Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хаптахаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Шагдаровой Т.А., судей Казанцевой Т.Б., Нимаевой О.З., при секретаре С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.О. к Ю.Г., И. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и по встречному исковому заявлению Ю.Г. к Т.О. о признании договора залога ничтожным, признании договора купли-продажи действительным
по апелляционным жалобам представителя И. по доверенности К., представителя Ю.Г. по доверенности А. на заочное решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 01 июня 2012 г., которым постановлено:
Исковые требования Т.О. удовлетворить.
Признать договор купли- продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...> заключенный 18.06.2009 г. между Т.О. и Ю.Г. недействительным в силу его притворности.
Признать договор купли- продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>, заключенный 22.09.2010 г. между Ю.Г. и И. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки.
Отменить право собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, зарегистрированное за И.
Признать право собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, за Т.О.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности указанного имущества за Т.О. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Встречные исковые требования Ю.Г. к Т.О. о признании договора залога ничтожным, признании договора купли-продажи от 18.06.2009 г. действительным оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., выслушав пояснения представителей истца С.Н., Т.Б., представителя ответчика И. К., представителя ответчика Ю.Г. А., третьего лица Т.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, Т.О. просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> договор заключенный 18.06.2009 г. ею через своего представителя Т.Н. с Ю.Г. и договор купли-продажи от 22.09.2010 г., заключенный между Ю.Г. и И.; просила также применить последствия недействительности сделок, предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ, восстановить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> за Т.О., мотивировав исковые требования следующими обстоятельствами.
02.06.2008 г. ею на имя матери Т.Н. была оформлена нотариальная доверенность с правом продажи принадлежащей ей на праве собственности спорной квартиры. 18.06.2009 г. Т.Н., действуя на основании данной доверенности, распорядилась квартирой, продав ее Ю.Г. Однако согласия на данную сделку она не давала, как ей стало известно позднее, договор был ее матерью заключен с целью прикрыть другую сделку - договор залога данной квартиры (притворная сделка), следовательно, данный договор в соответствии с ч. 2. ст. 170 ГК РФ является ничтожным. Фактически квартира не передавалась покупателю, обязательства по оплате за квартиру также не были исполнены. Ничтожность договора в силу его притворности установлена решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 01.12.2011 г. и кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от 06.02.2012 г. 22.09.2010 г. Ю.Г. распорядился квартирой, передав ее по договору купли-продажи И., право собственности И. зарегистрировано 24.09.2010 г. Данная сделка также является недействительной в силу ст. ст. 168, 209 ГК РФ, так как у Ю.Г. не могло возникнуть право собственности на спорное имущество. При этом И. не является добросовестным приобретателем, поскольку до приобретения квартиру не осматривал, в квартире проживают Т.Н. и Т.В., которые также значатся на регистрационном учете по указанному адресу.
Ю.Г. обратился со встречным исковым заявлением, просил признать ничтожным договор залога, а договор купли-продажи спорной квартиры от 18.06.2009 г., заключенный между ним и Т.О., действительным, мотивируя требования тем, что договор купли-продажи был заключен в требуемой форме, зарегистрирован в установленном порядке, обязательства по оплате им были исполнены. Т.Н., являясь представителем, не имела права передавать квартиру в залог, поскольку в доверенности данные полномочия отсутствовали. Договор залога в обеспечение денежного займа доказательствами не подтвержден.
Истец Т.О. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель Т.О. С.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, возражая против удовлетворения встречного иска, дополнительно пояснила, что сделка была совершена с целью прикрыть договор залога в обеспечение договора займа денежных средств, заключенного Т.Н. (заемщик) с Б. и Ю.Г. (займодавцы).
Ответчики Ю.Г., И., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.
Ранее в судебном заседании представитель Ю.Г. по доверенности А. исковые требования не признала, поддержав встречный иск, пояснила при этом, что истец не доказал заключение договоров займа и залога. Т.О. получила денежные средства за проданную квартиру, что подтверждается распиской ее представителя Т.Н. О продаже квартиры истца Ю.Г. узнал от своего знакомого Б., который ранее предоставлял займ Т.Н. и Ц. Ю.Г. осматривал квартиру в феврале 2009 г. в присутствии брата Т.Н. Квартиру И. он продал в связи с тем, что Т-вы ее не освобождали. Коммунальные платежи он не оплачивал, поскольку не проживал в квартире и не пользовался ею.
