Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2008 N 15АП-4514/2008 ПО ДЕЛУ N А32-3663/2008-67/26

Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2008 г. N 15АП-4514/2008

Дело N А32-3663/2008-67/26

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.,
при участии:
от истца: Ткачев Андрей Александрович, паспорт серия 6004, N 408550, выдан 15.04.2004 г. отделом милиции N 2 УВД г. Волгодонска Ростовской области, доверенность от 12.08.2008 г. N 26-01-06/187
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом (почт. увед. 737607),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Сберегательный банк РФ" (Предгорное отделение Сбербанка РФ N 1853)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30 мая 2008 г. по делу N А32-3663/2008-67/26
по иску открытого акционерного общества "Сберегательный банк РФ" (в лице Предгорного отделения Сбербанка РФ N 1853)
к ответчику Администрации Муниципального образования Белореченский район Краснодарского края
об истребовании неосновательного обогащения,
принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.,

установил:

открытое акционерное общество Сберегательный банк РФ (в лице Предгорного отделения Сбербанка РФ N 1853), (далее - ОАО Сбербанк РФ, Сбербанк, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Муниципального образования Белореченского района Краснодарского края (далее - Администрация, ответчик) о взыскании 1 382 316,67 рублей излишне выплаченной арендной платы, а также 18 412 рублей уплаченной государственной пошлины.
Исковые требования мотивированы тем, что занимаемое дополнительным офисом N 068 Предгорного ОСБ N 1853 нежилое помещение по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Гоголя 51 является встроенно-пристроенным к 9-этажному кирпичному жилому дому. Истец, полагая, что с 01.03.2005 г. земельный участок N 23:39:11 01 043:0012 под домом и помещением банка перешел в общую долевую собственность жильцов и банка, а заключенный ранее с Администрацией договор аренды указанного земельного участка от 31.05.2004 г. N 3900001006 прекратил свое действие, направил предложение Администрации о возврате излишне уплаченной арендной платы за период с 01.03.2005 г. по апрель 2007 г. Однако Администрацией в возврате суммы неосновательного обогащения было отказано.
Решением суда от 30 мая 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что помещение, занимаемое банком, является самостоятельным объектом недвижимости, для эксплуатации которого был сформирован самостоятельный земельный участок. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, имеет иной кадастровый номер (23:39:11 01 043:0016). Дом расположен по иному адресу (Гоголя, 47). Суд указал, что факт нахождения части квартир многоквартирного жилого дома над помещениями банка свидетельствует о недостаточной четкости определения вида разрешенного использования указанных участков при их формировании и постановке на кадастровый учет, но не о ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком. Кроме того, при принятии решения судом было принято во внимание соглашение между сторонами о расторжении договора аренды земельного участка, закрепляющее отсутствие у сторон претензий друг к другу, вытекающих из данного договора.
Банк обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просил решение отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, и рассмотреть дело по существу. Указал, что поскольку помещения банка являются встроенно-пристроенными, то и земельный участок под ним (N 23:39:11 01 043:0012) также перешел в долевую собственность жильцов дома и банка с 01.03.2005 г. Следовательно, прекращение арендного обязательства произошло в силу совпадения должника и кредитора в одном лице.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация против доводов апелляционной жалобы возражала, указывая, что формирование земельного участка производилось с учетом самостоятельности объекта недвижимости, занимаемого банком, соответственно уплата арендных платежей была правомерной.
Определением суда от 12 августа 2008 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 20.08.2008 г., явка истца была признана обязательной.
20.08.2008 г. согласно ч. 10 ст. 158 АПК РФ судебное разбирательство в новом судебном заседании было возобновлено с того момента, с которого оно было отложено.
В судебном заседании истец доводы апелляционной жалобы поддержал, на основании имеющегося в деле поэтажного плана к техническому паспорту строения пояснил, что часть занимаемого банком помещения выступает за периметр жилого дома, а часть находится непосредственно в составе дома. При этом часть квартир расположена непосредственно над помещениями банка, начиная со второго этажа.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Главы г. Белореченска от 27.05.2004 г. N 1516 ОАО "Акционерный коммерческий сберегательный банк РФ" был заключен договор аренды N 3900001006 от 31.05.2004 г. сроком на 49 лет земельного участка площадью 1816 кв. м, по ул. Гоголя, 51 в г. Белореченске для размещения и эксплуатации здания банка. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.10.2004 г.
В соответствии с п. 1.1. указанного договора арендуемый земельный участок имел кадастровый номер 23:39:11 01 043:0009.
Постановлением Главы г. Белореченска N 2829 от 17.12.2003 г. по заявлению истца было произведено объединение участков с кадастровыми номерами 23:39:11 01 043:0009 и 23:39:11 01 043:0005. Объединенному участку присвоен кадастровый номер 23:39:11 01 043:0012.
Соглашением N Р-1-365 о расторжении договора аренды земельного участка 3900001006 от 31.05.2004 г. арендные правоотношения сторон были прекращены.
П. 3 указанного соглашения стороны определили, что не имеют друг к другу претензий, вытекающих из расторгаемого договора аренды, а также связанных с его расторжением. Соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке 14 марта 2007 г.
