Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца (закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 103260075799 (Абакумова М.И (доверенность от 01.02.2013), в отсутствие ответчика (общества с ограниченной ответственностью "АНН и С" (ИНН 2632072331, ОГРН 1042600198321), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 (судья Волошина Л.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-1465/2012, установил следующее.
ЗАО "Региональный Деловой Центр" (далее (Деловой центр) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "АНН и С" (далее (общество) с иском о взыскании 283 180 рублей 75 копеек задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов за период с 01.03.2010 по 31.12.2011 и 23 031 рубля 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2010 по 19.12.2011 (уточненные требования).
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 приняты встречные исковые требования общества к деловому центру о взыскании 526 777 рублей 90 копеек неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 01.07.2012 (уточненные требования; т. 5, л.д. 1 (3, т. 13, л.д. 98 (112).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013, в удовлетворении исковых и встречных исковых требований отказано в полном объеме. Суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину с Делового центра 237 рублей 82 копейки, с общества - 6101 рубль 56 копеек. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств задолженности ответчика в заявленном размере и неосновательного обогащения истца по встречному иску, поскольку невозможно определить долю общества в праве общей собственности. Суды указали, что собственниками не утвержден состав общего имущества, расчеты истца произведены не по количеству долей собственников в праве, а по площади помещений собственников и процентного соотношения мест общего пользования.
В кассационной жалобе Деловой центр просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, выводы судов о том, что собственниками помещений в здании Делового центра не утвержден состав общего имущества, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку состав общего имущества определяется законом, и его не утверждение собственниками конкретного дома не исключает обязанности ответчика нести расходы на содержание общего имущества. Расчеты производились на основании данных, предоставленных собственниками, управляющей компанией лишь предлагались цены на виды услуг, оказанных ею. Собственники сами принимали решения на собраниях об утверждении стоимости услуг управляющей компании, которые в установленном порядке не оспорены. Управляющая компания не должна отвечать за действия собственников, которые не утвердили состав общего имущества, и нести в связи с этим убытки, поскольку услуги ей оказаны, а результат работ принят собственниками. Обстоятельства, на которые указывает ответчик (нахождение части общего имущества площадью 831,3 кв. м в собственности третьего лица) не могут быть исследованы в настоящем деле, поскольку имеют самостоятельные предметы и основания. Решение суда по указанному делу N А63-11653/2010 вступило в законную силу лишь 27.07.2012.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель Делового центра поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя Делового центра, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что управляющая компания (Деловой центр осуществляет управление нежилым зданием общественного назначения (Региональный Деловой Центр, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49.
Административно-бытовое здание построено за счет долевых средств физических и юридических лиц, которые в договорах долевого участия, заключенных с заказчиком строительства ЗАО "Аксон-Н", предусмотрели обязанность после окончания строительства заключить с другим юридическим лицом договор на управление зданием (пункт 4.5).
Учредителем истца является ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", одним из видов его деятельности является управление объектами недвижимости (пункты 1.1, 4.1 устава). После введения объекта в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности истец предоставлял услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации здания.
Деловой центр, полагая, что ответчик производит оплату оказанных услуг по содержанию общего имущества ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по оплате, обратился в суд с иском.
Общество, ссылаясь на невыполнение управляющей компанией работ и неоказанием услуг по содержанию и ремонту общего имущества в предъявленном объеме, превышением Деловым центром доли фактических затрат общества более чем в 10 раз, завышением тарифов из-за неправильного определения долей обязательных расходов собственников, обратился в суд со встречным иском.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Истец указывает, что общество, являясь собственником помещений в здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, N 49, лишь частично оплачивало коммунальные услуги и платежи на содержание общего имущества, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в размере 283 180 рублей 75 копеек.
Суды, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришли к правильному выводу об отсутствии доказательств правомерности определения общей площади имущества, находящегося в общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в здании Делового центра.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее (постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства, кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее (Правила N 491), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пункте 33 Правил определено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Таким образом, собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и собственных расходов на коммунальные услуги.
Определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75).
Под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Общество, являясь собственником нежилых помещений в здании Делового центра, обязано ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению зданием, а также по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества здания, исходя из ставки, утвержденной решением общего собрания собственников помещений.
В силу статей 434, 432, 780 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчики (собственники помещений здания) услуги исполнителя должны оплачивать по цене, предусмотренной договором и решением общего собрания собственников помещений. Стоимость услуг управляющей компании, объем сторонних услуг и средств на привлечение иных организаций для обслуживания всего здания в целом, пределы расходов на энергоснабжение при содержании мест общего пользования также определяются решением общего собрания собственников здания.
