Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 29.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Савосиной И.В. (доверенность от 05.02.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) - Суздальцевой Н.А. (доверенность от 30.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области (после перерыва), апелляционную жалобу городской управы г. Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 08.08.2013 по делу N А23-1113/2013 (судья Акимова М.М.),
установил:
следующее.
Городская управа г. Калуги (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 ИНВЕСТ" (далее - общество) о взыскании 4 294 774 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 05.05.2009 N 385/09 в размере 3 435 792 рублей 35 копеек, неустойки за период с 01.07.2011 по 17.05.2012 в сумме 663 125 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.05.2012 по 29.01.2013 в сумме 195 856 рублей 79 копеек (т. 1, л.д. 4).
От заявленных в ходе рассмотрения дела уточненных требований (т. 1, л.д. 92-94) истец отказался (т. 1, л.д. 128 на обороте).
Решением суда от 08.08.2013 (с учетом определения об опечатке от 26.08.2013) (т. 1, л.д. 133, 141) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 1 969 847 рублей 22 копеек, в том числе задолженность по договору аренды в размере 1 635 987 рублей 60 копеек, неустойка в сумме 184 003 рублей 16 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 149 856 рублей 46 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращен с момента ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, а потому арендная плата должна уплачиваться до указанной даты. В связи с этим суд согласился с представленным обществом контррасчетом арендной платы и частично удовлетворил исковые требования. Отказывая в снижении неустойки ввиду ее несоразмерности суд указал на отсутствие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе управа просит решение отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, указывает, что договор аренды признается действующим до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до этой даты.
В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Полагает, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 не может быть применено судом, поскольку принято по делу с иными фактическими обстоятельствами. Отмечает, что с момента ввода жилых домов в эксплуатацию цель договора аренды была достигнута, и земельный участок не мог использоваться обществом по назначению. Ввиду этого считает правильным определенный судом момент прекращения договора аренды - датой ввода домов в эксплуатацию. Указывает, что при ином подходе момент прекращения договора аренды будет зависеть от действий третьих лиц, что нарушит принцип гражданских отношений о свободе воли.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель общества просил не принимать во внимание ранее направленные в суд дополнительные возражения на апелляционную жалобу о несогласии с применением двух мер ответственности за нарушение денежного обязательства (неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).
В судебном заседании 26.11.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 00 мин 28.11.2013. После перерыва судебное заседание проведено в режиме видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что решение подлежит изменению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 05.05.2009 между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 385/09 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома (т. 1, л.д. 9). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 3 037 кв. метров, состоящий из двух участков: участка N 1 площадью 1 022 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000202:70 и участка N 2 площадью 2 015 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000202:71, для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Калуга, ул. Клюквина (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Калуга, ул. Клюквина) в границах, указанных в кадастровых паспортах, на срок три года (т. 1, л.д. 13-15).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 04.06.2009 N 40-40-04038/2009-076 (т. 1, л.д. 11).
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе от 28.04.2008 N 2 об итогах проведения торгов по лоту N 2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ГСУ Калужской области "Фонд имущества Калужской области", и составляет 2 500 000 рублей. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (за первый квартал - до 01 апреля, за второй квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря).
За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Управой 23.06.2009 ответчику были выданы разрешения N 6540-р, 6539-р на строительство многоэтажных жилых домов на переданных в аренду земельных участках.
27.12.2010 и 29.12.2010 обществу выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию - жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 106 (т. 1, л.д. 39) и жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104 (т. 1, л.д. 40).
22.02.2012 между сторонами заключено соглашение N 49/12 о расторжении договора аренды N 385/09 от 05.05.2009 земельного участка (т. 1, л.д. 16), которое зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ссылаясь на то, что за период действия договора аренды у общества образовалась задолженность по арендной плате, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Определяя момент прекращения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции указал, что им должна признаваться дата ввода объектов в эксплуатацию.
Апелляционная коллегия не может согласиться с таким подходом, поскольку он противоречит правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013).
В данном пункте разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Таким образом, моментом прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является дата государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
В целях определения даты прекращения договора аренды судом апелляционной инстанции из Управления Росреестра по Калужской области истребованы сведения о дате первой регистрации на помещения во введенных в эксплуатацию жилых домах по адресам: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104 и д. 106.
