Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: не явился, уведомлен
- от ответчика: Бейсембаева Е.И., доверенность от 07.03.2008 г. N в реестре 376;
- от третьих лиц: Бейсембаева Е.И., доверенность от 04.12.2007 г., N в реестре 8563, доверенность от 20.11.2007 г. N в реестре 8233, доверенность от 20.11.2007 г. N в реестре 8232, доверенность от 05.03.2008 г. N в реестре 364
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ТСЖ "Суворовское"
на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 24 декабря 2007 г. по делу N А32-13753/2007-2/159
по иску ТСЖ "Суворовское"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ДОМСЕРВИС"
при участии третьих лиц Капирулина М.Я., Кияшко Ю.А., Афанасенкова В.Н., Сердюк И.Г.
о взыскании 162 080 руб. 11 коп.
принятое в составе судьи Коваленко Л.Д.
установил:
ТСЖ "Суворовское" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМСЕРВИС" о взыскании 162 080 руб. 11 коп. В обоснование иска указало, что ответчик является пользователем нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу г. Краснодар, ул. Красина, 15 общей площадью 1 606, 53 кв. м. ТСЖ "Суворовское" является объединением собственников помещений в данном доме, ежемесячно выставляет ответчику счет-извещение для внесения обязательных платежей. Ответчик не выполняет обязанность по несению бремени расходов за содержание общего имущества, сумма долга за 2006 г. и 1-е полугодие 2007 г. составила 189 580, 11 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Капирулин М.Я., Кияшко Ю.А., Афанасенков В.Н., Сердюк И.Г.
В отзыве на исковое заявление третьи лица просили оставить иск без удовлетворения, указали на то, что общая площадь нежилых помещений 913 кв. м, остальная площадь 693,53 кв. м относится к помещению, построенному по отдельному проекту, данное помещение (литер А1) не зависит от строения литер А. Услугами коменданта, сторожа, консьержки, уборщика ответчик не пользуется, поскольку существуют разные обособленные входы в помещения. Ответчик также указывает, что органы управления ТСЖ вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт только для собственников жилых помещений (л.д. 84-86).
Решением суда от 24 декабря 2007 г. в иске отказано. Суд мотивировал решение тем, что истец не представил суду доказательств того, что он является потерпевшим, а ответчик - выгодоприобретателем за счет истца. Суд также указал на отсутствие доказательств того, что ответчик является собственником имущества в жилом доме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Суворовское" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить иск. В обоснование своих доводов ссылается на статус ответчика как доверительного управляющего имущества; указывает на то, что в собственности третьих лиц находятся нежилые помещения первого этажа, в соответствии с техническим паспортом БТИ литеры А и А1 находятся по одному адресу, поставка коммунальных услуг осуществляется через единую инженерную сеть многоквартирного дома. Судом неправильно применены ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 1012 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу третьи лица просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание 19 февраля 2008 г. лица, участвующие в деле, своих представителей не направили. От ООО "ДОМСЕРВИС" поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы с целью заключения мирового соглашения с истцом по делу.
Принимая во внимание поданное ООО "ДОМСЕРВИС" ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, с целью предоставления возможности сторонам по делу урегулировать спор путем заключения мирового соглашения, суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 11 марта 2008 г.
В судебном заседании 11 марта 2008 г. представитель ответчика и третьих лиц поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, пояснил, что ответчик и третьи лица не согласны с тем вариантом мирового соглашения, которое предлагает им истец, полагает, что строение литер А1 является отдельным строением, помещения являются нежилыми, неосновательного обогащения ответчика за счет истца не произошло, в нежилых помещениях расположена клиника "Екатерининская".
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, с 16 октября 2006 г. третьи лица Капирулин М.Я., Кияшко Ю.А., Афанасенков В.Н., Сердюк И.Г. являются сособственниками нежилых помещений в жилом доме по адресу г. Краснодар, ул. Красина, 15 общей площадью 1 606, 53 кв. м, с долей каждого 1/4 - свидетельства о государственной регистрации права от 16 октября 2006 г. N 23 АБ 070029, N 23 АБ 070030, N 23 АБ 070031, N 23 АБ 070032 (л.д. 57-64).