Из представленных в материалы дела документов следует, что основанием возникновения права собственности истца на встроенно-пристроенное помещение банка явился договор долевого участия в строительстве, заключенный истцом с БПО "Минудобрения" 17.04.1991 г., и дополнительное соглашение к нему от 07.12.1993 г. При этом ввод в эксплуатацию был осуществлен единым актом, утвержденным администрацией г. Белореченска 10.06.1994 г. за N 35/8-444, в отношении 9-этажного 70-квартирного жилого дома и встроенно-пристроенных помещений к нему. Кроме того, часть помещений была приобретена банком по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.1999 г. у ООО "Коммерческий банк "Белореченскбанк"
В свидетельстве (КК 041627) о государственной регистрации права собственности истца на встроенно-пристроенное помещение Сберегательного банка РФ к 9-этажному кирпичному жилому дому указан номер объекта 23:39:113243:0002:11519-43/18:1001/А1 и адрес: ул. Гоголя, 51.
19.06.2007 г. истец направил в адрес ответчика (в лице комитета по управлению муниципальным имуществом) письмо за N 11-43/2903 с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы.
В материалах дела имеются копии платежных поручений, подтверждающих внесение истцом и арендной платы, и сумм земельного налога за спорный период.
22.08.2007 г. истец направил в адрес ответчика (в лице комитета по управлению муниципальным имуществом) письмо за N 11-43/3950 с требованием зачесть сумму излишне уплаченной арендной платы в счет арендных платежей по иным договорам.
Отказывая банку в возврате либо зачете уплаченных сумм, ответчик в письме N 872 от 31.08.2007 г. сослался на соглашение о расторжении договора аренды, в части установленного в нем отсутствия взаимных претензий сторон, а также указал на прекращение арендных отношений с момента регистрации соглашения, т.е. с 14.03.2007 г., что исключает возможность зачета по требованию истца.
Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок под зданием многоквартирного дома и земельный участок под административным зданием банка являются двумя различными земельными участками. Так, из кадастровых выписок о земельном участке следует, что участок с кадастровым номером 23:39:11 01 043:00016 используется для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Гоголя, 47. Участок с кадастровым номером 23:39:11 01 043:00012 используется для размещения административного здания по ул. Гоголя, 51. Исходя из представленных планов границ, указанные участки являются смежными.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При проведении государственного кадастрового учета в целях эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Гоголя, 47 был сформирован земельный участок с кадастровым N 23:39:11 01 043:00016. Земельный участок, занимаемый банком, является самостоятельным объектом гражданских прав, индивидуализированным посредством отдельного кадастрового номера 23:39:11 01 043:00012, адреса: ул. Гоголя, 51 и разрешенного вида использования: для эксплуатации административного здания. Кадастровые планы позволяют сделать вывод об отсутствии наложений указанных земельных участков. При таких обстоятельствах нет оснований для перехода права собственности на земельный участок под зданием банка (23:39:11 01 043:00012) в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Учитывая, что помещение банка по ул. Гоголя, 51 занимает первый этаж, а над этими помещениями, начиная со второго и до девятого этажа, расположена часть помещений многоквартирного дома с адресом ул. Гоголя, 47, истец не лишен возможности ставить вопрос о правомерности формирования двух различных земельных участков. Однако при рассмотрении настоящего спора апелляционный суд исходит из того, что объектом гражданско-правовых отношений выступает земельный участок в том понимании, какое закрепила ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, а именно как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с аб. 3 ст. 1 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего в период, за который отыскивается сумма неосновательного обогащения, описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в том числе достигается путем присвоения каждому земельному участку кадастрового номера. К иным индивидуализирующим характеристикам относятся также местоположение (адрес) и описание границ земельных участков.
По смыслу положений ч. 2 ст. 16 и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме может перейти участок, который специально был сформирован для целей эксплуатации многоквартирного дома. В настоящем деле имеются все необходимые в соответствии с действующим законодательством индивидуализирующие признаки такого участка: кадастровый номер (23:39:11 01 043:00016), самостоятельный адрес (ул. Гоголя, 47), разрешенный вид использования, установленные границы.
В пользовании истца находится иной объект гражданских прав, на который не может быть распространено действие указанных норм Жилищного кодекса РФ. Соответственно, у истца не возникло с 01.03.2005 г. право общей долевой собственности на используемый им земельный участок по ул. Гоголя, 51 в установленных границах, и следовательно, арендные отношения не прекратились.
С учетом того, что соглашение о расторжении договора аренды было зарегистрировано УФРС по Краснодарскому краю 14.03.2007 г., арендатор был обязан уплачивать арендную плату до указанной даты. Суд также принимает во внимание тот факт, что истец и в настоящее время продолжает пользоваться принадлежащим ему помещением по ул. Гоголя, 51 (по пояснениям истца).
С учетом изложенного апелляционный суд не находит установленных ст. 270 АПК РФ оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции. Судом правильно и полно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, объективно исследованы доказательства, представленные в материалы дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 мая 2008 г. по делу N А32-3663/2008-67/26 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА

Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО


© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)