Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мучкинов М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Лиджеевой Л.Л.
судей Сангаджиева А.В. и Басанговой И.Б.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску М.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Университетский" о признании недействительной записи о регистрации права собственности на квартиру, аннулировании указанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и включении квартиры в состав наследства по апелляционной жалобе истца М.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 мая 2013 года.
Заслушав доклад судьи Басанговой И.Б. об обстоятельствах дела, объяснения представителей истца М.З. и К., поддержавших доводы жалобы об отмене судебного решения, представителя ответчика Л., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
М.А. обратилась в суд с иском, указав, что 7 февраля 2010 года ее мать - Д. заключила с Обществом с ограниченной ответственностью "Университетский" договор об инвестиционном участии в жилищном строительстве. Предметом договора являлась двухкомнатная квартира N "***", по адресу: г. Элиста, ул. "***", д. "***" "а". Стоимость квартиры согласно п. 3.1 договора составила "***" рублей, из расчета "***" рублей за 1 кв. м 13 ноября 2012 года мать дополнительно внесла сумму в размере "***" рублей за балкон. Свои обязательства по договору мать выполнила в полном объеме, оплатив за квартиру "***" рублей, что подтверждается платежными поручениями N 7 от 27 января 2011 года, N 1 от 14 марта 2011 года и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 29-1 от 13 ноября 2012 года. Поскольку к указанному в договоре сроку (4 квартал 2011 года) квартира по акту приема-передачи не передана Д., ее мать обратилась к ООО "Университетский" с претензией о выплате неустойки.
Не получив ответа на претензию, мать обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Университетский" об обязании произвести регистрацию договора в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Калмыкия, передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи, взыскании неустойки, а также излишне уплаченных денежных средств за площадь балконов и компенсации морального вреда.
28 января 2013 года ее мать умерла. Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 февраля 2013 года производство по гражданскому делу приостановлено до определения правопреемника. В части исковых требований о компенсации морального вреда производство по делу прекращено.
26 февраля 2013 года ей стало известно, что ООО "Университетский" 17 декабря 2012 года получило свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру. Считает указанные действия ответчика незаконными, так как ее мать полностью уплатила стоимость квартиры по Договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве. Регистрация права собственности на квартиру за ответчиком препятствует ей, как наследнику, реализовать право на получение свидетельства о праве на наследство.
Просила признать недействительной регистрацию права собственности за ООО "Университетский" на квартиру, расположенную по адресу: <...>. Аннулировать запись N 08-08-01/040/2012-004 от 17 декабря 2012 года, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Включить вышеуказанную квартиру в состав наследства, открывшегося 28 января 2013 года после смерти ее матери Д.
В судебном заседании истец М.А. и ее представитель К. иск поддержали. Представители ответчика Л. и У. иск не признали, ссылаясь на невыплату истцом всей суммы по договору инвестиционного строительства. Представители Управления Росреестра по РК считали регистрацию права собственности на квартиру законной. Представитель третьего лица ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РК и нотариус Б. в суд не явились.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 мая 2013 года в удовлетворении иска М.А. отказано.
На указанное решение истцом М.А. подана апелляционная жалоба, в которой она просит об отмене судебного решения ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Просит принять новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что суд не учел наличие договорных отношений между ее матерью Д. и ответчиком ООО "Университетский", возникших 7 февраля 2010 года на основании Договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве. По нему мать инвестировала свои денежные средства в строительство двухкомнатной квартиры площадью 63,37 кв. м на сумму "***" рублей. В ноябре 2012 года по требованию застройщика мать доплатила "***" рублей за площадь балконов. Уплатив "***" рублей, ее мать выполнила свои обязательства по договору. Ответчик же обязан был построить объект долевого строительства не позднее 4 квартала 2011 года и передать квартиру по акту передачи. Однако ответчик сдал многоквартирный дом в эксплуатацию 14 сентября 2012 года. По разным причинам квартира по передаточному акту застройщиком не передана, поэтому мать не имела возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.
