Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Андриановой И.Б.,
при участии: от истца: Жабрев Е.А. (доверенность от 29.12.2012),
от ответчика: Чистяков Е.Г. (доверенность от 29.08.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
товарищества собственников жилья "Ривьера-Клуб"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2013 по делу N А32-2361/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "АртПроект"
к товариществу собственников жилья "Ривьера-Клуб"
об устранении препятствий в пользовании,
принятое в составе судьи Шепель А.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АртПроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Ривьера-Клуб" (далее - ТСЖ, товарищество) об обязании:
- - передать пять экземпляров ключей (чипов) от установленного запирающего устройства, сообщить комбинацию символов для открытия запирающего устройства без использования ключа (чипа) (сервисный код), а также реквизиты (наименование, адрес, контактный телефон) организации, обслуживающей установленное запирающее устройство;
- - не чинить истцу препятствий в использовании принадлежащих на праве собственности помещений;
- - не чинить арендаторам, клиентам и иным посетителям ООО "АртПроект" препятствий в доступе в принадлежащие истцу на праве собственности помещения;
- - о признании недействительными пунктов 2 и 6 "Правил безопасности ТСЖ", принятых общим собранием ТСЖ "Ривьера-Клуб" 05.01.2013 (протокол N 4), в части запрета на беспрепятственный вход в помещения ООО "АртПроект" через главный вход офисно-медицинского центра сотрудников, арендаторов, клиентов ООО "АртПроект", а также иных посетителей и арендаторов ООО "АртПроект";
- - обеспечить беспрепятственный проход в здание офисно-медицинского центра через главный вход в принадлежащие ООО "АртПроект" помещения (и выход из них) сотрудникам, арендаторам, клиентам ООО "АртПроект", а также иным посетителям ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект".
- об обязании восстановить возможность беспрепятственного проезда на лифтах в офисно-медицинском центре с 1-го на 3-й этаж и обратно, в том числе возможность вызова лифтов с 3-го этажа; использования лифта для подъема с улицы на 1-й этаж сотрудниками, арендаторами, клиентами ООО "АртПроект", а также иными посетителями ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект".
- взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей, расходов на проезд представителя в размере 52583 рублей 41 копейки и расходов по оплате государственной пошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 49, 131-132, 152, 157, т. 2 л.д. 138)).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилых помещений в офисно-медицинском центре на третьем этаже многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2Б в г. Сочи. Ответчиком был ограничен доступ сотрудникам и посетителям истца в офисно-медицинский центр через центральный (основной) вход путем установки запирающего устройства (с домофоном), введения пропускного режима на центральном входе в здание.
Решением суда от 03.07.2013 исковые требования частично удовлетворены, суд решил:
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" передать в ООО "АртПроект" 5 (пять) экземпляров ключей (чипов) от установленного запирающего устройства, а также сообщить комбинацию символов для открытия запирающего устройства без использования ключа (чипа) (сервисный код);
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" не чинить ООО "АртПроект" препятствий в использовании принадлежащих на праве собственности помещений;
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" не чинить арендаторам, клиентам и иным посетителям ООО "АртПроект" препятствий в доступе в принадлежащие ООО "АртПроект" на праве собственности помещения;
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" обеспечить беспрепятственный проход в здание офисно-медицинского центра через главный вход в принадлежащие ООО "АртПроект" помещения сотрудникам, арендаторам, клиентам ООО "АртПроект", а также иным посетителям ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект";
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" восстановить возможность беспрепятственного проезда на лифтах в офисно-медицинском центре с 1-го на 3-й этаж и обратно, в том числе возможность вызова лифтов с 3-го этажа, использования лифта для подъема с улицы на 1 этаж сотрудниками, арендаторами, клиентами ООО "АртПроект", а также иными посетителями ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект".
- взыскать с ТСЖ "Ривьера-Клуб" в пользу ООО "АртПроект" расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы на проезд представителя в размере 52 583 рублей 41 копейки и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд указал, что наличие препятствий в пользовании принадлежащими истцу на праве собственности нежилым помещениям подтверждено материалами дела, действия ТСЖ "Ривьера-Клуб" нарушают права ООО "АртПроект" как собственника помещений в офисно-медицинском центре и препятствуют осуществлению истцом предпринимательской и иной экономической деятельности.
