Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тагильцев Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Новоселовой М.А., Рудь Е.П.,
при секретаре Г.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков индивидуального предпринимателя П.Е.Н., М. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 04 февраля 2013 года и дополнительное решение от 26 апреля 2013 года по делу
по иску Р., Т., Г.Т., Е., Я. к индивидуальному предпринимателю П.Е.Н. о ликвидации строительной площадки,
по иску Г.Т., Я. к индивидуальному предпринимателю П.Е.Н., М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
установила:
П.Е.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ являлся собственником нежилого помещения, расположенного на 1-ом этаже жилого дома литер А (офис) площадью 212,7 кв. м по адресу: <адрес> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ сделана запись регистрации ***.
ДД.ММ.ГГ индивидуальным предпринимателем П.Е.Н. (далее ИП П.Е.Н.) получено разрешение <данные изъяты> (далее Комитет) *** на строительство, которым разрешено проведение реконструкции объекта капитального строительства административно-торгового помещения с пристройкой, расположенного по названному выше адресу.
ДД.ММ.ГГ распоряжением <данные изъяты> *** прекращено действие вышеуказанного разрешения на строительство.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2012 распоряжение <данные изъяты> признанно недействительным.
Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 31.08.2012, вступившего в законную силу 13.11.2012 разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГ, выданное <данные изъяты> индивидуальному предпринимателю ФИО1 признано незаконным.
На основании заявления П.Е.Н. от ДД.ММ.ГГ, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства *** от ДД.ММ.ГГ, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> произведена регистрация права собственности на незавершенный строительством пристрой.
ДД.ММ.ГГ ИП П.Е.Н. произвел отчуждение по договору купли-продажи незавершенного строительством пристроя, назначение нежилое, площадью застройки 72,6 кв. м, степень готовности 17% М. Право собственности М. зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ в суд обратились истцы Р., Т. с иском к ИП П.Е.Н. о возложении на ответчика обязанности прекратить строительные работы по реконструкции жилого дома *** по <адрес>; ликвидировать строительную площадку - засыпать вырытый котлован, демонтировать ограждение, привести придомовую территорию в первоначальное состояния, существовавшее до производства работ по реконструкции многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГ истцы Г.Т., Е., Я. обратились с аналогичными требованиями к ответчику ИП П.Е.Н. (данные гражданские дела объединены в одно производство)
ДД.ММ.ГГ определением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 15.08.2012 в обеспечение иска приостановлены строительные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома *** по проспекту <адрес> до рассмотрения по существу гражданского дела.
ДД.ММ.ГГ истцы в исковом заявлении просили суд обязать ответчика П.Е.Н. убрать строительный мусор, провести удаление снега из котлована с последующей, немедленной засыпкой котлована песком, демонтировать установленное ограждение.
ДД.ММ.ГГ истцами Г.Т., Я. предъявлены исковые требования к ответчикам П.Е.Н., М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки по отчуждению П.Е.Н. - М. незавершенной строительством пристройки и прекращении права собственности П.Е.Н. путем внесения соответствующей записи в ЕГРП о признании права собственности прекращенным.
Окончательно истцы просили обязать ИП П.Е.Н. ликвидировать строительную площадку, расположенную по адресу: <адрес>, разработав проект производства работ с его исполнением в срок до ДД.ММ.ГГ и применить последствия недействительности ничтожно сделки по отчуждению П.Е.Н. М. незавершенной строительством пристройки, расположенной по вышеуказанному адресу и прекратить право собственности П.Е.Н. на данный объект.
Исковые требования истцами были обоснованы нарушением ответчиком П.Е.Н. положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выразившихся в получении разрешения на строительство без наличия согласия всех собственником дома *** по <адрес>, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации нарушает их права на владение, пользование общим имуществом.
Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки по отчуждению незавершенного строительством пристроя и прекращении права собственности П.Е.Н. на данное имущество обоснованы тем, что в период судебных разбирательств, связанных с признанием разрешения на строительство незаконным и по ликвидации строительной площадки, ответчиком была произведена незаконная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и впоследствии заключена сделка.