28 января 2013 года ее мать умерла. Пунктом 10.1 Договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве предусмотрено, что права и обязанности, вытекающие из договора, сохраняют юридическую силу для правопреемников. После смерти матери открылось наследство в виде права требования передачи квартиры в собственность.
Однако 26 февраля 2013 года ей стало известно, что ответчик зарегистрировал право собственности на спорную квартиру 17 декабря 2012 года. Считает регистрацию права незаконной, совершенной в нарушение положений статей 309, 310 и 218 ГК РФ. Застройщик не исполнив свои обязательства по договору о передаче квартиры в установленный срок, в одностороннем порядке отказался от исполнения договора долевого строительства и зарегистрировал квартиру за собой. Признав регистрацию законной, суд указал, что площадь квартиры составила 66,9 кв. м и истцом не внесена оплата за 1,9 кв. м, поэтому ответчик ООО "Университетский" зарегистрировал право собственности на квартиру на себя на основании разрешения строительства дома и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, строительство квартиры осуществлялось застройщиком не для себя и не на свои средства, а для инвестора и за его счет. По этим основаниям право собственности у застройщика на спорную квартиру в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ не возникло.
Указывает, что суд неправомерно принял во внимание технический паспорт, выданный ООО "Университетский" 21 сентября 2011 года, то есть до сдачи дома в эксплуатацию. В соответствии с п. 1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания. Поскольку жилой дом сдан в эксплуатацию в сентябре 2012 года, полагает, что технический паспорт выдан ответчику с нарушением закона. После сдачи дома на основании письменного сообщения застройщика о необходимости подготовки перечня документов, в том числе технического паспорта, ее мать получила технический паспорт, изготовленный БТИ по состоянию на 25 сентября 2012 года. Из которого следует, что общая площадь квартиры составляет 65 кв. м. На основании чего мать доплатила за 1,63 кв. м "***" рублей.
Кроме того, признав площадь квартиры равной 66,9 кв. м, суд оставил без внимания, что в свидетельстве о праве собственности на эту квартиру, выданном самой строительной компании, площадь квартиры указана 59 кв. м.
Считает, что застройщик не мог стать собственником спорного объекта недвижимости ввиду отсутствия у него правовых оснований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация права собственности спорной квартиры ООО "Университетский" произведена законно. Застройщик произвел указанную регистрацию до полной оплаты истцом стоимости квартиры по Договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве N 29 от 7 февраля 2010 года.
Данные выводы суда не соответствуют положениям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 7 февраля 2010 года между Д., матерью истца М.А., и ответчиком - ООО "Университетский" был заключен Договор N 29 от 7 февраля 2010 года об инвестиционном участии в жилищном строительстве (далее - Договор). Согласно условиям Договора Д. приняла на себя обязательство по финансированию строительства 55-квартирного жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. "***", д. "***" "а". ООО "Университетский" обязалось передать Д. в собственность двухкомнатную квартиру N 29 во втором подъезде на пятом этаже указанного жилого дома общей ориентировочной площадью 63, 37 кв. м стоимостью "***" рублей, из расчета "***" рублей за один квадратный метр. Срок сдачи объекта - 4 квартал 2011 года.
В январе, марте 2011 года и в ноябре 2012 года Д. оплатила за квартиру в общей сумме "***" рублей. Жилой дом сдан в эксплуатацию в сентябре 2012 года. Однако квартира по акту передачи Д. не передана ввиду наличия разногласий между застройщиком и инвестором относительно общей площади квартиры и доплаты суммы в размере "***" рублей за 1,9 кв. м.
В декабре 2012 года ответчик ООО "Университетский", не ставя в известность инвестора, зарегистрировал на себя право собственности на спорную квартиру, получив свидетельство о государственной регистрации права от 17 декабря 2012 года
28 января 2013 года Д. умерла. Ввиду отказа остальных наследников от своей доли наследства в пользу М.А. истец М.А. является единственным наследником своей матери Д., что подтверждается справкой нотариуса Б. N 17 от 5 марта 2013 года.
Таким образом, из существа фактически сложившихся отношений Д. и ООО "Университетский" следует, что между ними заключен договор участия в долевом строительстве, который подлежит регулированию на основании норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), вступившего в силу с 1 апреля 2005 года.
