Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.
при участии:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
от 3-их лиц: не явились (извещены)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19952/2013) ОАО "Мурманский продовольственно-вещевой рынок" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.08.2013 г. по делу N А42-7633/2012 (судья Камалова Е.С.), принятое
по иску ЗАО "Севжилсервис"
к ОАО "Мурманский продовольственно-вещевой рынок"
3-е лицо: Комитет по развитию городского хозяйства администрации г. Мурманска, ОАО "Мурманская ТЭЦ", ММУП "Жилищная сервисная компания", МУП "Мурманский регистрационно-информационный центр", Администрация г. Мурманска
о взыскании
установил:
Закрытое акционерное общество "Севжилсервис" (далее - Управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к открытому акционерному обществу "Мурманский продовольственно-вещевой рынок" (далее - Рынок, ответчик) о взыскании задолженности (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) в размере 116 096 руб. 76 коп., составляющей стоимость услуг по содержанию и ремонту принадлежащего ответчику на праве собственности помещения, расположенного в многоквартирном дома, а также стоимости коммунальных услуг за период с декабря 2009 года по июль 2011 года.
Определением от 14.03.2013 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска, открытое акционерное общество "Мурманская ТЭЦ", Мурманское муниципальное предприятие "Жилищная сервисная компания", Администрацию города Мурманска, Муниципальное унитарное предприятие "Мурманский регистрационно-информационный вычислительный центр".
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик обратился со встречным исковым заявлением о признании недействительными пунктов 1.1 и 5.1 договора от 18.05.2011 N 104/1 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома и снабжении ресурсами, через присоединенную сеть.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.08.2013 г. по делу N А42-7633/2012 заявленные требования удовлетворены. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
На указанное решение ОАО "Мурманский продовольственно-вещевой рынок" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что договор от 18.05.2011 N 104/1 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома считает незаключенным, поскольку истцом не представлены документы, подтверждающие полномочия по управлению многоквартирным домом. Также отсутствуют документы, подтверждающие предоставление услуг надлежащим образом, а именно: акты выполненных работ, счета, счета-фактуры. Договор на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества является недействительным, как не отвечающий обязательным требованиям закона, а именно пункту 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование данного довода сослался на решение УФАС Мурманской области, которым установлен факт нарушения Администрацией города Мурманска части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившегося в непринятии решения о проведении конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирными домами, включая спорный дом, в установленный Жилищным кодексом Российской Федерации срок. Тепловая энергия за июнь 2010 года и июль 2010 года оплачена в полном объеме МУП "МРИВЦ", на основании счетов-фактур Мурманского муниципального унитарного предприятия "Жилищная сервисная компания" (т. 2, л.д. 22-23, т. 6, л.д. 10-14). Сослался на отсутствие у истца документов, подтверждающих его полномочия по управлению многоквартирным домом; не уведомление Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления многоквартирным домом.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.04.2009, нежилое помещение площадью 259,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Мурманск, ул. Володарского, д. 26, принадлежало ответчику в спорный период на праве собственности.
В соответствии с приказом Комитета по жилищной политике Администрации города Мурманска от 20.07.2011 N 8 открытый конкурс был проведен в период с 28.07.2011 по 01.09.2011. Многоквартирный дом N 2б по ул. Володарского был включен в лот N 2 Ленинского округа.
В соответствии с распоряжением Администрации города Мурманска от 01.08.2011 N 124-р "О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации" многоквартирный дом N 2б по ул. Володарского с 01.08.2011 передан в управление МУП "Мурманская управляющая компания" на период до возникновения обязательств по управлению у управляющей организации, выбранной по результатам открытого конкурса.
По результатам конкурса многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Мурманск, ул. Володарского, д. 2 б был передан в управление ЗАО "Севжилсервис" (протокол от 11.03.2009). В управлении ЗАО "Севжилсервис" дом находился до 01.08.2011 г. В соответствии с извещением Комитета по жилищной политике от 08.07.2013 г. N 28-06-13/2339 (л.д. 86-87 том 7) спорный дом передан в управление ООО "УК Северсервис" на период с 01.11.2012 г. сроком на три года.
Как следует из договоров управления, представленных в материалы дела истцом и Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска, плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составила 18 руб. 19 коп. Указанная в договоре плата соответствует представленной истцом в материалы дела конкурсной документации. Согласно пункту 5.1 договора управления, договор заключается сроком не менее одного года и действует с 01.05.2009.
Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома рассчитаны истцом исходя из размера платы за содержание и ремонт в сумме 18 руб. 19 коп. По расчету истца стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в период с декабря 2009 года по июль 2011 года (включительно) составила 94 297 руб.
Кроме того, истец на основании договоров с теплоснабжающими организациями оказывал услуги по отоплению и горячему водоснабжению многоквартирного жилого дома, в том числе, помещений, принадлежащих ответчику.
Согласно расчету истца стоимость потребленной ответчиком тепловой энергии за период с декабря 2009 года по июль 2011 года составила за отопление 163 281 руб. 51 коп., за горячее водоснабжение 6 618 руб. 71 коп.
Всего за содержание и ремонт, коммунальные услуги истцом начислено 264 197 руб. 22 коп. С учетом произведенной частичной оплаты в сумме 148 100 руб. 46 коп., размер задолженности на дату судебного заседания, по расчету истца, составляет 116 096 руб. 76 коп.
Ответчиком предъявлено встречное исковое заявление о признании недействительными пунктов 1.1 и 5.1 договора N 104/1 от 18.05.2011 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома и снабжении ресурсами через присоединенную сеть, связанных с предметом договора и сроком его действия.
18.05.2011 г. между истцом и ответчиком заключен договор N 104/1 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома и снабжение ресурсами через присоединенную сеть.
В силу пункта 1.1 договора Исполнитель (истец) обязуется обеспечить предоставление услуг (работ) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, занимаемое заказчиком (ответчиком), а Заказчик обязуется участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, а также осуществлять использование нежилого помещения и общего имущества в строгом соответствии с их назначением. Заказчик обязуется оплачивать расход коммунальных ресурсов (коммунальных услуг) для обслуживания и содержания общего имущества собственников многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение.
Исполнитель в рамках настоящего договора обязуется, начиная с 01.01.2010 организовать снабжение нежилого помещения Заказчика тепловой энергией, с целью отопления и подогрева воды (для обеспечения горячего водоснабжения), с использованием инженерных сетей многоквартирного дома, а Заказчик обязуется оплачивать указанные услуги в полном объеме в порядке и сроки, установленные настоящим договором. Снабжение нежилого помещения Заказчика тепловой энергией производится с учетом степени благоустройства многоквартирного дома (абзац второй пункта 1.1 договора).
Согласно пункту 5.1 договора в редакции протокола разногласий, договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 мая 2010 года по 31 декабря 2011 года включительно либо до момента решения общего собрания собственников помещений жилого дома о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации.
По мнению ответчика, указанные пункты договора являются ничтожными, поскольку у истца отсутствуют документы, подтверждающие полномочия по управлению многоквартирным домом в спорный период, а собственники многоквартирного дома не были уведомлены о результатах конкурса и условиях управления многоквартирным домом.
В удовлетворении встречных исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи (часть 6 статьи 161 ЖК РФ).
Оценив по правилам статей 68, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела протоколы вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе от 10.03.2009, протоколы рассмотрения заявок на участие в конкурсе от 11.03.2009, договоры управления многоквартирным домом, представленные как со стороны истца, так и со стороны Комитета по жилищной политике Администрации города Мурманска, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец в порядке открытого конкурса был выбран в качестве управляющей организации, в силу чего у него возникли полномочия по управлению рассматриваемым многоквартирным домом.
Результаты открытого конкурса, проведенного на основании приказа Комитета по развитию городского хозяйства Администрации города Мурманска N 10 от 05.02.2009 не оспорены, не признаны недействительными.
На основании результатов конкурса с истцом заключен договор управления от 01.05.2009 сроком на один год.
Указанный договор также не оспорен, не признан недействительным.
Как следует из письменных пояснений, представленных Комитетом по жилищной политике, решения УФАС Мурманской области, до окончания срока действия договора управления открытый конкурс на право управления рассматриваемым многоквартирным домом проведен не был.
Оспаривая пункты 1.1 и 5.1 договора N 104/1 от 18.05.2011 ответчик ссылается на отсутствие у истца полномочий по управлению многоквартирным домом; не уведомление Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный порядок заключения договора управления путем проведения открытого конкурса в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Вместе с тем, указанной нормой права не предусмотрено таких последствий ее нарушения как признание ранее заключенного договора управления недействительным. Последствия в виде прекращение полномочий управляющей организации выбранной ранее по результатам конкурса из указанной нормы также не следуют.
Признание незаконным бездействия органа местного самоуправления само по себе не влечет утраты статуса управляющей организации.
