Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кононок Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Медведкиной В.А., Вашкиной Л.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2013 г. дело N 2-559/13 по апелляционной жалобе ТСЖ на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 2 июля 2013 г. по иску ТСЖ к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Г.М., ООО о признании недействительными распоряжений, государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи, договора аренды, исключении из состава нежилых помещений частей подвала многоквартирного дома, обязании сформировать единое помещение - технический подвал.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения представителя ТСЖ - Б., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя СПб ГУП ГУИОН О., Г.М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ТСЖ создано по решению собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, зарегистрировано в качестве юридического лица <дата>
Жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, передан в управление, техническое обслуживание и ремонт ТСЖ по акту от <дата>
Согласно протоколу общего собрания членов ТСЖ от <дата> товарищество наделено полномочиями на подачу иска об истребовании помещения из незаконного владения (подвала с общедомовыми коммуникациями и др.).
В указанном доме расположены нежилые помещения 11-Н, 19-Н, в состав которых входит часть подвала многоквартирного дома по вышеуказанному адресу.
Нежилое помещение 11-Н принадлежит на праве собственности Г.М. Нежилое помещение 19-Н входит в состав государственной собственности Санкт-Петербурга, предоставлено по договору аренды ООО.
ТСЖ обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Г.М., ООО, в котором просит восстановить положение, существовавшее до нарушения права:
- признать недействительным п. 1 распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты нежилого фонда" в части включения в утвержденный перечень объектов нежилого фонда, находящихся на момент издания настоящего распоряжения в государственной собственности Санкт-Петербурга, помещения 1-Н, площадью <...> кв. м,
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 11-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>,
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 19-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>,
- признать недействительным п. 1 распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург <адрес>",
- признать недействительным договор купли-продажи от <дата> N <...> между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Г.А. о продаже нежилого помещения 11-Н, площадью <...> кв. м,
- признать недействительным договор аренды N <...> от <дата> нежилого помещения 19-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> (в редакции дополнительного соглашения N <...> от <дата>) между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО,
- исключить из состава нежилого помещения 11-Н, кадастровый номер <...>, и нежилого помещения 19-Н, кадастровый номер <...>, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, части помещений, расположенных в подвале указанного многоквартирного дома, площадью <...> кв. м и <...> кв. м соответственно (бывшее помещение 1-Н) - обязать ГУИОН ПИБ Санкт-Петербурга сформировать единое помещение 1-Н (технический подвал) в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
В обоснование требований истец ссылался на то, что в спорных нежилых помещениях находятся инженерные коммуникации и оборудование (центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации с соответствующей запорной арматурой), обслуживающие весь дом, в связи с чем, часть данных помещений является общим имуществом дома, принадлежащим в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений с даты приватизации первой квартиры <дата>, поэтому регистрация спорных помещений в государственную собственность и последующее отчуждение помещения 11-Н Г.А., а также предоставление помещения 19-Н в аренду ООО являются незаконными.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 2 июля 2013 г. в удовлетворении исковых требований ТСЖ отказано.
В апелляционной жалобе ТСЖ просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> КУГИ Санкт-Петербурга издало распоряжение "О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты нежилого фонда N <...>", утвердив перечень объектов нежилого фонда, находящихся на момент издания данного распоряжения в собственности Санкт-Петербурга, в который включены спорные объекты недвижимости - нежилые помещения: 1-Н, 11-Н и 19-Н в <адрес>.
В отношении спорного нежилого помещения 11-Н <дата> КУГИ Санкт-Петербурга издало распоряжение N <...> "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу <адрес>", в соответствии с которым решено осуществить приватизацию названного объекта, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, путем продажи государственного имущества на аукционе. Право собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение на момент издания указанного распоряжения подтверждалось выпиской из ЕГРП от <дата> (дата регистрации права <дата>) и выпиской из реестра собственности Санкт-Петербурга от <дата>, являющейся приложением к свидетельству о внесении в Реестр собственности Санкт-Петербурга N <...>, согласно которому спорное помещение 11-Н имеет реестровый номер N <...>.