Из свидетельств о государственной регистрации права собственности третьих лиц (учредителей управления) следует, что они являются сособственниками в отношении нежилых помещений в жилом доме, причем, как следует из свидетельств о государственной регистрации, все нежилые помещения третьих лиц, переданные в доверительное управление ответчику, общей площадью 1606,53 кв. м расположены в жилом доме по адресу г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Красина, д. 15. Представленная представителем ответчика и третьих лиц в судебном заседании справка ОАО "Воджилстрой" данного обстоятельства не опровергает. Поэтому суд апелляционной инстанции отклоняет довод третьих лиц о том, что по сути литер А1 является отдельным строением.
Нежилые помещения в жилом доме переданы третьими лицами ответчику по договору доверительного управления.
Договор доверительного управления между сособственниками и ООО "ДОМСЕРВИС" заключен 9 января 2007 г., доверительное управление зарегистрировано в ЕГРП (л.д. 30-32).
В соответствии с п. 1 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Данное имущество обособляется от иного имущества собственника (учредителя управления), на него распространяется общее правило иммунитета от требований кредиторов учредителя на срок управления, права и обязанности в результате управления возникают у доверительного управляющего.
Таким образом, в соответствии с положениями главы 53 ГК РФ при управлении переданным имуществом обязанности возникают именно у доверительного управляющего. Поэтому неверен вывод суда о невозможности взыскания с ответчика суммы за содержание общего имущество жилого дома по той причине, что ответчик не является сособственником.
В то же время, ответчик получил имущество в управление только 9 января 2007 г., поэтому не несет обязательств за содержание общего имущества жилого дома за 2006 г. Поскольку договор доверительного управления является реальной сделкой, он одновременно служит передаточным актом, подтверждает передачу имущества доверительному управляющему (п. 2 ст. 433, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Согласно п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Жилищный кодекс РФ возлагает бремя расходов на содержание общего имущества на всех собственником помещений, как жилых, так и нежилых.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Общая площадь переданного ответчику в доверительное управление помещения составляет согласно условиям договора доверительного управления и свидетельствам о государственной регистрации прав учредителей 1 606, 53 кв. м.
Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поэтому не может быть принят довод третьих лиц о том, что органы ТСЖ имеют право устанавливать платежи за содержание общего имущества только для собственников жилых помещений.
Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Из указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья.
Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 138, п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, т.е. в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В то же время, отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Кроме того, отсутствие договора в виде подписанного сторонами документа не означает в данном случае отсутствие правоотношений по оказанию возмездных услуг, поскольку ответчик пользуется услугами ТСЖ в силу расположения находящихся в его управлении нежилых помещений в многоквартирном доме. В силу общего правила возмездно-эквивалентного начала гражданского правоотношения, получившего отражение, в том числе, в п. 2 ст. 1105 ГК РФ, обязывающего лицо, пользующегося чужими услугами, оплатить их, услуги ТСЖ подлежат оплате. Оплата за потребляемые услуги должна быть определена на основании положений п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 137 ЖК РФ, а также с учетом позиции Конституционного суда РФ, выраженной в постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ТСЖ является некоммерческой организацией, не имеет источника для несения бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества в отношении всех нежилых помещений с последующим взысканием с ответчика соответствующих денежных сумм.
Согласно Постановлению Конституционного суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. N 10-П товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом (многоквартирным домом) и его эксплуатацией. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Как следует из письма ответчика в адрес истца от 27 июня 2007 г. N 35, по вопросам об оплате услуг ТСЖ между сторонами существуют разногласия (л.д. 35).
В такой ситуации размер оплаты за содержание и ремонт подлежит определению с учетом размера, установленного органом местного самоуправления.
Размер оплаты за содержание общего имущества в многоквартирном доме в г. Краснодаре установлен Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 28 мая 2007 г. N 465 "О размерах платы за содержание и ремонт жилого помещения".
Согласно данному постановлению в домах первой категории жилья установлена оплата 5,36 за содержание общего имущества и 3,43 за текущий ремонт, итого 8,79 руб. на 1 кв. м общей площади. Постановление вступило в силу с 1 июня 2007 года, опубликовано в газете "Краснодарские известия" N 83 от 01.06.2007. Отнесение дома, в котором расположены переданные в доверительное управление ответчика нежилые помещения, к домам первой категории жилья подтверждается представленными истцом техническим паспортом домовладения.