Доводы ответчика о том, что в здании имеется боковой вход, судом отклонены, со ссылкой на то, что доступ в офисные помещения через боковой вход, в соответствии с проектом, является дополнительным (запасным). Указанный вход состоит из примыкающих к зданию, находящихся на улице, ступеньках; не оборудован лифтом, а потому не может считаться альтернативным основному входу в здание.
В удовлетворении требования истца о признании недействительными п. 2 и п. 6 "Правил безопасности ТСЖ", принятых общим собранием ТСЖ "Ривьера-Клуб" 05.01.2013 (протокол N 4) суд отказал, указав, что правила безопасности ТСЖ были приняты на общем собрании (протокол N 4 от 05.01.2013), решение которого не оспорено в установленном порядке.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья "Ривьера-Клуб" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что проектом были предусмотрены отдельные входы в жилую и общественную части здания, по два в каждую (лестничный и лифтовый холлы жилой части, два входа офисной части). В дальнейшем проект был изменен в неустановленном порядке, в результате чего второй эвакуационный вход в офисные помещения и предусмотренный для доступа к офисам лифт не были оборудованы, а между жилыми и офисными помещениями вместо этого установлены металлические двери. При этом выводы суда о чинении ответчиком препятствий истцу необоснованны, поскольку с левого торца здания имеется вход в офисные помещения, специально оборудованный для указанных целей. Центральный же вход предназначен только для жильцов. Истец единственный среди собственников нежилых помещений заявил о нарушении своих прав, в связи с чем ответчик усматривает злоупотребление правом со стороны истца. Отмечает, что суд не учел, что три из принадлежащих истцу помещений относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика об истребовании проектной документации у проектировщика и органов Госстройнадзора и не исследовал причины изменения проекта. Полагает дом возведенным с грубым нарушением правил пожарной безопасности в части оборудования дома эвакуационными выходами. Отмечает, что соединение жилой и нежилой частей строения является грубым нарушением строительных и санитарных норм.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Сторонами представлены дополнительные письменные пояснения.
Товариществом представлено дополнение к апелляционной жалобе, основанное на выводах заключения ООО "Сочистройпроект". Товарищество также указывает на обязательное наличие согласно СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" (Актуализированная редакция СНиП 31-03-2003) второго эвакуационного выхода, отмечая, что такой выход должен быть изолирован от жилой части. Отмечает, что до корректировки проекта на третьем этаже должны были размещаться жилые помещения, истец приобретал помещения с условием перевода их в нежилые, однако оформил свои права, не принимая во внимание имеющиеся нарушения при строительстве.
Согласно дополнительным пояснениям общества, принадлежащие ему офисные помещения в силу ст. 89 пп. 3 и 14 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и пп. 4.2.1 и 8.3.8 "Свода правил системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" должны иметь не менее 2-х эвакуационных путей (входов/выходов) с учетом представленных справок об общей численности работников и среднем количестве посетителей истца и ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза", также занимающего офисные помещения третьего этажа в спорном доме.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и дополнительных письменных пояснений сторон, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, общество является собственником нежилых помещений NN 84-96, 96а, 97-98, 98а, 99-100, 100а, 101-104, 104а-104б, 105, 105а, 106-107, 107а, 108, 108а-108в общей площадью 504,4 м, расположенных на 3-м этаже офисно-медицинского центра с жилыми помещениями по адресу: г. Сочи, ул. Чайковского, 2Б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АИ N 455604 (л.д. 94 т. 1).
Основанием возникновения права в свидетельстве указан договор участия в долевом строительстве офисно-медицинского центра с жилыми помещениями и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Управление многоквартирным домом по ул. Чайковского, 2 Б осуществляется товариществом собственников жилья "Ривьера-Клуб".
Как видно и не отрицается сторонами, дом построен при долевом участии в строительстве собственников помещений.