<дата> ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" проведен аукцион по продаже нежилого помещения 11-Н. По итогам аукциона победителем признан Г.А.
<дата> ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", осуществлявшим функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 г. N 1002 "О создании ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и договора от <дата>, заключенного между КУГИ и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", с Г.А. заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения 11-Н N <...>.
Существенным условием договора (п. 4.1.2) является обязанность покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.
Право собственности Г.А. на указанный объект недвижимости не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
<дата> Г.А. умер.
<дата> решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-5313/2011 г. нежилое помещение 11-Н по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. включено в наследственную массу умершего Г.А. Указанным решением за Г.М. признано право собственности на данный объект недвижимости в порядке наследования по закону.
Право собственности Г.М. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>
Спорное нежилое помещение 19-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> является государственной собственностью Санкт-Петербурга (право собственности зарегистрировано <дата> по выписке из ЕГРП).
<дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО заключен договор аренды N <...> и <дата> подписано дополнительное соглашение к нему N 1, по условиям которых собственник предоставил ООО за плату во временное пользование нежилое помещение 19-Н площадью <...> кв. м на срок до <дата> на основании распоряжения председателя КУГИ от <дата> N <...>-р для использования под нежилые цели (торговля, кафе).
Пунктом 6.4 договора предусмотрена обязанность покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.
Согласно техническому паспорту дома <адрес> в доме имеются нежилые помещения 1-Н (назначение складское), 11-Н, 19-Н (назначение торговое).
Материалами дела подтверждено, что изначально спорные помещения 1Н, 11-Н и 19-Н прошли кадастровый учет, по данным ГУП ГУИОН СПб указанные помещения являются самостоятельными, изолированными, нежилыми помещениями, в спорных помещениях отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания и эксплуатации более одного помещения в здании.
Согласно архивным данным ГУП ГУИОН СПб, планам и экспликациям, по результатам первичной инвентаризации в декабре 1966 г. в многоквартирном доме были учтены - помещение 1-Н (подвал) площадью <...> кв. м, назначение складское, использование для продовольственного магазина; помещение 11-Н (1 этаж, антресоль) площадью <...> кв. м, назначение торговое, использование для продовольственного магазина.
При проведении текущей инвентаризации в декабре 1997 г. из помещения 11-Н (1 этаж) было выделено помещение 19-Н, площадью <...> кв. м.
По результатам инвентаризации в марте 1998 г. в многоквартирном доме учтено помещение 1-Н (подвал), площадью <...> кв. м назначение - складское.
В 2000 г. помещениям подвал 1-Н (подвал) площадью <...> кв. м и 11-Н (1 этаж антресоль) площадью <...> кв. м присвоен единый кадастровый номер <...>, их общая площадь составляла <...> кв. м.
В июне 2002 г. произведено уточнение размеров помещений 1-Н, 11-Н. Их общая площадь составила <...> кв. м. Площадь помещения 1-Н - <...> кв. м, площадь помещения 11-Н - <...> кв. м.
При проведении технического учета в декабре 2003 г. ГУП ГУИОН зафиксирована самовольная перепланировка, в результате которой произошло объединение помещения 19-Н площадью <...> кв. м с частью помещения 1-Н площадью <...> кв. м и частью помещения 11-Н площадью <...> кв. м. Вновь образованному помещению площадью <...> кв. м присвоен номер 19-Н, кадастровый номер <...>.
Из оставшихся частей помещений 1-Н, 11-Н сформированы помещения 1-Н площадью <...> кв. м и 11-Н площадью <...> кв. м.
