Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.
при участии:
от истца председатель ТСЖ "Светоч" Антоненко Анатолий Николаевич, протокол N 8 внеочередного общего собрания от 05.03.2012 г., паспорт, представитель Полищук Дмитрий Викторович, доверенность от 20.07.2012 г., паспорт, Слепченко Анатолий Николаевич, доверенность от 20.07.2012 г., удостоверение N 4795
от ответчика: Герц Нина Вячеславовна, доверенность (представлена ранее в материалы дела), паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Светоч"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11 декабря 2012 г. по делу N А53-27253/2012
по иску товарищества собственников жилья "Светоч"
к ответчикам Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, Администрации г. Таганрога, Индивидуальному предпринимателю Ивановой Оксане Викторовне
о признании недействительным договора купли-продажи N 190/А-10 от 10.08.2010 г., об обязании освободить помещение, признании права общей долевой собственности.
принятое судьей Палий Ю.А.
установил:
товарищество собственников жилья "Светоч" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - Комитет), Администрации г. Таганрога (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Ивановой Оксане Викторовне (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи N 190/А-10 от 10.08.2010, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Таганрога и индивидуальным предпринимателем Ивановой Оксаной Викторовной, о признании общей долевой собственности на нежилое помещение, колясочную, литер А, 1-й этаж, комнаты 1, 2 (согласно экспликации поэтажного плана), общей площадью 14,9 кв. м, за собственниками жилых помещений многоквартирного дома по адресу: город Таганрог, ул. Вишневая, 54/1; об обязании освободить незаконно занимаемые помещения, колясочную, литер А, 1-й этаж, комнаты 1, 2 общей площадью 14,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Вишневая, 54/1.
Заявленные требования мотивированы тем, что спорное имущество- колясочная не имеет самостоятельного назначения, по своим характеристикам и функциональному назначению предназначено для обслуживания всего жилого дома и в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений дома 54/1 по ул. Вишневой г. Таганрога. Согласно договора N 1208 от 03.12.1993 г. первая приватизация жилого помещения, квартиры N 119 на основании ст. 7 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" осуществлена Мирошниченко А.Н. и Мирошниченко.Е.Т., то есть, приватизация указанной квартиры лишала муниципальное образование город Таганрог права на спорное имущество.
В отзыве на иск КУИ г. Таганрога указало, что спорное помещение является нежилым, имеет отдельный выход, внесено в реестр муниципальной собственности. Право собственности у муниципального образования город Таганрог возникло на основании п. 3 ст. 6 закона РФ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", в соответствии с которым жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов отнесен к муниципальной собственности. Согласно свидетельству серии 61 АГ 274116 право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. В спорном помещении не имеется инженерных коммуникаций предназначенных для обслуживания дома, технические характеристики позволяют эксплуатировать его как самостоятельное помещение. Истец пропустил срок исковой давности для виндикации спорных помещений.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2012 г.в иске ТСЖ "Светоч" отказано. Решение мотивировано тем, что спорное помещение находилось в аренде у ИП Ивановой О.В. на основании договора аренды N 3163, заключенного 01.03.2007 г. КУИ г. Таганрога, имеет отдельный выход, используется предпринимателем как парикмахерская. Исходя из целевого назначения спорного помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно не относится к общему имуществу собственников жилых помещений дома по ул. Вишневой, 54/1 в г. Таганроге, выбыло из владения собственников многоквартирного дома не позднее 01.03.2007 г. -с момента заключения договора аренды, что подтверждает пропуск срока исковой давности для виндикации.
ТСЖ "Светоч" не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой привело следующие доводы.
При рассмотрении дела суд не учел, что на дату приватизации первой квартиры, спорное помещение (колясочная) согласно технической документации указано как общее домовое имущество.
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме не могли знать о заключении договора аренды в отношении спорного имущества. В 2007 г. указанный дом находился в ведении Управляющей компании "Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационного управления".
Постановление Правительства N 491 от 13.08.1996 г. "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме спорные помещения относит к общедомовому имуществу, право собственности муниципального образования "город Таганрог" на спорное имущество зарегистрировано незаконно.
