Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волгаева И.Ю.
А-34
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Гаус Т.И.
судей Парамзиной И.М., Тихоновой Т.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.
гражданское дело по иску П. к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе П.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 31 мая 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П. к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском о возложении на ТСЖ "Зодчий" обязанности передать ему по акту приема-передачи жилое помещение - квартиру <адрес>, вынести решение о государственной регистрации за истцом права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на 8-ом этаже в доме <адрес>.
В обоснование исковых требований П. указал, что решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 января 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 05 июля 2010 года, за П. признано право требования жилого помещения - квартиры <адрес>. 16 ноября 2010 года истец направил ответчику письмо с требованием о передаче спорной квартиры, полученное ответчиком 02 декабря 2010 года. В январе 2011 года истцу стало известно, что 15 ноября 2010 года администрацией г. Красноярска в отношении дома <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчик уклоняется от передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи.
Впоследствии истец неоднократно уточнял требования и с учетом окончательного уточнения заявленных требований просил признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на 8-ом этаже в доме <адрес>; взыскать с ТСЖ "Зодчий" расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей.
К участию в деле судом привлечен С. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе П. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, заслушав объяснения П. и его представителя В., представителей ТСЖ "Зодчий" Г. и З., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, частная строительно-коммерческая фирма "Т. и К" (впоследствии преобразованная в ООО "СКФ "Т. и Ко") являлось застройщиком жилого дома по ул. <адрес> - строительный адрес (почтовый адрес <адрес>) в <адрес> на основании разрешения на строительство N от <дата> и договора аренды земельного участка от 31 марта 1997 года сроком до 11 марта 2000 года, продленным впоследствии до 11 августа 2008 года.
<дата> ООО "СКФ Т. и К" заключило с ООО "Стройтэкс-Инвест", правопреемником которого является ООО "Строй-Инвест", договор N 41 о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ООО "СКФ Т. и Ко" передает, а ООО "Стройтэкс-Инвест" принимает функции застройщика и права на аренду земельного участка.
<дата> ООО СКФ "Т. и К" заключило с ООО "Стройтэкс-Инвест" договор N, в соответствии с которым ООО "СКФ Т. и К" передает, а ООО "Стройтэкс-Инвест" принимает на себя права и обязанности генерального инвестора и заказчика-застройщика жилого дома по ул. Крайняя, обязуясь обеспечить текущее финансирование строительства объекта за счет собственных средств, средств инвесторов по заключенным с ними от собственного имени договорам долевого участия и простого товарищества. Во исполнение условий договора стороны 16 июня 2003 года подписали акт приема-передачи проектно-сметной документации и акт приема-передачи незавершенного строительства.
<дата> на основании договора N ООО "СКФ Т. и К." предоставило ООО "Стройтэкс-Инвест" участок земли под строящемся домом на <адрес> в субаренду сроком до <дата>. Передача земельного участка была оформлена сторонами актом приема-передачи.
На основании договора субаренды земельного участка ООО "Стройтэкс-Инвест" было выдано разрешение на строительство N от <дата> сроком до <дата>.
Соглашением от <дата> указанный договор субаренды был расторгнут, о чем была сделана запись в ЕГРП.
Из материалов дела также следует, что <дата> между ООО "СКФ Т. и К" и ТСЖ "Зодчий" заключен договор управления по завершению строительства дома по <адрес> (почтовый адрес), по которому ООО "СКФ Т. и К" поручает, а ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию. По условиям договора (пункты 2.22, 2.23) ТСЖ "Зодчий" ведет прием и учет денежных средств, а также оформление и проведение взаимозачетов от инвесторов, необходимых для завершения строительства, обязан заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию; ООО СКФ "Т. и К" передает ТСЖ "Зодчий" выявленные свободные квадратные метры для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию (п. 2.4).
Согласно актам приема-передачи - приложениям к вышеназванному договору, подписанным сторонами, при передаче данного объекта от ООО СКФ "Т. и К" к ТСЖ "Зодчий" спорная квартира, имевшая на тот момент строительный N, значилась в списке не инвестированных квартир, а П. не был указан в списке инвесторов жилого дома.