Более того, заключение договора N 104/1 от 18.05.2011 свидетельствует о том, что ответчик знал о наличии у истца полномочий по управлению многоквартирным домом, в связи с чем доводы о не уведомлении Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления многоквартирным домом, судом отклоняются.
Из материалов дела следует, что полномочия по управлению домом другой управляющей организации в спорный период переданы не были, истец фактически управлял многоквартирным домом, в котором находились помещения ответчика, принадлежащие ему на праве собственности до 31.07.2011 года.
Ответчиком доказательств, свидетельствующих об управлении многоквартирным домом другой управляющей организацией либо иным способом, не представлено и судом не установлено.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий по управлению домом не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10.
Истец, в период с декабря 2009 года по июль 2011 года, осуществлял содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, оказывал коммунальные услуги, стоимость которых ответчиком не оплачена.
То обстоятельство, что орган местного самоуправления до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, не организовал вновь проведение конкурса по отбору управляющих организаций, не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца за период с 01.05.2010 по 31.07.2011.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Истцом в материалы дела представлены договоры на уборку территории, вывоз мусора, выполнение работ по санитарно-техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов за спорный период, в том числе в отношении дома, в котором находятся помещения ответчика.
Выполнение работ подтверждается представленными в материалы дела отчетами управляющей компании.
Расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту произведен исходя из установленного по результатам конкурса размера платы за содержание и ремонт, доли ответчика в праве общей собственности, пропорциональной площади помещений, принадлежащих ответчику.
Следовательно, за период с декабря 2009 года по июль 2011 года стоимость услуг по содержанию и ремонту составила 94 297 руб. (259,2 кв. м x 18,19 руб. x 20 мес.).
Частью 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Следовательно, собственник помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, в том числе и в части оплаты коммунальных услуг.
Согласно пункту 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Факт оказания истцом коммунальных услуг по теплоснабжению документально подтвержден представленными в материалы дела договорами, счетами на оплату коммунальных услуг.
Стоимость потребленной ответчиком тепловой энергии, рассчитанная истцом исходя из норматива потребления тепловой энергии на отопление и подогрев воды, утвержденного постановлением Администрации города Мурманска от 19.12.2006 N 1948 и на основании тарифов на тепловую энергию, действовавших в спорный период, составляет 169 900 руб. 22 коп.
С учетом произведенной частичной оплаты в сумме 148 100 руб. 46 коп., ответчику надлежит возместить истцу стоимость услуг по отоплению помещения в размере 21 799 руб. 76 коп.
Судом обоснованно отклонены доводы ответчика об оплате тепловой энергии за июнь 2010 года и июль 2010 года в полном объеме, на основании счетов-фактур Мурманского муниципального унитарного предприятия "Жилищная сервисная компания".
Действительно, между ОАО "Мурманская ТЭЦ", Комитетом по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска, МУП "Жилищная сервисная компания" 01.09.2006 заключен договор теплоснабжения N 787.
Вместе с тем, с 01.06.2010 теплоснабжение дома осуществлялось ОАО "Мурманская ТЭЦ" на основании договора с истцом.
В силу положений статьи 433 ГК РФ спорные правоотношения по поставке тепловой энергии регулируются договором теплоснабжения N 2666 от 01.06.2010.
В соответствии с частью 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Учитывая, что в отношении одного и того же объекта может быть заключен только один договор теплоснабжения, договор N 787 прекратил свое действие в части обязательств в отношении спорного многоквартирного дома.
Таким образом, материалами дела подтверждается задолженность ответчика по оплате услуг по содержанию и ремонту, а также коммунальных услуг в размере 116 096 руб. 76 коп.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая доводы и возражения сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что имеющиеся в материалах дела документы подтверждают факт и размер оказанных истцом услуг по содержанию общего имущества и обеспечению собственников тепловой энергией.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств того, что в спорный период услуги истцом не оказывались, либо были оказаны другой организацией. Возражения по качеству оказанных услуг в материалах дела отсутствуют.
Поскольку доказательств возмещения оказанных истцом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и коммунальным услугам ответчиком не представлено, с ответчика обоснованно взыскана задолженность в размере 116 096 руб. 76 коп.
В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.08.2013 г. по делу N А42-7633/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
Т.А.КАШИНА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N А42-7633/2012
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N А42-7633/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.
