Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балдина Р.А.,
судей Богдановой Р.А., Сусловой О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,
при участии:
от истца (Комитет по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа): не явились,
от ответчика (Жилищно-строительный кооператив "КамСтрой"): Шикаев Д.В. (доверенность от 18.01.2013 N 01, паспорт),
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,
Жилищно-строительного кооператива "КамСтрой",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 июля 2013 года
по делу N А60-15014/2013,
принятое судьей Микушиной Н.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа (ОГРН 1026601077722, ИНН 6613001526)
к Жилищно-строительному кооперативу "КамСтрой" (ОГРН 1069613000820, ИНН 6613006845)
о взыскании штрафа по муниципальному контракту,
по встречному иску Жилищно-строительного кооператива "КамСтрой"
к Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа
о признании сделки недействительной,
установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "КамСтрой" (далее - ответчик) о взыскании штрафа в размере 1 224 300 руб., начисленного на основании п. 7.4 муниципального контракта от 16.05.2011 N 2.
Ответчик обратился с встречным иском о признании муниципального контракта от 16.05.2011 N 2 недействительным (ничтожным).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.07.2013 встречный иск принят для одновременного рассмотрения с первоначальным иском в соответствии со ст. 127, 132 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.2013 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Ответчик, Жилищно-строительный кооператив "КамСтрой", не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворить встречный иск в полном объеме. По мнению ответчика, суд неверно квалифицировал муниципальный контракт N 2 от 16.05.2011 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Суд не дал оценку доводам ответчика о том, что подписанный сторонами контракт по своему содержанию отвечает требованиям п. 1 и 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и выражает волю сторон на вступление в правоотношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Кроме того, делая вывод о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, суд не рассмотрел вопрос о правомерности заключения жилищно-строительным кооперативом такой сделки с учетом специальной правоспособности кооператива и ограничений, предусмотренных уставом ЖСК "КамСтрой" на совершение гражданско-правовых сделок, и соответственно, о действительности сделки купли-продажи. По мнению ответчика, условиями разработанного истцом и подписанного сторонами муниципального контракта предусмотрено выполнение строительных работ ЖСК "КамСтрой" в рамках договора строительного подряда. Вместе с тем, ЖСК "КамСтрой" в соответствии со своей специальной правоспособностью, установленной законом и Уставом, не вправе выступать в качестве подрядной организации. Кроме того, истец не передавал ответчику земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Камышлов, ул. Энгельса, д. 166, для выполнения строительных работ, поскольку таковой находится в собственности ЖСК "КамСтрой" с 10.08.2007. Таким образом, предусмотренные муниципальным контрактом действия не могли быть совершены сторонами, стороны намеревались вступить в иные правоотношения, прикрываемые контрактом на выполнение строительных работ. Поэтому договор строительного подряда является притворной сделкой, прикрывающей действительную волю сторон, направленную на вступление в правоотношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Поскольку п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а муниципальный контракт до настоящего времени не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому не может признаваться заключенным, а основанные на незаключенном муниципальном контракте требования о взыскании штрафа, не могут быть удовлетворены. Помимо изложенного, ответчик указывает, что исходя из целей создания ЖСК, право распоряжения жилыми помещениями, в том числе и теми, которые будут созданы в будущем, принадлежит высшему органу ЖСК - общему собранию членов кооператива. Однако, решение по вопросу заключения с Комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам Администрации Камышловского городского округа муниципального контракта и передачи ему жилых помещений общим собранием ЖСК "КамСтрой" не принималось. При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, муниципальный контракт от 16.05.2011 в нарушение императивных требований закона заключен лицом, не имеющим соответствующих полномочий на совершение указанных сделок, что в силу ст. 168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности сделки и является основанием для признания спорного контракта недействительным.
Истец, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, своего представителя для участия в судебное заседание не направил, что в порядке ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 16.05.2011 между Комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа (муниципальный заказчик) и ЖСК "КамСтрой" (подрядчик), заключен муниципальный контракт N 2, в соответствии с пунктом 1.1 которого муниципальный заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство по строительству жилых помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: Свердловская обл., г. Камышлов, общей площадью 373,85 кв. м, в соответствии с техническим заданием (приложение N 1) на условиях генерального подряда, с последующей их регистрацией по получению разрешения на ввод в эксплуатацию в собственность Камышловского городского округа и передачей в казну Камышловского городского округа.
Сроки выполнения работ: начало - с момента заключения контракта, окончание - 01.12.2011 (п. 1.2 контракта).
В соответствии с п. 2.1 контракта цена контракта составляет 12 243 000 руб.
Указанный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU66321000-47-2012.
