Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2007 г.,
резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шарковой К.Ж.,
судей Юдина С.И. и Куклина О.А.,
при ведении протокола судьей Шарковой К.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя ЖСК "Хеопс" Черепанова А.Т. (директора)
апелляционную жалобу Администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 марта 2007 г. (судья Грибещенко Г.Н.) по делу N А19-1440/07-16 по иску ЖСК "Хеопс" к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольно возведенный многоквартирный жилой дом,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Хеопс" (далее ЖСК "Хеопс") на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ обратился с иском к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольную постройку - трехэтажное кирпичное здание с подвалом - жилой дом, общей площадью 885,6 кв. м, жилой площадью 396,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:1051, мерою 1223 кв. м, имеющий предварительный адрес: г. Иркутск, ул. Маршала Конева, 92.
В обоснование исковых требований истец указал, что спорный объект недвижимости был создан на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, без получения необходимых разрешений на строительство.
Ответчик не согласился с заявленным истцом требованием, ссылаясь на нарушение истцом требований о целевом назначении земельного участка, на отсутствие у истца утвержденной проектной документации на спорный объект и доказательств безопасности самовольно возведенного жилого объекта.
Решением суда первой инстанции от 15 марта 2007 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Администрация г. Иркутска считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и в иске отказать, считая невозможным удовлетворение иска в отсутствие разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отсутствие утвержденной проектной документации, с нарушением целевого назначения земельного участка, на котором осуществлена самовольная застройка, с нарушением градостроительного регламента, в отсутствие доказательства безопасности самовольно возведенного жилого дома жизни и здоровью граждан.
Представитель истца с жалобой ответчика не согласился, пояснил суду, что строительство на земельном участке действительно осуществлено самовольно, однако ЖСК "Хеопс" в соответствии с частью 3 ст. 222 ГК РФ вправе в судебном порядке просить о признании права собственности на самовольное строение. Дом является многоквартирным трех этажным жилым строением на 14 квартир, расположенным в одном подъезде. Истец полагает, что правила застройки самовольным строением не нарушены, целевое назначение земельного участка, отнесенного к землям поселений, не нарушено, расположение на земельном участке ранее производственной базы не препятствует возможности строительства на нем жилого дома. Ответчик не имеет надлежащим образом утвержденного Генерального плана г. Иркутска, так же как и регламента территориального зонирования города. Представленные документы истец считает достаточными для признания права собственности истца на заявленный самовольно возведенный объект.
Ответчик о рассмотрении дела уведомлен, представителя в суд не направил.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившейся стороны.
Заслушав участвующее лицо, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с отказом в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Из имеющихся в материалах дела справки и технического паспорта МУП "Техническая инвентаризация Иркутска" от 08.08.2006 г. усматривается, что по ул. Маршала Конева 92 в г. Иркутске расположен 3-х этажный жилой дом, общей площадью 885,6 кв. м (т. 1 л.д. 47-51).
В техническом паспорте указано, что строение переоборудовано, надстроено.
Согласно договору купли-продажи от 04.12.06 г., земельный участок площадью 1223 кв. м по адресу: г. Иркутск, бульвар Рябикова, кадастровый номер 38:36:000031:1051, на котором расположена спорная постройка, принадлежит истцу на праве собственности.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.12.06 г. 38-АГ N 425663, право собственности истца на земельный участок под указанным кадастровым номером зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ просил признать право собственности на вышеназванную самовольную постройку без получения соответствующих разрешений.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Земельным кодексом Российской Федерации самовольное строительство запрещено.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Гражданское законодательство, допуская в ч. 3 ст. 222 ГК РФ возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу ст. 222 ГК РФ самовольное строение подлежит сносу.
Суд полагает, что, поскольку в ст. 222 ГК РФ не предусмотрен иной, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, а также иные условия подтверждения возможности целевого использования земли для обслуживания и эксплуатации самовольного строения, то лицо, осуществившее самовольное строительство, должно подтвердить возможность использования земельного участка для размещения и эксплуатации самовольного строения и его безопасность, а также его соответствие техническим регламентам, градостроительным нормам и правилам, в таком же порядке, как для законно осуществленного строительства.
В противном случае, неприменение для легализации самовольно возведенных построек того же порядка использования земли под строение и согласования его сохранения, что установлен для законно осуществляемой градостроительной деятельности, приведет к нарушению общественных интересов и ст. 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом.
