Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Захарова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Шурыгиной Л.Г.,
судей Киселевой С.Н.,
Лоскутовой Н.С.
при секретаре Шахбазовой Т.О., рассмотрела в открытом судебном заседании 18.01.2013 гражданское дело
по иску С., Б. к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" (ООО "УК "НБК") о признании установленными границ земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании недействительным результатов межевания, признании постановления Администрации города Екатеринбурга противоречащим закону
по апелляционным жалобам ответчиков Администрации города Екатеринбурга, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.09.2012
заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., пояснения представителя ответчика Администрации города Екатеринбурга - <...> (доверенность от <...> сроком до <...>), представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" - <...> (доверенность от <...> на <...> год), поддержавших доводы своих апелляционных жалоб; истца Б., представителя истцов <...> (доверенность от <...> на <...> год), возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб и полагавших решение суда правильным, судебная коллегия,
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам, указав, что являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по <...>. На основании решений Свердловского горисполкома депутатов трудящихся <...>, отделу капитального строительства Горисполкома предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилых домов и дальнейшей эксплуатации земельный участок площадью <...> га в районе улиц <...>, о чем выдан Акт <...> о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Жилой дом по ул. <...> выстроен в <...> году и по акту государственной комиссии был принят в эксплуатацию и сдан на баланс <...> на основании <...>. Решением Исполкома Верх-Исетского райсовета депутатов трудящихся от <...> был образован Объединенный жилищно-эксплуатационный кооператив N <...> в качестве юридического для объединения существующих ЖСК Верх-Исетского района (в том числе ЖСК <...>) в целях улучшения их работы и эксплуатации жилого фонда. Имущество ОЖЭК <...> было образовано путем объединения и присоединения в разное время имущества <...> жилищно-строительных кооперативов. Многоквартирный жилой <...> вошел в состав ОЖЭК <...> на основании Акта приемки дома от <...>, на чьем балансе был закреплен многоквартирный дом, приобрел пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом по <...> с элементами благоустройства, на тех же условиях и в объеме, что и прежний собственник, то есть право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Поскольку члены ОЖЭК <...> выплатили свои паевые взносы, и соответственно, приобрели право собственности на квартиры в многоквартирном <...>, то в силу п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним от ОЖЭК <...> перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположен указанный многоквартирный дом с элементами благоустройства. Однако Администрация города Екатеринбурга, предоставив ранее земельный участок, на котором расположен многоквартирный <...>, площадью <...> кв. м <...> и не отменив указанное свое решение, незаконно сформировала из данного земельного участка земельный участок <...> площадью <...> кв. м. и затем предоставила его в аренду ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг". Также незаконно провела процедуру межевания земельного участка под их многоквартирным домом, и утвердила проект межевания территории квартала улиц <...>. Истцы, считая свое право нарушенным, просят признать установленными границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой <...> с элементами благоустройства, площадью <...> кв. м. в следующих координатах:
<...>,
признать отсутствующим зарегистрированное за ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, признать противоречащим закону Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга <...> "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц <...> в части утверждения расположения земельного участка на кадастровом плане территории <...>.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от <...> исковые требования Б. и С. были удовлетворены.
С постановленным решением не согласились ответчики, в апелляционных жалобах указывают на неправильное применение судом норм материального права.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон и их представителей, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что С., Б. являются собственниками жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме N <...>.
На основании решений Свердловского горисполкома депутатов трудящихся <...> отделу капитального строительства Горисполкома предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилых домов и дальнейшей эксплуатации земельный участок площадью <...> га в районе улиц <...>), о чем выдан Акт <...> о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации (т. <...>). Выстроенный в <...> году многоквартирный жилой дом N <...> по акту государственной комиссии принят в эксплуатацию и передан баланс <...> на основании <...>. Решением Исполкома Верх-Исетского райсовета депутатов трудящихся от <...> образован Объединенный жилищно-эксплуатационный кооператив <...> (ОЖЭК <...>) в качестве юридического лица для объединения существующих ЖСК <...> в целях улучшения их работы и эксплуатации жилого фонда (т. <...>). Многоквартирный жилой дом N <...> вошел в состав ОЖЭК <...> на основании акта приемки дома от <...>.
<...> указанный многоквартирный дом зарегистрирован за ОЖЭК <...> в Бюро технической инвентаризации на основании Акта <...> о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от <...> и справки о балансовой стоимости от <...>, что подтверждается сведениями ЕМУП "БТИ" от <...>, представленными суду <...>.
Судом правильно указано, что в соответствии со ст. 33 Закона СССР от 13.12.1968 N 3401-VII "Об утверждении основ земельного законодательства Союза ССР и Союзных республик", на землях городов при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Согласно ст. ст. 87, 88 Земельного кодекса РСФСР 1970 года на землях городов переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При передаче зданий и сооружений от одних предприятий, организаций и учреждений другим вместе с объектами переходит и право пользования земельным участком, необходимым для обслуживания передаваемых зданий и сооружений.