Ранее в судебном заседании ответчик И. исковые требования не признал, пояснил, что квартира была приобретена им через агентство недвижимости. Квартиру он осматривал в сентябре 2010 г. с Ю.Г. Ему было известно, что в квартире зарегистрированы другие лица, которые были обязаны освободить ее и сняться с регистрационного учета. Квартира была приобретена за <...> руб., о чем имеется расписка, в договоре была указана меньшая сумма с целью избежать налогообложения. Счета об оплате коммунальных услуг он не оплачивал, так как в квартире не проживал.
Представитель И. К. в судебное заседание не явилась, ранее исковые требования не признала, ссылаясь на то, что И. является добросовестным приобретателем, поскольку в собственности Ю.Г. спорная квартира находилась более одного года, не была в залоге. Квартира была им осмотрена, ключи переданы Ю.Г., которого он ранее не знал. После того, как в октябре 2010 г. он не смог попасть в квартиру, он обратился в суд с иском о прекращении права пользования лиц, зарегистрированных в квартире. Фактически по договору Ю.Г. было передано <...> руб., в договоре указали <...> руб. с целью избежать налогообложения.
Третье лицо Т.Н. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствии. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями истца согласилась, пояснив, что в 2009 году ее знакомые М. и Ж. уговорили ее взять взаймы деньги у их знакомого под залог квартиры, принадлежащей дочери Т.О. Ей пришлось оформить фиктивный договор о продаже квартиры. В УФРС был зарегистрирован договор купли-продажи с отсрочкой платежа, в связи с чем возникла ипотека в силу закона. Расписку о получении <...> руб. она написала под угрозой применения насилия, в том числе к ее дочери. Данные денежные средства она не получала, из квартиры они с семьей не выселялись. Фактически с Ю.Г. был заключен договор залога в целях обеспечения займа, однако денежные средства в качестве займа она также не получала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель И. по доверенности К. просит решение отменить, как принятое с нарушением норм материального права, так как суд в нарушение п. 2 ст. 167 ГК РФ, предусматривающей двустороннюю реституцию, вернул полученное по недействительной сделке только одной стороне - Т.О.
Представитель Ю.Г. по доверенности А. в апелляционной жалобе просит решение отменить, указав, что стороной истца не доказан факт притворности сделки и заключения между сторонами договора залога. При рассмотрении дела суд должен был исследовать вопрос о том, кто является сторонами договора займа, на какую сумму и какой срок предоставлен займ. Судом не дана оценка расписке о получении Т.Н. от Ю.Г. <...> руб., выданной Т.Н. при снятии обременения. Договор залога (обеспечивающее обязательство) должен рассматриваться во взаимосвязи с договором займа (основное обязательство). Суд установил, что Т.Н. заключила договор займа в своих личных интересах. Т.О., выдавая доверенность Т.Н. на продажу квартиры, уполномочивала последнюю представлять ее интересы перед третьими лицами. Запрет представителю на совершение сделок в отношении себя от имени представляемого предусмотрен законом (п. 3 ст. 182 ГК РФ), потому договор залога является ничтожной сделкой.
В заседание суда апелляционной инстанции И., Ю.Г. не явились. Были извещены о времени и месте судебного заседания по всем известным суду адресам, от получения судебных уведомлений уклонились, следовательно, считаются извещенными надлежащим образом в силу ст. ст. 117, 118 ГПК РФ.
Представитель Ю.Г. по доверенности А. в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель И. по доверенности К. апелляционную жалобу поддержала. Пояснила дополнительно, что поскольку Т. отрицает тот факт, что она занимала денежные средства, следовательно, не было установлено в чьих интересах был заключен договор залога. И. является добросовестным приобретателем, агентство недвижимости проверяло данную квартиру и выяснило, что за зарегистрированными лицами право пользования не сохранено, только после этого И. оформил договор купли-продажи.
Истец Т.О. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, ее представители по доверенностям С.Н. и Т.Б. не согласилась с доводами апелляционных жалоб, указав, что все обстоятельства притворности сделки установлены в решении суда и кассационном определении по ранее рассмотренному делу.
