Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Афанасьева Т.Е.
01 ноября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Кутыревой Е.Б., судей Давыдова А.П. и Курепчиковой О.С.
При секретаре Г.В.
Рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б.
Дело по кассационной жалобе Б.
С участием представителя З.
на решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 04 августа 2011 года
по делу по иску Б. к ТСЖ "Невзоровское" об оспаривании начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги, исключении расходов из квитанции, обязании заключить договор на техническое обслуживание паркинга в редакции истца, взыскании судебных расходов,
установила:
Б. обратился в суд с иском к ТСЖ "Невзоровское" об оспаривании начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги, исключении расходов из квитанции, обязании заключить договор на техническое обслуживание паркинга в редакции истца, взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указал, что истец с 2008 года является собственником автобокса N (нежилого помещения), приобретенного на основании договора долевого участия в строительстве подземной парковки. В данном объекте образовано ТСЖ "Невзоровское", которое взяло на себя функции управляющей компании и занимается обслуживанием всего домовладения, а также непосредственно подземной парковкой, где расположен принадлежащий истцу бокс.
В квитанциях на оплату услуг за техническое обслуживание данной подземной автостоянки стали появляться позиции, с оплатой которых истец не согласен: расходы на охрану и видеонаблюдение, услуги банка по обслуживанию расчетного счета ТСЖ.
Б. полагает, что данные действия ТСЖ являются нарушение п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307.
Истец полагает, что данная подземная парковка не относится к общему имуществу многоквартирного дома, является самостоятельным объектом.
Б. считает, что не обязан исполнять решения общего собрания. С 14.03.2008 г. он не является членом данного ТСЖ, не согласен с оплатой дополнительных услуг. ТСЖ добровольно продолжало включать платежи, не относящиеся к обязательным.
07.09.2009 г. истец направил ТСЖ письменное уведомление о заключении индивидуального договора о содержании и ремонте мест общего пользования вышеупомянутого гаражного помещения. ТСЖ представило истцу вариант договора, с которым истец не согласен. Истец предложил ответчику свой вариант договора, в котором предусмотрено, что охрана внутридомовой территории и непосредственно видеонаблюдение не входят в состав работ и услуг по содержанию общего имущества.
Истец просил признать незаконными действия ответчика относительно включения в оплату за жилищно-коммунальные услуги расходов на охрану и видеонаблюдение.
Истец просил обязать ответчика исключить из платежных документов (квитанций на оплату за коммунальные услуги) расходы, отнесенные на охрану и видеонаблюдение.
Обязать ответчика заключить договор на техническое обслуживание подземного паркинга в редакции истца, а также взыскать судебные расходы.
Истец Б. в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представитель истца (по доверенности) З. поддержал исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика ТСЖ "Невзоровское" Г.Т. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением суда постановлено: в удовлетворении исковых требований Б. к ТСЖ "Невзоровское" об оспаривании начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги, исключении расходов из квитанции, обязании заключить договор на техническое обслуживание паркинга в редакции истца, взыскании судебных расходов отказать.
В кассационной жалобе Б. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно положениям ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. У собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из анализа приведенной нормы следует, что ст. 153 Жилищного кодекса РФ не содержит исчерпывающего перечня оснований для возникновения обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение.
Часть 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Исходя из системного толкования данной статьи во взаимосвязи со ст. 155 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате коммунальных услуг и платы за пользование помещением возникает у лица, использующего данное помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Лица, обладающие законными правами на помещения в многоквартирном доме, обязаны вносить плату за помещение и коммунальные услуги непосредственно в ТСЖ.
Размеры платежей и взносов за пользование помещением согласно п. 2, 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса РФ устанавливаются товариществом собственников жилья на основании сметы расходов и доходов на год, которая утверждается общим собранием членов товарищества собственников жилья.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пункт 16 указанных Правил предусматривает, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17).
Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 указанных Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Более того, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 03 апреля 1998 года N 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет для таких домовладельцев утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Б. с 2008 года является собственником автобокса N (нежилого помещения), приобретенного на основании договора долевого участия в строительстве подземной парковки.
В соответствии с актом приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии законченного строительством N был введен в эксплуатацию комплекс - два жилых дома по генплану N по ул. и по ул. Дунаева (у дома по ул.) с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями.
В данном объекте образовано ТСЖ "Невзоровское", которое взяло на себя функции управляющей компании и занимается обслуживанием всего домовладения, а также непосредственно подземной парковкой, где расположен принадлежащий истцу бокс. Бокс расположен в подземной парковке в ряду других боксов.
30.12.2009 г. истец направил ответчику письменное уведомление об использовании и содержанию данного объекта. В данном уведомлении истец указывает, что подземная автостоянка, по его мнению, является обособленным объектом от других частей дома, не может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного дома.
Решением собрания (заочным голосованием) по согласованию с правлением 13.04.2010 г. утверждена смета обязательных платежей и целевых взносов по подземной автостоянке на 2010 г.
02.11.2005 г. Б. принят в члены ТСЖ "Невзоровское". 14.03.2008 г. истец направил в ТСЖ заявление о выходе из членов ТСЖ.
Отказывая Б. в удовлетворении иска в полном объеме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу необоснованности заявленных истцом требований.
Данный вывод суда основан на представленных суду доказательствах, предусмотренных ст. 55 ГПК РФ.
Так, согласно ответам директора НПП "" С. на устный запрос председателя правления ТСЖ "Невзоровское" Х. о необходимости устройства помещения с постоянным пребыванием дежурного персонала, контрольные приборы по работе систем пожарной сигнализации; приборы системы автоматического пожаротушения; приборы системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; приборы контроля и управления системы дымоудаления; приборы контроля и управления системы общеобменной вентиляции, включая контрольные сигнализаторы от датчика загазованности расположенного в помещении гаража-стоянки должны быть установлены в помещении с постоянным пребыванием обслуживающего персонала или пожарного поста, оборудованного телефонной связью, что подтверждено положениями Норм пожарной безопасности 88-2001 и Норм пожарной безопасности 104-3.
Решением собрания ТСЖ (заочным голосованием) по согласованию с правлением 13.04.2010 г. утверждена смета обязательных платежей и целевых взносов по подземной автостоянке на 2010 г.
Согласно справке N о технических характеристиках на вновь выстроенное здание жилого дома с цокольным этажом и подземным гаражом-стоянкой, помещение, занятое подземной паркингом является неотъемлемой часть здания.
В соответствии с договором N об инвестировании строительства подземной автостоянки от 22 декабря 2004 года, а также договором приема-передачи бокса N в подземной автостоянке по адресу: улица, д., в г. (л.д. 14 - 17, 18), приобретенный Б. в собственность автобокс не является самостоятельным объектом, вследствие чего прекратить видеонаблюдение за боксом истца технически невозможно.
Автобокс, принадлежащий истцу является объектом, входящим в единый комплекс указанного дома, не может быть признан обособленным объектом недвижимости, имеет общие параметры наравне с другими автобоксами, расположенными в гараже-стоянке, истцу не был выделен земельный участок под строительство указанного объекта; наличие отдельных подъездов и входов на территорию гаража-стоянки не являются критериями обособленности автобокса. Доказательств того, что данный гаражный бокс можно исключить из комплекса домов и подземной автостоянки, в суд не представлено.
В кассационной жалобе истец указывает на необоснованность устройства помещения с постоянным пребыванием дежурного персонала, ввиду отсутствия системы автоматического пожаротушения, которая в спорном помещении имеет место быть. Между тем, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Требований о признании незаконными действий ответчика по найму дежурного персонала, заключению договора ООО "; оспаривании наличия и обслуживания систем автоматического пожаротушения, заявителем обращения не заявлены.
