Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Суспициной Л.А., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 по делу N А76-6571/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В заседании приняли участие представители:
жилищно-строительного кооператива "Прогресс" - Токачева Н.А. (доверенность от 10.01.2013).
индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича - лично (паспорт), Пойлов В.А. (доверенность от 24.04.2013).
Жилищно-строительный кооператив "Прогресс" (далее по тексту - истец, ЖСК "Прогресс") обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шарову Ивану Борисовичу (далее по тексту - ответчик, предприниматель, ИП Шаров И.Б.) о взыскании задолженности в сумме 274 242 руб. 00 коп. за аренду нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 (резолютивная часть объявлена 08.10.2012) исковые требования удовлетворены. С ИП Шарова И.Б. в пользу ЖСК "Прогресс" взыскана сумма задолженности по арендной плате в размере 274 242 руб. 00 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Шаров (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие у истца права на сдачу в аренду подвального помещения в отсутствие согласия всех собственников на отчуждение части общего имущества, получения правоустанавливающих документов и без проведения общего собрания всех собственников помещений многоквартирного дома. Исключая возможность взыскания арендной платы полагает, что договор аренды является недействительным, поскольку арендодатель не является собственником помещения. Кроме того, предмет договора не определен, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Податель жалобы указывает также на заявление требований о взыскании задолженности за использование нежилого помещения по адресу: ул. С.Кривой, 61, хотя фактически указанное помещение предприниматель не занимал, акт приема-передачи помещения не подписывал. Отношения к помещению, расположенному по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75, указанному в договоре аренды в качестве предмета аренды, предприниматель не имеет.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича было отложено на 20 мая 2013 года, с целью урегулированию спора путем заключения мирового соглашения.
В судебном заседании 20 мая 2013 года подателем апелляционной жалобы были поддержаны изложенные в ней доводы. Представителем истца заявлены возражения по ней.
В судебном заседании предпринимателем было заявлено о фальсификации акта приема - передачи нежилого помещения от 01.06.2005 к договору N 61/2 от 01.06.2005, представленного истцом в обоснование возражений по апелляционной жалобе и приобщенного по его ходатайству судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лицо, участвующее в деле обратится в арбитражный суд с заявлением о фальсификации доказательства, предоставленного другим лицом, суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления и исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего из числа доказательств по делу.
Поскольку после разъяснения уголовно-правовых последствий заявления о фальсификации (л. д. 172) представителем ЖСК "Прогресс" заявлено об исключении акта приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2005 к договору от 01.06.2005 N 61/2 из числа доказательств по делу (л. д. 154, заявление на л.д. 171), рассмотрение дела производится без учета названного документа в качестве доказательства.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.06.2005 между ЖСК "Прогресс" (арендодатель) и ИП Шаровым (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 61/2, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75, площадью 176,7 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 11-16).
Согласно пункту 1.3 договора, на момент заключения договора данное нежилое помещение находится в состоянии непригодном для сдачи его в аренду. Условием сдачи в аренду арендатору данного помещения является реконструкция его для создания условий для хозяйственного использования данного помещения (сдачи его в аренду).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что сумма, потраченная арендатором на реконструкцию (выполнение определенного количества работ см. приложение 2) данного нежилого помещения, компенсируется арендодателем и учитывается в счет оплаты арендной платы по настоящему договору.
За пользование помещением арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере 2500 руб. в месяц, без НДС (пункт 6.1 договора).
Согласно пункту 6.2 договора, величина арендной платы по договору является фиксированной в течение первых трех лет. По истечении этого срока каждый год выполняется увеличение арендной платы на величину официально опубликованного уровня инфляции за прошедший год.
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что оплата арендной платы по договору производится путем безналичного перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя до 15 числа текущего месяца, за предыдущий месяц по подписанному сторонами акту выполненных работ и выставленному арендодателем счету-фактуре.
Согласно пункту 6.4 договора, оплата арендной платы в начале срока аренды осуществляется путем оплаты работ, указанных в приложении N 2 подрядной организации, согласно пунктам 3.1 - 3.3 настоящего договора с подписанием акта взаимозачета.
Пунктом 12.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения договора.
Согласно пункту 10.1 договор заключен сроком на 10 лет.
Договор с приложениями подписан сторонами, скреплен печатями. В качестве приложений к договору поименованы: документы о праве собственности на арендуемое помещение, соглашение о перечне работ по реконструкции, план подвала с указание части, подлежащей предоставлению в аренду, согласие жильцов на аренду помещения.