Суд неверно исчислил срок исковой давности, без учета того, что товарищество собственников жилья "Светоч"создано в 2010 г. и о незаконном отчуждении имущества ему стало известно в 2011 г., после проверки председателем всех помещений. Собрание собственников помещений многоквартирного дома поручило ТСЖ "Светоч"Суд не учел, что не все собственники помещений пользовались колясочной, при таких обстоятельствах, правильно исчислять срок исковой давности с момента образования ТСЖ "Светоч".
В суде апелляционной инстанции представители ТСЖ "Светоч" доводы жалобы поддержали, просили судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В подтверждение доводов представлен подлинный технический паспорт на дом 54/1 по ул. Вишневой в г. Таганроге.
Представитель ИП Ивановой О.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснив, что спорным помещением Иванова О.В. пользуется с 2007 г., оно имеет отдельный выход, жильцам дома было известно об использовании спорного помещения под парикмахерскую. Для истребования помещений пропущен срок исковой давности о применении, которого заявлено в суде первой инстанции.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Администрация г. Таганрога явку представителей не обеспечили, уведомлены надлежащим образом(уведомление N 51035,51054).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, общим собранием, состоявшимся 12 декабря 2010 года собственников жилых помещений по адресу г. Таганрог, ул. Вишневая, дом 54\\1 было принято решение о создании товарищества собственников жилья "Светоч", регистрации ТСЖ "Светоч" в ИФНС по г. Таганрогу Ростовской области.
В ходе проверки нежилых помещений многоквартирного дома, председатель ТСЖ "Светоч" установил, что нежилое помещение (колясочная) общей площадью 14,9 кв. м на основании договора купли-продажи N 190/А-10 от 10.08.2010, заключенного между предпринимателем Ивановой О.В.и Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога принадлежит Ивановой Оксане Викторовне на праве собственности.
Считая, что указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома товарищество обратилось суд с настоящим иском.
В целях защиты нарушенных прав и законных интересов собственников спорного многоквартирного дома указанными лицами 05.03.2012 г., 02.12.2012 г. были проведены общие собрания, решения которых оформлены протоколами N 8, N 11, в соответствии с которыми, собственники помещений в спорном многоквартирном доме, являющиеся членами ТСЖ "Светоч", поручили товариществу собственников жилья защищать их нарушенные права и законные интересы в отношении спорного имущества путем предъявления в арбитражный суд соответствующих исков о признании права общей собственности на спорное имущества, истребовании этого имущества из чужого незаконного владения и признании недействительными договоров аренды данного имущества.
Воля собственников спорного многоквартирного дома на принятие указанных решений подтверждается представленными в материалы дела копиями протоколов общих собраний от, 05.03.2012 г., 02.12.2012 г., а также реестром голосований на собрании. Таким образом, ТСЖ "Светоч" наделено правом обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями от имени собственников многоквартирного жилого дома.
В соответствии пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики по рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение такого права у истца.
По смыслу пунктов 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 наличие зарегистрированного права собственности в ЕГРП на спорное имущество, в отношении которого заявлен виндикационный иск, само по себе не может явиться основанием отказа в удовлетворении заявленных требований. На данном выводе основывается судебная практика по фактическому оспариванию зарегистрированных прав на недвижимое имущество путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество за истцом либо иска об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения, при этом ответчиком по таким спорам должно являться лицо, за которым право на это имущество зарегистрировано в ЕГРП и фактически владеющее этим имуществом.
Предъявляя иск, товарищество собственников жилья сослалось на следующие нормы права.
Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительств РФ от 13.08.2006 N 491, где в пункте 2 указано, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.
В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О содержатся разъяснения, согласно которым, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещения в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из представленных в дело документов следует, что на первом этаже литера А дома 54/1 по ул. Вишневая, г. Таганрог расположены нежилые комнаты N 1, 2 общей площадью 14,9 кв. м, названное помещение согласно техническому паспорту отнесено к местам общего пользования и значится как колясочная.
Судом первой инстанции установлено, что спорное помещение являлось муниципальной собственностью в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2007 серия 61 АГ N 274116 и было приватизировано предпринимателем Ивановой О.В.на основании законом Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, областного закона Ростовской области от 13.10.2008 N 105-ЗС, постановления Администрации города Таганрога от 20.07.2010 N 3050.
Из договора купли-продажи видно, что спорное помещение использовалось предпринимателем под парикмахерскую на основании договора аренды недвижимого имущества N 3163 от 01.03.2007 и, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2007 за номером 61-61-42/031/2007-115.