Принципу равенства всех перед законом противоречила бы ситуация, когда в сравнении с добросовестным застройщиком, получающим в установленном порядке все необходимые для строительства документы и проходящим все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика был бы допущен иной, упрощенный, либо произвольно устанавливаемый и принимаемый по усмотрению сторон спора либо судебных органов, порядок легализации самовольного строения.
В соответствии со ст. ст. 1, 7, 40, 42 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, поскольку осуществление деятельности по использованию земли, в том числе для строительства, должно обеспечивать сохранение жизни человека и не должно оказывать негативного воздействия на здоровье человека, даже если это сопряжено с большими затратами. Использование земли должно осуществляться при соблюдении принципов сочетания интересов общества и законных интересов человека, деления земель по целевому назначению, исходя из разрешенного использования.
В соответствии со ст. ст. 1, 2, 8, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Таким образом, осуществление разрешенной в установленном порядке градостроительной деятельности по возведению объектов недвижимости детально регламентировано законодателем с целью охраны общественных интересов в области безопасности жизнедеятельности людей, их права на сбалансированный учет экологических, экономических, социальных, историко-культурных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, поскольку, согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации и выдается разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно кадастровому плану земельный участок под кадастровым номером 38:36:000031:1051, площадью 1223 кв. м, сформирован из двух земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000031:1009 и 38:36:000031:1011, местоположением - бульвар Рябикова г. Иркутска, с разрешенным использованием земельного участка под эксплуатацию производственной базы. Кадастровый план составлен по состоянию на 23.10.2006 г. с указанием на фактическое использование земельного участка под производственную базу (т. 1 л.д. 85).
Из договора купли-продажи N 16/06 от 23 мая 2006 г. следует, что земельный участок под кадастровым номером 38:36:000031:1011, площадью 11 016 кв. м, с целевым назначением под эксплуатацию производственной базы, был приобретен в собственность гражданином Рыковым А.П. у Комитета по управлению имуществом Иркутской области на основании приказа КУГИ Иркутской области от 23.05.2006 г. N 21/4 (т. 1 л.д. 87-88).
В последующем, по договору купли-продажи от 04.12.2006 г. Рыков А.П. продал истцу земельный участок под кадастровым номером 38:36:000031:1051, площадью 1223 кв. м (т. 1 л.д. 42).
Согласно имеющегося в материалах дела письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Иркутска от 12.07.2006 г. N 422-05-3162/6 в адрес Рыкова А.П., земельный участок по бульвару Рябикова г. Иркутска не может быть согласован под жилищную застройку в виду нахождения в промышленной зоне (т. 1 л.д. 63).
Таким образом, заявленный истцом жилой дом самовольно возведен на земельном участке, не предназначенном для этой цели.
Ссылки истца на то, что строение возведено на земельном участке, входящем в состав земель поселения - города Иркутска, не могут служить основанием, доказывающим возможность целевого использования земельного участка под жилищную застройку.
Согласно ст. 83, 84, 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель поселений включаются не только зоны жилой застройки, но и зоны производственного назначения.
Истцом не представлено доказательств возможности строительства и сохранения на его земельном участке, имеющем производственное назначение, жилого дома.
При этом истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке, который по кадастровым сведениям имеет производственное назначение.
Проект самовольно возведенного объекта, имеющийся у истца, не был утвержден органами архитектурно-строительного надзора.
Разрешение на его ввод в эксплуатацию отсутствует.
Заключение ГОУ ВПО "Иркутский государственный технический университет" (лицензия на право обследования технического состояния зданий и сооружений ГС-6-38-02-26-0-3 81201406-004024-3, выдана на основании приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 16.05.05 г. N 18/5) о том, что фактическое исполнение спорного здания соответствует проектным решениям и требованиям норм строительства, не может быть принят в качестве достаточного доказательства того, что жилой дом пригоден для эксплуатации по назначению. Указанный орган, выдавший заключение, не относится к органам государственного архитектурно-строительного надзора.
В обоснование безопасности строения истец представил заключение Отдела государственного пожарного надзора г. Иркутска N 4563 от 30.10.06 г., согласно которому ОГПН г. Иркутска не возражает против признания за истцом права собственности на самовольно возведенный жилой дом, а также акт на узаконении строения Территориального управления Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области" N 02.02.16/8197 от 11.01.06 г., из которого следует, что спорная самовольная постройка соответствует СанПиН 2.1.2.1001-00 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".
