Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х.Тимченко
судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шаовым Т.Д.
при участии:
- от Пантелеенко Георгия Викторовича: представитель Танага А.Н. (доверенность от 11.09.2012);
- от администрации МО г-к Геленджик: представитель Розанов А.И. (доверенность от 06.02.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Пантелеенко Георгия Викторовича, администрации муниципального образования города-курорта Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011,
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Пантелеенко Георгия Викторовича
к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик
о признании права собственности,
и по встречному иску администрации муниципального образования города-курорта Геленджик
к индивидуальному предпринимателю Пантелеенко Георгию Викторовичу
об обязании осуществить снос самовольной постройки
установил:
Пантелеенко Георгия Викторовича, г. Геленджик (далее - предприниматель) к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на пятиэтажный 20-квартирный жилой дом литера "Б" общей площадью квартир 1373, 9 кв. м, жилой площадью 755, 4 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а.
Определением от 07.02.2012 г. принят встречный иск администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об обязании ИП Пантелеенко Г.В. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки - 5-этажного 20-квартирного жилого дома литера "Б", возведенного на земельном участке по ул. Парусной, 12а в г. Геленджике, в случае невыполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока - разрешить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик осуществить снос указанной самовольной постройки за его счет.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 г. в иске Пантелеенко Г.В. о признании права собственности отказано; в сносе жилого дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, также отказано. Суд установил, что спорный объект является самовольной постройкой, однако, снос дома невозможен, поскольку в квартирах жилого дома проживают физические лица, приобретшие квартиры по предварительным договорам купли-продажи.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Пантелеенко Г.В. обратился в суд с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.
Вывод суда первой инстанции о нарушении при строительстве спорного объекта градостроительного регламента, не соответствует действительности. Согласно выписке N 12 из Правил землепользования и застройки части территории МО г. Геленджик, земельный участок по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, расположен в зоне Ж-2 Зона малоэтажной жилой застройки. Спорный дом относится к среднеэтажным, судебной экспертизой подтверждено соответствие дома нормам СНиП.
Из технических условий, выданных МУП МО г-Геленджик "Водопроводно-канализационное хозяйство" N 700 от 21.10.2010 и ОАО "Геленджикгосгаз" N 322 от 29.09.2010 следует, что техническая возможность отопления, водоснабжения и канализации жилого дома по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а имеется.
Суд не учел, что в 2011 г. Пантелеенко Г.В. обратился в администрацию МО г-к Геленджик с целью введения возведенного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, однако, письмом от 14.07.2011 г. администрацией отказано.
Судебно-арбитражная практика подтверждает, что если истец обращался за разрешением на строительство и актом ввода объекта в эксплуатацию, имеются экспертные заключения на предмет соответствия его СНиП, санитарным и противопожарным норма и правилам, объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежит удовлетворению.
Заявитель жалобы считает решение суда в части отказа администрации МО г-к Геленджик в сносе спорного жилого дома законным и обоснованным, просит решение суда в части отказа в первоначальном иске ИП Пантелеенко Г.В. отменить, заявленные требования удовлетворить.
Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик также обжаловала решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 г. и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования города-курорта Геленджик к Пантелеенко Г.В. о сносе самовольной постройки - 5-этажного 20-квартирного жилого дома литера "Б", возведенного на земельном участке по ул. Парусной, 12а в г. Геленджике, отменить, в указанной части требования администрации муниципального образования города-курорта Геленджик удовлетворить. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
Указанные выше договоры купли-продажи квартир, по мнению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, являются ничтожными сделками, поскольку не соответствуют требованиям закона и никаких правовых последствий за собой не влекут.
Поскольку право у Пантелеенко Г.В. на спорный объект не возникло, следовательно, осуществлять продажу отдельных его частей (квартир) он не имел законных оснований.
Ссылка суда на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований о сносе спорного объекта ввиду того, что между Пантелеенко Г.В. и физическими лицами заключены предварительные договоры купли-продажи, является необоснованной.
Вина Пантелеенко Г.В. в осуществлении самовольного строительства спорного объекта в судебном заседании была доказана, судом было установлено, что строительство спорного объекта осуществлено истцом в отсутствие разрешительной документации. По общему правилу правовым последствием осуществления самовольного строительства должен быть снос самовольно возведенного объекта.
В судебном заседании представитель Пантелеенко Г.В. доводы жалобы поддержал, на вопрос суда пояснил, что отказ администрации в выдаче на строительство спорного объекта был законным. В настоящее время в жилом доме проживают физические лица.