Поскольку разрешение на строительство пристроя судом признано незаконным, то по мнению истцов пристрой обладает признакам самовольной постройки в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Железнодорожного районного суда города Барнаула от 04 февраля 2013 года с учетом дополнительного решения от 26 апреля 2013 исковые требования истцов удовлетворены частично и постановлено.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки- договора купли-продажи незавершенной строительством пристройки от ДД.ММ.ГГ, заключенного между индивидуальным предпринимателем П.Е.Н. и М., стороны вернуть в первоначальное положение, прекратить право собственности покупателя М. на незавершенную строительством пристройку, расположенную по адресу: <адрес>, обязать покупателя передать ее в собственность продавцу индивидуальному предпринимателю П.Е.Н.
Обязать индивидуального предпринимателя П.Е.Н. в течение 21 дня со дня вступления в законную силу настоящего решения ликвидировать строительную площадку, расположенную по адресу: <адрес>, разработав для этих целей проект производства работ (ППР), который следует заказать в организации, имеющей соответствующую лицензию.
Обязать индивидуального предпринимателя П.Е.Н. возвратить М. денежные средств в размере <данные изъяты> руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Е.Н. в пользу Р., ФИО, Е., Я. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., т.е. по <данные изъяты> руб. каждому истцу.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Е.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Е.Н., М. в равных долях в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб., т.е. по <данные изъяты> руб. с каждого.
Ответчик ИП П.Е.Н. в апелляционных жалобах на оба решения суда просил решения суда первой инстанции отменить и принять решение об отказе истцам в удовлетворении иска.
В качестве доводов незаконности судебного акта указал на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в том, что истцами вопреки положениям ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в ходе рассмотрения дела изменены одновременно как основания, так и предмет иска.
Так, первоначально истцы просили обязать его убрать строительный мусор, провести удаление снега, засыпать котлован песком, демонтировать ограждения. Затем просили ликвидировать строительную площадку, а позднее - обязать разработать проект производства работ (далее ППР) по ликвидации строительной площадки привести его в исполнение в срок до ДД.ММ.ГГ, что по мнению ответчика является изменением и основания, и предмета иска.
В связи с тем, что истцами исковые требования обоснованы в том числе нарушением прав на общее имущество, в том числе на земельный участок, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников помещений многоквартирного дома и <данные изъяты>.
Судом необоснованно отказано в назначении судебной строительной экспертизы по вопросу определения вида и порядка проведения работ по ликвидации строительной площадки. При этом суд сослался на отсутствие необходимости по данному вопросу специальных познаний, в то же время посчитал нужным допросить двух специалистов, затем возложил на него обязанность разработать план производственных работ в организации, имеющей лицензию, не указав в решении, почему он обязан это сделать только в организации имеющей лицензию.
В связи с этим решение суда является неисполнимым, поскольку спор по существу не разрешен.
Указывая срок для ликвидации строительной площадки, суд руководствовался пояснениями специалиста ФИО2, которые носят предположительный характер.
Удовлетворяя исковые требования истцов, суд необоснованно указал на наличие трещин в квартирах истцов без установления причинно-следственной связи появления трещин.
Без законных оснований судом сделан вывод о нарушении прав истцов на прилегающий к дому земельный участок, поскольку земельный участок по адресу <адрес> на кадастровый учет был поставлен декларативно, без определения границ, в связи с чем не может считаться сформированным и не может являться объектом прав, поскольку не индивидуализирован. Отсутствие границ земельного участка означает, что он не может быть объектом долевой собственности, как и собственности вообще.
Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГ, выданное Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 31.08.2012 с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13.11.2012 было признано незаконным.
Последствия признания разрешения незаконным не тождественны последствиям недействительности сделок. До признания разрешения на строительство все действия производились законно, в связи с чем у суда не было оснований для признания недействительными прав М. на данное имущество и прекращения его прав на это имущество. Признав договор купли-продажи заключенный с М. ничтожным, суд не указал какие нормы закона при заключении договора нарушены.