при участии:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
от 3-их лиц: не явились (извещены)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19952/2013) ОАО "Мурманский продовольственно-вещевой рынок" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.08.2013 г. по делу N А42-7633/2012 (судья Камалова Е.С.), принятое
по иску ЗАО "Севжилсервис"
к ОАО "Мурманский продовольственно-вещевой рынок"
3-е лицо: Комитет по развитию городского хозяйства администрации г. Мурманска, ОАО "Мурманская ТЭЦ", ММУП "Жилищная сервисная компания", МУП "Мурманский регистрационно-информационный центр", Администрация г. Мурманска
о взыскании
установил:
Закрытое акционерное общество "Севжилсервис" (далее - Управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к открытому акционерному обществу "Мурманский продовольственно-вещевой рынок" (далее - Рынок, ответчик) о взыскании задолженности (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) в размере 116 096 руб. 76 коп., составляющей стоимость услуг по содержанию и ремонту принадлежащего ответчику на праве собственности помещения, расположенного в многоквартирном дома, а также стоимости коммунальных услуг за период с декабря 2009 года по июль 2011 года.
Определением от 14.03.2013 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска, открытое акционерное общество "Мурманская ТЭЦ", Мурманское муниципальное предприятие "Жилищная сервисная компания", Администрацию города Мурманска, Муниципальное унитарное предприятие "Мурманский регистрационно-информационный вычислительный центр".
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик обратился со встречным исковым заявлением о признании недействительными пунктов 1.1 и 5.1 договора от 18.05.2011 N 104/1 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома и снабжении ресурсами, через присоединенную сеть.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.08.2013 г. по делу N А42-7633/2012 заявленные требования удовлетворены. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
На указанное решение ОАО "Мурманский продовольственно-вещевой рынок" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что договор от 18.05.2011 N 104/1 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома считает незаключенным, поскольку истцом не представлены документы, подтверждающие полномочия по управлению многоквартирным домом. Также отсутствуют документы, подтверждающие предоставление услуг надлежащим образом, а именно: акты выполненных работ, счета, счета-фактуры. Договор на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества является недействительным, как не отвечающий обязательным требованиям закона, а именно пункту 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование данного довода сослался на решение УФАС Мурманской области, которым установлен факт нарушения Администрацией города Мурманска части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившегося в непринятии решения о проведении конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирными домами, включая спорный дом, в установленный Жилищным кодексом Российской Федерации срок. Тепловая энергия за июнь 2010 года и июль 2010 года оплачена в полном объеме МУП "МРИВЦ", на основании счетов-фактур Мурманского муниципального унитарного предприятия "Жилищная сервисная компания" (т. 2, л.д. 22-23, т. 6, л.д. 10-14). Сослался на отсутствие у истца документов, подтверждающих его полномочия по управлению многоквартирным домом; не уведомление Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления многоквартирным домом.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.04.2009, нежилое помещение площадью 259,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Мурманск, ул. Володарского, д. 26, принадлежало ответчику в спорный период на праве собственности.
В соответствии с приказом Комитета по жилищной политике Администрации города Мурманска от 20.07.2011 N 8 открытый конкурс был проведен в период с 28.07.2011 по 01.09.2011. Многоквартирный дом N 2б по ул. Володарского был включен в лот N 2 Ленинского округа.
В соответствии с распоряжением Администрации города Мурманска от 01.08.2011 N 124-р "О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации" многоквартирный дом N 2б по ул. Володарского с 01.08.2011 передан в управление МУП "Мурманская управляющая компания" на период до возникновения обязательств по управлению у управляющей организации, выбранной по результатам открытого конкурса.
По результатам конкурса многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Мурманск, ул. Володарского, д. 2 б был передан в управление ЗАО "Севжилсервис" (протокол от 11.03.2009). В управлении ЗАО "Севжилсервис" дом находился до 01.08.2011 г. В соответствии с извещением Комитета по жилищной политике от 08.07.2013 г. N 28-06-13/2339 (л.д. 86-87 том 7) спорный дом передан в управление ООО "УК Северсервис" на период с 01.11.2012 г. сроком на три года.
Как следует из договоров управления, представленных в материалы дела истцом и Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска, плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома составила 18 руб. 19 коп. Указанная в договоре плата соответствует представленной истцом в материалы дела конкурсной документации. Согласно пункту 5.1 договора управления, договор заключается сроком не менее одного года и действует с 01.05.2009.
Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома рассчитаны истцом исходя из размера платы за содержание и ремонт в сумме 18 руб. 19 коп. По расчету истца стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в период с декабря 2009 года по июль 2011 года (включительно) составила 94 297 руб.
Кроме того, истец на основании договоров с теплоснабжающими организациями оказывал услуги по отоплению и горячему водоснабжению многоквартирного жилого дома, в том числе, помещений, принадлежащих ответчику.
Согласно расчету истца стоимость потребленной ответчиком тепловой энергии за период с декабря 2009 года по июль 2011 года составила за отопление 163 281 руб. 51 коп., за горячее водоснабжение 6 618 руб. 71 коп.
Всего за содержание и ремонт, коммунальные услуги истцом начислено 264 197 руб. 22 коп. С учетом произведенной частичной оплаты в сумме 148 100 руб. 46 коп., размер задолженности на дату судебного заседания, по расчету истца, составляет 116 096 руб. 76 коп.
Ответчиком предъявлено встречное исковое заявление о признании недействительными пунктов 1.1 и 5.1 договора N 104/1 от 18.05.2011 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома и снабжении ресурсами через присоединенную сеть, связанных с предметом договора и сроком его действия.
18.05.2011 г. между истцом и ответчиком заключен договор N 104/1 на долевое участие собственников/арендаторов нежилых помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома и снабжение ресурсами через присоединенную сеть.
В силу пункта 1.1 договора Исполнитель (истец) обязуется обеспечить предоставление услуг (работ) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, занимаемое заказчиком (ответчиком), а Заказчик обязуется участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, а также осуществлять использование нежилого помещения и общего имущества в строгом соответствии с их назначением. Заказчик обязуется оплачивать расход коммунальных ресурсов (коммунальных услуг) для обслуживания и содержания общего имущества собственников многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение.
Исполнитель в рамках настоящего договора обязуется, начиная с 01.01.2010 организовать снабжение нежилого помещения Заказчика тепловой энергией, с целью отопления и подогрева воды (для обеспечения горячего водоснабжения), с использованием инженерных сетей многоквартирного дома, а Заказчик обязуется оплачивать указанные услуги в полном объеме в порядке и сроки, установленные настоящим договором. Снабжение нежилого помещения Заказчика тепловой энергией производится с учетом степени благоустройства многоквартирного дома (абзац второй пункта 1.1 договора).
Согласно пункту 5.1 договора в редакции протокола разногласий, договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 мая 2010 года по 31 декабря 2011 года включительно либо до момента решения общего собрания собственников помещений жилого дома о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации.
По мнению ответчика, указанные пункты договора являются ничтожными, поскольку у истца отсутствуют документы, подтверждающие полномочия по управлению многоквартирным домом в спорный период, а собственники многоквартирного дома не были уведомлены о результатах конкурса и условиях управления многоквартирным домом.
В удовлетворении встречных исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В силу части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи (часть 6 статьи 161 ЖК РФ).
Оценив по правилам статей 68, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела протоколы вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе от 10.03.2009, протоколы рассмотрения заявок на участие в конкурсе от 11.03.2009, договоры управления многоквартирным домом, представленные как со стороны истца, так и со стороны Комитета по жилищной политике Администрации города Мурманска, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец в порядке открытого конкурса был выбран в качестве управляющей организации, в силу чего у него возникли полномочия по управлению рассматриваемым многоквартирным домом.
Результаты открытого конкурса, проведенного на основании приказа Комитета по развитию городского хозяйства Администрации города Мурманска N 10 от 05.02.2009 не оспорены, не признаны недействительными.
На основании результатов конкурса с истцом заключен договор управления от 01.05.2009 сроком на один год.
Указанный договор также не оспорен, не признан недействительным.
Как следует из письменных пояснений, представленных Комитетом по жилищной политике, решения УФАС Мурманской области, до окончания срока действия договора управления открытый конкурс на право управления рассматриваемым многоквартирным домом проведен не был.
Оспаривая пункты 1.1 и 5.1 договора N 104/1 от 18.05.2011 ответчик ссылается на отсутствие у истца полномочий по управлению многоквартирным домом; не уведомление Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный порядок заключения договора управления путем проведения открытого конкурса в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Вместе с тем, указанной нормой права не предусмотрено таких последствий ее нарушения как признание ранее заключенного договора управления недействительным. Последствия в виде прекращение полномочий управляющей организации выбранной ранее по результатам конкурса из указанной нормы также не следуют.
Признание незаконным бездействия органа местного самоуправления само по себе не влечет утраты статуса управляющей организации.
