Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Юркина И.В.
Судья Вассияров А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Лысенина Н.П.,
судей Юркиной И.В., Семенова Н.В.,
при секретаре К.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску М., И., Ч.А., Ч.В., С.В.С., А.А.М. к закрытому акционерному обществу "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение и признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое помещение,
поступившее по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "..." на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 19 апреля 2013 года, которым постановлено:
"Иск М., И., Ч.А., Ч.В., С.В.С., А.А.М. к закрытому акционерному обществу "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности и признании недействительной государственной регистрации права собственности удовлетворить: признать недействительным зарегистрированное право собственности закрытого акционерного общества "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому... котельную общей площадью... кв. м..., расположенную по адресу:...
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности закрытого акционерного общества "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому... котельную общей площадью... кв. м..., расположенную по адресу:....
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу М.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу Ч.А.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу С.В.С.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу А.А.М.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." пользу ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации расходы за производство судебной экспертизы в сумме... руб.".
Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения представителя ответчика закрытого акционерного общества "..." К.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца М. и его представителя Я., представляющего также интересы истцов И., Ч.А., Ч.В., С.В.С. и А.А.М., представителя третьего лица товарищества собственников жилья "..." К.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "..." (далее - ЗАО "...") о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную общей площадью... кв. м, расположенную по адресу:..., и признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, указав в обоснование заявленных требований следующее.
Истец является собственником... доли в праве собственности на квартиру.... Данный жилой дом, построенный в... году ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства, имеет заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому автономную котельную, которая обслуживает (отапливает и подает горячую поду) только данный дом. Право собственности на эту котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...". Между тем, как полагает истец, в силу закона котельная является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на котельную за ответчиком зарегистрировано незаконно.
И. обратился в суд с иском (с учетом дополнений) к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную -... и применении последствий недействительности сделки путем внесения записи о праве общей долевой собственности на нежилое помещение в виде записи "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади собственника помещения", восстановлении нарушенного права собственника по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом дома, восстановлении законных интересов в пользовании коммунальными услугами по отоплению и горячей воде от котельной в размере... руб., компенсации морального вреда в размере... руб., указав в обоснование заявленных требований, что он является собственником квартиры... на основании договора долевого участия в строительстве. Данный жилой дом, построенный в... году ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства, имеет заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому автономную котельную, которая обслуживает (отапливает и подает горячую поду) только данный дом. Право собственности на эту котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...". Между тем, как полагает истец, в силу закона котельная является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на котельную за ответчиком зарегистрировано незаконно.
Ч.А. и Ч.В. обратились в суд с иском к ЗАО "..." о признании недействительной записи в ЕГРП о праве собственности ЗАО "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому:..., котельную, расположенную в нежилом помещении... с одновременным внесением записи о праве общей долевой собственности в виде записи: "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", указав в обоснование заявленных требований следующее.
Истцы Ч.А. и Ч.В. являются собственниками квартиры..., дом отапливается через индивидуальную автономную котельную, которая зарегистрирована на праве собственности за ответчиком. Между тем, за ответчиком незаконно зарегистрировано право собственности на котельную, поскольку котельная является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и поэтому право собственности должно быть зарегистрировано за каждым из собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома... пропорционально доле в праве общей долевой собственности.
С.В.С. обратился в суд с иском к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную -..., указав, что является собственником квартиры..., дом отапливается через индивидуальную автономную котельную, которая зарегистрирована на праве собственности за ЗАО "...", что является незаконным, так как в силу закона котельная является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.