Так, в силу ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено ст. 12 Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.
Согласно ч. 3 ст. 13 Федерального закона с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства по передаточному акту, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
Из содержания указанной нормы закона применительно к настоящему спору следует, что поскольку квартира не передана застройщиком по передаточному акту Д., то указанная квартира находится у нее в залоге в целях обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия.
Таким образом, застройщик не мог зарегистрировать право собственности на указанную квартиру, поскольку она находилась под залогом в силу закона.
Более того, из названия и положений ст. 16 Федерального закона следует, что при наличии договора участия в долевом строительстве застройщик не имеет законных оснований регистрировать за собой право собственности на объект долевого строительства. Такое право регистрируется только за участником долевого строительства.
В частности, согласно частям 1, 2 и 4 ст. 16 Федерального закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточного акта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-фз "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в регистрирующие органы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено в судебном заседании, застройщик ООО "Университетский" квартиру по акту передачи инвестору не передал ввиду спора о стоимости квартиры, в установленном порядке договор долевого строительства не расторгнут, денежные суммы инвестору не возвращены. Следовательно, при наличии действующего договора долевого участия оснований для регистрации на свое имя права собственности на квартиру как объект долевого строительства у ответчика не имелось.
В силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Между тем, спорная квартира строилась застройщиком не для себя и не за счет собственных средств, а создавалась для инвестора Д. на ее денежные средства.
Таким образом, запись о регистрации права собственности за ООО "Университетский" на квартиру, расположенную по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. "***", д. "***" "а", кв. "***", совершена в нарушение положений статей 13 и 16 вышеназванного Федерального закона, поэтому ее следует признать недействительной и подлежащей аннулированию.
Разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Вследствие этого суд исследовал вопросы об общей площади спорной квартиры и ее стоимости. Тогда как следовало выяснить правовую природу заключенного сторонами договора и определить момент возникновения и порядок регистрации права собственности на квартиру как объект долевого строительства. Суд не применил вышеназванный специальный Федеральный закон, подлежащий применению к правоотношениям сторон. В результате допущенных ошибок суд, руководствуясь общими положениями об обязательствах, пришел к неправильному выводу о возможности регистрации объекта долевого строительства на праве собственности застройщика до внесения инвестором полной оплаты по договору участия в долевом строительстве.
В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований М.А. о признании недействительной регистрации права собственности на спорную квартиру за Обществом с ограниченной ответственностью "Университетский" и аннулировании соответствующей записи от 17 декабря 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, требование истца М.А. о включении спорной квартиры в состав наследства, открывшегося после смерти Д. 28 января 2013 года, подлежит отказу в удовлетворении как не основанное на положениях закона и фактических обстоятельствах дела.
В силу ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Материалами дела установлено и истцом не отрицается, что Д. при жизни не оформила право собственности на квартиру ввиду отсутствия акта передачи квартиры. Поскольку спорная квартира не принадлежала Д. на праве собственности, то оснований для включения ее в наследственную массу не имеется.
В силу частей 7 и 8 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В ст. 10 Договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве от 7 февраля 2010 года предусмотрено правопреемство и установлено, что права и обязанности, вытекающие из данного договора, сохраняют юридическую силу для правопреемников сторон.
Таким образом, по вступлении истца М.А. в наследство, ей переходят все права и обязанности по договору долевого участия, заключенного ее матерью Д. с ООО "Университетский".
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, и неприменение закона, подлежащего применению.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 мая 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении требований М.А. о признании недействительной записи о регистрации права собственности ООО "Университетский" на квартиру и аннулировании указанной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В этой части принять новое решение.
Признать недействительной запись о регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Университетский" на квартиру, расположенную по адресу: <...>. Аннулировать запись регистрации N 08-08-01/040/2012-004 от 17 декабря 2012 года, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу истца М.А. удовлетворить частично.
Председательствующий
Л.Л.ЛИДЖЕЕВА
Судьи
А.В.САНГАДЖИЕВ
И.Б.БАСАНГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 25.07.2013 N 33-1479/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N 33-1479/2013
Судья Мучкинов М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Лиджеевой Л.Л.