Согласно выкопировок из технического паспорта спорного многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2Б в г. Сочи, кадастрового паспорта с приложением плана помещений истца на третьем этаже и представленного фотоматериала дом оборудован двумя входами (выходами) - открытой лестницей с боковой части здания до третьего этажа, обеспечивающей доступ в офисные помещения и центральным входом с фасадной части здания, ведущим к лифтам и лестнице, обеспечивающим доступ к жилым помещениям и проход в коридоры к офисным помещениям, в том числе третьего этажа, где расположены помещения истца.
При этом ООО "АртПроект" является согласно представленному свидетельству собственником в том числе балкона, лестничного марша и прилифтовой площадки на 3-м этаже (комнаты N 84, 85, 87 на поэтажном плане 3-го этажа), на относимость которых к общему имуществу многоквартирного дома указывает ТСЖ.
Протоколом N 14 собрания членов правления ТСЖ "Ривьера-Клуб" от 12.12.2012 утверждены правила безопасности товарищества и вынесены на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ (л.д. 71-72 т. 1).
Протоколом N 4 общего собрания членов ТСЖ "Ривьера-Клуб" от 05.01.2013 утверждены правила безопасности товарищества (л.д. 73-82 т. 1).
Пунктами 2, 6 указанных правил, предусмотрено, что доступ в офисные помещения должен осуществляться через оборудованный для указанных целей вход в боковой части дома.
Истец ссылается на то, что ответчиком был ограничен доступ в офисно-медицинский центр через центральный (основной) вход путем установки запирающего устройства (с домофоном), введения пропускного режима на центральном входе в здание, ограничение работы лифта до третьего этажа, в силу чего сотрудникам, арендатору и посетителям, направляющимся в помещения ООО "АртПроект", приходится проходить через боковой вход, т.е. подниматься по ступенькам на 3-й этаж. При этом ООО "АртПроект" никоим образом не было уведомлено об установке запирающего устройства, также не получило экземпляры ключей (чипы) от установленного устройства и комбинацию символов для открытия запирающего устройства без использования ключа (чипа) (сервисный код).
Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения общества с настоящими требованиями в суд.
При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального права и определен предмет доказывания по спору.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как разъяснено в пункте 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", условиями удовлетворения негаторного иска являются установление законности титула истца в отношении имущества, в пользовании которым ответчик чинит препятствия, установление факта либо реальной угрозы нарушения прав истца действиями ответчика, не связанными с лишением владения.
Материалами дела подтверждена принадлежность истцу помещений третьего этажа многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2 Б в г. Сочи. Также подтверждено и не оспаривается ответчиком осуществление действий по ограничению возможности пользования истцом центральным входом в дом и лифтом путем совершения указанных в иске действий.
Вместе с тем, ответчик полагает, что введенное им ограничение не нарушает прав истца ввиду наличия иного доступа в принадлежащие ему помещения, а кроме того, обусловлено необходимостью нивелировать допущенные в ходе строительства нарушения в виде невыполнения требований об изоляции жилой части строения от нежилой.
Согласно представленному товариществом заключению о соответствии нормам и правилам эксплуатации офисных помещений 1-3 этажей многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2Б в Центральном районе г. Сочи, выполненному ООО "Сочистройпроект", указанного соответствия не выявлено, так как жилые и офисные помещения не изолированы. При этом указано, что имеющейся открытой лестницы, которая является согласно нормативным требованиям вторым эвакуационным выходом, недостаточно. Для нормальной эксплуатации жилых и офисных помещений необходимо устроить основную закрытую лестницу с обязательным изолированием жилых помещений от офисных. Использовать лестнично-лифтовый блок одновременно для эксплуатации жилой части строения и офисных помещений не разрешается строительными нормами правилами.
Из исследовательской части заключения следует, что данные выводы основаны на положениях СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" и "Свода правил системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы". Указано также, что согласно нормативам каждый этаж здания должен иметь не менее двух эвакуационных выходов.
Аналогичные сведения о необходимости не менее двух эвакуационных выходов для целей эксплуатации офисных помещений истца со ссылкой на положения "Свода правил системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" и статью 89 Федерального закона Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" представлены и обществом.
Таким образом, спора о том, что согласно действующим строительным и противопожарным нормам и правилам офисные помещения истца должны иметь не менее двух эвакуационных входов/выходов между сторонами не имеется, данное обстоятельство признается обеими сторонами.
