Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2013
Полный текст постановления изготовлен 23.10.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Алексеева С.В., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от ООО "БьютиСервис" - не явился, уведомлен
от ЖСК N 4 работников МИД России - Шумская Л.Ф. - председатель ЖСК, Старостина С.Р. - доверен. от 09.01.2013 г., Чаленко Л.А. - доверен. от 09.01.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании 16.10.2013
кассационную жалобу ООО "БьютиСервис"
на решение от 22.04.2013
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 30.07.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-147322/12-77-1413 по иску ООО "БьютиСервис" (ОГРН 1117746088350, 115280, г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 3)
к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России (119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43, кв. 40)
о признании договора аренды недействительным, имущества, взыскании стоимости неотделимых улучшений, и по встречному иску об истребовании помещений, взыскании арендной платы, возмещения стоимости коммунальных услуг, взыскании неустойки
установил:
ООО "БьютиСервис" обратилось в суд с требованиями к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России о признании договора аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 недействительным, истребовании удерживаемого в арендованных помещениях имущества из 46-ти наименований, взыскании 1 685 477,55 руб. стоимости неотделимых улучшений помещений.
Судом принят к рассмотрению встречный иск Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России к ООО "БьютиСервис" об истребовании арендованных помещений по договору от 01.08.2011 N 03/08-11; взыскании 370 150 руб. неустойки за просрочку в возврате арендованных помещений; 1 100 000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г.; неустойки в размере 883 575 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013; 35 968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 в удовлетворении первоначального иска ООО "БьютиСервис" отказано. Встречные исковые требования ЖСК N 4 работников МИД России удовлетворены частично. ООО "БьютиСервис" обязано освободить нежилые помещения общей площадью 198 кв. м (по плану БТИ помещения N 12 - 19, 21 - 25) в подвале многоквартирного жилого дома N 43/40 по Мосфильмовской улице/Ломоносовскому проспекту в городе Москве. С ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России взыскано задолженность по арендной плате в размере 1 100 000 руб. 00 коп., пени в сумме 406 725 руб. 00 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 35 968 руб. 18 коп., пени за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги в размере 203 руб. 48 коп., всего 1 542 896 руб. 66 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 26 563 руб. 08 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 по делу N А40-147322/12 в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях отделимого имущества из 46-ти наименований отменено. В указанной части производство по делу прекращено. Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 по делу N А40-147322/12 в части взыскания неустойки изменено. С ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России взысканы неустойка за просрочку во внесении арендной платы в размере 81 345 руб. и неустойка за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 по делу N А40-147322/12 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "БьютиСервис" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N 40-147322/12-77-1413 отменить в части: отказа в удовлетворении исковых требованиях истца по первоначальному иску и по встречному иску об обязании истца освободить спорные помещения и выплатить ответчику задолженность по арендной плате в размере 1.100.000,00 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы в сумме 81.345 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 35.968,18 руб., неустойку за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб. и в отмененной части направить дело на новое рассмотрение.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм процессуального права: суд первой инстанции, в отсутствие оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 132 АПК РФ, принял встречный иск ответчика; суд апелляционной инстанции в нарушение ст. 162 АПК РФ не исследовал непосредственно доказательства по делу, а также лишил стороны права на участие в судебных прениях и с репликами; обжалуемые судебные акты содержат противоречивые выводы, основанные на неправильном применении норм материального права и без учета фактических обстоятельствах дела, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 с дополнительным соглашением от 01.08.2011 к нему.
По условиям вышеуказанного договора ответчик (арендодатель) обязался предоставить истцу (арендатору) за плату во временное владение и пользование на срок 11 мес. нежилые помещения общей площадью 198 кв. м, расположенные в полуподвальном этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43/40, а арендатор - уплачивать арендную плату по ставке 110000 руб. в месяц, а также возмещать стоимость потребленных коммунальных услуг, а при просрочке - уплатить неустойку по ставке 0,5% от просроченной оплаты в день. Недвижимое имущество передано ответчику по акту от 16.08.2011 (т. 1 л.д. 21).
Предъявляя требования о признании договора аренды недействительным, истец указал, что ответчик распорядился объектом аренды как общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, однако, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решения об одобрении заключения договора аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 не принимало.
В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании договора аренды недействительным, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из того, что в силу вышеуказанной нормы права сделка, для совершения которой требовалось одобрение общего собрания собственников помещений, может быть признана недействительной по иску собственника помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судами установлено, что в период срока действия договора аренды арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, а именно: арендная плата за пользование объектом аренды в период начиная с апреля 2012 года не вносилась.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что невнесение арендных платежей послужило основанием для отказа арендодателя от договора во внесудебном порядке и договор аренды прекратился с 30.06.2012 г.
