Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799) (Абакумова М.И. (доверенность от 01.02.2013), ответчика (индивидуального предпринимателя Шилова Максима Валерьевича (ИНН 263205885868, ОГРНИП 304263212000250) и его представителя (Соболевой С.Г. (доверенность от 24.07.2013), в отсутствие третьего лица (закрытого акционерного общества "Строительное объединение "Аксон-Н", извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шилова Максима Валерьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2012 (судья Чурилов А.П.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-1463/2012, установил следующее.
ЗАО "Региональный Деловой Центр" (далее - управляющая компания) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Шилову М.В. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 90 544 рубля 59 копеек задолженности по уплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, а также 6711 рублей 18 копеек пеней.
В ходе судебного разбирательства управляющая компания заявила отказ от требований в части взыскания 18 648 рублей 92 копеек задолженности (т. 3, л.д. 64).
Определением от 21.02.2012 (т. 2, л.д. 74) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" (далее (общество).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2012 иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу управляющей компании взыскано 71 895 рублей 67 копеек долга и 3558 рублей 10 копеек государственной пошлины. В части взыскания 18 648 рублей 92 копеек задолженности производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа от данной части требований. С управляющей компании в пользу предпринимателя взыскано 2132 рубля 50 копеек расходов на оплату услуг представителя.
Суд установил, что на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства предприниматель является собственником помещений общей площадью 116,7 кв. м в здании делового центра по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49. Управляющая компания и предприниматель заключили договор от 27.04.2004 N 50/04-С на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации делового центра. Суд исходил из того, что собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества здания, в котором расположено принадлежащее ему помещение, пропорционально доли в праве собственности на общее имущество (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункт 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила)). За период с марта 2010 года по декабрь 2011 года ответчику выставлены счета на оплату коммунальных и иных услуг на содержание общего имущества. При проверке расчетов истца суд установил, что расчеты выполнены с учетом размера доли предпринимателя в общем имуществе здания (1,19%) и утвержденного собственниками помещений тарифа на текущий ремонт и содержание (протокол от 27.02.2010). Факт оказания услуг и объем затрат управляющей компании подтверждены документально (расчет расходов по содержанию общего имущества, смета затрат, счета на оплату, платежные поручения, справки об исполнении сметы расходов, договоры банковского счета и на техническое обслуживание). Доказательств погашения задолженности ответчик не представил, поэтому требование управляющей компании о взыскании 71 895 рублей 67 копеек долга суд признал обоснованным. Ссылку ответчика на отсутствие между сторонами договора на содержание общего имущества суд отклонил. Указанное обстоятельство не освобождает собственника помещений от участия в несении расходов на содержание общего имущества. Отклонен (как противоречащий уставным документам управляющей компании) и довод ответчика об отсутствии у истца полномочий на осуществление деятельности по управлению зданием. В удовлетворении требования о взыскании неустойки (6711 рублей 18 копеек) отказано в связи с невозможностью установления периода просрочки исполнения обязательств (непредставлением управляющей компанией доказательств вручения предпринимателю счетов на оплату расходов по текущему ремонту и содержанию общего имущества). На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в части взыскания 18 648 рублей 92 копеек долга производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа от данной части требований. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Кодекса отнесена на ответчика. Заявление предпринимателя о возмещении 25 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя удовлетворено в сумме 2132 рубля 50 копеек пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (т. 3, л.д. 147).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, решение от 23.05.2012 отменено, в удовлетворении иска управляющей компании отказано.
