Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "РОЗ 48" - Стариковой О.Ю. (доверенность от 09.10.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Бикбаева Евгения Сарваровича - Маркова О.М. (доверенность от 18.12.2012), в отсутствие ответчиков: муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, индивидуального предпринимателя Харлампиди Александра Николаевича, третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "РОЗ 48" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-33465/2012, установил следующее.
ТСЖ "РОЗ 48" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), индивидуальным предпринимателям Харлампиди А.Н. и Бикбаеву Е.С. о признании незаконным включения муниципальным образованием город-курорт Сочи в реестр муниципальной собственности города Сочи нежилых помещений многоквартирного жилого дома N 1-10 общей площадью 84,8 кв. м (подвал, литера А1), расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. 48; признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на названные нежилые помещения; признании ничтожным договора купли-продажи от 16.09.2009 N 1135-р, заключенного департаментом и Харлампиди А.Н.; признании ничтожным договора купли-продажи от 04.09.2011, заключенного Харлампиди А.Н. и Бикбаевым Е.С.; признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома на нежилые помещения N 1-10 общей площадью 84,8 кв. м (подвал, литера А1), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. 48.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013, в иске отказано. Судебные инстанции исходили из того, что истец не доказал использование спорных помещений в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме. Требование о признании отсутствующим права собственности ответчика является ненадлежащим способом защиты права. В отсутствие фактического владения вопрос о праве собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 29.03.2013 и постановление апелляционного суда от 04.07.2013, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не предложил, а суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в проведении судебной экспертизы для выяснения вопроса о нахождении в спорных помещениях оборудования и коммуникаций, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома. Товарищество не согласно с выводом судов об избрании им ненадлежащего способа защиты; указывает, что имеет доступ в спорные помещения с 10 до 22 часов; заявленные требования являются негаторными, на которые срок исковой давности не распространяется. Суд апелляционной инстанций необоснованно признал Бикбаева Е.С. добросовестным приобретателем, поскольку спорное имущество отчуждено с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Спорные помещения самовольно реконструированы администрацией в период с 1996 по 2006 год. Незаконная реконструкция не может являться основанием для возникновения права муниципальной собственности.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы, представитель предпринимателя Бикбаева Е.С. возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 27 марта 1991 года решением исполнительного комитета Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи Краснодарского края Резникову Ю.Е. разрешена продажа квартиры N 38 по ул. Роз, 48 в г. Сочи (договор купли-продажи от 07.05.1991).
16 сентября 2009 года департамент и предприниматель Харлампиди А.Н. заключили договор N 1135-р купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым предприниматель приобрел в собственность помещения N 1-10 в подвале жилого дома по ул. Роз, 48 в г. Сочи. Имущество передано покупателю по акту. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 01.12.2009.
14 сентября 2011 года предприниматели Харлампиди А.Н. и Бикбаевым Е.С. заключили договор купли-продажи спорных подвальных помещений. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 31.10.2011.
Товарищество создано 21 марта 2012 года. Председателем товарищества избрана Силантьева И.Д. (протокол N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 12.03.2012). Внеочередным общим собранием членов товарищества от 22.07.2012 принято решение о наделении Силантьевой И.Д. полномочиями на подачу запросов и заявлений в органы исполнительной власти, исковых требований в суд о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения под литерой А-1 N 1-10.
В соответствии с данными технического паспорта домовладения N 48 по ул. Роз в г. Сочи от 18.04.2006 в подвале дома под литерой А1 расположены кабинеты, коридоры, кладовые, санузел и помещение администратора. В помещениях незаконно произведена реконструкция. Помещения используются под парикмахерскую. В подвале под литерой А расположены подсобные помещения.
10 июня 2012 года товарищество составило акт осмотра N 1, согласно которому установлено фактическое наличие в нежилых помещениях подвала N 1-10 коммуникаций внутридомовых инженерных систем (трубопроводов холодной, горячей воды, теплоснабжения и канализационных труб), предназначенных для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.