Решением собрания ТСЖ (заочным голосованием) по согласованию с правлением 13.04.2010 г. утверждена смета обязательных платежей и целевых взносов по подземной автостоянке на 2010 г. Доводы кассатора о том, что Правление ТСЖ вышло за рамки своих полномочий, утвердив Смету расходов, не могут быть приняты во внимание судом. Указанное решение ТСЖ не является предметом спора, требований о признании его незаконным истцом не заявлено.
Требования истца о признании действий ТСЖ по включению в оплату жилищно-коммунальных услуг указанных расходов и исключении их из квитанций оплаты не могут быть удовлетворены, поскольку ТСЖ действовало на основании Устава и решения ТСЖ от 13.04.2010 г. Указанное решение ТСЖ оспорено не было, является действительным. В случае несогласия Б. с установленными решением ТСЖ расходами, посчитав их нарушающими его права как собственника, он вправе реализовать защиту своих прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ, оспорив конкретные решения ТСЖ.
Несмотря на выход Б. из членов ТСЖ "Невзоровское", истец не освобожден от обязанностей по уплате расходов, утвержденных общим собранием ТСЖ, исполнения решений ТСЖ.
Истец, как собственник помещения входит в систему ТСЖ, его автобокс не является индивидуальным объектом недвижимости, с ним не могут быть заключены индивидуальные договоры по коммунальным платежам на условиях, установленной решением ТСЖ, которые не оспорены в установленном законом порядке. В этой связи требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с Б. договор на техническое обслуживание автобокса на условиях истца обоснованно оставлено судом без удовлетворения.
Ссылка кассатора на п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 03 апреля 1998 года N 10-П не может быть принята судом во внимание, поскольку истец не представил доказательств того, что ТСЖ возложило на истца оплату дополнительных расходов, обязанностей, ущемляющих его права по сравнению с членами ТСЖ "Невзоровское".
Доводы кассационной жалобы удовлетворению не подлежат по вышеприведенным мотивам.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 04 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Б. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.11.2011 N 33-10635
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2011 г. N 33-10635
Судья Афанасьева Т.Е.
01 ноября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Кутыревой Е.Б., судей Давыдова А.П. и Курепчиковой О.С.
При секретаре Г.В.
Рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Кутыревой Е.Б.
Дело по кассационной жалобе Б.
С участием представителя З.
на решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 04 августа 2011 года
по делу по иску Б. к ТСЖ "Невзоровское" об оспаривании начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги, исключении расходов из квитанции, обязании заключить договор на техническое обслуживание паркинга в редакции истца, взыскании судебных расходов,
установила:
Б. обратился в суд с иском к ТСЖ "Невзоровское" об оспаривании начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги, исключении расходов из квитанции, обязании заключить договор на техническое обслуживание паркинга в редакции истца, взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указал, что истец с 2008 года является собственником автобокса N (нежилого помещения), приобретенного на основании договора долевого участия в строительстве подземной парковки. В данном объекте образовано ТСЖ "Невзоровское", которое взяло на себя функции управляющей компании и занимается обслуживанием всего домовладения, а также непосредственно подземной парковкой, где расположен принадлежащий истцу бокс.
В квитанциях на оплату услуг за техническое обслуживание данной подземной автостоянки стали появляться позиции, с оплатой которых истец не согласен: расходы на охрану и видеонаблюдение, услуги банка по обслуживанию расчетного счета ТСЖ.
Б. полагает, что данные действия ТСЖ являются нарушение п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307.
Истец полагает, что данная подземная парковка не относится к общему имуществу многоквартирного дома, является самостоятельным объектом.
Б. считает, что не обязан исполнять решения общего собрания. С 14.03.2008 г. он не является членом данного ТСЖ, не согласен с оплатой дополнительных услуг. ТСЖ добровольно продолжало включать платежи, не относящиеся к обязательным.