Статья 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. предусматривала, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного на тех же условиях и в том же объеме, что и собственник недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В связи с изложенным, выводы суда о том, что ОЖЭК <...>, на чьем балансе был закреплен многоквартирный дом N <...>, приобрел право пользования земельным участком, на котором расположен указанный многоквартирный дом на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, являются правильными.
В дальнейшем, после выплаты паевых взносов, в соответствии с положениями п. 4 ст. 218 и ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на квартиры и общее имущество жилого дома перешло к физическим лицам - членам кооператива. Следовательно, к ним же перешло и право на использование земельного участка под многоквартирным жилым домом на тех же условиях, что и предыдущему собственнику.
Судебная коллегия находит необоснованной ссылку представителей ответчиков в апелляционной жалобе о том, что <...> отказался от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью <...> га, расположенный по улицам <...> и предоставленный <...> поскольку этот отказ имел место в <...> году, когда жилой дом по ул. <...> уже находился, в силу закона, на праве постоянного (бессрочного) пользования сначала у ОЖЭК <...>, а затем у собственников помещений (т. <...>).
Между тем, земельный участок под многоквартирным домом по ул. <...> не был сформирован. Выводы суда о том, что у ОЖЭК <...> возникло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок именно площадью <...> кв. м, не основаны на законе.
В своем решении суд ссылается на проект договора аренды между Администрацией города Екатеринбурга и ОЖЭК <...> земельного участка по адресу <...>, площадью <...> кв. м.
Вместе с тем такого проекта договора, равно как и самого договора аренды указанного земельного участка в материалах дела не имеется, а неутвержденный план границ земельного участка площадью <...> кв. м (т. <...>), таковым являться не может.
Таким образом, факт волеизъявления Администрации города Екатеринбурга на предоставление ОЖЭК <...> земельного участка площадью <...> кв. м в аренду не может считаться подтвержденным на основании проектов договоров, никем не подписанных и не представленных в материалы дела. Иное противоречило бы положениям ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующим порядок заключения договора, а также главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей положения о заключении договора аренды.
Из представленных документов следует, что на кадастровый учет в <...> году был поставлен земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадь участка <...> кв. м, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (т. <...>).
В соответствии с п.п. 3, 4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу положений ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон о кадастре недвижимости), местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Таким образом, исходя из указанных положений закона, земельный участок под многоквартирным жилым домом по <...> переходит в общую собственность собственников помещений в нем только после формирования земельного участка и установления его границ в соответствии с проведением процедуры межевания земельного участка.
Такая процедура в <...> году на момент постановки земельного участка на кадастровый учет не проводилась.
В связи с изложенным, выводы суда о том, что границы земельного участка были определены администрацией города Екатеринбурга в <...> году, и в <...> году земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект права с уникальными характеристиками, противоречат вышеперечисленным нормам закона.
При этом из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства. Тем более, что первоначально <...> был предоставлен участок площадью <...> га и площадь земельного участка для строительства жилого дома по <...> не определялась.
По сведениям Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра"), земельный участок с кадастровым номером <...> является архивным, так как из него сформированы земельные участки с кадастровым номером <...> (т. <...>). Соответственно, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером <...> ориентировочной площадью <...> кв. м, как таковой отсутствует, и объектом недвижимости не является.
Под многоквартирным жилым домом по <...> сформирован земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, следовательно, земельный участок именно такой площадью перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения процедуры установления границ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Истцы, не оспаривая права аренды ответчика <...> обратились с иском об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом по <...>, о признании права аренды <...> отсутствующим, признании недействительными результатов межевания земельного участка под многоквартирным домом.
Вместе с тем, границы земельного участка под многоквартирным домом по <...> были установлены в <...> году при проведении процедуры межевания квартала улиц <...>.
Признавая недействительными результаты межевания земельного участка <...> площадью <...> кв. м под многоквартирным домом по <...> суд указал, что формирование границ земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м проведено с нарушением закона, и собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют право на формирование земельного участка площадью <...> кв. м в границах представленного ими межевого плана.
Указанные выводы суда противоречат действующему земельному законодательству.
Земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, был сформирован в <...> году, о чем представлено межевое дело <...> (т. <...>). По результатам торгов, на основании протокола <...> о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от <...>, между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" (ООО "УК "НБК") заключен договор аренды <...>, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование сроком на <...> лет земельный участок общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер <...> для строительства здания торгово-бытового назначения, при этом высота объекта капитального строительства не должна превышать <...>.
Указывая на недействительность договора аренды земельного участка со ссылкой на положения ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не учел, что торги являются оспоримой сделкой, а не ничтожной и их проведение никто не оспаривал, равно как и не оспорен и сам договор аренды земельного участка. Суд не вправе по собственной инициативе рассматривать вопрос о признании недействительной оспоримой сделки (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в решении не указано какому закону противоречит заключенный ответчиками договор аренды земельного участка.