<дата> между ООО "СКФ Т. и К" и ТСЖ "Зодчий" заключен договор уступки прав требования по договору аренды земельного участка N от <дата>.
<дата> администрацией г. Красноярска ТСЖ "Зодчий" выдано разрешение N на строительство жилого дома <адрес>
Распоряжением администрации г. Красноярска от 21 апреля 2006 года за N 921-арх земельный участок, предоставленный ранее для строительства жилого дома ООО СКФ "Т. и К", предоставлен ТСЖ "Зодчий".
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 января 2010 года за П. признано право требования жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры N общей площадью <данные изъяты> кв. м в доме <адрес> по договору N от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома.
Из указанного решения следует, что 29 апреля 2005 года между ООО "Стройтэкс-Инвест" и П. заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, расчет за квартиру инвестор вправе перечислить на расчетный счет, а также поставить предприятию материальные ценности. Условия договора П. исполнил в размере <данные изъяты> рублей, внеся ООО "Стройтэкс-Инвест" <данные изъяты> рублей, а также поставив названному обществу материальные ценности.
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, ТСЖ "Зодчий", исполняя с 25 ноября 2005 года функции застройщика жилого дома по <адрес> (строительный адрес), не обладало информацией о П., как инвесторе спорной квартиры по договору с ООО "Строй-Инвест", поскольку квартира со строительным N была передана ТСЖ от ООО СКФ "Т. и К" как неинвестированная и в отсутствие в списках инвесторов сведений о П., который и впоследствии в ТСЖ "Зодчий" с требованием о заключении договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома не обращался.
В связи с чем, <дата> между ТСЖ "Зодчий" (Заказчик) и С. (Инвестор) был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> - адрес почтовый (<адрес> - адрес строительный) <адрес> в отношении квартиры N общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м. По условиям договора ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного жилого дома обязалось передать в собственность Инвестору трехкомнатную квартиру N, а Инвестор - уплатить Заказчику денежные средства или оказать услуги или обеспечить поставку материалов на сумму денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся ему доле в общем имуществе и общей площади <данные изъяты> кв. м квартиры N. Стоимость инвестирования определена в сумме <данные изъяты> рублей, которые вносятся в момент заключения договора.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от <дата> С. внесен долевой взнос по договору N от <дата> в сумме <данные изъяты> рублей.
<дата> администрацией г. Красноярска выдано разрешение ТСЖ "Зодчий" в отношении дома <адрес> о введении объекта в эксплуатацию.
В соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 27 декабря 2009 года строительный номер спорной квартиры N изменен и в настоящее время имеет N, общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м с учетом комнат и помещений вспомогательного использования, жилая площадь квартиры - <данные изъяты> кв. м.
Как установил суд первой инстанции, после ввода дома в эксплуатацию по акту приема-передачи от <дата> спорная квартира N в доме по <адрес> была фактически передана инвестору С. в связи с исполнением им обязательств по договору N от <дата> о долевом участии в строительстве дома.
Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам N от <дата>, N от <дата>, N от <дата> усматривается, что С. произведена оплата в ТСЖ "Зодчий" за остекление балкона, установку двери, увеличение площади квартиры, ежемесячно оплачиваются в ТСЖ коммунальные платежи.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно признал, что спорная квартира находится в фактическом владении и пользовании С.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.
Применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому до обращения другого в суд была передана во владение эта квартира.
На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований П. о признании за ним права собственности на квартиру N по <адрес>.
Суд исходил из того, что ТСЖ "Зодчий", приняв полномочия по завершению строительства жилого дома, в соответствии с договором от <дата> имело право на оплату завершения строительства дома как за счет собственных средств, так и за счет денежных средств инвесторов. Поэтому, не имея сведений о притязаниях П. на спорное жилое помещение, переданное товариществу от ООО "Т. и К" в числе неинвестированных квартир, а также не располагая сведениями об инвесторах ООО "Строй-Инвест", ТСЖ "Зодчий" вправе было заключить договор долевого участия в строительстве дома с С. с целью привлечения денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Исходя из того, что инвестор С. в полном объеме выполнил свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве дома, вложив в его строительство <данные изъяты> рублей, спорная квартиры N была передана ему в фактическое владение на основании акта приема-передачи <дата>.
