Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 23 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 июля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш.,
рассмотрев 23 июля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года по делу N А55-8761/2012 (судья Дегтярев Д.А.)
по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871)
к Закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (ОГРН 026301698422),
с участием третьего лица ФГУП Ростехинвентаризация Федеральное БТИ в лице Самарского филиала,
об обязании возвратить нежилое помещение,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - представитель Богданова Л.В., доверенность N 76 от 04.03.2013;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
Истец - Департамент управления имуществом городского округа Самара 12 марта 2012 года обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском об обязании ответчика - Закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. N 215, 1-й этаж, комната 179, передав вышеуказанный объект представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года суд исковые требования удовлетворил.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2012 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 06 декабря 2012 года отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2012 года и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 декабря 2012 года исковое заявление принято к производству на новое рассмотрение.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено ФГУП Ростехинвентаризация Федеральное БТИ в лице Самарского филиала.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года суд исковые требования удовлетворил, обязал Закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215, 1-й этаж, комната N 179, передав вышеуказанный объект представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема - передачи. Также суд взыскал с Закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" 4 000 руб. госпошлины в доход федерального бюджета.
Заявитель - Закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку при вынесении решения допущено несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, судом допущено неприменение закона, подлежащего применению, что является самостоятельным основание для отмены оспариваемого судебного акта, а также при вынесении оспариваемого решения по делу судом принято решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (собственников помещений многоквартирного дома), а также имеет место недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары, в настоящее время Департаментом управления имуществом городского круга Самара, (далее арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "ПЖРТ Промышленного района" (далее арендатор) заключен договор N 003891А от 09 сентября 2004 года о предоставлении арендатору во временное пользование объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215.
По акту передачи Арендатору объекта недвижимости от 01 сентября 2004 года Закрытому акционерному обществу "ПЖРТ Промышленного района" передано нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. N 215, 1-й этаж, комната 179.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 09 сентября 2004 года договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01 сентября 2004 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из условий договора аренды N 003891А от 09 сентября 2004 года видно, что данный договор заключен на неопределенный срок.
Так же в пункте 6.3 договора от 09 сентября 2004 года указано, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Департаментом управления имуществом городского округа Самара в установленный договором и Гражданским кодексом Российской Федерации срок направлено уведомление о расторжении договора N 003891А от 09 сентября 2004 года аренды нежилого помещения площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, заключенного на неопределенный срок, а так же возврате до 09 сентября 2011 года указанного помещения по акту приема-передачи представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара.
Направление уведомления подтверждается представленным в материалы дела реестром внутренних почтовых отправлений от 02 августа 2011 года.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Истцом в подтверждение права муниципальной собственности в материалы дела представлена выписка из реестра N 15-07-06/18708 от 12 мая 2012 года, в которой указано, что объект недвижимости - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенный по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215, является муниципальной собственностью, включен в реестр муниципального имущества 17 сентября 1992 года за номером 004744 на основании Решения Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов N 222 от 17 сентября 1992 года.
Однако сам факт, включения объекта недвижимости в реестр муниципального имущества по себе не свидетельствует о принадлежности этого имущества публичному образованию.
Отменяя состоявшиеся судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, арбитражный суд кассационной инстанции указал на следующее:
"Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Следовательно, право муниципальной собственности возникло на жилые дома по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правовой режим лестничных площадок, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент лестничные площадки жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Лестничные площадки, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 года N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на лестничные площадки, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение, и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в жилом доме.
Однако указанные обстоятельства судами не выяснялись, соответствующие документы у сторон не запрашивались.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по обслуживанию жилых домов от 01 января 2009 года, согласно которому ответчику поручено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе дома N 215 по улице Ново-Вокзальная (приложение N 3 к договору от 01 января 2009 года).
Согласно приложению N 2 к договору от 01 января 2009 года в перечень общего имущества многоквартирных домов вошли, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало, прежде всего, выяснить, было ли спорное помещение лестничной площадки предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома."
Указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
- В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Истцом не доказано и в материалах дела доказательств не имеется, что лестничная площадка была выделена для целей самостоятельного использования.
Как установил суд из документов, представленных ответчиком, право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение возникло на момент приватизации первой квартиры, а именно со дня выдачи регистрационного удостоверения N 102 от 30 марта 1993 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.
В материалах дела имеется определение от 16 июня 2011 года о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении обязательного административного расследования, из содержания данного документа следует, что лестничная площадка сдана в аренду и используется ответчиком под размещение диспетчерской, что является изменением конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений, в результате которых ухудшаются условия безопасности эвакуации людей, нарушение ППБ 01-03, п. 40 п. 3 СНиП 21-01-97 п. 4.3. Размещение диспетчерской на лестничной площадке нарушает требования пожарной безопасности.