В материалах дела имеется копия с технического паспорта подвального помещения дома N 61 по ул. Сони Кривой (л. д. 76).
Кроме того, 01.02.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2005 N 61/2 (л. д. 16), согласно которому пункт 6.1 договора изложен в следующей редакции: "За пользование помещением арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере 3000 руб. в месяц без НДС".
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем признал требования истца о взыскании 274 242 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с января 2006 года по декабрь 2011 года подлежащими удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия усматривает наличие оснований для изменения принятого по делу судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Названное исключает обоснованность доводов предпринимателя о недействительности договора аренды, заявленных в контексте отсутствия обязанности по внесению арендной платы.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям анализируемого договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75 (пункт 1.2 договора).
Между тем, материалами дела подтверждается, что фактически ИП Шарову И.Б. в аренду было передано помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61. Указанное следует из заявления индивидуального предпринимателя Шарова И.Б. от 26.05.2005 о предоставлении в аренду нежилого помещения (л. д. 20), согласия жильцов дома, расположенного по адресу: ул. С.Кривой, 61 (л. д. 21-27), протоколов заседаний ЖСК "Прогресс" (л. д. 17-19, 77-79).
Вывод об исполнении договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61 позволяют сделать обстоятельства подписания в 2008 году дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2005 N 61/2. Об этом же свидетельствует направление предпринимателем в адрес истца письма от 04.08.2006 о зачете суммы расходов на реконструкцию подвала в счет арендной платы по договору аренды N 61/2 от 01.06.2005 (л. д. 155). Из содержания названного письма следует, что ИП Шаровым И.Б. разработан проект реконструкции подвала, разработана техническая документация, произведены отделочные работы и ремонт коммуникаций на общую сумму 99972 188 руб. 82 коп. Из указанной суммы 72 308 руб. зачтено истцом в счет арендной платы, что следует из расчета суммы иска (л. д. 7).
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды от 01.06.2005 N 61/2 у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передачи в аренду.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием конкретизации объекта аренды (используемого помещения).
Таким образом, предоставленное в аренду нежилое помещение было принято арендатором, использовалось им на протяжении нескольких лет, несмотря на отсутствие надлежащих доказательств оформления акта приема-передачи нежилого помещения, в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе оформление дополнительного соглашения к договору аренды в 2008 году (л. д. 16), содержание письма предпринимателя от 04.08.2006 о зачете суммы расходов на реконструкцию подвала в счет арендной платы по договору аренды от 01.06.2005 N 61/2 (л. д. 155), его пояснения о совершении действий, направленных на государственную регистрацию договора аренды, судебная коллегия считает установленным обстоятельство поступления во владение и пользование ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61.
Таким образом, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор заключен сроком на 10 лет (пункт 10.1 договора) и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом приведенных выше разъяснений, доводы апеллянта об ошибочности выводов суда первой инстанции в части квалификации правоотношений сторон основанных на договоре аренды и применении для их регулирования положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 01.06.2005 N 61/2 в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 6 договора. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с представленными истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.06.2005 N 61/2 за период с января 2006 года по декабрь 2011 года, с учетом частичной оплаты, составляет 274 242 руб. 00 коп. (л. д. 7-8).
Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции находит его необоснованным, в связи с наличием арифметической ошибки, а также необоснованности применения для расчета арендной платы (начиная с апреля 2009 года) размера ежемесячной арендной платы в сумме 6 000 рублей. Ссылка представителя истца на определение такой суммы в соответствии с протоколом заседания правления жилищно-строительного кооператива "Прогресс" N 91 от 16.03.2009 является необоснованной.
В силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды. Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), которым протокол заседания правления не является.
С учетом названного, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере подлежали удовлетворению в сумме 131 192 руб., расчет которой произведен судом апелляционной инстанции исходя из согласованного сторонами при заключении договора аренды и дополнительного соглашения размера арендной платы 2 500 руб. и 3000 рублей, соответственно.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 по делу N А76-6571/2012 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича в пользу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" задолженность по арендной плате в сумме 131 192 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича в пользу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 4058 руб. 99 коп. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2013 N 18АП-3592/2013 ПО ДЕЛУ N А76-6571/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2013 г. N 18АП-3592/2013
Дело N А76-6571/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Суспициной Л.А., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 по делу N А76-6571/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В заседании приняли участие представители:
жилищно-строительного кооператива "Прогресс" - Токачева Н.А. (доверенность от 10.01.2013).
индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича - лично (паспорт), Пойлов В.А. (доверенность от 24.04.2013).
Жилищно-строительный кооператив "Прогресс" (далее по тексту - истец, ЖСК "Прогресс") обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шарову Ивану Борисовичу (далее по тексту - ответчик, предприниматель, ИП Шаров И.Б.) о взыскании задолженности в сумме 274 242 руб. 00 коп. за аренду нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 (резолютивная часть объявлена 08.10.2012) исковые требования удовлетворены. С ИП Шарова И.Б. в пользу ЖСК "Прогресс" взыскана сумма задолженности по арендной плате в размере 274 242 руб. 00 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Шаров (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие у истца права на сдачу в аренду подвального помещения в отсутствие согласия всех собственников на отчуждение части общего имущества, получения правоустанавливающих документов и без проведения общего собрания всех собственников помещений многоквартирного дома. Исключая возможность взыскания арендной платы полагает, что договор аренды является недействительным, поскольку арендодатель не является собственником помещения. Кроме того, предмет договора не определен, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Податель жалобы указывает также на заявление требований о взыскании задолженности за использование нежилого помещения по адресу: ул. С.Кривой, 61, хотя фактически указанное помещение предприниматель не занимал, акт приема-передачи помещения не подписывал. Отношения к помещению, расположенному по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75, указанному в договоре аренды в качестве предмета аренды, предприниматель не имеет.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича было отложено на 20 мая 2013 года, с целью урегулированию спора путем заключения мирового соглашения.
В судебном заседании 20 мая 2013 года подателем апелляционной жалобы были поддержаны изложенные в ней доводы. Представителем истца заявлены возражения по ней.
В судебном заседании предпринимателем было заявлено о фальсификации акта приема - передачи нежилого помещения от 01.06.2005 к договору N 61/2 от 01.06.2005, представленного истцом в обоснование возражений по апелляционной жалобе и приобщенного по его ходатайству судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лицо, участвующее в деле обратится в арбитражный суд с заявлением о фальсификации доказательства, предоставленного другим лицом, суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления и исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего из числа доказательств по делу.
Поскольку после разъяснения уголовно-правовых последствий заявления о фальсификации (л. д. 172) представителем ЖСК "Прогресс" заявлено об исключении акта приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2005 к договору от 01.06.2005 N 61/2 из числа доказательств по делу (л. д. 154, заявление на л.д. 171), рассмотрение дела производится без учета названного документа в качестве доказательства.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.06.2005 между ЖСК "Прогресс" (арендодатель) и ИП Шаровым (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 61/2, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75, площадью 176,7 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 11-16).
Согласно пункту 1.3 договора, на момент заключения договора данное нежилое помещение находится в состоянии непригодном для сдачи его в аренду. Условием сдачи в аренду арендатору данного помещения является реконструкция его для создания условий для хозяйственного использования данного помещения (сдачи его в аренду).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что сумма, потраченная арендатором на реконструкцию (выполнение определенного количества работ см. приложение 2) данного нежилого помещения, компенсируется арендодателем и учитывается в счет оплаты арендной платы по настоящему договору.
За пользование помещением арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере 2500 руб. в месяц, без НДС (пункт 6.1 договора).
Согласно пункту 6.2 договора, величина арендной платы по договору является фиксированной в течение первых трех лет. По истечении этого срока каждый год выполняется увеличение арендной платы на величину официально опубликованного уровня инфляции за прошедший год.
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что оплата арендной платы по договору производится путем безналичного перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя до 15 числа текущего месяца, за предыдущий месяц по подписанному сторонами акту выполненных работ и выставленному арендодателем счету-фактуре.
Согласно пункту 6.4 договора, оплата арендной платы в начале срока аренды осуществляется путем оплаты работ, указанных в приложении N 2 подрядной организации, согласно пунктам 3.1 - 3.3 настоящего договора с подписанием акта взаимозачета.
Пунктом 12.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения договора.
Согласно пункту 10.1 договор заключен сроком на 10 лет.
Договор с приложениями подписан сторонами, скреплен печатями. В качестве приложений к договору поименованы: документы о праве собственности на арендуемое помещение, соглашение о перечне работ по реконструкции, план подвала с указание части, подлежащей предоставлению в аренду, согласие жильцов на аренду помещения.
