Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Осипов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ткаченко Л.И.,
судей: Мельник Н.И., Татуриной С.В.,
при секретаре: К.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ткаченко Л.И. дело по апелляционной жалобе ООО "РСУ Ленинского района" на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2012 года,
установила:
Б.С., Б.Е. обратились в суд с иском к ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону", третье лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об обязании заключить договор долевого участия в строительстве.
В обоснование своих требований истцы указали, что 03.06.2004 года между Б.С., Б.Е., с одной стороны, и ООО "РСУ Ленинского района" г. Ростова-на-Дону - с другой, был заключен договор за N 1 по инвестированию строительства нежилого офисного помещения, общей площадью 150 кв. м, расположенного на 1 - 2 этажах в 7 - 10 этажном жилом доме по адресу: ...
Согласно условиям договора истцы обязались предоставить застройщику денежные средства на строительство офиса в порядке долевого участия в строительстве вышеуказанного объекта, с правом на получение в собственность офисного помещения, общей площадью 150 кв. м. Сумма инвестиционного взноса составляла ... рублей.
Истцы оплатили застройщику <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, то есть свои обязательства на данном этапе строительства они выполнили, однако в регистрации договора N 1 от 03.06.2004 года им было отказано.
После получения разрешения на строительство и предоставления в аренду земельного участка после привлечения денежных средств дольщиков, с целью реализации прав истцов на регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилого дома, ООО "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону", являющееся застройщиком жилого дома, и владеющее земельным участком на праве аренды, должно было заключить с истцами договоры долевого участия на условиях, указанных в договоре N 1 от 03.06.2004, однако соответствующие договоры заключены не были. Поэтому истцы просили суд обязать ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" заключить с Б.С. и Б.Е. договор участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу:, а именно нежилого офисного помещения, общей площадью 150 кв. м на 1 - 2 этаже на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома, заключенного 03 июня 2004 года между ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" и Б.С., Б.Е.
Представитель ответчика - М. возражала против удовлетворения исковых требований.
17.05.2012 года Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону постановил решение, которым иск Б.С. и Б.Е. удовлетворил.
Обязал ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" заключить с Б.С. и Б.Е. договор участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., нежилое офисное помещение общей площадью 150 кв. м на 1 - 2 этаже на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома, заключенного 03 июня 2004 года между ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" и Б.С., Б.Е.
В апелляционной жалобе ООО "РСУ Ленинского района" просит отменить постановленное по делу решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что обратившись в суд с иском об обязании ответчика заключить договор, истцы фактически, по смыслу ст. 435 ГК РФ, обратились к ответчику с офертой.
Между тем, проект договора истцами ответчику не направлялся, а в исковом заявлении все существенные условия договора (о предмете, о цене недвижимости, о сроках исполнения обязательств, о зачете уплаченной суммы в счет оплаты долевого участия и т.д.) отсутствуют. Ссылки в исковом заявлении на данные, имеющиеся в договоре от 03.06.2004 года, не могут быть, по мнению апеллянта, квалифицированы как установление условия о цене договора, в отсутствие которого оферта не может считаться направленной.
При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, истцами не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный ГПК РФ, в связи с чем исковое заявление по настоящему делу подлежало оставлению без рассмотрения.
Также апеллянт считает, что между сторонами возникли правоотношения строительного подряда, поскольку на момент подписания договора Федеральный закон N 214 от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" еще не был принят. Таким образом, правоотношения между сторонами по делу регулируются главой 37 ГК РФ.
Просит учесть, что пунктом 2.2 договора N 1 от 03.06.2004 года предусмотрена обязанность истцов оплатить стоимость участия в строительстве на основании проектно-сметной документации ответчика. На момент подписания договора из всей проектно-технической документации существовал только эскизный проект, поэтому по договоренности между сторонами указана приблизительная цена договора. Сторонами оговорена лишь стоимость материалов и оборудования, но не оговорена стоимость услуг застройщика, причитающееся ему вознаграждение, которое в силу п. 2.2 договора должно было быть указано в проектно-сметной документации. Таким образом, истцы не в полном объеме выполнили свои обязательства, оплатив ответчику лишь 80% стоимости материалов и оборудования, а не 80% всей цены договора.
ООО "РСУ Ленинского района" указывает, что оно неоднократно извещало истцов о необходимости проведения дополнительных работ и увеличении в связи с этим стоимости строительства, истцы подтвердили согласие на строительство с учетом измененной цены и проведение дополнительных работ, что подтверждается письмом истцов от 14.10.2011 года, потому они должны нести риск наступления последствий изменения условий, в том числе и риск удорожания строительства.
Таким образом, решение суда об обязании заключить договор в прежней редакции, в частности по п. 2.3 - по площади спорного помещения в размере 150 кв. м и по п. 3.1. - по цене договора в размере <...> руб., является незаконным.
Незаконным, по мнению апеллянта, является отказ суда ответчику в принятии встречного искового заявления об обязании истцов заключить дополнительное соглашение к договору N 1 от 03.06.2004 года, в котором решены вопросы об изменении цены договора, сроков сдачи дома в эксплуатацию, приведении договора в соответствие с ФЗ N 214 от 30.12.2004 года.