Таким образом, не основаны на законе выводы суда о том, что договор аренды земельного участка <...> заключенный между администрацией города Екатеринбурга и ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" является недействительным.
Не подлежали удовлетворению и требования истцов о признании права аренды ООО "УК "НБК" отсутствующим.
Данный способ защиты указан в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Такой способ защиты является исключением из общего правила, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. В связи с чем, судебная коллегия полагает, что избранный способ защиты не соответствует характеру спора, поскольку исковые требования не направлены на устранение двойного учета прав на одно и то же имущество в реестре.
На момент проведения в <...> году процедуры межевания земельного участка, предоставленного в аренду ООО "УК "НБК" деятельность по индивидуализации такого объекта недвижимости как земельный участок регулировалась территориальным землеустройством, установленным Федеральным законом N 78-ФЗ от 18.06.2001 "О землеустройстве".
В настоящее время, понятие "территориальное землеустройство" исключено из земельного законодательства. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" утратил силу.
Вместе с тем, процедура проведения межевания земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м не была оспорена истцами. Суд вышел за пределы заявленных исковых требований, указывая на то, что формирование границ земельного участка с кадастровым номером <...> проведено с нарушением действующего законодательства. При этом не указаны нормы закона, которым противоречит установление границ на местности при проведении межевания земельного участка с кадастровым номером <...>.
Как указывалось выше, земельный участок под многоквартирным домом в <...> году сформирован не был, поэтому выводы суда о том, что на торги предоставлялся участок, обремененный правами третьих лиц, необоснованны.
Не могут быть признаны состоятельными и выводы суда об имеющем место наложении границ земельных участков под многоквартирным домом и принадлежащим на праве аренды ООО "УК "НБК".
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости включены такие уникальные характеристики объекта недвижимости земельного участка, как площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
В соответствии с п. 12 ст. 45 вышеуказанного закона, кадастровый паспорт не выдается (не направляется) и орган кадастрового учета принимает решение об отказе в выдаче (направлении) такого паспорта в случае, если одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем.
В данном случае, судом были запрошены кадастровые паспорта на земельные участки, принадлежащие сторонам, кадастровые паспорта не содержат сведений о пересечении границ земельных участков (т. <...>).
Таким образом, при постановке земельных участков на кадастровый учет и формировании границ в <...> границы участков не пересекали друг друга.
Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения требований о признании недействительными результатов межевания земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>.
В силу положений пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Пунктом 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Таким образом, выводы суда о том, что земельный участок должен формироваться исключительно по фактическому землепользованию не отвечает указанным нормам, так как фактическое землепользование не является определяющим фактором. При формировании границ земельного участка необходимо учитывать, в том числе, и границы смежных земельных участков, которые предоставлены иным лицам, право которых не оспорено.
Граница земельного участка под жилым домом по <...> установлена в соответствии с проектом межевания территории квартала, утвержденного в <...> году, с учетом площади многоквартирного дома и необходимой для его использования.
Кроме того, поскольку в <...> году уже был сформирован земельный участок площадью <...> кв. м, предоставленный с аукциона ООО "УК "НБК", границы земельного участка под многоквартирным домом правомерно формировались уже с учетом установленной границы смежного земельного участка.
Согласно данным технической инвентаризации основного строения по <...> его общая полезная площадь составляет <...> кв. м, жилая <...> кв. м (т. <...>).
Из представленного в материалы дела письма Комитета по управлению городским имуществом от <...> администрация города не возражала переоформить землеотводные документы ОЖЭК <...> как собственнику под существующие жилые дома (согласно приложению). При этом в приложении указана площадь отводимого (переоформляемого) земельного участка под спорным жилым домом <...> кв. м (т. <...>).
Для расчета нормативной площади земельного участка под многоквартирным домом используются Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя России от 26.08.1998 N 59.
Согласно расчету, представленному стороной ответчика, нормативный размер площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по <...>, передаваемого в общую долевую собственность бесплатно, составляет <...> кв. м (т <...>).
Таким образом, сформированный в <...> году земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Посадская, 51 площадью <...> кв. м, не нарушает прав истцов.
Судебная коллегия также полагает недоказанными нарушения прав истцов тем обстоятельством, что по земельному участку, предоставленному в аренду ООО "УК "НБК" проходят коммуникации.
В общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома находятся только те инженерные системы и сети, которые находятся внутри жилого дома, что прямо вытекает из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Согласно п. 8 названных Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Из представленного Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...>, на которое ссылается суд в своем решении, следует, что существующие сети водопровода и канализации, проходящие по земельному участку, отведенному ООО "УК "НБК" принадлежат ЕМУП "Водоканал" (т. <...>).
Из письменного отзыва МУП "Водоканал" следует, что водопроводные сети и сооружения, расположенные на данном земельном участке за пределами жилого дома находятся в хозяйственном ведении МУП "Водоканал" (т. <...>). Это же следует из схемы разграничения канализационных и водопроводных сетей (т. <...>).