Указанные доказательства не могут быть признаны судом в достаточной степени объективно и достоверно подтверждающими безопасность самовольного строения, его соответствие градостроительным нормам и правилам.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, их достаточности для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Представленные истцом заключение государственной противопожарной службы о соответствии объекта противопожарным нормам носит справочный характер, из него не усматривается, по каким противопожарным критериям спорный объект обследовался, что конкретно проверялось, по какой методике и какие исследования проводились, производилось ли вскрытие, замеры и иные действия для достоверного и надлежащего установления фактического состояния объекта и его соответствия противопожарным нормам.
В заключении не указано на объективную возможность подтверждения противопожарной безопасности самовольного возведенного жилого дома в отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации.
Вместе с тем, согласно ст. 6 ФЗ "О пожарной безопасности", органы государственного пожарного надзора проводят обследования и проверки зданий и сооружений в целях контроля за соблюдением требований пожарной безопасности и пресечения их нарушений, в связи с чем участвуют с правом решающего голоса в работе комиссий по выбору площадок строительства, а также комиссий по приемке завершенных строительством (реконструкцией) объектов, а также вправе рассматривать и согласовывать в части соблюдения требований пожарной безопасности градостроительную и проектно-сметную документацию на строительство, проводить в организациях, выполняющих проектные и проектно-изыскательские работы, проверки в части соответствия разрабатываемой ими проектной и проектно-сметной документации требованиям пожарной безопасности.
Акт на узаконении строения Территориального управления Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области" N 02.02.16/8197 от 11.01.06 г., также не содержит данных о том, что конкретно проверялось, по какой методике и какие исследования проводились, производились ли контролирующим органом какие-либо действия - замеры, обследование, для достоверного и надлежащего установления фактического состояния объекта и его соответствия санитарно-гигиеническим нормам и правилам.
В соответствии с требованиями ст. ст. 3, 5 - 7, 32, 34, 35, 36 ФЗ "Об охране окружающей среды", установлена презумпция экологической опасности планируемой хозяйственной и иной деятельности, размещение или ввод в эксплуатацию любого объекта недвижимости осуществляется с оценкой воздействия объекта строительства на окружающую среду, размещение и ввод в эксплуатацию зданий и сооружений осуществляется в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды, с учетом того, что размещение здания или сооружения должно обеспечивать экологическую безопасность для человека, с соблюдением мероприятий по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды.
Истцом не представлено положительного заключения органов государственного экологического надзора и контроля об экологической безопасности самовольно возведенного жилого дома с учетом места его размещения на земельном участке, имеющем производственное назначение.
Кроме того, из совокупного толкования статей 1, 2, 6, 7, 8, 32, 34 Федерального закона РФ "О техническом регулировании", следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей. Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность. Технические регламенты применяются одинаковым образом и в равной мере независимо от страны и (или) места происхождения продукции, осуществления процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, видов или особенностей сделок и (или) физических и (или) юридических лиц, являющихся изготовителями, исполнителями, продавцами, приобретателями. Правила и методы исследований (испытаний) и измерений, а также правила отбора образцов для проведения исследований (испытаний) и измерений, необходимые для применения технических регламентов, разрабатываются федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. В Российской Федерации действуют общие технические регламенты и специальные технические регламенты. Обязательные требования к отдельным видам продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации определяются совокупностью требований общих технических регламентов и специальных технических регламентов. Требования общего технического регламента обязательны для применения и соблюдения в отношении любых видов продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации. Общие технические регламенты принимаются по вопросам безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, пожарной безопасности, экологической безопасности. Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью окружающих, осуществляются уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.
Таким образом, контроль соблюдения технических регламентов в области градостроительства и регулирование архитектурной деятельности являются государственными полномочиями органов федеральной исполнительной власти и исполнительной власти субъектов федерации.
Заключение о безопасности самовольного строения для окружающих, его соответствие требованиям технических регламентов, градостроительным нормам и правилам, исходящих от уполномоченных органов в области архитектуры и градостроительства, органов государственного технического надзора, экологического надзора, подписанных соответствующими должностными лицами этих органов, истец не представил.
Истец на день рассмотрения спора, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, заключение уполномоченного на то органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольных строений градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам, в том числе на предмет безопасности с точки зрения надежности конструкций объекта, исключающих возможность его обрушения, возгорания, иного негативного техногенного проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных и стихийных ситуациях не представил.