Согласно поступившей в адрес суда информации первая государственная регистрация права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104 произведена 09.03.2011; на квартиру в жилом доме по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 106-05.03.2012.
Таким образом, арендная плата за земельные участки должна уплачиваться обществом до указанных дат.
Исходя из условий договора аренды, размер арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104, площадью 1022 кв. метра, за период с 01.01.2011 до 09.03.2011 составит 154 428 рублей 57 копеек (2 500 000 рублей (годовая арендная плата за земельные участки общей площадью 3 037 кв. метров): 3 037 кв. метров х 1 022 кв. метра (площадь земельного участка): 365 дней в году х 67 дней задолженности).
Кроме требования о взыскании задолженности за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 104, управой заявлено требование о применении к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В суд апелляционной инстанции истцом представлен уточненный расчет, из которого следует, что размер процентов определен в сумме 24 860 рублей 99 копеек за период просрочки с 01.07.2011 по 14.06.2013.
Апелляционная инстанция не может признать правильным данный расчет, виду того, что в суде первой инстанции управа просила взыскать проценты за период просрочки с 17.05.2012 по 29.01.2013 (т. 1, л.д. 24). Поскольку в суде апелляционной инстанции изменение размера исковых требований невозможно (в данном случае за счет увеличения периода просрочки) (пункт 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), размер ответственности следует определять за период, указанный в исковом заявлении - с 17.05.2012 по 29.01.2013.
Исходя из этого периода размер процентов за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 104, составит 8 913 рублей 25 копеек (154 428 рублей х 8, 25%: 360 дней в году х 252 дня просрочки).
Размер арендной платы за второй земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, площадью 2 015 кв. метров, за период с 01.01.2011 до 06.03.2012 (даты первой регистрации права собственности на помещение в доме) составит 1 953 286 рублей 93 копейки (2 500 000 рублей (годовая арендная плата за земельные участки общей площадью 3 037 кв. метров): 3 037 кв. метров х 2 015 кв. метра (площадь земельного участка): 365 (366) дней в году х 430 дней задолженности).
Кроме требования о взыскании задолженности за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, управой заявлено требование о применении к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде неустойки (за период действия договора аренды) и процентов за пользование чужими денежными средствами (за период после прекращения договора аренды).
Размер неустойки определен в пункте 5.2 договора и составляет 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Проверяя размер неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что он является правильным, определен за период просрочки, не превышающий указанный истцом в суде первой инстанции и срока действия договора аренды (с 01.07.2011 до 06.03.2012).
Исходя из этого, размер неустойки составит 301 470 рублей 13 копеек.
Вместе с тем судебная коллегия, учитывая заявленное ответчиком в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки (т. 1, л.д. 58), считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер неустойки снижается апелляционной коллегией до суммы, указанной в решении первой инстанции - 184 003 рубля 16 копеек. Неустойка в указанной сумме взыскана первой инстанцией без применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом она начислена на задолженность, определенную за неверный период просрочки (до момента ввода объекта в эксплуатацию).
Считая возможным применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1). При этом заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 постановления N 81).
Обосновывая несоразмерность неустойки, ответчик представил расчет, из которого видно, что возможный размер убытков, которые могли бы возникнуть у истца в связи с неисполнением денежного обязательства в 4,4 раза меньше начисленной по договору пени.
Поскольку фактический размер неустойки должен составить 301 470 рублей 13 копеек, однако обществом заявлено ходатайство о снижении неустойки и обосновано, что возможный размер убытков кредитора был бы значительно меньше ее суммы, доказательств, опровергающих это обоснование управой не представлено, суд апелляционной инстанции, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снижает сумму неустойки до 184 003 рублей 16 копеек.
Что касается требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106, апелляционный суд отмечает следующее.
Из представленного истцом в суд апелляционной инстанции уточненного расчета видно, что размер процентов определен в сумме 203 558 рублей 02 копейки за период просрочки с 06.03.2012 по 14.06.2013.
Суд апелляционной инстанции не может признать правильным данный расчет, виду того, что в суде первой инстанции управа просила взыскать проценты за период просрочки с 17.05.2012 по 29.01.2013 (т. 1, л.д. 24). Поскольку в суде апелляционной инстанции изменение размера исковых требований невозможно (в данном случае за счет увеличения периода просрочки) (пункт 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), размер ответственности следует определять за период, указанный в исковом заявлении - с 17.05.2012 по 29.01.2013.