А.А.М. обратилась в суд с иском к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную -..., указав, что является собственником квартиры N..., который отапливается через индивидуальную автономную котельную. Право собственности на котельную зарегистрировано за ответчиком, что является незаконным, так как в силу закона котельная является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Определениями Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 5 марта 2011 года, 20 мая 2011 года, 23 июня 2012 года гражданские дела по вышеуказанным исковым заявлениям объединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела истцы М., И., Ч.А., Ч.В., С.В.С., А.А.М. в лице своего представителя Я. представили уточненное исковое заявление к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому:... котельную общей площадью... кв. м.., расположенную по адресу:... и признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "..." на данное нежилое помещение.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир в доме.... Данный жилой дом, построенный в... году ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства, имеет заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому автономную котельную, которая обслуживает (отапливает и подает горячую поду) только данный дом. Право собственности на эту котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...". Между тем, как полагает истцы, в силу закона котельная является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на котельную за ответчиком зарегистрировано незаконно.
В судебном заседании истцы М., И. поддержали уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в заявлениях.
Истцы А.А.А., Ч.А., Ч.В., С.В.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов М., И., А.А.М., Ч.А., Ч.В., С.В.С. - Я. уточненные исковые требования поддержал, пояснив, что жилой дом... в соответствии с проектной и разрешительной документацией изначально имел пристрой в виде котельной, обеспечивающей дом горячим водоснабжением и теплоснабжением, часть котельной находится в пределах внешней стены дома и расположена на земельном участке, сформированном под указанным домом. Котельная является общим имуществом собственников жилых помещений дома, и право собственности на нее не может быть зарегистрировано за иными лицами, поэтому полагает, что ответчик нарушает права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, самовольно устанавливая порядок осуществления теплоснабжения дома. Кроме того, поскольку исковые требования направлены на устранение нарушений прав собственников многоквартирного дома, срок исковой давности на них не распространяется.
В судебном заседании представители ответчика ЗАО "..." К.Г. и С.В.А. в удовлетворении иска просили отказать. При этом представитель ответчика К.Г. суду пояснил, что право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке и не может быть признано недействительным, просил применить срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной, так как собственники дома обращались в различные инстанции по поводу нарушения их прав ответчиком с 2006 года, в суд обратились только в 2010 году. В письменном отзыве указано, что при строительстве дома... ЗАО "..." приняло участие в развитии инфраструктуры города в долевом отношении к стоимости строительства этого объекта, то есть котельная строилась не за счет финансирования собственниками строящихся квартир, а на средства ЗАО "..." с использованием заемных средств и сдана в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не содержит указаний о том, что объекты инфраструктуры, предназначенные для обслуживания жилого дома, являются общей долевой собственностью, при этом статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации обратной силы не имеет. В договорах долевого участия на строительство жилого дома не содержится положений о том, что участники долевого строительства финансируют строительство котельной, в техническом паспорте на дом спорная котельная не указана как часть дома.
В судебном заседании представитель третьего лица товарищества собственников жилья "..." К.В. просил удовлетворить исковые требования.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица администрации г. Чебоксары в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ЗАО "..." на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что истцы являются собственниками жилых помещений в доме..., который построен ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства.
Из приложенной к материалам дела проектной документации данного жилого дома следует, что строительство котельной как источника теплоснабжения и горячего водоснабжения дома изначально было предусмотрено проектной документацией.
Согласно справке ОАО "..." от 23 сентября 2010 года N 882 в стоимость сводного сметного расчета жилого дома... входит стоимость пристроенной котельной в сумме...руб. в ценах 1991 года.
Распоряжением администрации г. Чебоксары от... года N 3313-р утвержден акт Государственной приемочной комиссии от... о приемке в эксплуатацию жилого дома..., построенного заказчиком ЗАО "...". В акте Государственной приемочной комиссии от... года указано, что отопление дома осуществляется от индивидуальной пристроенной к зданию котельной.
Распоряжением администрации г. Чебоксары от... N 2023-р утвержден акт Государственной приемочной комиссии от... о приемке в эксплуатацию индивидуальной котельной к жилому дому..., построенной заказчиком ЗАО "...".