07.09.2009 г. истец направил ТСЖ письменное уведомление о заключении индивидуального договора о содержании и ремонте мест общего пользования вышеупомянутого гаражного помещения. ТСЖ представило истцу вариант договора, с которым истец не согласен. Истец предложил ответчику свой вариант договора, в котором предусмотрено, что охрана внутридомовой территории и непосредственно видеонаблюдение не входят в состав работ и услуг по содержанию общего имущества.
Истец просил признать незаконными действия ответчика относительно включения в оплату за жилищно-коммунальные услуги расходов на охрану и видеонаблюдение.
Истец просил обязать ответчика исключить из платежных документов (квитанций на оплату за коммунальные услуги) расходы, отнесенные на охрану и видеонаблюдение.
Обязать ответчика заключить договор на техническое обслуживание подземного паркинга в редакции истца, а также взыскать судебные расходы.
Истец Б. в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представитель истца (по доверенности) З. поддержал исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика ТСЖ "Невзоровское" Г.Т. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением суда постановлено: в удовлетворении исковых требований Б. к ТСЖ "Невзоровское" об оспаривании начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги, исключении расходов из квитанции, обязании заключить договор на техническое обслуживание паркинга в редакции истца, взыскании судебных расходов отказать.
В кассационной жалобе Б. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.
В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно положениям ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. У собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Из анализа приведенной нормы следует, что ст. 153 Жилищного кодекса РФ не содержит исчерпывающего перечня оснований для возникновения обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение.
Часть 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Исходя из системного толкования данной статьи во взаимосвязи со ст. 155 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате коммунальных услуг и платы за пользование помещением возникает у лица, использующего данное помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Лица, обладающие законными правами на помещения в многоквартирном доме, обязаны вносить плату за помещение и коммунальные услуги непосредственно в ТСЖ.
Размеры платежей и взносов за пользование помещением согласно п. 2, 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса РФ устанавливаются товариществом собственников жилья на основании сметы расходов и доходов на год, которая утверждается общим собранием членов товарищества собственников жилья.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пункт 16 указанных Правил предусматривает, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17).
Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 указанных Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из указанных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Более того, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 03 апреля 1998 года N 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет для таких домовладельцев утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Б. с 2008 года является собственником автобокса N (нежилого помещения), приобретенного на основании договора долевого участия в строительстве подземной парковки.
В соответствии с актом приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии законченного строительством N был введен в эксплуатацию комплекс - два жилых дома по генплану N по ул. и по ул. Дунаева (у дома по ул.) с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями.
В данном объекте образовано ТСЖ "Невзоровское", которое взяло на себя функции управляющей компании и занимается обслуживанием всего домовладения, а также непосредственно подземной парковкой, где расположен принадлежащий истцу бокс. Бокс расположен в подземной парковке в ряду других боксов.
30.12.2009 г. истец направил ответчику письменное уведомление об использовании и содержанию данного объекта. В данном уведомлении истец указывает, что подземная автостоянка, по его мнению, является обособленным объектом от других частей дома, не может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного дома.
Решением собрания (заочным голосованием) по согласованию с правлением 13.04.2010 г. утверждена смета обязательных платежей и целевых взносов по подземной автостоянке на 2010 г.
02.11.2005 г. Б. принят в члены ТСЖ "Невзоровское". 14.03.2008 г. истец направил в ТСЖ заявление о выходе из членов ТСЖ.
Отказывая Б. в удовлетворении иска в полном объеме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу необоснованности заявленных истцом требований.
Данный вывод суда основан на представленных суду доказательствах, предусмотренных ст. 55 ГПК РФ.
Так, согласно ответам директора НПП "" С. на устный запрос председателя правления ТСЖ "Невзоровское" Х. о необходимости устройства помещения с постоянным пребыванием дежурного персонала, контрольные приборы по работе систем пожарной сигнализации; приборы системы автоматического пожаротушения; приборы системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; приборы контроля и управления системы дымоудаления; приборы контроля и управления системы общеобменной вентиляции, включая контрольные сигнализаторы от датчика загазованности расположенного в помещении гаража-стоянки должны быть установлены в помещении с постоянным пребыванием обслуживающего персонала или пожарного поста, оборудованного телефонной связью, что подтверждено положениями Норм пожарной безопасности 88-2001 и Норм пожарной безопасности 104-3.