Третье лицо Т.Н. не согласилась с доводами апелляционных жалоб. Суду пояснила, что предполагала занять денежные средства у Ц., последняя с этой целью свела ее с Б., который согласился передать займ под условием залога квартиры, который они договорились оформить как куплю-продажу на имя его друга Ю.Г. Фактически намерение продать квартиру у нее отсутствовало. Оформляя проект договора купли-продажи, она намеренно указала об отсрочке оплаты, поскольку в связи с этим возникла ипотека в силу закона. Однако денежные средства ей в качестве займа переданы не были, а в дальнейшем под влиянием угроз она была вынуждена снять обременение, написав расписку о получении денег за квартиру, которые фактически ей также переданы не были. Ключи от квартиры не были переданы покупателю, в квартире осталась проживать ее семья, никто более года никаких требований о выселении не предъявлял. Новый собственник И. квартиру также не осматривал, ключи у него отсутствуют.
Проверив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Притворной сделкой в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу указанной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
При рассмотрении дела суд установил, что 18.06.2009 г. между Т.О. (интересы которой на основании нотариальной доверенности от 02.06.2008 г. представляла мать Т.Н.) и Ю.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого Т.О. (продавец) передала в собственность Ю.Г. (покупатель) спорное жилое помещение. Стоимость квартиры сторонами была определена в <...> руб., договором была предусмотрена отсрочка платежа - до 30.06.2009 г., в связи с чем возникла ипотека в силу закона. Указанный договор и переход права собственности 19.06.2009 г. зарегистрированы в УФРС по РБ.
Обосновывая свои исковые требования, Т.О. и ее представители указали, что намерение продать спорную квартиру Ю.Г. у нее отсутствовало, ее мать Т.Н., действуя по доверенности от ее имени, совершила сделку с целью прикрыть другую сделку - договор ипотеки данной квартиры в целях обеспечения обязательств по договору займа.
Третье лицо Т.Н. указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердила, ссылаясь на то, что после оформления договора купли-продажи (прикрывавшего ипотеку), денежные средства в виде займа ей не были переданы.
Из показаний Ю.Г., данных в ходе рассмотрения гражданского дела N <...> по иску Т.О. к Ю.Г. о признании сделки недействительной (протокол судебного заседания от 14.12.2010 г.) следует, что "они заняли Т.Н. денежные средства под проценты, квартира была предметом залога, но Т. денежные средства не возвратила, в связи с чем он посчитал возможным распорядиться квартирой, продав ее третьему лицу".
Б. будучи допрошенным в качестве свидетеля в том же судебном заседании, также указал, что он и Ю.Г. в начале июня 2009 г. заняли Т. денежные средства под залог квартиры, рассчитаться она должна была до нового года.
В материалах настоящего гражданского дела имеется объяснение, данное Б. 01.11.2010 г. в рамках проверки заявления Т.О. о возбуждении уголовного дела, подписанное им, из которого следует, что "Т. и Ц. предложили ему найти займодавца под залог квартиры Т., а в последующем было решено переоформить квартиру на его знакомого Ю.Г. в качестве гарантии возврата денег, после этого он должен был отдать <...> руб. в качестве займа. При этом были написаны расписки о получении за квартиру <...> руб. Однако он обнаружил, что квартира с обременением, в связи с чем не согласился передать денежные средства взаймы. После снятия обременения Ц. и Т.Н. было передано <...> руб. Передача денег распиской не фиксировалась. Деньги были переданы под условием оплаты ежемесячных процентов в размере 10%. Однако обязательства по займу не были выполнены, в связи с чем квартира была продана И. за <...> руб.
Протокол судебного заседания по иному гражданскому делу и объяснение Б., имеющееся в отказном материале, удовлетворяют требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам (ст. 71 ГПК РФ), пояснения третьего лица также в силу ст. 68 ГПК РФ являются доказательством по делу.
Оценивая указанные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что возникшие правоотношения сторон свидетельствуют о том, что между Т.Н. (заемщик), Ю.Г. и Б. (займодавцы) было достигнуто соглашение о займе денежных средств под залог недвижимого имущества - квартиры, принадлежащей дочери заемщика - Т.О., на право распоряжения которой Т.Н. имела доверенность. Однако фактически залог квартиры был прикрыт иной сделкой - оспариваемым договором купли-продажи от 18.06.2009 г., хотя в действительности воля сторон сделки, как следует из их пояснений, была направлена на ипотеку данной квартиры с целью обеспечить исполнение обязательств по договору займа.
