Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года
делу N А40-139397/12, принятое судьей И.Н. Кофановой,
по иску Товарищества собственников жилья "Трубниковский, 24"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Правительство города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский пер. д. 24, стр. 1
при участии в судебном заседании:
от истца: Гизатуллин Д.И. по доверенности N б/н от 22.04.2013
от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности N 33Д-614 от 16.09.13
от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности N 4-14-755/3 от 18.09.13
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (Департаменту городского имущества города Москвы) (далее - ДГИ, ответчик) о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: помещение N I, в состав которого входят комнаты: N 1,2,3, общей площадью 67,5 кв. м; помещение N II, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 152,9 кв. м; признании отсутствующим права собственности г. Москвы на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6, помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11 общей площадью 223,4 кв. м, зарегистрированные как нежилые помещения с кадастровым (или условным), номером объекта 261227 соответственно записи о государственной регистрации N 77-77-11/026/2006/-020 от 16.03.2006 (с учетом уточнения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 02.04.2013 произведена замена ответчика в порядке процессуального правопреемства на Департамент городского имущества города Москвы; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Правительство г. Москвы.
Решением от 12.08.2013 исковые требования удовлетворены: суд признал за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: помещение N I, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, общей площадью 67,5 кв. м; помещение N II, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 152,9 кв. м; признал отсутствующим право собственности города Москвы на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6, помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11 общей площадью 223,4 кв. м, зарегистрированные как нежилые помещения с кадастровым (или условным), номером объекта 261227 соответственно записи о государственной регистрации N 77-77-11/026/2006/-020 от 16.03.2006.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик Департамент городского имущества города Москвы и третье лицо Правительство города Москвы, обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители полагают, что судом неправильно применены нормы процессуального и материального права, указывает, что на основании решений Исполкома Моссовета от 13.02.1968 N 10/2 и от 04.12.1968 N 44/13, в период с 1968 по 2003 годы спорные помещения были переданы в аренду ФГУП "Институт минералогии, геохимии и кристаллографии редких элементов", что, по мнению заявителей жалобы, подтверждает формирование и учет спорных помещений, как объектов самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома и не использования их фактически в качестве общего имущества домовладельцев на дату приватизации первой квартиры в доме. Заявители апелляционной жалобы также указывает, что в период с 2003 по 2006 годы, на основании Распоряжения ДГМИ от 26.12.2001 N 5307-р спорные помещения были переданы в хозяйственное ведение ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика района "Арбат" на основании контракта от 24.04.2003 N 00-00501/03; на основании Распоряжения ДИГМ от 02.11.2004 N 2914-р спорные помещения были переданы Обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" по договору аренды от 25.05.2006 N 01-00652/06 для использования под офис, сроком действия с 01.01.2006 по 30.11.2006; впоследствии, в порядке пролонгации указанного договора аренды - по договору аренды от 28.02.2007 N 01-00174/07, сроком действия с 01.02.2007 по 31.01.2012, который расторгнут решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2011 по делу N А40-125230/09.
По мнению заявителя, наличие и функционирование в подвальных помещениях многоквартирного жилого дома инженерных систем и оборудования, обслуживающих более одного жилого помещения, не является основанием для отнесения таких помещений к общему имуществу собственников.
Истец не согласен с апелляционной жалобой по доводам, изложенным в отзыве, указывает, что доводы жалобы противоречат позиции компетентного коллегиального органа (Межведомственной окружной комиссии); что дата первой приватизации квартиры в доме 20.05.1992 является датой возникновения и регистрации права общей долевой собственности, по смыслу статьи 23 Федерального закона о регистрации N 122-ФЗ от 21.07.1997; ссылается на разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 о том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП; отмечает, что формирование спорных помещений, как самостоятельного объекта с присвоением кадастрового номера произведено в 2006 году, существенно позже даты возникновения в доме более одного собственника в 1992 году; ссылается на Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" и Закон города Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений"; указывает на техническое, вспомогательное назначение спорных подвальных помещений, находящихся во владении истца.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отзыва на апелляционную жалобу не представило.
В судебное заседание явились представитель истца, представитель ответчика и третьего лица Правительства города Москвы. Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в заседание суда апелляционной инстанции не явилось, извещено в порядке статьи 123 АПК РФ.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Заявитель апелляционную жалобу поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в ней. Просил отменить решение суда от 12.08.2013 по делу, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве; считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил решение суда от 12.08.2013 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, возражал против назначения судебной экспертизы.
Судебная коллегия определила отклонить ходатайство представителя ответчика, третьего лица о назначении судебной экспертизы.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене в части на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, Трубниковский пер. д. 24, стр. 1 построен в 1890 году по индивидуальному проекту. В подвале дома располагались дровяные склады и котельная, кладовые, прачечная, обслуживающие жилые помещения дома. Архитектура, предназначение и местоположение здания не подразумевали самостоятельного назначения подвала. Этот факт также подтверждается наличием по сей день дымоходов в квартирах дома (т. 3 л.д. 8-29).