В настоящее помещение находится во владении и пользовании ИП Ивановой О.В., за предпринимателем зарегистрировано право собственности. (лист дела 100 оборот).
В качестве критерия отнесения спорного помещения к общему имуществу представители товарищества собственников жилья истца ссылались на данные технического паспорта об отнесении спорного имущества к местам общего пользования.
Между тем, спорное нежилое помещение - колясочная имеет самостоятельный выход, в нем отсутствуют инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, что подтвердили в суде апелляционной инстанции представители истца. Факт сдачи спорного помещения ответчиком в аренду для размещения парикмахерской, свидетельствуют о наличии у помещения иных полезных свойств, что делает его правовой режим отличным от правового режима общего имущества многоквартирного дома.
Учитывая указанное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение сформировано в качестве самостоятельного объекта, следовательно, не является общей собственностью, правомерно учтено в муниципальной собственности при формировании имущества.
Суд первой инстанции признал обоснованными доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено при рассмотрении дела.
Довод заявителя жалобы о необходимости исчисления срока исковой давности с момента создания товарищества собственников жилья представляется неверным.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 даны следующие разъяснения.
"Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.Как уже отмечено судом апелляционной инстанции, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу."
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что с марта 2007 г. года помещение, зарегистрированное на праве муниципальной собственности, используется арендатором Ивановой О.В. под парикмахерскую, из ее владения не выбывало, следовательно, на момент предъявления иска - 24 августа 2012 г. - установленный законом трехлетний срок исковой давности для предъявления виндикационного иска истек.
Заявление ответчиков о применении исковой давности является само по себе основанием для отказа в удовлетворении иска согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду невозможности истребования спорных помещений виндикационным иском у истца отсутствует юридически значимый интерес в оспаривании договора купли-продажи спорного имущества.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена платежным поручением N 1 от 10.01.2013 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 декабря 2012 г. по делу N А53-27253/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2013 N 15АП-674/2013 ПО ДЕЛУ N А53-27253/2012
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. N 15АП-674/2013
Дело N А53-27253/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.
при участии:
от истца председатель ТСЖ "Светоч" Антоненко Анатолий Николаевич, протокол N 8 внеочередного общего собрания от 05.03.2012 г., паспорт, представитель Полищук Дмитрий Викторович, доверенность от 20.07.2012 г., паспорт, Слепченко Анатолий Николаевич, доверенность от 20.07.2012 г., удостоверение N 4795
от ответчика: Герц Нина Вячеславовна, доверенность (представлена ранее в материалы дела), паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Светоч"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11 декабря 2012 г. по делу N А53-27253/2012
по иску товарищества собственников жилья "Светоч"
к ответчикам Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, Администрации г. Таганрога, Индивидуальному предпринимателю Ивановой Оксане Викторовне
о признании недействительным договора купли-продажи N 190/А-10 от 10.08.2010 г., об обязании освободить помещение, признании права общей долевой собственности.
принятое судьей Палий Ю.А.
установил:
товарищество собственников жилья "Светоч" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - Комитет), Администрации г. Таганрога (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Ивановой Оксане Викторовне (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи N 190/А-10 от 10.08.2010, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Таганрога и индивидуальным предпринимателем Ивановой Оксаной Викторовной, о признании общей долевой собственности на нежилое помещение, колясочную, литер А, 1-й этаж, комнаты 1, 2 (согласно экспликации поэтажного плана), общей площадью 14,9 кв. м, за собственниками жилых помещений многоквартирного дома по адресу: город Таганрог, ул. Вишневая, 54/1; об обязании освободить незаконно занимаемые помещения, колясочную, литер А, 1-й этаж, комнаты 1, 2 общей площадью 14,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Вишневая, 54/1.
Заявленные требования мотивированы тем, что спорное имущество- колясочная не имеет самостоятельного назначения, по своим характеристикам и функциональному назначению предназначено для обслуживания всего жилого дома и в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений дома 54/1 по ул. Вишневой г. Таганрога. Согласно договора N 1208 от 03.12.1993 г. первая приватизация жилого помещения, квартиры N 119 на основании ст. 7 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" осуществлена Мирошниченко А.Н. и Мирошниченко.Е.Т., то есть, приватизация указанной квартиры лишала муниципальное образование город Таганрог права на спорное имущество.