При этом доводы стороны истца о фальсификации ответчиком договора от <дата>, заключенного между ТСЖ "Зодчий" и С., а также документов по внесению платы в счет исполнения обязательств по данному договору, обоснованно отклонены судом первой инстанции как не имеющие доказательственного подтверждения. Согласно выводам экспертизы N от <дата>, проведенной по ходатайству представителя истца, установить в какой период времени выполнена подпись от имени У. (ТСЖ "Зодчий") в договоре N от <дата> и соответствует ли этот период дате, указанной в договоре, не представилось возможным.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, которые подробно мотивированы в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении. Исходя из изложенных выше обстоятельств, с учетом правовой природы спорных правоотношений, спор правильно разрешен в соответствии с положениями ст. 398 ГК РФ.
Материалами дела бесспорно установлено, что права на спорное жилое помещение по заключенному <дата> договору между ТСЖ "Зодчий" и С. фактически переданы С., который <дата> принял спорную квартиру от ТСЖ "Зодчий" по акту приема-передачи, то есть до обращения П. в суд с настоящими требованиями, следовательно, правовые основания для удовлетворения исковых требований П. о признании права собственности на спорную квартиру отсутствуют.
Вместе с тем, истец, настаивая на том, что в полном объеме профинансировал строительство спорной квартиры, вместо требования передать ему данное жилье, не лишен возможности иным, предусмотренным ст. 398 ГК РФ способом, защитить свои права, если полагает их нарушенными, в частности, требовать возмещения убытков по договору, заключенному с ООО "Стройтэкс-Инвест", о чем обоснованно указал суд первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы П. о том, что реализация свободных квартир ответчиком возможна только на основании решения общего собрания участников ТСЖ "Зодчий", однако такое решение в отношении спорной квартиры не принималось, оригинал решения собрания судом не исследовался, его копия в материалы дела не представлялась, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку из материалов дела видно, что истец на данные доводы при рассмотрении дела судом первой инстанции не ссылался, а как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заявленные требования рассматриваются и разрешаются судом по основаниям, указанным истцом. Заявленные требования рассмотрены судом по указанным истцом основаниям и обстоятельствам.
Доводы жалобы о том, что ответчику было известно о притязаниях П. на спорную квартиру, поскольку согласно протоколу N общего собрания членов ТСЖ "Зодчий" от <дата> утвержден реестр инвесторов строящегося дома, и в этом реестре спорная квартира значится за истцом, являются необоснованными. Так, копии указанных протокола и реестра суду первой инстанции не представлялись, были приложены истцом к апелляционной жалобе, при этом заявлено ходатайство о принятии копии протокола в качестве нового доказательства. Однако копии протокола общего собрания членов ТСЖ "Зодчий" от <дата> и реестра инвесторов не могут быть приняты судебной коллегией в качестве новых доказательств по правилам абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, поскольку указываемая стороной истца причина невозможности представления указанных копий суду первой инстанции (незнание о существовании протокола от <дата>, его получение позже вынесения судом решения по делу) уважительной не является. Кроме того, подлинники протокола от 16 <дата> и реестра инвесторов суду апелляционной инстанции не представлены, сторона ответчика, возражая против принятия указанных копий в качестве новых доказательств, ссылалась на то, что в ТСЖ "Зодчий" оригинала протокола от <дата> и реестра инвесторов к нему нет и никогда не было. С учетом данных обстоятельств незаверенные надлежащим образом копии протокола и реестра инвесторов не отвечают требованиям допустимости доказательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что П. в полном объеме исполнил свои обязательства по финансированию строительства спорного жилого помещения по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, заключенному с ООО "Стройтэкс-Инвест", который не признан недействительным, и решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 января 2010 года, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, за П. признано право требования передачи спорной квартиры, не имеют правового значения для разрешения спора, поскольку данные доводы не могут повлиять на права С. в отношении спорной квартиры, которая передана ему во владение по акту приема-передачи ТСЖ "Зодчий". Поэтому суд первой инстанции дал оценку решению суда от 20 января 2010 года, как не имеющему преюдиции по данному делу.