Первая квартира в указанном доме была приватизирована 20.05.1992 (договор передачи N 010907-0267 зарегистрирован 21.05.1992 (т. 2 л.д. 9).
При этом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.03.2006 (т. 1 л.д. 167), от 27.11.2012 (т. 1 л.д. 136), городу Москве на праве общей долевой собственности на общее имущество зарегистрированы принадлежат на праве собственности нежилые помещения служебного назначения, общей площадью 223,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, а также на праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: помещение, назначение нежилое, этаж чердак, в общую площадь не входит 304,6 кв. м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006 сделана запись регистрации N 77-77-11/026/2006-020.
Право города Москвы на спорные помещения зарегистрировано на основании выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы от 03.022006, выданной Департаментом имущества города Москвы (запись в реестре N 01-000550 (000) от 03.022006); Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1; постановления Московской городской думы от 20.05.1998 N 47.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома 24, стр. 1 по Трубниковскому переулку города Москвы в апреле 2004 года образовали товарищество собственников жилья "Трубниковский, 24" (ТСЖ "Трубниковский, 24"), зарегистрировано 25.10.2004 (т. 1 л.д. 28-29, т. 2 л.д. 50-72).
На основании распоряжения префекта ЦАО Москвы от 21.12.2007 N 7017-р и акта от 31.07.2008 указанный многоквартирный дом передан в управление истцу (т. 1 л.д. 91, т. 2 л.д. 6).
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 9.1.8, 9.1.9 Устава ТСЖ "Трубниковский, 24" от 20.04.2004 (т. 1 л.д. 29-49), в обязанности Товарищества входит представление интересов членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами; пресечение действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом кондоминиума.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 подтверждается, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Указанная правовая позиция определена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 по делу N 7319/09, в котором отмечено, что товарищество не является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд с иском в том случае, если в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу ему собственниками помещений такого права, в частности на основании решения общего собрания членов товарищества, а также в случае, если лицо, за которым зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, является не третьим лицом, а собственником части жилых помещений в здании и следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество.
В таком случае спор о праве общей долевой собственности на спорное помещение между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников.
Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 о том, что товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, не может от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.
Из материалов настоящего дела следует, что город Москва не является собственником жилых помещений в указанном многоквартирном доме, поскольку все десять жилых квартир (с N 13 по N 22) находятся в собственности граждан (т. 1 л.д. 49). Соответственно, применительно к рассматриваемому спору, Товарищество правомочно действовать от имени и в интересах собственников помещений в доме, в соответствии с положениями действующего законодательства и Устав ТСЖ.
Вместе с тем, решением собрания домовладельцев от 22.09.2012 собственники жилья уполномочили ТСЖ "Трубниковский 24" на обращение в суд с настоящим иском и представительство их интересов в судебном разбирательстве (т. 1 л.д. 19).
В исковом заявлении и отзыве на апелляционную жалобу истец указывает на технический вспомогательный характер спорных подвальных помещений, находящихся в его владении, ссылается на статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ, разъяснения пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункты 52, 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В оспариваемом решении от 12.08.2013 суд отмечает, что применительно к настоящему спору, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.
В соответствии с письмом Департамента имущества города Москвы и выпиской из протокола заседания Межведомственной окружной комиссии по выявлению на территории ЦАО г. Москвы спорного имущества от 03.05.2012 N 10/12, нежилые подвальные помещения N I комнаты 1-3 площадью 67,5 кв. м и N II комнаты 1-13 площадью 152,9 кв. м в многоквартирном доме по адресу; Москва, Трубниковский переулок, д. 24, стр. 1, признаны обладающими признаками общей долевой собственности многоквартирного жилого дома в связи с тем, что в указанных помещениях расположено инженерное оборудование. Учитывая наличие зарегистрированного права собственности города Москвы, ТСЖ "Трубниковский, 24" рекомендовано обратиться с иском в суд, указано на то, что изменение назначения спорных помещений не требуется (т. 1 л.д. 23-27).
Согласно Приказу руководителя Департамента имущества города Москвы от 23.05.2011 N 326-п "О создании Межведомственных окружных комиссий по выявлению на территориях административных округов города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему долевому имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы", указанные комиссии созданы в целях недопущения нарушения прав граждан в отношении такого имущества.
В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Межведомственных окружных комиссиях, они являются органами, созданными для выявления такого имущества и принятия решения о его передаче собственникам помещений многоквартирных жилых домов. В соответствии с пунктом 3.5 указанного Положения, решение Комиссии обязательно для учета при голосовании представителя города Москвы на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома, для представителей Департамента имущества города Москвы, принимающих участие в судебных разбирательствах по вопросам рассмотренным на Комиссиях.