Исходя из этого периода размер процентов за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, составит 95 790 рублей 38 копеек ((829 353 рубля 88 копеек (долг по сроку уплаты до 01.07.2011) х 8, 25%: 360 дней в году х 252 дня просрочки) + (414 676 рублей 92 копейки (долг по сроку уплаты 01.10.2011) х 8,25%: 360 дней к году х 252 дня просрочки) + (414 676 рублей 92 копейки (долг по сроку уплаты 25.12.2011) х 8,25%: 360 дней к году х 252 дня просрочки).
Таким образом, общая сумма денежных средств, подлежащих взысканию с общества, составит 2 396 427 рублей 29 копеек (154 428 рублей 57 копеек (долг по арендной плате за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 104) + 8 918 рублей 25 копеек (проценты за пользование чужими денежными средствами на арендную плату за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 104) + 1 953 286 рублей 93 копейки (долг по арендной плате за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106) + 184 003 рубля 16 копеек (неустойка на арендную плату за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106 до момента прекращения договора) + 95 790 рублей 38 копеек (проценты за пользование чужими денежными средствами на арендную плату за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106).
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 34 982 рублей 13 копеек.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взысканию не подлежит (пункт 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 08.08.2013 по делу N А23-1113/2013 изменить.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в пользу городской управы г. Калуги 2 412 370 рублей, в том числе задолженность в сумме 2 107 715 рублей 50 копеек, неустойку в сумме 184 003 рубля 16 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 120 651 рубль 37 копеек.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 35 061 рубль 85 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2013 ПО ДЕЛУ N А23-1113/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. по делу N А23-1113/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 29.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - городской управы г. Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Савосиной И.В. (доверенность от 05.02.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" (г. Калуга, ОГРН 1054003083672, ИНН 4027070556) - Суздальцевой Н.А. (доверенность от 30.04.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области (после перерыва), апелляционную жалобу городской управы г. Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 08.08.2013 по делу N А23-1113/2013 (судья Акимова М.М.),
установил:
следующее.
Городская управа г. Калуги (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное Монтажное Управление - 3 ИНВЕСТ" (далее - общество) о взыскании 4 294 774 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 05.05.2009 N 385/09 в размере 3 435 792 рублей 35 копеек, неустойки за период с 01.07.2011 по 17.05.2012 в сумме 663 125 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.05.2012 по 29.01.2013 в сумме 195 856 рублей 79 копеек (т. 1, л.д. 4).
От заявленных в ходе рассмотрения дела уточненных требований (т. 1, л.д. 92-94) истец отказался (т. 1, л.д. 128 на обороте).
Решением суда от 08.08.2013 (с учетом определения об опечатке от 26.08.2013) (т. 1, л.д. 133, 141) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 1 969 847 рублей 22 копеек, в том числе задолженность по договору аренды в размере 1 635 987 рублей 60 копеек, неустойка в сумме 184 003 рублей 16 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 149 856 рублей 46 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращен с момента ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, а потому арендная плата должна уплачиваться до указанной даты. В связи с этим суд согласился с представленным обществом контррасчетом арендной платы и частично удовлетворил исковые требования. Отказывая в снижении неустойки ввиду ее несоразмерности суд указал на отсутствие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе управа просит решение отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Оспаривая судебный акт, заявитель, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, указывает, что договор аренды признается действующим до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником помещений многоквартирного дома, а потому арендная плата должна уплачиваться до этой даты.
В отзыве общество просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Полагает, что постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 не может быть применено судом, поскольку принято по делу с иными фактическими обстоятельствами. Отмечает, что с момента ввода жилых домов в эксплуатацию цель договора аренды была достигнута, и земельный участок не мог использоваться обществом по назначению. Ввиду этого считает правильным определенный судом момент прекращения договора аренды - датой ввода домов в эксплуатацию. Указывает, что при ином подходе момент прекращения договора аренды будет зависеть от действий третьих лиц, что нарушит принцип гражданских отношений о свободе воли.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель общества просил не принимать во внимание ранее направленные в суд дополнительные возражения на апелляционную жалобу о несогласии с применением двух мер ответственности за нарушение денежного обязательства (неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).