Доводы жалобы со ссылкой на то, что действиями ТСЖ "Зодчий" истцу причинены убытки, поэтому именно ответчик в данном случае должен их возмещать, также подлежат отклонению, так как требования о возмещении убытков П. в рамках рассматриваемого спора не являлись.
Доводы апелляционной жалобы П. о необоснованности вывода суда первой инстанции об исполнении С. обязательств по договору инвестирования спорной квартиры от <дата> в связи с непредоставлением суду оригиналов платежных документов в подтверждение произведенной С. оплаты за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей, а также расходов на коммунальные услуги, копии которых имеются в деле, но надлежащим образом не заверены, судебная коллегия полагает несостоятельными. В материалах дела действительно имеются копии квитанции к приходному кассовому ордеру от 13 февраля 2008 года об оплате С. долевого взноса по договору N от <дата> в сумме <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 125), а также квитанции к приходным кассовым ордерам N от <дата>, N от <дата>, N от <дата> об оплате С. в ТСЖ "Зодчий" денежных средств за остекление балкона, установку двери, увеличение площади квартиры и коммунальных платежей (т. 1 л.д. 195 - 197), подлинники которых, как следует из объяснений представителей ответчика, представлялись и исследовались судом первой инстанции. Из протокола судебного заседания от 17 января 2012 года следует, что факт внесения С. денежных средств ответчику по указанным квитанциям стороной истца был поставлен стороной истца под сомнение, как и достоверность даты заключения договора от <дата>, однако ходатайство о проведении технико-криминалистической экспертизы представителем истца было заявлено только в отношении установления периода подписания договора от имени ТСЖ "Зодчий". Впоследствии при рассмотрении дела судом первой инстанции сторона истца не заявляла о подложности платежных документов.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 31 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9745/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2012 г. по делу N 33-9745/2012
Судья: Волгаева И.Ю.
А-34
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Гаус Т.И.
судей Парамзиной И.М., Тихоновой Т.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.
гражданское дело по иску П. к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе П.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 31 мая 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П. к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском о возложении на ТСЖ "Зодчий" обязанности передать ему по акту приема-передачи жилое помещение - квартиру <адрес>, вынести решение о государственной регистрации за истцом права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на 8-ом этаже в доме <адрес>.
В обоснование исковых требований П. указал, что решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 января 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 05 июля 2010 года, за П. признано право требования жилого помещения - квартиры <адрес>. 16 ноября 2010 года истец направил ответчику письмо с требованием о передаче спорной квартиры, полученное ответчиком 02 декабря 2010 года. В январе 2011 года истцу стало известно, что 15 ноября 2010 года администрацией г. Красноярска в отношении дома <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчик уклоняется от передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи.
Впоследствии истец неоднократно уточнял требования и с учетом окончательного уточнения заявленных требований просил признать за ним право собственности на жилое помещение - квартиру N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на 8-ом этаже в доме <адрес>; взыскать с ТСЖ "Зодчий" расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей.
К участию в деле судом привлечен С. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе П. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, заслушав объяснения П. и его представителя В., представителей ТСЖ "Зодчий" Г. и З., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, частная строительно-коммерческая фирма "Т. и К" (впоследствии преобразованная в ООО "СКФ "Т. и Ко") являлось застройщиком жилого дома по ул. <адрес> - строительный адрес (почтовый адрес <адрес>) в <адрес> на основании разрешения на строительство N от <дата> и договора аренды земельного участка от 31 марта 1997 года сроком до 11 марта 2000 года, продленным впоследствии до 11 августа 2008 года.
<дата> ООО "СКФ Т. и К" заключило с ООО "Стройтэкс-Инвест", правопреемником которого является ООО "Строй-Инвест", договор N 41 о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ООО "СКФ Т. и Ко" передает, а ООО "Стройтэкс-Инвест" принимает функции застройщика и права на аренду земельного участка.