Обстоятельства того, что стороны договора при заключении данной сделки в действительности имели в виду другую сделку (договор ипотеки), на что была направлена воля обеих сторон сделки, а также создали соответствующие данной сделке правовые последствия, подтверждаются предшествующим поведением сторон, а также тем обстоятельством, что фактически обязательство по передаче квартиры не исполнено, единственным правовым последствием совершения данной сделки явилось внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю - Ю.Г., который также в качестве собственника не нес бремя содержания данного имущества, реализовав указанную квартиру третьему лицу (И.) в связи с ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком - Т.Н. (фактически - реализовал предмет залога во внесудебном порядке).
Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о притворности совершенной сделки - договора купли-продажи от 18.06.2009 г., следовательно, в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ она является ничтожной с применением к ней правил, относящихся к договору залога недвижимого имущества.
Судебная коллегия при этом принимает во внимание, что договор залога спорной квартиры, на заключение которого была направлена действительная воля Ю.Г. и представителя Т.О. - Т.Н. не может быть признан законным, поскольку Т.Н., действуя на основании доверенности, превысила правомочия, предоставленные ей указанной доверенностью (п. 1 ст. 183 ГК РФ), в которой право на передачу квартиры в залог отсутствовало, сделка не была зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре по РБ (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
С учетом изложенного договор купли-продажи от 18.06.2009 г. обоснованно признан судом ничтожной сделкой, и поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительная с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), в связи с чем право собственности у Ю.Г. не возникло, распорядиться имуществом в силу ст. 209 ГК РФ он не мог, правомерно признал недействительной и последующую сделку купли-продажи, заключенную 22.09.2010 г. между Ю.Г. и И., как противоречащую требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
При этом доводы представителя И. о том, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем имущество не может быть от него истребовано, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку нормы ст. 302 ГК РФ в рассматриваемой ситуации применению не подлежат, так как спорное имущество выбыло из собственности Т.О. помимо ее воли (волеизъявление представителя продавца и покупателя было направлено не на отчуждение квартиры, а на передачу ее в залог), а во владение И. квартира не поступала.
Доводы заявителей жалобы о том, что суд, признавая сделку недействительной, не применил двустороннюю реституцию, возвратив имущество только одной стороне сделки, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку норма п. 2 ст. 167 ГК РФ является диспозитивной, а в отношении притворной сделки пунктом 2 ст. 170 ГК РФ установлены специальные последствия недействительности - применение правил сделки, которую стороны в действительности имели в виду. Поскольку договор залога не предусматривает отчуждение имущества или передачу денежных средств, признание его недействительным не влечет двустороннюю реституцию. Наличие же между Т.Н., Ю.Г. и Б. заемных правоотношений не охватывается условиями заключенного между Т.О. и Ю.Г., притворного договора купли-продажи и договором залога, который стороны в действительности имели в виду, следовательно, вопрос о размере полученного займа и о факте ненадлежащего исполнения обязательств по нему может быть разрешен только в рамках спора между указанными лицами
Также не может быть разрешен в рамках рассмотрения данного дела и вопрос о двусторонней реституции по договору купли-продажи от 22.09.2010 г., заключенному Ю.Г. с И., поскольку иск заявлен Т.О., не являющейся стороной указанной сделки.
Не принимаются судебной коллегией доводы жалобы о том, что судом не была дана оценка расписке о получении Т.Н. в качестве оплаты за квартиру <...> руб., поскольку судом на основе оценки доказательств установлено, что волеизъявление сторон сделки не было направлено на достижение правовых последствий, соответствующих договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), при этом судебная коллегия принимает во внимание, что факт передачи денежных средств в оплату стоимости квартиры Т.Н. не признала, а Ю.Г. данные обстоятельства не подтвердил, ссылаясь на наличие заемных обязательств; на фактическое исполнение обязательства по оплате ссылалась в судебном заседании представитель Ю.Г., однако ее пояснения источником доказательств не являются.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключая договор займа и договор залога Т.Н. действовала в своих личных интересах, а не в интересах собственника квартиры - Т.О., нарушив п. 3 ст. 182 ГК РФ, на указанные выводы не влияют, поскольку свидетельствуют о недействительности договора залога, что однако не дает оснований для признания действительным договора купли-продажи.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, основанием для отмены решения суда не являются, в связи с чем жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 01 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
Т.Б.КАЗАНЦЕВА
О.З.НИМАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 19.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3120
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2012 г. по делу N 33-3120
Судья Хаптахаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Шагдаровой Т.А., судей Казанцевой Т.Б., Нимаевой О.З., при секретаре С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.О. к Ю.Г., И. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки и по встречному исковому заявлению Ю.Г. к Т.О. о признании договора залога ничтожным, признании договора купли-продажи действительным
по апелляционным жалобам представителя И. по доверенности К., представителя Ю.Г. по доверенности А. на заочное решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 01 июня 2012 г., которым постановлено:
Исковые требования Т.О. удовлетворить.