Апелляционный суд исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих задолженность ответчика в размере, заявленном истцом; утвержденного собранием собственников помещений перечня общего имущества здания, а также тарифа на содержание общего имущества в спорный период. Суд апелляционной инстанции не признал достоверно доказанной использованную в расчетах управляющей компании площадь мест общего пользования, а также площадь (8,27 кв. м), причитающуюся на долю ответчика (т. 4, л.д. 119).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2013 постановление от 24.01.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Кассационная инстанция поддержала выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у ответчика установленной законом обязанности по возмещению истцу расходов на содержание общего имущества здания, в котором расположено принадлежащее ему помещение, пропорционально доли в праве собственности на общее имущество. Правовые позиции, касающиеся механизма взыскания таких расходов, сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 (далее - постановление от 09.11.2010 N 4910/10). Вместе с тем, кассационный суд указал на неполное выяснение существенных для дела обстоятельств. Для проверки правильности расчета управляющей компании предложено исследовать техническую документацию на здание, отражающую сведения о его площади (в том числе площади мест общего пользования). Необходимо также проверить доводы ответчика о нахождении части мест общего пользования во владении одного из собственников. В этом случае тарифы управляющей компании и ежемесячная сумма затрат на содержание общего имущества собственников здания подлежат отнесению на фактического пользователя, а процентный размер доли иных собственников (в том числе ответчика) на возмещение затрат привлеченных сторонних организаций подлежит перерасчету (т. 6, л.д. 31).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 решение от 23.05.2012 оставлено в силе.
Апелляционный суд исходил из наличия у собственника нежилого помещения обязанности нести расходы по содержанию общего имущества здания в силу прямого указания закона, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения. Суд апелляционной инстанции установил, что протоколами от 27.02.2010 и 28.02.2011 общее собрание собственников помещений в здании утвердило тариф на оплату услуг управляющей компании (в 2010 году - 47 рублей 46 копеек, в 2011 году (38 рублей 56 копеек). Утвержденные общим собранием тарифы на содержание здания включают в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования. Указанные решения собственников помещений не оспорены, не отменены и не признаны недействительными. Следовательно, являясь собственником нежилых помещений в здании, предприниматель обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по содержанию общего имущества здания, исходя из утвержденных тарифов и размера доли в праве общей собственности. Подробные расчеты стоимости услуг управляющей компании по содержанию общего имущества здания в спорный период представлены истцом при новом рассмотрении дела. Результаты вычислений (представляющие собой арифметические операции умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев), соответствуют правовым позициям, изложенным в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10. По результатам повторного рассмотрения дела (с учетом дополнительных письменных пояснений и представленных истцом расчетов) апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о нормативной и арифметической обоснованности требований управляющей компании (т. 6, л.д. 98).
Предприниматель обжаловал решение от 23.05.2012 и апелляционное постановление от 02.09.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Ответчик указывает на то, что в нарушение положений статьи 289 Кодекса апелляционным судом не выполнены указания кассационной инстанции о необходимости полного выяснения существенных для дела обстоятельств и проверки расчета управляющей компании. При повторном рассмотрении дела апелляционным судом не истребованы дополнительные документы, обосновывающие законность начислений. Расчет долей в праве общей собственности собственников помещений административного здания, на который ссылается апелляционный суд, сведений о составе и площади общего имущества объекта не содержит. В расчете приведены общая площадь помещений, принадлежащих конкретным собственникам, и доля в праве общей собственности (в процентном отношении), при этом сумма долей не равна 100%. Формула, на основании которой исчислены доли в праве общей собственности, не раскрыта. Перечень общего имущества здания, утвержденного собранием собственников помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса, в дело не предоставлен. Ссылка суда апелляционной инстанции на постановление от 09.11.2010 N 4910/10 необоснованна, поскольку в указанном деле применялся иной нормативный акт (постановление Правительства Российской Федерации N 75). Кроме того, судебные инстанции при разрешении спора не учли, что Арбитражным судом Ставропольского края разрешен спор о признании права общей долевой собственности в отношении части помещений в здании (дело N А63-11653/2010).