М. является добросовестным приобретателем, который не мог знать на момент совершения сделки о наличии каких-либо споров и суд не мог применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Требование о прекращении права его собственности путем внесения соответствующей записи в ЕГРП о признании права собственности прекращенным не могло быть удовлетворено, поскольку ответчик не является субъектом, осуществляющим соответствующие записи в ЕГРП.
В апелляционной жалобе ответчик М. указывает, что право собственности П.Е.Н. и переход права собственности на недвижимое имущество за ним были зарегистрированы уполномоченным органом, при этом каких-либо ограничений на регистрацию не было.
Последствия недействительности ничтожной сделки в отношении него ввиду того, что он является добросовестным приобретателем, судом не могли быть применены.
В письменных возражениях представитель истцов - Ф. просит решение суда оставить без изменения.
Выслушав истцов, представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Удовлетворяя заявленные требования истцов, суд исходил из того, что разрешение на строительство, выданное П.Е.Н., на основании которого он произвел регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект признано судом незаконным, соответственно все действия по регистрации права собственности на объект являются незаконными, а сделка купли-продажи ничтожной.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с ч. ч. 1, 2, п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Таким образом, наличие согласия всех правообладателей объекта капитального строительства на осуществление реконструкции является императивным требованием закона, следовательно, обязательно для исполнения всеми лицами, желающими получить разрешение на осуществление реконструкции.
Удовлетворяя требования Г.Т., Е., Я. о признании незаконным разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ на пристрой к многоквартирному дому, где проживают истцы, Железнодорожный районный суд г. Барнаула в решении от 31.08.2012, вступившим в законную силу 13.11.2012, указал на отсутствие согласия всех собственников жилого дома на реконструкцию здания.
Поскольку несоответствующее действительности согласие собственников жилого дома на реконструкцию здания представлено самим ответчиком П.Е.Н., то в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) его право на вновь созданное имущество, зарегистрированное в силу ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства правомерно судом не было защищено.
Более того, заявление о регистрации права собственности П.Е.Н. было подано в период разрешения судами споров относительно правомерности получения разрешения на строительство и как следствие на осуществление реконструкции.
Поскольку у ответчика отсутствует разрешение на строительство, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, возведенный ответчиком П.Е.Н. объект недвижимости, отвечает признакам самовольной постройки.
В соответствии с п. п. 23, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до приведения таких работ.
Таким образом, суд обоснованно возложил на ответчика П.Е.Н. обязанность ликвидировать строительную площадку, тем самым фактически возложив на ответчика обязанность по сносу самовольной постройки.
Снос самовольной постройки соответственно влечет за собой прекращение права собственности лица, возведшего постройку.
Поскольку незавершенная строительством пристройка обладает признаками самовольной постройки, то в силу положений ст. ст. 209, 219 ГК РФ у ответчика П.Е.Н. не могло в силу закона возникнуть на нее права собственности, а соответственно она не могла быть предметом договора купли-продажи. В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи пристройки, заключенного между П.Е.Н. и М. ДД.ММ.ГГ.
Положения ст. 302 ГК РФ, ограничивающие возможность истребовать имущество от добросовестного приобретателя, к данным правоотношениям неприменимы, поскольку М. приобретен объект недвижимости, который в силу закона не мог быть предметом гражданского оборота.
В силу ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей должны осуществляться в соответствии с проектной документацией.
Проект производства работ в полном объеме должен разрабатываться при любом строительстве на городской территории. (п. 5.7.4 СП 48.13330.2011 "Организация строительства")
В связи с чем, учитывая особенности возведенного ответчиком П.Е.Н. незаконно объекта недвижимости, прилегающего к многоквартирному дому, суд обоснованно в решении указал на необходимость разработки проекта производства работ по ликвидации пристройки.
Довод ответчика П.Е.Н. об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительной экспертизы для определения вида необходимых работ, является несостоятельным, поскольку между сторонами отсутствует спор о способе сноса пристройки.
Вместе с тем, в силу ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
В связи с этим, указание в резолютивной части решения на составление проекта производства работ в организации, имеющей лицензию, является незаконным и в этой части решение суда подлежит уточнению.