В судебном заседании 26.11.2013, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час 00 мин 28.11.2013. После перерыва судебное заседание проведено в режиме видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Калужской области.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что решение подлежит изменению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 05.05.2009 между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 385/09 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома (т. 1, л.д. 9). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 3 037 кв. метров, состоящий из двух участков: участка N 1 площадью 1 022 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000202:70 и участка N 2 площадью 2 015 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000202:71, для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Калуга, ул. Клюквина (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Калуга, ул. Клюквина) в границах, указанных в кадастровых паспортах, на срок три года (т. 1, л.д. 13-15).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 04.06.2009 N 40-40-04038/2009-076 (т. 1, л.д. 11).
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе от 28.04.2008 N 2 об итогах проведения торгов по лоту N 2 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков специализированной организации ГСУ Калужской области "Фонд имущества Калужской области", и составляет 2 500 000 рублей. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (за первый квартал - до 01 апреля, за второй квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря).
За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Управой 23.06.2009 ответчику были выданы разрешения N 6540-р, 6539-р на строительство многоэтажных жилых домов на переданных в аренду земельных участках.
27.12.2010 и 29.12.2010 обществу выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию - жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 106 (т. 1, л.д. 39) и жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104 (т. 1, л.д. 40).
22.02.2012 между сторонами заключено соглашение N 49/12 о расторжении договора аренды N 385/09 от 05.05.2009 земельного участка (т. 1, л.д. 16), которое зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ссылаясь на то, что за период действия договора аренды у общества образовалась задолженность по арендной плате, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Определяя момент прекращения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции указал, что им должна признаваться дата ввода объектов в эксплуатацию.
Апелляционная коллегия не может согласиться с таким подходом, поскольку он противоречит правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013).
В данном пункте разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
Таким образом, моментом прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является дата государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
В целях определения даты прекращения договора аренды судом апелляционной инстанции из Управления Росреестра по Калужской области истребованы сведения о дате первой регистрации на помещения во введенных в эксплуатацию жилых домах по адресам: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104 и д. 106.
Согласно поступившей в адрес суда информации первая государственная регистрация права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104 произведена 09.03.2011; на квартиру в жилом доме по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 106-05.03.2012.
Таким образом, арендная плата за земельные участки должна уплачиваться обществом до указанных дат.
Исходя из условий договора аренды, размер арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, д. 104, площадью 1022 кв. метра, за период с 01.01.2011 до 09.03.2011 составит 154 428 рублей 57 копеек (2 500 000 рублей (годовая арендная плата за земельные участки общей площадью 3 037 кв. метров): 3 037 кв. метров х 1 022 кв. метра (площадь земельного участка): 365 дней в году х 67 дней задолженности).
Кроме требования о взыскании задолженности за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 104, управой заявлено требование о применении к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В суд апелляционной инстанции истцом представлен уточненный расчет, из которого следует, что размер процентов определен в сумме 24 860 рублей 99 копеек за период просрочки с 01.07.2011 по 14.06.2013.
Апелляционная инстанция не может признать правильным данный расчет, виду того, что в суде первой инстанции управа просила взыскать проценты за период просрочки с 17.05.2012 по 29.01.2013 (т. 1, л.д. 24). Поскольку в суде апелляционной инстанции изменение размера исковых требований невозможно (в данном случае за счет увеличения периода просрочки) (пункт 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), размер ответственности следует определять за период, указанный в исковом заявлении - с 17.05.2012 по 29.01.2013.
Исходя из этого периода размер процентов за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 104, составит 8 913 рублей 25 копеек (154 428 рублей х 8, 25%: 360 дней в году х 252 дня просрочки).
Размер арендной платы за второй земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, площадью 2 015 кв. метров, за период с 01.01.2011 до 06.03.2012 (даты первой регистрации права собственности на помещение в доме) составит 1 953 286 рублей 93 копейки (2 500 000 рублей (годовая арендная плата за земельные участки общей площадью 3 037 кв. метров): 3 037 кв. метров х 2 015 кв. метра (площадь земельного участка): 365 (366) дней в году х 430 дней задолженности).
