Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Широкова Н.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.,
судей Рожковой Т.В., Бучневой О.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.О.В. к Д.Т.А., З.И., З.Н., П.Ю., В., Б.С., З.А., Х.В., М.А., Т.О., Д.Т.В., Д.А., Т.Т., В.Г.В., П.А.И., П.А.И., Б.В., Ф.А., Ф.Ю., Ф.В., А., К.Р.В., П.В.А., И., Р., З.В., П.В.П., С.Л., С.Т., У.О., Х.Т., Т.М., Б.М., М.Г., Л.В., Л.А.,, Б.Ю., Д.В., П.А.Ю., М.О., У.А., Х.П., Т.Н. об устранении препятствий в переводе жилого помещения в нежилое помещение по апелляционной жалобе представителя Г.О.В. Г.В. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года.
Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., объяснения представителя Г.О.В. Г.В., поддержавшего жалобу, Л.В. и ее представителя О., М.Г., Б.С., С.Т., В., Л.А., З.И., Х.В., согласившихся с решением суда, эксперта Д.Д., судебная коллегия
установила:
Г.О.В. обратилась в суд с иском к администрации г. Тамбова об обязанности перевести жилое помещение в нежилое для использования помещения в качестве парикмахерской. В обоснование исковых требований Г.О.В. указала, что с 26 сентября 2011 года она является собственником жилого помещения - квартиры N*** в многоквартирном доме N*** по ул. *** г. Тамбова. 28 ноября 2011 года в целях использования данной квартиры в качестве салона-парикмахерской, она обратилась с заявлением к главе администрации г. Тамбова о переводе названной квартиры в нежилое помещение, поскольку доступ к переводимому помещению возможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям; переводимое помещение не является частью жилого помещения, никто не использует его в качестве места постоянного проживания. Право собственности на него не обременено правами каких-либо лиц. Переводимое помещение находится на первом этаже.
В администрацию города она представила все необходимые документы в соответствии с ч. 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, в том числе протокол общего собрания собственников помещений дома N*** согласно которому из 40 собственников согласие дали 29, у 10 собственников узнать мнение не представилось возможным, так как входную дверь в квартиры никто не открыл. Собственник квартиры N*** не установлен, в ЕГРП сведения о собственнике отсутствуют.
07 декабря 2011 года она получила отказ администрации г. Тамбова о переводе квартиры N*** в нежилое помещение на том основании, что нет согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. По мнению истицы, данный отказ является незаконным и необоснованным.
В ходе судебного разбирательства истица увеличила и неоднократно уточняла исковые требования, в частности, помимо заявленных к администрации города требований, предъявила исковые требования к Д.Т.А. и другим собственникам квартир дома N*** по ул. *** г. Тамбова (всего 25 человек) и просила устранить препятствия со стороны ответчиков в переводе квартиры N*** в доме N*** по ул. *** г. Тамбова в нежилой фонд с учетом изменений, внесенных в проект, предоставленный суду 28 февраля 2013 года, выделить долю земельного участка в пользование размером 3,5 кв. м для устройства крыльца, ступеней, пандуса и часть внешней стены для крепления конструкции навеса, согласно проекту, указывая, что инициировала собрание собственников жилого дома для разрешения вопроса выделении ей земельного участка и части внешней стены в порядке предусмотренном ст. 247 ГК РФ, ч. 1 ст. 46, ст. 44 ЖК РФ, однако одобрения названного вопроса в размере 2/3 голосов собственников получить не удалось (одобрено лишь 16 голосами).
Впоследствии истица уточнила заявленные требования и просила суд устранить препятствия со стороны ответчиков в переводе жилого помещения - квартиры N*** в названном доме в нежилое помещение, заключающиеся в невозможности согласовать предоставление в ее пользование части земельного участка площадью 3,5 кв. м с обустройством входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса над устраиваемым входом.
От исковых требований к администрации города об обязанности перевести жилое помещение в нежилое для использования помещения в качестве парикмахерской (согласовать проект перепланировки квартиры) истица отказалась, отказ принят судом и определением Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года прекращено производству по данному делу в части требований Г.О.В. к администрации г. Тамбова о согласовании проекта перепланировки квартиры N*** дома N*** по ул. *** г. Тамбова для перевода в нежилой фонд.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года в удовлетворении иска Г.О.В. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Г.О.В. Г.В. просит отменить решение Ленинского районного суда г. Тамбова, ссылаясь на то, что мотивировочная часть решения суда содержит много неточностей, несоответствующих материалам дела, говорящих о том, что судом неверно установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для объективного рассмотрения дела, что позволило сделать ошибочный вывод о невозможности удовлетворения заявленных исковых требований.