Определение срока сноса самовольной пристройки в 21 день, что, по мнению ответчика недостаточно, также не может повлечь отмену судебного акта, поскольку при наличии уважительных причин невозможности исполнения решения суда, ответчик в силу ст. 434 ГПК РФ вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнение судебного постановления.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в рассмотрении гражданского дела когда истцы одновременно изменили основания и предмет иска, а также в связи с непривлечением к участию в деле всех собственников многоквартирного дома и <данные изъяты> не могут полечь отмену решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм гражданского процессуального законодательства.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истцам предоставлено право изменить основания или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Предметом иска истцов в данном случае является восстановление нарушенного права при строительстве пристроя к дому по <адрес>. Основание иска - представление ответчиком П.Е.Н. недостоверных сведений о согласии всех правообладателей помещений многоквартирного дома на реконструкцию здания, признание разрешения на строительство незаконным. Предъявление в суде дополнительных исковых требований истцами связано с реализацией их права на избрание законного способа защиты нарушенного права, при этом ни предмет, ни основания иска изменены не были, были дополнены исковые требования.
Непривлечение судом в качестве третьих лиц всех собственников помещений многоквартирного дома, а также <данные изъяты> также не может служить основанием отмены решения суда, поскольку данным решением права этих лиц не затрагиваются, обязанности на них не возлагаются.
Доводы апелляционной жалобы ответчика П.Е.Н. относительно отсутствия у истцов прав на земельный участок не влияют на законность решения суда, поскольку данное обстоятельство правового значения для возникшего спора не имеет.
Иных доводов, влияющих на законность судебного постановления, апелляционные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 04 февраля 2013 года и дополнительное решение от 26 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков индивидуального предпринимателя П.Е.Н., М. - без удовлетворения.
Исключить из абзаца четвертого резолютивной части решения суда от 04 февраля 2013 года указание о необходимости заказа проекта производства работ в организации, имеющей соответствующую лицензию.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5155-13
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N 33-5155-13
Судья: Тагильцев Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Новоселовой М.А., Рудь Е.П.,
при секретаре Г.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков индивидуального предпринимателя П.Е.Н., М. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 04 февраля 2013 года и дополнительное решение от 26 апреля 2013 года по делу
по иску Р., Т., Г.Т., Е., Я. к индивидуальному предпринимателю П.Е.Н. о ликвидации строительной площадки,
по иску Г.Т., Я. к индивидуальному предпринимателю П.Е.Н., М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
установила:
П.Е.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ являлся собственником нежилого помещения, расположенного на 1-ом этаже жилого дома литер А (офис) площадью 212,7 кв. м по адресу: <адрес> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ сделана запись регистрации ***.
ДД.ММ.ГГ индивидуальным предпринимателем П.Е.Н. (далее ИП П.Е.Н.) получено разрешение <данные изъяты> (далее Комитет) *** на строительство, которым разрешено проведение реконструкции объекта капитального строительства административно-торгового помещения с пристройкой, расположенного по названному выше адресу.
ДД.ММ.ГГ распоряжением <данные изъяты> *** прекращено действие вышеуказанного разрешения на строительство.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2012 распоряжение <данные изъяты> признанно недействительным.
Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 31.08.2012, вступившего в законную силу 13.11.2012 разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГ, выданное <данные изъяты> индивидуальному предпринимателю ФИО1 признано незаконным.
На основании заявления П.Е.Н. от ДД.ММ.ГГ, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства *** от ДД.ММ.ГГ, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ <данные изъяты> произведена регистрация права собственности на незавершенный строительством пристрой.
ДД.ММ.ГГ ИП П.Е.Н. произвел отчуждение по договору купли-продажи незавершенного строительством пристроя, назначение нежилое, площадью застройки 72,6 кв. м, степень готовности 17% М. Право собственности М. зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ в суд обратились истцы Р., Т. с иском к ИП П.Е.Н. о возложении на ответчика обязанности прекратить строительные работы по реконструкции жилого дома *** по <адрес>; ликвидировать строительную площадку - засыпать вырытый котлован, демонтировать ограждение, привести придомовую территорию в первоначальное состояния, существовавшее до производства работ по реконструкции многоквартирного дома.
