Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шевлякова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Шетогубовой О.П.,
судей Берко А.В., Луневой С.П.,
с участием истца Л.А., его представителя Л.Л., представителя ответчика ООО "Крован-КМВ" по доверенности К.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Л.А. по доверенности Г. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 апреля 2013 года, по гражданскому делу по исковому заявлению Л.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и взыскании разницы в площади переданной квартиры,
заслушав доклад судьи Берко А.В.,
установила:
Л.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что между ним и ответчиком... года был заключен договор долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома N... по ул.... в г. Ессентуки, по которому ответчик взял на себя обязательство передать ему в срок, предусмотренный договором, часть вновь созданного недвижимого имущества, состоящего из...комнатной квартиры, планируемой площадью... кв. м, расположенной на... этаже многоквартирного дома. Стоимость финансирования строительства согласно п.... договора установлена сторонами в размере... рублей, которую оплатил истец в установленный договором срок в полном объеме, о чем свидетельствуют квитанции об оплате: N... от... года на сумму... рублей, N... от... года на сумму... рублей. Считает, что свои обязательства по договору он выполнил полностью и в срок. Ответчик принятые на себя обязательства не исполнил, указанная квартира фактически была передана по акту приема-передачи... года, то есть на... месяцев и... дней позже установленного в договоре срока и меньшей площадью -... кв. м.
Учитывая изложенное, истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу сумму неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от... года за период с... года по... года в сумме... рублей, разницы в площади переданной квартиры по указанному договору в сумме... рублей, а также судебные расходы по уплате услуг представителя в размере... рублей, расходов по уплате государственной пошлины в сумме... рублей.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Л.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца Л.А. по доверенности Г. считает состоявшееся решение районного суда незаконным, необоснованным, подлежащим отмене, в связи с неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств дела, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права. Просит решение суда от 18 апреля 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В возражениях на апелляционную жалобу директор ООО "Крован-КМВ" Б. с обжалуемым решением районного суда согласен в полном объеме, просит оставить его без изменений, апелляционную жалобу, - без удовлетворений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленных возражений, заслушав истца Л.А., его представителя - Л.Л., поддержавших требования апелляционной жалобы, просивших ее удовлетворить, представителя ответчика ООО "Крован-КМВ" по доверенности К., не признавшего требования апелляционной жалобы, просившего решение районного суда оставить без изменений, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Анализ указанных положений позволяет сделать определенный вывод об ответственности застройщика в виде неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Статьей 4 (п. 9) ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.
Согласно ч. 2 ст. 8 вышеуказанного Закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, в частности, выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, проектной документации.
По смыслу закона застройщик вправе передать объект долевого строительства дольщику исключительно после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (в данном случае многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Районный суд при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы, установили, что истец Л.А. на основании договора об участии в долевом строительстве от... года является дольщиком по строительству застройщиком ООО "Крован-КМВ" многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул...., с правом получения...комнатной квартиры, планируемой фактической площадью... кв. м, расположенной на... этаже многоквартирного дома.
Стоимость финансирования строительства согласно п.... договора была установлена сторонами в размере... руб., которую истец оплатил в установленный договором срок в полном объеме, о чем свидетельствуют квитанции об оплате: N... от... года на сумму... руб. и N.... от... года на сумму... руб.
Согласно п.... договора, срок передачи квартиры дольщику определен по акту приема-передачи... года.
Пунктом... предусмотрено право застройщика закончить строительство и передать квартиру дольщику в более ранний срок и вправе продлить срок строительства и срок передачи квартиры дольщику на... месяцев.
Согласно условиям договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от... года застройщик обязан уведомить дольщика о вводе объекта в эксплуатацию и готовности передачи квартиры (п....), а дольщик обязан своевременно узнавать у застройщика о сроке окончания строительства объекта и после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию и принять квартиру по акту приема-передачи (п....).
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
К настоящему времени договор исполнен и ни одна из сторон не оспаривает факт заключения договора и его действительность.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые предусматривают существенное условие договора - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и не определяют способы определения срока передачи и не устанавливают какие-либо ограничения, что дает возможность сторонам договора самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
Согласно п. п.... договора квартира передается заказчиком и принимается дольщиком по акту приема-передачи, в котором указываются технические характеристики квартиры на основании данных технической инвентаризации; техническое состояние квартиры, исходя из условий договора; сведения о взаиморасчетах сторон.
... года истцом и ответчиком составлен акт приема-передачи квартиры по договору от... года, в котором указано на отсутствие претензий дольщика по объему и качеству, срокам выполненных застройщиком работ, а также отсутствие каких-либо финансовых претензий друг к другу, то есть актом сторонами констатировано надлежащее исполнение обязательств по договору.