Как следует из представленных истцом смет расходов ТСЖ "Суворовское" на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества, на 2006 г. были определены размеры платежей для собственников нежилых помещений 5,30 руб. за 1 кв. м (л.д. 10, 13).
С 1 июля 2006 г. размер платежей был увеличен до 7, 10 руб. за 1 кв. м (для собственников нежилых помещений).
В феврале 2007 г. размер платежей увеличен до 13,50 руб. для собственников жилых помещений и 9,20 собственников нежилых помещений (л.д. 14).
25 марта 2007 г. на собрании членов ТСЖ "Суворовское" определена смета расходов на 2007 г., установлены на основе принятой сметы расходов размеры платежей для собственников помещения в многоквартирном доме, с дифференциацией на собственников жилых помещений (10,70 руб. в месяц за 1 кв. м) и нежилых помещений (7,10 руб. в месяц за 1 кв. м) - л.д. 12,15. Данным решением была снижены ранее установленные расходы в размере 13,50 и 9,20 соответственно.
Поскольку увеличение платежей произошло в середине 2006 г., тогда как в соответствии со ст. 137 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер обязательных платежей устанавливается на соответствующий год, установленные в феврале 2007 г. размеры платежей превышают максимальные размеры, установленные Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 28 мая 2007 г. N 465, с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции полагает верным принять для целей расчета размер оплаты 7,10 руб. в месяц за 1 кв. м, т.е. тот размер платежей, который установлен на 2007 г. на собрании членов ТСЖ "Суворовское" 25 марта 2007 г.
Что касается расходов за вывоз ТБО, данная услуга оказывается сторонней организацией, а не ТСЖ, поэтому ТСЖ необходимо доказать вывоз ТБО за ответчика и произведенную оплату в этой части. Таких доказательств суду не представлено. В определении о принятии апелляционной жалобы к производству арбитражный апелляционный суд предложил истцу дать пояснения по вопросу о наличии у ответчика имущественных выгод за его счет. Истец предоставил, в частности, письмо Администрации Западного округа города Краснодара о проверке деятельности клиники "Екатериниская" из которого следует, что у клиники заключен договор по вывозу ТБО с фирмой "Экология" (л.д. 129).
Исходя из изложенного размер подлежащих ко взысканию расходов на содержание и ремонт общего имущества за первое полугодие 2007 г. составляет 7, 10 руб. х 1606,53 кв. м х 6 = 68 438 руб.
17 июня 2007 г. ответчиком оплачена сумма 27 400 руб. (л.д. 33). 1 августа 2007 г. (после подачи иска) ответчиком оплачена сумма 11 000 руб. руб. (л.д. 34), согласно назначению платежа за июнь - июль 2007 г., получение данного платежа признает истец в апелляционной жалобе - л.д. 109. На вопрос суда, осуществлялись ли ответчиком какие-либо иные платежи за первое полугодие 2007 г., представитель ответчика и третьих лиц ответил отрицательно.
Итого за первое полугодие задолженность ответчика перед истцом за содержание и ремонт общего имущества жилого дома составляет 29 938 руб.
Поскольку помещения переданы ответчику в доверительное управление только в январе 2007 г., расходы за содержание и ремонт помещений за 2006 г. взысканию с ответчика не подлежат.
Суд первой инстанции неправильно истолковал положения главы 53 ГК РФ, не применил подлежащие применению положения п. 1, 2 ст. 39, ст. 137, п. 2 ст. 138, п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
Государственная пошлина, в том числе за подачу апелляционной жалобы, подлежит взысканию со сторон по правилам ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку частичное погашение задолженности ответчиком произведено после обращения истца с иском в арбитражный суд (11 000 руб.), расходы по государственной пошлине в этой части подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 декабря 2007 г. по делу N А32-13753/2007-2/159 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДОМСЕРВИС", г. Краснодар (ИНН 2310104370) в пользу Товарищества собственников жилья "Суворовское", г. Краснодар 31 389 руб., из которых 29 938 руб. за содержание и ремонт общих помещений жилого дома, 1 451 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.