ДД.ММ.ГГ истцы Г.Т., Е., Я. обратились с аналогичными требованиями к ответчику ИП П.Е.Н. (данные гражданские дела объединены в одно производство)
ДД.ММ.ГГ определением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 15.08.2012 в обеспечение иска приостановлены строительные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома *** по проспекту <адрес> до рассмотрения по существу гражданского дела.
ДД.ММ.ГГ истцы в исковом заявлении просили суд обязать ответчика П.Е.Н. убрать строительный мусор, провести удаление снега из котлована с последующей, немедленной засыпкой котлована песком, демонтировать установленное ограждение.
ДД.ММ.ГГ истцами Г.Т., Я. предъявлены исковые требования к ответчикам П.Е.Н., М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки по отчуждению П.Е.Н. - М. незавершенной строительством пристройки и прекращении права собственности П.Е.Н. путем внесения соответствующей записи в ЕГРП о признании права собственности прекращенным.
Окончательно истцы просили обязать ИП П.Е.Н. ликвидировать строительную площадку, расположенную по адресу: <адрес>, разработав проект производства работ с его исполнением в срок до ДД.ММ.ГГ и применить последствия недействительности ничтожно сделки по отчуждению П.Е.Н. М. незавершенной строительством пристройки, расположенной по вышеуказанному адресу и прекратить право собственности П.Е.Н. на данный объект.
Исковые требования истцами были обоснованы нарушением ответчиком П.Е.Н. положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выразившихся в получении разрешения на строительство без наличия согласия всех собственником дома *** по <адрес>, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации нарушает их права на владение, пользование общим имуществом.
Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки по отчуждению незавершенного строительством пристроя и прекращении права собственности П.Е.Н. на данное имущество обоснованы тем, что в период судебных разбирательств, связанных с признанием разрешения на строительство незаконным и по ликвидации строительной площадки, ответчиком была произведена незаконная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и впоследствии заключена сделка.
Поскольку разрешение на строительство пристроя судом признано незаконным, то по мнению истцов пристрой обладает признакам самовольной постройки в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Железнодорожного районного суда города Барнаула от 04 февраля 2013 года с учетом дополнительного решения от 26 апреля 2013 исковые требования истцов удовлетворены частично и постановлено.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки- договора купли-продажи незавершенной строительством пристройки от ДД.ММ.ГГ, заключенного между индивидуальным предпринимателем П.Е.Н. и М., стороны вернуть в первоначальное положение, прекратить право собственности покупателя М. на незавершенную строительством пристройку, расположенную по адресу: <адрес>, обязать покупателя передать ее в собственность продавцу индивидуальному предпринимателю П.Е.Н.
Обязать индивидуального предпринимателя П.Е.Н. в течение 21 дня со дня вступления в законную силу настоящего решения ликвидировать строительную площадку, расположенную по адресу: <адрес>, разработав для этих целей проект производства работ (ППР), который следует заказать в организации, имеющей соответствующую лицензию.
Обязать индивидуального предпринимателя П.Е.Н. возвратить М. денежные средств в размере <данные изъяты> руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Е.Н. в пользу Р., ФИО, Е., Я. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., т.е. по <данные изъяты> руб. каждому истцу.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Е.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Е.Н., М. в равных долях в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб., т.е. по <данные изъяты> руб. с каждого.
Ответчик ИП П.Е.Н. в апелляционных жалобах на оба решения суда просил решения суда первой инстанции отменить и принять решение об отказе истцам в удовлетворении иска.
В качестве доводов незаконности судебного акта указал на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в том, что истцами вопреки положениям ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в ходе рассмотрения дела изменены одновременно как основания, так и предмет иска.
Так, первоначально истцы просили обязать его убрать строительный мусор, провести удаление снега, засыпать котлован песком, демонтировать ограждения. Затем просили ликвидировать строительную площадку, а позднее - обязать разработать проект производства работ (далее ППР) по ликвидации строительной площадки привести его в исполнение в срок до ДД.ММ.ГГ, что по мнению ответчика является изменением и основания, и предмета иска.
