Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.06.2013 по делу N А11-8860/2012, принятое судьей Романовой В.В., по иску индивидуального предпринимателя Макаровой Ларисы Александровны, г. Владимир (ОГРНИП 311334035600034), к администрации города Владимира, г. Владимир (ОГРН 1033302009146), о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от администрации г. Владимира - Штыкель В.Б. на основании доверенности от 01.08.2013 N 01-01/1149 (сроком действия на 1 год);
- от индивидуального предпринимателя Макаровой Ларисы Александровны - не явился, извещен (конверт N 06339).
Индивидуальный предприниматель Макарова Лариса Александровна обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Владимира о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
Решением от 25.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования, признав право собственности на нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Владимира обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение суда в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильным применением норм материального права.
Заявитель полагает, что обращение истца в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о получении разрешения на строительство в целях реконструкции спорного помещения, без приложения пакета документов в соответствии с требованиями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отсутствие доказательств того, что ему неправомерно отказано в выдаче акта, не являются надлежащими мерами со стороны истца к легализации спорной постройки. Отказ в выдаче разрешения на строительство заявителем в судебном порядке не оспорен. Спорное нежилое помещение реконструировано без необходимых разрешений в отсутствие доказательств невозможности их получить во внесудебном порядке. При этом отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, регулируются статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Заявитель отметил, что в результате строительных работ по реконструкции спорного помещения истцом был устроен дверной проем путем демонтажа кирпичной кладки в наружной ограждающей стене, а также выделены помещения N 8, 9, 10, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме N 23. Представленное в материалы дела заявление от 17.06.2013 о согласии на перепланирование спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома, подписанное старшей по дому Корноуховой Э.В., полномочия которой не подтверждены, не соответствует требованиям норм жилищного законодательства. Кроме того, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств реконструкции спорного помещения при отсутствии проектной документации и соответствующих разрешений.
Индивидуальный предприниматель Макарова Лариса Александровна, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направила, отзыв на апелляционную жалобу не представила.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 29.10.2013 (протокол судебного заседания от 29.10.2013).
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, Макаровой Ларисе Александровне принадлежит на праве собственности нежилое помещение I (продуктового магазина) общей площадью 107,7 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома N 23 по ул. Соколова-Соколенка в г. Владимире, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2012 серия 33 АЛ N 442838.
21.06.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" оформлен технический паспорт указанного нежилого помещения общей площадью 107,7 кв. м и объекту присвоен инвентарный номер 17:401:001:002003460:0001:20001.
Согласно кадастровый выписке от 25.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 33:22:032118:86 располагается по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 25, 27, с разрешенным использованием - содержание многоквартирного жилого дома, правообладателем которого являются собственники помещений многоквартирного дома.
В середине 2012 года истец за счет собственных средств осуществил реконструкцию помещения, оборудовав крыльцо путем возведения кирпичной перегородки, устройства тамбура и подсобного помещения; на месте существующего оконного проема в наружной стене крыльца устроена входная дверь, в результате чего изменилась общая площадь помещения, увеличившись до 125,7 кв. м, о чем свидетельствует техническая характеристика помещения, зафиксированная в техническом паспорте на нежилое помещение N I по состоянию на 17.10.2012.
В ответе на обращение истца по вопросу выдаче разрешения на реконструкцию спорного помещения Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира указало, что истцом не приложены документы, определенные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказало в выдаче разрешения на реконструкцию (письмо от 19.10.2012 N 27-04-10/1543).
Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости ввиду отсутствия разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, администрация указала на то, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Удовлетворяя требование Макаровой Л.А. и признавая за ней право собственности на спорное помещение, суд первой инстанции исходил из того, что указанный объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, техническим регламентам, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью людей, притязания третьих лиц отсутствуют, собственники жилого дома не возражали против перепланировки спорного нежилого помещения и переустройства входной двери в указанное помещение.
Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
В материалах дела отсутствует оформленное в установленном порядке разрешение на реконструкцию нежилого помещения I (продуктового магазина), расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.
Как видно из материалов дела, письмом от 19.10.2012 N 27-04-10/1543 Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира отказало истцу в выдаче разрешения на реконструкцию спорного помещения ввиду непредставления документов, определенных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Указанный ответ администрации соответствует требованиям действующего законодательства к соблюдению порядка обращения в уполномоченный орган.
Иные надлежащие доказательства того, что до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, Макарова Л.А. обращалась в уполномоченный орган за получением разрешения с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что несоблюдение Макаровой Л.А. требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не может указывать на допущенные уполномоченным органом злоупотребления, что соответствуют рекомендациям, выработанным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", где само по себе обращение в компетентные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство без приложения всех необходимых для выдачи такого разрешения документов свидетельствует о недобросовестности застройщика и не может расцениваться как принятие надлежащих мер по легализации самовольной постройки. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка и установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.