Управляющая компания в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Истец указывает на то, что приводимые в жалобе обстоятельства (отсутствие в расчете сведений о составе и площади общего имущества, а также отсутствие утвержденного перечня общего имущества) имеют иной предмет и основание, поэтому не могут исследоваться в рамках настоящего дела. Данные доводы не имеют значения для разрешения спора с учетом норм Жилищного кодекса о принадлежности общего имущества собственникам помещений и обязанности собственника помещения нести расходы по его содержанию. Состав общего имущества определяется законом, поэтому незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня общим собранием собственников помещений не освобождает последних от несения расходов, необходимых на содержание имущества. Ответчик не учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 N 64). В нем указано на возможность применения к спорным отношениям (по аналогии) норм жилищного законодательства (статей 37, 39, 153, 154, 156 и 158 Жилищного кодекса). Исходя из приведенных норм, общим имуществом является здание делового центра, а не только места общего пользования (коридоры и вестибюль первого этажа здания площадью 694,9 кв. м). Расчеты истца, подготовленные при повторном рассмотрении дела, основаны на разъяснениях, изложенных в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 (представляют собой произведение суммы тарифа на площадь принадлежащего ответчику помещения), что соответствуют сложившейся арбитражной практике. При повторном рассмотрении дела истцом представлены письменные пояснения и таблица расчетов, согласно которой итоговая сумма расходов на содержание общего имущества совпадает с общей суммой таких расходов, утвержденных общим собранием собственников (ежемесячно 464 983 рубля в 2010 году исходя из утвержденного тарифа в размере 47 рублей 46 копеек).
От общества отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы, просили судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель управляющей компании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам действующего законодательства, арбитражной практике и представленным в дело доказательствам.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании заключенных с обществом договоров о долевом участии в инвестировании строительства административно-бытового здания от 01.08.2002 N 0108/2002, от 01.04.2003 N 0401/2003 от 23.09.2003 и актов об исполнении обязательств и приеме-передаче помещений от 18.06.2004 (т. 1, л.д. 14-28) предпринимателю на праве собственности принадлежат помещения N 412 (площадью 43,5 кв. м), N 413 (площадью 42,4 кв. м) и N 414 (площадью 30,84 кв. м) в здании делового центра, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2005 и 26.08.2004 внесены записи о регистрации права N 26-26-33/011/205-442, N 26-26-33/011/2005-441 и N 26-01/33-11/2004-348.
27 апреля 2004 года управляющая компания и предприниматель заключили договор N 50/04-С на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра (т. 1, л.д. 33 (35). По условиям договора управляющая компания приняла на себя обязательства по оказанию услуг, связанных с обеспечением помещений предпринимателя коммунальными ресурсами, телефонной связью, доступом в сеть "Интернет", техническими средствами защиты и охраной, техническим обслуживанием и ремонтными работами по обеспечению надежного функционирования инженерных сетей, санитарного содержания здания и окружающей территории (пункт 1).
27 февраля 2010 года внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания (вопрос N 8), а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (вопрос N 9). Результаты собрания отражены в протоколе от 27.02.2010 с приложениями (т. 1, л.д. 40-59). Из счетных листов N 7 и N 8 (приложение к протоколу) следует, что доля предпринимателя в праве общей собственности определена в размере 1,19%.
Согласно представленному в дело документу "Сметы и тарифы 2010 года на содержание здания Делового центр" (т. 2, л.д. 111) тариф на услуги управляющей компании, включающий плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, составил 47 рублей 46 копеек за 1 кв. м (464 983 рубля в общем размере). Документ также содержит сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов).
Как видно из протокола от 28.02.2011, на общем собрании собственников утверждена смета расходов, размер платы на содержание здания, расходов по обеспечению безопасности делового центра, а также расходов по управлению на 2011 год (т. 1, л.д. 36-39). В соответствии с утвержденной сметой (т. 2, л.д. 112) в 2011 году тариф на оплату услуг управляющей компании в расчете на 1 кв. м составил 38 рублей 56 копеек (377 830 рублей в общем размере).
Ссылаясь на то, что счета на оплату коммунальных и иных услуг на содержание общего имущества здания (за период с марта 2010 года по декабрь 2011 года) ответчиком не оплачены в полном объеме, управляющая компания обратилась с иском о взыскании с предпринимателя 90 544 рубля 59 копеек долга и 6711 рублей 18 копеек пеней.
В ходе судебного разбирательства управляющая компания заявила отказ от требований в части взыскания 18 648 рублей 92 копеек задолженности. Отказ принят судом, производство по делу в соответствующей части требований прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса).