Кроме того, доводы заявителя жалобы об изначальном самостоятельном назначении спорных помещений, их несоответствии техническому подвалу и законном использовании третьими лицами, не подтверждаются документально и опровергаются материалами дела.
Согласно ответу Мосгорархива (ЦХНТДМ) дом спроектирован и построен в 1890 году по индивидуальному проекту архитектора Стеженского Л.В. В подвале дома располагались дровяные склады и котельная, кладовые, прачечная, обслуживающие жилые помещения. Архитектура, предназначение и местоположение здания не подразумевали самостоятельного значения подвала. Этот факт также подтверждается наличием по сей день дымоходов в квартирах дома (т. 3 л.д. 8-29).
Из поэтажных планов и экспликаций следует, что помещения подвала были подвергнуты несанкционированной перепланировке, в связи с чем их площадь изменилась с 223,4 кв. м на 220,4 кв. м (т. 2 л.д. 16, 27).
Согласно представленной в материалы дела документации, спорные нежилые помещения расположены в техническом подвале дома. Как следует из акта осмотра нежилых помещений от 27.04.2012, составленного совместно ГУП "МосгорЕИАИ", ГКУ "Инженерная служба района "Арбат", Центральное ТБТИ, ГУП "ЦПОЖ", ТСЖ "Трубниковский, 24" (т. 1 л.д. 20), экспликаций и поэтажных планов (т. 1 л.д. 92-96, 98-103, 123-127, 132-135, т. 2 16-33), предписания ГУ МЧС России по Москве от 29.12.2009 (т. 2 л.д. 76), постановлений Пресненского районного суда Москвы от 21.09.2009, 15.01.2010, 30.03.2010 (т. 2 л.д. 77-80), в спорных помещениях расположены трубы, стояки отопления, запорная арматура, вентили и датчики, канализация, системы вентиляции, отопления, силового электроснабжения; отдельного входа и капитальных, противопожарных перегородок помещения не имеют, доступ в них возможен только через подъезд жилого дома (помещения общего имущества "А", "Б" (т. 2 л.д. 23, 27), спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения и их самостоятельное использование представляет опасность для функционирования дома и окружающих. Соответственно, не могут быть самостоятельными объектами права.
Данные выводы подтверждаются Техническим отчетом ООО "Стройнадзор" (с приложением фотографий), из которых следует, что нежилые подвальные помещения не имеют самостоятельного доступа (входа и изолированных выходов), вход в помещения осуществляется через подъезд жилого дома, помещения связаны с другими помещениями дома, высота потолков менее 2,5 метров, наружные и внутренние несущие стены подвала служат основанием (фундаментом) наружных и внутренних стен жилого дома, в подвале окна расположена ниже уровня поверхности земли (в приямках), в помещениях находятся механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование и жизнеобеспечивающие внутренние инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры; подвальные помещения самостоятельного назначения не имеют и являются техническими, предназначенными для эксплуатации инженерных коммуникаций и жизнеобеспечения жилого дома в целом, к которым необходим постоянный и беспрепятственный доступ для их эксплуатации и контроля (т. 1 л.д. 50-110, т. 2 л.д. 34-40).
Таким образом, доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения подвала отвечают признакам отнесения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, установленным статьей 290 ГК РФ, поскольку содержат несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; статьей 36 ЖК РФ, как помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), содержащие ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, содержащие аналогичные критерии отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
Из доказательств по делу не усматривается, что спорная часть подвала учитывалась бы отдельно и не находилась бы в составе всего подвала и всего многоквартирного дома на дату первой приватизации квартиры в доме в 1992 году.
В материалы дела не представлено доказательств, подтверждавших бы, что на дату первой приватизации квартиры в доме в 1992 году спорные помещения использовались ответчиком, арендаторами ответчика либо иными лицами, по самостоятельному назначению для нужд не связанных с обслуживанием жилого дома.
Из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве пакета правоустанавливающих документов N 77-77-11/026/2006/-020 (т. 1 л.д. 141-158), а также свидетельств о государственной регистрации права от 16.03.2006 (т. 1 л.д. 167), от 27.11.2012 (т. 1 л.д. 136) следует, что спорные помещения общей площадью 223,4 кв. м являются нежилыми помещениями служебного назначения.
Судебная коллегия считает верным вывод суда о том, что помещения служебного назначения, расположенные в техническом подвале многоквартирного дома предназначены для обслуживания указанного дома.
Данный вывод подтверждается и заявителем апелляционной жалобы, который указывает, что период с 2003 по 2006 годы спорные помещения были переданы ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика района "Арбат", а затем Обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис", то есть организациям, осуществляющим обслуживание жилого дома.