В частности: в последнем абзаце на 2 странице решения содержится ссылка на список нарушаемых истцом прав собственников. Данный "список", судя по тексту решения, поддержали все присутствующие в заседании ответчики, хотя из протокола заседания от 06 марта 2013 года видно, что данная позиция является частным мнением ответчика С.Т., эта позиция полностью опровергается по списку заявленных нарушений заключением судебной экспертизы, где сказано, что переустройство квартиры N*** в салон парикмахерскую без ущерба для всего дома (учитывая его возраст и физический износ) возможно. Именно на эту фразу ссылается суд в своем решении, где звучит взаимоисключающее утверждение о том, что доводы ответчиков подтверждаются как раз этим выводом экспертизы.
В первом абзаце страницы 3 решения перечислены все ответчики по иску. Во втором абзаце указано, что в материалах дела имеются от них письменные заявления о непризнании иска. Данное утверждение не может быть принято в обоснование решения в связи с тем, что не от всех перечисленных граждан, согласно материалам дела, поступали какие-либо заявления, а в тех, которые поступили, были заявлены возражения по ранее заявленным исковым требованиям, которые на момент вынесения решения были не актуальны. Часть указанных граждан после подписания протокола общего собрания собственников от 20 декабря 2012 года не были включены в список ответчиков по делу. В частности из перечисленных лиц не являются ответчиками по делу З.Н., Д.Т.В., Б.В., П.В.П., С.Л., Х.Т., Б.М. Н., в деле содержится заявление одного из перечисленных Ю. о согласии с требованиями истца и просьбой об исключении его из списка ответчиков.
Начиная с последнего абзаца страницы 3 решения суд перечисляет недостатки проекта, выявленные экспертизой, однако практически все они были устранены внесенными в проект изменениями, в том числе от 28 февраля 2013 года, в котором имеется всего один не устраненный недостаток - превышение угла наклона пандуса для инвалидов, расстояние в 1 метр от пожарной лестницы выдержано, что видно из проекта, а схема отдельной принудительной вентиляции представлена в проекте.
Утверждение суда о непринятии собственником квартиры N*** З.И. того, что козырек навеса над входом будет частично захватывать стену его квартиры, не соответствует материалам дела, так как З.И. на заседании 06 марта 2013 года не присутствовал, а ранее этот вопрос в заседаниях не обсуждался. Кроме того вопрос об использовании части наружной стены для крепления навеса находится в компетенции общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, а не отдельного собственника.
При обсуждении вопроса о возможных недостатках проектной документации, представитель истца фактически был ограничен в праве на защиту, так как не обладал специальными знаниями в области архитектуры и строительства, ему было отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в заседании в качестве специалиста архитектора представленного проекта С.., которая ранее долгое время была руководителем проектного института и обладает достаточными специальными знаниями для дачи соответствующих пояснений по проекту.
Суд в обоснование отказа в удовлетворении исковых требований ссылается на указанное в экспертном заключении нарушение ст. 67 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", которая утратила силу на основании ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Суд, вместо рассмотрения вопроса по заявленным требованиям, а именно: об устранении препятствий со стороны ответчиков в переводе в нежилой фонд квартиры N*** дома N*** по ул. ***, заключающихся в невозможности согласования предоставления в пользование истца части земельного участка многоквартирного жилого дома с обустройством входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса, взял на себя функции, возложенные законом на администрацию муниципального образования, в чьей компетенции лежит вопрос о согласовании самого проекта перепланировки (переустройства), при том, что сама перепланировка переустройство) помещения, согласно экспертному заключению, соответствует требованиям механической и пожарной безопасности.
Кроме того, собрание собственников помещений по вопросу использования земельного участка для обустройства входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса не могло быть признано состоявшимся, по причине отсутствия кворума (участвовало 42, 62%, из них "за" - 30,59%, "против" - 12,03%), суд должен был рассмотреть заявленные истцом исковые требования в рамках п. 2 ст. 247 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ и п. 2 ст. 209 ГК РФ.
Автор жалобы считает, что истец имеет законное право на удовлетворение заявленных им требований, так как заявленные со стороны ответчиков нарушения их прав, заключающиеся в опасениях за техническое состояние жилого дома, его пожарную безопасность и сужение прохода (проезда) меньше допустимого не имеют объективного подтверждения.