Таким образом, доводы истцов, что МУП "Водоканал" не передавалась часть водомерного узла, соединяющая водопроводные сети с жилым домом по <...>, не могут служить основанием для признания прав истцов нарушенными.
Выводы суда о том, что в нарушение закона изменено разрешенное использование земельного участка, предоставленного ответчику ООО "УК "НБК", являются необоснованными.
В соответствии с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), земельный участок расположен на территории жилой и общественно-деловой зон (многоэтажная, среднеэтажная и малоэтажная застройка). Основным видом разрешенного использования земельного участка, в соответствии с Генеральным планом развития МО "город Екатеринбург" до <...> года являются: магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более <...> кв. м), объекты бытового обслуживания населения (предприятия по ремонту бытовой техники, парикмахерские, ателье и др.), аптеки (т. <...>).
Согласно ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 30, ст. 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты территориальных зон устанавливаются Правилами землепользования и застройки, утверждаемыми представительным органом местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний.
На территории муниципального образования "город Екатеринбург" такие Правила утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от <...> и введены в действие с <...>.
До введения в действие Правил землепользования и застройки, действовал Генеральный план развития МО "город Екатеринбург" до <...> года, утвержденный решением Екатеринбургской Городской Думы от <...> который является в силу статей 18, 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом территориального планирования муниципального образования "город Екатеринбург" и подлежал обязательному применению органами местного самоуправления при принятии решений.
Таким образом, изменения вида разрешенного использования земельного участка в период выдачи ООО "УК "НБК" градостроительного плана земельного участка, не имело места.
Истцы также просили признать не соответствующим закону Постановление Администрации города Екатеринбурга от <...> "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц <...>" в части утверждения расположения земельного участка на кадастровом плане территории <...>.
Статья 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает особенности подготовки документации по планировке территории, которая разрабатывается на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа. При этом проекты планировки территории городского округа и проекты межевания территории городского округа, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения администрации городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
Постановлением <...> утвержден проект межевания территории в квартале улиц <...>. Пунктом 4 указанного постановления указано, что правообладателям, собственникам земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в квартале, при осуществлении работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков руководствоваться проектом межевания территории, утвержденным настоящим постановлением (т. <...>).
В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Согласно п.п. 5, 10 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.
Истцы имели возможность принимать участие в публичных слушаниях по вопросу подготовки проекта межевания территории квартала (п. 5 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и высказать свое мнение.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае исходя из перечисленных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствует запрет на формирование земельных участков застроенной территории под несколькими многоквартирными домами. Также отсутствует запрет и на обращение заинтересованных лиц с заявлением о расформировании земельного участка площадью <...> кв. м под многоквартирными домами по <...>, тем более, что указанный участок не поставлен на кадастровый учет.
Таким образом, достоверных и бесспорных доказательств нарушений прав истцов оспариваемым проектом межевания территории квартала, не представлено.
Стороной ответчика также заявлено о применении судом срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истцы должны были узнать в <...> году, а именно <...>, когда проводилось общее собрание членов кооператива по вопросу прокладки трубопровода теплоснабжения по подвалу жилого дома, что следует из представленного стороной истца постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда Свердловской области от <...> по делу <...>. Истцы, в свою очередь заявили о том, что не знали о проведении общего собрания членов ОЖЭК <...> и просили суд восстановить пропущенный срок.
Суд, рассматривая данный вопрос, указал, что в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца, об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводам. Истцы могли заявить требования, основанные на ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, если бы являлись законными владельцами земельного участка, предоставленного ООО "УК "НБК". По настоящему делу, таких обстоятельств не установлено. Кроме того, исходя из заявленных требований, они не попадают под определение негаторного иска.
Между тем, поскольку границы земельного участка под многоквартирным домом установлены в <...> году, истцы не пропустили срок исковой давности по требованиям о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м и признании противоречащим закону постановления города Екатеринбурга от <...> "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц <...>".
По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По исковым требованиям о признании права аренды отсутствующим и об установлении границ земельного участка, истцы должны были узнать о нарушении своего права при проведении общего собрания ОЖЭК <...> в <...> году или еще раньше в <...> году, поскольку информация о проводимых торгах была опубликована для всеобщего сведения в средствах массовой информации, в том числе в газете "Вечерний Екатеринбург" о чем представлены сведения в материалы дела (т. <...>).
В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
В данном случае нет оснований, предусмотренных ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации и для восстановления пропущенного истцами срока исковой давности.
Согласно положениям статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу положений ст. 330 ГПК Российской Федерации, основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное применение норм материального права.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от <...> отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С., Б. к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" о признании установленными границ земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании недействительным результатов межевания, признании постановления Администрации города Екатеринбурга противоречащим закону - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.01.2013 ПО ДЕЛУ N 33-355/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2013 г. по делу N 33-355/2013
Судья Захарова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Шурыгиной Л.Г.,
судей Киселевой С.Н.,
Лоскутовой Н.С.