Доказательствами по делу подтверждается, что в 2004 году спорные помещения были переданы ООО "Жилсервис" по договору аренды от 25.05.2006 N 01-00652/06, расторгнутому вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2011 по делу N А40-125230/09 в связи с нарушением условий эксплуатации помещений и на основании вступивших в законную силу постановления Пресненского районного суда города Москвы от 21.09.2009 и решения Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2010 по делу N А40-57537/09. Судами установлено, что Департамент имущества города Москвы фактически был лишен возможности осуществлять свои права по контролю и распоряжению принадлежащим ему объектом недвижимости, обеспечить его сохранность и безопасность.
Таким образом, ответчиком не представлено доказательств владения спорными помещениями, доказательств формирования спорных подвальных помещений как самостоятельных объектов недвижимости с присвоением им кадастровых номеров, а также использования в предусмотренном гражданским законодательством порядке на законных основаниях спорных помещений, как самостоятельных объектов гражданских прав в целях, не связанных с обслуживанием других помещений многоквартирного дома, на момент приватизации первой квартиры в доме.
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Спорные помещения не выбывали из владения собственников помещений указанного дома, поскольку в помещениях подвала функционировало и функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации.
Как разъяснено в пунктах 58, 59 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Собственники жилых помещений дома фактически владеют спорными помещениями подвала, используют их в целях, связанных с обслуживанием дома и несут расходы по их содержанию и ремонту, что подтверждается доказательствами по делу: справками, реестром договоров истца с поставщиками услуг, протоколами собраний собственников, сметами расходов, отчетами ТСЖ, письмами ответчика, исковым заявлением ТСЖ "Трубниковский, 24" от 30.05.2013 о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы задолженности за содержание спорных помещений, ремонта и содержания общего имущества и коммунальных услуг (т. 1 л.д. 131, т. 2 л.д. 96-121, т. 3 л.д. 30-31).
Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Поскольку право общей долевой собственности возникло в момент первой приватизации квартиры в данном доме 20.05.1992 на то имущество, которое реально существовало и использовалось в целях обслуживания других помещений в жилом доме, то есть в качестве общего имущества, город Москва не имел законного права выделять в натуре и распоряжаться частью общего имущества, следовательно регистрация права собственности города Москвы на спорные помещения подвала 16.03.2006 (т. 1 л.д. 167) была произведена незаконно.
Более того, согласно представленным в материалы дела доказательствам (т. 1 л.д. 9-18, 48-49), на дату регистрации права собственности города Москвы на спорные помещения подвала в 2006 году, в собственности ответчика не имелось ни одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Спорные помещения подвала не передавались ответчику ни одним из способов, предусмотренных частью 2 статьи 218 ГК РФ, частью 3 статьи 36 ЖК РФ.
Соответственно и для регистрации 27.11.2012 (т. 1 л.д. 136) доли города Москвы в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - оснований не имелось.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 52 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Как разъяснял неоднократно Высший Арбитражный Суд Российской Федерации требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты права. Указанный способ защиты права не может быть применен в настоящем деле.
Произведенная ранее несанкционированная перепланировка помещений, в связи с чем их площадь изменилась с 223,4 кв. м на 220,4 кв. м - не имеет правового значения, поскольку в данном деле оспаривается не правомерность ранее произведенной перепланировки, а зарегистрированное право собственности города Москвы.
Поскольку право собственности города Москвы зарегистрировано на нежилые помещения общей площадью 223,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, следовательно, удовлетворяя заявленные требования в части, судебная коллегия считает необходимым пояснить, что зарегистрированное право собственности города Москвы подлежит прекращению на помещения общей площадью 223,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006 сделана запись регистрации N 77-77-11/026/2006-020, которые в результате ранее произведенной перепланировки учтены, согласно актуальной технической документации ЦТБТИ, как помещение N I, в состав которого входят комнаты: N 1,2,3, общей площадью 67,5 кв. м; помещение N II, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 152,9 кв. м, в связи с признанием на них права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах решение от 12.08.2013 подлежит отмене в части признания права ответчика на спорное имущество отсутствующим.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года по делу N А40-139397/12 отменить в части признания отсутствующим права собственности города Москвы на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: город Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6, помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11 общей площадью 223,4 кв. м, зарегистрированные как нежилые помещения с кадастровым (или условным), номером объекта 261227 соответственно записи о государственной регистрации N 77-77-11/026/2006/-020 от 16.03.2006. В удовлетворении указанного требования отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года по делу N А40-139397/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.11.2013 N 09АП-34975/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-139397/12
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. N 09АП-34975/2013-ГК
Дело N А40-139397/12
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года
делу N А40-139397/12, принятое судьей И.Н. Кофановой,
по иску Товарищества собственников жилья "Трубниковский, 24"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Правительство города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский пер. д. 24, стр. 1
при участии в судебном заседании:
от истца: Гизатуллин Д.И. по доверенности N б/н от 22.04.2013
от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности N 33Д-614 от 16.09.13
от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности N 4-14-755/3 от 18.09.13
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (Департаменту городского имущества города Москвы) (далее - ДГИ, ответчик) о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: помещение N I, в состав которого входят комнаты: N 1,2,3, общей площадью 67,5 кв. м; помещение N II, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 152,9 кв. м; признании отсутствующим права собственности г. Москвы на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6, помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11 общей площадью 223,4 кв. м, зарегистрированные как нежилые помещения с кадастровым (или условным), номером объекта 261227 соответственно записи о государственной регистрации N 77-77-11/026/2006/-020 от 16.03.2006 (с учетом уточнения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 02.04.2013 произведена замена ответчика в порядке процессуального правопреемства на Департамент городского имущества города Москвы; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Правительство г. Москвы.