Решением собрания ТСЖ (заочным голосованием) по согласованию с правлением 13.04.2010 г. утверждена смета обязательных платежей и целевых взносов по подземной автостоянке на 2010 г.
Согласно справке N о технических характеристиках на вновь выстроенное здание жилого дома с цокольным этажом и подземным гаражом-стоянкой, помещение, занятое подземной паркингом является неотъемлемой часть здания.
В соответствии с договором N об инвестировании строительства подземной автостоянки от 22 декабря 2004 года, а также договором приема-передачи бокса N в подземной автостоянке по адресу: улица, д., в г. (л.д. 14 - 17, 18), приобретенный Б. в собственность автобокс не является самостоятельным объектом, вследствие чего прекратить видеонаблюдение за боксом истца технически невозможно.
Автобокс, принадлежащий истцу является объектом, входящим в единый комплекс указанного дома, не может быть признан обособленным объектом недвижимости, имеет общие параметры наравне с другими автобоксами, расположенными в гараже-стоянке, истцу не был выделен земельный участок под строительство указанного объекта; наличие отдельных подъездов и входов на территорию гаража-стоянки не являются критериями обособленности автобокса. Доказательств того, что данный гаражный бокс можно исключить из комплекса домов и подземной автостоянки, в суд не представлено.
В кассационной жалобе истец указывает на необоснованность устройства помещения с постоянным пребыванием дежурного персонала, ввиду отсутствия системы автоматического пожаротушения, которая в спорном помещении имеет место быть. Между тем, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Требований о признании незаконными действий ответчика по найму дежурного персонала, заключению договора ООО "; оспаривании наличия и обслуживания систем автоматического пожаротушения, заявителем обращения не заявлены.
Решением собрания ТСЖ (заочным голосованием) по согласованию с правлением 13.04.2010 г. утверждена смета обязательных платежей и целевых взносов по подземной автостоянке на 2010 г. Доводы кассатора о том, что Правление ТСЖ вышло за рамки своих полномочий, утвердив Смету расходов, не могут быть приняты во внимание судом. Указанное решение ТСЖ не является предметом спора, требований о признании его незаконным истцом не заявлено.
Требования истца о признании действий ТСЖ по включению в оплату жилищно-коммунальных услуг указанных расходов и исключении их из квитанций оплаты не могут быть удовлетворены, поскольку ТСЖ действовало на основании Устава и решения ТСЖ от 13.04.2010 г. Указанное решение ТСЖ оспорено не было, является действительным. В случае несогласия Б. с установленными решением ТСЖ расходами, посчитав их нарушающими его права как собственника, он вправе реализовать защиту своих прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ, оспорив конкретные решения ТСЖ.
Несмотря на выход Б. из членов ТСЖ "Невзоровское", истец не освобожден от обязанностей по уплате расходов, утвержденных общим собранием ТСЖ, исполнения решений ТСЖ.
Истец, как собственник помещения входит в систему ТСЖ, его автобокс не является индивидуальным объектом недвижимости, с ним не могут быть заключены индивидуальные договоры по коммунальным платежам на условиях, установленной решением ТСЖ, которые не оспорены в установленном законом порядке. В этой связи требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с Б. договор на техническое обслуживание автобокса на условиях истца обоснованно оставлено судом без удовлетворения.
Ссылка кассатора на п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 03 апреля 1998 года N 10-П не может быть принята судом во внимание, поскольку истец не представил доказательств того, что ТСЖ возложило на истца оплату дополнительных расходов, обязанностей, ущемляющих его права по сравнению с членами ТСЖ "Невзоровское".
Доводы кассационной жалобы удовлетворению не подлежат по вышеприведенным мотивам.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 04 августа 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Б. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)