<дата> ООО СКФ "Т. и К" заключило с ООО "Стройтэкс-Инвест" договор N, в соответствии с которым ООО "СКФ Т. и К" передает, а ООО "Стройтэкс-Инвест" принимает на себя права и обязанности генерального инвестора и заказчика-застройщика жилого дома по ул. Крайняя, обязуясь обеспечить текущее финансирование строительства объекта за счет собственных средств, средств инвесторов по заключенным с ними от собственного имени договорам долевого участия и простого товарищества. Во исполнение условий договора стороны 16 июня 2003 года подписали акт приема-передачи проектно-сметной документации и акт приема-передачи незавершенного строительства.
<дата> на основании договора N ООО "СКФ Т. и К." предоставило ООО "Стройтэкс-Инвест" участок земли под строящемся домом на <адрес> в субаренду сроком до <дата>. Передача земельного участка была оформлена сторонами актом приема-передачи.
На основании договора субаренды земельного участка ООО "Стройтэкс-Инвест" было выдано разрешение на строительство N от <дата> сроком до <дата>.
Соглашением от <дата> указанный договор субаренды был расторгнут, о чем была сделана запись в ЕГРП.
Из материалов дела также следует, что <дата> между ООО "СКФ Т. и К" и ТСЖ "Зодчий" заключен договор управления по завершению строительства дома по <адрес> (почтовый адрес), по которому ООО "СКФ Т. и К" поручает, а ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию. По условиям договора (пункты 2.22, 2.23) ТСЖ "Зодчий" ведет прием и учет денежных средств, а также оформление и проведение взаимозачетов от инвесторов, необходимых для завершения строительства, обязан заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию; ООО СКФ "Т. и К" передает ТСЖ "Зодчий" выявленные свободные квадратные метры для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию (п. 2.4).
Согласно актам приема-передачи - приложениям к вышеназванному договору, подписанным сторонами, при передаче данного объекта от ООО СКФ "Т. и К" к ТСЖ "Зодчий" спорная квартира, имевшая на тот момент строительный N, значилась в списке не инвестированных квартир, а П. не был указан в списке инвесторов жилого дома.
<дата> между ООО "СКФ Т. и К" и ТСЖ "Зодчий" заключен договор уступки прав требования по договору аренды земельного участка N от <дата>.
<дата> администрацией г. Красноярска ТСЖ "Зодчий" выдано разрешение N на строительство жилого дома <адрес>
Распоряжением администрации г. Красноярска от 21 апреля 2006 года за N 921-арх земельный участок, предоставленный ранее для строительства жилого дома ООО СКФ "Т. и К", предоставлен ТСЖ "Зодчий".
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 января 2010 года за П. признано право требования жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры N общей площадью <данные изъяты> кв. м в доме <адрес> по договору N от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома.
Из указанного решения следует, что 29 апреля 2005 года между ООО "Стройтэкс-Инвест" и П. заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, расчет за квартиру инвестор вправе перечислить на расчетный счет, а также поставить предприятию материальные ценности. Условия договора П. исполнил в размере <данные изъяты> рублей, внеся ООО "Стройтэкс-Инвест" <данные изъяты> рублей, а также поставив названному обществу материальные ценности.
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, ТСЖ "Зодчий", исполняя с 25 ноября 2005 года функции застройщика жилого дома по <адрес> (строительный адрес), не обладало информацией о П., как инвесторе спорной квартиры по договору с ООО "Строй-Инвест", поскольку квартира со строительным N была передана ТСЖ от ООО СКФ "Т. и К" как неинвестированная и в отсутствие в списках инвесторов сведений о П., который и впоследствии в ТСЖ "Зодчий" с требованием о заключении договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома не обращался.
В связи с чем, <дата> между ТСЖ "Зодчий" (Заказчик) и С. (Инвестор) был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> - адрес почтовый (<адрес> - адрес строительный) <адрес> в отношении квартиры N общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м. По условиям договора ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного жилого дома обязалось передать в собственность Инвестору трехкомнатную квартиру N, а Инвестор - уплатить Заказчику денежные средства или оказать услуги или обеспечить поставку материалов на сумму денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся ему доле в общем имуществе и общей площади <данные изъяты> кв. м квартиры N. Стоимость инвестирования определена в сумме <данные изъяты> рублей, которые вносятся в момент заключения договора.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от <дата> С. внесен долевой взнос по договору N от <дата> в сумме <данные изъяты> рублей.