С учетом этого, признание за истцом права собственности на самовольно возведенный жилой дом не представляется возможным.
Сам по себе факт самовольного возведения жилого дома и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст. 222 ГК РФ, не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
В силу ст. 65 АПК РФ, бремя доказывания обоснованности иска лежит на истце, и только истец должен доказать, что самовольно возведенный жилой дом возведен в безопасном для проживания граждан месте, что он возведен с соблюдением установленных норм и правил, обеспечивающих безопасность жилого дома для проживающих в нем лиц и для окружающих, а также с учетом общественных интересов о безопасности в целом.
Истец не подтвердил исключительность и уважительность причин самовольного строительства жилого дома на его земельном участке, исключительность и уважительность причин для его легализации.
Длительность и трудоемкость законного оформления намечаемого строительства, экономическая выгода и быстрота самовольного строительства, не могут служить основанием, оправдывающим самовольное строительство.
Легализация незаконно возведенного жилого дома возможна только при наличии достоверных и достаточных доказательств безопасности его эксплуатации, исходящих от уполномоченных на то органов государственного надзора и контроля.
Постольку, поскольку негативные техногенные и экологические последствия возможных нарушений при самовольном строительстве жилого дома могут носить скрытый характер и проявиться в будущем, когда объект запущен в гражданский оборот со сменой неограниченного круга потенциальных приобретателей жилых помещений в данном доме, соответственно, надлежащая легализация спорного объекта имеет существенное общественное значение.
Решение суда первой инстанции об удовлетворении иска принято без учета фактических обстоятельств дела, в отсутствие достаточных достоверных доказательств безопасности возведенного жилого дома для жизни и здоровья людей.
Решение подлежит отмене, а иск отклонению.
Согласно ст. 110 АПК РФ расходы на уплату госпошлины при подаче иска остаются за истцом. Госпошлина за рассмотрение дела в апелляционной инстанции подлежит взысканию с истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 марта 2007 г. по делу N А19-1440/07-16 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Хеопс" в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
К.Ж.ШАРКОВА
судьи
С.И.ЮДИН
О.А.КУКЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2007 ПО ДЕЛУ N А19-1440/07-16
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2007 г. по делу N А19-1440/07-16
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2007 г.,
резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шарковой К.Ж.,
судей Юдина С.И. и Куклина О.А.,
при ведении протокола судьей Шарковой К.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя ЖСК "Хеопс" Черепанова А.Т. (директора)
апелляционную жалобу Администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 марта 2007 г. (судья Грибещенко Г.Н.) по делу N А19-1440/07-16 по иску ЖСК "Хеопс" к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольно возведенный многоквартирный жилой дом,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Хеопс" (далее ЖСК "Хеопс") на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ обратился с иском к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольную постройку - трехэтажное кирпичное здание с подвалом - жилой дом, общей площадью 885,6 кв. м, жилой площадью 396,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:1051, мерою 1223 кв. м, имеющий предварительный адрес: г. Иркутск, ул. Маршала Конева, 92.
В обоснование исковых требований истец указал, что спорный объект недвижимости был создан на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, без получения необходимых разрешений на строительство.
Ответчик не согласился с заявленным истцом требованием, ссылаясь на нарушение истцом требований о целевом назначении земельного участка, на отсутствие у истца утвержденной проектной документации на спорный объект и доказательств безопасности самовольно возведенного жилого объекта.
Решением суда первой инстанции от 15 марта 2007 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Администрация г. Иркутска считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и в иске отказать, считая невозможным удовлетворение иска в отсутствие разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отсутствие утвержденной проектной документации, с нарушением целевого назначения земельного участка, на котором осуществлена самовольная застройка, с нарушением градостроительного регламента, в отсутствие доказательства безопасности самовольно возведенного жилого дома жизни и здоровью граждан.
Представитель истца с жалобой ответчика не согласился, пояснил суду, что строительство на земельном участке действительно осуществлено самовольно, однако ЖСК "Хеопс" в соответствии с частью 3 ст. 222 ГК РФ вправе в судебном порядке просить о признании права собственности на самовольное строение. Дом является многоквартирным трех этажным жилым строением на 14 квартир, расположенным в одном подъезде. Истец полагает, что правила застройки самовольным строением не нарушены, целевое назначение земельного участка, отнесенного к землям поселений, не нарушено, расположение на земельном участке ранее производственной базы не препятствует возможности строительства на нем жилого дома. Ответчик не имеет надлежащим образом утвержденного Генерального плана г. Иркутска, так же как и регламента территориального зонирования города. Представленные документы истец считает достаточными для признания права собственности истца на заявленный самовольно возведенный объект.