Таким образом, факт надлежащего обращения в уполномоченный орган (заявление с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не подтвержден, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Более того, судом апелляционной инстанции признается необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствие возражений собственников жилого дома против перепланировки спорного нежилого помещения и переустройства входной двери в указанное помещение. Данный вывод основан на заявлении от 17.06.2013, подписанном старшей по дому Корноуховой Э.Г.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1830-О-О, от 19.10.2010 N 1275-О-О разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме, недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для реконструкции спорного помещения, влекущей за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, что в данном случае отсутствовало.
Из материалов дела, в том числе заключения о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций спорного нежилого помещения от 05.10.2012, технического паспорта от 17.10.2012, следует, что в результате строительных работ по реконструкции спорного помещения истцом был устроен дверной проем путем демонтажа кирпичной кладки в наружной ограждающей стене, а также выделены помещения N 8, 9, 10, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме N 23. Представленное в материалы дела заявление от 17.06.2013 о согласии на перепланировку спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома, подписанное старшей по дому Корноуховой Э.В., не соответствует положениям действующего законодательства.
Надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме истцом не представлен. Полномочия Корноуховой Э.В. на представление интересов собственников многоквартирного жилого дома и соответственно оформление документов не подтверждены материалами дела.
Лица, осуществляющие предпринимательскую и иную экономическую деятельность, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации должны осуществлять свои права разумно и добросовестно.
Организовав реконструкцию спорного объекта без получения соответствующих разрешений, истец в силу принципа разумности не мог не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагался на разрешение данного вопроса в суде.
В данном случае действия предпринимателя Макаровой Л.А. нельзя признать добросовестными, а ее права нарушенными и нуждающимися в судебной защите.
В связи с изложенным решение суда от 25.06.2013 подлежит отмене на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, а исковые требования индивидуального предпринимателя Макаровой Ларисы Александровны - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.06.2013 по делу N А11-8860/2012 отменить, апелляционную жалобу администрации города Владимира удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю Макаровой Ларисе Александровне отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.10.2013 ПО ДЕЛУ N А11-8860/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. по делу N А11-8860/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.06.2013 по делу N А11-8860/2012, принятое судьей Романовой В.В., по иску индивидуального предпринимателя Макаровой Ларисы Александровны, г. Владимир (ОГРНИП 311334035600034), к администрации города Владимира, г. Владимир (ОГРН 1033302009146), о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от администрации г. Владимира - Штыкель В.Б. на основании доверенности от 01.08.2013 N 01-01/1149 (сроком действия на 1 год);
- от индивидуального предпринимателя Макаровой Ларисы Александровны - не явился, извещен (конверт N 06339).
Индивидуальный предприниматель Макарова Лариса Александровна обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Владимира о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
Решением от 25.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования, признав право собственности на нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Владимира обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение суда в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильным применением норм материального права.
Заявитель полагает, что обращение истца в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о получении разрешения на строительство в целях реконструкции спорного помещения, без приложения пакета документов в соответствии с требованиями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отсутствие доказательств того, что ему неправомерно отказано в выдаче акта, не являются надлежащими мерами со стороны истца к легализации спорной постройки. Отказ в выдаче разрешения на строительство заявителем в судебном порядке не оспорен. Спорное нежилое помещение реконструировано без необходимых разрешений в отсутствие доказательств невозможности их получить во внесудебном порядке. При этом отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества, регулируются статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Заявитель отметил, что в результате строительных работ по реконструкции спорного помещения истцом был устроен дверной проем путем демонтажа кирпичной кладки в наружной ограждающей стене, а также выделены помещения N 8, 9, 10, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме N 23. Представленное в материалы дела заявление от 17.06.2013 о согласии на перепланирование спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома, подписанное старшей по дому Корноуховой Э.В., полномочия которой не подтверждены, не соответствует требованиям норм жилищного законодательства. Кроме того, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств реконструкции спорного помещения при отсутствии проектной документации и соответствующих разрешений.
Индивидуальный предприниматель Макарова Лариса Александровна, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направила, отзыв на апелляционную жалобу не представила.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 29.10.2013 (протокол судебного заседания от 29.10.2013).
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, Макаровой Ларисе Александровне принадлежит на праве собственности нежилое помещение I (продуктового магазина) общей площадью 107,7 кв. м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома N 23 по ул. Соколова-Соколенка в г. Владимире, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2012 серия 33 АЛ N 442838.
21.06.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" оформлен технический паспорт указанного нежилого помещения общей площадью 107,7 кв. м и объекту присвоен инвентарный номер 17:401:001:002003460:0001:20001.