<дата> администрацией г. Красноярска выдано разрешение ТСЖ "Зодчий" в отношении дома <адрес> о введении объекта в эксплуатацию.
В соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 27 декабря 2009 года строительный номер спорной квартиры N изменен и в настоящее время имеет N, общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м с учетом комнат и помещений вспомогательного использования, жилая площадь квартиры - <данные изъяты> кв. м.
Как установил суд первой инстанции, после ввода дома в эксплуатацию по акту приема-передачи от <дата> спорная квартира N в доме по <адрес> была фактически передана инвестору С. в связи с исполнением им обязательств по договору N от <дата> о долевом участии в строительстве дома.
Из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам N от <дата>, N от <дата>, N от <дата> усматривается, что С. произведена оплата в ТСЖ "Зодчий" за остекление балкона, установку двери, увеличение площади квартиры, ежемесячно оплачиваются в ТСЖ коммунальные платежи.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно признал, что спорная квартира находится в фактическом владении и пользовании С.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.
Применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому до обращения другого в суд была передана во владение эта квартира.
На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований П. о признании за ним права собственности на квартиру N по <адрес>.
Суд исходил из того, что ТСЖ "Зодчий", приняв полномочия по завершению строительства жилого дома, в соответствии с договором от <дата> имело право на оплату завершения строительства дома как за счет собственных средств, так и за счет денежных средств инвесторов. Поэтому, не имея сведений о притязаниях П. на спорное жилое помещение, переданное товариществу от ООО "Т. и К" в числе неинвестированных квартир, а также не располагая сведениями об инвесторах ООО "Строй-Инвест", ТСЖ "Зодчий" вправе было заключить договор долевого участия в строительстве дома с С. с целью привлечения денежных средств, необходимых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Исходя из того, что инвестор С. в полном объеме выполнил свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве дома, вложив в его строительство <данные изъяты> рублей, спорная квартиры N была передана ему в фактическое владение на основании акта приема-передачи <дата>.
При этом доводы стороны истца о фальсификации ответчиком договора от <дата>, заключенного между ТСЖ "Зодчий" и С., а также документов по внесению платы в счет исполнения обязательств по данному договору, обоснованно отклонены судом первой инстанции как не имеющие доказательственного подтверждения. Согласно выводам экспертизы N от <дата>, проведенной по ходатайству представителя истца, установить в какой период времени выполнена подпись от имени У. (ТСЖ "Зодчий") в договоре N от <дата> и соответствует ли этот период дате, указанной в договоре, не представилось возможным.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, которые подробно мотивированы в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении. Исходя из изложенных выше обстоятельств, с учетом правовой природы спорных правоотношений, спор правильно разрешен в соответствии с положениями ст. 398 ГК РФ.
Материалами дела бесспорно установлено, что права на спорное жилое помещение по заключенному <дата> договору между ТСЖ "Зодчий" и С. фактически переданы С., который <дата> принял спорную квартиру от ТСЖ "Зодчий" по акту приема-передачи, то есть до обращения П. в суд с настоящими требованиями, следовательно, правовые основания для удовлетворения исковых требований П. о признании права собственности на спорную квартиру отсутствуют.
Вместе с тем, истец, настаивая на том, что в полном объеме профинансировал строительство спорной квартиры, вместо требования передать ему данное жилье, не лишен возможности иным, предусмотренным ст. 398 ГК РФ способом, защитить свои права, если полагает их нарушенными, в частности, требовать возмещения убытков по договору, заключенному с ООО "Стройтэкс-Инвест", о чем обоснованно указал суд первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы П. о том, что реализация свободных квартир ответчиком возможна только на основании решения общего собрания участников ТСЖ "Зодчий", однако такое решение в отношении спорной квартиры не принималось, оригинал решения собрания судом не исследовался, его копия в материалы дела не представлялась, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку из материалов дела видно, что истец на данные доводы при рассмотрении дела судом первой инстанции не ссылался, а как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заявленные требования рассматриваются и разрешаются судом по основаниям, указанным истцом. Заявленные требования рассмотрены судом по указанным истцом основаниям и обстоятельствам.
