Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузнецова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Рудь Е.П., Сачкова А.Н.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" на решение Бийского городского суда Алтайского края от 15 июля 2013 года
по иску Ш. к МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска", ООО "Ремонтное предприятие ***" о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме и освобождении помещения.
Заслушав доклад судьи Рудь Е.П., судебная коллегия
установила:
Ш. через представителя по доверенности обратилась в суд с иском к МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>", ООО "Ремонтное предприятие ***" о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме по <адрес>, и освобождении помещения.
В обоснование исковых требований, с учетом уточненного иска, указано, что Ш. является собственником <адрес>. Часть подвала данного дома площадью <данные изъяты>.м использует ООО "Ремонтное предприятие ***" на основании договора аренды, заключенного с МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>".
Исходя из положений ст. 289, п. 1 ст. 290, ст. 246 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) подвал, имеющийся в <адрес>, является общей долевой собственность всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Из ответа МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" от ДД.ММ.ГГ следует, что указанный жилой дом, в том числе подвал площадью <данные изъяты> кв. м переданы в казну города. Однако, согласно сообщению Росреестра сведения о зарегистрированных правах на данное нежилое помещение в ЕГРП отсутствуют.
Истец ссылается на то, что собственниками помещений в данном многоквартирном доме не принималось решения о передаче кому-либо подвала в аренду. МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>", не являясь собственником данного нежилого помещения, незаконно передало подвальное помещение в аренду ООО "Ремонтное предприятие ***", поэтому данная сделка является ничтожной, не влечет за собой юридических последствий, недействительна с момента ее заключения (ст. 168, п. 1 ст. 167 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом в силу положений ст. 310 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Общим собранием собственников квартир от ДД.ММ.ГГ было принято решение об инициировании подачи иска в суд о понуждении освобождения подвала в доме.
Истец просила суд обязать ответчиков расторгнуть договор аренды спорного подвального помещения, обязать ООО "Ремонтное предприятие ***" освободить нежилое подвальное помещение площадью <данные изъяты> м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту ***-*** - тамбур, лестничная клетка, подсобное помещение, подвальное помещение, коридор, подвальное помещение, подсобное помещение, душ, туалет, коридор, склад, коридор, кабинет, кабинет, подсобное помещение, подсобное помещение).
Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Ш. удовлетворены частично.
На ООО "Ремонтное предприятие ***" возложена обязанность освободить нежилое подвальное помещение площадью <данные изъяты> м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту ***-*** - тамбур, лестничную клетку, подсобное помещение, подвальное помещение, коридор, подвальное помещение, подсобное помещение, душ, туалет, коридор, склад, коридор, кабинет, кабинет, подсобное помещение, подсобное помещение).
В удовлетворении остальной части исковых требований Ш. отказано.
Взыскана с ООО "Ремонтное предприятие ***" в пользу Ш. государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе ответчик МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" просит решение суда отменить и вынести решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных им требований. В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что спорные подвальные помещения имеют самостоятельное целевое назначение, не связанное с обслуживанием коммуникаций, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, что подтверждается их фактической сдачей в аренду на протяжении длительного периода времени. Наличие в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не может являться основанием для признания помещений частично техническими, и как следствие, признание помещений общим имуществом жилого дома. Поскольку истцом не представлено доказательств того, что спорное помещение отвечает признакам общих помещений жилого дома предусмотренных ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, и что единственным назначением спорных помещений является обслуживание расположенных в них инженерных коммуникаций, по мнению ответчика, заявленные требования не основаны на нормах действующего законодательства и удовлетворению не подлежали. Истец заявил о праве общей долевой собственности на спорное помещение как об установленном факте, однако каких-либо доказательств возникновения права собственности истца на спорное помещение суду не было представлено. Поскольку вопрос установления прав какого-либо лица на спорное помещение судом не рассматривался, требование об истребовании имущество является незаконным и удовлетворению не подлежало.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), выслушав представителя ответчика МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" И., поддержавшего доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с под. 1 п. 1 и п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно разъяснений, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец Ш. является собственником квартиры, расположенной в <адрес>.
В пятиэтажном многоквартирном <адрес>, расположенном в <адрес> имеется подвальное помещение.
