Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Каримова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бутковой Н.А.
судей Кудасовой Т.А., Ильинской Л.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 04 июля 2013 года дело N 2-969/13 по апелляционной жалобе Администрации Невского района Санкт-Петербурга на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года по иску Щ.Д., Щ.К. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга о признании незаконным решения об отказе в переводе квартиры в нежилое помещение, обязании принять решение о переводе жилого помещения в нежилое,
Заслушав доклад судьи Бутковой Н.А., объяснения представителя Администрации Невского района Санкт-Петербурга - Н. (доверенность N ... от <дата>); представителей Щ.Д. - М.С., М.Д. (доверенность N ... от <дата>); Щ.Д., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Щ.Д., Щ.К. обратились в суд с иском к Администрации Невского района Санкт-Петербурга, в котором просили обязать ответчика перевести жилое помещение - квартиру <адрес> в нежилой фонд.
В обоснование требований истцы указали, что они обратились к ответчику с заявлением о переводе вышеуказанной квартиры в нежилой фонд для использования под стоматологическую клинику, представили все необходимые документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ. Несмотря на предварительные положительные согласования, <дата> Администрация Невского района Санкт-Петербурга отказала в удовлетворении их заявления. Данный отказ истцы считают незаконным, поскольку ответчик требует дополнительных документов, которые не предусмотрены ст. 23 ЖК РФ.
В ходе судебного разбирательства истцы дополнили исковые требования, просили также признать незаконным решение Администрации Невского района Санкт-Петербурга об отказе в переводе из жилого фонда в нежилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года исковые требования Щ.Д., Щ.К. удовлетворены частично: на Администрацию Невского района Санкт-Петербурга возложена обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое помещение. В удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое отказано.
В апелляционной жалобе Администрация Невского района Санкт-Петербурга просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований отменить, указывая на то, что вывод суда противоречит положениям действующего законодательства - Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ.
О времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Щ.К. извещен. Согласно ст. 167, 327 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении требований Щ.Д., Щ.К. о признании незаконным решения Администрации Невского района Санкт-Петербурга об отказе в переводе из жилого фонда в нежилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не обжалуется сторонами по делу, на основании чего, по правилам ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, не является предметом проверки суда апелляционной инстанции, поскольку судебной коллегией проверяется законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе в обжалуемой части.
Удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что устройство отдельного входа в помещение истцов путем разборки подоконной части не влияет на прочность конструкции дома, не уменьшает общее имущество, в связи с чем получение согласия иных собственников помещений дома не требуется. Принимая во внимание, что стоматологическую поликлинику можно отнести к амбулаторно-поликлиническим учреждениям, которые могут быть размещены на данной территории, суд счел несостоятельным довод Администрации Невского района Санкт-Петербурга о невозможности размещения на территории зоны застройки стоматологической клиники.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи от <дата> Щ.Д., Щ.К. на праве собственности принадлежит по <...> доли каждому квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
<дата> истцы обратились в Администрацию Невского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого фонда в нежилой, под стоматологическую клинику с устройством отдельного входа, приложив к заявлению пакет документов и проект перепланировки жилого помещения.
Из заключения МВК Невского района Санкт-Петербурга N ... от <дата> следует, что комиссией принято решение согласовать проект перепланировки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с устройством изолированного входа под стоматологическую клинику.
Согласно письму Администрации Невского района Санкт-Петербурга N ... от <дата> истцам было отказано в принятии решения о переводе указанного жилого помещения в нежилое, на основании положений п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 3 ст. 21 приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.09 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".
В обоснование отказа ответчик указал на то, что обустройство отдельного входа в квартиру со стороны фасада нарушает целостность наружных границ помещения и влечет за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме, а также изменение фасада дома в связи с чем необходимо предоставить согласие всех собственников жилых помещений, расположенных в доме. Кроме того ответчик указал, что поскольку дом расположен на земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Т3Ж2, Законом Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" определен перечень основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенных в указанной зоне, размещение стоматологических клиник в указанном перечне не конкретизировано.