В связи с тем, что истцами исковые требования обоснованы в том числе нарушением прав на общее имущество, в том числе на земельный участок, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников помещений многоквартирного дома и <данные изъяты>.
Судом необоснованно отказано в назначении судебной строительной экспертизы по вопросу определения вида и порядка проведения работ по ликвидации строительной площадки. При этом суд сослался на отсутствие необходимости по данному вопросу специальных познаний, в то же время посчитал нужным допросить двух специалистов, затем возложил на него обязанность разработать план производственных работ в организации, имеющей лицензию, не указав в решении, почему он обязан это сделать только в организации имеющей лицензию.
В связи с этим решение суда является неисполнимым, поскольку спор по существу не разрешен.
Указывая срок для ликвидации строительной площадки, суд руководствовался пояснениями специалиста ФИО2, которые носят предположительный характер.
Удовлетворяя исковые требования истцов, суд необоснованно указал на наличие трещин в квартирах истцов без установления причинно-следственной связи появления трещин.
Без законных оснований судом сделан вывод о нарушении прав истцов на прилегающий к дому земельный участок, поскольку земельный участок по адресу <адрес> на кадастровый учет был поставлен декларативно, без определения границ, в связи с чем не может считаться сформированным и не может являться объектом прав, поскольку не индивидуализирован. Отсутствие границ земельного участка означает, что он не может быть объектом долевой собственности, как и собственности вообще.
Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГ, выданное Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 31.08.2012 с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13.11.2012 было признано незаконным.
Последствия признания разрешения незаконным не тождественны последствиям недействительности сделок. До признания разрешения на строительство все действия производились законно, в связи с чем у суда не было оснований для признания недействительными прав М. на данное имущество и прекращения его прав на это имущество. Признав договор купли-продажи заключенный с М. ничтожным, суд не указал какие нормы закона при заключении договора нарушены.
М. является добросовестным приобретателем, который не мог знать на момент совершения сделки о наличии каких-либо споров и суд не мог применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Требование о прекращении права его собственности путем внесения соответствующей записи в ЕГРП о признании права собственности прекращенным не могло быть удовлетворено, поскольку ответчик не является субъектом, осуществляющим соответствующие записи в ЕГРП.
В апелляционной жалобе ответчик М. указывает, что право собственности П.Е.Н. и переход права собственности на недвижимое имущество за ним были зарегистрированы уполномоченным органом, при этом каких-либо ограничений на регистрацию не было.
Последствия недействительности ничтожной сделки в отношении него ввиду того, что он является добросовестным приобретателем, судом не могли быть применены.
В письменных возражениях представитель истцов - Ф. просит решение суда оставить без изменения.
Выслушав истцов, представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Удовлетворяя заявленные требования истцов, суд исходил из того, что разрешение на строительство, выданное П.Е.Н., на основании которого он произвел регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект признано судом незаконным, соответственно все действия по регистрации права собственности на объект являются незаконными, а сделка купли-продажи ничтожной.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с ч. ч. 1, 2, п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Таким образом, наличие согласия всех правообладателей объекта капитального строительства на осуществление реконструкции является императивным требованием закона, следовательно, обязательно для исполнения всеми лицами, желающими получить разрешение на осуществление реконструкции.
Удовлетворяя требования Г.Т., Е., Я. о признании незаконным разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ на пристрой к многоквартирному дому, где проживают истцы, Железнодорожный районный суд г. Барнаула в решении от 31.08.2012, вступившим в законную силу 13.11.2012, указал на отсутствие согласия всех собственников жилого дома на реконструкцию здания.
Поскольку несоответствующее действительности согласие собственников жилого дома на реконструкцию здания представлено самим ответчиком П.Е.Н., то в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) его право на вновь созданное имущество, зарегистрированное в силу ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства правомерно судом не было защищено.