Решением общего собрания многоквартирного дома Ш. уполномочена обратиться в суд по поводу незаконности занимаемого подвального помещения, расположенного в указанном доме (л.д. 8).
При строительстве жилого <адрес> в <адрес> в подвале были оборудованы подсобные помещения для жильцов - стайки, которые располагались под каждым подъездом по обе стороны подвала, что подтверждается представленным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" планом подвального помещения и справкой *** от ДД.ММ.ГГ, показаниями свидетелей А.В., А.Н. и ответчиками не оспаривалось.
МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" входит в структуру администрации г. Бийска (решение Думы г. Бийска от 28 мая 2007 г. N 259 (ред. от 21 июля 2011 г.) "Об утверждении структуры Администрации города Бийска"). В соответствии с п. 2.1 ст. 2 "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Бийск (утв. Решением Думы г. Бийска от 21 декабря 2009 г. N 136) МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" выступает арендодателем муниципального имущества, составляющего казну города.
Спорное подвальное помещение используется ООО "Ремонтное предприятие ***" на основании договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного с МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>". В п. 1.1 договора аренды указано, что нежилое помещение площадью 77,4 кв. м, расположенное в подвале <адрес>, является муниципальной собственностью.
Из письма МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" ***, адресованному одному из собственников квартир <адрес> - А.В., усматривается, что ранее дом учитывался на балансе МУП <адрес> "Жилтрест ***", нежилые помещения в подвале дома общей площадью <данные изъяты> кв. м сдавались балансодержателем МУП <адрес> "Жилтрест ***" в аренду. ДД.ММ.ГГ названное предприятие передало дом в казну <адрес>. Поскольку дом перешел в казну города, то МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" как представитель собственника продолжает осуществлять передачу нежилого помещения в аренду.
На основании договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГ <адрес> перешла в частную собственность З., что подтверждается регистрационным удостоверением *** от ДД.ММ.ГГ, выданным МП "Инвентаризатор".
Из пояснений сторон и свидетелей А.В., А.Н. следует, что примерно в 2000 г. по требованию жилищно-коммунальной организации, обслуживавшей в то время данный жилой дом, в целях пожарной безопасности использование жильцами стаек было запрещено, часть стаек была ликвидирована, часть сохранилась до настоящего времени, но фактически не используется. Под пятым подъездом дома в указанное время началось оборудование самостоятельного нежилого помещения, состоящего из нескольких помещений - кабинетов, подсобных помещений, санузла, с отдельным входом с улицы со стороны подъезда.
Согласно пояснениям свидетеля В., купившей в 2005 г. <адрес> данном доме, на момент вселения подвальное помещение уже было переоборудовано, и в нем размещалась жилищно-коммунальная организация.
В соответствии с уведомлением Росреестра от ДД.ММ.ГГ в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на нежилое подвальное помещение по <адрес>.
Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" не вправе было самостоятельно без согласия других собственников помещений распоряжаться спорным нежилым помещением и сдавать его в аренду, поскольку доказательств свидетельствующих об обратном, ответчиком не представлено.
При этом суд исходил из того, что фактическое использование имущества не свидетельствует о законности такого владения, МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" не представлено доказательств принадлежности спорного недвижимого имущества муниципалитету, а также доказательств передачи спорного подвального помещения в казну города. Нахождение на балансе МУП г. Бийска жилого дома и передача его в муниципальную собственность в 2006 году не означает, что автоматически в муниципальную собственность перешли нежилые помещения, расположенные в подвале данного дома. Для возникновения права муниципальной собственности на подвальное помещение необходимо было, чтобы эти помещения уже были выделены и существовали в качестве самостоятельного объекта и использовались по целевому назначению. С 23 декабря 1992 г. в данном доме вместо одного собственника стало два собственника (государство и частное лицо), в связи с этим места общего пользования (в том числе подвал) перешли в общую долевую собственность нескольких собственников помещений в данном жилом доме. Доказательств того, что на указанную дату спорное нежилое помещение в подвале <адрес> уже было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, ответчиками суду не представлено, как и основания проведения реконструкции, перепланировки и переоборудования подвала. Использование спорного нежилого помещения подвала в иных целях, не связанных непосредственно с обслуживанием жилого дома, началось не ранее 2000 года, т.е. тогда, когда в доме уже имелись жилые помещения, принадлежащие частным лицам.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается и считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку доводам сторон и собранным по делу доказательствам, и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
При этом судебная коллегия учитывает, что объекты государственной собственности, такие как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, были отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
В соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим спорного подвального помещения, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то права общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Судом первой инстанции было установлено, что на момент строительства и перехода многоквартирного дома в муниципальную собственность в силу закона в подвале были оборудованы подсобные помещения для жильцов - стайки, которые располагались под каждым подъездом по обе стороны подвала, таким образом, данное подвальное помещение не было выделено для целей самостоятельного использования, а фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцами. Спорные нежилые помещения в подвале образованы после 2000 г. в результате реконструкции подвала, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома.