Судами верно установлено, что в материалах дела отсутствует перечень общего имущества здания, утвержденный собранием собственников помещений здания Делового центра в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.05.2005 серии 26АА N 076623 и свидетельству серии 26АА N 035848 от 05.04.2005 ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" на праве собственности принадлежали нежилые помещения площадью 6466,60 кв. м и блок нежилых помещений, 1 этаж, площадью 74,60 кв. м в административном здании в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 49/ул. Октябрьская, 17, в состав которых также входили нежилые помещения, являющиеся местами общего пользования, указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 по делу N А63-12188/2010 (т. 5, л.д. 43).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010 по иску собственников к ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" признано право долевой собственности за всеми собственниками помещений в 13-этажном здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, по ул. Крайнего, 49/ ул. Октябрьская, 17, на нежилые помещения общей площадью 831,3 кв. м. Вместе с тем как установлено судами все расчеты компании по оплате коммунальных и хозяйственных услуг произведены не по количеству долей собственников в праве, а по площади помещений собственников и определения процентного соотношения мест общего пользования, куда вошла и собственность ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", являющегося учредителем Делового центра, и обладавшим до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, общедолевой собственностью в количестве 66,76%.
Истцу в ходе рассмотрения дела неоднократно предлагалось произвести перерасчет долей собственником в общем имуществе на основании решения суда от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, однако истец с предложением суда не согласился, считая, что площади, принадлежащие ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", изначально исключены из состава общего имущества и на них не начислялись спорные платежи. Доказательств в обоснование этого утверждения истец не представил.
Фактически спор между сторонами возник в отношении расчетов общей площади помещений, находящихся в общей долевой собственности всех совладельцев.
В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие, что истцом учтена при определении доли общества в составе общего имущества площадь 831,3 кв. м, ранее принадлежавшая на праве собственности ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", и впоследствии признанная судом общей долевой собственностью, а из имеющихся документов невозможно определить, какие именно помещения общего пользования, расположенные в административном здании Делового центра, являются общим имуществом собственников помещений, а также установить состав и площадь общего имущества собственников помещений и, соответственно, долю ответчика в праве общей собственности на имущество.
Учитывая, что доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.
Из представленного истцом суду апелляционной инстанции расчета, выполненного с учетом указанных формул, видно, что задолженность у ответчика по заявленным требованиям отсутствует.
Поскольку истец не доказал факт наличия в заявленном размере задолженности ответчика по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией помещений административного здания Делового центра, основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по оплате в заявленном размере отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 (289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А63-1465/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А63-1465/2012
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А63-1465/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца (закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 103260075799 (Абакумова М.И (доверенность от 01.02.2013), в отсутствие ответчика (общества с ограниченной ответственностью "АНН и С" (ИНН 2632072331, ОГРН 1042600198321), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 (судья Волошина Л.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 (судьи Казакова Г.В., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-1465/2012, установил следующее.
ЗАО "Региональный Деловой Центр" (далее (Деловой центр) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "АНН и С" (далее (общество) с иском о взыскании 283 180 рублей 75 копеек задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов за период с 01.03.2010 по 31.12.2011 и 23 031 рубля 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2010 по 19.12.2011 (уточненные требования).
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 приняты встречные исковые требования общества к деловому центру о взыскании 526 777 рублей 90 копеек неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 01.07.2012 (уточненные требования; т. 5, л.д. 1 (3, т. 13, л.д. 98 (112).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013, в удовлетворении исковых и встречных исковых требований отказано в полном объеме. Суд взыскал в доход федерального бюджета государственную пошлину с Делового центра 237 рублей 82 копейки, с общества - 6101 рубль 56 копеек. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств задолженности ответчика в заявленном размере и неосновательного обогащения истца по встречному иску, поскольку невозможно определить долю общества в праве общей собственности. Суды указали, что собственниками не утвержден состав общего имущества, расчеты истца произведены не по количеству долей собственников в праве, а по площади помещений собственников и процентного соотношения мест общего пользования.
В кассационной жалобе Деловой центр просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, выводы судов о том, что собственниками помещений в здании Делового центра не утвержден состав общего имущества, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку состав общего имущества определяется законом, и его не утверждение собственниками конкретного дома не исключает обязанности ответчика нести расходы на содержание общего имущества. Расчеты производились на основании данных, предоставленных собственниками, управляющей компанией лишь предлагались цены на виды услуг, оказанных ею. Собственники сами принимали решения на собраниях об утверждении стоимости услуг управляющей компании, которые в установленном порядке не оспорены. Управляющая компания не должна отвечать за действия собственников, которые не утвердили состав общего имущества, и нести в связи с этим убытки, поскольку услуги ей оказаны, а результат работ принят собственниками. Обстоятельства, на которые указывает ответчик (нахождение части общего имущества площадью 831,3 кв. м в собственности третьего лица) не могут быть исследованы в настоящем деле, поскольку имеют самостоятельные предметы и основания. Решение суда по указанному делу N А63-11653/2010 вступило в законную силу лишь 27.07.2012.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель Делового центра поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя Делового центра, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что управляющая компания (Деловой центр осуществляет управление нежилым зданием общественного назначения (Региональный Деловой Центр, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49.