В отзыве на иск КУИ г. Таганрога указало, что спорное помещение является нежилым, имеет отдельный выход, внесено в реестр муниципальной собственности. Право собственности у муниципального образования город Таганрог возникло на основании п. 3 ст. 6 закона РФ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", в соответствии с которым жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов отнесен к муниципальной собственности. Согласно свидетельству серии 61 АГ 274116 право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. В спорном помещении не имеется инженерных коммуникаций предназначенных для обслуживания дома, технические характеристики позволяют эксплуатировать его как самостоятельное помещение. Истец пропустил срок исковой давности для виндикации спорных помещений.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2012 г.в иске ТСЖ "Светоч" отказано. Решение мотивировано тем, что спорное помещение находилось в аренде у ИП Ивановой О.В. на основании договора аренды N 3163, заключенного 01.03.2007 г. КУИ г. Таганрога, имеет отдельный выход, используется предпринимателем как парикмахерская. Исходя из целевого назначения спорного помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно не относится к общему имуществу собственников жилых помещений дома по ул. Вишневой, 54/1 в г. Таганроге, выбыло из владения собственников многоквартирного дома не позднее 01.03.2007 г. -с момента заключения договора аренды, что подтверждает пропуск срока исковой давности для виндикации.
ТСЖ "Светоч" не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой привело следующие доводы.
При рассмотрении дела суд не учел, что на дату приватизации первой квартиры, спорное помещение (колясочная) согласно технической документации указано как общее домовое имущество.
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме не могли знать о заключении договора аренды в отношении спорного имущества. В 2007 г. указанный дом находился в ведении Управляющей компании "Управляющая компания "Жилищно-эксплуатационного управления".
Постановление Правительства N 491 от 13.08.1996 г. "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме спорные помещения относит к общедомовому имуществу, право собственности муниципального образования "город Таганрог" на спорное имущество зарегистрировано незаконно.
Суд неверно исчислил срок исковой давности, без учета того, что товарищество собственников жилья "Светоч"создано в 2010 г. и о незаконном отчуждении имущества ему стало известно в 2011 г., после проверки председателем всех помещений. Собрание собственников помещений многоквартирного дома поручило ТСЖ "Светоч"Суд не учел, что не все собственники помещений пользовались колясочной, при таких обстоятельствах, правильно исчислять срок исковой давности с момента образования ТСЖ "Светоч".
В суде апелляционной инстанции представители ТСЖ "Светоч" доводы жалобы поддержали, просили судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В подтверждение доводов представлен подлинный технический паспорт на дом 54/1 по ул. Вишневой в г. Таганроге.
Представитель ИП Ивановой О.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснив, что спорным помещением Иванова О.В. пользуется с 2007 г., оно имеет отдельный выход, жильцам дома было известно об использовании спорного помещения под парикмахерскую. Для истребования помещений пропущен срок исковой давности о применении, которого заявлено в суде первой инстанции.
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Администрация г. Таганрога явку представителей не обеспечили, уведомлены надлежащим образом(уведомление N 51035,51054).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, общим собранием, состоявшимся 12 декабря 2010 года собственников жилых помещений по адресу г. Таганрог, ул. Вишневая, дом 54\\1 было принято решение о создании товарищества собственников жилья "Светоч", регистрации ТСЖ "Светоч" в ИФНС по г. Таганрогу Ростовской области.
В ходе проверки нежилых помещений многоквартирного дома, председатель ТСЖ "Светоч" установил, что нежилое помещение (колясочная) общей площадью 14,9 кв. м на основании договора купли-продажи N 190/А-10 от 10.08.2010, заключенного между предпринимателем Ивановой О.В.и Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога принадлежит Ивановой Оксане Викторовне на праве собственности.
Считая, что указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома товарищество обратилось суд с настоящим иском.
В целях защиты нарушенных прав и законных интересов собственников спорного многоквартирного дома указанными лицами 05.03.2012 г., 02.12.2012 г. были проведены общие собрания, решения которых оформлены протоколами N 8, N 11, в соответствии с которыми, собственники помещений в спорном многоквартирном доме, являющиеся членами ТСЖ "Светоч", поручили товариществу собственников жилья защищать их нарушенные права и законные интересы в отношении спорного имущества путем предъявления в арбитражный суд соответствующих исков о признании права общей собственности на спорное имущества, истребовании этого имущества из чужого незаконного владения и признании недействительными договоров аренды данного имущества.