В материалах дела не имеется и истцом не представлено доказательств того, что диспетчерская на лестничной площадке размещена в установленном порядке, а не самовольно, что размещение диспетчерской на лестничной площадке не нарушает требований пожарной безопасности.
При таких обстоятельствах ссылка истца на Решение Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов N 222 от 17 сентября 1992 года и на включение объекта в реестр муниципального имущества несостоятельны и не принимаются во внимание суда.
Судом установлено, что на момент заключения договора N 003891А от 09 сентября 2004 года Департамент управления имуществом городского округа Самара не являлся собственником спорного нежилого помещения, тогда как право на сдачу имущества в аренду принадлежит лишь собственнику либо лицу уполномоченного собственником.
Договор аренды N 003891А от 09 сентября 2004 года ничтожен, поскольку заключен в нарушение положений статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, а так же при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах нежилое помещение должно быть возвращено Департаменту как стороне недействительной сделки в связи с применением судом односторонней реституции. Поскольку пользование имуществом в любом случае является платным, уплаченные ответчиком денежные средства за пользование имуществом не возвращаются.
Обосновывая жалобу, заявитель указывает, что судом первой инстанции неверно оценены обстоятельства дела, а также то, что Департамент является ненадлежащим истцом.
Между тем, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим соответствующие договорные отношения. Данный вывод суда первой инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, возникший между сторонами спор по поводу возврата нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, подлежит разрешению в соответствии с нормами, регулирующими отношения аренды недвижимого имущества.
Вопреки ничем не обоснованному мнению ответчика обжалованный судебный акт не возлагает на собственников помещений в многоквартирном жилом доме никаких обязанностей и не умаляет их права. Утверждать о том, что решение суда принято о правах и обязанностях собственников помещений в многоквартирном жилом доме оснований не имеется.
Суждения ответчика о том, что суд не дал оценки принадлежности объекта к общему имуществу многоквартирного дома, не могут послужить мотивами к пересмотру состоявшегося решения, поскольку требование истца основано на договоре аренды и рассматривается применительно к арендным правоотношениям.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года, принятого по делу N А55-8761/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года, принятое по делу N А55-8761/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А55-8761/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А55-8761/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 23 июля 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 июля 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш.,
рассмотрев 23 июля 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года по делу N А55-8761/2012 (судья Дегтярев Д.А.)
по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871)
к Закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (ОГРН 026301698422),
с участием третьего лица ФГУП Ростехинвентаризация Федеральное БТИ в лице Самарского филиала,
об обязании возвратить нежилое помещение,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - представитель Богданова Л.В., доверенность N 76 от 04.03.2013;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Департамент управления имуществом городского округа Самара 12 марта 2012 года обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском об обязании ответчика - Закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. N 215, 1-й этаж, комната 179, передав вышеуказанный объект представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года суд исковые требования удовлетворил.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2012 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 06 декабря 2012 года отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2012 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2012 года и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 декабря 2012 года исковое заявление принято к производству на новое рассмотрение.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 января 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено ФГУП Ростехинвентаризация Федеральное БТИ в лице Самарского филиала.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года суд исковые требования удовлетворил, обязал Закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" возвратить нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215, 1-й этаж, комната N 179, передав вышеуказанный объект представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема - передачи. Также суд взыскал с Закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" 4 000 руб. госпошлины в доход федерального бюджета.
Заявитель - Закрытое акционерное общество "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку при вынесении решения допущено несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, судом допущено неприменение закона, подлежащего применению, что является самостоятельным основание для отмены оспариваемого судебного акта, а также при вынесении оспариваемого решения по делу судом принято решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (собственников помещений многоквартирного дома), а также имеет место недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары, в настоящее время Департаментом управления имуществом городского круга Самара, (далее арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "ПЖРТ Промышленного района" (далее арендатор) заключен договор N 003891А от 09 сентября 2004 года о предоставлении арендатору во временное пользование объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215.
По акту передачи Арендатору объекта недвижимости от 01 сентября 2004 года Закрытому акционерному обществу "ПЖРТ Промышленного района" передано нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. N 215, 1-й этаж, комната 179.
В соответствии с пунктом 2.1 договора от 09 сентября 2004 года договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01 сентября 2004 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из условий договора аренды N 003891А от 09 сентября 2004 года видно, что данный договор заключен на неопределенный срок.
Так же в пункте 6.3 договора от 09 сентября 2004 года указано, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Департаментом управления имуществом городского округа Самара в установленный договором и Гражданским кодексом Российской Федерации срок направлено уведомление о расторжении договора N 003891А от 09 сентября 2004 года аренды нежилого помещения площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, заключенного на неопределенный срок, а так же возврате до 09 сентября 2011 года указанного помещения по акту приема-передачи представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара.