Признать договор купли- продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...> заключенный 18.06.2009 г. между Т.О. и Ю.Г. недействительным в силу его притворности.
Признать договор купли- продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>, заключенный 22.09.2010 г. между Ю.Г. и И. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки.
Отменить право собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, зарегистрированное за И.
Признать право собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, за Т.О.
Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности указанного имущества за Т.О. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Встречные исковые требования Ю.Г. к Т.О. о признании договора залога ничтожным, признании договора купли-продажи от 18.06.2009 г. действительным оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., выслушав пояснения представителей истца С.Н., Т.Б., представителя ответчика И. К., представителя ответчика Ю.Г. А., третьего лица Т.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, Т.О. просила признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> договор заключенный 18.06.2009 г. ею через своего представителя Т.Н. с Ю.Г. и договор купли-продажи от 22.09.2010 г., заключенный между Ю.Г. и И.; просила также применить последствия недействительности сделок, предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ, восстановить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> за Т.О., мотивировав исковые требования следующими обстоятельствами.
02.06.2008 г. ею на имя матери Т.Н. была оформлена нотариальная доверенность с правом продажи принадлежащей ей на праве собственности спорной квартиры. 18.06.2009 г. Т.Н., действуя на основании данной доверенности, распорядилась квартирой, продав ее Ю.Г. Однако согласия на данную сделку она не давала, как ей стало известно позднее, договор был ее матерью заключен с целью прикрыть другую сделку - договор залога данной квартиры (притворная сделка), следовательно, данный договор в соответствии с ч. 2. ст. 170 ГК РФ является ничтожным. Фактически квартира не передавалась покупателю, обязательства по оплате за квартиру также не были исполнены. Ничтожность договора в силу его притворности установлена решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 01.12.2011 г. и кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от 06.02.2012 г. 22.09.2010 г. Ю.Г. распорядился квартирой, передав ее по договору купли-продажи И., право собственности И. зарегистрировано 24.09.2010 г. Данная сделка также является недействительной в силу ст. ст. 168, 209 ГК РФ, так как у Ю.Г. не могло возникнуть право собственности на спорное имущество. При этом И. не является добросовестным приобретателем, поскольку до приобретения квартиру не осматривал, в квартире проживают Т.Н. и Т.В., которые также значатся на регистрационном учете по указанному адресу.
Ю.Г. обратился со встречным исковым заявлением, просил признать ничтожным договор залога, а договор купли-продажи спорной квартиры от 18.06.2009 г., заключенный между ним и Т.О., действительным, мотивируя требования тем, что договор купли-продажи был заключен в требуемой форме, зарегистрирован в установленном порядке, обязательства по оплате им были исполнены. Т.Н., являясь представителем, не имела права передавать квартиру в залог, поскольку в доверенности данные полномочия отсутствовали. Договор залога в обеспечение денежного займа доказательствами не подтвержден.
Истец Т.О. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель Т.О. С.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, возражая против удовлетворения встречного иска, дополнительно пояснила, что сделка была совершена с целью прикрыть договор залога в обеспечение договора займа денежных средств, заключенного Т.Н. (заемщик) с Б. и Ю.Г. (займодавцы).
Ответчики Ю.Г., И., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.
Ранее в судебном заседании представитель Ю.Г. по доверенности А. исковые требования не признала, поддержав встречный иск, пояснила при этом, что истец не доказал заключение договоров займа и залога. Т.О. получила денежные средства за проданную квартиру, что подтверждается распиской ее представителя Т.Н. О продаже квартиры истца Ю.Г. узнал от своего знакомого Б., который ранее предоставлял займ Т.Н. и Ц. Ю.Г. осматривал квартиру в феврале 2009 г. в присутствии брата Т.Н. Квартиру И. он продал в связи с тем, что Т-вы ее не освобождали. Коммунальные платежи он не оплачивал, поскольку не проживал в квартире и не пользовался ею.