Истец, указывая на то, что ЖСК "КамСтрой" не передал Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа правоустанавливающих документов и не предоставил квартиры, в предусмотренные контрактом сроки, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа. Ответчик, полагая, что муниципальный контракт от 16.05.2011 N 2 является недействительным (ничтожным), обратился с встречным иском.
Проанализировав условия муниципального контракта N 2 от 16.05.2011, исходя из его специфики его предмета, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что по своей правовой природе он является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку в соответствии с его условиями одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны помещение, а вторая сторона приняла на себя обязательство по финансированию строительства в сумме, эквивалентной стоимости объекта. Возможность заключения такого рода договоров предусмотрена п. 2 ст. 455 ГК РФ.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 7.4 контракта предусмотрено, что при срыве сроков сдачи объекта в эксплуатацию, предусмотренных контрактом, а также при срыве сроков, отведенных муниципальным заказчиком на устранение недостатков работы, подрядчик возмещает муниципальному заказчику убытки, причиненные просрочкой указанных сроков, и оплачивает штраф в размере 10% от стоимости объекта либо конструктивного элемента, в котором обнаружен недостаток.
Юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), в том числе и в отношении размера неустойки.
Факт нарушения ответчиком обязательств, принятых по муниципальному контракту от 16.05.2011 N 2, подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).
Исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции, установив, что обязательства, принятые по муниципальному контракту от 16.05.2011 N 2, ответчиком нарушены, пришел к обоснованному выводу о наличии основания для взыскания с ответчика штрафа в размере 1 224 300 руб. на основании ст. 330 ГК РФ, п. 7.4 контракта. Расчет неустойки судами первой и апелляционной инстанций проверен и признан правильным, соответствующим положениям закона и условиям контракта.
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что заявлений о несоразмерности начисленной истцом суммы штрафа и ходатайства об уменьшении суммы штрафа на основании ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, не усмотрел оснований для применения ст. 333 ГК РФ. С учетом компенсационной природы неустойки, которая способствует обеспечению баланса интересов заинтересованных сторон, в отсутствие доказательств чрезмерности неустойки, суд апелляционной инстанции также не находит оснований для снижения ее размера на основании ст. 333 ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что суд неверно квалифицировал муниципальный контракт N 2 от 16.05.2011 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений ст. 432 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из условий муниципального контракта от 16.05.2011 N 2 следует, что ЖСК "КамСтрой" за счет собственных и привлеченных средств, с привлечением подрядных организаций построил на принадлежащем ему земельном участке многоквартирный дом и ввел его в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU66321000-47-2012).
Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установлено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров, и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При толковании условий контракта от 16.05.2011, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, исходя из специфики его предмета, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правовой природе спорного договора, как соответствующей главе 30 ГК РФ ("Купля-продажа").
Указанный договор является заключенным. Материалами дела подтверждено, что предусмотренные контрактом квартиры фактически переданы истцу, но без документов, позволяющих зарегистрировать право собственности. Покупателем в свою очередь произведено финансирование строительства объекта. Таким образом, муниципальный контракт сторонами фактически исполнен.
При этом, параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество, являющееся предметом договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Более того, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.
Оснований для признания незаключенным исполненного контракта (договора) судом не установлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор (муниципальный контракт от 16.05.2011 N 2) является притворной сделкой, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Для признания сделки недействительной по основанию ее притворности истцу необходимо доказать, что действия сторон сделки привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями.
Доказывая притворный характер сделки, истец обязан подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а именно на совершение прикрываемой сделки. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения вышеуказанной нормы недостаточно, стороны сделки должны преследовать общую цель и, с учетом правил ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
В данном случае доказательств того, что воля сторон при совершении оспариваемой сделки была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенного муниципального контракта от 16.05.2011 N 2, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Ошибка в правовой квалификации сделки не делает ее ничтожной (притворной).
Таким образом, муниципальный контракт не содержит признаков притворной сделки и оснований для признания муниципального контракта от 16.05.2011 N 2 ничтожной (притворной) сделкой не имеется.