Направление уведомления подтверждается представленным в материалы дела реестром внутренних почтовых отправлений от 02 августа 2011 года.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Истцом в подтверждение права муниципальной собственности в материалы дела представлена выписка из реестра N 15-07-06/18708 от 12 мая 2012 года, в которой указано, что объект недвижимости - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенный по адресу: гор. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом 215, является муниципальной собственностью, включен в реестр муниципального имущества 17 сентября 1992 года за номером 004744 на основании Решения Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов N 222 от 17 сентября 1992 года.
Однако сам факт, включения объекта недвижимости в реестр муниципального имущества по себе не свидетельствует о принадлежности этого имущества публичному образованию.
Отменяя состоявшиеся судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, арбитражный суд кассационной инстанции указал на следующее:
"Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Следовательно, право муниципальной собственности возникло на жилые дома по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правовой режим лестничных площадок, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент лестничные площадки жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Лестничные площадки, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 года N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на лестничные площадки, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение, и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в жилом доме.
Однако указанные обстоятельства судами не выяснялись, соответствующие документы у сторон не запрашивались.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по обслуживанию жилых домов от 01 января 2009 года, согласно которому ответчику поручено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе дома N 215 по улице Ново-Вокзальная (приложение N 3 к договору от 01 января 2009 года).
Согласно приложению N 2 к договору от 01 января 2009 года в перечень общего имущества многоквартирных домов вошли, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало, прежде всего, выяснить, было ли спорное помещение лестничной площадки предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома."
Указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
- В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Истцом не доказано и в материалах дела доказательств не имеется, что лестничная площадка была выделена для целей самостоятельного использования.
Как установил суд из документов, представленных ответчиком, право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение возникло на момент приватизации первой квартиры, а именно со дня выдачи регистрационного удостоверения N 102 от 30 марта 1993 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.
В материалах дела имеется определение от 16 июня 2011 года о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении обязательного административного расследования, из содержания данного документа следует, что лестничная площадка сдана в аренду и используется ответчиком под размещение диспетчерской, что является изменением конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений, в результате которых ухудшаются условия безопасности эвакуации людей, нарушение ППБ 01-03, п. 40 п. 3 СНиП 21-01-97 п. 4.3. Размещение диспетчерской на лестничной площадке нарушает требования пожарной безопасности.
В материалах дела не имеется и истцом не представлено доказательств того, что диспетчерская на лестничной площадке размещена в установленном порядке, а не самовольно, что размещение диспетчерской на лестничной площадке не нарушает требований пожарной безопасности.
При таких обстоятельствах ссылка истца на Решение Малого Совета Самарского горсовета народных депутатов N 222 от 17 сентября 1992 года и на включение объекта в реестр муниципального имущества несостоятельны и не принимаются во внимание суда.
Судом установлено, что на момент заключения договора N 003891А от 09 сентября 2004 года Департамент управления имуществом городского округа Самара не являлся собственником спорного нежилого помещения, тогда как право на сдачу имущества в аренду принадлежит лишь собственнику либо лицу уполномоченного собственником.
Договор аренды N 003891А от 09 сентября 2004 года ничтожен, поскольку заключен в нарушение положений статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, а так же при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах нежилое помещение должно быть возвращено Департаменту как стороне недействительной сделки в связи с применением судом односторонней реституции. Поскольку пользование имуществом в любом случае является платным, уплаченные ответчиком денежные средства за пользование имуществом не возвращаются.
Обосновывая жалобу, заявитель указывает, что судом первой инстанции неверно оценены обстоятельства дела, а также то, что Департамент является ненадлежащим истцом.
Между тем, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим соответствующие договорные отношения. Данный вывод суда первой инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, возникший между сторонами спор по поводу возврата нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, подлежит разрешению в соответствии с нормами, регулирующими отношения аренды недвижимого имущества.
Вопреки ничем не обоснованному мнению ответчика обжалованный судебный акт не возлагает на собственников помещений в многоквартирном жилом доме никаких обязанностей и не умаляет их права. Утверждать о том, что решение суда принято о правах и обязанностях собственников помещений в многоквартирном жилом доме оснований не имеется.
Суждения ответчика о том, что суд не дал оценки принадлежности объекта к общему имуществу многоквартирного дома, не могут послужить мотивами к пересмотру состоявшегося решения, поскольку требование истца основано на договоре аренды и рассматривается применительно к арендным правоотношениям.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года, принятого по делу N А55-8761/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2013 года, принятое по делу N А55-8761/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)