Из акта от 30.07.2012, составленного с участием сторон, следует, что помещения были возвращены арендодателю, однако, судами установлено, что возвращены были только ключи от помещений, арендатор свое имущество в срок, указанный в акте (до 01.09.2012) не вывез, арендатор не обращался к арендодателю с требованием обеспечить ему доступ в ранее арендуемые помещения в целях вывоза своего имущества.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об обязании арендатора освободить помещения, а также взыскать 1 100 000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г., неустойки в размере 406 725 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия договора по 30.06.2012; 35 968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г.
Изменяя решение суда первой инстанции в части суммы неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что договорная неустойка составляет 0,5% от просроченной оплаты в день или 180% в год, что в 21 раз превышает установленную на день предъявления иска ставку рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Учитывая заявленное ответчиком по встречному иску ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с арендатора подлежит взысканию неустойка за просрочку во внесении арендной платы в размере 81 345 руб. и за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб.
Согласно абзаца 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22.12.2011 N 81 суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что в период действия договора аренды арендатор выполнил ремонт и благоустройство арендуемых помещений, произведя неотделимые улучшения стоимостью 1 685 477,55 руб., что подтверждается договором от 16.08.2011 N 001/11-А (т. 1 л.д. 27 - 29), спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30 - 40), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 41 - 53), договором на выполнение ремонтно-отделочных работ от 26.09.2011 N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 64 - 65, 75, 76), сметой расходных материалов для ремонтно-отделочных работ (т. 1 л.д. 69 - 74), спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30 - 40), актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 77), квитанциями об оплате по договору от 26.09.2011 N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 78), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 79 - 89), договором от 13.10.2011 N 061011/1 (т. 1 л.д. 99-103), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 90 - 98), договором от 13.10.2011 N 061011/2 (т. 1 л.д. 110 - 111), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 104 - 109), расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 112 - 113), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 114 - 122), договором от 21.10.2011 N 14/402 (т. 1 л.д. 123 - 125), актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 126 - 127), квитанциями, расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 128, 129), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 130 - 152).
Пунктом 9.1 договора стороны согласовали, что все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя с момента их создания и без возмещения стоимости.
Учитывая вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N А40-147322/12-77-1413 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2013 ПО ДЕЛУ N А40-147322/12-77-1413
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. по делу N А40-147322/12-77-1413
Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2013
Полный текст постановления изготовлен 23.10.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Алексеева С.В., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от ООО "БьютиСервис" - не явился, уведомлен
от ЖСК N 4 работников МИД России - Шумская Л.Ф. - председатель ЖСК, Старостина С.Р. - доверен. от 09.01.2013 г., Чаленко Л.А. - доверен. от 09.01.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании 16.10.2013
кассационную жалобу ООО "БьютиСервис"
на решение от 22.04.2013
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 30.07.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-147322/12-77-1413 по иску ООО "БьютиСервис" (ОГРН 1117746088350, 115280, г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 3)
к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России (119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43, кв. 40)
о признании договора аренды недействительным, имущества, взыскании стоимости неотделимых улучшений, и по встречному иску об истребовании помещений, взыскании арендной платы, возмещения стоимости коммунальных услуг, взыскании неустойки
установил:
ООО "БьютиСервис" обратилось в суд с требованиями к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России о признании договора аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 недействительным, истребовании удерживаемого в арендованных помещениях имущества из 46-ти наименований, взыскании 1 685 477,55 руб. стоимости неотделимых улучшений помещений.