При указанных обстоятельствах встречные исковые требования правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Ссылка ответчика на то, что спорный контракт подписан со стороны кооператива его председателем с превышением полномочий, отклоняется судом. Доказательств превышения председателем кооператива полномочий при подписании договора в материалы дела не представлено. При этом, встречное предоставление в виде оплаты стоимости контракта принято кооперативом без возражений и использовано при строительстве спорного объекта, следовательно, действия председателя кооперативом фактически одобрены. Кроме того, данный довод в суде первой инстанции не приводился. Из материалов дела не следует, что в ходе исполнения контракта кооперативом поднимался вопрос о заключении контракта неуполномоченным лицом.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июля 2013 года по делу N А60-15014/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Р.А.БАЛДИН
Судьи
Р.А.БОГДАНОВА
О.В.СУСЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2013 N 17АП-11405/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-15014/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. N 17АП-11405/2013-ГК
Дело N А60-15014/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балдина Р.А.,
судей Богдановой Р.А., Сусловой О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,
при участии:
от истца (Комитет по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа): не явились,
от ответчика (Жилищно-строительный кооператив "КамСтрой"): Шикаев Д.В. (доверенность от 18.01.2013 N 01, паспорт),
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,
Жилищно-строительного кооператива "КамСтрой",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 июля 2013 года
по делу N А60-15014/2013,
принятое судьей Микушиной Н.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа (ОГРН 1026601077722, ИНН 6613001526)
к Жилищно-строительному кооперативу "КамСтрой" (ОГРН 1069613000820, ИНН 6613006845)
о взыскании штрафа по муниципальному контракту,
по встречному иску Жилищно-строительного кооператива "КамСтрой"
к Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа
о признании сделки недействительной,
установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу "КамСтрой" (далее - ответчик) о взыскании штрафа в размере 1 224 300 руб., начисленного на основании п. 7.4 муниципального контракта от 16.05.2011 N 2.
Ответчик обратился с встречным иском о признании муниципального контракта от 16.05.2011 N 2 недействительным (ничтожным).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.07.2013 встречный иск принят для одновременного рассмотрения с первоначальным иском в соответствии со ст. 127, 132 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.2013 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Ответчик, Жилищно-строительный кооператив "КамСтрой", не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворить встречный иск в полном объеме. По мнению ответчика, суд неверно квалифицировал муниципальный контракт N 2 от 16.05.2011 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Суд не дал оценку доводам ответчика о том, что подписанный сторонами контракт по своему содержанию отвечает требованиям п. 1 и 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и выражает волю сторон на вступление в правоотношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Кроме того, делая вывод о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, суд не рассмотрел вопрос о правомерности заключения жилищно-строительным кооперативом такой сделки с учетом специальной правоспособности кооператива и ограничений, предусмотренных уставом ЖСК "КамСтрой" на совершение гражданско-правовых сделок, и соответственно, о действительности сделки купли-продажи. По мнению ответчика, условиями разработанного истцом и подписанного сторонами муниципального контракта предусмотрено выполнение строительных работ ЖСК "КамСтрой" в рамках договора строительного подряда. Вместе с тем, ЖСК "КамСтрой" в соответствии со своей специальной правоспособностью, установленной законом и Уставом, не вправе выступать в качестве подрядной организации. Кроме того, истец не передавал ответчику земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Камышлов, ул. Энгельса, д. 166, для выполнения строительных работ, поскольку таковой находится в собственности ЖСК "КамСтрой" с 10.08.2007. Таким образом, предусмотренные муниципальным контрактом действия не могли быть совершены сторонами, стороны намеревались вступить в иные правоотношения, прикрываемые контрактом на выполнение строительных работ. Поэтому договор строительного подряда является притворной сделкой, прикрывающей действительную волю сторон, направленную на вступление в правоотношения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Поскольку п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а муниципальный контракт до настоящего времени не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому не может признаваться заключенным, а основанные на незаключенном муниципальном контракте требования о взыскании штрафа, не могут быть удовлетворены. Помимо изложенного, ответчик указывает, что исходя из целей создания ЖСК, право распоряжения жилыми помещениями, в том числе и теми, которые будут созданы в будущем, принадлежит высшему органу ЖСК - общему собранию членов кооператива. Однако, решение по вопросу заключения с Комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам Администрации Камышловского городского округа муниципального контракта и передачи ему жилых помещений общим собранием ЖСК "КамСтрой" не принималось. При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, муниципальный контракт от 16.05.2011 в нарушение императивных требований закона заключен лицом, не имеющим соответствующих полномочий на совершение указанных сделок, что в силу ст. 168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности сделки и является основанием для признания спорного контракта недействительным.
Истец, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, своего представителя для участия в судебное заседание не направил, что в порядке ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 16.05.2011 между Комитетом по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа (муниципальный заказчик) и ЖСК "КамСтрой" (подрядчик), заключен муниципальный контракт N 2, в соответствии с пунктом 1.1 которого муниципальный заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство по строительству жилых помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: Свердловская обл., г. Камышлов, общей площадью 373,85 кв. м, в соответствии с техническим заданием (приложение N 1) на условиях генерального подряда, с последующей их регистрацией по получению разрешения на ввод в эксплуатацию в собственность Камышловского городского округа и передачей в казну Камышловского городского округа.
Сроки выполнения работ: начало - с момента заключения контракта, окончание - 01.12.2011 (п. 1.2 контракта).
В соответствии с п. 2.1 контракта цена контракта составляет 12 243 000 руб.
Указанный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU66321000-47-2012.