Из представленных доказательств в деле видно, что первая приватизация квартир в доме началась в декабре 1992 г., доказательств тому, что спорное нежилое помещение к началу приватизации первой квартиры в доме в 1992 года было сформировано (выделено) в качестве самостоятельного объекта и имело специальное назначение, по своему функциональному назначению не было предназначено для обслуживания всех помещений в доме, не носило вспомогательный характер, материалы дела не содержат.
Кроме того, спорное нежилое помещение (подвал) на кадастровом учете как самостоятельный объект недвижимости не состоит.
Довод жалобы ответчика о том, что подвальное помещение имеет самостоятельное целевое назначение, не связанное с обслуживанием коммуникаций, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, объективно ничем не подтверждается. Сам факт сдачи в аренду нежилого подвального помещения, не является подтверждением того, что подвальное помещение имеет самостоятельное целевое назначение.
Довод жалобы ответчика о том, что истец заявил о праве общей долевой собственности на спорное помещение как об установленном факте, однако каких-либо доказательств возникновения права собственности истца на спорное помещение суду не было представлено, судебной коллегией отклоняется как необоснованный, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона даже вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения отраженные МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" в письме *** объективно ничем не подтверждаются и для разрешения настоящего спора правового значения не имеют.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" на решение Бийского городского суда Алтайского края от 15 июля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7568/13
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-7568/13
Судья: Кузнецова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Рудь Е.П., Сачкова А.Н.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" на решение Бийского городского суда Алтайского края от 15 июля 2013 года
по иску Ш. к МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска", ООО "Ремонтное предприятие ***" о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме и освобождении помещения.
Заслушав доклад судьи Рудь Е.П., судебная коллегия
установила:
Ш. через представителя по доверенности обратилась в суд с иском к МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>", ООО "Ремонтное предприятие ***" о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме по <адрес>, и освобождении помещения.
В обоснование исковых требований, с учетом уточненного иска, указано, что Ш. является собственником <адрес>. Часть подвала данного дома площадью <данные изъяты>.м использует ООО "Ремонтное предприятие ***" на основании договора аренды, заключенного с МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>".
Исходя из положений ст. 289, п. 1 ст. 290, ст. 246 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) подвал, имеющийся в <адрес>, является общей долевой собственность всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Из ответа МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" от ДД.ММ.ГГ следует, что указанный жилой дом, в том числе подвал площадью <данные изъяты> кв. м переданы в казну города. Однако, согласно сообщению Росреестра сведения о зарегистрированных правах на данное нежилое помещение в ЕГРП отсутствуют.
Истец ссылается на то, что собственниками помещений в данном многоквартирном доме не принималось решения о передаче кому-либо подвала в аренду. МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>", не являясь собственником данного нежилого помещения, незаконно передало подвальное помещение в аренду ООО "Ремонтное предприятие ***", поэтому данная сделка является ничтожной, не влечет за собой юридических последствий, недействительна с момента ее заключения (ст. 168, п. 1 ст. 167 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом в силу положений ст. 310 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Общим собранием собственников квартир от ДД.ММ.ГГ было принято решение об инициировании подачи иска в суд о понуждении освобождения подвала в доме.
Истец просила суд обязать ответчиков расторгнуть договор аренды спорного подвального помещения, обязать ООО "Ремонтное предприятие ***" освободить нежилое подвальное помещение площадью <данные изъяты> м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту ***-*** - тамбур, лестничная клетка, подсобное помещение, подвальное помещение, коридор, подвальное помещение, подсобное помещение, душ, туалет, коридор, склад, коридор, кабинет, кабинет, подсобное помещение, подсобное помещение).
Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Ш. удовлетворены частично.
На ООО "Ремонтное предприятие ***" возложена обязанность освободить нежилое подвальное помещение площадью <данные изъяты> м по <адрес> (помещения согласно техпаспорту ***-*** - тамбур, лестничную клетку, подсобное помещение, подвальное помещение, коридор, подвальное помещение, подсобное помещение, душ, туалет, коридор, склад, коридор, кабинет, кабинет, подсобное помещение, подсобное помещение).
В удовлетворении остальной части исковых требований Ш. отказано.
Взыскана с ООО "Ремонтное предприятие ***" в пользу Ш. государственная пошлина в размере <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе ответчик МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" просит решение суда отменить и вынести решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных им требований. В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что спорные подвальные помещения имеют самостоятельное целевое назначение, не связанное с обслуживанием коммуникаций, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, что подтверждается их фактической сдачей в аренду на протяжении длительного периода времени. Наличие в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не может являться основанием для признания помещений частично техническими, и как следствие, признание помещений общим имуществом жилого дома. Поскольку истцом не представлено доказательств того, что спорное помещение отвечает признакам общих помещений жилого дома предусмотренных ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, и что единственным назначением спорных помещений является обслуживание расположенных в них инженерных коммуникаций, по мнению ответчика, заявленные требования не основаны на нормах действующего законодательства и удовлетворению не подлежали. Истец заявил о праве общей долевой собственности на спорное помещение как об установленном факте, однако каких-либо доказательств возникновения права собственности истца на спорное помещение суду не было представлено. Поскольку вопрос установления прав какого-либо лица на спорное помещение судом не рассматривался, требование об истребовании имущество является незаконным и удовлетворению не подлежало.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), выслушав представителя ответчика МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" И., поддержавшего доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с под. 1 п. 1 и п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно разъяснений, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец Ш. является собственником квартиры, расположенной в <адрес>.
В пятиэтажном многоквартирном <адрес>, расположенном в <адрес> имеется подвальное помещение.
Решением общего собрания многоквартирного дома Ш. уполномочена обратиться в суд по поводу незаконности занимаемого подвального помещения, расположенного в указанном доме (л.д. 8).
При строительстве жилого <адрес> в <адрес> в подвале были оборудованы подсобные помещения для жильцов - стайки, которые располагались под каждым подъездом по обе стороны подвала, что подтверждается представленным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" планом подвального помещения и справкой *** от ДД.ММ.ГГ, показаниями свидетелей А.В., А.Н. и ответчиками не оспаривалось.
МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" входит в структуру администрации г. Бийска (решение Думы г. Бийска от 28 мая 2007 г. N 259 (ред. от 21 июля 2011 г.) "Об утверждении структуры Администрации города Бийска"). В соответствии с п. 2.1 ст. 2 "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования город Бийск (утв. Решением Думы г. Бийска от 21 декабря 2009 г. N 136) МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" выступает арендодателем муниципального имущества, составляющего казну города.
Спорное подвальное помещение используется ООО "Ремонтное предприятие ***" на основании договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного с МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>". В п. 1.1 договора аренды указано, что нежилое помещение площадью 77,4 кв. м, расположенное в подвале <адрес>, является муниципальной собственностью.
Из письма МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" ***, адресованному одному из собственников квартир <адрес> - А.В., усматривается, что ранее дом учитывался на балансе МУП <адрес> "Жилтрест ***", нежилые помещения в подвале дома общей площадью <данные изъяты> кв. м сдавались балансодержателем МУП <адрес> "Жилтрест ***" в аренду. ДД.ММ.ГГ названное предприятие передало дом в казну <адрес>. Поскольку дом перешел в казну города, то МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" как представитель собственника продолжает осуществлять передачу нежилого помещения в аренду.
На основании договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГ <адрес> перешла в частную собственность З., что подтверждается регистрационным удостоверением *** от ДД.ММ.ГГ, выданным МП "Инвентаризатор".