судей Сангаджиева А.В. и Басанговой И.Б.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску М.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Университетский" о признании недействительной записи о регистрации права собственности на квартиру, аннулировании указанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и включении квартиры в состав наследства по апелляционной жалобе истца М.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 мая 2013 года.
Заслушав доклад судьи Басанговой И.Б. об обстоятельствах дела, объяснения представителей истца М.З. и К., поддержавших доводы жалобы об отмене судебного решения, представителя ответчика Л., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
М.А. обратилась в суд с иском, указав, что 7 февраля 2010 года ее мать - Д. заключила с Обществом с ограниченной ответственностью "Университетский" договор об инвестиционном участии в жилищном строительстве. Предметом договора являлась двухкомнатная квартира N "***", по адресу: г. Элиста, ул. "***", д. "***" "а". Стоимость квартиры согласно п. 3.1 договора составила "***" рублей, из расчета "***" рублей за 1 кв. м 13 ноября 2012 года мать дополнительно внесла сумму в размере "***" рублей за балкон. Свои обязательства по договору мать выполнила в полном объеме, оплатив за квартиру "***" рублей, что подтверждается платежными поручениями N 7 от 27 января 2011 года, N 1 от 14 марта 2011 года и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 29-1 от 13 ноября 2012 года. Поскольку к указанному в договоре сроку (4 квартал 2011 года) квартира по акту приема-передачи не передана Д., ее мать обратилась к ООО "Университетский" с претензией о выплате неустойки.
Не получив ответа на претензию, мать обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Университетский" об обязании произвести регистрацию договора в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Калмыкия, передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи, взыскании неустойки, а также излишне уплаченных денежных средств за площадь балконов и компенсации морального вреда.
28 января 2013 года ее мать умерла. Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 февраля 2013 года производство по гражданскому делу приостановлено до определения правопреемника. В части исковых требований о компенсации морального вреда производство по делу прекращено.
26 февраля 2013 года ей стало известно, что ООО "Университетский" 17 декабря 2012 года получило свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру. Считает указанные действия ответчика незаконными, так как ее мать полностью уплатила стоимость квартиры по Договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве. Регистрация права собственности на квартиру за ответчиком препятствует ей, как наследнику, реализовать право на получение свидетельства о праве на наследство.
Просила признать недействительной регистрацию права собственности за ООО "Университетский" на квартиру, расположенную по адресу: <...>. Аннулировать запись N 08-08-01/040/2012-004 от 17 декабря 2012 года, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Включить вышеуказанную квартиру в состав наследства, открывшегося 28 января 2013 года после смерти ее матери Д.
В судебном заседании истец М.А. и ее представитель К. иск поддержали. Представители ответчика Л. и У. иск не признали, ссылаясь на невыплату истцом всей суммы по договору инвестиционного строительства. Представители Управления Росреестра по РК считали регистрацию права собственности на квартиру законной. Представитель третьего лица ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РК и нотариус Б. в суд не явились.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 мая 2013 года в удовлетворении иска М.А. отказано.
На указанное решение истцом М.А. подана апелляционная жалоба, в которой она просит об отмене судебного решения ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Просит принять новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что суд не учел наличие договорных отношений между ее матерью Д. и ответчиком ООО "Университетский", возникших 7 февраля 2010 года на основании Договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве. По нему мать инвестировала свои денежные средства в строительство двухкомнатной квартиры площадью 63,37 кв. м на сумму "***" рублей. В ноябре 2012 года по требованию застройщика мать доплатила "***" рублей за площадь балконов. Уплатив "***" рублей, ее мать выполнила свои обязательства по договору. Ответчик же обязан был построить объект долевого строительства не позднее 4 квартала 2011 года и передать квартиру по акту передачи. Однако ответчик сдал многоквартирный дом в эксплуатацию 14 сентября 2012 года. По разным причинам квартира по передаточному акту застройщиком не передана, поэтому мать не имела возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.