Истец, указывая на то, что ЖСК "КамСтрой" не передал Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам администрации Камышловского городского округа правоустанавливающих документов и не предоставил квартиры, в предусмотренные контрактом сроки, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа. Ответчик, полагая, что муниципальный контракт от 16.05.2011 N 2 является недействительным (ничтожным), обратился с встречным иском.
Проанализировав условия муниципального контракта N 2 от 16.05.2011, исходя из его специфики его предмета, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что по своей правовой природе он является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку в соответствии с его условиями одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны помещение, а вторая сторона приняла на себя обязательство по финансированию строительства в сумме, эквивалентной стоимости объекта. Возможность заключения такого рода договоров предусмотрена п. 2 ст. 455 ГК РФ.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 7.4 контракта предусмотрено, что при срыве сроков сдачи объекта в эксплуатацию, предусмотренных контрактом, а также при срыве сроков, отведенных муниципальным заказчиком на устранение недостатков работы, подрядчик возмещает муниципальному заказчику убытки, причиненные просрочкой указанных сроков, и оплачивает штраф в размере 10% от стоимости объекта либо конструктивного элемента, в котором обнаружен недостаток.
Юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), в том числе и в отношении размера неустойки.
Факт нарушения ответчиком обязательств, принятых по муниципальному контракту от 16.05.2011 N 2, подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).
Исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции, установив, что обязательства, принятые по муниципальному контракту от 16.05.2011 N 2, ответчиком нарушены, пришел к обоснованному выводу о наличии основания для взыскания с ответчика штрафа в размере 1 224 300 руб. на основании ст. 330 ГК РФ, п. 7.4 контракта. Расчет неустойки судами первой и апелляционной инстанций проверен и признан правильным, соответствующим положениям закона и условиям контракта.
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что заявлений о несоразмерности начисленной истцом суммы штрафа и ходатайства об уменьшении суммы штрафа на основании ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, не усмотрел оснований для применения ст. 333 ГК РФ. С учетом компенсационной природы неустойки, которая способствует обеспечению баланса интересов заинтересованных сторон, в отсутствие доказательств чрезмерности неустойки, суд апелляционной инстанции также не находит оснований для снижения ее размера на основании ст. 333 ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что суд неверно квалифицировал муниципальный контракт N 2 от 16.05.2011 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений ст. 432 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из условий муниципального контракта от 16.05.2011 N 2 следует, что ЖСК "КамСтрой" за счет собственных и привлеченных средств, с привлечением подрядных организаций построил на принадлежащем ему земельном участке многоквартирный дом и ввел его в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU66321000-47-2012).
Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", установлено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров, и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При толковании условий контракта от 16.05.2011, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, исходя из специфики его предмета, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правовой природе спорного договора, как соответствующей главе 30 ГК РФ ("Купля-продажа").
Указанный договор является заключенным. Материалами дела подтверждено, что предусмотренные контрактом квартиры фактически переданы истцу, но без документов, позволяющих зарегистрировать право собственности. Покупателем в свою очередь произведено финансирование строительства объекта. Таким образом, муниципальный контракт сторонами фактически исполнен.
При этом, параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество, являющееся предметом договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Более того, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.
Оснований для признания незаключенным исполненного контракта (договора) судом не установлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор (муниципальный контракт от 16.05.2011 N 2) является притворной сделкой, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Для признания сделки недействительной по основанию ее притворности истцу необходимо доказать, что действия сторон сделки привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями.
Доказывая притворный характер сделки, истец обязан подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а именно на совершение прикрываемой сделки. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения вышеуказанной нормы недостаточно, стороны сделки должны преследовать общую цель и, с учетом правил ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
В данном случае доказательств того, что воля сторон при совершении оспариваемой сделки была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенного муниципального контракта от 16.05.2011 N 2, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Ошибка в правовой квалификации сделки не делает ее ничтожной (притворной).
Таким образом, муниципальный контракт не содержит признаков притворной сделки и оснований для признания муниципального контракта от 16.05.2011 N 2 ничтожной (притворной) сделкой не имеется.
При указанных обстоятельствах встречные исковые требования правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Ссылка ответчика на то, что спорный контракт подписан со стороны кооператива его председателем с превышением полномочий, отклоняется судом. Доказательств превышения председателем кооператива полномочий при подписании договора в материалы дела не представлено. При этом, встречное предоставление в виде оплаты стоимости контракта принято кооперативом без возражений и использовано при строительстве спорного объекта, следовательно, действия председателя кооперативом фактически одобрены. Кроме того, данный довод в суде первой инстанции не приводился. Из материалов дела не следует, что в ходе исполнения контракта кооперативом поднимался вопрос о заключении контракта неуполномоченным лицом.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июля 2013 года по делу N А60-15014/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Р.А.БАЛДИН
Судьи
Р.А.БОГДАНОВА
О.В.СУСЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)