Представитель администрации МО г-к Геленджик в судебном заседании настаивал на доводах жалобы администрации, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования города-курорта Геленджик к Пантелеенко Г.В. о сносе самовольной постройки - 5-этажного 20-квартирного жилого дома литера "Б", возведенного на земельном участке по ул. Парусной, 12а в г. Геленджике.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы предпринимателя и администрации не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401040:64, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.12.2009 серии 23-АЖ N 182053. Как следует из свидетельства и кадастрового паспорта, земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, относится к категории земель населенных пунктов, и предоставлен для эксплуатации одноквартирного жилого дома (том 1, лист дела 9, 11).
На указанном земельном участке, в отсутствие разрешительной документации, предпринимателем возведен многоквартирный пятиэтажный жилой дом литер "Б" общей площадью квартир 1 373, 9 кв. м, жилой площадью 755, 4 кв. м.
Ссылаясь на то, что многоквартирный дом построен на собственном земельном участке с соблюдением градостроительных норм и правил и не угрожает жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд о признании права собственности на спорный объект в порядке ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая Пантелеенко Г.В. в удовлетворении требований о признании права собственности на пятиэтажный жилой дом, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Судом первой инстанции установлено и данный факт подтвержден самим предпринимателем в исковом заявлении, что пятиэтажный многоквартирный жилой дом литера "Б" общей площадью квартир 1373,9 кв. м, жилой площадью 755, 4 кв. м. Пантелеенко Г.В. возведен в отсутствие разрешительной документации.
До начала возведения дома, а также в период его возведения предприниматель не обращался в уполномоченный орган для согласования такого строительства. Доказательства соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта и того, что в получении такого разрешения Пантелеенко Г.В. необоснованно отказано, в материалах дела отсутствуют.
Обращение за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию в 2011 году только после возведения объекта, как правильно указал суд первой инстанции, носит формальный характер и не означает, что предпринимателем принимались те меры, о которых указывается в пункте 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22. Поэтому такое обращение обоснованно не принято как доказательство принятия Пантелеенко Г.В. надлежащих мер к легализации самовольной постройки.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 09.12.2010 N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Доказательства того, что Пантелеенко Г.В. совершал действия, направленные на соблюдение административного порядка; у него отсутствовала возможность получить необходимые разрешения до возведения самовольной постройки; разрешение не получено по не зависящим от него причинам, не представлены.
Напротив, из материалов дела следует, что истец не обратился в уполномоченные органы до начала самовольного строительства; с заявлением в администрацию об оформлении жилого дома Пантелеенко Г.В. обратился после завершения строительства (том 1, лист дела 18).
Кроме того, как пояснила администрация МО г.-к. Геленджик в своем отзыве (том 3, лист дела 41), по факту нарушения градостроительного законодательства в отношении Пантелеенко Г.В. дважды составлялись административные протоколы, а также выдано письменное требование о необходимости прекращения строительных работ. Однако, предприниматель продолжил самовольное строительство, несмотря на применение к нему мер административной ответственности.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что отсутствие доказательств принятия предпринимателем надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. В этом случае установление соответствия самовольных построек градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения. Данный вывод судов соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09, пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22, пункт 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.05.2012 по делу N А32-13942/2011).
Также истцом при создании спорного объекта нарушены градостроительные нормы и правила, данные нарушения затрагивают права и охраняемые законом интересы иных лиц.
Согласно положениям градостроительного законодательства при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением иных обязательных требований, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Положениями ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что многоквартирные дома с количеством этажей более чем три подпадают под требование о проведении государственной экспертизы проектной документации. Данное требование Пантелеенко Г.В. не соблюдено.
Из Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466, следует, что зона Ж-2, в которой расположен участок предпринимателя, является зоной малоэтажной жилой застройки. Для зоны Ж-2 установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе максимальное количество этажей, равное трем.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на земельном участке 20-квартирный жилой дом возведен Пантелеенко Г.В. в 2010 году, этажность спорного объекта составляет 5 этажей.
Заключением проведенной по делу судебно-технической экспертизы также подтверждается, что высота и этажность спорного жилого дома не соответствует требованиям ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ в части отсутствия проектной и разрешительной документации на строительство. Строительство объекта осуществлялось с нарушением строительных норм в части организации строительного производства: отсутствует исполнительная документация, что не соответствует требованиям, изложенным в п. 6.13 СП 48.13330.2011 "Организация строительства". Указанные дефекты строительства, связанные с организацией строительства, являются значительными (том 3, листы 49-50).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что необходимая совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренная положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствует.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, администрация г-к. Геленджик обратилась со встречным исковым требованием об обязании Пантелеенко Г.В. осуществить снос спорного дома по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а.