Более того, заключение договора N 104/1 от 18.05.2011 свидетельствует о том, что ответчик знал о наличии у истца полномочий по управлению многоквартирным домом, в связи с чем доводы о не уведомлении Комитетом по жилищной политике Администрации города Мурманска собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления многоквартирным домом, судом отклоняются.
Из материалов дела следует, что полномочия по управлению домом другой управляющей организации в спорный период переданы не были, истец фактически управлял многоквартирным домом, в котором находились помещения ответчика, принадлежащие ему на праве собственности до 31.07.2011 года.
Ответчиком доказательств, свидетельствующих об управлении многоквартирным домом другой управляющей организацией либо иным способом, не представлено и судом не установлено.
Таким образом, доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий по управлению домом не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10.
Истец, в период с декабря 2009 года по июль 2011 года, осуществлял содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, оказывал коммунальные услуги, стоимость которых ответчиком не оплачена.
То обстоятельство, что орган местного самоуправления до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, не организовал вновь проведение конкурса по отбору управляющих организаций, не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца за период с 01.05.2010 по 31.07.2011.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Истцом в материалы дела представлены договоры на уборку территории, вывоз мусора, выполнение работ по санитарно-техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов за спорный период, в том числе в отношении дома, в котором находятся помещения ответчика.
Выполнение работ подтверждается представленными в материалы дела отчетами управляющей компании.
Расчет стоимости услуг по содержанию и ремонту произведен исходя из установленного по результатам конкурса размера платы за содержание и ремонт, доли ответчика в праве общей собственности, пропорциональной площади помещений, принадлежащих ответчику.
Следовательно, за период с декабря 2009 года по июль 2011 года стоимость услуг по содержанию и ремонту составила 94 297 руб. (259,2 кв. м x 18,19 руб. x 20 мес.).
Частью 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Следовательно, собственник помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, в том числе и в части оплаты коммунальных услуг.
Согласно пункту 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Факт оказания истцом коммунальных услуг по теплоснабжению документально подтвержден представленными в материалы дела договорами, счетами на оплату коммунальных услуг.
Стоимость потребленной ответчиком тепловой энергии, рассчитанная истцом исходя из норматива потребления тепловой энергии на отопление и подогрев воды, утвержденного постановлением Администрации города Мурманска от 19.12.2006 N 1948 и на основании тарифов на тепловую энергию, действовавших в спорный период, составляет 169 900 руб. 22 коп.
С учетом произведенной частичной оплаты в сумме 148 100 руб. 46 коп., ответчику надлежит возместить истцу стоимость услуг по отоплению помещения в размере 21 799 руб. 76 коп.
Судом обоснованно отклонены доводы ответчика об оплате тепловой энергии за июнь 2010 года и июль 2010 года в полном объеме, на основании счетов-фактур Мурманского муниципального унитарного предприятия "Жилищная сервисная компания".
Действительно, между ОАО "Мурманская ТЭЦ", Комитетом по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска, МУП "Жилищная сервисная компания" 01.09.2006 заключен договор теплоснабжения N 787.
Вместе с тем, с 01.06.2010 теплоснабжение дома осуществлялось ОАО "Мурманская ТЭЦ" на основании договора с истцом.
В силу положений статьи 433 ГК РФ спорные правоотношения по поставке тепловой энергии регулируются договором теплоснабжения N 2666 от 01.06.2010.
В соответствии с частью 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Учитывая, что в отношении одного и того же объекта может быть заключен только один договор теплоснабжения, договор N 787 прекратил свое действие в части обязательств в отношении спорного многоквартирного дома.
Таким образом, материалами дела подтверждается задолженность ответчика по оплате услуг по содержанию и ремонту, а также коммунальных услуг в размере 116 096 руб. 76 коп.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая доводы и возражения сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что имеющиеся в материалах дела документы подтверждают факт и размер оказанных истцом услуг по содержанию общего имущества и обеспечению собственников тепловой энергией.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств того, что в спорный период услуги истцом не оказывались, либо были оказаны другой организацией. Возражения по качеству оказанных услуг в материалах дела отсутствуют.
Поскольку доказательств возмещения оказанных истцом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и коммунальным услугам ответчиком не представлено, с ответчика обоснованно взыскана задолженность в размере 116 096 руб. 76 коп.
В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.08.2013 г. по делу N А42-7633/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А.МЕЛЬНИКОВА
Судьи
Т.А.КАШИНА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)