В возражениях на апелляционную жалобу Л.В. просит решение Ленинского районного суда г. Тамбова оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения, приводя доводы, аналогичные возражениям на иск.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что истец, желающий перевести жилое помещение в нежилое, как собственник общего имущества многоквартирного дома, в связи с отсутствием решения общего собрания собственников имущества о пределах использования земельного участка и внешней стены дома, обратился в суд с соответствующим иском об устранении препятствий со стороны тех собственников, которые либо проголосовали против использования земельного участка для обустройства входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса либо не приняли участие в голосовании.
Возражения принимавших участие в рассмотрении дела ответчиков сводились к несогласию с устройством в их доме в соответствии с разработанным истицей проектом, в том числе с учетом его изменений, разработанных во исполнение заключения судебной экспертизы, парикмахерской в виду нарушения при перепланировке требований механической и пожарной безопасности, других норм и правил, сужения проезда меньше допустимого, присоединения части общего имущества - части земельного участка, кроме того обращается внимание на то, что в данном случае, имеет место реконструкция дома.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствует согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку квартиры, которая предполагает присоединение общего имущества - земли, и перепланировка не будет в части соответствовать стандартам РФ и требованиям механической безопасности технического регламента.
С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права - не применил закон, подлежащий применению, в связи с чем обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
При принятии нового решения и удовлетворении требований истицы, судебная коллегия основывается на следующем.
Квартира N*** в многоквартирном жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова, расположенная на *** этаже пятиэтажного дома, принадлежит на праве собственности Г.О.В.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Условия и порядок перевода принадлежащего собственнику жилого помещения в нежилое, а также основания для отказа в таком переводе установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - 24).
При этом указанные положения Жилищного кодекса РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме и влекут за собой уменьшение общего имущества (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, Г.О.В. планируется осуществить перевод принадлежащей ей квартиры в нежилое помещение для оборудования в нем парикмахерской.
Согласно проекту перепланировки данной квартиры, разработанному ООО "***", перепланировка квартиры для перевода ее в нежилое помещение заключается в устройстве отдельного входа в квартиру с бокового фасада жилого дома, закладывании входа в квартиру со стороны лестничной клетки.
Таким образом, в результате перепланировки квартиры принадлежащей Г.О.В., присоединения общего имущества многоквартирного жилого дома не требуется. Квартира истицы после перепланировки остается в тех же внешних размерах, что и до нее, уменьшения общего имущества в связи с этим не происходит.
Доводы ответчиков о том, что уменьшение общего имущества происходит в связи с оборудованием входной группы, в связи с чем занятием части земельного участка и части внешней стены, не основаны на законе, поскольку в данном случае отсутствует присоединение части общего имущества к квартире истца.
Как видно из представленного Г.О.В. проекта перепланировки, при возведении отдельного входа в перепланируемую квартиру предполагается устройство входной группы - крыльца с козырьком над ним, оборудованной монолитными ступенями и пандусом. Устройство указанного крыльца не влияет на размер общего земельного участка под жилым многоквартирным домом, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений в данном доме. Площадь общего земельного участка остается в прежних размерах, устройство входной группы не влечет его уменьшение, а лишь предполагает пользование истцом его частью площадью 1,13 кв. м (с учетом изменений проекта).
Действительно, в соответствии с заключением эксперта *** N*** от 24.09.2012 г., несколько видов работ при реализации проекта перепланировки квартиры относятся к реконструкции здания, однако это обстоятельство само по себе, с учетом того, что присоединения общего имущества к помещению Г.О.В. не происходит, а, следовательно, и уменьшения общего имущества, значения не имеет и не может являться основанием к отказу в удовлетворении требований Г.О.В.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом того, что соглашение о порядке пользования общим земельным участком и внешней стеной дома между их сособственниками не достигнуто, и доказательств того, что спорная часть земельного участка и внешней стены может использоваться для каких-либо других целей, а также того, что использование данной части участка и стены истцом нарушит права и законные интересы третьих лиц, ответчиками не представлено, судебная коллегия приходит к выводу о возможности использования данной части участка и внешней стены дома истцом для организации входной группы в оборудуемую парикмахерскую.
Отсутствие предусмотренных п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ не менее 2/3 голосов собственников общего имущества в многоквартирном доме для согласования порядка пользования общим имуществом (в частности в порядке, предлагаемом одним из собственников) не лишает последнего права в судебном порядке в соответствии со ст. 247 ГК РФ требовать такого определения порядка пользования имуществом.
Все приведенные ответчиками доводы о возможном нарушении их прав в связи с переоборудованием квартиры в парикмахерскую носят предположительный характер и какими-либо доказательствами не подтверждены.
Истцом, напротив, представлены доказательства, подтверждающие отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц в связи с указанным переоборудованием.
