Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: извещен, не явился;
- от ответчика: извещен, не явился;
- от третьего лица: извещено, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу N А32-5019/2013
по иску Администрации города Сочи Краснодарского края
к ответчику - ИП Ахалая Д.Г.
при участии третьего лица ООО "Наш Дом-Сочи"
о понуждении к исполнению обязательств
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
установил:
Администрации города Сочи Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием об обязании ИП Ахалая Д.Г. передать в муниципальную собственность (в рамках исполнения условий договора инвестирования от 11 февраля 2008 года N 03.2/254) 324,4 м2, входящих в площадь многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Куйбышева, в районе дома N 9-11.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 администрации г. Сочи в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истец, согласно условиям договора, вправе требовать от инвестора исполнения условий инвестиционного договора в части передачи в муниципальную собственность 5,3% от общей площади объекта.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик являлся собственником трех земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:0105 (площадью 504 м2), 23:49:0402028:0106 (площадью 529 м2), 23:49:0402028:0107 (площадью 488 м2) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Куйбышева, в районе дома N 9-11, предназначавшихся для индивидуального жилищного строительства (л.д. 41-43).
Между администрацией города Сочи и Ахалая Д.Г. (инвестором) подписан договор инвестирования в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева Адлерского района г. Сочи от 11 февраля 2008 года N 03.3/254 (далее - Договор), в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению о взаимном сотрудничестве по реализации инвестиционного проекта в целях строительства многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева Адлерского района г. Сочи ориентировочной площадью 7848 м2.
Окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций должны были определяться утвержденной проектной документацией и согласовываться сторонами в дополнительных соглашениях к договору (п. 2.3 Договора).
По условиям п. 2.1 Договора, инвестор обязывался за счет собственных и/или привлеченных денежных средств осуществить строительство объекта в границах трех принадлежащих инвестору на праве собственности земельных участках общей площадью 1521 м2 в срок не позднее 2 квартала 2010 года при условии соблюдении процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков в установленном законом порядке.
В п. 2.4 и 2.5 Договора сторонами определено, что инвестор передает в муниципальную собственность 5,3% от общей площади объекта, а в собственность инвестора переходят оставшиеся 94,7%.
В разделе 3 Договора определено содержание работ первого, второго и третьего этапов и предусмотрено, что окончательный срок исполнения договора уточняется в дополнительном соглашении после получения правоустанавливающей, исходно-разрешительной и проектной документаций.
В соответствии с п. 4.2 Договора в обязательства истцу вменено оказание инвестору содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации г. Сочи, в том числе - обеспечения подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Обязательства инвестора включали в себя обеспечение реализации инвестиционного проекта в сроки, установленные в п. 4.2 Договора и передать в муниципальную собственность соответствующие площади.
Постановлением главы города Сочи от 24 марта 2008 года N 299 изменен вид разрешенного использования вышеперечисленных земельных участков на "многоквартирный жилой дом".
Ссылаясь на то, что до настоящего времени инвестор не исполнил обязательства по передаче в муниципальную собственность части площадей в многоквартирном жилом доме, исчисленной в размере 324.4 м2, истец обратился с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона). К субъектам инвестиционной деятельности статьи 4 Закона относит инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений, а также других лиц.
Из содержания статьей 10, 11 и 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, что к другим лицам, участвующим и инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. В частности, статьей 19 Закона установлены следующие формы и методы регулирования инвестиционной деятельности органами местного самоуправления: создание в муниципальных образованиях благоприятных условий для инвестиционной деятельности; предоставление субъектам инвестиционной деятельности льгот по уплате местных налогов, льгот по предоставлению земельных участков и иных природных ресурсов; защита интересов инвесторов; прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности путем размещения средств местных бюджетов для финансирования инвестиционных проектов.
Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом должно соблюдаться условие о непротиворечии договора обязательным нормативным предписаниям (статья 422 Кодекса).
Согласно статье 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В данной ситуации следует учесть правовую позицию, последовательно выраженную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, от 8 февраля 2011 года N 13970/10, от 11 октября 2011 года N 5495/11, от 5 февраля 2013 года N 12444/12, содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.
В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор заключенным.