По данным инвентаризации в феврале 2005 г. часть помещения 11-Н, площадью <...> кв. м была выделена в помещение 23-Н с присвоением ему кадастрового номера <...> Из оставшейся части помещения 11-Н и помещения 1-Н сформировано помещение 11-Н площадью <...> кв. м (подвал, 1 этаж, антресоль), площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 11-Н, 19-Н была осуществлена как регистрация ранее возникшего права в рамках плановой работы по формированию Реестра недвижимости Санкт-Петербурга, осуществляемой во исполнение закона Санкт-Петербурга от 17 апреля 2001 г. N 282-39 "О Реестре собственности Санкт-Петербурга". При этом суд учел назначение помещений (складское, торговое) и пришел к выводу, что они обоснованно не включены в состав общего имущества многоквартирного дома. А регистрация права собственности Санкт-Петербурга на спорные объекты от <дата> представляет собой подтверждение ранее возникшего права собственности города как субъекта Российской Федерации на принадлежащее ему имущество и не является, как на это указывает истец, действиями по лишению права собственности на долю в общем имуществе дома, так как право первого собственника на квартиру возникло позже.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к указанному Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Таким образом, как объекты государственной собственности, относящиеся к нежилому фонду, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов Санкт-Петербурга, спорные помещения переданы городу Санкт-Петербургу в муниципальную собственность, то есть стали собственностью города Санкт-Петербурга.
Постановлением Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27 декабря 1991 г. произведено перераспределение и разграничение государственного и муниципального имущества, при этом на основании пункта 1 приложения N 3 к данному Постановлению, пункта 9 Положения об перечне объектов федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденного распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-рп, полномочиями по принятию решения о передаче объекта в порядке разграничения государственной собственности в муниципальную собственность обладает Совет народных депутатов города, района, оформление такой передачи производится путем принятия названным органом соответствующего решения об утверждении перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Согласно установленному порядку подлежали составлению Перечни объектов, решения по которым принимались соответствующим органом исполнительной власти, и правоустанавливающим документом, свидетельствующим о передаче объекта недвижимого имущества в состав муниципальной собственности, является утвержденный соответствующим Советом народных депутатов перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга N <...> от <дата> спорные помещения учтены как государственная собственность Санкт-Петербурга и включены в соответствующий Перечень объектов муниципальной собственности города Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 170).
В пункте 1 (абзацы первый, второй) статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. указано, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
На основании вышеуказанного распоряжения КУГИ спорные объекты прошли государственную регистрацию, состоят на кадастровом учете (т. 1 л.д. 173).
Принимая во внимание приведенные обстоятельства и нормы права, суд пришел к правильному выводу о законности оспариваемого распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга и регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, само по себе наличие в нежилых помещениях инженерных коммуникаций, не может являться основанием для признания данных объектов недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные, к которым относятся и спорные объекты недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.
Согласно п. 5.6.6 Инструкции о порядке изготовления справки о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорта на многоквартирный дом филиалом ГУ ГУИОН - проектно-инвентаризационным бюро района, утвержденной приказом ГУИОН Санкт-Петербурга от 6 мая 2005 г. N 30, в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются помещения, которые хотя и попадают по формальным признакам в состав общего имущества, но на дату вступления в силу части первой ГК РФ (1 января 1995 г.) имели фактическое целевое использование (спецподвалы, магазины и т.д.).
Судом в ходе разрешения спора правомерно установлено, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома, поскольку имели назначение складское и торговое.
При таком положении, представляется обоснованным вывод суда о том, что на момент приватизации жилых помещений в доме, и на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения находились в муниципальной собственности Санкт-Петербурга, и, в силу статьи 36 названного Кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
КУГИ Санкт-Петербурга, являясь уполномоченным представителем собственника - города Санкт-Петербурга, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга" и распоряжением "Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости", в пределах своих полномочий и в соответствии с законодательством о приватизации объектов нежилого фонда передало на аукцион нежилое помещение 11-Н, а ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" провело аукцион по продаже спорного объекта недвижимости и заключило договор с победителем торгов.
Пунктом 3.9.3 Положения о КУГИ, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21 сентября 2004 г. N 1589, КУГИ предоставлены полномочия заключать от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи жилых помещений по договорам купли-продажи, мены, найма, социального найма и аренды).
