Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комарицыной О.В.,
без участия представителей сторон в судебном заседании,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.05.2013 по делу N А17-138/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Администрации города Иваново
к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" о взыскании 1 273 680 руб. 27 коп.,
установил:
Администрация города Иваново (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (далее - ответчик, ОАО "Ивановская ДСК", общество, заявитель жалобы) о взыскании (с учетом уточнения) 1 102 500 руб. задолженности за период с 03.10.2011 до 01.01.2013 по договору аренды от 03.10.2011 N С-3/04-1348, 171 180 руб. 27 коп. неустойки за период с 16.11.2011 до 01.01.2013.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 06.05.2013 исковые требования удовлетворены.
Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, согласно сведениям государственного земельного кадастра недвижимости разрешенное использование спорного земельного участка - жилой дом, в связи с чем регистрация договоров долевого участия не может быть проведена, о чем в адрес ответчика Управлением Росреестра по Ивановской области было направлено соответствующее уведомление. Кроме того, во взыскиваемый период на земельном участке было зарегистрировано право муниципальной собственности на пять квартир, что также являлось препятствием для государственной регистрации договора долевого строительства и невозможностью использования земельного участка ответчиком по назначению. Таким образом, арендодатель не исполнил своей обязанности по предоставлению земельного участка, пригодного к использованию и не принял мер к изменению разрешенного использования в соответствии с условиями заключенного договора аренды, следовательно, он не вправе требовать взыскания арендной платы. Кроме того, наличие государственной регистрации права собственности объектов недвижимости, подтверждает факт того, что правом пользования указанным земельным участком обладала Администрация. При подписании договора и акта приема-передачи ответчик не знал и не мог знать, что разрешенное использование участка - жилой дом, а также о зарегистрированном праве собственности истца на пять квартир, ранее существовавшего дома и, что указанное обстоятельство не позволит обществу, как застройщику, привлекать денежные средства дольщиков для строительства жилого дома на данном земельном участке и осуществлять строительство самого жилого дома.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что источник финансирования строительства не является ни предметом аукциона по продаже права аренды земельного участка, ни предметом самого договора и, соответственно, не влияет на обязанности сторон по исполнению условий договора. Утверждение ответчика об ограничении его права на осуществление строительства ввиду не указания источника его финансирования не относится к предмету данного спора. Вид разрешенного использования - жилой дом не препятствовал осуществлению строительства многоквартирного дома. Кроме того, 19.12.2012 обществу было выдано разрешение на строительство сроком действия до 30.03.2015. Ответчик, до проведения аукциона предварительно знакомился с конкурсной документацией, в том числе и с кадастровым паспортом, что подтверждается актом от 05.10.2011. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, носят открытый характер. Сторонами подписан договор аренды, в котором разрешенное использование определено в соответствии с условиями аукциона, а также подписан акт приема-передачи участка, в котором указано, что участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора по передаваемому участку не имелось. Соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе в части размера арендной платы и срока заключения договора, между сторонами достигнуто, следовательно, помимо арендных платежей арендатор обязан уплачивать пени за просрочку арендных платежей. Поскольку договор аренды был заключен по результатам аукциона, независимо от момента регистрации договора аренды обязательства по нему возникли в соответствии с условиями аукциона, а именно с момента подписания договора аренды земельного участка.
От администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 28.09.2011 (л.д. -12) 03.10.2011 Администрацией (арендодатель) и ОАО "Ивановская ДСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N С-3/04-1348 (далее - договор) (л.д. -13, 14) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:040607:5, находящийся по адресу: город Иваново, улица Рабфаковская, 38, общей площадью 1852 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет: в 2011 году - 271 849 руб. 32 коп., в 2012 году - 1 102 500 руб., в 2013 году - 1 102 500 руб., в 2014 году - 1 102 500 руб., в 2015 году - 830 650 руб. 68 коп.
В пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально равными частями: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.
В силу пункта 3.6 договора неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для отказа в уплате арендной платы.
По пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесения суммы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 03.10.2011 (л.д. -16).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В материалы дела представлены кадастровый паспорт спорного земельного участка от 10.06.2011, согласно которому разрешенное использование участка - жилой дом (л.д. -15) и кадастровый паспорт спорного земельного участка от 22.03.2013, согласно которому разрешенное использование спорного участка: многоквартирный жилой дом без ограничения верхнего уровня этажности с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного пользования (л.д. -60).
Платежным поручением от 15.02.2012 N 1098 общество перечислило арендную плату по спорному договору аренды в размере 6709 руб. 07 коп. (л.д. -67).
Администрация 19.12.2012 выдала обществу разрешение на строительство многоквартирного жилого дома сроком действия до 30.03.2015 (л.д. -20).
21.01.2013 ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 08.02.2013 сообщила о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.01.2013 (л.д. -50).
Также в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.12.2011 N 01/227/2011-290 (л.д. -18); извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. -65, 66).
В связи с неуплатой ответчиком в полном объеме задолженности по арендной плате и пени Администрация обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
По пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
По пункту 10 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в действующей редакции) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно статье 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново" (с учетом изменений, внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008 N 191-ОЗ) полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области только с 1 января 2011 года. Законом Ивановской области от 30.06.2010 N 66-ОЗ вышеуказанные законы признаны утратившими силу с 01 августа 2010 года.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Как усматривается из статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из договора аренды земельного участка от 03.10.2011 N С-3/04-1348 арендодатель и арендатор согласовали его существенные условия: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты.
Данный договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, скреплен их печатями, в установленном законом порядке не признан недействительным или незаключенным.
Земельный участок передан по акту приема-передачи 03.10.2011, согласно которому земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется.
Данный документ подписан ответчиком без замечаний и возражений.
В дальнейшем от ОАО "Ивановская ДСК" претензий и возражений по переданному земельному участку в адрес Администрации не поступало.
Иное из материалов дела не следует.
В силу пункта 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Информация, содержащаяся в кадастровом паспорте на земельный участок не является закрытой, следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности ответчик имел возможность ее получить до участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, на дату проведения аукциона, заключения договора аренды и передачи земельного участка ответчику, на участке отсутствовал жилой дом, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 19.12.2008 N 1.
Само по себе приостановление регистрации договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, не свидетельствует о невозможности использования спорного земельного участка по назначению (строительство многоквартирного дома), установленному в договоре аренды от 03.10.2011.
Кроме того, при проведении аукциона и заключении в дальнейшем договора аренды в его условиях не имелось ссылки на строительство жилого дома путем заключения договора долевого строительства.
Судом первой инстанции при вынесении решения также учтено, что договор на участие в долевом строительстве подписан 21.01.2013, его регистрация приостанавливалась 08.02.2013 года, то есть по окончании 2012 года.
Разрешение на строительство дома было выдано ответчику 19.12.2012.
В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома указано, что разрешенное использование спорного земельного участка - для строительства многоквартирного дома.
По акту приема-передачи документации от 05.10.2011 Администрация передала ответчику документацию по формированию земельного участка и по определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе и кадастровый паспорт от 10.06.2011.
Таким образом, после заключения договора аренды земельного участка и при получении данного кадастрового паспорта у общества имелась информация о разрешенном использовании участка - жилой дом.
Однако возражений или заявлений о расторжении данного договора со стороны ответчика не поступало.
Кроме того, в пункте 3.6 договора стороны установили, что неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для отказа от уплаты арендной платы.
При изложенных обстоятельствах, поскольку задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела, то, следовательно, применение договорной неустойки в соответствии с пунктом 5.2 договора является правомерным.
Расчет задолженности по арендной плате и пени произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, заключенного сторонами.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесено при правильном применении норм действующего законодательства, в связи с чем отмене или изменению по приведенным доводам не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2013 по делу N А17-138/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N А17-138/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N А17-138/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Комарицыной О.В.,
без участия представителей сторон в судебном заседании,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.05.2013 по делу N А17-138/2013, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Администрации города Иваново
к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" о взыскании 1 273 680 руб. 27 коп.,
установил:
Администрация города Иваново (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (далее - ответчик, ОАО "Ивановская ДСК", общество, заявитель жалобы) о взыскании (с учетом уточнения) 1 102 500 руб. задолженности за период с 03.10.2011 до 01.01.2013 по договору аренды от 03.10.2011 N С-3/04-1348, 171 180 руб. 27 коп. неустойки за период с 16.11.2011 до 01.01.2013.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 06.05.2013 исковые требования удовлетворены.
Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, согласно сведениям государственного земельного кадастра недвижимости разрешенное использование спорного земельного участка - жилой дом, в связи с чем регистрация договоров долевого участия не может быть проведена, о чем в адрес ответчика Управлением Росреестра по Ивановской области было направлено соответствующее уведомление. Кроме того, во взыскиваемый период на земельном участке было зарегистрировано право муниципальной собственности на пять квартир, что также являлось препятствием для государственной регистрации договора долевого строительства и невозможностью использования земельного участка ответчиком по назначению. Таким образом, арендодатель не исполнил своей обязанности по предоставлению земельного участка, пригодного к использованию и не принял мер к изменению разрешенного использования в соответствии с условиями заключенного договора аренды, следовательно, он не вправе требовать взыскания арендной платы. Кроме того, наличие государственной регистрации права собственности объектов недвижимости, подтверждает факт того, что правом пользования указанным земельным участком обладала Администрация. При подписании договора и акта приема-передачи ответчик не знал и не мог знать, что разрешенное использование участка - жилой дом, а также о зарегистрированном праве собственности истца на пять квартир, ранее существовавшего дома и, что указанное обстоятельство не позволит обществу, как застройщику, привлекать денежные средства дольщиков для строительства жилого дома на данном земельном участке и осуществлять строительство самого жилого дома.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что источник финансирования строительства не является ни предметом аукциона по продаже права аренды земельного участка, ни предметом самого договора и, соответственно, не влияет на обязанности сторон по исполнению условий договора. Утверждение ответчика об ограничении его права на осуществление строительства ввиду не указания источника его финансирования не относится к предмету данного спора. Вид разрешенного использования - жилой дом не препятствовал осуществлению строительства многоквартирного дома. Кроме того, 19.12.2012 обществу было выдано разрешение на строительство сроком действия до 30.03.2015. Ответчик, до проведения аукциона предварительно знакомился с конкурсной документацией, в том числе и с кадастровым паспортом, что подтверждается актом от 05.10.2011. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, носят открытый характер. Сторонами подписан договор аренды, в котором разрешенное использование определено в соответствии с условиями аукциона, а также подписан акт приема-передачи участка, в котором указано, что участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора по передаваемому участку не имелось. Соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе в части размера арендной платы и срока заключения договора, между сторонами достигнуто, следовательно, помимо арендных платежей арендатор обязан уплачивать пени за просрочку арендных платежей. Поскольку договор аренды был заключен по результатам аукциона, независимо от момента регистрации договора аренды обязательства по нему возникли в соответствии с условиями аукциона, а именно с момента подписания договора аренды земельного участка.
От администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 28.09.2011 (л.д. -12) 03.10.2011 Администрацией (арендодатель) и ОАО "Ивановская ДСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N С-3/04-1348 (далее - договор) (л.д. -13, 14) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:040607:5, находящийся по адресу: город Иваново, улица Рабфаковская, 38, общей площадью 1852 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет: в 2011 году - 271 849 руб. 32 коп., в 2012 году - 1 102 500 руб., в 2013 году - 1 102 500 руб., в 2014 году - 1 102 500 руб., в 2015 году - 830 650 руб. 68 коп.
В пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально равными частями: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.
В силу пункта 3.6 договора неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для отказа в уплате арендной платы.
По пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесения суммы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 03.10.2011 (л.д. -16).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В материалы дела представлены кадастровый паспорт спорного земельного участка от 10.06.2011, согласно которому разрешенное использование участка - жилой дом (л.д. -15) и кадастровый паспорт спорного земельного участка от 22.03.2013, согласно которому разрешенное использование спорного участка: многоквартирный жилой дом без ограничения верхнего уровня этажности с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного пользования (л.д. -60).