Как следует из рассматриваемого контракта данное обязательство ответчика при сопоставлении его с другими условиями контракта и смыслом договора в целом (статьи 431 Гражданского кодекса Российской федерации) существует лишь в связи с предполагаемым строительством и в целях его осуществления.
Исходя из буквального толкования условий договора инвестирования в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева Адлерского района г. Сочи от 11 февраля 2008 года N 03.3/254, оснований считать его незаключенным у суда не имеется, однако в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства того, что стороны приступили к исполнению условий договора уже на стадии первого этапа работ, окончанием которого являлась выдача разрешения на строительство объекта.
Как следует из представленного ответчиком договора купли-продажи (купчей) земельного участка от 21 апреля 2008 года, Ахалая Д.Г. передал в собственность общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402028:86 площадью 1521 м2, предоставленный под строительство многоквартирного жилого дома в районе домов 9-11 по ул. Куйбышева в г. Сочи.
Государственная регистрация права собственности покупателя на указанный земельный участок за третьим лицом произведена 28 апреля 2008 года (запись регистрации N 23-23-22/027/2008-300).
Администрацией города Сочи 17 июня 2008 года выдано разрешение на строительство N RU23309/516 обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" многоквартирного жилого дома с офисными помещениями по ул. Куйбышева, ул. Ульянова в Адлерском районе г. Сочи.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации участие частных лиц в гражданском обороте предполагается основанным на их стремлении к получению имущественной выгоды и потому возмездность сделок, совершаемых частными лицами, предполагается.
Из содержания пункта 1 статьи 582 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что безвозмездность передачи имущества является признаком пожертвования, следовательно, пожертвование предполагает наличие волеизъявления жертвователя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу с намерением облагодетельствовать, а не по иному основанию. Такое намерение должно быть явно выражено лицом, совершающим пожертвование.
В связи с изложенным, специфика принятых на себя застройщиками обязательств по участию в финансировании развития инженерной и коммунальной инфраструктуры населенных пунктов посредством заключения односторонне обязывающих гражданско-правовых договоров подобных тому, который является предметом настоящего спора, заключается в том, что иски о понуждении к исполнению таких обязательств возможны лишь в том случае если цель, имея в виду которую застройщик принял на себя указанные обязательства, достигнута, то есть, строительство соответствующих объектов завершено.
В пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с разделом 7 Договора инвестор был вправе с письменного согласия истца уступить свои права и обязанности по договору третьим лицам. Уступка оформлялась договором.
Из материалов дела не следует, что стороны договора инвестирования вносили в него какие-либо изменения и дополнения в связи с изложенными выше обстоятельствами.
Поскольку доказательства того, что цель договора достигнута, в материалы дела не представлены, доказательств, подтверждающих что невозможность исполнения обязательства по Договору была вызвана виновными действиями ответчика, не представлено, суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истец, согласно условиям договора, вправе требовать от инвестора исполнения условий инвестиционного договора в части передачи в муниципальную собственность 5,3% от общей площади объекта.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как уже было указано, по договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 21 апреля 2008 года, Ахалая Д.Г. передал в собственность общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402028:86 площадью 1521 м2, предоставленный под строительство многоквартирного жилого дома в районе домов 9-11 по ул. Куйбышева в г. Сочи. Государственная регистрация права собственности покупателя на указанный земельный участок за ООО "Наш Дом-Сочи" произведена 28 апреля 2008 года (запись регистрации N 23-23-22/027/2008-300).
Администрацией города Сочи 17 июня 2008 года выдано разрешение на строительство N RU23309/516 обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" многоквартирного жилого дома с офисными помещениями по ул. Куйбышева, ул. Ульянова в Адлерском районе г. Сочи.
Таким образом, надлежащих доказательства того, что объект договора закончен строительством в материалы дела не представлено, в случае окончания строительства, доказательств принадлежности помещений Алахая Д.Г. также отсутствуют. И, кроме того, ответчик передал по договору в собственность третьему лицу земельный участок, вопрос принадлежности объекта строительства в случае окончания строительства не установлен.