Ответчик о рассмотрении дела уведомлен, представителя в суд не направил.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившейся стороны.
Заслушав участвующее лицо, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с отказом в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Из имеющихся в материалах дела справки и технического паспорта МУП "Техническая инвентаризация Иркутска" от 08.08.2006 г. усматривается, что по ул. Маршала Конева 92 в г. Иркутске расположен 3-х этажный жилой дом, общей площадью 885,6 кв. м (т. 1 л.д. 47-51).
В техническом паспорте указано, что строение переоборудовано, надстроено.
Согласно договору купли-продажи от 04.12.06 г., земельный участок площадью 1223 кв. м по адресу: г. Иркутск, бульвар Рябикова, кадастровый номер 38:36:000031:1051, на котором расположена спорная постройка, принадлежит истцу на праве собственности.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.12.06 г. 38-АГ N 425663, право собственности истца на земельный участок под указанным кадастровым номером зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ просил признать право собственности на вышеназванную самовольную постройку без получения соответствующих разрешений.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Земельным кодексом Российской Федерации самовольное строительство запрещено.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Гражданское законодательство, допуская в ч. 3 ст. 222 ГК РФ возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу ст. 222 ГК РФ самовольное строение подлежит сносу.
Суд полагает, что, поскольку в ст. 222 ГК РФ не предусмотрен иной, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, а также иные условия подтверждения возможности целевого использования земли для обслуживания и эксплуатации самовольного строения, то лицо, осуществившее самовольное строительство, должно подтвердить возможность использования земельного участка для размещения и эксплуатации самовольного строения и его безопасность, а также его соответствие техническим регламентам, градостроительным нормам и правилам, в таком же порядке, как для законно осуществленного строительства.
В противном случае, неприменение для легализации самовольно возведенных построек того же порядка использования земли под строение и согласования его сохранения, что установлен для законно осуществляемой градостроительной деятельности, приведет к нарушению общественных интересов и ст. 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом.
Принципу равенства всех перед законом противоречила бы ситуация, когда в сравнении с добросовестным застройщиком, получающим в установленном порядке все необходимые для строительства документы и проходящим все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика был бы допущен иной, упрощенный, либо произвольно устанавливаемый и принимаемый по усмотрению сторон спора либо судебных органов, порядок легализации самовольного строения.
В соответствии со ст. ст. 1, 7, 40, 42 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, поскольку осуществление деятельности по использованию земли, в том числе для строительства, должно обеспечивать сохранение жизни человека и не должно оказывать негативного воздействия на здоровье человека, даже если это сопряжено с большими затратами. Использование земли должно осуществляться при соблюдении принципов сочетания интересов общества и законных интересов человека, деления земель по целевому назначению, исходя из разрешенного использования.
В соответствии со ст. ст. 1, 2, 8, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Таким образом, осуществление разрешенной в установленном порядке градостроительной деятельности по возведению объектов недвижимости детально регламентировано законодателем с целью охраны общественных интересов в области безопасности жизнедеятельности людей, их права на сбалансированный учет экологических, экономических, социальных, историко-культурных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, поскольку, согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации и выдается разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно кадастровому плану земельный участок под кадастровым номером 38:36:000031:1051, площадью 1223 кв. м, сформирован из двух земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000031:1009 и 38:36:000031:1011, местоположением - бульвар Рябикова г. Иркутска, с разрешенным использованием земельного участка под эксплуатацию производственной базы. Кадастровый план составлен по состоянию на 23.10.2006 г. с указанием на фактическое использование земельного участка под производственную базу (т. 1 л.д. 85).
Из договора купли-продажи N 16/06 от 23 мая 2006 г. следует, что земельный участок под кадастровым номером 38:36:000031:1011, площадью 11 016 кв. м, с целевым назначением под эксплуатацию производственной базы, был приобретен в собственность гражданином Рыковым А.П. у Комитета по управлению имуществом Иркутской области на основании приказа КУГИ Иркутской области от 23.05.2006 г. N 21/4 (т. 1 л.д. 87-88).
В последующем, по договору купли-продажи от 04.12.2006 г. Рыков А.П. продал истцу земельный участок под кадастровым номером 38:36:000031:1051, площадью 1223 кв. м (т. 1 л.д. 42).