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскании с ответчика 71 895 рублей 67 копеек долга, в удовлетворении требований о взыскании неустойки суд отказал. Апелляционный суд при повторном рассмотрении дела с выводами суда первой инстанции согласился.
Решение и апелляционное постановление в части прекращения производства по требованию о взыскании 18 648 рублей 92 копеек задолженности и отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки участвующими в деле лицами не обжалуются. Поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Спор возник в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по возмещению (в соответствующей части) управляющей компании расходов на содержание общего имущества здания делового центра, созданного в порядке долевого строительства.
Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие разъяснения. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации. Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункты 2, 3 и 4 постановления от 23.07.2009 N 64).
Обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества предусмотрена законом.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса). Статьей 249 Гражданского кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе (пункт 1 статьи 158). В ней закреплено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из изложенного, собственник помещения, расположенного как в многоквартирном доме, так и в офисном здании, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник нежилого помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно подпункту "а" пункта 28 Правил в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил).
Управляющая компания определяет размер расходов пропорционально размеру собственности и не выделяет их по отношению к одному из собственников помещений, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. При этом расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. Указанный правовой подход закреплен в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10.
Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что факт оказания управляющей компанией услуг по содержанию общего имущества здания делового центра в спорный период подтвержден документально. Доказательства оплаты (в полном объеме) выставленных счетов (возмещения расходов истца) предприниматель не представил.
Апелляционный суд, отказывая во взыскании расходов управляющей компании за оказание в спорный период услуг по содержанию общего имущества здания делового центра, не признал достоверными расчеты истца и пришел к выводу о недоказанности требований.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил апелляционное постановление и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав в постановлении от 03.06.2013 на наличие у ответчика обязанности по возмещению расходов истца, связанных с обслуживанием общего имущества офисного здания, а также необходимость дополнительной проверки расчетов управляющей компании (представленных истцом доказательств).
При новом рассмотрении управляющая компания представила письменные пояснения, а также таблицу расчетов, обосновывающих стоимость оказанных в спорный период услуг (т. 6, л.д. 46-58).
Оценив имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции установил, что расчет расходов произведен управляющей компанией исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2010 году - 47 рублей 46 копеек, в 2011 году (38 рублей 56 копеек) и площади принадлежащих предпринимателю помещений. Решения общего собрания собственников об утверждении указанных тарифов в установленном порядке не оспорены (не отменены). Расчеты управляющей компании соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10. С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления решения от 23.05.2012 без изменения.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод кассационной жалобы предпринимателя о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра не может быть положен основу отмены судебных актов.
Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса и пункт 2 Правил.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 - 9 Правил.
То обстоятельство, что собственники помещений офисного здания не реализовали указанное право, при наличии нормативно закрепленного (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункт 2 Правил) перечня объектов общего имущества и утвержденного в установленном порядке тарифа на услуги управляющей компании не влияет на обязанность предпринимателя по возмещению расходов истца на содержание общего имущества здания (пропорционально своей доли).
Довод жалобы о недоказанности истцом заявленных требований противоречит имеющимся в деле доказательствам, в том числе документам (расчетам) представленным управляющей компанией апелляционному суду при повторном рассмотрении дела.
Не принимается и ссылка заявителя на наличие спора (дело N А63-11653/2010) о признании права общей долевой собственности в отношении части нежилых помещений в здании. Обязанность предпринимателя (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса) и следует из разъяснений, изложенных в постановлении от 23.07.2009 N 64. Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик в спорный период не имел реальной возможности (в связи с чинением ему препятствий) пользоваться общим имуществом (местами общего пользования), либо того, что управляющей компанией оказывались услуги ненадлежащего качества. С учетом обстоятельств, установленных судебными инстанциями, у предпринимателя возникла обязанность оплатить услуги управляющей компании по содержанию общего имущества.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) оплачена заявителем при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 09.10.2013).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 по делу N А63-1463/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2013 ПО ДЕЛУ N А63-1463/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. по делу N А63-1463/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 4 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799) (Абакумова М.И. (доверенность от 01.02.2013), ответчика (индивидуального предпринимателя Шилова Максима Валерьевича (ИНН 263205885868, ОГРНИП 304263212000250) и его представителя (Соболевой С.Г. (доверенность от 24.07.2013), в отсутствие третьего лица (закрытого акционерного общества "Строительное объединение "Аксон-Н", извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шилова Максима Валерьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2012 (судья Чурилов А.П.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-1463/2012, установил следующее.