Административно-бытовое здание построено за счет долевых средств физических и юридических лиц, которые в договорах долевого участия, заключенных с заказчиком строительства ЗАО "Аксон-Н", предусмотрели обязанность после окончания строительства заключить с другим юридическим лицом договор на управление зданием (пункт 4.5).
Учредителем истца является ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", одним из видов его деятельности является управление объектами недвижимости (пункты 1.1, 4.1 устава). После введения объекта в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности истец предоставлял услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации здания.
Деловой центр, полагая, что ответчик производит оплату оказанных услуг по содержанию общего имущества ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по оплате, обратился в суд с иском.
Общество, ссылаясь на невыполнение управляющей компанией работ и неоказанием услуг по содержанию и ремонту общего имущества в предъявленном объеме, превышением Деловым центром доли фактических затрат общества более чем в 10 раз, завышением тарифов из-за неправильного определения долей обязательных расходов собственников, обратился в суд со встречным иском.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Истец указывает, что общество, являясь собственником помещений в здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, N 49, лишь частично оплачивало коммунальные услуги и платежи на содержание общего имущества, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в размере 283 180 рублей 75 копеек.
Суды, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришли к правильному выводу об отсутствии доказательств правомерности определения общей площади имущества, находящегося в общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в здании Делового центра.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее (постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства, кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее (Правила N 491), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пункте 33 Правил определено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Таким образом, собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и собственных расходов на коммунальные услуги.
Определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75).
Под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Общество, являясь собственником нежилых помещений в здании Делового центра, обязано ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению зданием, а также по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества здания, исходя из ставки, утвержденной решением общего собрания собственников помещений.
В силу статей 434, 432, 780 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчики (собственники помещений здания) услуги исполнителя должны оплачивать по цене, предусмотренной договором и решением общего собрания собственников помещений. Стоимость услуг управляющей компании, объем сторонних услуг и средств на привлечение иных организаций для обслуживания всего здания в целом, пределы расходов на энергоснабжение при содержании мест общего пользования также определяются решением общего собрания собственников здания.
Судами верно установлено, что в материалах дела отсутствует перечень общего имущества здания, утвержденный собранием собственников помещений здания Делового центра в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.05.2005 серии 26АА N 076623 и свидетельству серии 26АА N 035848 от 05.04.2005 ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" на праве собственности принадлежали нежилые помещения площадью 6466,60 кв. м и блок нежилых помещений, 1 этаж, площадью 74,60 кв. м в административном здании в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 49/ул. Октябрьская, 17, в состав которых также входили нежилые помещения, являющиеся местами общего пользования, указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 по делу N А63-12188/2010 (т. 5, л.д. 43).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010 по иску собственников к ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н" признано право долевой собственности за всеми собственниками помещений в 13-этажном здании, расположенном по адресу: г. Пятигорск, по ул. Крайнего, 49/ ул. Октябрьская, 17, на нежилые помещения общей площадью 831,3 кв. м. Вместе с тем как установлено судами все расчеты компании по оплате коммунальных и хозяйственных услуг произведены не по количеству долей собственников в праве, а по площади помещений собственников и определения процентного соотношения мест общего пользования, куда вошла и собственность ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", являющегося учредителем Делового центра, и обладавшим до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, общедолевой собственностью в количестве 66,76%.
Истцу в ходе рассмотрения дела неоднократно предлагалось произвести перерасчет долей собственником в общем имуществе на основании решения суда от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, однако истец с предложением суда не согласился, считая, что площади, принадлежащие ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", изначально исключены из состава общего имущества и на них не начислялись спорные платежи. Доказательств в обоснование этого утверждения истец не представил.
Фактически спор между сторонами возник в отношении расчетов общей площади помещений, находящихся в общей долевой собственности всех совладельцев.
В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие, что истцом учтена при определении доли общества в составе общего имущества площадь 831,3 кв. м, ранее принадлежавшая на праве собственности ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", и впоследствии признанная судом общей долевой собственностью, а из имеющихся документов невозможно определить, какие именно помещения общего пользования, расположенные в административном здании Делового центра, являются общим имуществом собственников помещений, а также установить состав и площадь общего имущества собственников помещений и, соответственно, долю ответчика в праве общей собственности на имущество.
Учитывая, что доля собственника имущества относительно обслуживающих управляющей компанией мест общего пользования в квадратных метрах рассчитывается следующим образом: общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
При этом доля конкретного собственника в праве общей собственности на места общего пользования может быть определена также исчислением ее в процентах, путем деления количества квадратных метров, находящихся в собственности плательщика на один процент общей площади помещений, находящихся в собственности всех владельцев здания.
Из представленного истцом суду апелляционной инстанции расчета, выполненного с учетом указанных формул, видно, что задолженность у ответчика по заявленным требованиям отсутствует.
Поскольку истец не доказал факт наличия в заявленном размере задолженности ответчика по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией помещений административного здания Делового центра, основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по оплате в заявленном размере отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 (289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 по делу N А63-1465/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)