Так, согласно заключению строительно-технической экспертизы N*** от 24.09.2012 г., письменным разъяснениям к ней от 06.03.2013 г., устным - от 17.06.2013 г. переустройство квартиры истицы в салон-парикмахерскую без ущерба для всего дома (учитывая его возраст и физический износ) возможно с учетом внесения в проектную документацию дополнений в части необходимости предусмотреть при перепланировке помещения устройство пандуса, соблюдения расстояния от противопожарной лестницы до устраиваемого крыльца, в остальном - переустройство жилого помещения соответствует требованиям пожарной безопасности дома, безопасности жилого дома и нежилого помещения, безопасных для здоровья человека условий проживания, безопасности для пользователей дома и посетителей нежилого помещения, энергетической эффективности дома, безопасного уровня воздействия нежилого помещения на окружающую среду, т.е. стандартам РФ и требованиям механической безопасности "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384-ФЗ от 30.12.2009 г. Кроме того в заключении имеется рекомендация выполнить отдельную принудительную вентиляцию с устройством фильтрующих элементов, при том, что присоединение к общей вытяжной системе жилого здания вытяжной вентиляции общественных помещений, не имеющих вредных выбросов, допускается.
В материалы дела истцом были представлены изменения в проект перепланировки квартиры, которыми предусмотрены устройство пандуса, соблюдено расстояние от пожарной лестницы до входной группы в 1 метр.
В ходе судебных заседаний как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции эксперт Д., проводивший вышеуказанную строительно-техническую экспертизу, указал на недоработки проекта с учетом внесенных изменений: пандус, представленный в проекте имеет только один поручень и завышенный угол наклона, козырек над входной группой отступает от пожарной лестницы, в отличие от входной группы, лишь на 85 см, но не 1 м, раздел проекта, предусматривающий проектное решение оборудования нежилого помещения принудительной вентиляцией, не представлен.
По мнению судебной коллегии, при том, что эксперт пояснил о наличии непредставляющей никакой сложности возможности внесения уточнений в проект, касающихся соответствующего нормативным требованиям размещения пандуса и козырька, наличии технической возможности реализации проекта с учетом всех изменений, отсутствия сведений о нарушении данными недоработками проекта субъективных прав ответчиков, а также с учетом рекомендательного характера предложения оборудования квартиры принудительной вентиляцией, а согласно экспертному заключению *** "***" N*** от 13.06.2013 г. проект перепланировки квартиры Г.О.В. признан соответствующим СанПиН 2.1.2.2631-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги", новой редакции СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" в части архитектурно-планировочных решений, вентиляции, шумозащиты, оставшиеся недоработки проекта перепланировки квартиры не могут служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца.
Довод ответчиков о сужении проезда во двор меньше допустимого предполагаемой к возведению входной группой опровергается заключением строительно-технической экспертизы N*** от 24.09.2012 г., в ходе которой исследовался земельный участок многоквартирного дома N*** по ул. *** г. Тамбова, план его границ, и заключение которой (вопрос и ответ N 8, 9) гласит, что ширина проезда до устройства крыльца уже не соответствует требованиям технического регламента о пожарной безопасности (въезд во двор ограничен конструкциями кирпичных столбов ширина между которыми составляет 3м), проезд обозначен на плане границ земельного участка сервитутом, в случае устройства крыльца нормативная ширина проезжей части не изменится, крыльцо не будет пересекать установленный сервитут (т. 1 л.д. 163, т. 2 л.д. 70-71).
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об устранении препятствий в переводе истцом жилого помещения принадлежащей ему квартиры в нежилое, поскольку Г.О.В., как собственник квартиры наделена правом на осуществление перевода данной квартиры в нежилое помещение при условии соблюдения установленных законом требований и отсутствии нарушений прав третьих лиц. Все предусмотренные законодательством условия, необходимые для осуществления перевода жилого помещения в нежилое, истцом соблюдены, доказательств того, что в связи с перепланировкой квартиры и ее переводом в нежилое помещение нарушаются права и законные интересы третьих лиц, в материалах дела не имеется. Действия ответчиков препятствуют реализации права истца на перевод принадлежащей ей квартиры в нежилое и ее дальнейшее использование в этом качестве, в связи с чем в силу ст. 304 ГК РФ указанные препятствия подлежат устранению в судебном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года отменить и принять по делу новое решение.