Доводы жалобы о том, что ответчику было известно о притязаниях П. на спорную квартиру, поскольку согласно протоколу N общего собрания членов ТСЖ "Зодчий" от <дата> утвержден реестр инвесторов строящегося дома, и в этом реестре спорная квартира значится за истцом, являются необоснованными. Так, копии указанных протокола и реестра суду первой инстанции не представлялись, были приложены истцом к апелляционной жалобе, при этом заявлено ходатайство о принятии копии протокола в качестве нового доказательства. Однако копии протокола общего собрания членов ТСЖ "Зодчий" от <дата> и реестра инвесторов не могут быть приняты судебной коллегией в качестве новых доказательств по правилам абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, поскольку указываемая стороной истца причина невозможности представления указанных копий суду первой инстанции (незнание о существовании протокола от <дата>, его получение позже вынесения судом решения по делу) уважительной не является. Кроме того, подлинники протокола от 16 <дата> и реестра инвесторов суду апелляционной инстанции не представлены, сторона ответчика, возражая против принятия указанных копий в качестве новых доказательств, ссылалась на то, что в ТСЖ "Зодчий" оригинала протокола от <дата> и реестра инвесторов к нему нет и никогда не было. С учетом данных обстоятельств незаверенные надлежащим образом копии протокола и реестра инвесторов не отвечают требованиям допустимости доказательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что П. в полном объеме исполнил свои обязательства по финансированию строительства спорного жилого помещения по договору N о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, заключенному с ООО "Стройтэкс-Инвест", который не признан недействительным, и решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20 января 2010 года, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, за П. признано право требования передачи спорной квартиры, не имеют правового значения для разрешения спора, поскольку данные доводы не могут повлиять на права С. в отношении спорной квартиры, которая передана ему во владение по акту приема-передачи ТСЖ "Зодчий". Поэтому суд первой инстанции дал оценку решению суда от 20 января 2010 года, как не имеющему преюдиции по данному делу.
Доводы жалобы со ссылкой на то, что действиями ТСЖ "Зодчий" истцу причинены убытки, поэтому именно ответчик в данном случае должен их возмещать, также подлежат отклонению, так как требования о возмещении убытков П. в рамках рассматриваемого спора не являлись.
Доводы апелляционной жалобы П. о необоснованности вывода суда первой инстанции об исполнении С. обязательств по договору инвестирования спорной квартиры от <дата> в связи с непредоставлением суду оригиналов платежных документов в подтверждение произведенной С. оплаты за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей, а также расходов на коммунальные услуги, копии которых имеются в деле, но надлежащим образом не заверены, судебная коллегия полагает несостоятельными. В материалах дела действительно имеются копии квитанции к приходному кассовому ордеру от 13 февраля 2008 года об оплате С. долевого взноса по договору N от <дата> в сумме <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 125), а также квитанции к приходным кассовым ордерам N от <дата>, N от <дата>, N от <дата> об оплате С. в ТСЖ "Зодчий" денежных средств за остекление балкона, установку двери, увеличение площади квартиры и коммунальных платежей (т. 1 л.д. 195 - 197), подлинники которых, как следует из объяснений представителей ответчика, представлялись и исследовались судом первой инстанции. Из протокола судебного заседания от 17 января 2012 года следует, что факт внесения С. денежных средств ответчику по указанным квитанциям стороной истца был поставлен стороной истца под сомнение, как и достоверность даты заключения договора от <дата>, однако ходатайство о проведении технико-криминалистической экспертизы представителем истца было заявлено только в отношении установления периода подписания договора от имени ТСЖ "Зодчий". Впоследствии при рассмотрении дела судом первой инстанции сторона истца не заявляла о подложности платежных документов.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 31 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)