Согласно имеющегося в материалах дела письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Иркутска от 12.07.2006 г. N 422-05-3162/6 в адрес Рыкова А.П., земельный участок по бульвару Рябикова г. Иркутска не может быть согласован под жилищную застройку в виду нахождения в промышленной зоне (т. 1 л.д. 63).
Таким образом, заявленный истцом жилой дом самовольно возведен на земельном участке, не предназначенном для этой цели.
Ссылки истца на то, что строение возведено на земельном участке, входящем в состав земель поселения - города Иркутска, не могут служить основанием, доказывающим возможность целевого использования земельного участка под жилищную застройку.
Согласно ст. 83, 84, 85 Земельного кодекса РФ, в состав земель поселений включаются не только зоны жилой застройки, но и зоны производственного назначения.
Истцом не представлено доказательств возможности строительства и сохранения на его земельном участке, имеющем производственное назначение, жилого дома.
При этом истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке, который по кадастровым сведениям имеет производственное назначение.
Проект самовольно возведенного объекта, имеющийся у истца, не был утвержден органами архитектурно-строительного надзора.
Разрешение на его ввод в эксплуатацию отсутствует.
Заключение ГОУ ВПО "Иркутский государственный технический университет" (лицензия на право обследования технического состояния зданий и сооружений ГС-6-38-02-26-0-3 81201406-004024-3, выдана на основании приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 16.05.05 г. N 18/5) о том, что фактическое исполнение спорного здания соответствует проектным решениям и требованиям норм строительства, не может быть принят в качестве достаточного доказательства того, что жилой дом пригоден для эксплуатации по назначению. Указанный орган, выдавший заключение, не относится к органам государственного архитектурно-строительного надзора.
В обоснование безопасности строения истец представил заключение Отдела государственного пожарного надзора г. Иркутска N 4563 от 30.10.06 г., согласно которому ОГПН г. Иркутска не возражает против признания за истцом права собственности на самовольно возведенный жилой дом, а также акт на узаконении строения Территориального управления Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области" N 02.02.16/8197 от 11.01.06 г., из которого следует, что спорная самовольная постройка соответствует СанПиН 2.1.2.1001-00 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".
Указанные доказательства не могут быть признаны судом в достаточной степени объективно и достоверно подтверждающими безопасность самовольного строения, его соответствие градостроительным нормам и правилам.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, их достаточности для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Представленные истцом заключение государственной противопожарной службы о соответствии объекта противопожарным нормам носит справочный характер, из него не усматривается, по каким противопожарным критериям спорный объект обследовался, что конкретно проверялось, по какой методике и какие исследования проводились, производилось ли вскрытие, замеры и иные действия для достоверного и надлежащего установления фактического состояния объекта и его соответствия противопожарным нормам.
В заключении не указано на объективную возможность подтверждения противопожарной безопасности самовольного возведенного жилого дома в отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации.
Вместе с тем, согласно ст. 6 ФЗ "О пожарной безопасности", органы государственного пожарного надзора проводят обследования и проверки зданий и сооружений в целях контроля за соблюдением требований пожарной безопасности и пресечения их нарушений, в связи с чем участвуют с правом решающего голоса в работе комиссий по выбору площадок строительства, а также комиссий по приемке завершенных строительством (реконструкцией) объектов, а также вправе рассматривать и согласовывать в части соблюдения требований пожарной безопасности градостроительную и проектно-сметную документацию на строительство, проводить в организациях, выполняющих проектные и проектно-изыскательские работы, проверки в части соответствия разрабатываемой ими проектной и проектно-сметной документации требованиям пожарной безопасности.
Акт на узаконении строения Территориального управления Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области" N 02.02.16/8197 от 11.01.06 г., также не содержит данных о том, что конкретно проверялось, по какой методике и какие исследования проводились, производились ли контролирующим органом какие-либо действия - замеры, обследование, для достоверного и надлежащего установления фактического состояния объекта и его соответствия санитарно-гигиеническим нормам и правилам.
В соответствии с требованиями ст. ст. 3, 5 - 7, 32, 34, 35, 36 ФЗ "Об охране окружающей среды", установлена презумпция экологической опасности планируемой хозяйственной и иной деятельности, размещение или ввод в эксплуатацию любого объекта недвижимости осуществляется с оценкой воздействия объекта строительства на окружающую среду, размещение и ввод в эксплуатацию зданий и сооружений осуществляется в соответствии с требованиями в области охраны окружающей среды, с учетом того, что размещение здания или сооружения должно обеспечивать экологическую безопасность для человека, с соблюдением мероприятий по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды.