при секретаре Шахбазовой Т.О., рассмотрела в открытом судебном заседании 18.01.2013 гражданское дело
по иску С., Б. к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" (ООО "УК "НБК") о признании установленными границ земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании недействительным результатов межевания, признании постановления Администрации города Екатеринбурга противоречащим закону
по апелляционным жалобам ответчиков Администрации города Екатеринбурга, Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.09.2012
заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., пояснения представителя ответчика Администрации города Екатеринбурга - <...> (доверенность от <...> сроком до <...>), представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" - <...> (доверенность от <...> на <...> год), поддержавших доводы своих апелляционных жалоб; истца Б., представителя истцов <...> (доверенность от <...> на <...> год), возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб и полагавших решение суда правильным, судебная коллегия,
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам, указав, что являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по <...>. На основании решений Свердловского горисполкома депутатов трудящихся <...>, отделу капитального строительства Горисполкома предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилых домов и дальнейшей эксплуатации земельный участок площадью <...> га в районе улиц <...>, о чем выдан Акт <...> о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Жилой дом по ул. <...> выстроен в <...> году и по акту государственной комиссии был принят в эксплуатацию и сдан на баланс <...> на основании <...>. Решением Исполкома Верх-Исетского райсовета депутатов трудящихся от <...> был образован Объединенный жилищно-эксплуатационный кооператив N <...> в качестве юридического для объединения существующих ЖСК Верх-Исетского района (в том числе ЖСК <...>) в целях улучшения их работы и эксплуатации жилого фонда. Имущество ОЖЭК <...> было образовано путем объединения и присоединения в разное время имущества <...> жилищно-строительных кооперативов. Многоквартирный жилой <...> вошел в состав ОЖЭК <...> на основании Акта приемки дома от <...>, на чьем балансе был закреплен многоквартирный дом, приобрел пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом по <...> с элементами благоустройства, на тех же условиях и в объеме, что и прежний собственник, то есть право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Поскольку члены ОЖЭК <...> выплатили свои паевые взносы, и соответственно, приобрели право собственности на квартиры в многоквартирном <...>, то в силу п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним от ОЖЭК <...> перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположен указанный многоквартирный дом с элементами благоустройства. Однако Администрация города Екатеринбурга, предоставив ранее земельный участок, на котором расположен многоквартирный <...>, площадью <...> кв. м <...> и не отменив указанное свое решение, незаконно сформировала из данного земельного участка земельный участок <...> площадью <...> кв. м. и затем предоставила его в аренду ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг". Также незаконно провела процедуру межевания земельного участка под их многоквартирным домом, и утвердила проект межевания территории квартала улиц <...>. Истцы, считая свое право нарушенным, просят признать установленными границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой <...> с элементами благоустройства, площадью <...> кв. м. в следующих координатах:
<...>,
признать отсутствующим зарегистрированное за ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" право аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, признать противоречащим закону Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга <...> "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц <...> в части утверждения расположения земельного участка на кадастровом плане территории <...>.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от <...> исковые требования Б. и С. были удовлетворены.
С постановленным решением не согласились ответчики, в апелляционных жалобах указывают на неправильное применение судом норм материального права.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон и их представителей, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что С., Б. являются собственниками жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме N <...>.
На основании решений Свердловского горисполкома депутатов трудящихся <...> отделу капитального строительства Горисполкома предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилых домов и дальнейшей эксплуатации земельный участок площадью <...> га в районе улиц <...>), о чем выдан Акт <...> о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации (т. <...>). Выстроенный в <...> году многоквартирный жилой дом N <...> по акту государственной комиссии принят в эксплуатацию и передан баланс <...> на основании <...>. Решением Исполкома Верх-Исетского райсовета депутатов трудящихся от <...> образован Объединенный жилищно-эксплуатационный кооператив <...> (ОЖЭК <...>) в качестве юридического лица для объединения существующих ЖСК <...> в целях улучшения их работы и эксплуатации жилого фонда (т. <...>). Многоквартирный жилой дом N <...> вошел в состав ОЖЭК <...> на основании акта приемки дома от <...>.
<...> указанный многоквартирный дом зарегистрирован за ОЖЭК <...> в Бюро технической инвентаризации на основании Акта <...> о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от <...> и справки о балансовой стоимости от <...>, что подтверждается сведениями ЕМУП "БТИ" от <...>, представленными суду <...>.
Судом правильно указано, что в соответствии со ст. 33 Закона СССР от 13.12.1968 N 3401-VII "Об утверждении основ земельного законодательства Союза ССР и Союзных республик", на землях городов при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Согласно ст. ст. 87, 88 Земельного кодекса РСФСР 1970 года на землях городов переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При передаче зданий и сооружений от одних предприятий, организаций и учреждений другим вместе с объектами переходит и право пользования земельным участком, необходимым для обслуживания передаваемых зданий и сооружений.
