Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вербицкой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24 июня 2013 года по делу N А32-11304/2013
по иску товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (ИНН 2311131112 ОГРН 1112311000097)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис"
при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Строительное управление "Краснодарстрой" (ИНН 2308053055 ОГРН 1022301214341), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
принятое в составе судьи Коржинек Е.Л.,
установил:
товарищество собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (далее - истец, ТСЖ ЖК "Солнечный") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (далее - ответчик, ООО "Жилстройсервис") об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений 14/17, 21-27 здания лит. под/А, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, д. 4.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "СУ Краснодарстрой", являясь застройщиком здания, в котором расположены спорные помещения, незаконно зарегистрировало на указанные помещения свое право собственности и в последующем заключило договор купли-продажи данных помещений с ООО "Жилстройсервис". Между тем указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и были возведены за счет дольщиков. Сделка купли-продажи данных объектов является ничтожной.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и закрытое акционерное общество "Строительное управление "Краснодарстрой" (далее - ЗАО "СУ Краснодарстрой").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что спорные помещения не изолированы, имеют самостоятельное целевое назначение и используются ответчиком под офисы, а не для обслуживания имущества дома, в связи с чем, к общедомовому имуществу не относятся. Истец не представил суду доказательства наличия у него зарегистрированного права собственности на спорные объекты, равно как и не представил иные доказательства принадлежности ему спорных помещений на праве собственности и их отнесение к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Доказательства того, что дольщики оплачивали строительство цокольного этажа, в материалах дела отсутствуют. Из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры).
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - из документов регистрационного дела не следует, что ЗАО "СУ Краснодарстрой" вносило деньги на строительство спорных помещений;
- - в свидетельстве о регистрации права собственности ЗАО "СУ Краснодарстрой" на спорные помещения в качестве основания данной регистрации указан акт приемки законченного строительством многоквартирного дома, а не только помещений 14/17, 21-27. Данного акта недостаточно для возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения;
- - дольщики опосредованно, через договора о строительстве квартир оплатили строительство всего дома, в том числе, цокольного этажа и фундамента;
- - из документов регистрационного дела можно было легко установить, что ЗАО "СУ Краснодарстрой" не были вложены денежные средства на строительство спорных помещений, сопоставив денежную сумму, внесенную дольщиками на строительство дома, и общую стоимость строительства данного дома. Между тем суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании документов регистрационного дела отказал, тем самым искусственно создав ситуацию, при которой истец не смог доказать свое право собственности на указанные помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, указал, что спорные объекты являются самостоятельными объектами права и не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик приобрел данные объекты у законного собственника, которые имел право распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Жилстройсервис" по договору купли-продажи от 30.04.2010 приобрело у ЗАО "СУ Краснодарстрой", принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения цокольного этажа NN 14-17, 21-27 здания лит. под/А общей площадью 142,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, д. 4. Право собственности ЗАО "СУ Краснодарстрой" на указанные помещения подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2005 серии 23-АА N 535908 (л.д. 22 том 1).
27.12.2010 на основании указанного договора купли-продажи право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО "Жилстройсервис" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2010 серии 23-АИ N 500076 - л.д. 21 том 1).
Полагая, что указанные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на них было незаконно зарегистрировано за ЗАО "СУ Краснодарстрой" и сделка купли-продажи указанных помещений является ничтожной, ТСЖ ЖК "Солнечный" обратилось в суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).
Из технического паспорта дома N 4 по ул. Архитектора Ишунина в г. Краснодаре, составленного по состоянию на 01.04.2004, следует, что указанное здание состоит из следующих частей: жилого дома (8 этажей) лит. А, цокольного этажа лит. под/А, мансарды, машинного отделения, котельной, входа в подвал лит. под/А.
Согласно классификации спорные нежилые помещения цокольного этажа лит. под/А имеют следующую классификацию: помещения NN 14, 15, 22, 23 - кабинет-офис, помещения NN 16, 21, 24, 27 - коридор, помещения NN 25, 26 - туалет, помещение N 17 - бытовка.