Поскольку КУГИ наделен полномочиями собственника в отношении спорных помещений исходя из компетенции исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, суждение представителя истца об отсутствии у КУГИ полномочий на распоряжение спорными помещениями не может быть признано обоснованным.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 2 июля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 33-14925/2013
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 33-14925/2013
Судья: Кононок Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Медведкиной В.А., Вашкиной Л.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2013 г. дело N 2-559/13 по апелляционной жалобе ТСЖ на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 2 июля 2013 г. по иску ТСЖ к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Г.М., ООО о признании недействительными распоряжений, государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи, договора аренды, исключении из состава нежилых помещений частей подвала многоквартирного дома, обязании сформировать единое помещение - технический подвал.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения представителя ТСЖ - Б., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя СПб ГУП ГУИОН О., Г.М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ТСЖ создано по решению собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, зарегистрировано в качестве юридического лица <дата>
Жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, передан в управление, техническое обслуживание и ремонт ТСЖ по акту от <дата>
Согласно протоколу общего собрания членов ТСЖ от <дата> товарищество наделено полномочиями на подачу иска об истребовании помещения из незаконного владения (подвала с общедомовыми коммуникациями и др.).
В указанном доме расположены нежилые помещения 11-Н, 19-Н, в состав которых входит часть подвала многоквартирного дома по вышеуказанному адресу.
Нежилое помещение 11-Н принадлежит на праве собственности Г.М. Нежилое помещение 19-Н входит в состав государственной собственности Санкт-Петербурга, предоставлено по договору аренды ООО.
ТСЖ обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Г.М., ООО, в котором просит восстановить положение, существовавшее до нарушения права:
- признать недействительным п. 1 распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты нежилого фонда" в части включения в утвержденный перечень объектов нежилого фонда, находящихся на момент издания настоящего распоряжения в государственной собственности Санкт-Петербурга, помещения 1-Н, площадью <...> кв. м,
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 11-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>,
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 19-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>,
- признать недействительным п. 1 распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург <адрес>",
- признать недействительным договор купли-продажи от <дата> N <...> между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Г.А. о продаже нежилого помещения 11-Н, площадью <...> кв. м,
- признать недействительным договор аренды N <...> от <дата> нежилого помещения 19-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> (в редакции дополнительного соглашения N <...> от <дата>) между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО,
- исключить из состава нежилого помещения 11-Н, кадастровый номер <...>, и нежилого помещения 19-Н, кадастровый номер <...>, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, части помещений, расположенных в подвале указанного многоквартирного дома, площадью <...> кв. м и <...> кв. м соответственно (бывшее помещение 1-Н) - обязать ГУИОН ПИБ Санкт-Петербурга сформировать единое помещение 1-Н (технический подвал) в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
В обоснование требований истец ссылался на то, что в спорных нежилых помещениях находятся инженерные коммуникации и оборудование (центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации с соответствующей запорной арматурой), обслуживающие весь дом, в связи с чем, часть данных помещений является общим имуществом дома, принадлежащим в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений с даты приватизации первой квартиры <дата>, поэтому регистрация спорных помещений в государственную собственность и последующее отчуждение помещения 11-Н Г.А., а также предоставление помещения 19-Н в аренду ООО являются незаконными.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 2 июля 2013 г. в удовлетворении исковых требований ТСЖ отказано.
В апелляционной жалобе ТСЖ просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> КУГИ Санкт-Петербурга издало распоряжение "О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты нежилого фонда N <...>", утвердив перечень объектов нежилого фонда, находящихся на момент издания данного распоряжения в собственности Санкт-Петербурга, в который включены спорные объекты недвижимости - нежилые помещения: 1-Н, 11-Н и 19-Н в <адрес>.
В отношении спорного нежилого помещения 11-Н <дата> КУГИ Санкт-Петербурга издало распоряжение N <...> "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу <адрес>", в соответствии с которым решено осуществить приватизацию названного объекта, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, путем продажи государственного имущества на аукционе. Право собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение на момент издания указанного распоряжения подтверждалось выпиской из ЕГРП от <дата> (дата регистрации права <дата>) и выпиской из реестра собственности Санкт-Петербурга от <дата>, являющейся приложением к свидетельству о внесении в Реестр собственности Санкт-Петербурга N <...>, согласно которому спорное помещение 11-Н имеет реестровый номер N <...>.