В материалах дела имеется копия с технического паспорта подвального помещения дома N 61 по ул. Сони Кривой (л. д. 76).
Кроме того, 01.02.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2005 N 61/2 (л. д. 16), согласно которому пункт 6.1 договора изложен в следующей редакции: "За пользование помещением арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере 3000 руб. в месяц без НДС".
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем признал требования истца о взыскании 274 242 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с января 2006 года по декабрь 2011 года подлежащими удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия усматривает наличие оснований для изменения принятого по делу судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая доводы заявителя жалобы об отсутствии у истца права распоряжения спорным нежилым помещением, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Названное исключает обоснованность доводов предпринимателя о недействительности договора аренды, заявленных в контексте отсутствия обязанности по внесению арендной платы.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям анализируемого договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75 (пункт 1.2 договора).
Между тем, материалами дела подтверждается, что фактически ИП Шарову И.Б. в аренду было передано помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61. Указанное следует из заявления индивидуального предпринимателя Шарова И.Б. от 26.05.2005 о предоставлении в аренду нежилого помещения (л. д. 20), согласия жильцов дома, расположенного по адресу: ул. С.Кривой, 61 (л. д. 21-27), протоколов заседаний ЖСК "Прогресс" (л. д. 17-19, 77-79).
Вывод об исполнении договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61 позволяют сделать обстоятельства подписания в 2008 году дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2005 N 61/2. Об этом же свидетельствует направление предпринимателем в адрес истца письма от 04.08.2006 о зачете суммы расходов на реконструкцию подвала в счет арендной платы по договору аренды N 61/2 от 01.06.2005 (л. д. 155). Из содержания названного письма следует, что ИП Шаровым И.Б. разработан проект реконструкции подвала, разработана техническая документация, произведены отделочные работы и ремонт коммуникаций на общую сумму 99972 188 руб. 82 коп. Из указанной суммы 72 308 руб. зачтено истцом в счет арендной платы, что следует из расчета суммы иска (л. д. 7).
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды от 01.06.2005 N 61/2 у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передачи в аренду.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием конкретизации объекта аренды (используемого помещения).
Таким образом, предоставленное в аренду нежилое помещение было принято арендатором, использовалось им на протяжении нескольких лет, несмотря на отсутствие надлежащих доказательств оформления акта приема-передачи нежилого помещения, в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе оформление дополнительного соглашения к договору аренды в 2008 году (л. д. 16), содержание письма предпринимателя от 04.08.2006 о зачете суммы расходов на реконструкцию подвала в счет арендной платы по договору аренды от 01.06.2005 N 61/2 (л. д. 155), его пояснения о совершении действий, направленных на государственную регистрацию договора аренды, судебная коллегия считает установленным обстоятельство поступления во владение и пользование ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61.
Таким образом, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор заключен сроком на 10 лет (пункт 10.1 договора) и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом приведенных выше разъяснений, доводы апеллянта об ошибочности выводов суда первой инстанции в части квалификации правоотношений сторон основанных на договоре аренды и применении для их регулирования положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 01.06.2005 N 61/2 в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 6 договора. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с представленными истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.06.2005 N 61/2 за период с января 2006 года по декабрь 2011 года, с учетом частичной оплаты, составляет 274 242 руб. 00 коп. (л. д. 7-8).
Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции находит его необоснованным, в связи с наличием арифметической ошибки, а также необоснованности применения для расчета арендной платы (начиная с апреля 2009 года) размера ежемесячной арендной платы в сумме 6 000 рублей. Ссылка представителя истца на определение такой суммы в соответствии с протоколом заседания правления жилищно-строительного кооператива "Прогресс" N 91 от 16.03.2009 является необоснованной.
В силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды. Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), которым протокол заседания правления не является.
С учетом названного, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере подлежали удовлетворению в сумме 131 192 руб., расчет которой произведен судом апелляционной инстанции исходя из согласованного сторонами при заключении договора аренды и дополнительного соглашения размера арендной платы 2 500 руб. и 3000 рублей, соответственно.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит изменению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2012 по делу N А76-6571/2012 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича в пользу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" задолженность по арендной плате в сумме 131 192 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шарова Ивана Борисовича в пользу жилищно-строительного кооператива "Прогресс" в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 4058 руб. 99 коп. за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)