Решением от 12.08.2013 исковые требования удовлетворены: суд признал за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: помещение N I, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, общей площадью 67,5 кв. м; помещение N II, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 152,9 кв. м; признал отсутствующим право собственности города Москвы на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6, помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11 общей площадью 223,4 кв. м, зарегистрированные как нежилые помещения с кадастровым (или условным), номером объекта 261227 соответственно записи о государственной регистрации N 77-77-11/026/2006/-020 от 16.03.2006.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик Департамент городского имущества города Москвы и третье лицо Правительство города Москвы, обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявители полагают, что судом неправильно применены нормы процессуального и материального права, указывает, что на основании решений Исполкома Моссовета от 13.02.1968 N 10/2 и от 04.12.1968 N 44/13, в период с 1968 по 2003 годы спорные помещения были переданы в аренду ФГУП "Институт минералогии, геохимии и кристаллографии редких элементов", что, по мнению заявителей жалобы, подтверждает формирование и учет спорных помещений, как объектов самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома и не использования их фактически в качестве общего имущества домовладельцев на дату приватизации первой квартиры в доме. Заявители апелляционной жалобы также указывает, что в период с 2003 по 2006 годы, на основании Распоряжения ДГМИ от 26.12.2001 N 5307-р спорные помещения были переданы в хозяйственное ведение ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика района "Арбат" на основании контракта от 24.04.2003 N 00-00501/03; на основании Распоряжения ДИГМ от 02.11.2004 N 2914-р спорные помещения были переданы Обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис" по договору аренды от 25.05.2006 N 01-00652/06 для использования под офис, сроком действия с 01.01.2006 по 30.11.2006; впоследствии, в порядке пролонгации указанного договора аренды - по договору аренды от 28.02.2007 N 01-00174/07, сроком действия с 01.02.2007 по 31.01.2012, который расторгнут решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2011 по делу N А40-125230/09.
По мнению заявителя, наличие и функционирование в подвальных помещениях многоквартирного жилого дома инженерных систем и оборудования, обслуживающих более одного жилого помещения, не является основанием для отнесения таких помещений к общему имуществу собственников.
Истец не согласен с апелляционной жалобой по доводам, изложенным в отзыве, указывает, что доводы жалобы противоречат позиции компетентного коллегиального органа (Межведомственной окружной комиссии); что дата первой приватизации квартиры в доме 20.05.1992 является датой возникновения и регистрации права общей долевой собственности, по смыслу статьи 23 Федерального закона о регистрации N 122-ФЗ от 21.07.1997; ссылается на разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 о том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП; отмечает, что формирование спорных помещений, как самостоятельного объекта с присвоением кадастрового номера произведено в 2006 году, существенно позже даты возникновения в доме более одного собственника в 1992 году; ссылается на Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" и Закон города Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений"; указывает на техническое, вспомогательное назначение спорных подвальных помещений, находящихся во владении истца.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отзыва на апелляционную жалобу не представило.
В судебное заседание явились представитель истца, представитель ответчика и третьего лица Правительства города Москвы. Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в заседание суда апелляционной инстанции не явилось, извещено в порядке статьи 123 АПК РФ.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Заявитель апелляционную жалобу поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в ней. Просил отменить решение суда от 12.08.2013 по делу, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве; считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил решение суда от 12.08.2013 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, возражал против назначения судебной экспертизы.
Судебная коллегия определила отклонить ходатайство представителя ответчика, третьего лица о назначении судебной экспертизы.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене в части на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, Трубниковский пер. д. 24, стр. 1 построен в 1890 году по индивидуальному проекту. В подвале дома располагались дровяные склады и котельная, кладовые, прачечная, обслуживающие жилые помещения дома. Архитектура, предназначение и местоположение здания не подразумевали самостоятельного назначения подвала. Этот факт также подтверждается наличием по сей день дымоходов в квартирах дома (т. 3 л.д. 8-29).