Ранее в судебном заседании ответчик И. исковые требования не признал, пояснил, что квартира была приобретена им через агентство недвижимости. Квартиру он осматривал в сентябре 2010 г. с Ю.Г. Ему было известно, что в квартире зарегистрированы другие лица, которые были обязаны освободить ее и сняться с регистрационного учета. Квартира была приобретена за <...> руб., о чем имеется расписка, в договоре была указана меньшая сумма с целью избежать налогообложения. Счета об оплате коммунальных услуг он не оплачивал, так как в квартире не проживал.
Представитель И. К. в судебное заседание не явилась, ранее исковые требования не признала, ссылаясь на то, что И. является добросовестным приобретателем, поскольку в собственности Ю.Г. спорная квартира находилась более одного года, не была в залоге. Квартира была им осмотрена, ключи переданы Ю.Г., которого он ранее не знал. После того, как в октябре 2010 г. он не смог попасть в квартиру, он обратился в суд с иском о прекращении права пользования лиц, зарегистрированных в квартире. Фактически по договору Ю.Г. было передано <...> руб., в договоре указали <...> руб. с целью избежать налогообложения.
Третье лицо Т.Н. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствии. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями истца согласилась, пояснив, что в 2009 году ее знакомые М. и Ж. уговорили ее взять взаймы деньги у их знакомого под залог квартиры, принадлежащей дочери Т.О. Ей пришлось оформить фиктивный договор о продаже квартиры. В УФРС был зарегистрирован договор купли-продажи с отсрочкой платежа, в связи с чем возникла ипотека в силу закона. Расписку о получении <...> руб. она написала под угрозой применения насилия, в том числе к ее дочери. Данные денежные средства она не получала, из квартиры они с семьей не выселялись. Фактически с Ю.Г. был заключен договор залога в целях обеспечения займа, однако денежные средства в качестве займа она также не получала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель И. по доверенности К. просит решение отменить, как принятое с нарушением норм материального права, так как суд в нарушение п. 2 ст. 167 ГК РФ, предусматривающей двустороннюю реституцию, вернул полученное по недействительной сделке только одной стороне - Т.О.
Представитель Ю.Г. по доверенности А. в апелляционной жалобе просит решение отменить, указав, что стороной истца не доказан факт притворности сделки и заключения между сторонами договора залога. При рассмотрении дела суд должен был исследовать вопрос о том, кто является сторонами договора займа, на какую сумму и какой срок предоставлен займ. Судом не дана оценка расписке о получении Т.Н. от Ю.Г. <...> руб., выданной Т.Н. при снятии обременения. Договор залога (обеспечивающее обязательство) должен рассматриваться во взаимосвязи с договором займа (основное обязательство). Суд установил, что Т.Н. заключила договор займа в своих личных интересах. Т.О., выдавая доверенность Т.Н. на продажу квартиры, уполномочивала последнюю представлять ее интересы перед третьими лицами. Запрет представителю на совершение сделок в отношении себя от имени представляемого предусмотрен законом (п. 3 ст. 182 ГК РФ), потому договор залога является ничтожной сделкой.
В заседание суда апелляционной инстанции И., Ю.Г. не явились. Были извещены о времени и месте судебного заседания по всем известным суду адресам, от получения судебных уведомлений уклонились, следовательно, считаются извещенными надлежащим образом в силу ст. ст. 117, 118 ГПК РФ.
Представитель Ю.Г. по доверенности А. в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель И. по доверенности К. апелляционную жалобу поддержала. Пояснила дополнительно, что поскольку Т. отрицает тот факт, что она занимала денежные средства, следовательно, не было установлено в чьих интересах был заключен договор залога. И. является добросовестным приобретателем, агентство недвижимости проверяло данную квартиру и выяснило, что за зарегистрированными лицами право пользования не сохранено, только после этого И. оформил договор купли-продажи.
Истец Т.О. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, ее представители по доверенностям С.Н. и Т.Б. не согласилась с доводами апелляционных жалоб, указав, что все обстоятельства притворности сделки установлены в решении суда и кассационном определении по ранее рассмотренному делу.