Статья 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. предусматривала, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного на тех же условиях и в том же объеме, что и собственник недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В связи с изложенным, выводы суда о том, что ОЖЭК <...>, на чьем балансе был закреплен многоквартирный дом N <...>, приобрел право пользования земельным участком, на котором расположен указанный многоквартирный дом на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, являются правильными.
В дальнейшем, после выплаты паевых взносов, в соответствии с положениями п. 4 ст. 218 и ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на квартиры и общее имущество жилого дома перешло к физическим лицам - членам кооператива. Следовательно, к ним же перешло и право на использование земельного участка под многоквартирным жилым домом на тех же условиях, что и предыдущему собственнику.
Судебная коллегия находит необоснованной ссылку представителей ответчиков в апелляционной жалобе о том, что <...> отказался от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью <...> га, расположенный по улицам <...> и предоставленный <...> поскольку этот отказ имел место в <...> году, когда жилой дом по ул. <...> уже находился, в силу закона, на праве постоянного (бессрочного) пользования сначала у ОЖЭК <...>, а затем у собственников помещений (т. <...>).
Между тем, земельный участок под многоквартирным домом по ул. <...> не был сформирован. Выводы суда о том, что у ОЖЭК <...> возникло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок именно площадью <...> кв. м, не основаны на законе.
В своем решении суд ссылается на проект договора аренды между Администрацией города Екатеринбурга и ОЖЭК <...> земельного участка по адресу <...>, площадью <...> кв. м.
Вместе с тем такого проекта договора, равно как и самого договора аренды указанного земельного участка в материалах дела не имеется, а неутвержденный план границ земельного участка площадью <...> кв. м (т. <...>), таковым являться не может.
Таким образом, факт волеизъявления Администрации города Екатеринбурга на предоставление ОЖЭК <...> земельного участка площадью <...> кв. м в аренду не может считаться подтвержденным на основании проектов договоров, никем не подписанных и не представленных в материалы дела. Иное противоречило бы положениям ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующим порядок заключения договора, а также главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей положения о заключении договора аренды.
Из представленных документов следует, что на кадастровый учет в <...> году был поставлен земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадь участка <...> кв. м, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (т. <...>).
В соответствии с п.п. 3, 4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу положений ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон о кадастре недвижимости), местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Таким образом, исходя из указанных положений закона, земельный участок под многоквартирным жилым домом по <...> переходит в общую собственность собственников помещений в нем только после формирования земельного участка и установления его границ в соответствии с проведением процедуры межевания земельного участка.
Такая процедура в <...> году на момент постановки земельного участка на кадастровый учет не проводилась.
В связи с изложенным, выводы суда о том, что границы земельного участка были определены администрацией города Екатеринбурга в <...> году, и в <...> году земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект права с уникальными характеристиками, противоречат вышеперечисленным нормам закона.
При этом из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства. Тем более, что первоначально <...> был предоставлен участок площадью <...> га и площадь земельного участка для строительства жилого дома по <...> не определялась.
По сведениям Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра"), земельный участок с кадастровым номером <...> является архивным, так как из него сформированы земельные участки с кадастровым номером <...> (т. <...>). Соответственно, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером <...> ориентировочной площадью <...> кв. м, как таковой отсутствует, и объектом недвижимости не является.
Под многоквартирным жилым домом по <...> сформирован земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, следовательно, земельный участок именно такой площадью перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения процедуры установления границ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Истцы, не оспаривая права аренды ответчика <...> обратились с иском об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом по <...>, о признании права аренды <...> отсутствующим, признании недействительными результатов межевания земельного участка под многоквартирным домом.
Вместе с тем, границы земельного участка под многоквартирным домом по <...> были установлены в <...> году при проведении процедуры межевания квартала улиц <...>.
Признавая недействительными результаты межевания земельного участка <...> площадью <...> кв. м под многоквартирным домом по <...> суд указал, что формирование границ земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м проведено с нарушением закона, и собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют право на формирование земельного участка площадью <...> кв. м в границах представленного ими межевого плана.
Указанные выводы суда противоречат действующему земельному законодательству.
Земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, был сформирован в <...> году, о чем представлено межевое дело <...> (т. <...>). По результатам торгов, на основании протокола <...> о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от <...>, между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" (ООО "УК "НБК") заключен договор аренды <...>, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование сроком на <...> лет земельный участок общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер <...> для строительства здания торгово-бытового назначения, при этом высота объекта капитального строительства не должна превышать <...>.
Указывая на недействительность договора аренды земельного участка со ссылкой на положения ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не учел, что торги являются оспоримой сделкой, а не ничтожной и их проведение никто не оспаривал, равно как и не оспорен и сам договор аренды земельного участка. Суд не вправе по собственной инициативе рассматривать вопрос о признании недействительной оспоримой сделки (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в решении не указано какому закону противоречит заключенный ответчиками договор аренды земельного участка.
Таким образом, не основаны на законе выводы суда о том, что договор аренды земельного участка <...> заключенный между администрацией города Екатеринбурга и ООО "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" является недействительным.