При таких обстоятельствах, судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу N А32-5019/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2013 N 15АП-15093/2013 ПО ДЕЛУ N А32-5019/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2013 г. N 15АП-15093/2013
Дело N А32-5019/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: извещен, не явился;
- от ответчика: извещен, не явился;
- от третьего лица: извещено, не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу N А32-5019/2013
по иску Администрации города Сочи Краснодарского края
к ответчику - ИП Ахалая Д.Г.
при участии третьего лица ООО "Наш Дом-Сочи"
о понуждении к исполнению обязательств
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
установил:
Администрации города Сочи Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием об обязании ИП Ахалая Д.Г. передать в муниципальную собственность (в рамках исполнения условий договора инвестирования от 11 февраля 2008 года N 03.2/254) 324,4 м2, входящих в площадь многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Куйбышева, в районе дома N 9-11.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 администрации г. Сочи в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истец, согласно условиям договора, вправе требовать от инвестора исполнения условий инвестиционного договора в части передачи в муниципальную собственность 5,3% от общей площади объекта.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик являлся собственником трех земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:0105 (площадью 504 м2), 23:49:0402028:0106 (площадью 529 м2), 23:49:0402028:0107 (площадью 488 м2) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Куйбышева, в районе дома N 9-11, предназначавшихся для индивидуального жилищного строительства (л.д. 41-43).
Между администрацией города Сочи и Ахалая Д.Г. (инвестором) подписан договор инвестирования в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева Адлерского района г. Сочи от 11 февраля 2008 года N 03.3/254 (далее - Договор), в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению о взаимном сотрудничестве по реализации инвестиционного проекта в целях строительства многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева Адлерского района г. Сочи ориентировочной площадью 7848 м2.
Окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций должны были определяться утвержденной проектной документацией и согласовываться сторонами в дополнительных соглашениях к договору (п. 2.3 Договора).
По условиям п. 2.1 Договора, инвестор обязывался за счет собственных и/или привлеченных денежных средств осуществить строительство объекта в границах трех принадлежащих инвестору на праве собственности земельных участках общей площадью 1521 м2 в срок не позднее 2 квартала 2010 года при условии соблюдении процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков в установленном законом порядке.
В п. 2.4 и 2.5 Договора сторонами определено, что инвестор передает в муниципальную собственность 5,3% от общей площади объекта, а в собственность инвестора переходят оставшиеся 94,7%.
В разделе 3 Договора определено содержание работ первого, второго и третьего этапов и предусмотрено, что окончательный срок исполнения договора уточняется в дополнительном соглашении после получения правоустанавливающей, исходно-разрешительной и проектной документаций.
В соответствии с п. 4.2 Договора в обязательства истцу вменено оказание инвестору содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации г. Сочи, в том числе - обеспечения подготовки и принятия распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Обязательства инвестора включали в себя обеспечение реализации инвестиционного проекта в сроки, установленные в п. 4.2 Договора и передать в муниципальную собственность соответствующие площади.
Постановлением главы города Сочи от 24 марта 2008 года N 299 изменен вид разрешенного использования вышеперечисленных земельных участков на "многоквартирный жилой дом".
Ссылаясь на то, что до настоящего времени инвестор не исполнил обязательства по передаче в муниципальную собственность части площадей в многоквартирном жилом доме, исчисленной в размере 324.4 м2, истец обратился с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона). К субъектам инвестиционной деятельности статьи 4 Закона относит инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений, а также других лиц.
Из содержания статьей 10, 11 и 19 Закона об инвестиционной деятельности следует, что к другим лицам, участвующим и инвестиционной деятельности, могут относиться органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. В частности, статьей 19 Закона установлены следующие формы и методы регулирования инвестиционной деятельности органами местного самоуправления: создание в муниципальных образованиях благоприятных условий для инвестиционной деятельности; предоставление субъектам инвестиционной деятельности льгот по уплате местных налогов, льгот по предоставлению земельных участков и иных природных ресурсов; защита интересов инвесторов; прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности путем размещения средств местных бюджетов для финансирования инвестиционных проектов.
Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом должно соблюдаться условие о непротиворечии договора обязательным нормативным предписаниям (статья 422 Кодекса).
Согласно статье 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В данной ситуации следует учесть правовую позицию, последовательно выраженную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, от 8 февраля 2011 года N 13970/10, от 11 октября 2011 года N 5495/11, от 5 февраля 2013 года N 12444/12, содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.