Из технического паспорта на вновь построенный индивидуальный жилой дом:..., жилые блок-секции "А", "Б", расположенный по адресу:..., составленного... года, усматривается, что котельная, состоящая из двух помещений (вспомогательное помещение площадью... кв. м находится в подвальной части дома и котельная площадью... кв. м находится на первом этаже дома), входит в состав указанного жилого дома и обозначена как нежилое помещение....
Из составленного 27 октября 2005 года технического паспорта на нежилое помещение..., расположенное в подвале и на первом этаже... дома... (наименование по документам: вновь построенная индивидуальная, пристроенная к жилому дому:..., котельная), также усматривается, что котельная входит в состав указанного жилого дома. При этом нежилое помещение состоит из двух отдельных помещений: насосная площадью... кв. м и котельная площадью... кв. м.
Право собственности на нежилое помещение... - индивидуальную котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...".
Из заключения эксперта ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" от 27 февраля 2012 года N 386/06-2, N 387/06-2 следует, что по имеющимся в материалах дела документам ЗАО "..." в необходимом объеме собственными средствами (чистой прибылью) в размере... руб. и более на строительство котельной, исходя из финансовых показателей за... и... годы, а также размера нераспределенной прибыли по состоянию на... согласно данным балансов и отчета о прибылях и убытках не располагало.
Согласно заключению эксперта ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" от 24 января 2013 года N 5/06-2 нежилое помещение... по существующим объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и наличию инженерного оборудования, служащего для обслуживания только нежилого помещения, является встроено-пристроенным нежилым помещением, выполняет свои производственные и эксплуатационные функции независимо от жилого дома, без ущерба для пользования жилыми помещениями в многоквартирном доме.... Нежилое помещение... имеет самостоятельное назначение, предназначенное для размещения в нем тепломеханического оборудования в целях выработки теплоты для теплоснабжения. При суммарной оценке отдельных результатов проведенного исследования установлено, что в расположенном в нежилом помещении... (в подвальной и пристроенной части к жилому дому) имеется комплекс котельного тепломеханического и вспомогательного технологического оборудования в виде водогрейных котлов с обвязкой технологическими трубопроводами и электросиловым оборудованием для выработки тепла (в котельной... (литер А) и трубопроводов от котлов с теплообменниками и запорной и предохранительной арматурой для приготовления с соответствующими параметрами теплоносителя и горячей воды (во вспомогательном помещении (насосной)... (литер А1) для обслуживания потребителей согласно договорам на теплоснабжение. Границы обслуживания котельного тепломеханического и вспомогательного технологического оборудования (как источник тепла и горячей воды) от котельной... (литер А) и в пределах вспомогательного помещения (насосной)... (литер А1), расположенной в подвале в блок-секции "А" под жилой частью. Обслуживание теплом и горячей водой жилого дома..., квартир и встроенных помещений..., за пределами границы обслуживания котельного тепломеханического и вспомогательного технологического оборудования после вспомогательного помещения (насосной)... (литер А1), осуществляется ТСЖ "...". В расположенном в нежилом помещении... (в подвальной и пристроенной части к жилому дому...) имеется тепломеханическое и вспомогательное технологическое оборудование, а также внутреннее инженерное оборудование (котлы водогрейные, насосы центробежные, трубопроводы газоходов от котлов, трубопроводы газоснабжения, трубопроводы холодного водопровода, трубопроводы сброса воды от котлов, трубопроводы с теплообменниками с параметрами приготовленного теплоносителя и горячей воды, силовое электрооборудование, система автоматизации, отопление, вентиляция, канализация, электроосвещение, контур заземления) для обслуживания одного нежилого помещения... в доме....
Допрошенный в судебном заседании 25 марта 2013 года эксперт...., составивший заключение от 24 января 2013 года N 5/06-2, пояснил, что согласно проектной документации назначение котельной и насосной заключается в размещении в них технологического оборудования и выработке тепловой энергии. При существующей системе отопления и горячего водоснабжения котельная и насосная не могут функционировать раздельно друг от друга.
Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение... является общим имуществом в многоквартирном доме... и принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. При таком положении спорное нежилое помещение... не может быть зарегистрировано за ответчиком ЗАО "..." на праве собственности в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены материалами дела и основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1).
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, указано, что в состав общего имущества включаются:
- а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- б) крыши;
- в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что имущество, отвечающее требованиям, предъявляемым к общему имуществу, не может быть признано собственностью отдельно взятого правообладателя.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к обоснованному выводу, что спорное нежилое помещение... отвечает признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учел, что это нежилое помещение (котельная) предназначено исключительно для обслуживания дома... в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Как следует из материалов дела, приложенной к делу проектной документации и установленных по делу обстоятельств, спорное нежилое помещение... является котельной, построенной на земельном участке, выделенном для строительства многоквартирного дома, и на его строительство как на самостоятельный объект недвижимости отдельное разрешение администрацией г. Чебоксары не выдавалось. Спорное нежилое помещение... проектировалось в качестве пристроя в составе блок-секции "А" жилого дома с размещением в котельной коммуникаций и оборудования, необходимых для теплоснабжения и горячего водоснабжения жилого дома. В связи с этим были разработаны сметы, предусматривающие наименование работ и затраты по строительству котельной. Стоимость строительства котельной включена в сводный сметный расчет стоимости строительства самого жилого дома.
По данным технического паспорта спорное нежилое помещение... расположено в подвале и на первом этаже дома..., и его наименование по документам значится как вновь построенная индивидуальная, пристроенная к жилому дому котельная.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что для разрешения заявленного спора необходимо установить целевое назначение спорного нежилого помещения..., определяемое также и проектной документацией. Поскольку представленными доказательствами подтверждено, что спорное нежилое помещение... предполагалось использовать как источник теплоснабжения и горячего водоснабжении жилого дома, и фактически это помещение так и используется в настоящее время, то в нем находится оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, то есть для снабжения жилого дома теплом и горячей водой. Котельная как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Следовательно, спорное нежилое помещение... (котельная) обладает признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.
Исходя из положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорное нежилое помещение... (котельная) является частью общего имущества многоквартирного дома, истцы как собственники квартир в вышеуказанном жилом доме имеют вещные права на это нежилое помещение именно в силу закона, в связи с чем ответчик неправомерно владеет им, а потому в силу закона спорное нежилое помещение... не может находиться в собственности застройщика дома ЗАО "...".
Наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорное нежилое помещение... не может быть основанием для отказа в иске, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорную котельную и признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на спорную котельную.
Суд первой инстанции при рассмотрении заявления стороны ответчика о применении к спорным отношениям срока исковой давности обоснованно указал, что в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку истцами заявлены требования о признании недействительными зарегистрированного права собственности ответчика на спорную котельную и признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на спорную котельную, то длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом, что согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку в договорах долевого участия в строительстве жилья отсутствовало указание о строительстве многоквартирного дома с отдельно возводимой котельной, которая строилась по договору об участии в развитии инженерной инфраструктуры города от 21 июля 2003 года, в связи с чем должна была быть передана в муниципальную собственность и потому не может являться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия признает несостоятельным, Поскольку дом построен на средства участников долевого строительства, истцы являются собственниками квартир в доме..., то само по себе отсутствие в названных сделках условия о финансировании строительства котельной не лишает истцов права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Судебная коллегия не принимает во внимание довод апелляционной жалобы о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности по основаниям, изложенным выше.
По своему содержанию доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а фактически сводятся к необходимости переоценки исследованных судом доказательств. Однако оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, отличной от оценки суда первой инстанции, не имеется.
Других доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции дал оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, и не допустил нарушений процессуального закона, изложенные в решении выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "..." на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 19 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 08.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2290/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2013 г. по делу N 33-2290/2013
Докладчик Юркина И.В.