28 января 2013 года ее мать умерла. Пунктом 10.1 Договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве предусмотрено, что права и обязанности, вытекающие из договора, сохраняют юридическую силу для правопреемников. После смерти матери открылось наследство в виде права требования передачи квартиры в собственность.
Однако 26 февраля 2013 года ей стало известно, что ответчик зарегистрировал право собственности на спорную квартиру 17 декабря 2012 года. Считает регистрацию права незаконной, совершенной в нарушение положений статей 309, 310 и 218 ГК РФ. Застройщик не исполнив свои обязательства по договору о передаче квартиры в установленный срок, в одностороннем порядке отказался от исполнения договора долевого строительства и зарегистрировал квартиру за собой. Признав регистрацию законной, суд указал, что площадь квартиры составила 66,9 кв. м и истцом не внесена оплата за 1,9 кв. м, поэтому ответчик ООО "Университетский" зарегистрировал право собственности на квартиру на себя на основании разрешения строительства дома и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, строительство квартиры осуществлялось застройщиком не для себя и не на свои средства, а для инвестора и за его счет. По этим основаниям право собственности у застройщика на спорную квартиру в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ не возникло.
Указывает, что суд неправомерно принял во внимание технический паспорт, выданный ООО "Университетский" 21 сентября 2011 года, то есть до сдачи дома в эксплуатацию. В соответствии с п. 1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания. Поскольку жилой дом сдан в эксплуатацию в сентябре 2012 года, полагает, что технический паспорт выдан ответчику с нарушением закона. После сдачи дома на основании письменного сообщения застройщика о необходимости подготовки перечня документов, в том числе технического паспорта, ее мать получила технический паспорт, изготовленный БТИ по состоянию на 25 сентября 2012 года. Из которого следует, что общая площадь квартиры составляет 65 кв. м. На основании чего мать доплатила за 1,63 кв. м "***" рублей.
Кроме того, признав площадь квартиры равной 66,9 кв. м, суд оставил без внимания, что в свидетельстве о праве собственности на эту квартиру, выданном самой строительной компании, площадь квартиры указана 59 кв. м.
Считает, что застройщик не мог стать собственником спорного объекта недвижимости ввиду отсутствия у него правовых оснований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация права собственности спорной квартиры ООО "Университетский" произведена законно. Застройщик произвел указанную регистрацию до полной оплаты истцом стоимости квартиры по Договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве N 29 от 7 февраля 2010 года.
Данные выводы суда не соответствуют положениям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 7 февраля 2010 года между Д., матерью истца М.А., и ответчиком - ООО "Университетский" был заключен Договор N 29 от 7 февраля 2010 года об инвестиционном участии в жилищном строительстве (далее - Договор). Согласно условиям Договора Д. приняла на себя обязательство по финансированию строительства 55-квартирного жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. "***", д. "***" "а". ООО "Университетский" обязалось передать Д. в собственность двухкомнатную квартиру N 29 во втором подъезде на пятом этаже указанного жилого дома общей ориентировочной площадью 63, 37 кв. м стоимостью "***" рублей, из расчета "***" рублей за один квадратный метр. Срок сдачи объекта - 4 квартал 2011 года.
В январе, марте 2011 года и в ноябре 2012 года Д. оплатила за квартиру в общей сумме "***" рублей. Жилой дом сдан в эксплуатацию в сентябре 2012 года. Однако квартира по акту передачи Д. не передана ввиду наличия разногласий между застройщиком и инвестором относительно общей площади квартиры и доплаты суммы в размере "***" рублей за 1,9 кв. м.
В декабре 2012 года ответчик ООО "Университетский", не ставя в известность инвестора, зарегистрировал на себя право собственности на спорную квартиру, получив свидетельство о государственной регистрации права от 17 декабря 2012 года
28 января 2013 года Д. умерла. Ввиду отказа остальных наследников от своей доли наследства в пользу М.А. истец М.А. является единственным наследником своей матери Д., что подтверждается справкой нотариуса Б. N 17 от 5 марта 2013 года.
Таким образом, из существа фактически сложившихся отношений Д. и ООО "Университетский" следует, что между ними заключен договор участия в долевом строительстве, который подлежит регулированию на основании норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), вступившего в силу с 1 апреля 2005 года.