ЗАО "Региональный Деловой Центр" (далее - управляющая компания) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Шилову М.В. (далее - предприниматель) с иском о взыскании 90 544 рубля 59 копеек задолженности по уплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, а также 6711 рублей 18 копеек пеней.
В ходе судебного разбирательства управляющая компания заявила отказ от требований в части взыскания 18 648 рублей 92 копеек задолженности (т. 3, л.д. 64).
Определением от 21.02.2012 (т. 2, л.д. 74) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" (далее (общество).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2012 иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу управляющей компании взыскано 71 895 рублей 67 копеек долга и 3558 рублей 10 копеек государственной пошлины. В части взыскания 18 648 рублей 92 копеек задолженности производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа от данной части требований. С управляющей компании в пользу предпринимателя взыскано 2132 рубля 50 копеек расходов на оплату услуг представителя.
Суд установил, что на основании договоров о долевом участии в инвестировании строительства предприниматель является собственником помещений общей площадью 116,7 кв. м в здании делового центра по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49. Управляющая компания и предприниматель заключили договор от 27.04.2004 N 50/04-С на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации делового центра. Суд исходил из того, что собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества здания, в котором расположено принадлежащее ему помещение, пропорционально доли в праве собственности на общее имущество (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункт 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила)). За период с марта 2010 года по декабрь 2011 года ответчику выставлены счета на оплату коммунальных и иных услуг на содержание общего имущества. При проверке расчетов истца суд установил, что расчеты выполнены с учетом размера доли предпринимателя в общем имуществе здания (1,19%) и утвержденного собственниками помещений тарифа на текущий ремонт и содержание (протокол от 27.02.2010). Факт оказания услуг и объем затрат управляющей компании подтверждены документально (расчет расходов по содержанию общего имущества, смета затрат, счета на оплату, платежные поручения, справки об исполнении сметы расходов, договоры банковского счета и на техническое обслуживание). Доказательств погашения задолженности ответчик не представил, поэтому требование управляющей компании о взыскании 71 895 рублей 67 копеек долга суд признал обоснованным. Ссылку ответчика на отсутствие между сторонами договора на содержание общего имущества суд отклонил. Указанное обстоятельство не освобождает собственника помещений от участия в несении расходов на содержание общего имущества. Отклонен (как противоречащий уставным документам управляющей компании) и довод ответчика об отсутствии у истца полномочий на осуществление деятельности по управлению зданием. В удовлетворении требования о взыскании неустойки (6711 рублей 18 копеек) отказано в связи с невозможностью установления периода просрочки исполнения обязательств (непредставлением управляющей компанией доказательств вручения предпринимателю счетов на оплату расходов по текущему ремонту и содержанию общего имущества). На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в части взыскания 18 648 рублей 92 копеек долга производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа от данной части требований. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Кодекса отнесена на ответчика. Заявление предпринимателя о возмещении 25 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя удовлетворено в сумме 2132 рубля 50 копеек пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (т. 3, л.д. 147).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, решение от 23.05.2012 отменено, в удовлетворении иска управляющей компании отказано.