В акте приема - передачи квартиры от... года также указано, что...года администрацией г. Ессентуки выдано разрешение N... на ввод указанного объекта в эксплуатацию с присвоением ему почтового адреса Ставропольский край, г. Ессентуки, ул.....
Оценив представленные сторонами доказательства и учитывая буквальное толкование условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, а также принимая во внимание, что ответственность застройщика по ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве возникает лишь в случае нарушения срока передачи объекта строительства после ввода объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что квартира передана дольщику по акту в пределах установленного договором срока, в связи с чем нарушения прав потребителя в данном случае не произошло.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворении заявленных требований Л.А.
При этом, доводы апеллянта о нарушении срока передачи объекта строительства, о периоде просрочки выполнения работ с... года по... года в сумме... руб. (... руб.), судом обоснованно не приняты во внимание, чему в решении суда дана надлежащая правовая оценка.
Доводы жалобы о неправильном применении закона, подлежащего применению, в частности, Закона о защите прав потребителей, в данном случае не могут быть приняты во внимание. Суд верно исходил из положений ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Суд первой инстанции правильно признал ошибочными доводы стороны истца о необходимости взыскания неустойки по факту нарушения ответчиком срока завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не предусматривает санкции в виде неустойки за нарушение срока строительства, а предусматривает неустойку за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства, которая охватывает в целом нарушение ответчиком срока исполнения договора в окончательной стадии передачи квартиры участнику строительства.
Являются необоснованными доводы жалобы о том, что ответчиком не было направлено уведомление об изменении срока сдачи объекта в эксплуатацию, поскольку в данном случае тот факт, что объект введен в эксплуатацию... года, а не до... года, не повлиял на сроки передачи квартиры истцу и последующую реализацию им своих прав. Признавая, что застройщик обязан передать объект не позднее... месяцев с момента получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истекает... года.
Соответственно, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчиком срок передачи квартиры не нарушен.
Доводы апелляционной жалобы, что в судебном заседании ответчик был согласен с тем, что просрочка исполнения обязательств по сдаче дома имела место, не является основанием для отмены решения суда, так как согласно протоколу судебного заседания от... года такие показания последним не давались, ответчик в суде первой инстанции иск не признал, в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить в силе, поэтому оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Суд первой инстанции, разрешая требования о взыскании разницы в площади переданной квартиры, правильно применил к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", ст. 15 ЖК РФ.
Согласно п.... договора несовпадение (увеличение либо уменьшение) фактической площади передаваемой дольщику квартиры (суммарная площадь без учета понижающих коэффициентов всех помещений квартиры по данным технической инвентаризации) с планируемой фактической площадью квартиры, указанной в п.... договора, является основанием для изменения цены договора, указанной в п.....
Согласно п.... договора в случае увеличения фактической площади передаваемой дольщику квартиры по данным технической инвентаризации по отношению к планируемой фактической площади квартиры, указанной в п.... договора, дольщик обязан оплатить застройщику возникшую разницу, исходя из стоимости... кв. м, фактической площади квартиры, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.
Согласно п.... договора в случае уменьшения фактической площади передаваемой дольщику квартиры по данным технической инвентаризации по отношению к планируемой фактической площади квартиры, указанной в п.... договора, застройщик обязан оплатить дольщику возникшую разницу, исходя из стоимости... кв. м, фактической площади квартиры, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.
Стоимость... кв. м фактической площади квартиры составляет... руб. (... руб. (стоимость финансирования по договору):... кв. м (планируемая фактическая площадь)).
Истцом ответчику направлялись претензии... года и... года.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 21, п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием его местоположения в пределах объекта и планируемой площади.
Из описания объекта долевого строительства от... года и п.... договора безусловно следует, что передаче истцу подлежит квартира, состоящая из следующих помещений: гостиной, двух спален, ванной, туалета, прихожей, кухни и лоджии, суммарной площадью... кв. м.
Как усматривается из экспликации на квартиру N..., содержащейся в техническом паспорте на жилой дом ул.... г. Ессентуки, указанную квартиру составляют следующие помещения: прихожая - площадью... кв. м, кухня - площадью... кв. м, лоджия - площадью... кв. м, жилая комната - площадью... кв. м, жилая комната - площадью... кв. м, жилая комната - площадью... кв. м, ванная - площадью... кв. м, туалет - площадью... кв. м.