При этом ответчик необоснованно полагает, что указанное обстоятельство является исключительно проблемой истца и, защищаясь о нарушения в виде отсутствия изоляции между жилой и нежилой частью строения, товарищество может лишить общество второго входа, оставив в пользовании общества по единственный, по сути дополнительный эвакуационный путь (вход/выход).
Как видно, дом возведен посредством участия в долевом строительстве, то есть возведение дома являлось предметом обязательственных правоотношений.
Между тем, не предъявляя претензий к застройщику в ходе строительства, приняв без замечаний собственные помещения, члены товарищества в настоящее время пытаются устранить допущенные нарушения за счет недопустимого и потенциального опасного (с точки зрения пожарной безопасности) ограничения общества как одного из сособственников. Однако такие действия товарищества не могут быть признаны ни правомерными, ни соразмерными и не являются надлежащим способом устранения нарушений, допущенных при строительстве дома.
С учетом изложенного, общество не может быть лишено возможности использования существующего центрального входа в здание, поскольку указанное противоречит требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Товариществу надлежит решать проблему несоответствия возведенного здания требованиям об изоляции жилой и нежилой частей иным, законным способом, с привлечением к решению данной проблемы всех сособственников помещений дома, включая истца, поскольку оборудование дополнительных входов/выходов (как затрагивающее общие несущие конструкции дома) в любом случае будет возможно только при наличии единогласного решения всех собственников (ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Восстановление прав одного субъекта за счет неправомерных действий, ограничивающих либо нарушающих права иного субъекта, не является допустимым с точки зрения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы об относимости помещений истца NN 84, 85 и 87 к общему имуществу многоквартирного дома не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Надлежащие способы защиты товарищества от предполагаемого им нарушения в связи с данным обстоятельством разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Доводы о том, что судом первой инстанции не исследован вопрос о законности корректировки проекта также отклоняются как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора в рамках избранного истцом способа защиты.
Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2013 по делу N А32-2361/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.10.2013 N 15АП-13523/2013 ПО ДЕЛУ N А32-2361/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. N 15АП-13523/2013
Дело N А32-2361/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Андриановой И.Б.,
при участии: от истца: Жабрев Е.А. (доверенность от 29.12.2012),
от ответчика: Чистяков Е.Г. (доверенность от 29.08.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
товарищества собственников жилья "Ривьера-Клуб"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2013 по делу N А32-2361/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "АртПроект"
к товариществу собственников жилья "Ривьера-Клуб"
об устранении препятствий в пользовании,
принятое в составе судьи Шепель А.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АртПроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Ривьера-Клуб" (далее - ТСЖ, товарищество) об обязании:
- - передать пять экземпляров ключей (чипов) от установленного запирающего устройства, сообщить комбинацию символов для открытия запирающего устройства без использования ключа (чипа) (сервисный код), а также реквизиты (наименование, адрес, контактный телефон) организации, обслуживающей установленное запирающее устройство;
- - не чинить истцу препятствий в использовании принадлежащих на праве собственности помещений;
- - не чинить арендаторам, клиентам и иным посетителям ООО "АртПроект" препятствий в доступе в принадлежащие истцу на праве собственности помещения;
- - о признании недействительными пунктов 2 и 6 "Правил безопасности ТСЖ", принятых общим собранием ТСЖ "Ривьера-Клуб" 05.01.2013 (протокол N 4), в части запрета на беспрепятственный вход в помещения ООО "АртПроект" через главный вход офисно-медицинского центра сотрудников, арендаторов, клиентов ООО "АртПроект", а также иных посетителей и арендаторов ООО "АртПроект";
- - обеспечить беспрепятственный проход в здание офисно-медицинского центра через главный вход в принадлежащие ООО "АртПроект" помещения (и выход из них) сотрудникам, арендаторам, клиентам ООО "АртПроект", а также иным посетителям ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект".
- об обязании восстановить возможность беспрепятственного проезда на лифтах в офисно-медицинском центре с 1-го на 3-й этаж и обратно, в том числе возможность вызова лифтов с 3-го этажа; использования лифта для подъема с улицы на 1-й этаж сотрудниками, арендаторами, клиентами ООО "АртПроект", а также иными посетителями ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект".
- взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей, расходов на проезд представителя в размере 52583 рублей 41 копейки и расходов по оплате государственной пошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 49, 131-132, 152, 157, т. 2 л.д. 138)).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилых помещений в офисно-медицинском центре на третьем этаже многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2Б в г. Сочи. Ответчиком был ограничен доступ сотрудникам и посетителям истца в офисно-медицинский центр через центральный (основной) вход путем установки запирающего устройства (с домофоном), введения пропускного режима на центральном входе в здание.
Решением суда от 03.07.2013 исковые требования частично удовлетворены, суд решил:
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" передать в ООО "АртПроект" 5 (пять) экземпляров ключей (чипов) от установленного запирающего устройства, а также сообщить комбинацию символов для открытия запирающего устройства без использования ключа (чипа) (сервисный код);
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" не чинить ООО "АртПроект" препятствий в использовании принадлежащих на праве собственности помещений;
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" не чинить арендаторам, клиентам и иным посетителям ООО "АртПроект" препятствий в доступе в принадлежащие ООО "АртПроект" на праве собственности помещения;
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" обеспечить беспрепятственный проход в здание офисно-медицинского центра через главный вход в принадлежащие ООО "АртПроект" помещения сотрудникам, арендаторам, клиентам ООО "АртПроект", а также иным посетителям ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект";
- - обязать ТСЖ "Ривьера-Клуб" восстановить возможность беспрепятственного проезда на лифтах в офисно-медицинском центре с 1-го на 3-й этаж и обратно, в том числе возможность вызова лифтов с 3-го этажа, использования лифта для подъема с улицы на 1 этаж сотрудниками, арендаторами, клиентами ООО "АртПроект", а также иными посетителями ООО "АртПроект" и арендаторов ООО "АртПроект".
- взыскать с ТСЖ "Ривьера-Клуб" в пользу ООО "АртПроект" расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы на проезд представителя в размере 52 583 рублей 41 копейки и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд указал, что наличие препятствий в пользовании принадлежащими истцу на праве собственности нежилым помещениям подтверждено материалами дела, действия ТСЖ "Ривьера-Клуб" нарушают права ООО "АртПроект" как собственника помещений в офисно-медицинском центре и препятствуют осуществлению истцом предпринимательской и иной экономической деятельности.
Доводы ответчика о том, что в здании имеется боковой вход, судом отклонены, со ссылкой на то, что доступ в офисные помещения через боковой вход, в соответствии с проектом, является дополнительным (запасным). Указанный вход состоит из примыкающих к зданию, находящихся на улице, ступеньках; не оборудован лифтом, а потому не может считаться альтернативным основному входу в здание.
В удовлетворении требования истца о признании недействительными п. 2 и п. 6 "Правил безопасности ТСЖ", принятых общим собранием ТСЖ "Ривьера-Клуб" 05.01.2013 (протокол N 4) суд отказал, указав, что правила безопасности ТСЖ были приняты на общем собрании (протокол N 4 от 05.01.2013), решение которого не оспорено в установленном порядке.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья "Ривьера-Клуб" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что проектом были предусмотрены отдельные входы в жилую и общественную части здания, по два в каждую (лестничный и лифтовый холлы жилой части, два входа офисной части). В дальнейшем проект был изменен в неустановленном порядке, в результате чего второй эвакуационный вход в офисные помещения и предусмотренный для доступа к офисам лифт не были оборудованы, а между жилыми и офисными помещениями вместо этого установлены металлические двери. При этом выводы суда о чинении ответчиком препятствий истцу необоснованны, поскольку с левого торца здания имеется вход в офисные помещения, специально оборудованный для указанных целей. Центральный же вход предназначен только для жильцов. Истец единственный среди собственников нежилых помещений заявил о нарушении своих прав, в связи с чем ответчик усматривает злоупотребление правом со стороны истца. Отмечает, что суд не учел, что три из принадлежащих истцу помещений относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика об истребовании проектной документации у проектировщика и органов Госстройнадзора и не исследовал причины изменения проекта. Полагает дом возведенным с грубым нарушением правил пожарной безопасности в части оборудования дома эвакуационными выходами. Отмечает, что соединение жилой и нежилой частей строения является грубым нарушением строительных и санитарных норм.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Сторонами представлены дополнительные письменные пояснения.