Устранить препятствия Г.О.В. в согласовании перепланировки квартиры N*** в доме N*** по ул. *** г. Тамбова с устройством входной группы для перевода этой квартиры в нежилое помещение под парикмахерскую.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1522/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. по делу N 33-1522/2013
Судья: Широкова Н.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Белоусовой В.Б.,
судей Рожковой Т.В., Бучневой О.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.О.В. к Д.Т.А., З.И., З.Н., П.Ю., В., Б.С., З.А., Х.В., М.А., Т.О., Д.Т.В., Д.А., Т.Т., В.Г.В., П.А.И., П.А.И., Б.В., Ф.А., Ф.Ю., Ф.В., А., К.Р.В., П.В.А., И., Р., З.В., П.В.П., С.Л., С.Т., У.О., Х.Т., Т.М., Б.М., М.Г., Л.В., Л.А.,, Б.Ю., Д.В., П.А.Ю., М.О., У.А., Х.П., Т.Н. об устранении препятствий в переводе жилого помещения в нежилое помещение по апелляционной жалобе представителя Г.О.В. Г.В. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года.
Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., объяснения представителя Г.О.В. Г.В., поддержавшего жалобу, Л.В. и ее представителя О., М.Г., Б.С., С.Т., В., Л.А., З.И., Х.В., согласившихся с решением суда, эксперта Д.Д., судебная коллегия
установила:
Г.О.В. обратилась в суд с иском к администрации г. Тамбова об обязанности перевести жилое помещение в нежилое для использования помещения в качестве парикмахерской. В обоснование исковых требований Г.О.В. указала, что с 26 сентября 2011 года она является собственником жилого помещения - квартиры N*** в многоквартирном доме N*** по ул. *** г. Тамбова. 28 ноября 2011 года в целях использования данной квартиры в качестве салона-парикмахерской, она обратилась с заявлением к главе администрации г. Тамбова о переводе названной квартиры в нежилое помещение, поскольку доступ к переводимому помещению возможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям; переводимое помещение не является частью жилого помещения, никто не использует его в качестве места постоянного проживания. Право собственности на него не обременено правами каких-либо лиц. Переводимое помещение находится на первом этаже.
В администрацию города она представила все необходимые документы в соответствии с ч. 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, в том числе протокол общего собрания собственников помещений дома N*** согласно которому из 40 собственников согласие дали 29, у 10 собственников узнать мнение не представилось возможным, так как входную дверь в квартиры никто не открыл. Собственник квартиры N*** не установлен, в ЕГРП сведения о собственнике отсутствуют.
07 декабря 2011 года она получила отказ администрации г. Тамбова о переводе квартиры N*** в нежилое помещение на том основании, что нет согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. По мнению истицы, данный отказ является незаконным и необоснованным.
В ходе судебного разбирательства истица увеличила и неоднократно уточняла исковые требования, в частности, помимо заявленных к администрации города требований, предъявила исковые требования к Д.Т.А. и другим собственникам квартир дома N*** по ул. *** г. Тамбова (всего 25 человек) и просила устранить препятствия со стороны ответчиков в переводе квартиры N*** в доме N*** по ул. *** г. Тамбова в нежилой фонд с учетом изменений, внесенных в проект, предоставленный суду 28 февраля 2013 года, выделить долю земельного участка в пользование размером 3,5 кв. м для устройства крыльца, ступеней, пандуса и часть внешней стены для крепления конструкции навеса, согласно проекту, указывая, что инициировала собрание собственников жилого дома для разрешения вопроса выделении ей земельного участка и части внешней стены в порядке предусмотренном ст. 247 ГК РФ, ч. 1 ст. 46, ст. 44 ЖК РФ, однако одобрения названного вопроса в размере 2/3 голосов собственников получить не удалось (одобрено лишь 16 голосами).
Впоследствии истица уточнила заявленные требования и просила суд устранить препятствия со стороны ответчиков в переводе жилого помещения - квартиры N*** в названном доме в нежилое помещение, заключающиеся в невозможности согласовать предоставление в ее пользование части земельного участка площадью 3,5 кв. м с обустройством входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса над устраиваемым входом.
От исковых требований к администрации города об обязанности перевести жилое помещение в нежилое для использования помещения в качестве парикмахерской (согласовать проект перепланировки квартиры) истица отказалась, отказ принят судом и определением Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года прекращено производству по данному делу в части требований Г.О.В. к администрации г. Тамбова о согласовании проекта перепланировки квартиры N*** дома N*** по ул. *** г. Тамбова для перевода в нежилой фонд.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года в удовлетворении иска Г.О.В. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Г.О.В. Г.В. просит отменить решение Ленинского районного суда г. Тамбова, ссылаясь на то, что мотивировочная часть решения суда содержит много неточностей, несоответствующих материалам дела, говорящих о том, что судом неверно установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для объективного рассмотрения дела, что позволило сделать ошибочный вывод о невозможности удовлетворения заявленных исковых требований.