Более того, заявление о регистрации права собственности П.Е.Н. было подано в период разрешения судами споров относительно правомерности получения разрешения на строительство и как следствие на осуществление реконструкции.
Поскольку у ответчика отсутствует разрешение на строительство, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, возведенный ответчиком П.Е.Н. объект недвижимости, отвечает признакам самовольной постройки.
В соответствии с п. п. 23, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до приведения таких работ.
Таким образом, суд обоснованно возложил на ответчика П.Е.Н. обязанность ликвидировать строительную площадку, тем самым фактически возложив на ответчика обязанность по сносу самовольной постройки.
Снос самовольной постройки соответственно влечет за собой прекращение права собственности лица, возведшего постройку.
Поскольку незавершенная строительством пристройка обладает признаками самовольной постройки, то в силу положений ст. ст. 209, 219 ГК РФ у ответчика П.Е.Н. не могло в силу закона возникнуть на нее права собственности, а соответственно она не могла быть предметом договора купли-продажи. В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи пристройки, заключенного между П.Е.Н. и М. ДД.ММ.ГГ.
Положения ст. 302 ГК РФ, ограничивающие возможность истребовать имущество от добросовестного приобретателя, к данным правоотношениям неприменимы, поскольку М. приобретен объект недвижимости, который в силу закона не мог быть предметом гражданского оборота.
В силу ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей должны осуществляться в соответствии с проектной документацией.
Проект производства работ в полном объеме должен разрабатываться при любом строительстве на городской территории. (п. 5.7.4 СП 48.13330.2011 "Организация строительства")
В связи с чем, учитывая особенности возведенного ответчиком П.Е.Н. незаконно объекта недвижимости, прилегающего к многоквартирному дому, суд обоснованно в решении указал на необходимость разработки проекта производства работ по ликвидации пристройки.
Довод ответчика П.Е.Н. об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительной экспертизы для определения вида необходимых работ, является несостоятельным, поскольку между сторонами отсутствует спор о способе сноса пристройки.
Вместе с тем, в силу ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
В связи с этим, указание в резолютивной части решения на составление проекта производства работ в организации, имеющей лицензию, является незаконным и в этой части решение суда подлежит уточнению.
Определение срока сноса самовольной пристройки в 21 день, что, по мнению ответчика недостаточно, также не может повлечь отмену судебного акта, поскольку при наличии уважительных причин невозможности исполнения решения суда, ответчик в силу ст. 434 ГПК РФ вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнение судебного постановления.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в рассмотрении гражданского дела когда истцы одновременно изменили основания и предмет иска, а также в связи с непривлечением к участию в деле всех собственников многоквартирного дома и <данные изъяты> не могут полечь отмену решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм гражданского процессуального законодательства.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истцам предоставлено право изменить основания или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Предметом иска истцов в данном случае является восстановление нарушенного права при строительстве пристроя к дому по <адрес>. Основание иска - представление ответчиком П.Е.Н. недостоверных сведений о согласии всех правообладателей помещений многоквартирного дома на реконструкцию здания, признание разрешения на строительство незаконным. Предъявление в суде дополнительных исковых требований истцами связано с реализацией их права на избрание законного способа защиты нарушенного права, при этом ни предмет, ни основания иска изменены не были, были дополнены исковые требования.
Непривлечение судом в качестве третьих лиц всех собственников помещений многоквартирного дома, а также <данные изъяты> также не может служить основанием отмены решения суда, поскольку данным решением права этих лиц не затрагиваются, обязанности на них не возлагаются.
Доводы апелляционной жалобы ответчика П.Е.Н. относительно отсутствия у истцов прав на земельный участок не влияют на законность решения суда, поскольку данное обстоятельство правового значения для возникшего спора не имеет.
Иных доводов, влияющих на законность судебного постановления, апелляционные жалобы не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 04 февраля 2013 года и дополнительное решение от 26 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков индивидуального предпринимателя П.Е.Н., М. - без удовлетворения.
Исключить из абзаца четвертого резолютивной части решения суда от 04 февраля 2013 года указание о необходимости заказа проекта производства работ в организации, имеющей соответствующую лицензию.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)