Отказывая администрации в удовлетворении встречных требований о сносе дома, суд первой инстанции исходил из того, что пятиэтажный 20-квартирный жилой дом заселен физическими лицами, которые приобрели квартиры по предварительным договорам купли-продажи.
Между тем, судом не принято во внимание следующее.
В силу положений статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).
То есть подведомственность спора предопределена наличием двух факторов:
- - характера спора как экономического или иного, связанного с осуществлением предпринимательской и прочей экономической деятельности;
- - субъектного состава спора.
Из указанных норм следует, что дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подлежат рассмотрению арбитражными делами лишь в случаях, прямо установленных федеральными законами вне зависимости от того, что характер спора может соответствовать критериям, обозначенным в части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела. В частности, специальная подведомственность споров арбитражному суду закреплена правилами статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако настоящий спор не подпадает под категории дел, обозначенных указанной нормой права.
Требования о сносе жилого дома затрагивают интересы граждан - физических лиц, которые заключили с собственником земельного участка - предпринимателем Пантелеенко Г.В. договоры купли-продажи квартир. Как следует из предварительных договоров купли-продажи квартир и актов приема-передачи недвижимого имущества к ним, квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная. 12а, переданы покупателям (том 3, листы дела 122-151). Следовательно, разрешить заявленные требования администрации МО г. Геленджик без привлечения в качестве ответчиков лиц, проживающих в доме, не представляется возможным.
С учетом заявленного требования и субъектного состава участвующих в деле лиц, рассмотрение такого искового заявления находится вне компетенции арбитражного суда. В связи с этим, производство по делу в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований об обязании ответчика снести самовольную постройку, подлежит прекращению в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ (указанная позиция подтверждается судебной практикой: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2011 по делу N А61-1549/2010, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу N А53-132/2011).
Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При обращении с апелляционной жалобой государственная пошлина оплачена Пантелеенко Г.В. в размере 2000 руб.; администрация муниципального образования города-курорта Геленджик в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) освобождена от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 в части отказа в иске администрации муниципального образования города-курорта Геленджик о сносе дома по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, отменить. Производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2012 N 15АП-9887/2012 ПО ДЕЛУ N А32-18772/2011
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. N 15АП-9887/2012
Дело N А32-18772/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х.Тимченко
судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шаовым Т.Д.
при участии:
- от Пантелеенко Георгия Викторовича: представитель Танага А.Н. (доверенность от 11.09.2012);
- от администрации МО г-к Геленджик: представитель Розанов А.И. (доверенность от 06.02.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Пантелеенко Георгия Викторовича, администрации муниципального образования города-курорта Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011,
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Пантелеенко Георгия Викторовича
к администрации муниципального образования города-курорта Геленджик
о признании права собственности,
и по встречному иску администрации муниципального образования города-курорта Геленджик
к индивидуальному предпринимателю Пантелеенко Георгию Викторовичу
об обязании осуществить снос самовольной постройки
установил:
Пантелеенко Георгия Викторовича, г. Геленджик (далее - предприниматель) к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на пятиэтажный 20-квартирный жилой дом литера "Б" общей площадью квартир 1373, 9 кв. м, жилой площадью 755, 4 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а.
Определением от 07.02.2012 г. принят встречный иск администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об обязании ИП Пантелеенко Г.В. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки - 5-этажного 20-квартирного жилого дома литера "Б", возведенного на земельном участке по ул. Парусной, 12а в г. Геленджике, в случае невыполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока - разрешить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик осуществить снос указанной самовольной постройки за его счет.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 г. в иске Пантелеенко Г.В. о признании права собственности отказано; в сносе жилого дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, также отказано. Суд установил, что спорный объект является самовольной постройкой, однако, снос дома невозможен, поскольку в квартирах жилого дома проживают физические лица, приобретшие квартиры по предварительным договорам купли-продажи.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Пантелеенко Г.В. обратился в суд с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.
Вывод суда первой инстанции о нарушении при строительстве спорного объекта градостроительного регламента, не соответствует действительности. Согласно выписке N 12 из Правил землепользования и застройки части территории МО г. Геленджик, земельный участок по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, расположен в зоне Ж-2 Зона малоэтажной жилой застройки. Спорный дом относится к среднеэтажным, судебной экспертизой подтверждено соответствие дома нормам СНиП.
Из технических условий, выданных МУП МО г-Геленджик "Водопроводно-канализационное хозяйство" N 700 от 21.10.2010 и ОАО "Геленджикгосгаз" N 322 от 29.09.2010 следует, что техническая возможность отопления, водоснабжения и канализации жилого дома по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а имеется.