Не подлежали удовлетворению и требования истцов о признании права аренды ООО "УК "НБК" отсутствующим.
Данный способ защиты указан в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Такой способ защиты является исключением из общего правила, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. В связи с чем, судебная коллегия полагает, что избранный способ защиты не соответствует характеру спора, поскольку исковые требования не направлены на устранение двойного учета прав на одно и то же имущество в реестре.
На момент проведения в <...> году процедуры межевания земельного участка, предоставленного в аренду ООО "УК "НБК" деятельность по индивидуализации такого объекта недвижимости как земельный участок регулировалась территориальным землеустройством, установленным Федеральным законом N 78-ФЗ от 18.06.2001 "О землеустройстве".
В настоящее время, понятие "территориальное землеустройство" исключено из земельного законодательства. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" утратил силу.
Вместе с тем, процедура проведения межевания земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м не была оспорена истцами. Суд вышел за пределы заявленных исковых требований, указывая на то, что формирование границ земельного участка с кадастровым номером <...> проведено с нарушением действующего законодательства. При этом не указаны нормы закона, которым противоречит установление границ на местности при проведении межевания земельного участка с кадастровым номером <...>.
Как указывалось выше, земельный участок под многоквартирным домом в <...> году сформирован не был, поэтому выводы суда о том, что на торги предоставлялся участок, обремененный правами третьих лиц, необоснованны.
Не могут быть признаны состоятельными и выводы суда об имеющем место наложении границ земельных участков под многоквартирным домом и принадлежащим на праве аренды ООО "УК "НБК".
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости включены такие уникальные характеристики объекта недвижимости земельного участка, как площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
В соответствии с п. 12 ст. 45 вышеуказанного закона, кадастровый паспорт не выдается (не направляется) и орган кадастрового учета принимает решение об отказе в выдаче (направлении) такого паспорта в случае, если одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем.
В данном случае, судом были запрошены кадастровые паспорта на земельные участки, принадлежащие сторонам, кадастровые паспорта не содержат сведений о пересечении границ земельных участков (т. <...>).
Таким образом, при постановке земельных участков на кадастровый учет и формировании границ в <...> границы участков не пересекали друг друга.
Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения требований о признании недействительными результатов межевания земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>.
В силу положений пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Пунктом 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Таким образом, выводы суда о том, что земельный участок должен формироваться исключительно по фактическому землепользованию не отвечает указанным нормам, так как фактическое землепользование не является определяющим фактором. При формировании границ земельного участка необходимо учитывать, в том числе, и границы смежных земельных участков, которые предоставлены иным лицам, право которых не оспорено.
Граница земельного участка под жилым домом по <...> установлена в соответствии с проектом межевания территории квартала, утвержденного в <...> году, с учетом площади многоквартирного дома и необходимой для его использования.
Кроме того, поскольку в <...> году уже был сформирован земельный участок площадью <...> кв. м, предоставленный с аукциона ООО "УК "НБК", границы земельного участка под многоквартирным домом правомерно формировались уже с учетом установленной границы смежного земельного участка.
Согласно данным технической инвентаризации основного строения по <...> его общая полезная площадь составляет <...> кв. м, жилая <...> кв. м (т. <...>).
Из представленного в материалы дела письма Комитета по управлению городским имуществом от <...> администрация города не возражала переоформить землеотводные документы ОЖЭК <...> как собственнику под существующие жилые дома (согласно приложению). При этом в приложении указана площадь отводимого (переоформляемого) земельного участка под спорным жилым домом <...> кв. м (т. <...>).
Для расчета нормативной площади земельного участка под многоквартирным домом используются Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя России от 26.08.1998 N 59.
Согласно расчету, представленному стороной ответчика, нормативный размер площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по <...>, передаваемого в общую долевую собственность бесплатно, составляет <...> кв. м (т <...>).
Таким образом, сформированный в <...> году земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Посадская, 51 площадью <...> кв. м, не нарушает прав истцов.
Судебная коллегия также полагает недоказанными нарушения прав истцов тем обстоятельством, что по земельному участку, предоставленному в аренду ООО "УК "НБК" проходят коммуникации.
В общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома находятся только те инженерные системы и сети, которые находятся внутри жилого дома, что прямо вытекает из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Согласно п. 8 названных Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Из представленного Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...>, на которое ссылается суд в своем решении, следует, что существующие сети водопровода и канализации, проходящие по земельному участку, отведенному ООО "УК "НБК" принадлежат ЕМУП "Водоканал" (т. <...>).
Из письменного отзыва МУП "Водоканал" следует, что водопроводные сети и сооружения, расположенные на данном земельном участке за пределами жилого дома находятся в хозяйственном ведении МУП "Водоканал" (т. <...>). Это же следует из схемы разграничения канализационных и водопроводных сетей (т. <...>).
Таким образом, доводы истцов, что МУП "Водоканал" не передавалась часть водомерного узла, соединяющая водопроводные сети с жилым домом по <...>, не могут служить основанием для признания прав истцов нарушенными.