Так, в силу ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено ст. 12 Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.
Согласно ч. 3 ст. 13 Федерального закона с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства по передаточному акту, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
Из содержания указанной нормы закона применительно к настоящему спору следует, что поскольку квартира не передана застройщиком по передаточному акту Д., то указанная квартира находится у нее в залоге в целях обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия.
Таким образом, застройщик не мог зарегистрировать право собственности на указанную квартиру, поскольку она находилась под залогом в силу закона.
Более того, из названия и положений ст. 16 Федерального закона следует, что при наличии договора участия в долевом строительстве застройщик не имеет законных оснований регистрировать за собой право собственности на объект долевого строительства. Такое право регистрируется только за участником долевого строительства.
В частности, согласно частям 1, 2 и 4 ст. 16 Федерального закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточного акта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-фз "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в регистрирующие органы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено в судебном заседании, застройщик ООО "Университетский" квартиру по акту передачи инвестору не передал ввиду спора о стоимости квартиры, в установленном порядке договор долевого строительства не расторгнут, денежные суммы инвестору не возвращены. Следовательно, при наличии действующего договора долевого участия оснований для регистрации на свое имя права собственности на квартиру как объект долевого строительства у ответчика не имелось.
В силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Между тем, спорная квартира строилась застройщиком не для себя и не за счет собственных средств, а создавалась для инвестора Д. на ее денежные средства.
Таким образом, запись о регистрации права собственности за ООО "Университетский" на квартиру, расположенную по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. "***", д. "***" "а", кв. "***", совершена в нарушение положений статей 13 и 16 вышеназванного Федерального закона, поэтому ее следует признать недействительной и подлежащей аннулированию.
Разрешая спор, суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Вследствие этого суд исследовал вопросы об общей площади спорной квартиры и ее стоимости. Тогда как следовало выяснить правовую природу заключенного сторонами договора и определить момент возникновения и порядок регистрации права собственности на квартиру как объект долевого строительства. Суд не применил вышеназванный специальный Федеральный закон, подлежащий применению к правоотношениям сторон. В результате допущенных ошибок суд, руководствуясь общими положениями об обязательствах, пришел к неправильному выводу о возможности регистрации объекта долевого строительства на праве собственности застройщика до внесения инвестором полной оплаты по договору участия в долевом строительстве.
В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований М.А. о признании недействительной регистрации права собственности на спорную квартиру за Обществом с ограниченной ответственностью "Университетский" и аннулировании соответствующей записи от 17 декабря 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем, требование истца М.А. о включении спорной квартиры в состав наследства, открывшегося после смерти Д. 28 января 2013 года, подлежит отказу в удовлетворении как не основанное на положениях закона и фактических обстоятельствах дела.
В силу ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Материалами дела установлено и истцом не отрицается, что Д. при жизни не оформила право собственности на квартиру ввиду отсутствия акта передачи квартиры. Поскольку спорная квартира не принадлежала Д. на праве собственности, то оснований для включения ее в наследственную массу не имеется.
В силу частей 7 и 8 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В ст. 10 Договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве от 7 февраля 2010 года предусмотрено правопреемство и установлено, что права и обязанности, вытекающие из данного договора, сохраняют юридическую силу для правопреемников сторон.
Таким образом, по вступлении истца М.А. в наследство, ей переходят все права и обязанности по договору долевого участия, заключенного ее матерью Д. с ООО "Университетский".
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, и неприменение закона, подлежащего применению.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 мая 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении требований М.А. о признании недействительной записи о регистрации права собственности ООО "Университетский" на квартиру и аннулировании указанной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В этой части принять новое решение.
Признать недействительной запись о регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Университетский" на квартиру, расположенную по адресу: <...>. Аннулировать запись регистрации N 08-08-01/040/2012-004 от 17 декабря 2012 года, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу истца М.А. удовлетворить частично.
Председательствующий
Л.Л.ЛИДЖЕЕВА
Судьи
А.В.САНГАДЖИЕВ
И.Б.БАСАНГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)