Суд не учел, что в 2011 г. Пантелеенко Г.В. обратился в администрацию МО г-к Геленджик с целью введения возведенного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, однако, письмом от 14.07.2011 г. администрацией отказано.
Судебно-арбитражная практика подтверждает, что если истец обращался за разрешением на строительство и актом ввода объекта в эксплуатацию, имеются экспертные заключения на предмет соответствия его СНиП, санитарным и противопожарным норма и правилам, объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежит удовлетворению.
Заявитель жалобы считает решение суда в части отказа администрации МО г-к Геленджик в сносе спорного жилого дома законным и обоснованным, просит решение суда в части отказа в первоначальном иске ИП Пантелеенко Г.В. отменить, заявленные требования удовлетворить.
Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик также обжаловала решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 г. и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования города-курорта Геленджик к Пантелеенко Г.В. о сносе самовольной постройки - 5-этажного 20-квартирного жилого дома литера "Б", возведенного на земельном участке по ул. Парусной, 12а в г. Геленджике, отменить, в указанной части требования администрации муниципального образования города-курорта Геленджик удовлетворить. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.
Указанные выше договоры купли-продажи квартир, по мнению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, являются ничтожными сделками, поскольку не соответствуют требованиям закона и никаких правовых последствий за собой не влекут.
Поскольку право у Пантелеенко Г.В. на спорный объект не возникло, следовательно, осуществлять продажу отдельных его частей (квартир) он не имел законных оснований.
Ссылка суда на отсутствие правовых оснований для удовлетворения требований о сносе спорного объекта ввиду того, что между Пантелеенко Г.В. и физическими лицами заключены предварительные договоры купли-продажи, является необоснованной.
Вина Пантелеенко Г.В. в осуществлении самовольного строительства спорного объекта в судебном заседании была доказана, судом было установлено, что строительство спорного объекта осуществлено истцом в отсутствие разрешительной документации. По общему правилу правовым последствием осуществления самовольного строительства должен быть снос самовольно возведенного объекта.
В судебном заседании представитель Пантелеенко Г.В. доводы жалобы поддержал, на вопрос суда пояснил, что отказ администрации в выдаче на строительство спорного объекта был законным. В настоящее время в жилом доме проживают физические лица.
Представитель администрации МО г-к Геленджик в судебном заседании настаивал на доводах жалобы администрации, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования города-курорта Геленджик к Пантелеенко Г.В. о сносе самовольной постройки - 5-этажного 20-квартирного жилого дома литера "Б", возведенного на земельном участке по ул. Парусной, 12а в г. Геленджике.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы предпринимателя и администрации не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:40:0401040:64, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.12.2009 серии 23-АЖ N 182053. Как следует из свидетельства и кадастрового паспорта, земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, относится к категории земель населенных пунктов, и предоставлен для эксплуатации одноквартирного жилого дома (том 1, лист дела 9, 11).
На указанном земельном участке, в отсутствие разрешительной документации, предпринимателем возведен многоквартирный пятиэтажный жилой дом литер "Б" общей площадью квартир 1 373, 9 кв. м, жилой площадью 755, 4 кв. м.
Ссылаясь на то, что многоквартирный дом построен на собственном земельном участке с соблюдением градостроительных норм и правил и не угрожает жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд о признании права собственности на спорный объект в порядке ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая Пантелеенко Г.В. в удовлетворении требований о признании права собственности на пятиэтажный жилой дом, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Судом первой инстанции установлено и данный факт подтвержден самим предпринимателем в исковом заявлении, что пятиэтажный многоквартирный жилой дом литера "Б" общей площадью квартир 1373,9 кв. м, жилой площадью 755, 4 кв. м. Пантелеенко Г.В. возведен в отсутствие разрешительной документации.
До начала возведения дома, а также в период его возведения предприниматель не обращался в уполномоченный орган для согласования такого строительства. Доказательства соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта и того, что в получении такого разрешения Пантелеенко Г.В. необоснованно отказано, в материалах дела отсутствуют.
Обращение за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию в 2011 году только после возведения объекта, как правильно указал суд первой инстанции, носит формальный характер и не означает, что предпринимателем принимались те меры, о которых указывается в пункте 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22. Поэтому такое обращение обоснованно не принято как доказательство принятия Пантелеенко Г.В. надлежащих мер к легализации самовольной постройки.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 09.12.2010 N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Доказательства того, что Пантелеенко Г.В. совершал действия, направленные на соблюдение административного порядка; у него отсутствовала возможность получить необходимые разрешения до возведения самовольной постройки; разрешение не получено по не зависящим от него причинам, не представлены.