Истцом не представлено положительного заключения органов государственного экологического надзора и контроля об экологической безопасности самовольно возведенного жилого дома с учетом места его размещения на земельном участке, имеющем производственное назначение.
Кроме того, из совокупного толкования статей 1, 2, 6, 7, 8, 32, 34 Федерального закона РФ "О техническом регулировании", следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей. Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность. Технические регламенты применяются одинаковым образом и в равной мере независимо от страны и (или) места происхождения продукции, осуществления процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, видов или особенностей сделок и (или) физических и (или) юридических лиц, являющихся изготовителями, исполнителями, продавцами, приобретателями. Правила и методы исследований (испытаний) и измерений, а также правила отбора образцов для проведения исследований (испытаний) и измерений, необходимые для применения технических регламентов, разрабатываются федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. В Российской Федерации действуют общие технические регламенты и специальные технические регламенты. Обязательные требования к отдельным видам продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации определяются совокупностью требований общих технических регламентов и специальных технических регламентов. Требования общего технического регламента обязательны для применения и соблюдения в отношении любых видов продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации. Общие технические регламенты принимаются по вопросам безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, пожарной безопасности, экологической безопасности. Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью окружающих, осуществляются уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.
Таким образом, контроль соблюдения технических регламентов в области градостроительства и регулирование архитектурной деятельности являются государственными полномочиями органов федеральной исполнительной власти и исполнительной власти субъектов федерации.
Заключение о безопасности самовольного строения для окружающих, его соответствие требованиям технических регламентов, градостроительным нормам и правилам, исходящих от уполномоченных органов в области архитектуры и градостроительства, органов государственного технического надзора, экологического надзора, подписанных соответствующими должностными лицами этих органов, истец не представил.
Истец на день рассмотрения спора, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, заключение уполномоченного на то органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольных строений градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам, в том числе на предмет безопасности с точки зрения надежности конструкций объекта, исключающих возможность его обрушения, возгорания, иного негативного техногенного проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных и стихийных ситуациях не представил.
С учетом этого, признание за истцом права собственности на самовольно возведенный жилой дом не представляется возможным.
Сам по себе факт самовольного возведения жилого дома и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст. 222 ГК РФ, не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
В силу ст. 65 АПК РФ, бремя доказывания обоснованности иска лежит на истце, и только истец должен доказать, что самовольно возведенный жилой дом возведен в безопасном для проживания граждан месте, что он возведен с соблюдением установленных норм и правил, обеспечивающих безопасность жилого дома для проживающих в нем лиц и для окружающих, а также с учетом общественных интересов о безопасности в целом.
Истец не подтвердил исключительность и уважительность причин самовольного строительства жилого дома на его земельном участке, исключительность и уважительность причин для его легализации.
Длительность и трудоемкость законного оформления намечаемого строительства, экономическая выгода и быстрота самовольного строительства, не могут служить основанием, оправдывающим самовольное строительство.
Легализация незаконно возведенного жилого дома возможна только при наличии достоверных и достаточных доказательств безопасности его эксплуатации, исходящих от уполномоченных на то органов государственного надзора и контроля.
Постольку, поскольку негативные техногенные и экологические последствия возможных нарушений при самовольном строительстве жилого дома могут носить скрытый характер и проявиться в будущем, когда объект запущен в гражданский оборот со сменой неограниченного круга потенциальных приобретателей жилых помещений в данном доме, соответственно, надлежащая легализация спорного объекта имеет существенное общественное значение.
Решение суда первой инстанции об удовлетворении иска принято без учета фактических обстоятельств дела, в отсутствие достаточных достоверных доказательств безопасности возведенного жилого дома для жизни и здоровья людей.
Решение подлежит отмене, а иск отклонению.
Согласно ст. 110 АПК РФ расходы на уплату госпошлины при подаче иска остаются за истцом. Госпошлина за рассмотрение дела в апелляционной инстанции подлежит взысканию с истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 марта 2007 г. по делу N А19-1440/07-16 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Хеопс" в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий судья
К.Ж.ШАРКОВА
судьи
С.И.ЮДИН
О.А.КУКЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)