Товариществом представлено дополнение к апелляционной жалобе, основанное на выводах заключения ООО "Сочистройпроект". Товарищество также указывает на обязательное наличие согласно СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" (Актуализированная редакция СНиП 31-03-2003) второго эвакуационного выхода, отмечая, что такой выход должен быть изолирован от жилой части. Отмечает, что до корректировки проекта на третьем этаже должны были размещаться жилые помещения, истец приобретал помещения с условием перевода их в нежилые, однако оформил свои права, не принимая во внимание имеющиеся нарушения при строительстве.
Согласно дополнительным пояснениям общества, принадлежащие ему офисные помещения в силу ст. 89 пп. 3 и 14 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и пп. 4.2.1 и 8.3.8 "Свода правил системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" должны иметь не менее 2-х эвакуационных путей (входов/выходов) с учетом представленных справок об общей численности работников и среднем количестве посетителей истца и ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза", также занимающего офисные помещения третьего этажа в спорном доме.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и дополнительных письменных пояснений сторон, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, общество является собственником нежилых помещений NN 84-96, 96а, 97-98, 98а, 99-100, 100а, 101-104, 104а-104б, 105, 105а, 106-107, 107а, 108, 108а-108в общей площадью 504,4 м, расположенных на 3-м этаже офисно-медицинского центра с жилыми помещениями по адресу: г. Сочи, ул. Чайковского, 2Б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АИ N 455604 (л.д. 94 т. 1).
Основанием возникновения права в свидетельстве указан договор участия в долевом строительстве офисно-медицинского центра с жилыми помещениями и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Управление многоквартирным домом по ул. Чайковского, 2 Б осуществляется товариществом собственников жилья "Ривьера-Клуб".
Как видно и не отрицается сторонами, дом построен при долевом участии в строительстве собственников помещений.
Согласно выкопировок из технического паспорта спорного многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2Б в г. Сочи, кадастрового паспорта с приложением плана помещений истца на третьем этаже и представленного фотоматериала дом оборудован двумя входами (выходами) - открытой лестницей с боковой части здания до третьего этажа, обеспечивающей доступ в офисные помещения и центральным входом с фасадной части здания, ведущим к лифтам и лестнице, обеспечивающим доступ к жилым помещениям и проход в коридоры к офисным помещениям, в том числе третьего этажа, где расположены помещения истца.
При этом ООО "АртПроект" является согласно представленному свидетельству собственником в том числе балкона, лестничного марша и прилифтовой площадки на 3-м этаже (комнаты N 84, 85, 87 на поэтажном плане 3-го этажа), на относимость которых к общему имуществу многоквартирного дома указывает ТСЖ.
Протоколом N 14 собрания членов правления ТСЖ "Ривьера-Клуб" от 12.12.2012 утверждены правила безопасности товарищества и вынесены на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ (л.д. 71-72 т. 1).
Протоколом N 4 общего собрания членов ТСЖ "Ривьера-Клуб" от 05.01.2013 утверждены правила безопасности товарищества (л.д. 73-82 т. 1).
Пунктами 2, 6 указанных правил, предусмотрено, что доступ в офисные помещения должен осуществляться через оборудованный для указанных целей вход в боковой части дома.
Истец ссылается на то, что ответчиком был ограничен доступ в офисно-медицинский центр через центральный (основной) вход путем установки запирающего устройства (с домофоном), введения пропускного режима на центральном входе в здание, ограничение работы лифта до третьего этажа, в силу чего сотрудникам, арендатору и посетителям, направляющимся в помещения ООО "АртПроект", приходится проходить через боковой вход, т.е. подниматься по ступенькам на 3-й этаж. При этом ООО "АртПроект" никоим образом не было уведомлено об установке запирающего устройства, также не получило экземпляры ключей (чипы) от установленного устройства и комбинацию символов для открытия запирающего устройства без использования ключа (чипа) (сервисный код).
Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения общества с настоящими требованиями в суд.