В остальной части в иске отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2008 N 15АП-565/2008 ПО ДЕЛУ N А32-13753/2007-2/159
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2008 г. N 15АП-565/2008
Дело N А32-13753/2007-2/159
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: не явился, уведомлен
- от ответчика: Бейсембаева Е.И., доверенность от 07.03.2008 г. N в реестре 376;
- от третьих лиц: Бейсембаева Е.И., доверенность от 04.12.2007 г., N в реестре 8563, доверенность от 20.11.2007 г. N в реестре 8233, доверенность от 20.11.2007 г. N в реестре 8232, доверенность от 05.03.2008 г. N в реестре 364
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ТСЖ "Суворовское"
на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 24 декабря 2007 г. по делу N А32-13753/2007-2/159
по иску ТСЖ "Суворовское"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ДОМСЕРВИС"
при участии третьих лиц Капирулина М.Я., Кияшко Ю.А., Афанасенкова В.Н., Сердюк И.Г.
о взыскании 162 080 руб. 11 коп.
принятое в составе судьи Коваленко Л.Д.
установил:
ТСЖ "Суворовское" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМСЕРВИС" о взыскании 162 080 руб. 11 коп. В обоснование иска указало, что ответчик является пользователем нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу г. Краснодар, ул. Красина, 15 общей площадью 1 606, 53 кв. м. ТСЖ "Суворовское" является объединением собственников помещений в данном доме, ежемесячно выставляет ответчику счет-извещение для внесения обязательных платежей. Ответчик не выполняет обязанность по несению бремени расходов за содержание общего имущества, сумма долга за 2006 г. и 1-е полугодие 2007 г. составила 189 580, 11 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Капирулин М.Я., Кияшко Ю.А., Афанасенков В.Н., Сердюк И.Г.
В отзыве на исковое заявление третьи лица просили оставить иск без удовлетворения, указали на то, что общая площадь нежилых помещений 913 кв. м, остальная площадь 693,53 кв. м относится к помещению, построенному по отдельному проекту, данное помещение (литер А1) не зависит от строения литер А. Услугами коменданта, сторожа, консьержки, уборщика ответчик не пользуется, поскольку существуют разные обособленные входы в помещения. Ответчик также указывает, что органы управления ТСЖ вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт только для собственников жилых помещений (л.д. 84-86).
Решением суда от 24 декабря 2007 г. в иске отказано. Суд мотивировал решение тем, что истец не представил суду доказательств того, что он является потерпевшим, а ответчик - выгодоприобретателем за счет истца. Суд также указал на отсутствие доказательств того, что ответчик является собственником имущества в жилом доме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Суворовское" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить иск. В обоснование своих доводов ссылается на статус ответчика как доверительного управляющего имущества; указывает на то, что в собственности третьих лиц находятся нежилые помещения первого этажа, в соответствии с техническим паспортом БТИ литеры А и А1 находятся по одному адресу, поставка коммунальных услуг осуществляется через единую инженерную сеть многоквартирного дома. Судом неправильно применены ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 1012 ГК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу третьи лица просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание 19 февраля 2008 г. лица, участвующие в деле, своих представителей не направили. От ООО "ДОМСЕРВИС" поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы с целью заключения мирового соглашения с истцом по делу.
Принимая во внимание поданное ООО "ДОМСЕРВИС" ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, с целью предоставления возможности сторонам по делу урегулировать спор путем заключения мирового соглашения, суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 11 марта 2008 г.
В судебном заседании 11 марта 2008 г. представитель ответчика и третьих лиц поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, пояснил, что ответчик и третьи лица не согласны с тем вариантом мирового соглашения, которое предлагает им истец, полагает, что строение литер А1 является отдельным строением, помещения являются нежилыми, неосновательного обогащения ответчика за счет истца не произошло, в нежилых помещениях расположена клиника "Екатерининская".
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направил, просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, с 16 октября 2006 г. третьи лица Капирулин М.Я., Кияшко Ю.А., Афанасенков В.Н., Сердюк И.Г. являются сособственниками нежилых помещений в жилом доме по адресу г. Краснодар, ул. Красина, 15 общей площадью 1 606, 53 кв. м, с долей каждого 1/4 - свидетельства о государственной регистрации права от 16 октября 2006 г. N 23 АБ 070029, N 23 АБ 070030, N 23 АБ 070031, N 23 АБ 070032 (л.д. 57-64).