18 июля 2012 года ООО "Югстройсервис" составило акт осмотра жилого дома N 48 по ул. Роз в г. Сочи, согласно которому в помещениях подвала дома расположено кафе, трубы холодного и горячего водоснабжения находятся в закрытой шахте внутри кафе, канализационные стояки в туалетной комнате, доступа к ним нет с 22 до 10 часов. Части внутридомовых стояков отопления замурованы в стене. Согласно техническому паспорту от 02.08.2011 в подвала расположены парикмахерская, кабинеты, кладовые, подсобные помещения, туалет и коридоры. Помещениями владеет и их эксплуатирует предприниматель Бикбаев Е.С..
Полагая, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома, товарищество обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
В материалах дела отсутствуют доказательства, что на момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.
Кроме того, из материалов дела следует, что спорные помещения находятся во владении предпринимателя Бикбаева Е.С. и используются для размещения кафе. Поскольку объекты не находятся в фактическом владении собственников квартир, а виндикационное требование не заявлено, суды сделали правильный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если помещение, на которое зарегистрировано право индивидуальной собственности и которое, по мнению собственников других помещений в здании, относится к общему имуществу, находится во владении зарегистрированного собственника, а другие собственники лишены доступа в это помещение, то надлежащим способом защиты собственниками своих прав является предъявление одновременно иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности.
Довод заявителя жалобы о том, что обращение к предпринимателю с виндикационным иском не требуется, так как товарищество имеет доступ в спорные помещения с 10 до 22 часов, подлежит отклонению.
Суды установили и товарищество не оспаривает, что фактически на момент рассмотрения дела в суде спорными помещениями владеет и их эксплуатирует предприниматель Бикбаев Е.С., истец имеет в них доступ только в период работы кафе и с согласия собственника. Такие обстоятельства не могут рассматриваться как владение спорным имуществом.
Ссылка заявителя жалобы на судебные акты по делу N А32-8346/2011 не обоснована. По названному делу суды установили фактическое нахождение спорных помещений во владении собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем обстоятельства данного дела не являются схожими с обстоятельствами по настоящему делу.
С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно. Суды правильно применили нормы права, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу N А32-33465/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.10.2013 ПО ДЕЛУ N А32-33465/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. по делу N А32-33465/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "РОЗ 48" - Стариковой О.Ю. (доверенность от 09.10.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Бикбаева Евгения Сарваровича - Маркова О.М. (доверенность от 18.12.2012), в отсутствие ответчиков: муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, индивидуального предпринимателя Харлампиди Александра Николаевича, третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "РОЗ 48" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-33465/2012, установил следующее.
ТСЖ "РОЗ 48" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), индивидуальным предпринимателям Харлампиди А.Н. и Бикбаеву Е.С. о признании незаконным включения муниципальным образованием город-курорт Сочи в реестр муниципальной собственности города Сочи нежилых помещений многоквартирного жилого дома N 1-10 общей площадью 84,8 кв. м (подвал, литера А1), расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. 48; признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на названные нежилые помещения; признании ничтожным договора купли-продажи от 16.09.2009 N 1135-р, заключенного департаментом и Харлампиди А.Н.; признании ничтожным договора купли-продажи от 04.09.2011, заключенного Харлампиди А.Н. и Бикбаевым Е.С.; признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома на нежилые помещения N 1-10 общей площадью 84,8 кв. м (подвал, литера А1), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Роз, д. 48.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013, в иске отказано. Судебные инстанции исходили из того, что истец не доказал использование спорных помещений в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме. Требование о признании отсутствующим права собственности ответчика является ненадлежащим способом защиты права. В отсутствие фактического владения вопрос о праве собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 29.03.2013 и постановление апелляционного суда от 04.07.2013, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не предложил, а суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в проведении судебной экспертизы для выяснения вопроса о нахождении в спорных помещениях оборудования и коммуникаций, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома. Товарищество не согласно с выводом судов об избрании им ненадлежащего способа защиты; указывает, что имеет доступ в спорные помещения с 10 до 22 часов; заявленные требования являются негаторными, на которые срок исковой давности не распространяется. Суд апелляционной инстанций необоснованно признал Бикбаева Е.С. добросовестным приобретателем, поскольку спорное имущество отчуждено с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Спорные помещения самовольно реконструированы администрацией в период с 1996 по 2006 год. Незаконная реконструкция не может являться основанием для возникновения права муниципальной собственности.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы, представитель предпринимателя Бикбаева Е.С. возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 27 марта 1991 года решением исполнительного комитета Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи Краснодарского края Резникову Ю.Е. разрешена продажа квартиры N 38 по ул. Роз, 48 в г. Сочи (договор купли-продажи от 07.05.1991).