В частности: в последнем абзаце на 2 странице решения содержится ссылка на список нарушаемых истцом прав собственников. Данный "список", судя по тексту решения, поддержали все присутствующие в заседании ответчики, хотя из протокола заседания от 06 марта 2013 года видно, что данная позиция является частным мнением ответчика С.Т., эта позиция полностью опровергается по списку заявленных нарушений заключением судебной экспертизы, где сказано, что переустройство квартиры N*** в салон парикмахерскую без ущерба для всего дома (учитывая его возраст и физический износ) возможно. Именно на эту фразу ссылается суд в своем решении, где звучит взаимоисключающее утверждение о том, что доводы ответчиков подтверждаются как раз этим выводом экспертизы.
В первом абзаце страницы 3 решения перечислены все ответчики по иску. Во втором абзаце указано, что в материалах дела имеются от них письменные заявления о непризнании иска. Данное утверждение не может быть принято в обоснование решения в связи с тем, что не от всех перечисленных граждан, согласно материалам дела, поступали какие-либо заявления, а в тех, которые поступили, были заявлены возражения по ранее заявленным исковым требованиям, которые на момент вынесения решения были не актуальны. Часть указанных граждан после подписания протокола общего собрания собственников от 20 декабря 2012 года не были включены в список ответчиков по делу. В частности из перечисленных лиц не являются ответчиками по делу З.Н., Д.Т.В., Б.В., П.В.П., С.Л., Х.Т., Б.М. Н., в деле содержится заявление одного из перечисленных Ю. о согласии с требованиями истца и просьбой об исключении его из списка ответчиков.
Начиная с последнего абзаца страницы 3 решения суд перечисляет недостатки проекта, выявленные экспертизой, однако практически все они были устранены внесенными в проект изменениями, в том числе от 28 февраля 2013 года, в котором имеется всего один не устраненный недостаток - превышение угла наклона пандуса для инвалидов, расстояние в 1 метр от пожарной лестницы выдержано, что видно из проекта, а схема отдельной принудительной вентиляции представлена в проекте.
Утверждение суда о непринятии собственником квартиры N*** З.И. того, что козырек навеса над входом будет частично захватывать стену его квартиры, не соответствует материалам дела, так как З.И. на заседании 06 марта 2013 года не присутствовал, а ранее этот вопрос в заседаниях не обсуждался. Кроме того вопрос об использовании части наружной стены для крепления навеса находится в компетенции общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, а не отдельного собственника.
При обсуждении вопроса о возможных недостатках проектной документации, представитель истца фактически был ограничен в праве на защиту, так как не обладал специальными знаниями в области архитектуры и строительства, ему было отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в заседании в качестве специалиста архитектора представленного проекта С.., которая ранее долгое время была руководителем проектного института и обладает достаточными специальными знаниями для дачи соответствующих пояснений по проекту.
Суд в обоснование отказа в удовлетворении исковых требований ссылается на указанное в экспертном заключении нарушение ст. 67 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", которая утратила силу на основании ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Суд, вместо рассмотрения вопроса по заявленным требованиям, а именно: об устранении препятствий со стороны ответчиков в переводе в нежилой фонд квартиры N*** дома N*** по ул. ***, заключающихся в невозможности согласования предоставления в пользование истца части земельного участка многоквартирного жилого дома с обустройством входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса, взял на себя функции, возложенные законом на администрацию муниципального образования, в чьей компетенции лежит вопрос о согласовании самого проекта перепланировки (переустройства), при том, что сама перепланировка переустройство) помещения, согласно экспертному заключению, соответствует требованиям механической и пожарной безопасности.
Кроме того, собрание собственников помещений по вопросу использования земельного участка для обустройства входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса не могло быть признано состоявшимся, по причине отсутствия кворума (участвовало 42, 62%, из них "за" - 30,59%, "против" - 12,03%), суд должен был рассмотреть заявленные истцом исковые требования в рамках п. 2 ст. 247 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ и п. 2 ст. 209 ГК РФ.
Автор жалобы считает, что истец имеет законное право на удовлетворение заявленных им требований, так как заявленные со стороны ответчиков нарушения их прав, заключающиеся в опасениях за техническое состояние жилого дома, его пожарную безопасность и сужение прохода (проезда) меньше допустимого не имеют объективного подтверждения.