Из свидетельств о государственной регистрации права собственности третьих лиц (учредителей управления) следует, что они являются сособственниками в отношении нежилых помещений в жилом доме, причем, как следует из свидетельств о государственной регистрации, все нежилые помещения третьих лиц, переданные в доверительное управление ответчику, общей площадью 1606,53 кв. м расположены в жилом доме по адресу г. Краснодар, Западный округ, ул. им.Красина, д. 15. Представленная представителем ответчика и третьих лиц в судебном заседании справка ОАО "Воджилстрой" данного обстоятельства не опровергает. Поэтому суд апелляционной инстанции отклоняет довод третьих лиц о том, что по сути литер А1 является отдельным строением.
Нежилые помещения в жилом доме переданы третьими лицами ответчику по договору доверительного управления.
Договор доверительного управления между сособственниками и ООО "ДОМСЕРВИС" заключен 9 января 2007 г., доверительное управление зарегистрировано в ЕГРП (л.д. 30-32).
В соответствии с п. 1 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Данное имущество обособляется от иного имущества собственника (учредителя управления), на него распространяется общее правило иммунитета от требований кредиторов учредителя на срок управления, права и обязанности в результате управления возникают у доверительного управляющего.
Таким образом, в соответствии с положениями главы 53 ГК РФ при управлении переданным имуществом обязанности возникают именно у доверительного управляющего. Поэтому неверен вывод суда о невозможности взыскания с ответчика суммы за содержание общего имущество жилого дома по той причине, что ответчик не является сособственником.
В то же время, ответчик получил имущество в управление только 9 января 2007 г., поэтому не несет обязательств за содержание общего имущества жилого дома за 2006 г. Поскольку договор доверительного управления является реальной сделкой, он одновременно служит передаточным актом, подтверждает передачу имущества доверительному управляющему (п. 2 ст. 433, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Согласно п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Жилищный кодекс РФ возлагает бремя расходов на содержание общего имущества на всех собственником помещений, как жилых, так и нежилых.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Общая площадь переданного ответчику в доверительное управление помещения составляет согласно условиям договора доверительного управления и свидетельствам о государственной регистрации прав учредителей 1 606, 53 кв. м.
Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поэтому не может быть принят довод третьих лиц о том, что органы ТСЖ имеют право устанавливать платежи за содержание общего имущества только для собственников жилых помещений.
Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Из указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья.
Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 138, п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, т.е. в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В то же время, отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Кроме того, отсутствие договора в виде подписанного сторонами документа не означает в данном случае отсутствие правоотношений по оказанию возмездных услуг, поскольку ответчик пользуется услугами ТСЖ в силу расположения находящихся в его управлении нежилых помещений в многоквартирном доме. В силу общего правила возмездно-эквивалентного начала гражданского правоотношения, получившего отражение, в том числе, в п. 2 ст. 1105 ГК РФ, обязывающего лицо, пользующегося чужими услугами, оплатить их, услуги ТСЖ подлежат оплате. Оплата за потребляемые услуги должна быть определена на основании положений п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 137 ЖК РФ, а также с учетом позиции Конституционного суда РФ, выраженной в постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ТСЖ является некоммерческой организацией, не имеет источника для несения бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества в отношении всех нежилых помещений с последующим взысканием с ответчика соответствующих денежных сумм.
Согласно Постановлению Конституционного суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. N 10-П товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом (многоквартирным домом) и его эксплуатацией. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Как следует из письма ответчика в адрес истца от 27 июня 2007 г. N 35, по вопросам об оплате услуг ТСЖ между сторонами существуют разногласия (л.д. 35).
В такой ситуации размер оплаты за содержание и ремонт подлежит определению с учетом размера, установленного органом местного самоуправления.
Размер оплаты за содержание общего имущества в многоквартирном доме в г. Краснодаре установлен Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 28 мая 2007 г. N 465 "О размерах платы за содержание и ремонт жилого помещения".
Согласно данному постановлению в домах первой категории жилья установлена оплата 5,36 за содержание общего имущества и 3,43 за текущий ремонт, итого 8,79 руб. на 1 кв. м общей площади. Постановление вступило в силу с 1 июня 2007 года, опубликовано в газете "Краснодарские известия" N 83 от 01.06.2007. Отнесение дома, в котором расположены переданные в доверительное управление ответчика нежилые помещения, к домам первой категории жилья подтверждается представленными истцом техническим паспортом домовладения.