Третье лицо Т.Н. не согласилась с доводами апелляционных жалоб. Суду пояснила, что предполагала занять денежные средства у Ц., последняя с этой целью свела ее с Б., который согласился передать займ под условием залога квартиры, который они договорились оформить как куплю-продажу на имя его друга Ю.Г. Фактически намерение продать квартиру у нее отсутствовало. Оформляя проект договора купли-продажи, она намеренно указала об отсрочке оплаты, поскольку в связи с этим возникла ипотека в силу закона. Однако денежные средства ей в качестве займа переданы не были, а в дальнейшем под влиянием угроз она была вынуждена снять обременение, написав расписку о получении денег за квартиру, которые фактически ей также переданы не были. Ключи от квартиры не были переданы покупателю, в квартире осталась проживать ее семья, никто более года никаких требований о выселении не предъявлял. Новый собственник И. квартиру также не осматривал, ключи у него отсутствуют.
Проверив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Притворной сделкой в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу указанной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
При рассмотрении дела суд установил, что 18.06.2009 г. между Т.О. (интересы которой на основании нотариальной доверенности от 02.06.2008 г. представляла мать Т.Н.) и Ю.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого Т.О. (продавец) передала в собственность Ю.Г. (покупатель) спорное жилое помещение. Стоимость квартиры сторонами была определена в <...> руб., договором была предусмотрена отсрочка платежа - до 30.06.2009 г., в связи с чем возникла ипотека в силу закона. Указанный договор и переход права собственности 19.06.2009 г. зарегистрированы в УФРС по РБ.
Обосновывая свои исковые требования, Т.О. и ее представители указали, что намерение продать спорную квартиру Ю.Г. у нее отсутствовало, ее мать Т.Н., действуя по доверенности от ее имени, совершила сделку с целью прикрыть другую сделку - договор ипотеки данной квартиры в целях обеспечения обязательств по договору займа.
Третье лицо Т.Н. указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердила, ссылаясь на то, что после оформления договора купли-продажи (прикрывавшего ипотеку), денежные средства в виде займа ей не были переданы.
Из показаний Ю.Г., данных в ходе рассмотрения гражданского дела N <...> по иску Т.О. к Ю.Г. о признании сделки недействительной (протокол судебного заседания от 14.12.2010 г.) следует, что "они заняли Т.Н. денежные средства под проценты, квартира была предметом залога, но Т. денежные средства не возвратила, в связи с чем он посчитал возможным распорядиться квартирой, продав ее третьему лицу".
Б. будучи допрошенным в качестве свидетеля в том же судебном заседании, также указал, что он и Ю.Г. в начале июня 2009 г. заняли Т. денежные средства под залог квартиры, рассчитаться она должна была до нового года.
В материалах настоящего гражданского дела имеется объяснение, данное Б. 01.11.2010 г. в рамках проверки заявления Т.О. о возбуждении уголовного дела, подписанное им, из которого следует, что "Т. и Ц. предложили ему найти займодавца под залог квартиры Т., а в последующем было решено переоформить квартиру на его знакомого Ю.Г. в качестве гарантии возврата денег, после этого он должен был отдать <...> руб. в качестве займа. При этом были написаны расписки о получении за квартиру <...> руб. Однако он обнаружил, что квартира с обременением, в связи с чем не согласился передать денежные средства взаймы. После снятия обременения Ц. и Т.Н. было передано <...> руб. Передача денег распиской не фиксировалась. Деньги были переданы под условием оплаты ежемесячных процентов в размере 10%. Однако обязательства по займу не были выполнены, в связи с чем квартира была продана И. за <...> руб.
Протокол судебного заседания по иному гражданскому делу и объяснение Б., имеющееся в отказном материале, удовлетворяют требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам (ст. 71 ГПК РФ), пояснения третьего лица также в силу ст. 68 ГПК РФ являются доказательством по делу.
Оценивая указанные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что возникшие правоотношения сторон свидетельствуют о том, что между Т.Н. (заемщик), Ю.Г. и Б. (займодавцы) было достигнуто соглашение о займе денежных средств под залог недвижимого имущества - квартиры, принадлежащей дочери заемщика - Т.О., на право распоряжения которой Т.Н. имела доверенность. Однако фактически залог квартиры был прикрыт иной сделкой - оспариваемым договором купли-продажи от 18.06.2009 г., хотя в действительности воля сторон сделки, как следует из их пояснений, была направлена на ипотеку данной квартиры с целью обеспечить исполнение обязательств по договору займа.