Согласно кадастровый выписке от 25.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 33:22:032118:86 располагается по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 25, 27, с разрешенным использованием - содержание многоквартирного жилого дома, правообладателем которого являются собственники помещений многоквартирного дома.
В середине 2012 года истец за счет собственных средств осуществил реконструкцию помещения, оборудовав крыльцо путем возведения кирпичной перегородки, устройства тамбура и подсобного помещения; на месте существующего оконного проема в наружной стене крыльца устроена входная дверь, в результате чего изменилась общая площадь помещения, увеличившись до 125,7 кв. м, о чем свидетельствует техническая характеристика помещения, зафиксированная в техническом паспорте на нежилое помещение N I по состоянию на 17.10.2012.
В ответе на обращение истца по вопросу выдаче разрешения на реконструкцию спорного помещения Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира указало, что истцом не приложены документы, определенные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказало в выдаче разрешения на реконструкцию (письмо от 19.10.2012 N 27-04-10/1543).
Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости ввиду отсутствия разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против заявленных требований, администрация указала на то, что реконструкция осуществлена в отсутствие необходимых разрешений.
Удовлетворяя требование Макаровой Л.А. и признавая за ней право собственности на спорное помещение, суд первой инстанции исходил из того, что указанный объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, техническим регламентам, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью людей, притязания третьих лиц отсутствуют, собственники жилого дома не возражали против перепланировки спорного нежилого помещения и переустройства входной двери в указанное помещение.
Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
В материалах дела отсутствует оформленное в установленном порядке разрешение на реконструкцию нежилого помещения I (продуктового магазина), расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д. 23.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.
Как видно из материалов дела, письмом от 19.10.2012 N 27-04-10/1543 Управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов администрации города Владимира отказало истцу в выдаче разрешения на реконструкцию спорного помещения ввиду непредставления документов, определенных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Указанный ответ администрации соответствует требованиям действующего законодательства к соблюдению порядка обращения в уполномоченный орган.
Иные надлежащие доказательства того, что до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, Макарова Л.А. обращалась в уполномоченный орган за получением разрешения с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что несоблюдение Макаровой Л.А. требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не может указывать на допущенные уполномоченным органом злоупотребления, что соответствуют рекомендациям, выработанным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", где само по себе обращение в компетентные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство без приложения всех необходимых для выдачи такого разрешения документов свидетельствует о недобросовестности застройщика и не может расцениваться как принятие надлежащих мер по легализации самовольной постройки. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка и установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.
Таким образом, факт надлежащего обращения в уполномоченный орган (заявление с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не подтвержден, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Более того, судом апелляционной инстанции признается необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствие возражений собственников жилого дома против перепланировки спорного нежилого помещения и переустройства входной двери в указанное помещение. Данный вывод основан на заявлении от 17.06.2013, подписанном старшей по дому Корноуховой Э.Г.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1830-О-О, от 19.10.2010 N 1275-О-О разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме, недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для реконструкции спорного помещения, влекущей за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, что в данном случае отсутствовало.
Из материалов дела, в том числе заключения о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций спорного нежилого помещения от 05.10.2012, технического паспорта от 17.10.2012, следует, что в результате строительных работ по реконструкции спорного помещения истцом был устроен дверной проем путем демонтажа кирпичной кладки в наружной ограждающей стене, а также выделены помещения N 8, 9, 10, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме N 23. Представленное в материалы дела заявление от 17.06.2013 о согласии на перепланировку спорного помещения от собственников многоквартирного жилого дома, подписанное старшей по дому Корноуховой Э.В., не соответствует положениям действующего законодательства.
Надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме истцом не представлен. Полномочия Корноуховой Э.В. на представление интересов собственников многоквартирного жилого дома и соответственно оформление документов не подтверждены материалами дела.
Лица, осуществляющие предпринимательскую и иную экономическую деятельность, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации должны осуществлять свои права разумно и добросовестно.
Организовав реконструкцию спорного объекта без получения соответствующих разрешений, истец в силу принципа разумности не мог не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагался на разрешение данного вопроса в суде.
В данном случае действия предпринимателя Макаровой Л.А. нельзя признать добросовестными, а ее права нарушенными и нуждающимися в судебной защите.
В связи с изложенным решение суда от 25.06.2013 подлежит отмене на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, а исковые требования индивидуального предпринимателя Макаровой Ларисы Александровны - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 25.06.2013 по делу N А11-8860/2012 отменить, апелляционную жалобу администрации города Владимира удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю Макаровой Ларисе Александровне отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
М.А.МАКСИМОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
М.А.МАКСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)