Из представленного в суд проекта перепланировки следует, что при проведении перепланировки квартиры предусмотрены мероприятия по демонтажу подоконной части оконного проема комнаты с устройством наружных входных ступеней, в связи с чем часть наружной стены многоквартирного дома, земельный участок, непосредственно прилегающий к входной группе запланированного нежилого помещения, а также участок, расположенный под входной группой, будет использован истцами в соответствии с запланированным целевым назначением (под стоматологическую клинику). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, а также проектом перепланировки квартиры.
В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Аналогичные положения о составе общего имущества многоквартирного дома содержатся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 N 491.
Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются, в том числе: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, объекты расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; внутридомовая инженерная система водоотведения; внутридомовая система отопления.
Раздел II указанных Правил устанавливает Требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома, согласно которым (п. 10), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Пунктом 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве строений, сооружений; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135, установлено, что действия, связанные с устройством, реконструкцией, ликвидацией входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, козырьков и иных элементов оборудования, устройством лестниц и приямков, изменением их цветового решения, должны быть согласованы с КГА, а для объектов культурного наследия, а также зданий, сооружений, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, - с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений и соответствовать нормативно-технической документации (п. 3.1.2).
Основываясь на указанных нормах права, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартиру истцов отдельного входа и крыльца предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ Администрации Невского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое в связи с неполучением истцами согласия всех собственников многоквартирного дома на перепланировку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является законным и обоснованным, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Щ.Д. и Щ.К. об обязании ответчика издать распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.
Доводы истцов о том, что ими исполнены требования ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, других документов, в том числе согласия собственников многоквартирного дома Администрация требовать не вправе, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
Согласно ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений ст. ст. 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия отмечает, что истцы не лишены возможности реализовать свои права и законные интересы, связанные с переводом принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в нежилое и с дальнейшим использованием имущества в предусмотренном законом порядке, с соблюдением прав и законных интересов других собственников общего имущества многоквартирного дома, с учетом правового режима общего имущества многоквартирного дома.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований отменить.
Вынести по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Щ.Д., Щ.К. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга об обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд отказать.
В остальной части решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2013 N 33-8339/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. N 33-8339/2013
Судья: Каримова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бутковой Н.А.
судей Кудасовой Т.А., Ильинской Л.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 04 июля 2013 года дело N 2-969/13 по апелляционной жалобе Администрации Невского района Санкт-Петербурга на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года по иску Щ.Д., Щ.К. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга о признании незаконным решения об отказе в переводе квартиры в нежилое помещение, обязании принять решение о переводе жилого помещения в нежилое,
Заслушав доклад судьи Бутковой Н.А., объяснения представителя Администрации Невского района Санкт-Петербурга - Н. (доверенность N ... от <дата>); представителей Щ.Д. - М.С., М.Д. (доверенность N ... от <дата>); Щ.Д., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Щ.Д., Щ.К. обратились в суд с иском к Администрации Невского района Санкт-Петербурга, в котором просили обязать ответчика перевести жилое помещение - квартиру <адрес> в нежилой фонд.
В обоснование требований истцы указали, что они обратились к ответчику с заявлением о переводе вышеуказанной квартиры в нежилой фонд для использования под стоматологическую клинику, представили все необходимые документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ. Несмотря на предварительные положительные согласования, <дата> Администрация Невского района Санкт-Петербурга отказала в удовлетворении их заявления. Данный отказ истцы считают незаконным, поскольку ответчик требует дополнительных документов, которые не предусмотрены ст. 23 ЖК РФ.
В ходе судебного разбирательства истцы дополнили исковые требования, просили также признать незаконным решение Администрации Невского района Санкт-Петербурга об отказе в переводе из жилого фонда в нежилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года исковые требования Щ.Д., Щ.К. удовлетворены частично: на Администрацию Невского района Санкт-Петербурга возложена обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое помещение. В удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое отказано.
В апелляционной жалобе Администрация Невского района Санкт-Петербурга просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований отменить, указывая на то, что вывод суда противоречит положениям действующего законодательства - Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ.
О времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Щ.К. извещен. Согласно ст. 167, 327 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении требований Щ.Д., Щ.К. о признании незаконным решения Администрации Невского района Санкт-Петербурга об отказе в переводе из жилого фонда в нежилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не обжалуется сторонами по делу, на основании чего, по правилам ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, не является предметом проверки суда апелляционной инстанции, поскольку судебной коллегией проверяется законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе в обжалуемой части.