Обстоятельства того, что стороны договора при заключении данной сделки в действительности имели в виду другую сделку (договор ипотеки), на что была направлена воля обеих сторон сделки, а также создали соответствующие данной сделке правовые последствия, подтверждаются предшествующим поведением сторон, а также тем обстоятельством, что фактически обязательство по передаче квартиры не исполнено, единственным правовым последствием совершения данной сделки явилось внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю - Ю.Г., который также в качестве собственника не нес бремя содержания данного имущества, реализовав указанную квартиру третьему лицу (И.) в связи с ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком - Т.Н. (фактически - реализовал предмет залога во внесудебном порядке).
Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о притворности совершенной сделки - договора купли-продажи от 18.06.2009 г., следовательно, в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ она является ничтожной с применением к ней правил, относящихся к договору залога недвижимого имущества.
Судебная коллегия при этом принимает во внимание, что договор залога спорной квартиры, на заключение которого была направлена действительная воля Ю.Г. и представителя Т.О. - Т.Н. не может быть признан законным, поскольку Т.Н., действуя на основании доверенности, превысила правомочия, предоставленные ей указанной доверенностью (п. 1 ст. 183 ГК РФ), в которой право на передачу квартиры в залог отсутствовало, сделка не была зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре по РБ (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
С учетом изложенного договор купли-продажи от 18.06.2009 г. обоснованно признан судом ничтожной сделкой, и поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительная с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), в связи с чем право собственности у Ю.Г. не возникло, распорядиться имуществом в силу ст. 209 ГК РФ он не мог, правомерно признал недействительной и последующую сделку купли-продажи, заключенную 22.09.2010 г. между Ю.Г. и И., как противоречащую требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
При этом доводы представителя И. о том, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем имущество не может быть от него истребовано, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку нормы ст. 302 ГК РФ в рассматриваемой ситуации применению не подлежат, так как спорное имущество выбыло из собственности Т.О. помимо ее воли (волеизъявление представителя продавца и покупателя было направлено не на отчуждение квартиры, а на передачу ее в залог), а во владение И. квартира не поступала.
Доводы заявителей жалобы о том, что суд, признавая сделку недействительной, не применил двустороннюю реституцию, возвратив имущество только одной стороне сделки, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку норма п. 2 ст. 167 ГК РФ является диспозитивной, а в отношении притворной сделки пунктом 2 ст. 170 ГК РФ установлены специальные последствия недействительности - применение правил сделки, которую стороны в действительности имели в виду. Поскольку договор залога не предусматривает отчуждение имущества или передачу денежных средств, признание его недействительным не влечет двустороннюю реституцию. Наличие же между Т.Н., Ю.Г. и Б. заемных правоотношений не охватывается условиями заключенного между Т.О. и Ю.Г., притворного договора купли-продажи и договором залога, который стороны в действительности имели в виду, следовательно, вопрос о размере полученного займа и о факте ненадлежащего исполнения обязательств по нему может быть разрешен только в рамках спора между указанными лицами
Также не может быть разрешен в рамках рассмотрения данного дела и вопрос о двусторонней реституции по договору купли-продажи от 22.09.2010 г., заключенному Ю.Г. с И., поскольку иск заявлен Т.О., не являющейся стороной указанной сделки.
Не принимаются судебной коллегией доводы жалобы о том, что судом не была дана оценка расписке о получении Т.Н. в качестве оплаты за квартиру <...> руб., поскольку судом на основе оценки доказательств установлено, что волеизъявление сторон сделки не было направлено на достижение правовых последствий, соответствующих договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), при этом судебная коллегия принимает во внимание, что факт передачи денежных средств в оплату стоимости квартиры Т.Н. не признала, а Ю.Г. данные обстоятельства не подтвердил, ссылаясь на наличие заемных обязательств; на фактическое исполнение обязательства по оплате ссылалась в судебном заседании представитель Ю.Г., однако ее пояснения источником доказательств не являются.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключая договор займа и договор залога Т.Н. действовала в своих личных интересах, а не в интересах собственника квартиры - Т.О., нарушив п. 3 ст. 182 ГК РФ, на указанные выводы не влияют, поскольку свидетельствуют о недействительности договора залога, что однако не дает оснований для признания действительным договора купли-продажи.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, основанием для отмены решения суда не являются, в связи с чем жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 01 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
Т.Б.КАЗАНЦЕВА
О.З.НИМАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)