Напротив, из материалов дела следует, что истец не обратился в уполномоченные органы до начала самовольного строительства; с заявлением в администрацию об оформлении жилого дома Пантелеенко Г.В. обратился после завершения строительства (том 1, лист дела 18).
Кроме того, как пояснила администрация МО г.-к. Геленджик в своем отзыве (том 3, лист дела 41), по факту нарушения градостроительного законодательства в отношении Пантелеенко Г.В. дважды составлялись административные протоколы, а также выдано письменное требование о необходимости прекращения строительных работ. Однако, предприниматель продолжил самовольное строительство, несмотря на применение к нему мер административной ответственности.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что отсутствие доказательств принятия предпринимателем надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. В этом случае установление соответствия самовольных построек градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения. Данный вывод судов соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09, пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22, пункт 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.05.2012 по делу N А32-13942/2011).
Также истцом при создании спорного объекта нарушены градостроительные нормы и правила, данные нарушения затрагивают права и охраняемые законом интересы иных лиц.
Согласно положениям градостроительного законодательства при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением иных обязательных требований, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Положениями ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что многоквартирные дома с количеством этажей более чем три подпадают под требование о проведении государственной экспертизы проектной документации. Данное требование Пантелеенко Г.В. не соблюдено.
Из Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466, следует, что зона Ж-2, в которой расположен участок предпринимателя, является зоной малоэтажной жилой застройки. Для зоны Ж-2 установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе максимальное количество этажей, равное трем.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на земельном участке 20-квартирный жилой дом возведен Пантелеенко Г.В. в 2010 году, этажность спорного объекта составляет 5 этажей.
Заключением проведенной по делу судебно-технической экспертизы также подтверждается, что высота и этажность спорного жилого дома не соответствует требованиям ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ в части отсутствия проектной и разрешительной документации на строительство. Строительство объекта осуществлялось с нарушением строительных норм в части организации строительного производства: отсутствует исполнительная документация, что не соответствует требованиям, изложенным в п. 6.13 СП 48.13330.2011 "Организация строительства". Указанные дефекты строительства, связанные с организацией строительства, являются значительными (том 3, листы 49-50).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что необходимая совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренная положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствует.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, администрация г-к. Геленджик обратилась со встречным исковым требованием об обязании Пантелеенко Г.В. осуществить снос спорного дома по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а.
Отказывая администрации в удовлетворении встречных требований о сносе дома, суд первой инстанции исходил из того, что пятиэтажный 20-квартирный жилой дом заселен физическими лицами, которые приобрели квартиры по предварительным договорам купли-продажи.
Между тем, судом не принято во внимание следующее.
В силу положений статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).
То есть подведомственность спора предопределена наличием двух факторов:
- - характера спора как экономического или иного, связанного с осуществлением предпринимательской и прочей экономической деятельности;
- - субъектного состава спора.
Из указанных норм следует, что дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подлежат рассмотрению арбитражными делами лишь в случаях, прямо установленных федеральными законами вне зависимости от того, что характер спора может соответствовать критериям, обозначенным в части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела. В частности, специальная подведомственность споров арбитражному суду закреплена правилами статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако настоящий спор не подпадает под категории дел, обозначенных указанной нормой права.
Требования о сносе жилого дома затрагивают интересы граждан - физических лиц, которые заключили с собственником земельного участка - предпринимателем Пантелеенко Г.В. договоры купли-продажи квартир. Как следует из предварительных договоров купли-продажи квартир и актов приема-передачи недвижимого имущества к ним, квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная. 12а, переданы покупателям (том 3, листы дела 122-151). Следовательно, разрешить заявленные требования администрации МО г. Геленджик без привлечения в качестве ответчиков лиц, проживающих в доме, не представляется возможным.
С учетом заявленного требования и субъектного состава участвующих в деле лиц, рассмотрение такого искового заявления находится вне компетенции арбитражного суда. В связи с этим, производство по делу в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований об обязании ответчика снести самовольную постройку, подлежит прекращению в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ (указанная позиция подтверждается судебной практикой: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2011 по делу N А61-1549/2010, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу N А53-132/2011).
Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При обращении с апелляционной жалобой государственная пошлина оплачена Пантелеенко Г.В. в размере 2000 руб.; администрация муниципального образования города-курорта Геленджик в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) освобождена от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 в части отказа в иске администрации муниципального образования города-курорта Геленджик о сносе дома по адресу: г. Геленджик, ул. Парусная, 12а, отменить. Производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2012 по делу N А32-18772/2011 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)