В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор заключенным.
Как следует из рассматриваемого контракта данное обязательство ответчика при сопоставлении его с другими условиями контракта и смыслом договора в целом (статьи 431 Гражданского кодекса Российской федерации) существует лишь в связи с предполагаемым строительством и в целях его осуществления.
Исходя из буквального толкования условий договора инвестирования в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Куйбышева Адлерского района г. Сочи от 11 февраля 2008 года N 03.3/254, оснований считать его незаключенным у суда не имеется, однако в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства того, что стороны приступили к исполнению условий договора уже на стадии первого этапа работ, окончанием которого являлась выдача разрешения на строительство объекта.
Как следует из представленного ответчиком договора купли-продажи (купчей) земельного участка от 21 апреля 2008 года, Ахалая Д.Г. передал в собственность общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402028:86 площадью 1521 м2, предоставленный под строительство многоквартирного жилого дома в районе домов 9-11 по ул. Куйбышева в г. Сочи.
Государственная регистрация права собственности покупателя на указанный земельный участок за третьим лицом произведена 28 апреля 2008 года (запись регистрации N 23-23-22/027/2008-300).
Администрацией города Сочи 17 июня 2008 года выдано разрешение на строительство N RU23309/516 обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" многоквартирного жилого дома с офисными помещениями по ул. Куйбышева, ул. Ульянова в Адлерском районе г. Сочи.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации участие частных лиц в гражданском обороте предполагается основанным на их стремлении к получению имущественной выгоды и потому возмездность сделок, совершаемых частными лицами, предполагается.
Из содержания пункта 1 статьи 582 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что безвозмездность передачи имущества является признаком пожертвования, следовательно, пожертвование предполагает наличие волеизъявления жертвователя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу с намерением облагодетельствовать, а не по иному основанию. Такое намерение должно быть явно выражено лицом, совершающим пожертвование.
В связи с изложенным, специфика принятых на себя застройщиками обязательств по участию в финансировании развития инженерной и коммунальной инфраструктуры населенных пунктов посредством заключения односторонне обязывающих гражданско-правовых договоров подобных тому, который является предметом настоящего спора, заключается в том, что иски о понуждении к исполнению таких обязательств возможны лишь в том случае если цель, имея в виду которую застройщик принял на себя указанные обязательства, достигнута, то есть, строительство соответствующих объектов завершено.
В пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с разделом 7 Договора инвестор был вправе с письменного согласия истца уступить свои права и обязанности по договору третьим лицам. Уступка оформлялась договором.
Из материалов дела не следует, что стороны договора инвестирования вносили в него какие-либо изменения и дополнения в связи с изложенными выше обстоятельствами.
Поскольку доказательства того, что цель договора достигнута, в материалы дела не представлены, доказательств, подтверждающих что невозможность исполнения обязательства по Договору была вызвана виновными действиями ответчика, не представлено, суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истец, согласно условиям договора, вправе требовать от инвестора исполнения условий инвестиционного договора в части передачи в муниципальную собственность 5,3% от общей площади объекта.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как уже было указано, по договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 21 апреля 2008 года, Ахалая Д.Г. передал в собственность общества с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402028:86 площадью 1521 м2, предоставленный под строительство многоквартирного жилого дома в районе домов 9-11 по ул. Куйбышева в г. Сочи. Государственная регистрация права собственности покупателя на указанный земельный участок за ООО "Наш Дом-Сочи" произведена 28 апреля 2008 года (запись регистрации N 23-23-22/027/2008-300).
Администрацией города Сочи 17 июня 2008 года выдано разрешение на строительство N RU23309/516 обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом-Сочи" многоквартирного жилого дома с офисными помещениями по ул. Куйбышева, ул. Ульянова в Адлерском районе г. Сочи.
Таким образом, надлежащих доказательства того, что объект договора закончен строительством в материалы дела не представлено, в случае окончания строительства, доказательств принадлежности помещений Алахая Д.Г. также отсутствуют. И, кроме того, ответчик передал по договору в собственность третьему лицу земельный участок, вопрос принадлежности объекта строительства в случае окончания строительства не установлен.
При таких обстоятельствах, судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2013 по делу N А32-5019/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)