Выводы суда о том, что в нарушение закона изменено разрешенное использование земельного участка, предоставленного ответчику ООО "УК "НБК", являются необоснованными.
В соответствии с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), земельный участок расположен на территории жилой и общественно-деловой зон (многоэтажная, среднеэтажная и малоэтажная застройка). Основным видом разрешенного использования земельного участка, в соответствии с Генеральным планом развития МО "город Екатеринбург" до <...> года являются: магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более <...> кв. м), объекты бытового обслуживания населения (предприятия по ремонту бытовой техники, парикмахерские, ателье и др.), аптеки (т. <...>).
Согласно ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 30, ст. 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты территориальных зон устанавливаются Правилами землепользования и застройки, утверждаемыми представительным органом местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний.
На территории муниципального образования "город Екатеринбург" такие Правила утверждены Решением Екатеринбургской городской Думы от <...> и введены в действие с <...>.
До введения в действие Правил землепользования и застройки, действовал Генеральный план развития МО "город Екатеринбург" до <...> года, утвержденный решением Екатеринбургской Городской Думы от <...> который является в силу статей 18, 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом территориального планирования муниципального образования "город Екатеринбург" и подлежал обязательному применению органами местного самоуправления при принятии решений.
Таким образом, изменения вида разрешенного использования земельного участка в период выдачи ООО "УК "НБК" градостроительного плана земельного участка, не имело места.
Истцы также просили признать не соответствующим закону Постановление Администрации города Екатеринбурга от <...> "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц <...>" в части утверждения расположения земельного участка на кадастровом плане территории <...>.
Статья 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает особенности подготовки документации по планировке территории, которая разрабатывается на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа. При этом проекты планировки территории городского округа и проекты межевания территории городского округа, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения администрации городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
Постановлением <...> утвержден проект межевания территории в квартале улиц <...>. Пунктом 4 указанного постановления указано, что правообладателям, собственникам земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в квартале, при осуществлении работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков руководствоваться проектом межевания территории, утвержденным настоящим постановлением (т. <...>).
В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Согласно п.п. 5, 10 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.
Истцы имели возможность принимать участие в публичных слушаниях по вопросу подготовки проекта межевания территории квартала (п. 5 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и высказать свое мнение.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае исходя из перечисленных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствует запрет на формирование земельных участков застроенной территории под несколькими многоквартирными домами. Также отсутствует запрет и на обращение заинтересованных лиц с заявлением о расформировании земельного участка площадью <...> кв. м под многоквартирными домами по <...>, тем более, что указанный участок не поставлен на кадастровый учет.
Таким образом, достоверных и бесспорных доказательств нарушений прав истцов оспариваемым проектом межевания территории квартала, не представлено.
Стороной ответчика также заявлено о применении судом срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истцы должны были узнать в <...> году, а именно <...>, когда проводилось общее собрание членов кооператива по вопросу прокладки трубопровода теплоснабжения по подвалу жилого дома, что следует из представленного стороной истца постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда Свердловской области от <...> по делу <...>. Истцы, в свою очередь заявили о том, что не знали о проведении общего собрания членов ОЖЭК <...> и просили суд восстановить пропущенный срок.
Суд, рассматривая данный вопрос, указал, что в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца, об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводам. Истцы могли заявить требования, основанные на ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, если бы являлись законными владельцами земельного участка, предоставленного ООО "УК "НБК". По настоящему делу, таких обстоятельств не установлено. Кроме того, исходя из заявленных требований, они не попадают под определение негаторного иска.
Между тем, поскольку границы земельного участка под многоквартирным домом установлены в <...> году, истцы не пропустили срок исковой давности по требованиям о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м и признании противоречащим закону постановления города Екатеринбурга от <...> "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц <...>".
По общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По исковым требованиям о признании права аренды отсутствующим и об установлении границ земельного участка, истцы должны были узнать о нарушении своего права при проведении общего собрания ОЖЭК <...> в <...> году или еще раньше в <...> году, поскольку информация о проводимых торгах была опубликована для всеобщего сведения в средствах массовой информации, в том числе в газете "Вечерний Екатеринбург" о чем представлены сведения в материалы дела (т. <...>).
В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
В данном случае нет оснований, предусмотренных ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации и для восстановления пропущенного истцами срока исковой давности.
Согласно положениям статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу положений ст. 330 ГПК Российской Федерации, основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное применение норм материального права.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от <...> отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С., Б. к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость. Бизнес. Консалтинг" о признании установленными границ земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного права, признании недействительным результатов межевания, признании постановления Администрации города Екатеринбурга противоречащим закону - отказать.
Председательствующий
ШУРЫГИНА Л.Г.
Судьи
КИСЕЛЕВА С.Н.
ЛОСКУТОВА Н.С.
ШУРЫГИНА Л.Г.
Судьи
КИСЕЛЕВА С.Н.
ЛОСКУТОВА Н.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)