Платежным поручением от 15.02.2012 N 1098 общество перечислило арендную плату по спорному договору аренды в размере 6709 руб. 07 коп. (л.д. -67).
Администрация 19.12.2012 выдала обществу разрешение на строительство многоквартирного жилого дома сроком действия до 30.03.2015 (л.д. -20).
21.01.2013 ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 08.02.2013 сообщила о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.01.2013 (л.д. -50).
Также в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.12.2011 N 01/227/2011-290 (л.д. -18); извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. -65, 66).
В связи с неуплатой ответчиком в полном объеме задолженности по арендной плате и пени Администрация обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
По пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
По пункту 10 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в действующей редакции) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно статье 6 Закона Ивановской области от 17.06.2008 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе Иваново" (с учетом изменений, внесенных Законом Ивановской области от 31.12.2008 N 191-ОЗ) полномочия арендодателя, в том числе по изменению, прекращению договоров аренды, а также полномочия по изменению, прекращению иных договоров, заключенных в соответствии с законодательством до вступления в силу указанного Закона в отношении земельных участков, распоряжение которыми отнесено Законом к полномочиям исполнительных органов государственной власти Ивановской области, переходят к уполномоченному исполнительному органу государственной власти Ивановской области только с 1 января 2011 года. Законом Ивановской области от 30.06.2010 N 66-ОЗ вышеуказанные законы признаны утратившими силу с 01 августа 2010 года.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Как усматривается из статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из договора аренды земельного участка от 03.10.2011 N С-3/04-1348 арендодатель и арендатор согласовали его существенные условия: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты.
Данный договор подписан сторонами без разногласий и дополнений, скреплен их печатями, в установленном законом порядке не признан недействительным или незаключенным.
Земельный участок передан по акту приема-передачи 03.10.2011, согласно которому земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется.
Данный документ подписан ответчиком без замечаний и возражений.
В дальнейшем от ОАО "Ивановская ДСК" претензий и возражений по переданному земельному участку в адрес Администрации не поступало.
Иное из материалов дела не следует.
В силу пункта 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Информация, содержащаяся в кадастровом паспорте на земельный участок не является закрытой, следовательно, при должной степени заботливости и осмотрительности ответчик имел возможность ее получить до участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, на дату проведения аукциона, заключения договора аренды и передачи земельного участка ответчику, на участке отсутствовал жилой дом, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 19.12.2008 N 1.
Само по себе приостановление регистрации договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, не свидетельствует о невозможности использования спорного земельного участка по назначению (строительство многоквартирного дома), установленному в договоре аренды от 03.10.2011.
Кроме того, при проведении аукциона и заключении в дальнейшем договора аренды в его условиях не имелось ссылки на строительство жилого дома путем заключения договора долевого строительства.
Судом первой инстанции при вынесении решения также учтено, что договор на участие в долевом строительстве подписан 21.01.2013, его регистрация приостанавливалась 08.02.2013 года, то есть по окончании 2012 года.
Разрешение на строительство дома было выдано ответчику 19.12.2012.
В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома указано, что разрешенное использование спорного земельного участка - для строительства многоквартирного дома.
По акту приема-передачи документации от 05.10.2011 Администрация передала ответчику документацию по формированию земельного участка и по определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе и кадастровый паспорт от 10.06.2011.
Таким образом, после заключения договора аренды земельного участка и при получении данного кадастрового паспорта у общества имелась информация о разрешенном использовании участка - жилой дом.
Однако возражений или заявлений о расторжении данного договора со стороны ответчика не поступало.
Кроме того, в пункте 3.6 договора стороны установили, что неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для отказа от уплаты арендной платы.
При изложенных обстоятельствах, поскольку задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела, то, следовательно, применение договорной неустойки в соответствии с пунктом 5.2 договора является правомерным.
Расчет задолженности по арендной плате и пени произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, заключенного сторонами.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесено при правильном применении норм действующего законодательства, в связи с чем отмене или изменению по приведенным доводам не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2013 по делу N А17-138/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская домостроительная компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)