Таким образом, из технического паспорта следует, что спорные помещения к общедомовому имуществу не отнесены, являются изолированными, имеют самостоятельное целевое назначение и не предназначены для обслуживания общего имущества дома, на что обоснованно указал суд первой инстанции. Доказательства обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В силу пункта 1 статьи 301 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика. Виндикационный иск характеризуют четыре признака:
- - наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью;
- - утрата фактического владения вещью;
- - возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей;
- - нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика. Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
В пункте 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Согласно выписке из ЕГРП от 14.03.2013 N 01/096/2013-883 (л.д. 23 том 1) право собственности на спорные помещения NN 14/17, 21-27 здания лит. под/А зарегистрировано за ООО "Жилстройсервис".
Суд первой инстанции обоснованно указал, что доказательства наличия в настоящее время в ЕГРП записи о праве собственности истца на указанные объекты, равно как и иные доказательства возникновения у ТСЖ ЖК "Солнечный" данного права, истцом не представлены, возникшее у ООО "Жилстройсервис" не опорочено. Документы, подтверждающие то, что помещение подвала является техническим и функционально предназначено исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, в материалах дела отсутствуют.
Довод истца о том, что спорные помещения были построены за счет средств дольщиков, ЗАО "СУ Краснодарстрой" денежные средства на строительство данных помещений не вносило, в связи с чем, у него не возникло право собственности на указанные помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательства того, что дольщики оплачивали строительство цокольного этажа, в материалах дела отсутствуют. Из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры). Кроме того, согласно справке ЗАО "СУ Краснодарстрой" от 21.10.2005 N 359 (л.д. 118 том 1), составленной для Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, для возведения помещений цокольного этажа NN 14-17, 21-27 здания лит. А застройщик средства дольщиков не привлекал. Указанные данные истцом не опровергнуты.
Довод жалобы о том, что дольщики опосредованно, через договора о строительстве квартир оплатили строительство всего дома, в том числе, цокольного этажа и фундамента, подлежит отклонению как документально не подтвержденный.
Обращаясь в суд с виндикационным иском, ТСЖ ЖК "Солнечный" должно было представить допустимые и достаточные доказательства возникновения права общей долевой собственности на спорные помещения в обоснование наличия у него права, подлежащего защите. Между тем истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующие доказательства не представил. Ссылка ТСЖ ЖК "Солнечный" на отсутствие в материалах дела доказательств внесения ЗАО "СУ Краснодарстрой"
денежных средств на строительство спорных помещений принята быть не может. ЗАО "СУ Краснодарстрой" являлось застройщиком спорного объекта, следовательно, априори вкладывало в его строительство денежные средства. Доказательства того, что спорные помещения были возведены за счет иного лица, должны быть представлены лицом, претендующим на указанные помещения. Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном понимании
заявителем норм процессуального права о распределении бремени доказывания по делу.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца об истребовании из Управления Росреестра по Краснодарскому краю документов из регистрационного дела, тем самым искусственно создав ситуацию, при которой истец не смог доказать свое право собственности на указанные помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Между тем истец указанное ходатайство надлежащим образом не оформил, конкретные документы (номера договоров долевого участия в строительстве), которые, по мнению товарищества, необходимо было истребовать из Управления Росреестра по Краснодарскому краю, не указал, доказательства невозможности получить указанные документы в самостоятельном порядке по независящим от ТСЖ ЖК "Солнечный" причинам, не представил, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителя не направил, тем самым самоустранился от доказывания обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований. Последствия несовершения процессуальных действий согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложены на сторону, не совершившую указанные действия.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств нахождения в спорных помещениях инженерных и иных технических коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры в доме, равно как и доказательств строительства указанных помещений за счет средств дольщиков, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене или изменению решения суда. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный
суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2013 года по делу N А32-11304/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.09.2013 N 15АП-12593/2013 ПО ДЕЛУ N А32-11304/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2013 г. N 15АП-12593/2013