Первая квартира в указанном доме была приватизирована 20.05.1992 (договор передачи N 010907-0267 зарегистрирован 21.05.1992 (т. 2 л.д. 9).
При этом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.03.2006 (т. 1 л.д. 167), от 27.11.2012 (т. 1 л.д. 136), городу Москве на праве общей долевой собственности на общее имущество зарегистрированы принадлежат на праве собственности нежилые помещения служебного назначения, общей площадью 223,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, а также на праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: помещение, назначение нежилое, этаж чердак, в общую площадь не входит 304,6 кв. м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006 сделана запись регистрации N 77-77-11/026/2006-020.
Право города Москвы на спорные помещения зарегистрировано на основании выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы от 03.022006, выданной Департаментом имущества города Москвы (запись в реестре N 01-000550 (000) от 03.022006); Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1; постановления Московской городской думы от 20.05.1998 N 47.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома 24, стр. 1 по Трубниковскому переулку города Москвы в апреле 2004 года образовали товарищество собственников жилья "Трубниковский, 24" (ТСЖ "Трубниковский, 24"), зарегистрировано 25.10.2004 (т. 1 л.д. 28-29, т. 2 л.д. 50-72).
На основании распоряжения префекта ЦАО Москвы от 21.12.2007 N 7017-р и акта от 31.07.2008 указанный многоквартирный дом передан в управление истцу (т. 1 л.д. 91, т. 2 л.д. 6).
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ).
В соответствии с пунктами 9.1.8, 9.1.9 Устава ТСЖ "Трубниковский, 24" от 20.04.2004 (т. 1 л.д. 29-49), в обязанности Товарищества входит представление интересов членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами; пресечение действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом кондоминиума.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.01.2013 N ВАС-18238/12 подтверждается, что поскольку право действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях защиты их законных интересов предоставлено товариществу, то именно товарищество правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при обращении в арбитражный суд.
Согласно пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Указанная правовая позиция определена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 по делу N 7319/09, в котором отмечено, что товарищество не является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд с иском в том случае, если в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие передачу ему собственниками помещений такого права, в частности на основании решения общего собрания членов товарищества, а также в случае, если лицо, за которым зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, является не третьим лицом, а собственником части жилых помещений в здании и следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество.
В таком случае спор о праве общей долевой собственности на спорное помещение между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников.
Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 о том, что товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, не может от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.
Из материалов настоящего дела следует, что город Москва не является собственником жилых помещений в указанном многоквартирном доме, поскольку все десять жилых квартир (с N 13 по N 22) находятся в собственности граждан (т. 1 л.д. 49). Соответственно, применительно к рассматриваемому спору, Товарищество правомочно действовать от имени и в интересах собственников помещений в доме, в соответствии с положениями действующего законодательства и Устав ТСЖ.
Вместе с тем, решением собрания домовладельцев от 22.09.2012 собственники жилья уполномочили ТСЖ "Трубниковский 24" на обращение в суд с настоящим иском и представительство их интересов в судебном разбирательстве (т. 1 л.д. 19).
В исковом заявлении и отзыве на апелляционную жалобу истец указывает на технический вспомогательный характер спорных подвальных помещений, находящихся в его владении, ссылается на статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ, разъяснения пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункты 52, 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В оспариваемом решении от 12.08.2013 суд отмечает, что применительно к настоящему спору, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.
В соответствии с письмом Департамента имущества города Москвы и выпиской из протокола заседания Межведомственной окружной комиссии по выявлению на территории ЦАО г. Москвы спорного имущества от 03.05.2012 N 10/12, нежилые подвальные помещения N I комнаты 1-3 площадью 67,5 кв. м и N II комнаты 1-13 площадью 152,9 кв. м в многоквартирном доме по адресу; Москва, Трубниковский переулок, д. 24, стр. 1, признаны обладающими признаками общей долевой собственности многоквартирного жилого дома в связи с тем, что в указанных помещениях расположено инженерное оборудование. Учитывая наличие зарегистрированного права собственности города Москвы, ТСЖ "Трубниковский, 24" рекомендовано обратиться с иском в суд, указано на то, что изменение назначения спорных помещений не требуется (т. 1 л.д. 23-27).
Согласно Приказу руководителя Департамента имущества города Москвы от 23.05.2011 N 326-п "О создании Межведомственных окружных комиссий по выявлению на территориях административных округов города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему долевому имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы", указанные комиссии созданы в целях недопущения нарушения прав граждан в отношении такого имущества.
В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Межведомственных окружных комиссиях, они являются органами, созданными для выявления такого имущества и принятия решения о его передаче собственникам помещений многоквартирных жилых домов. В соответствии с пунктом 3.5 указанного Положения, решение Комиссии обязательно для учета при голосовании представителя города Москвы на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома, для представителей Департамента имущества города Москвы, принимающих участие в судебных разбирательствах по вопросам рассмотренным на Комиссиях.