Апелляционный суд исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих задолженность ответчика в размере, заявленном истцом; утвержденного собранием собственников помещений перечня общего имущества здания, а также тарифа на содержание общего имущества в спорный период. Суд апелляционной инстанции не признал достоверно доказанной использованную в расчетах управляющей компании площадь мест общего пользования, а также площадь (8,27 кв. м), причитающуюся на долю ответчика (т. 4, л.д. 119).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2013 постановление от 24.01.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Кассационная инстанция поддержала выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у ответчика установленной законом обязанности по возмещению истцу расходов на содержание общего имущества здания, в котором расположено принадлежащее ему помещение, пропорционально доли в праве собственности на общее имущество. Правовые позиции, касающиеся механизма взыскания таких расходов, сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 (далее - постановление от 09.11.2010 N 4910/10). Вместе с тем, кассационный суд указал на неполное выяснение существенных для дела обстоятельств. Для проверки правильности расчета управляющей компании предложено исследовать техническую документацию на здание, отражающую сведения о его площади (в том числе площади мест общего пользования). Необходимо также проверить доводы ответчика о нахождении части мест общего пользования во владении одного из собственников. В этом случае тарифы управляющей компании и ежемесячная сумма затрат на содержание общего имущества собственников здания подлежат отнесению на фактического пользователя, а процентный размер доли иных собственников (в том числе ответчика) на возмещение затрат привлеченных сторонних организаций подлежит перерасчету (т. 6, л.д. 31).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 решение от 23.05.2012 оставлено в силе.
Апелляционный суд исходил из наличия у собственника нежилого помещения обязанности нести расходы по содержанию общего имущества здания в силу прямого указания закона, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения. Суд апелляционной инстанции установил, что протоколами от 27.02.2010 и 28.02.2011 общее собрание собственников помещений в здании утвердило тариф на оплату услуг управляющей компании (в 2010 году - 47 рублей 46 копеек, в 2011 году (38 рублей 56 копеек). Утвержденные общим собранием тарифы на содержание здания включают в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования. Указанные решения собственников помещений не оспорены, не отменены и не признаны недействительными. Следовательно, являясь собственником нежилых помещений в здании, предприниматель обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по содержанию общего имущества здания, исходя из утвержденных тарифов и размера доли в праве общей собственности. Подробные расчеты стоимости услуг управляющей компании по содержанию общего имущества здания в спорный период представлены истцом при новом рассмотрении дела. Результаты вычислений (представляющие собой арифметические операции умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев), соответствуют правовым позициям, изложенным в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10. По результатам повторного рассмотрения дела (с учетом дополнительных письменных пояснений и представленных истцом расчетов) апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о нормативной и арифметической обоснованности требований управляющей компании (т. 6, л.д. 98).
Предприниматель обжаловал решение от 23.05.2012 и апелляционное постановление от 02.09.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Ответчик указывает на то, что в нарушение положений статьи 289 Кодекса апелляционным судом не выполнены указания кассационной инстанции о необходимости полного выяснения существенных для дела обстоятельств и проверки расчета управляющей компании. При повторном рассмотрении дела апелляционным судом не истребованы дополнительные документы, обосновывающие законность начислений. Расчет долей в праве общей собственности собственников помещений административного здания, на который ссылается апелляционный суд, сведений о составе и площади общего имущества объекта не содержит. В расчете приведены общая площадь помещений, принадлежащих конкретным собственникам, и доля в праве общей собственности (в процентном отношении), при этом сумма долей не равна 100%. Формула, на основании которой исчислены доли в праве общей собственности, не раскрыта. Перечень общего имущества здания, утвержденного собранием собственников помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса, в дело не предоставлен. Ссылка суда апелляционной инстанции на постановление от 09.11.2010 N 4910/10 необоснованна, поскольку в указанном деле применялся иной нормативный акт (постановление Правительства Российской Федерации N 75). Кроме того, судебные инстанции при разрешении спора не учли, что Арбитражным судом Ставропольского края разрешен спор о признании права общей долевой собственности в отношении части помещений в здании (дело N А63-11653/2010).