Судья Вассияров А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Лысенина Н.П.,
судей Юркиной И.В., Семенова Н.В.,
при секретаре К.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску М., И., Ч.А., Ч.В., С.В.С., А.А.М. к закрытому акционерному обществу "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение и признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое помещение,
поступившее по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "..." на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 19 апреля 2013 года, которым постановлено:
"Иск М., И., Ч.А., Ч.В., С.В.С., А.А.М. к закрытому акционерному обществу "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности и признании недействительной государственной регистрации права собственности удовлетворить: признать недействительным зарегистрированное право собственности закрытого акционерного общества "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому... котельную общей площадью... кв. м..., расположенную по адресу:...
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности закрытого акционерного общества "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому... котельную общей площадью... кв. м..., расположенную по адресу:....
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу М.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу Ч.А.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу С.В.С.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." в пользу А.А.М.... руб. в счет возврата госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества "..." пользу ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации расходы за производство судебной экспертизы в сумме... руб.".
Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения представителя ответчика закрытого акционерного общества "..." К.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца М. и его представителя Я., представляющего также интересы истцов И., Ч.А., Ч.В., С.В.С. и А.А.М., представителя третьего лица товарищества собственников жилья "..." К.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "..." (далее - ЗАО "...") о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную общей площадью... кв. м, расположенную по адресу:..., и признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, указав в обоснование заявленных требований следующее.
Истец является собственником... доли в праве собственности на квартиру.... Данный жилой дом, построенный в... году ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства, имеет заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому автономную котельную, которая обслуживает (отапливает и подает горячую поду) только данный дом. Право собственности на эту котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...". Между тем, как полагает истец, в силу закона котельная является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на котельную за ответчиком зарегистрировано незаконно.
И. обратился в суд с иском (с учетом дополнений) к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную -... и применении последствий недействительности сделки путем внесения записи о праве общей долевой собственности на нежилое помещение в виде записи "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади собственника помещения", восстановлении нарушенного права собственника по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом дома, восстановлении законных интересов в пользовании коммунальными услугами по отоплению и горячей воде от котельной в размере... руб., компенсации морального вреда в размере... руб., указав в обоснование заявленных требований, что он является собственником квартиры... на основании договора долевого участия в строительстве. Данный жилой дом, построенный в... году ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства, имеет заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому автономную котельную, которая обслуживает (отапливает и подает горячую поду) только данный дом. Право собственности на эту котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...". Между тем, как полагает истец, в силу закона котельная является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на котельную за ответчиком зарегистрировано незаконно.
Ч.А. и Ч.В. обратились в суд с иском к ЗАО "..." о признании недействительной записи в ЕГРП о праве собственности ЗАО "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому:..., котельную, расположенную в нежилом помещении... с одновременным внесением записи о праве общей долевой собственности в виде записи: "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", указав в обоснование заявленных требований следующее.
Истцы Ч.А. и Ч.В. являются собственниками квартиры..., дом отапливается через индивидуальную автономную котельную, которая зарегистрирована на праве собственности за ответчиком. Между тем, за ответчиком незаконно зарегистрировано право собственности на котельную, поскольку котельная является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и поэтому право собственности должно быть зарегистрировано за каждым из собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома... пропорционально доле в праве общей долевой собственности.
С.В.С. обратился в суд с иском к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную -..., указав, что является собственником квартиры..., дом отапливается через индивидуальную автономную котельную, которая зарегистрирована на праве собственности за ЗАО "...", что является незаконным, так как в силу закона котельная является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.
А.А.М. обратилась в суд с иском к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности на индивидуальную котельную -..., указав, что является собственником квартиры N..., который отапливается через индивидуальную автономную котельную. Право собственности на котельную зарегистрировано за ответчиком, что является незаконным, так как в силу закона котельная является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Определениями Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 5 марта 2011 года, 20 мая 2011 года, 23 июня 2012 года гражданские дела по вышеуказанным исковым заявлениям объединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела истцы М., И., Ч.А., Ч.В., С.В.С., А.А.М. в лице своего представителя Я. представили уточненное исковое заявление к ЗАО "..." о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "..." на вновь построенную индивидуальную, пристроенную к жилому дому:... котельную общей площадью... кв. м.., расположенную по адресу:... и признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "..." на данное нежилое помещение.
Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир в доме.... Данный жилой дом, построенный в... году ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства, имеет заранее спроектированную и построенную в качестве пристроя к дому автономную котельную, которая обслуживает (отапливает и подает горячую поду) только данный дом. Право собственности на эту котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...". Между тем, как полагает истцы, в силу закона котельная является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на котельную за ответчиком зарегистрировано незаконно.
В судебном заседании истцы М., И. поддержали уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в заявлениях.
Истцы А.А.А., Ч.А., Ч.В., С.В.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов М., И., А.А.М., Ч.А., Ч.В., С.В.С. - Я. уточненные исковые требования поддержал, пояснив, что жилой дом... в соответствии с проектной и разрешительной документацией изначально имел пристрой в виде котельной, обеспечивающей дом горячим водоснабжением и теплоснабжением, часть котельной находится в пределах внешней стены дома и расположена на земельном участке, сформированном под указанным домом. Котельная является общим имуществом собственников жилых помещений дома, и право собственности на нее не может быть зарегистрировано за иными лицами, поэтому полагает, что ответчик нарушает права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, самовольно устанавливая порядок осуществления теплоснабжения дома. Кроме того, поскольку исковые требования направлены на устранение нарушений прав собственников многоквартирного дома, срок исковой давности на них не распространяется.
В судебном заседании представители ответчика ЗАО "..." К.Г. и С.В.А. в удовлетворении иска просили отказать. При этом представитель ответчика К.Г. суду пояснил, что право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке и не может быть признано недействительным, просил применить срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной, так как собственники дома обращались в различные инстанции по поводу нарушения их прав ответчиком с 2006 года, в суд обратились только в 2010 году. В письменном отзыве указано, что при строительстве дома... ЗАО "..." приняло участие в развитии инфраструктуры города в долевом отношении к стоимости строительства этого объекта, то есть котельная строилась не за счет финансирования собственниками строящихся квартир, а на средства ЗАО "..." с использованием заемных средств и сдана в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не содержит указаний о том, что объекты инфраструктуры, предназначенные для обслуживания жилого дома, являются общей долевой собственностью, при этом статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации обратной силы не имеет. В договорах долевого участия на строительство жилого дома не содержится положений о том, что участники долевого строительства финансируют строительство котельной, в техническом паспорте на дом спорная котельная не указана как часть дома.
В судебном заседании представитель третьего лица товарищества собственников жилья "..." К.В. просил удовлетворить исковые требования.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица администрации г. Чебоксары в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ЗАО "..." на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что истцы являются собственниками жилых помещений в доме..., который построен ответчиком ЗАО "..." на средства участников долевого строительства.
Из приложенной к материалам дела проектной документации данного жилого дома следует, что строительство котельной как источника теплоснабжения и горячего водоснабжения дома изначально было предусмотрено проектной документацией.
Согласно справке ОАО "..." от 23 сентября 2010 года N 882 в стоимость сводного сметного расчета жилого дома... входит стоимость пристроенной котельной в сумме...руб. в ценах 1991 года.
Распоряжением администрации г. Чебоксары от... года N 3313-р утвержден акт Государственной приемочной комиссии от... о приемке в эксплуатацию жилого дома..., построенного заказчиком ЗАО "...". В акте Государственной приемочной комиссии от... года указано, что отопление дома осуществляется от индивидуальной пристроенной к зданию котельной.
Распоряжением администрации г. Чебоксары от... N 2023-р утвержден акт Государственной приемочной комиссии от... о приемке в эксплуатацию индивидуальной котельной к жилому дому..., построенной заказчиком ЗАО "...".