Кроме того, доводы заявителя жалобы об изначальном самостоятельном назначении спорных помещений, их несоответствии техническому подвалу и законном использовании третьими лицами, не подтверждаются документально и опровергаются материалами дела.
Согласно ответу Мосгорархива (ЦХНТДМ) дом спроектирован и построен в 1890 году по индивидуальному проекту архитектора Стеженского Л.В. В подвале дома располагались дровяные склады и котельная, кладовые, прачечная, обслуживающие жилые помещения. Архитектура, предназначение и местоположение здания не подразумевали самостоятельного значения подвала. Этот факт также подтверждается наличием по сей день дымоходов в квартирах дома (т. 3 л.д. 8-29).
Из поэтажных планов и экспликаций следует, что помещения подвала были подвергнуты несанкционированной перепланировке, в связи с чем их площадь изменилась с 223,4 кв. м на 220,4 кв. м (т. 2 л.д. 16, 27).
Согласно представленной в материалы дела документации, спорные нежилые помещения расположены в техническом подвале дома. Как следует из акта осмотра нежилых помещений от 27.04.2012, составленного совместно ГУП "МосгорЕИАИ", ГКУ "Инженерная служба района "Арбат", Центральное ТБТИ, ГУП "ЦПОЖ", ТСЖ "Трубниковский, 24" (т. 1 л.д. 20), экспликаций и поэтажных планов (т. 1 л.д. 92-96, 98-103, 123-127, 132-135, т. 2 16-33), предписания ГУ МЧС России по Москве от 29.12.2009 (т. 2 л.д. 76), постановлений Пресненского районного суда Москвы от 21.09.2009, 15.01.2010, 30.03.2010 (т. 2 л.д. 77-80), в спорных помещениях расположены трубы, стояки отопления, запорная арматура, вентили и датчики, канализация, системы вентиляции, отопления, силового электроснабжения; отдельного входа и капитальных, противопожарных перегородок помещения не имеют, доступ в них возможен только через подъезд жилого дома (помещения общего имущества "А", "Б" (т. 2 л.д. 23, 27), спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения и их самостоятельное использование представляет опасность для функционирования дома и окружающих. Соответственно, не могут быть самостоятельными объектами права.
Данные выводы подтверждаются Техническим отчетом ООО "Стройнадзор" (с приложением фотографий), из которых следует, что нежилые подвальные помещения не имеют самостоятельного доступа (входа и изолированных выходов), вход в помещения осуществляется через подъезд жилого дома, помещения связаны с другими помещениями дома, высота потолков менее 2,5 метров, наружные и внутренние несущие стены подвала служат основанием (фундаментом) наружных и внутренних стен жилого дома, в подвале окна расположена ниже уровня поверхности земли (в приямках), в помещениях находятся механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование и жизнеобеспечивающие внутренние инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры; подвальные помещения самостоятельного назначения не имеют и являются техническими, предназначенными для эксплуатации инженерных коммуникаций и жизнеобеспечения жилого дома в целом, к которым необходим постоянный и беспрепятственный доступ для их эксплуатации и контроля (т. 1 л.д. 50-110, т. 2 л.д. 34-40).
Таким образом, доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения подвала отвечают признакам отнесения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, установленным статьей 290 ГК РФ, поскольку содержат несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; статьей 36 ЖК РФ, как помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), содержащие ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, содержащие аналогичные критерии отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома.
Из доказательств по делу не усматривается, что спорная часть подвала учитывалась бы отдельно и не находилась бы в составе всего подвала и всего многоквартирного дома на дату первой приватизации квартиры в доме в 1992 году.
В материалы дела не представлено доказательств, подтверждавших бы, что на дату первой приватизации квартиры в доме в 1992 году спорные помещения использовались ответчиком, арендаторами ответчика либо иными лицами, по самостоятельному назначению для нужд не связанных с обслуживанием жилого дома.
Из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве пакета правоустанавливающих документов N 77-77-11/026/2006/-020 (т. 1 л.д. 141-158), а также свидетельств о государственной регистрации права от 16.03.2006 (т. 1 л.д. 167), от 27.11.2012 (т. 1 л.д. 136) следует, что спорные помещения общей площадью 223,4 кв. м являются нежилыми помещениями служебного назначения.
Судебная коллегия считает верным вывод суда о том, что помещения служебного назначения, расположенные в техническом подвале многоквартирного дома предназначены для обслуживания указанного дома.
Данный вывод подтверждается и заявителем апелляционной жалобы, который указывает, что период с 2003 по 2006 годы спорные помещения были переданы ГУП города Москвы "Дирекция единого заказчика района "Арбат", а затем Обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис", то есть организациям, осуществляющим обслуживание жилого дома.