В возражениях на апелляционную жалобу Л.В. просит решение Ленинского районного суда г. Тамбова оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения, приводя доводы, аналогичные возражениям на иск.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что истец, желающий перевести жилое помещение в нежилое, как собственник общего имущества многоквартирного дома, в связи с отсутствием решения общего собрания собственников имущества о пределах использования земельного участка и внешней стены дома, обратился в суд с соответствующим иском об устранении препятствий со стороны тех собственников, которые либо проголосовали против использования земельного участка для обустройства входной группы и части внешней стены для крепления конструкции навеса либо не приняли участие в голосовании.
Возражения принимавших участие в рассмотрении дела ответчиков сводились к несогласию с устройством в их доме в соответствии с разработанным истицей проектом, в том числе с учетом его изменений, разработанных во исполнение заключения судебной экспертизы, парикмахерской в виду нарушения при перепланировке требований механической и пожарной безопасности, других норм и правил, сужения проезда меньше допустимого, присоединения части общего имущества - части земельного участка, кроме того обращается внимание на то, что в данном случае, имеет место реконструкция дома.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствует согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку квартиры, которая предполагает присоединение общего имущества - земли, и перепланировка не будет в части соответствовать стандартам РФ и требованиям механической безопасности технического регламента.
С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права - не применил закон, подлежащий применению, в связи с чем обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
При принятии нового решения и удовлетворении требований истицы, судебная коллегия основывается на следующем.
Квартира N*** в многоквартирном жилом доме N*** по ул. *** г. Тамбова, расположенная на *** этаже пятиэтажного дома, принадлежит на праве собственности Г.О.В.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Условия и порядок перевода принадлежащего собственнику жилого помещения в нежилое, а также основания для отказа в таком переводе установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - 24).
При этом указанные положения Жилищного кодекса РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме и влекут за собой уменьшение общего имущества (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, Г.О.В. планируется осуществить перевод принадлежащей ей квартиры в нежилое помещение для оборудования в нем парикмахерской.
Согласно проекту перепланировки данной квартиры, разработанному ООО "***", перепланировка квартиры для перевода ее в нежилое помещение заключается в устройстве отдельного входа в квартиру с бокового фасада жилого дома, закладывании входа в квартиру со стороны лестничной клетки.
Таким образом, в результате перепланировки квартиры принадлежащей Г.О.В., присоединения общего имущества многоквартирного жилого дома не требуется. Квартира истицы после перепланировки остается в тех же внешних размерах, что и до нее, уменьшения общего имущества в связи с этим не происходит.
Доводы ответчиков о том, что уменьшение общего имущества происходит в связи с оборудованием входной группы, в связи с чем занятием части земельного участка и части внешней стены, не основаны на законе, поскольку в данном случае отсутствует присоединение части общего имущества к квартире истца.
Как видно из представленного Г.О.В. проекта перепланировки, при возведении отдельного входа в перепланируемую квартиру предполагается устройство входной группы - крыльца с козырьком над ним, оборудованной монолитными ступенями и пандусом. Устройство указанного крыльца не влияет на размер общего земельного участка под жилым многоквартирным домом, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений в данном доме. Площадь общего земельного участка остается в прежних размерах, устройство входной группы не влечет его уменьшение, а лишь предполагает пользование истцом его частью площадью 1,13 кв. м (с учетом изменений проекта).
Действительно, в соответствии с заключением эксперта *** N*** от 24.09.2012 г., несколько видов работ при реализации проекта перепланировки квартиры относятся к реконструкции здания, однако это обстоятельство само по себе, с учетом того, что присоединения общего имущества к помещению Г.О.В. не происходит, а, следовательно, и уменьшения общего имущества, значения не имеет и не может являться основанием к отказу в удовлетворении требований Г.О.В.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом того, что соглашение о порядке пользования общим земельным участком и внешней стеной дома между их сособственниками не достигнуто, и доказательств того, что спорная часть земельного участка и внешней стены может использоваться для каких-либо других целей, а также того, что использование данной части участка и стены истцом нарушит права и законные интересы третьих лиц, ответчиками не представлено, судебная коллегия приходит к выводу о возможности использования данной части участка и внешней стены дома истцом для организации входной группы в оборудуемую парикмахерскую.
Отсутствие предусмотренных п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ не менее 2/3 голосов собственников общего имущества в многоквартирном доме для согласования порядка пользования общим имуществом (в частности в порядке, предлагаемом одним из собственников) не лишает последнего права в судебном порядке в соответствии со ст. 247 ГК РФ требовать такого определения порядка пользования имуществом.
Все приведенные ответчиками доводы о возможном нарушении их прав в связи с переоборудованием квартиры в парикмахерскую носят предположительный характер и какими-либо доказательствами не подтверждены.
Истцом, напротив, представлены доказательства, подтверждающие отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц в связи с указанным переоборудованием.