При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального права и определен предмет доказывания по спору.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как разъяснено в пункте 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", условиями удовлетворения негаторного иска являются установление законности титула истца в отношении имущества, в пользовании которым ответчик чинит препятствия, установление факта либо реальной угрозы нарушения прав истца действиями ответчика, не связанными с лишением владения.
Материалами дела подтверждена принадлежность истцу помещений третьего этажа многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2 Б в г. Сочи. Также подтверждено и не оспаривается ответчиком осуществление действий по ограничению возможности пользования истцом центральным входом в дом и лифтом путем совершения указанных в иске действий.
Вместе с тем, ответчик полагает, что введенное им ограничение не нарушает прав истца ввиду наличия иного доступа в принадлежащие ему помещения, а кроме того, обусловлено необходимостью нивелировать допущенные в ходе строительства нарушения в виде невыполнения требований об изоляции жилой части строения от нежилой.
Согласно представленному товариществом заключению о соответствии нормам и правилам эксплуатации офисных помещений 1-3 этажей многоквартирного дома по ул. Чайковского, 2Б в Центральном районе г. Сочи, выполненному ООО "Сочистройпроект", указанного соответствия не выявлено, так как жилые и офисные помещения не изолированы. При этом указано, что имеющейся открытой лестницы, которая является согласно нормативным требованиям вторым эвакуационным выходом, недостаточно. Для нормальной эксплуатации жилых и офисных помещений необходимо устроить основную закрытую лестницу с обязательным изолированием жилых помещений от офисных. Использовать лестнично-лифтовый блок одновременно для эксплуатации жилой части строения и офисных помещений не разрешается строительными нормами правилами.
Из исследовательской части заключения следует, что данные выводы основаны на положениях СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" и "Свода правил системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы". Указано также, что согласно нормативам каждый этаж здания должен иметь не менее двух эвакуационных выходов.
Аналогичные сведения о необходимости не менее двух эвакуационных выходов для целей эксплуатации офисных помещений истца со ссылкой на положения "Свода правил системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" и статью 89 Федерального закона Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" представлены и обществом.
Таким образом, спора о том, что согласно действующим строительным и противопожарным нормам и правилам офисные помещения истца должны иметь не менее двух эвакуационных входов/выходов между сторонами не имеется, данное обстоятельство признается обеими сторонами.
При этом ответчик необоснованно полагает, что указанное обстоятельство является исключительно проблемой истца и, защищаясь о нарушения в виде отсутствия изоляции между жилой и нежилой частью строения, товарищество может лишить общество второго входа, оставив в пользовании общества по единственный, по сути дополнительный эвакуационный путь (вход/выход).
Как видно, дом возведен посредством участия в долевом строительстве, то есть возведение дома являлось предметом обязательственных правоотношений.
Между тем, не предъявляя претензий к застройщику в ходе строительства, приняв без замечаний собственные помещения, члены товарищества в настоящее время пытаются устранить допущенные нарушения за счет недопустимого и потенциального опасного (с точки зрения пожарной безопасности) ограничения общества как одного из сособственников. Однако такие действия товарищества не могут быть признаны ни правомерными, ни соразмерными и не являются надлежащим способом устранения нарушений, допущенных при строительстве дома.
С учетом изложенного, общество не может быть лишено возможности использования существующего центрального входа в здание, поскольку указанное противоречит требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Товариществу надлежит решать проблему несоответствия возведенного здания требованиям об изоляции жилой и нежилой частей иным, законным способом, с привлечением к решению данной проблемы всех сособственников помещений дома, включая истца, поскольку оборудование дополнительных входов/выходов (как затрагивающее общие несущие конструкции дома) в любом случае будет возможно только при наличии единогласного решения всех собственников (ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Восстановление прав одного субъекта за счет неправомерных действий, ограничивающих либо нарушающих права иного субъекта, не является допустимым с точки зрения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы об относимости помещений истца NN 84, 85 и 87 к общему имуществу многоквартирного дома не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. Надлежащие способы защиты товарищества от предполагаемого им нарушения в связи с данным обстоятельством разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Доводы о том, что судом первой инстанции не исследован вопрос о законности корректировки проекта также отклоняются как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора в рамках избранного истцом способа защиты.
Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2013 по делу N А32-2361/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)