Из технического паспорта на вновь построенный индивидуальный жилой дом:..., жилые блок-секции "А", "Б", расположенный по адресу:..., составленного... года, усматривается, что котельная, состоящая из двух помещений (вспомогательное помещение площадью... кв. м находится в подвальной части дома и котельная площадью... кв. м находится на первом этаже дома), входит в состав указанного жилого дома и обозначена как нежилое помещение....
Из составленного 27 октября 2005 года технического паспорта на нежилое помещение..., расположенное в подвале и на первом этаже... дома... (наименование по документам: вновь построенная индивидуальная, пристроенная к жилому дому:..., котельная), также усматривается, что котельная входит в состав указанного жилого дома. При этом нежилое помещение состоит из двух отдельных помещений: насосная площадью... кв. м и котельная площадью... кв. м.
Право собственности на нежилое помещение... - индивидуальную котельную зарегистрировано за ответчиком ЗАО "...".
Из заключения эксперта ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" от 27 февраля 2012 года N 386/06-2, N 387/06-2 следует, что по имеющимся в материалах дела документам ЗАО "..." в необходимом объеме собственными средствами (чистой прибылью) в размере... руб. и более на строительство котельной, исходя из финансовых показателей за... и... годы, а также размера нераспределенной прибыли по состоянию на... согласно данным балансов и отчета о прибылях и убытках не располагало.
Согласно заключению эксперта ФБУ "Чувашская лаборатория судебной экспертизы" от 24 января 2013 года N 5/06-2 нежилое помещение... по существующим объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и наличию инженерного оборудования, служащего для обслуживания только нежилого помещения, является встроено-пристроенным нежилым помещением, выполняет свои производственные и эксплуатационные функции независимо от жилого дома, без ущерба для пользования жилыми помещениями в многоквартирном доме.... Нежилое помещение... имеет самостоятельное назначение, предназначенное для размещения в нем тепломеханического оборудования в целях выработки теплоты для теплоснабжения. При суммарной оценке отдельных результатов проведенного исследования установлено, что в расположенном в нежилом помещении... (в подвальной и пристроенной части к жилому дому) имеется комплекс котельного тепломеханического и вспомогательного технологического оборудования в виде водогрейных котлов с обвязкой технологическими трубопроводами и электросиловым оборудованием для выработки тепла (в котельной... (литер А) и трубопроводов от котлов с теплообменниками и запорной и предохранительной арматурой для приготовления с соответствующими параметрами теплоносителя и горячей воды (во вспомогательном помещении (насосной)... (литер А1) для обслуживания потребителей согласно договорам на теплоснабжение. Границы обслуживания котельного тепломеханического и вспомогательного технологического оборудования (как источник тепла и горячей воды) от котельной... (литер А) и в пределах вспомогательного помещения (насосной)... (литер А1), расположенной в подвале в блок-секции "А" под жилой частью. Обслуживание теплом и горячей водой жилого дома..., квартир и встроенных помещений..., за пределами границы обслуживания котельного тепломеханического и вспомогательного технологического оборудования после вспомогательного помещения (насосной)... (литер А1), осуществляется ТСЖ "...". В расположенном в нежилом помещении... (в подвальной и пристроенной части к жилому дому...) имеется тепломеханическое и вспомогательное технологическое оборудование, а также внутреннее инженерное оборудование (котлы водогрейные, насосы центробежные, трубопроводы газоходов от котлов, трубопроводы газоснабжения, трубопроводы холодного водопровода, трубопроводы сброса воды от котлов, трубопроводы с теплообменниками с параметрами приготовленного теплоносителя и горячей воды, силовое электрооборудование, система автоматизации, отопление, вентиляция, канализация, электроосвещение, контур заземления) для обслуживания одного нежилого помещения... в доме....
Допрошенный в судебном заседании 25 марта 2013 года эксперт...., составивший заключение от 24 января 2013 года N 5/06-2, пояснил, что согласно проектной документации назначение котельной и насосной заключается в размещении в них технологического оборудования и выработке тепловой энергии. При существующей системе отопления и горячего водоснабжения котельная и насосная не могут функционировать раздельно друг от друга.
Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение... является общим имуществом в многоквартирном доме... и принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. При таком положении спорное нежилое помещение... не может быть зарегистрировано за ответчиком ЗАО "..." на праве собственности в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены материалами дела и основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1).
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, указано, что в состав общего имущества включаются:
- а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- б) крыши;
- в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что имущество, отвечающее требованиям, предъявляемым к общему имуществу, не может быть признано собственностью отдельно взятого правообладателя.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к обоснованному выводу, что спорное нежилое помещение... отвечает признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учел, что это нежилое помещение (котельная) предназначено исключительно для обслуживания дома... в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Как следует из материалов дела, приложенной к делу проектной документации и установленных по делу обстоятельств, спорное нежилое помещение... является котельной, построенной на земельном участке, выделенном для строительства многоквартирного дома, и на его строительство как на самостоятельный объект недвижимости отдельное разрешение администрацией г. Чебоксары не выдавалось. Спорное нежилое помещение... проектировалось в качестве пристроя в составе блок-секции "А" жилого дома с размещением в котельной коммуникаций и оборудования, необходимых для теплоснабжения и горячего водоснабжения жилого дома. В связи с этим были разработаны сметы, предусматривающие наименование работ и затраты по строительству котельной. Стоимость строительства котельной включена в сводный сметный расчет стоимости строительства самого жилого дома.
По данным технического паспорта спорное нежилое помещение... расположено в подвале и на первом этаже дома..., и его наименование по документам значится как вновь построенная индивидуальная, пристроенная к жилому дому котельная.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что для разрешения заявленного спора необходимо установить целевое назначение спорного нежилого помещения..., определяемое также и проектной документацией. Поскольку представленными доказательствами подтверждено, что спорное нежилое помещение... предполагалось использовать как источник теплоснабжения и горячего водоснабжении жилого дома, и фактически это помещение так и используется в настоящее время, то в нем находится оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, то есть для снабжения жилого дома теплом и горячей водой. Котельная как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Следовательно, спорное нежилое помещение... (котельная) обладает признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.
Исходя из положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорное нежилое помещение... (котельная) является частью общего имущества многоквартирного дома, истцы как собственники квартир в вышеуказанном жилом доме имеют вещные права на это нежилое помещение именно в силу закона, в связи с чем ответчик неправомерно владеет им, а потому в силу закона спорное нежилое помещение... не может находиться в собственности застройщика дома ЗАО "...".
Наличие зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорное нежилое помещение... не может быть основанием для отказа в иске, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорную котельную и признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на спорную котельную.
Суд первой инстанции при рассмотрении заявления стороны ответчика о применении к спорным отношениям срока исковой давности обоснованно указал, что в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку истцами заявлены требования о признании недействительными зарегистрированного права собственности ответчика на спорную котельную и признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика на спорную котельную, то длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом, что согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку в договорах долевого участия в строительстве жилья отсутствовало указание о строительстве многоквартирного дома с отдельно возводимой котельной, которая строилась по договору об участии в развитии инженерной инфраструктуры города от 21 июля 2003 года, в связи с чем должна была быть передана в муниципальную собственность и потому не может являться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, судебная коллегия признает несостоятельным, Поскольку дом построен на средства участников долевого строительства, истцы являются собственниками квартир в доме..., то само по себе отсутствие в названных сделках условия о финансировании строительства котельной не лишает истцов права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Судебная коллегия не принимает во внимание довод апелляционной жалобы о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности по основаниям, изложенным выше.
По своему содержанию доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а фактически сводятся к необходимости переоценки исследованных судом доказательств. Однако оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, отличной от оценки суда первой инстанции, не имеется.
Других доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции дал оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, и не допустил нарушений процессуального закона, изложенные в решении выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "..." на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 19 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)