В акте приема-передачи квартиры от... года также указано на передачу истцу квартиры общей площадью... кв. м (кадастровый паспорт БТИ - л.д....), в которую включены площади жилых комнат, кухни, ванной, прихожей и туалета, а также указано на передачу в составе квартиры лоджии, площадью... кв. м.
Пункт... договора и описание объекта долевого строительства, согласованные и подписанные сторонами, содержат определение подлежащей передаче истцу квартиры, а именно: количество и наименование помещений квартиры, планируемая площадь квартиры, расположение квартиры в пределах объекта, условный номер квартиры, проектный план квартиры на этаже объекта.
Пункт... договора содержит определение планируемой площади квартиры - суммарная площадь всех помещений квартиры.
При заключении договора об участии в долевом строительстве, стороны по обоюдному усмотрению определили, что в стоимость квартиры входит площадь всех помещений - жилых комнат, кухни, ванной, прихожей и туалета, а также возводимый ответчиком балкон (лоджия), площадью... кв. м, без учета понижающего коэффициента
К такому определению объекта долевого строительства стороны пришли обоюдно, о чем свидетельствуют подписи сторон в договоре N от, что не противоречит ст. 421 ГК РФ, а также ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Соответственно, с учетом конкретных обстоятельств дела и действующего законодательства, оснований для удовлетворения вышеназванных заявленных требований не имелось, поскольку истцу ответчиком был передан объект долевого строительства, предусмотренный условиями договора об участии в долевом строительстве от... года. Судом дано аргументированное суждение, что обязательство застройщика состоит в передаче квартиры с определенной площадью всех помещений, что не противоречит ст. 15 ЖК РФ, поскольку данная норма устанавливает только порядок определения общей площади квартиры. Ни указанная норма, ни иные нормы действующего законодательства не содержат запрета на определение стоимости квартиры, исходя из площади всех помещений квартиры.
Кроме того, суммарная площадь указанных помещений составляет... кв. м, что на... кв. м больше площади, предусмотренной договором от... года.
Оценка судом обстоятельств дела, представленных доказательств, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и не опровергается доводами апелляционной жалобы.
С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, все обстоятельства проверены судом первой инстанции, учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.
Нарушений норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.
Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Постановленное по настоящему гражданскому делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для его отмены или изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Л.А. по доверенности Г., - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4358/13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. по делу N 33-4358/13
Судья: Шевлякова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Шетогубовой О.П.,
судей Берко А.В., Луневой С.П.,
с участием истца Л.А., его представителя Л.Л., представителя ответчика ООО "Крован-КМВ" по доверенности К.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Л.А. по доверенности Г. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 апреля 2013 года, по гражданскому делу по исковому заявлению Л.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и взыскании разницы в площади переданной квартиры,
заслушав доклад судьи Берко А.В.,
установила:
Л.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что между ним и ответчиком... года был заключен договор долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома N... по ул.... в г. Ессентуки, по которому ответчик взял на себя обязательство передать ему в срок, предусмотренный договором, часть вновь созданного недвижимого имущества, состоящего из...комнатной квартиры, планируемой площадью... кв. м, расположенной на... этаже многоквартирного дома. Стоимость финансирования строительства согласно п.... договора установлена сторонами в размере... рублей, которую оплатил истец в установленный договором срок в полном объеме, о чем свидетельствуют квитанции об оплате: N... от... года на сумму... рублей, N... от... года на сумму... рублей. Считает, что свои обязательства по договору он выполнил полностью и в срок. Ответчик принятые на себя обязательства не исполнил, указанная квартира фактически была передана по акту приема-передачи... года, то есть на... месяцев и... дней позже установленного в договоре срока и меньшей площадью -... кв. м.
Учитывая изложенное, истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу сумму неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от... года за период с... года по... года в сумме... рублей, разницы в площади переданной квартиры по указанному договору в сумме... рублей, а также судебные расходы по уплате услуг представителя в размере... рублей, расходов по уплате государственной пошлины в сумме... рублей.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Л.А. отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца Л.А. по доверенности Г. считает состоявшееся решение районного суда незаконным, необоснованным, подлежащим отмене, в связи с неправильным определением юридически значимых обстоятельств дела, недоказанностью установленных судом обстоятельств дела, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права. Просит решение суда от 18 апреля 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В возражениях на апелляционную жалобу директор ООО "Крован-КМВ" Б. с обжалуемым решением районного суда согласен в полном объеме, просит оставить его без изменений, апелляционную жалобу, - без удовлетворений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленных возражений, заслушав истца Л.А., его представителя - Л.Л., поддержавших требования апелляционной жалобы, просивших ее удовлетворить, представителя ответчика ООО "Крован-КМВ" по доверенности К., не признавшего требования апелляционной жалобы, просившего решение районного суда оставить без изменений, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Анализ указанных положений позволяет сделать определенный вывод об ответственности застройщика в виде неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Статьей 4 (п. 9) ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.