<дата> ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" проведен аукцион по продаже нежилого помещения 11-Н. По итогам аукциона победителем признан Г.А.
<дата> ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", осуществлявшим функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 г. N 1002 "О создании ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и договора от <дата>, заключенного между КУГИ и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", с Г.А. заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения 11-Н N <...>.
Существенным условием договора (п. 4.1.2) является обязанность покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.
Право собственности Г.А. на указанный объект недвижимости не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
<дата> Г.А. умер.
<дата> решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-5313/2011 г. нежилое помещение 11-Н по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. включено в наследственную массу умершего Г.А. Указанным решением за Г.М. признано право собственности на данный объект недвижимости в порядке наследования по закону.
Право собственности Г.М. зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>
Спорное нежилое помещение 19-Н, площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> является государственной собственностью Санкт-Петербурга (право собственности зарегистрировано <дата> по выписке из ЕГРП).
<дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО заключен договор аренды N <...> и <дата> подписано дополнительное соглашение к нему N 1, по условиям которых собственник предоставил ООО за плату во временное пользование нежилое помещение 19-Н площадью <...> кв. м на срок до <дата> на основании распоряжения председателя КУГИ от <дата> N <...>-р для использования под нежилые цели (торговля, кафе).
Пунктом 6.4 договора предусмотрена обязанность покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля.
Согласно техническому паспорту дома <адрес> в доме имеются нежилые помещения 1-Н (назначение складское), 11-Н, 19-Н (назначение торговое).
Материалами дела подтверждено, что изначально спорные помещения 1Н, 11-Н и 19-Н прошли кадастровый учет, по данным ГУП ГУИОН СПб указанные помещения являются самостоятельными, изолированными, нежилыми помещениями, в спорных помещениях отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания и эксплуатации более одного помещения в здании.
Согласно архивным данным ГУП ГУИОН СПб, планам и экспликациям, по результатам первичной инвентаризации в декабре 1966 г. в многоквартирном доме были учтены - помещение 1-Н (подвал) площадью <...> кв. м, назначение складское, использование для продовольственного магазина; помещение 11-Н (1 этаж, антресоль) площадью <...> кв. м, назначение торговое, использование для продовольственного магазина.
При проведении текущей инвентаризации в декабре 1997 г. из помещения 11-Н (1 этаж) было выделено помещение 19-Н, площадью <...> кв. м.
По результатам инвентаризации в марте 1998 г. в многоквартирном доме учтено помещение 1-Н (подвал), площадью <...> кв. м назначение - складское.
В 2000 г. помещениям подвал 1-Н (подвал) площадью <...> кв. м и 11-Н (1 этаж антресоль) площадью <...> кв. м присвоен единый кадастровый номер <...>, их общая площадь составляла <...> кв. м.
В июне 2002 г. произведено уточнение размеров помещений 1-Н, 11-Н. Их общая площадь составила <...> кв. м. Площадь помещения 1-Н - <...> кв. м, площадь помещения 11-Н - <...> кв. м.
При проведении технического учета в декабре 2003 г. ГУП ГУИОН зафиксирована самовольная перепланировка, в результате которой произошло объединение помещения 19-Н площадью <...> кв. м с частью помещения 1-Н площадью <...> кв. м и частью помещения 11-Н площадью <...> кв. м. Вновь образованному помещению площадью <...> кв. м присвоен номер 19-Н, кадастровый номер <...>.
Из оставшихся частей помещений 1-Н, 11-Н сформированы помещения 1-Н площадью <...> кв. м и 11-Н площадью <...> кв. м.