Доказательствами по делу подтверждается, что в 2004 году спорные помещения были переданы ООО "Жилсервис" по договору аренды от 25.05.2006 N 01-00652/06, расторгнутому вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2011 по делу N А40-125230/09 в связи с нарушением условий эксплуатации помещений и на основании вступивших в законную силу постановления Пресненского районного суда города Москвы от 21.09.2009 и решения Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2010 по делу N А40-57537/09. Судами установлено, что Департамент имущества города Москвы фактически был лишен возможности осуществлять свои права по контролю и распоряжению принадлежащим ему объектом недвижимости, обеспечить его сохранность и безопасность.
Таким образом, ответчиком не представлено доказательств владения спорными помещениями, доказательств формирования спорных подвальных помещений как самостоятельных объектов недвижимости с присвоением им кадастровых номеров, а также использования в предусмотренном гражданским законодательством порядке на законных основаниях спорных помещений, как самостоятельных объектов гражданских прав в целях, не связанных с обслуживанием других помещений многоквартирного дома, на момент приватизации первой квартиры в доме.
В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Спорные помещения не выбывали из владения собственников помещений указанного дома, поскольку в помещениях подвала функционировало и функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации.
Как разъяснено в пунктах 58, 59 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Собственники жилых помещений дома фактически владеют спорными помещениями подвала, используют их в целях, связанных с обслуживанием дома и несут расходы по их содержанию и ремонту, что подтверждается доказательствами по делу: справками, реестром договоров истца с поставщиками услуг, протоколами собраний собственников, сметами расходов, отчетами ТСЖ, письмами ответчика, исковым заявлением ТСЖ "Трубниковский, 24" от 30.05.2013 о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы задолженности за содержание спорных помещений, ремонта и содержания общего имущества и коммунальных услуг (т. 1 л.д. 131, т. 2 л.д. 96-121, т. 3 л.д. 30-31).
Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Поскольку право общей долевой собственности возникло в момент первой приватизации квартиры в данном доме 20.05.1992 на то имущество, которое реально существовало и использовалось в целях обслуживания других помещений в жилом доме, то есть в качестве общего имущества, город Москва не имел законного права выделять в натуре и распоряжаться частью общего имущества, следовательно регистрация права собственности города Москвы на спорные помещения подвала 16.03.2006 (т. 1 л.д. 167) была произведена незаконно.
Более того, согласно представленным в материалы дела доказательствам (т. 1 л.д. 9-18, 48-49), на дату регистрации права собственности города Москвы на спорные помещения подвала в 2006 году, в собственности ответчика не имелось ни одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Спорные помещения подвала не передавались ответчику ни одним из способов, предусмотренных частью 2 статьи 218 ГК РФ, частью 3 статьи 36 ЖК РФ.
Соответственно и для регистрации 27.11.2012 (т. 1 л.д. 136) доли города Москвы в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - оснований не имелось.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 52 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Как разъяснял неоднократно Высший Арбитражный Суд Российской Федерации требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты права. Указанный способ защиты права не может быть применен в настоящем деле.
Произведенная ранее несанкционированная перепланировка помещений, в связи с чем их площадь изменилась с 223,4 кв. м на 220,4 кв. м - не имеет правового значения, поскольку в данном деле оспаривается не правомерность ранее произведенной перепланировки, а зарегистрированное право собственности города Москвы.
Поскольку право собственности города Москвы зарегистрировано на нежилые помещения общей площадью 223,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, следовательно, удовлетворяя заявленные требования в части, судебная коллегия считает необходимым пояснить, что зарегистрированное право собственности города Москвы подлежит прекращению на помещения общей площадью 223,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6; помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006 сделана запись регистрации N 77-77-11/026/2006-020, которые в результате ранее произведенной перепланировки учтены, согласно актуальной технической документации ЦТБТИ, как помещение N I, в состав которого входят комнаты: N 1,2,3, общей площадью 67,5 кв. м; помещение N II, в состав которого входят комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 152,9 кв. м, в связи с признанием на них права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах решение от 12.08.2013 подлежит отмене в части признания права ответчика на спорное имущество отсутствующим.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года по делу N А40-139397/12 отменить в части признания отсутствующим права собственности города Москвы на нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу: город Москва, Трубниковский переулок, дом 24, стр. 1, а именно: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 6, помещение II - комнаты с 1 по 6, 6а, 6б, 6в, 6г, с 7 по 11 общей площадью 223,4 кв. м, зарегистрированные как нежилые помещения с кадастровым (или условным), номером объекта 261227 соответственно записи о государственной регистрации N 77-77-11/026/2006/-020 от 16.03.2006. В удовлетворении указанного требования отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года по делу N А40-139397/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)