Так, согласно заключению строительно-технической экспертизы N*** от 24.09.2012 г., письменным разъяснениям к ней от 06.03.2013 г., устным - от 17.06.2013 г. переустройство квартиры истицы в салон-парикмахерскую без ущерба для всего дома (учитывая его возраст и физический износ) возможно с учетом внесения в проектную документацию дополнений в части необходимости предусмотреть при перепланировке помещения устройство пандуса, соблюдения расстояния от противопожарной лестницы до устраиваемого крыльца, в остальном - переустройство жилого помещения соответствует требованиям пожарной безопасности дома, безопасности жилого дома и нежилого помещения, безопасных для здоровья человека условий проживания, безопасности для пользователей дома и посетителей нежилого помещения, энергетической эффективности дома, безопасного уровня воздействия нежилого помещения на окружающую среду, т.е. стандартам РФ и требованиям механической безопасности "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384-ФЗ от 30.12.2009 г. Кроме того в заключении имеется рекомендация выполнить отдельную принудительную вентиляцию с устройством фильтрующих элементов, при том, что присоединение к общей вытяжной системе жилого здания вытяжной вентиляции общественных помещений, не имеющих вредных выбросов, допускается.
В материалы дела истцом были представлены изменения в проект перепланировки квартиры, которыми предусмотрены устройство пандуса, соблюдено расстояние от пожарной лестницы до входной группы в 1 метр.
В ходе судебных заседаний как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции эксперт Д., проводивший вышеуказанную строительно-техническую экспертизу, указал на недоработки проекта с учетом внесенных изменений: пандус, представленный в проекте имеет только один поручень и завышенный угол наклона, козырек над входной группой отступает от пожарной лестницы, в отличие от входной группы, лишь на 85 см, но не 1 м, раздел проекта, предусматривающий проектное решение оборудования нежилого помещения принудительной вентиляцией, не представлен.
По мнению судебной коллегии, при том, что эксперт пояснил о наличии непредставляющей никакой сложности возможности внесения уточнений в проект, касающихся соответствующего нормативным требованиям размещения пандуса и козырька, наличии технической возможности реализации проекта с учетом всех изменений, отсутствия сведений о нарушении данными недоработками проекта субъективных прав ответчиков, а также с учетом рекомендательного характера предложения оборудования квартиры принудительной вентиляцией, а согласно экспертному заключению *** "***" N*** от 13.06.2013 г. проект перепланировки квартиры Г.О.В. признан соответствующим СанПиН 2.1.2.2631-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги", новой редакции СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" в части архитектурно-планировочных решений, вентиляции, шумозащиты, оставшиеся недоработки проекта перепланировки квартиры не могут служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца.
Довод ответчиков о сужении проезда во двор меньше допустимого предполагаемой к возведению входной группой опровергается заключением строительно-технической экспертизы N*** от 24.09.2012 г., в ходе которой исследовался земельный участок многоквартирного дома N*** по ул. *** г. Тамбова, план его границ, и заключение которой (вопрос и ответ N 8, 9) гласит, что ширина проезда до устройства крыльца уже не соответствует требованиям технического регламента о пожарной безопасности (въезд во двор ограничен конструкциями кирпичных столбов ширина между которыми составляет 3м), проезд обозначен на плане границ земельного участка сервитутом, в случае устройства крыльца нормативная ширина проезжей части не изменится, крыльцо не будет пересекать установленный сервитут (т. 1 л.д. 163, т. 2 л.д. 70-71).
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об устранении препятствий в переводе истцом жилого помещения принадлежащей ему квартиры в нежилое, поскольку Г.О.В., как собственник квартиры наделена правом на осуществление перевода данной квартиры в нежилое помещение при условии соблюдения установленных законом требований и отсутствии нарушений прав третьих лиц. Все предусмотренные законодательством условия, необходимые для осуществления перевода жилого помещения в нежилое, истцом соблюдены, доказательств того, что в связи с перепланировкой квартиры и ее переводом в нежилое помещение нарушаются права и законные интересы третьих лиц, в материалах дела не имеется. Действия ответчиков препятствуют реализации права истца на перевод принадлежащей ей квартиры в нежилое и ее дальнейшее использование в этом качестве, в связи с чем в силу ст. 304 ГК РФ указанные препятствия подлежат устранению в судебном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 марта 2013 года отменить и принять по делу новое решение.
Устранить препятствия Г.О.В. в согласовании перепланировки квартиры N*** в доме N*** по ул. *** г. Тамбова с устройством входной группы для перевода этой квартиры в нежилое помещение под парикмахерскую.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)