Согласно ч. 2 ст. 8 вышеуказанного Закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, в частности, выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, проектной документации.
По смыслу закона застройщик вправе передать объект долевого строительства дольщику исключительно после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (в данном случае многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.
Районный суд при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы, установили, что истец Л.А. на основании договора об участии в долевом строительстве от... года является дольщиком по строительству застройщиком ООО "Крован-КМВ" многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул...., с правом получения...комнатной квартиры, планируемой фактической площадью... кв. м, расположенной на... этаже многоквартирного дома.
Стоимость финансирования строительства согласно п.... договора была установлена сторонами в размере... руб., которую истец оплатил в установленный договором срок в полном объеме, о чем свидетельствуют квитанции об оплате: N... от... года на сумму... руб. и N.... от... года на сумму... руб.
Согласно п.... договора, срок передачи квартиры дольщику определен по акту приема-передачи... года.
Пунктом... предусмотрено право застройщика закончить строительство и передать квартиру дольщику в более ранний срок и вправе продлить срок строительства и срок передачи квартиры дольщику на... месяцев.
Согласно условиям договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от... года застройщик обязан уведомить дольщика о вводе объекта в эксплуатацию и готовности передачи квартиры (п....), а дольщик обязан своевременно узнавать у застройщика о сроке окончания строительства объекта и после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию и принять квартиру по акту приема-передачи (п....).
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
К настоящему времени договор исполнен и ни одна из сторон не оспаривает факт заключения договора и его действительность.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые предусматривают существенное условие договора - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и не определяют способы определения срока передачи и не устанавливают какие-либо ограничения, что дает возможность сторонам договора самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
Согласно п. п.... договора квартира передается заказчиком и принимается дольщиком по акту приема-передачи, в котором указываются технические характеристики квартиры на основании данных технической инвентаризации; техническое состояние квартиры, исходя из условий договора; сведения о взаиморасчетах сторон.
... года истцом и ответчиком составлен акт приема-передачи квартиры по договору от... года, в котором указано на отсутствие претензий дольщика по объему и качеству, срокам выполненных застройщиком работ, а также отсутствие каких-либо финансовых претензий друг к другу, то есть актом сторонами констатировано надлежащее исполнение обязательств по договору.
В акте приема - передачи квартиры от... года также указано, что...года администрацией г. Ессентуки выдано разрешение N... на ввод указанного объекта в эксплуатацию с присвоением ему почтового адреса Ставропольский край, г. Ессентуки, ул.....
Оценив представленные сторонами доказательства и учитывая буквальное толкование условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, а также принимая во внимание, что ответственность застройщика по ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве возникает лишь в случае нарушения срока передачи объекта строительства после ввода объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что квартира передана дольщику по акту в пределах установленного договором срока, в связи с чем нарушения прав потребителя в данном случае не произошло.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворении заявленных требований Л.А.
При этом, доводы апеллянта о нарушении срока передачи объекта строительства, о периоде просрочки выполнения работ с... года по... года в сумме... руб. (... руб.), судом обоснованно не приняты во внимание, чему в решении суда дана надлежащая правовая оценка.
Доводы жалобы о неправильном применении закона, подлежащего применению, в частности, Закона о защите прав потребителей, в данном случае не могут быть приняты во внимание. Суд верно исходил из положений ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Суд первой инстанции правильно признал ошибочными доводы стороны истца о необходимости взыскания неустойки по факту нарушения ответчиком срока завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не предусматривает санкции в виде неустойки за нарушение срока строительства, а предусматривает неустойку за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства, которая охватывает в целом нарушение ответчиком срока исполнения договора в окончательной стадии передачи квартиры участнику строительства.
Являются необоснованными доводы жалобы о том, что ответчиком не было направлено уведомление об изменении срока сдачи объекта в эксплуатацию, поскольку в данном случае тот факт, что объект введен в эксплуатацию... года, а не до... года, не повлиял на сроки передачи квартиры истцу и последующую реализацию им своих прав. Признавая, что застройщик обязан передать объект не позднее... месяцев с момента получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истекает... года.
Соответственно, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчиком срок передачи квартиры не нарушен.