Дело N А32-11304/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вербицкой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24 июня 2013 года по делу N А32-11304/2013
по иску товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (ИНН 2311131112 ОГРН 1112311000097)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис"
при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Строительное управление "Краснодарстрой" (ИНН 2308053055 ОГРН 1022301214341), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
принятое в составе судьи Коржинек Е.Л.,
установил:
товарищество собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (далее - истец, ТСЖ ЖК "Солнечный") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (далее - ответчик, ООО "Жилстройсервис") об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений 14/17, 21-27 здания лит. под/А, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, д. 4.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "СУ Краснодарстрой", являясь застройщиком здания, в котором расположены спорные помещения, незаконно зарегистрировало на указанные помещения свое право собственности и в последующем заключило договор купли-продажи данных помещений с ООО "Жилстройсервис". Между тем указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и были возведены за счет дольщиков. Сделка купли-продажи данных объектов является ничтожной.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и закрытое акционерное общество "Строительное управление "Краснодарстрой" (далее - ЗАО "СУ Краснодарстрой").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что спорные помещения не изолированы, имеют самостоятельное целевое назначение и используются ответчиком под офисы, а не для обслуживания имущества дома, в связи с чем, к общедомовому имуществу не относятся. Истец не представил суду доказательства наличия у него зарегистрированного права собственности на спорные объекты, равно как и не представил иные доказательства принадлежности ему спорных помещений на праве собственности и их отнесение к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Доказательства того, что дольщики оплачивали строительство цокольного этажа, в материалах дела отсутствуют. Из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры).
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - из документов регистрационного дела не следует, что ЗАО "СУ Краснодарстрой" вносило деньги на строительство спорных помещений;
- - в свидетельстве о регистрации права собственности ЗАО "СУ Краснодарстрой" на спорные помещения в качестве основания данной регистрации указан акт приемки законченного строительством многоквартирного дома, а не только помещений 14/17, 21-27. Данного акта недостаточно для возникновения у ответчика права собственности на спорные помещения;
- - дольщики опосредованно, через договора о строительстве квартир оплатили строительство всего дома, в том числе, цокольного этажа и фундамента;
- - из документов регистрационного дела можно было легко установить, что ЗАО "СУ Краснодарстрой" не были вложены денежные средства на строительство спорных помещений, сопоставив денежную сумму, внесенную дольщиками на строительство дома, и общую стоимость строительства данного дома. Между тем суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании документов регистрационного дела отказал, тем самым искусственно создав ситуацию, при которой истец не смог доказать свое право собственности на указанные помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, указал, что спорные объекты являются самостоятельными объектами права и не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик приобрел данные объекты у законного собственника, которые имел право распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Жилстройсервис" по договору купли-продажи от 30.04.2010 приобрело у ЗАО "СУ Краснодарстрой", принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения цокольного этажа NN 14-17, 21-27 здания лит. под/А общей площадью 142,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Архитектора Ишунина, д. 4. Право собственности ЗАО "СУ Краснодарстрой" на указанные помещения подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 01.12.2005 серии 23-АА N 535908 (л.д. 22 том 1).
27.12.2010 на основании указанного договора купли-продажи право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО "Жилстройсервис" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2010 серии 23-АИ N 500076 - л.д. 21 том 1).
Полагая, что указанные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на них было незаконно зарегистрировано за ЗАО "СУ Краснодарстрой" и сделка купли-продажи указанных помещений является ничтожной, ТСЖ ЖК "Солнечный" обратилось в суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).
Из технического паспорта дома N 4 по ул. Архитектора Ишунина в г. Краснодаре, составленного по состоянию на 01.04.2004, следует, что указанное здание состоит из следующих частей: жилого дома (8 этажей) лит. А, цокольного этажа лит. под/А, мансарды, машинного отделения, котельной, входа в подвал лит. под/А.