Управляющая компания в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Истец указывает на то, что приводимые в жалобе обстоятельства (отсутствие в расчете сведений о составе и площади общего имущества, а также отсутствие утвержденного перечня общего имущества) имеют иной предмет и основание, поэтому не могут исследоваться в рамках настоящего дела. Данные доводы не имеют значения для разрешения спора с учетом норм Жилищного кодекса о принадлежности общего имущества собственникам помещений и обязанности собственника помещения нести расходы по его содержанию. Состав общего имущества определяется законом, поэтому незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня общим собранием собственников помещений не освобождает последних от несения расходов, необходимых на содержание имущества. Ответчик не учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 N 64). В нем указано на возможность применения к спорным отношениям (по аналогии) норм жилищного законодательства (статей 37, 39, 153, 154, 156 и 158 Жилищного кодекса). Исходя из приведенных норм, общим имуществом является здание делового центра, а не только места общего пользования (коридоры и вестибюль первого этажа здания площадью 694,9 кв. м). Расчеты истца, подготовленные при повторном рассмотрении дела, основаны на разъяснениях, изложенных в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 (представляют собой произведение суммы тарифа на площадь принадлежащего ответчику помещения), что соответствуют сложившейся арбитражной практике. При повторном рассмотрении дела истцом представлены письменные пояснения и таблица расчетов, согласно которой итоговая сумма расходов на содержание общего имущества совпадает с общей суммой таких расходов, утвержденных общим собранием собственников (ежемесячно 464 983 рубля в 2010 году исходя из утвержденного тарифа в размере 47 рублей 46 копеек).
От общества отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы, просили судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель управляющей компании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам действующего законодательства, арбитражной практике и представленным в дело доказательствам.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании заключенных с обществом договоров о долевом участии в инвестировании строительства административно-бытового здания от 01.08.2002 N 0108/2002, от 01.04.2003 N 0401/2003 от 23.09.2003 и актов об исполнении обязательств и приеме-передаче помещений от 18.06.2004 (т. 1, л.д. 14-28) предпринимателю на праве собственности принадлежат помещения N 412 (площадью 43,5 кв. м), N 413 (площадью 42,4 кв. м) и N 414 (площадью 30,84 кв. м) в здании делового центра, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2005 и 26.08.2004 внесены записи о регистрации права N 26-26-33/011/205-442, N 26-26-33/011/2005-441 и N 26-01/33-11/2004-348.
27 апреля 2004 года управляющая компания и предприниматель заключили договор N 50/04-С на выполнение работ и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра (т. 1, л.д. 33 (35). По условиям договора управляющая компания приняла на себя обязательства по оказанию услуг, связанных с обеспечением помещений предпринимателя коммунальными ресурсами, телефонной связью, доступом в сеть "Интернет", техническими средствами защиты и охраной, техническим обслуживанием и ремонтными работами по обеспечению надежного функционирования инженерных сетей, санитарного содержания здания и окружающей территории (пункт 1).
27 февраля 2010 года внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания (вопрос N 8), а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (вопрос N 9). Результаты собрания отражены в протоколе от 27.02.2010 с приложениями (т. 1, л.д. 40-59). Из счетных листов N 7 и N 8 (приложение к протоколу) следует, что доля предпринимателя в праве общей собственности определена в размере 1,19%.
Согласно представленному в дело документу "Сметы и тарифы 2010 года на содержание здания Делового центр" (т. 2, л.д. 111) тариф на услуги управляющей компании, включающий плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, составил 47 рублей 46 копеек за 1 кв. м (464 983 рубля в общем размере). Документ также содержит сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов).
Как видно из протокола от 28.02.2011, на общем собрании собственников утверждена смета расходов, размер платы на содержание здания, расходов по обеспечению безопасности делового центра, а также расходов по управлению на 2011 год (т. 1, л.д. 36-39). В соответствии с утвержденной сметой (т. 2, л.д. 112) в 2011 году тариф на оплату услуг управляющей компании в расчете на 1 кв. м составил 38 рублей 56 копеек (377 830 рублей в общем размере).
Ссылаясь на то, что счета на оплату коммунальных и иных услуг на содержание общего имущества здания (за период с марта 2010 года по декабрь 2011 года) ответчиком не оплачены в полном объеме, управляющая компания обратилась с иском о взыскании с предпринимателя 90 544 рубля 59 копеек долга и 6711 рублей 18 копеек пеней.