Доводы апелляционной жалобы, что в судебном заседании ответчик был согласен с тем, что просрочка исполнения обязательств по сдаче дома имела место, не является основанием для отмены решения суда, так как согласно протоколу судебного заседания от... года такие показания последним не давались, ответчик в суде первой инстанции иск не признал, в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить в силе, поэтому оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Суд первой инстанции, разрешая требования о взыскании разницы в площади переданной квартиры, правильно применил к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", ст. 15 ЖК РФ.
Согласно п.... договора несовпадение (увеличение либо уменьшение) фактической площади передаваемой дольщику квартиры (суммарная площадь без учета понижающих коэффициентов всех помещений квартиры по данным технической инвентаризации) с планируемой фактической площадью квартиры, указанной в п.... договора, является основанием для изменения цены договора, указанной в п.....
Согласно п.... договора в случае увеличения фактической площади передаваемой дольщику квартиры по данным технической инвентаризации по отношению к планируемой фактической площади квартиры, указанной в п.... договора, дольщик обязан оплатить застройщику возникшую разницу, исходя из стоимости... кв. м, фактической площади квартиры, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.
Согласно п.... договора в случае уменьшения фактической площади передаваемой дольщику квартиры по данным технической инвентаризации по отношению к планируемой фактической площади квартиры, указанной в п.... договора, застройщик обязан оплатить дольщику возникшую разницу, исходя из стоимости... кв. м, фактической площади квартиры, определяемой из отношения цены договора к планируемой площади квартиры.
Стоимость... кв. м фактической площади квартиры составляет... руб. (... руб. (стоимость финансирования по договору):... кв. м (планируемая фактическая площадь)).
Истцом ответчику направлялись претензии... года и... года.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 21, п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием его местоположения в пределах объекта и планируемой площади.
Из описания объекта долевого строительства от... года и п.... договора безусловно следует, что передаче истцу подлежит квартира, состоящая из следующих помещений: гостиной, двух спален, ванной, туалета, прихожей, кухни и лоджии, суммарной площадью... кв. м.
Как усматривается из экспликации на квартиру N..., содержащейся в техническом паспорте на жилой дом ул.... г. Ессентуки, указанную квартиру составляют следующие помещения: прихожая - площадью... кв. м, кухня - площадью... кв. м, лоджия - площадью... кв. м, жилая комната - площадью... кв. м, жилая комната - площадью... кв. м, жилая комната - площадью... кв. м, ванная - площадью... кв. м, туалет - площадью... кв. м.
В акте приема-передачи квартиры от... года также указано на передачу истцу квартиры общей площадью... кв. м (кадастровый паспорт БТИ - л.д....), в которую включены площади жилых комнат, кухни, ванной, прихожей и туалета, а также указано на передачу в составе квартиры лоджии, площадью... кв. м.
Пункт... договора и описание объекта долевого строительства, согласованные и подписанные сторонами, содержат определение подлежащей передаче истцу квартиры, а именно: количество и наименование помещений квартиры, планируемая площадь квартиры, расположение квартиры в пределах объекта, условный номер квартиры, проектный план квартиры на этаже объекта.
Пункт... договора содержит определение планируемой площади квартиры - суммарная площадь всех помещений квартиры.
При заключении договора об участии в долевом строительстве, стороны по обоюдному усмотрению определили, что в стоимость квартиры входит площадь всех помещений - жилых комнат, кухни, ванной, прихожей и туалета, а также возводимый ответчиком балкон (лоджия), площадью... кв. м, без учета понижающего коэффициента
К такому определению объекта долевого строительства стороны пришли обоюдно, о чем свидетельствуют подписи сторон в договоре N от, что не противоречит ст. 421 ГК РФ, а также ФЗ РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
Соответственно, с учетом конкретных обстоятельств дела и действующего законодательства, оснований для удовлетворения вышеназванных заявленных требований не имелось, поскольку истцу ответчиком был передан объект долевого строительства, предусмотренный условиями договора об участии в долевом строительстве от... года. Судом дано аргументированное суждение, что обязательство застройщика состоит в передаче квартиры с определенной площадью всех помещений, что не противоречит ст. 15 ЖК РФ, поскольку данная норма устанавливает только порядок определения общей площади квартиры. Ни указанная норма, ни иные нормы действующего законодательства не содержат запрета на определение стоимости квартиры, исходя из площади всех помещений квартиры.
Кроме того, суммарная площадь указанных помещений составляет... кв. м, что на... кв. м больше площади, предусмотренной договором от... года.
Оценка судом обстоятельств дела, представленных доказательств, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и не опровергается доводами апелляционной жалобы.
С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, все обстоятельства проверены судом первой инстанции, учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.
Нарушений норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.
Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Постановленное по настоящему гражданскому делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для его отмены или изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Л.А. по доверенности Г., - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)