По данным инвентаризации в феврале 2005 г. часть помещения 11-Н, площадью <...> кв. м была выделена в помещение 23-Н с присвоением ему кадастрового номера <...> Из оставшейся части помещения 11-Н и помещения 1-Н сформировано помещение 11-Н площадью <...> кв. м (подвал, 1 этаж, антресоль), площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 11-Н, 19-Н была осуществлена как регистрация ранее возникшего права в рамках плановой работы по формированию Реестра недвижимости Санкт-Петербурга, осуществляемой во исполнение закона Санкт-Петербурга от 17 апреля 2001 г. N 282-39 "О Реестре собственности Санкт-Петербурга". При этом суд учел назначение помещений (складское, торговое) и пришел к выводу, что они обоснованно не включены в состав общего имущества многоквартирного дома. А регистрация права собственности Санкт-Петербурга на спорные объекты от <дата> представляет собой подтверждение ранее возникшего права собственности города как субъекта Российской Федерации на принадлежащее ему имущество и не является, как на это указывает истец, действиями по лишению права собственности на долю в общем имуществе дома, так как право первого собственника на квартиру возникло позже.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к указанному Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Таким образом, как объекты государственной собственности, относящиеся к нежилому фонду, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов Санкт-Петербурга, спорные помещения переданы городу Санкт-Петербургу в муниципальную собственность, то есть стали собственностью города Санкт-Петербурга.
Постановлением Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27 декабря 1991 г. произведено перераспределение и разграничение государственного и муниципального имущества, при этом на основании пункта 1 приложения N 3 к данному Постановлению, пункта 9 Положения об перечне объектов федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденного распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-рп, полномочиями по принятию решения о передаче объекта в порядке разграничения государственной собственности в муниципальную собственность обладает Совет народных депутатов города, района, оформление такой передачи производится путем принятия названным органом соответствующего решения об утверждении перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Согласно установленному порядку подлежали составлению Перечни объектов, решения по которым принимались соответствующим органом исполнительной власти, и правоустанавливающим документом, свидетельствующим о передаче объекта недвижимого имущества в состав муниципальной собственности, является утвержденный соответствующим Советом народных депутатов перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга N <...> от <дата> спорные помещения учтены как государственная собственность Санкт-Петербурга и включены в соответствующий Перечень объектов муниципальной собственности города Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 170).
В пункте 1 (абзацы первый, второй) статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. указано, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
На основании вышеуказанного распоряжения КУГИ спорные объекты прошли государственную регистрацию, состоят на кадастровом учете (т. 1 л.д. 173).
Принимая во внимание приведенные обстоятельства и нормы права, суд пришел к правильному выводу о законности оспариваемого распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга и регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, само по себе наличие в нежилых помещениях инженерных коммуникаций, не может являться основанием для признания данных объектов недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные, к которым относятся и спорные объекты недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.
Согласно п. 5.6.6 Инструкции о порядке изготовления справки о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорта на многоквартирный дом филиалом ГУ ГУИОН - проектно-инвентаризационным бюро района, утвержденной приказом ГУИОН Санкт-Петербурга от 6 мая 2005 г. N 30, в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются помещения, которые хотя и попадают по формальным признакам в состав общего имущества, но на дату вступления в силу части первой ГК РФ (1 января 1995 г.) имели фактическое целевое использование (спецподвалы, магазины и т.д.).
Судом в ходе разрешения спора правомерно установлено, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома, поскольку имели назначение складское и торговое.
При таком положении, представляется обоснованным вывод суда о том, что на момент приватизации жилых помещений в доме, и на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения находились в муниципальной собственности Санкт-Петербурга, и, в силу статьи 36 названного Кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
КУГИ Санкт-Петербурга, являясь уполномоченным представителем собственника - города Санкт-Петербурга, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга" и распоряжением "Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости", в пределах своих полномочий и в соответствии с законодательством о приватизации объектов нежилого фонда передало на аукцион нежилое помещение 11-Н, а ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" провело аукцион по продаже спорного объекта недвижимости и заключило договор с победителем торгов.
Пунктом 3.9.3 Положения о КУГИ, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21 сентября 2004 г. N 1589, КУГИ предоставлены полномочия заключать от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи жилых помещений по договорам купли-продажи, мены, найма, социального найма и аренды).
Поскольку КУГИ наделен полномочиями собственника в отношении спорных помещений исходя из компетенции исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, суждение представителя истца об отсутствии у КУГИ полномочий на распоряжение спорными помещениями не может быть признано обоснованным.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 2 июля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)