Судом принят к рассмотрению встречный иск Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России к ООО "БьютиСервис" об истребовании арендованных помещений по договору от 01.08.2011 N 03/08-11; взыскании 370 150 руб. неустойки за просрочку в возврате арендованных помещений; 1 100 000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г.; неустойки в размере 883 575 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013; 35 968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 в удовлетворении первоначального иска ООО "БьютиСервис" отказано. Встречные исковые требования ЖСК N 4 работников МИД России удовлетворены частично. ООО "БьютиСервис" обязано освободить нежилые помещения общей площадью 198 кв. м (по плану БТИ помещения N 12 - 19, 21 - 25) в подвале многоквартирного жилого дома N 43/40 по Мосфильмовской улице/Ломоносовскому проспекту в городе Москве. С ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России взыскано задолженность по арендной плате в размере 1 100 000 руб. 00 коп., пени в сумме 406 725 руб. 00 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 35 968 руб. 18 коп., пени за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги в размере 203 руб. 48 коп., всего 1 542 896 руб. 66 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 26 563 руб. 08 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 по делу N А40-147322/12 в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях отделимого имущества из 46-ти наименований отменено. В указанной части производство по делу прекращено. Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 по делу N А40-147322/12 в части взыскания неустойки изменено. С ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России взысканы неустойка за просрочку во внесении арендной платы в размере 81 345 руб. и неустойка за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 по делу N А40-147322/12 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "БьютиСервис" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N 40-147322/12-77-1413 отменить в части: отказа в удовлетворении исковых требованиях истца по первоначальному иску и по встречному иску об обязании истца освободить спорные помещения и выплатить ответчику задолженность по арендной плате в размере 1.100.000,00 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы в сумме 81.345 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 35.968,18 руб., неустойку за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб. и в отмененной части направить дело на новое рассмотрение.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм процессуального права: суд первой инстанции, в отсутствие оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 132 АПК РФ, принял встречный иск ответчика; суд апелляционной инстанции в нарушение ст. 162 АПК РФ не исследовал непосредственно доказательства по делу, а также лишил стороны права на участие в судебных прениях и с репликами; обжалуемые судебные акты содержат противоречивые выводы, основанные на неправильном применении норм материального права и без учета фактических обстоятельствах дела, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 с дополнительным соглашением от 01.08.2011 к нему.
По условиям вышеуказанного договора ответчик (арендодатель) обязался предоставить истцу (арендатору) за плату во временное владение и пользование на срок 11 мес. нежилые помещения общей площадью 198 кв. м, расположенные в полуподвальном этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43/40, а арендатор - уплачивать арендную плату по ставке 110000 руб. в месяц, а также возмещать стоимость потребленных коммунальных услуг, а при просрочке - уплатить неустойку по ставке 0,5% от просроченной оплаты в день. Недвижимое имущество передано ответчику по акту от 16.08.2011 (т. 1 л.д. 21).
Предъявляя требования о признании договора аренды недействительным, истец указал, что ответчик распорядился объектом аренды как общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, однако, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решения об одобрении заключения договора аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 не принимало.
В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании договора аренды недействительным, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из того, что в силу вышеуказанной нормы права сделка, для совершения которой требовалось одобрение общего собрания собственников помещений, может быть признана недействительной по иску собственника помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судами установлено, что в период срока действия договора аренды арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, а именно: арендная плата за пользование объектом аренды в период начиная с апреля 2012 года не вносилась.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что невнесение арендных платежей послужило основанием для отказа арендодателя от договора во внесудебном порядке и договор аренды прекратился с 30.06.2012 г.
Из акта от 30.07.2012, составленного с участием сторон, следует, что помещения были возвращены арендодателю, однако, судами установлено, что возвращены были только ключи от помещений, арендатор свое имущество в срок, указанный в акте (до 01.09.2012) не вывез, арендатор не обращался к арендодателю с требованием обеспечить ему доступ в ранее арендуемые помещения в целях вывоза своего имущества.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об обязании арендатора освободить помещения, а также взыскать 1 100 000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г., неустойки в размере 406 725 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия договора по 30.06.2012; 35 968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г.
Изменяя решение суда первой инстанции в части суммы неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что договорная неустойка составляет 0,5% от просроченной оплаты в день или 180% в год, что в 21 раз превышает установленную на день предъявления иска ставку рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Учитывая заявленное ответчиком по встречному иску ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с арендатора подлежит взысканию неустойка за просрочку во внесении арендной платы в размере 81 345 руб. и за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб.
Согласно абзаца 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22.12.2011 N 81 суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что в период действия договора аренды арендатор выполнил ремонт и благоустройство арендуемых помещений, произведя неотделимые улучшения стоимостью 1 685 477,55 руб., что подтверждается договором от 16.08.2011 N 001/11-А (т. 1 л.д. 27 - 29), спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30 - 40), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 41 - 53), договором на выполнение ремонтно-отделочных работ от 26.09.2011 N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 64 - 65, 75, 76), сметой расходных материалов для ремонтно-отделочных работ (т. 1 л.д. 69 - 74), спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30 - 40), актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 77), квитанциями об оплате по договору от 26.09.2011 N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 78), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 79 - 89), договором от 13.10.2011 N 061011/1 (т. 1 л.д. 99-103), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 90 - 98), договором от 13.10.2011 N 061011/2 (т. 1 л.д. 110 - 111), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 104 - 109), расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 112 - 113), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 114 - 122), договором от 21.10.2011 N 14/402 (т. 1 л.д. 123 - 125), актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 126 - 127), квитанциями, расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 128, 129), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 130 - 152).
Пунктом 9.1 договора стороны согласовали, что все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя с момента их создания и без возмещения стоимости.
Учитывая вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N А40-147322/12-77-1413 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)