Согласно классификации спорные нежилые помещения цокольного этажа лит. под/А имеют следующую классификацию: помещения NN 14, 15, 22, 23 - кабинет-офис, помещения NN 16, 21, 24, 27 - коридор, помещения NN 25, 26 - туалет, помещение N 17 - бытовка.
Таким образом, из технического паспорта следует, что спорные помещения к общедомовому имуществу не отнесены, являются изолированными, имеют самостоятельное целевое назначение и не предназначены для обслуживания общего имущества дома, на что обоснованно указал суд первой инстанции. Доказательства обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В силу пункта 1 статьи 301 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика. Виндикационный иск характеризуют четыре признака:
- - наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью;
- - утрата фактического владения вещью;
- - возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей;
- - нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика. Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
В пункте 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Согласно выписке из ЕГРП от 14.03.2013 N 01/096/2013-883 (л.д. 23 том 1) право собственности на спорные помещения NN 14/17, 21-27 здания лит. под/А зарегистрировано за ООО "Жилстройсервис".
Суд первой инстанции обоснованно указал, что доказательства наличия в настоящее время в ЕГРП записи о праве собственности истца на указанные объекты, равно как и иные доказательства возникновения у ТСЖ ЖК "Солнечный" данного права, истцом не представлены, возникшее у ООО "Жилстройсервис" не опорочено. Документы, подтверждающие то, что помещение подвала является техническим и функционально предназначено исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, в материалах дела отсутствуют.
Довод истца о том, что спорные помещения были построены за счет средств дольщиков, ЗАО "СУ Краснодарстрой" денежные средства на строительство данных помещений не вносило, в связи с чем, у него не возникло право собственности на указанные помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, доказательства того, что дольщики оплачивали строительство цокольного этажа, в материалах дела отсутствуют. Из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры). Кроме того, согласно справке ЗАО "СУ Краснодарстрой" от 21.10.2005 N 359 (л.д. 118 том 1), составленной для Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, для возведения помещений цокольного этажа NN 14-17, 21-27 здания лит. А застройщик средства дольщиков не привлекал. Указанные данные истцом не опровергнуты.
Довод жалобы о том, что дольщики опосредованно, через договора о строительстве квартир оплатили строительство всего дома, в том числе, цокольного этажа и фундамента, подлежит отклонению как документально не подтвержденный.
Обращаясь в суд с виндикационным иском, ТСЖ ЖК "Солнечный" должно было представить допустимые и достаточные доказательства возникновения права общей долевой собственности на спорные помещения в обоснование наличия у него права, подлежащего защите. Между тем истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующие доказательства не представил. Ссылка ТСЖ ЖК "Солнечный" на отсутствие в материалах дела доказательств внесения ЗАО "СУ Краснодарстрой"
денежных средств на строительство спорных помещений принята быть не может. ЗАО "СУ Краснодарстрой" являлось застройщиком спорного объекта, следовательно, априори вкладывало в его строительство денежные средства. Доказательства того, что спорные помещения были возведены за счет иного лица, должны быть представлены лицом, претендующим на указанные помещения. Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном понимании
заявителем норм процессуального права о распределении бремени доказывания по делу.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца об истребовании из Управления Росреестра по Краснодарскому краю документов из регистрационного дела, тем самым искусственно создав ситуацию, при которой истец не смог доказать свое право собственности на указанные помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Между тем истец указанное ходатайство надлежащим образом не оформил, конкретные документы (номера договоров долевого участия в строительстве), которые, по мнению товарищества, необходимо было истребовать из Управления Росреестра по Краснодарскому краю, не указал, доказательства невозможности получить указанные документы в самостоятельном порядке по независящим от ТСЖ ЖК "Солнечный" причинам, не представил, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителя не направил, тем самым самоустранился от доказывания обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований. Последствия несовершения процессуальных действий согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложены на сторону, не совершившую указанные действия.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств нахождения в спорных помещениях инженерных и иных технических коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры в доме, равно как и доказательств строительства указанных помещений за счет средств дольщиков, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене или изменению решения суда. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный
суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2013 года по делу N А32-11304/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)