В ходе судебного разбирательства управляющая компания заявила отказ от требований в части взыскания 18 648 рублей 92 копеек задолженности. Отказ принят судом, производство по делу в соответствующей части требований прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса).
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскании с ответчика 71 895 рублей 67 копеек долга, в удовлетворении требований о взыскании неустойки суд отказал. Апелляционный суд при повторном рассмотрении дела с выводами суда первой инстанции согласился.
Решение и апелляционное постановление в части прекращения производства по требованию о взыскании 18 648 рублей 92 копеек задолженности и отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки участвующими в деле лицами не обжалуются. Поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Спор возник в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по возмещению (в соответствующей части) управляющей компании расходов на содержание общего имущества здания делового центра, созданного в порядке долевого строительства.
Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В пункте 1 постановления от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие разъяснения. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации. Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункты 2, 3 и 4 постановления от 23.07.2009 N 64).
Обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества предусмотрена законом.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса). Статьей 249 Гражданского кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе (пункт 1 статьи 158). В ней закреплено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из изложенного, собственник помещения, расположенного как в многоквартирном доме, так и в офисном здании, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник нежилого помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно подпункту "а" пункта 28 Правил в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил).
Управляющая компания определяет размер расходов пропорционально размеру собственности и не выделяет их по отношению к одному из собственников помещений, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. При этом расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. Указанный правовой подход закреплен в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10.
Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что факт оказания управляющей компанией услуг по содержанию общего имущества здания делового центра в спорный период подтвержден документально. Доказательства оплаты (в полном объеме) выставленных счетов (возмещения расходов истца) предприниматель не представил.
Апелляционный суд, отказывая во взыскании расходов управляющей компании за оказание в спорный период услуг по содержанию общего имущества здания делового центра, не признал достоверными расчеты истца и пришел к выводу о недоказанности требований.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил апелляционное постановление и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав в постановлении от 03.06.2013 на наличие у ответчика обязанности по возмещению расходов истца, связанных с обслуживанием общего имущества офисного здания, а также необходимость дополнительной проверки расчетов управляющей компании (представленных истцом доказательств).
При новом рассмотрении управляющая компания представила письменные пояснения, а также таблицу расчетов, обосновывающих стоимость оказанных в спорный период услуг (т. 6, л.д. 46-58).
Оценив имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции установил, что расчет расходов произведен управляющей компанией исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2010 году - 47 рублей 46 копеек, в 2011 году (38 рублей 56 копеек) и площади принадлежащих предпринимателю помещений. Решения общего собрания собственников об утверждении указанных тарифов в установленном порядке не оспорены (не отменены). Расчеты управляющей компании соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10. С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления решения от 23.05.2012 без изменения.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод кассационной жалобы предпринимателя о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра не может быть положен основу отмены судебных актов.
Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса и пункт 2 Правил.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 - 9 Правил.
То обстоятельство, что собственники помещений офисного здания не реализовали указанное право, при наличии нормативно закрепленного (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункт 2 Правил) перечня объектов общего имущества и утвержденного в установленном порядке тарифа на услуги управляющей компании не влияет на обязанность предпринимателя по возмещению расходов истца на содержание общего имущества здания (пропорционально своей доли).
Довод жалобы о недоказанности истцом заявленных требований противоречит имеющимся в деле доказательствам, в том числе документам (расчетам) представленным управляющей компанией апелляционному суду при повторном рассмотрении дела.
Не принимается и ссылка заявителя на наличие спора (дело N А63-11653/2010) о признании права общей долевой собственности в отношении части нежилых помещений в здании. Обязанность предпринимателя (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса) и следует из разъяснений, изложенных в постановлении от 23.07.2009 N 64. Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик в спорный период не имел реальной возможности (в связи с чинением ему препятствий) пользоваться общим имуществом (местами общего пользования), либо того, что управляющей компанией оказывались услуги ненадлежащего качества. С учетом обстоятельств, установленных судебными инстанциями, у предпринимателя возникла обязанность оплатить услуги управляющей компании по содержанию общего имущества.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) оплачена заявителем при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 09.10.2013).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2013 по делу N А63-1463/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)