Из пояснений сторон и свидетелей А.В., А.Н. следует, что примерно в 2000 г. по требованию жилищно-коммунальной организации, обслуживавшей в то время данный жилой дом, в целях пожарной безопасности использование жильцами стаек было запрещено, часть стаек была ликвидирована, часть сохранилась до настоящего времени, но фактически не используется. Под пятым подъездом дома в указанное время началось оборудование самостоятельного нежилого помещения, состоящего из нескольких помещений - кабинетов, подсобных помещений, санузла, с отдельным входом с улицы со стороны подъезда.
Согласно пояснениям свидетеля В., купившей в 2005 г. <адрес> данном доме, на момент вселения подвальное помещение уже было переоборудовано, и в нем размещалась жилищно-коммунальная организация.
В соответствии с уведомлением Росреестра от ДД.ММ.ГГ в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на нежилое подвальное помещение по <адрес>.
Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" не вправе было самостоятельно без согласия других собственников помещений распоряжаться спорным нежилым помещением и сдавать его в аренду, поскольку доказательств свидетельствующих об обратном, ответчиком не представлено.
При этом суд исходил из того, что фактическое использование имущества не свидетельствует о законности такого владения, МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска" не представлено доказательств принадлежности спорного недвижимого имущества муниципалитету, а также доказательств передачи спорного подвального помещения в казну города. Нахождение на балансе МУП г. Бийска жилого дома и передача его в муниципальную собственность в 2006 году не означает, что автоматически в муниципальную собственность перешли нежилые помещения, расположенные в подвале данного дома. Для возникновения права муниципальной собственности на подвальное помещение необходимо было, чтобы эти помещения уже были выделены и существовали в качестве самостоятельного объекта и использовались по целевому назначению. С 23 декабря 1992 г. в данном доме вместо одного собственника стало два собственника (государство и частное лицо), в связи с этим места общего пользования (в том числе подвал) перешли в общую долевую собственность нескольких собственников помещений в данном жилом доме. Доказательств того, что на указанную дату спорное нежилое помещение в подвале <адрес> уже было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, ответчиками суду не представлено, как и основания проведения реконструкции, перепланировки и переоборудования подвала. Использование спорного нежилого помещения подвала в иных целях, не связанных непосредственно с обслуживанием жилого дома, началось не ранее 2000 года, т.е. тогда, когда в доме уже имелись жилые помещения, принадлежащие частным лицам.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается и считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку доводам сторон и собранным по делу доказательствам, и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
При этом судебная коллегия учитывает, что объекты государственной собственности, такие как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, были отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
В соответствии с Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим спорного подвального помещения, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то права общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Судом первой инстанции было установлено, что на момент строительства и перехода многоквартирного дома в муниципальную собственность в силу закона в подвале были оборудованы подсобные помещения для жильцов - стайки, которые располагались под каждым подъездом по обе стороны подвала, таким образом, данное подвальное помещение не было выделено для целей самостоятельного использования, а фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцами. Спорные нежилые помещения в подвале образованы после 2000 г. в результате реконструкции подвала, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома.
Из представленных доказательств в деле видно, что первая приватизация квартир в доме началась в декабре 1992 г., доказательств тому, что спорное нежилое помещение к началу приватизации первой квартиры в доме в 1992 года было сформировано (выделено) в качестве самостоятельного объекта и имело специальное назначение, по своему функциональному назначению не было предназначено для обслуживания всех помещений в доме, не носило вспомогательный характер, материалы дела не содержат.
Кроме того, спорное нежилое помещение (подвал) на кадастровом учете как самостоятельный объект недвижимости не состоит.
Довод жалобы ответчика о том, что подвальное помещение имеет самостоятельное целевое назначение, не связанное с обслуживанием коммуникаций, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, объективно ничем не подтверждается. Сам факт сдачи в аренду нежилого подвального помещения, не является подтверждением того, что подвальное помещение имеет самостоятельное целевое назначение.
Довод жалобы ответчика о том, что истец заявил о праве общей долевой собственности на спорное помещение как об установленном факте, однако каких-либо доказательств возникновения права собственности истца на спорное помещение суду не было представлено, судебной коллегией отклоняется как необоснованный, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона даже вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения отраженные МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>" в письме *** объективно ничем не подтверждаются и для разрешения настоящего спора правового значения не имеют.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" на решение Бийского городского суда Алтайского края от 15 июля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)