16 сентября 2009 года департамент и предприниматель Харлампиди А.Н. заключили договор N 1135-р купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым предприниматель приобрел в собственность помещения N 1-10 в подвале жилого дома по ул. Роз, 48 в г. Сочи. Имущество передано покупателю по акту. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 01.12.2009.
14 сентября 2011 года предприниматели Харлампиди А.Н. и Бикбаевым Е.С. заключили договор купли-продажи спорных подвальных помещений. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 31.10.2011.
Товарищество создано 21 марта 2012 года. Председателем товарищества избрана Силантьева И.Д. (протокол N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 12.03.2012). Внеочередным общим собранием членов товарищества от 22.07.2012 принято решение о наделении Силантьевой И.Д. полномочиями на подачу запросов и заявлений в органы исполнительной власти, исковых требований в суд о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения под литерой А-1 N 1-10.
В соответствии с данными технического паспорта домовладения N 48 по ул. Роз в г. Сочи от 18.04.2006 в подвале дома под литерой А1 расположены кабинеты, коридоры, кладовые, санузел и помещение администратора. В помещениях незаконно произведена реконструкция. Помещения используются под парикмахерскую. В подвале под литерой А расположены подсобные помещения.
10 июня 2012 года товарищество составило акт осмотра N 1, согласно которому установлено фактическое наличие в нежилых помещениях подвала N 1-10 коммуникаций внутридомовых инженерных систем (трубопроводов холодной, горячей воды, теплоснабжения и канализационных труб), предназначенных для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.
18 июля 2012 года ООО "Югстройсервис" составило акт осмотра жилого дома N 48 по ул. Роз в г. Сочи, согласно которому в помещениях подвала дома расположено кафе, трубы холодного и горячего водоснабжения находятся в закрытой шахте внутри кафе, канализационные стояки в туалетной комнате, доступа к ним нет с 22 до 10 часов. Части внутридомовых стояков отопления замурованы в стене. Согласно техническому паспорту от 02.08.2011 в подвала расположены парикмахерская, кабинеты, кладовые, подсобные помещения, туалет и коридоры. Помещениями владеет и их эксплуатирует предприниматель Бикбаев Е.С..
Полагая, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома, товарищество обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
В материалах дела отсутствуют доказательства, что на момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.
Кроме того, из материалов дела следует, что спорные помещения находятся во владении предпринимателя Бикбаева Е.С. и используются для размещения кафе. Поскольку объекты не находятся в фактическом владении собственников квартир, а виндикационное требование не заявлено, суды сделали правильный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если помещение, на которое зарегистрировано право индивидуальной собственности и которое, по мнению собственников других помещений в здании, относится к общему имуществу, находится во владении зарегистрированного собственника, а другие собственники лишены доступа в это помещение, то надлежащим способом защиты собственниками своих прав является предъявление одновременно иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности.
Довод заявителя жалобы о том, что обращение к предпринимателю с виндикационным иском не требуется, так как товарищество имеет доступ в спорные помещения с 10 до 22 часов, подлежит отклонению.
Суды установили и товарищество не оспаривает, что фактически на момент рассмотрения дела в суде спорными помещениями владеет и их эксплуатирует предприниматель Бикбаев Е.С., истец имеет в них доступ только в период работы кафе и с согласия собственника. Такие обстоятельства не могут рассматриваться как владение спорным имуществом.
Ссылка заявителя жалобы на судебные акты по делу N А32-8346/2011 не обоснована. По названному делу суды установили фактическое нахождение спорных помещений во владении собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем обстоятельства данного дела не являются схожими с обстоятельствами по настоящему делу.
С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно. Суды правильно применили нормы права, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу N А32-33465/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
О.Л.РАССКАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)