Удовлетворяя частично исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что устройство отдельного входа в помещение истцов путем разборки подоконной части не влияет на прочность конструкции дома, не уменьшает общее имущество, в связи с чем получение согласия иных собственников помещений дома не требуется. Принимая во внимание, что стоматологическую поликлинику можно отнести к амбулаторно-поликлиническим учреждениям, которые могут быть размещены на данной территории, суд счел несостоятельным довод Администрации Невского района Санкт-Петербурга о невозможности размещения на территории зоны застройки стоматологической клиники.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи от <дата> Щ.Д., Щ.К. на праве собственности принадлежит по <...> доли каждому квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
<дата> истцы обратились в Администрацию Невского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого фонда в нежилой, под стоматологическую клинику с устройством отдельного входа, приложив к заявлению пакет документов и проект перепланировки жилого помещения.
Из заключения МВК Невского района Санкт-Петербурга N ... от <дата> следует, что комиссией принято решение согласовать проект перепланировки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с устройством изолированного входа под стоматологическую клинику.
Согласно письму Администрации Невского района Санкт-Петербурга N ... от <дата> истцам было отказано в принятии решения о переводе указанного жилого помещения в нежилое, на основании положений п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 3 ст. 21 приложения N 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.09 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".
В обоснование отказа ответчик указал на то, что обустройство отдельного входа в квартиру со стороны фасада нарушает целостность наружных границ помещения и влечет за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме, а также изменение фасада дома в связи с чем необходимо предоставить согласие всех собственников жилых помещений, расположенных в доме. Кроме того ответчик указал, что поскольку дом расположен на земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Т3Ж2, Законом Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" определен перечень основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенных в указанной зоне, размещение стоматологических клиник в указанном перечне не конкретизировано.
Из представленного в суд проекта перепланировки следует, что при проведении перепланировки квартиры предусмотрены мероприятия по демонтажу подоконной части оконного проема комнаты с устройством наружных входных ступеней, в связи с чем часть наружной стены многоквартирного дома, земельный участок, непосредственно прилегающий к входной группе запланированного нежилого помещения, а также участок, расположенный под входной группой, будет использован истцами в соответствии с запланированным целевым назначением (под стоматологическую клинику). Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются имеющимися в материалах дела документами, а также проектом перепланировки квартиры.
В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Аналогичные положения о составе общего имущества многоквартирного дома содержатся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 N 491.
Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются, в том числе: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, объекты расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; внутридомовая инженерная система водоотведения; внутридомовая система отопления.
Раздел II указанных Правил устанавливает Требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома, согласно которым (п. 10), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Пунктом 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве строений, сооружений; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1135, установлено, что действия, связанные с устройством, реконструкцией, ликвидацией входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, козырьков и иных элементов оборудования, устройством лестниц и приямков, изменением их цветового решения, должны быть согласованы с КГА, а для объектов культурного наследия, а также зданий, сооружений, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, - с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений и соответствовать нормативно-технической документации (п. 3.1.2).
Основываясь на указанных нормах права, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартиру истцов отдельного входа и крыльца предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ Администрации Невского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое в связи с неполучением истцами согласия всех собственников многоквартирного дома на перепланировку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является законным и обоснованным, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований Щ.Д. и Щ.К. об обязании ответчика издать распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.
Доводы истцов о том, что ими исполнены требования ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, других документов, в том числе согласия собственников многоквартирного дома Администрация требовать не вправе, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.
Согласно ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений ст. ст. 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия отмечает, что истцы не лишены возможности реализовать свои права и законные интересы, связанные с переводом принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в нежилое и с дальнейшим использованием имущества в предусмотренном законом порядке, с соблюдением прав и законных интересов других собственников общего имущества многоквартирного дома, с учетом правового режима общего имущества многоквартирного дома.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований отменить.
Вынести по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Щ.Д., Щ.К. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга об обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд отказать.
В остальной части решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 26 февраля 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)