Воля собственников спорного многоквартирного дома на принятие указанных решений подтверждается представленными в материалы дела копиями протоколов общих собраний от, 05.03.2012 г., 02.12.2012 г., а также реестром голосований на собрании. Таким образом, ТСЖ "Светоч" наделено правом обращения в арбитражный суд с заявленными требованиями от имени собственников многоквартирного жилого дома.
В соответствии пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики по рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущества здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение такого права у истца.
По смыслу пунктов 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 наличие зарегистрированного права собственности в ЕГРП на спорное имущество, в отношении которого заявлен виндикационный иск, само по себе не может явиться основанием отказа в удовлетворении заявленных требований. На данном выводе основывается судебная практика по фактическому оспариванию зарегистрированных прав на недвижимое имущество путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество за истцом либо иска об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения, при этом ответчиком по таким спорам должно являться лицо, за которым право на это имущество зарегистрировано в ЕГРП и фактически владеющее этим имуществом.
Предъявляя иск, товарищество собственников жилья сослалось на следующие нормы права.
Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительств РФ от 13.08.2006 N 491, где в пункте 2 указано, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.
В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О содержатся разъяснения, согласно которым, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещения в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из представленных в дело документов следует, что на первом этаже литера А дома 54/1 по ул. Вишневая, г. Таганрог расположены нежилые комнаты N 1, 2 общей площадью 14,9 кв. м, названное помещение согласно техническому паспорту отнесено к местам общего пользования и значится как колясочная.
Судом первой инстанции установлено, что спорное помещение являлось муниципальной собственностью в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2007 серия 61 АГ N 274116 и было приватизировано предпринимателем Ивановой О.В.на основании законом Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, областного закона Ростовской области от 13.10.2008 N 105-ЗС, постановления Администрации города Таганрога от 20.07.2010 N 3050.
Из договора купли-продажи видно, что спорное помещение использовалось предпринимателем под парикмахерскую на основании договора аренды недвижимого имущества N 3163 от 01.03.2007 и, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2007 за номером 61-61-42/031/2007-115.
В настоящее помещение находится во владении и пользовании ИП Ивановой О.В., за предпринимателем зарегистрировано право собственности. (лист дела 100 оборот).
В качестве критерия отнесения спорного помещения к общему имуществу представители товарищества собственников жилья истца ссылались на данные технического паспорта об отнесении спорного имущества к местам общего пользования.
Между тем, спорное нежилое помещение - колясочная имеет самостоятельный выход, в нем отсутствуют инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, что подтвердили в суде апелляционной инстанции представители истца. Факт сдачи спорного помещения ответчиком в аренду для размещения парикмахерской, свидетельствуют о наличии у помещения иных полезных свойств, что делает его правовой режим отличным от правового режима общего имущества многоквартирного дома.
Учитывая указанное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение сформировано в качестве самостоятельного объекта, следовательно, не является общей собственностью, правомерно учтено в муниципальной собственности при формировании имущества.
Суд первой инстанции признал обоснованными доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено при рассмотрении дела.
Довод заявителя жалобы о необходимости исчисления срока исковой давности с момента создания товарищества собственников жилья представляется неверным.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 даны следующие разъяснения.
"Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.Как уже отмечено судом апелляционной инстанции, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу."
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Из материалов дела следует, что с марта 2007 г. года помещение, зарегистрированное на праве муниципальной собственности, используется арендатором Ивановой О.В. под парикмахерскую, из ее владения не выбывало, следовательно, на момент предъявления иска - 24 августа 2012 г. - установленный законом трехлетний срок исковой давности для предъявления виндикационного иска истек.
Заявление ответчиков о применении исковой давности является само по себе основанием для отказа в удовлетворении иска согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ввиду невозможности истребования спорных помещений виндикационным иском у истца отсутствует юридически значимый интерес в оспаривании договора купли-продажи спорного имущества.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена платежным поручением N 1 от 10.01.2013 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 декабря 2012 г. по делу N А53-27253/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)