Как следует из представленных истцом смет расходов ТСЖ "Суворовское" на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества, на 2006 г. были определены размеры платежей для собственников нежилых помещений 5,30 руб. за 1 кв. м (л.д. 10, 13).
С 1 июля 2006 г. размер платежей был увеличен до 7, 10 руб. за 1 кв. м (для собственников нежилых помещений).
В феврале 2007 г. размер платежей увеличен до 13,50 руб. для собственников жилых помещений и 9,20 собственников нежилых помещений (л.д. 14).
25 марта 2007 г. на собрании членов ТСЖ "Суворовское" определена смета расходов на 2007 г., установлены на основе принятой сметы расходов размеры платежей для собственников помещения в многоквартирном доме, с дифференциацией на собственников жилых помещений (10,70 руб. в месяц за 1 кв. м) и нежилых помещений (7,10 руб. в месяц за 1 кв. м) - л.д. 12,15. Данным решением была снижены ранее установленные расходы в размере 13,50 и 9,20 соответственно.
Поскольку увеличение платежей произошло в середине 2006 г., тогда как в соответствии со ст. 137 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер обязательных платежей устанавливается на соответствующий год, установленные в феврале 2007 г. размеры платежей превышают максимальные размеры, установленные Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 28 мая 2007 г. N 465, с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции полагает верным принять для целей расчета размер оплаты 7,10 руб. в месяц за 1 кв. м, т.е. тот размер платежей, который установлен на 2007 г. на собрании членов ТСЖ "Суворовское" 25 марта 2007 г.
Что касается расходов за вывоз ТБО, данная услуга оказывается сторонней организацией, а не ТСЖ, поэтому ТСЖ необходимо доказать вывоз ТБО за ответчика и произведенную оплату в этой части. Таких доказательств суду не представлено. В определении о принятии апелляционной жалобы к производству арбитражный апелляционный суд предложил истцу дать пояснения по вопросу о наличии у ответчика имущественных выгод за его счет. Истец предоставил, в частности, письмо Администрации Западного округа города Краснодара о проверке деятельности клиники "Екатериниская" из которого следует, что у клиники заключен договор по вывозу ТБО с фирмой "Экология" (л.д. 129).
Исходя из изложенного размер подлежащих ко взысканию расходов на содержание и ремонт общего имущества за первое полугодие 2007 г. составляет 7, 10 руб. х 1606,53 кв. м х 6 = 68 438 руб.
17 июня 2007 г. ответчиком оплачена сумма 27 400 руб. (л.д. 33). 1 августа 2007 г. (после подачи иска) ответчиком оплачена сумма 11 000 руб. руб. (л.д. 34), согласно назначению платежа за июнь - июль 2007 г., получение данного платежа признает истец в апелляционной жалобе - л.д. 109. На вопрос суда, осуществлялись ли ответчиком какие-либо иные платежи за первое полугодие 2007 г., представитель ответчика и третьих лиц ответил отрицательно.
Итого за первое полугодие задолженность ответчика перед истцом за содержание и ремонт общего имущества жилого дома составляет 29 938 руб.
Поскольку помещения переданы ответчику в доверительное управление только в январе 2007 г., расходы за содержание и ремонт помещений за 2006 г. взысканию с ответчика не подлежат.
Суд первой инстанции неправильно истолковал положения главы 53 ГК РФ, не применил подлежащие применению положения п. 1, 2 ст. 39, ст. 137, п. 2 ст. 138, п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
Государственная пошлина, в том числе за подачу апелляционной жалобы, подлежит взысканию со сторон по правилам ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку частичное погашение задолженности ответчиком произведено после обращения истца с иском в арбитражный суд (11 000 руб.), расходы по государственной пошлине в этой части подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 декабря 2007 г. по делу N А32-13753/2007-2/159 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДОМСЕРВИС", г. Краснодар (ИНН 2310104370) в пользу Товарищества собственников жилья "Суворовское", г. Краснодар 31 389 руб., из которых 29 938 руб. за содержание и ремонт общих помещений жилого дома, 1 451 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.
В остальной части в иске отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)