Кроме требования о взыскании задолженности за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, управой заявлено требование о применении к обществу ответственности за нарушение денежного обязательства в виде неустойки (за период действия договора аренды) и процентов за пользование чужими денежными средствами (за период после прекращения договора аренды).
Размер неустойки определен в пункте 5.2 договора и составляет 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Проверяя размер неустойки, суд апелляционной инстанции установил, что он является правильным, определен за период просрочки, не превышающий указанный истцом в суде первой инстанции и срока действия договора аренды (с 01.07.2011 до 06.03.2012).
Исходя из этого, размер неустойки составит 301 470 рублей 13 копеек.
Вместе с тем судебная коллегия, учитывая заявленное ответчиком в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки (т. 1, л.д. 58), считает возможным применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер неустойки снижается апелляционной коллегией до суммы, указанной в решении первой инстанции - 184 003 рубля 16 копеек. Неустойка в указанной сумме взыскана первой инстанцией без применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом она начислена на задолженность, определенную за неверный период просрочки (до момента ввода объекта в эксплуатацию).
Считая возможным применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика (пункт 1). При этом заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 постановления N 81).
Обосновывая несоразмерность неустойки, ответчик представил расчет, из которого видно, что возможный размер убытков, которые могли бы возникнуть у истца в связи с неисполнением денежного обязательства в 4,4 раза меньше начисленной по договору пени.
Поскольку фактический размер неустойки должен составить 301 470 рублей 13 копеек, однако обществом заявлено ходатайство о снижении неустойки и обосновано, что возможный размер убытков кредитора был бы значительно меньше ее суммы, доказательств, опровергающих это обоснование управой не представлено, суд апелляционной инстанции, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снижает сумму неустойки до 184 003 рублей 16 копеек.
Что касается требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106, апелляционный суд отмечает следующее.
Из представленного истцом в суд апелляционной инстанции уточненного расчета видно, что размер процентов определен в сумме 203 558 рублей 02 копейки за период просрочки с 06.03.2012 по 14.06.2013.
Суд апелляционной инстанции не может признать правильным данный расчет, виду того, что в суде первой инстанции управа просила взыскать проценты за период просрочки с 17.05.2012 по 29.01.2013 (т. 1, л.д. 24). Поскольку в суде апелляционной инстанции изменение размера исковых требований невозможно (в данном случае за счет увеличения периода просрочки) (пункт 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), размер ответственности следует определять за период, указанный в исковом заявлении - с 17.05.2012 по 29.01.2013.
Исходя из этого периода размер процентов за просрочку уплаты арендной платы за земельный участок по адресу: г. Калуга, ул. Грабцевское шоссе, 106, составит 95 790 рублей 38 копеек ((829 353 рубля 88 копеек (долг по сроку уплаты до 01.07.2011) х 8, 25%: 360 дней в году х 252 дня просрочки) + (414 676 рублей 92 копейки (долг по сроку уплаты 01.10.2011) х 8,25%: 360 дней к году х 252 дня просрочки) + (414 676 рублей 92 копейки (долг по сроку уплаты 25.12.2011) х 8,25%: 360 дней к году х 252 дня просрочки).
Таким образом, общая сумма денежных средств, подлежащих взысканию с общества, составит 2 396 427 рублей 29 копеек (154 428 рублей 57 копеек (долг по арендной плате за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 104) + 8 918 рублей 25 копеек (проценты за пользование чужими денежными средствами на арендную плату за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 104) + 1 953 286 рублей 93 копейки (долг по арендной плате за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106) + 184 003 рубля 16 копеек (неустойка на арендную плату за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106 до момента прекращения договора) + 95 790 рублей 38 копеек (проценты за пользование чужими денежными средствами на арендную плату за земельный участок по ул. Грабцевское шоссе, 106).
С учетом изложенного решение суда подлежит изменению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 34 982 рублей 13 копеек.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взысканию не подлежит (пункт 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 08.08.2013 по делу N А23-1113/2013 изменить.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в пользу городской управы г. Калуги 2 412 370 рублей, в том числе задолженность в сумме 2 107 715 рублей 50 копеек, неустойку в сумме 184 003 рубля 16 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 120 651 рубль 37 копеек.
Взыскать с ООО "Строительное Монтажное Управление - 3 Инвест" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 35 061 рубль 85 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.КАСТРУБА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)