Апеллянт считает, что договор N 1 от 03.06.2004 года является действующим, поэтому в данный момент фактически ответчик обязан выполнить условия двух договоров, что является недопустимым, а решение суда, обязывающее его вторично заключить договор участия в долевом строительстве о том же предмете, является незаконным.
Кроме того, апеллянт считает необоснованным выводы суда об обязании ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора от 03.06.2004 года в части срока ввода в эксплуатацию объекта в четвертом квартале 2006 года.
Также, по мнению апеллянта, обжалуемое решение является неисполнимым, поскольку предмет договора - помещение площадью 150 кв. м реально отсутствует в доме по адресу: ..., и регистрирующий орган объективно не сможет зарегистрировать договор, предметом которого является не существующий объект.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "РСУ Ленинского района" по доверенности М., Б.С., его представителя по ордеру Г., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя исковые требования истцов, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, 421, 429, 452 ГК РФ, ст. ст. 3, 4, 8, 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из следующих обстоятельств.
Судом установлено, что 03 июня 2004 года между Б.С., Б.Е. и ООО "РСУ Ленинского района" г. Ростова-на-Дону был заключен договор за N 1 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ..., в соответствии с которым стороны осуществляют совместное строительство жилого дома по адресу ... Дольщики обязались оплатить стоимость участия в строительстве, а застройщик - предоставить в собственность дольщиков после ввода дома в эксплуатацию офисное помещение, площадью 150 кв. м, в части здания, выходящего на ул. <...> и <...>. Цена договора определена в размере ... рублей, которые должны оплачиваться частями, окончательный расчет должен быть произведен за один месяц до сдачи дома в эксплуатацию, то есть в 4 квартале 2006 года.
Установив, что истцы оплатили застройщику по договору ... руб., посчитав, что указанная сумма составляет более 80% от суммы, определенной договором, суд пришел к выводу о том, что истцы свои обязательства по договору выполнили.
Установив, что земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома предоставлен ООО "РСУ Ленинского района" в аренду на 3 года только в 2007 году, разрешение на строительство жилого дома по адресу: <...>, выдано ООО "РСУ Ленинского района" 28.02.2008 года, суд пришел к выводу, что на момент подписания договор N 1 от 03.06.2004 г. не отвечал требованиям ФЗ N 214 от 30.12.2004 года и застройщик не имел права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства вышеуказанного жилого дома.
Установив, что разрешение на строительство было получено после вступления указанного закона в силу, суд пришел к выводу о том, что действие ФЗ N 214 от 30.12.2004 года должно распространяться на правоотношения, возникшие между сторонами по делу в рамках соответствующего договора.
Поскольку ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" добровольно приняло на себя обязательства по договору N 1 от 03.06.2004 года, суд посчитал, что оно должно заключить с истцами договор долевого участия на условиях, указанных в договоре N 1 от 03.06.2004 года в соответствии с требованиями ФЗ N 214 от 30.12.2004 года.
С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласиться не может, поскольку судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют материалам дела, неправильно применен материальный закон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договор долевого участия в строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Как установлено судебной коллегией, при заключении договора N 1 "О долевом участии в строительстве жилого дома по ул. <...>" от 3 июня 2004 года стороны не конкретизировали в договоре условий об объекте долевого строительства и цене договора.
Согласно п. 2.3 указанного Договора, Застройщик обязуется предоставить в собственность Дольщикам после ввода дома в эксплуатацию офисное помещение, площадью 150 кв. м, в части здания, выходящего на ул. .... и ул. <...>, без конкретного указания количества комнат, их размера, расположения, какие именно из помещений подлежат передаче в соответствии с проектной документацией.
Согласно п. 3.1 Договора N 1 от 3.06.2004 года, дольщики вносят на расчетный счет (кассу) Застройщика на приобретение материалов и оборудования на указанное офисное помещение сумму в размере ... рублей, эквивалентную ... () долларов США, а согласно п. 2.2 Дольщики обязуются оплатить стоимость участия в строительстве на основании проектно-сметной документации.
Таким образом, учитывая, что ссылок на проектную документацию при определении объекта долевого строительства договор N 1 от 3.06.2004 года, как и цену договора, не содержит, судебная коллегия полагает, что сторонами не достигнуто соглашение относительно конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства и его цене, а суд первой инстанции ошибочно посчитал, что договор N 1 от 3.06.2004 года указанные условия содержит.
Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Разрешение на строительство получено ответчиком в 2008 году после утверждения проектно-сметной документации.
Следовательно, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в силу части 1 статьи 1 и ч. 1 статьи 3 указанного Закона неприменимы к спорному договору, правовая природа которого отлична от отношений по привлечению денежных средств в рамках долевого участия в строительстве.
С учетом приведенных выше обстоятельств, договор о долевом участии в строительстве не может быть заключен на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома от 3 июня 2004 года. В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Действительно, в силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Ни одна из сторон Договора N 1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. <...>, заключенного 3 июня 2004 года, действительность его не оспаривает. Стороны природу договора определили, как смешанный договор, содержащий условия строительного подряда и простого товарищества, воля дольщика и застройщика направлена на участие в совместном строительстве многоквартирного дома. И ничто не мешает участникам данного договора настаивать на исполнении его условий в рамках именно данного договора, либо вносить в него изменения и дополнения. Но договор об участии в долевом строительстве может быть заключен лишь на условиях, предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ с изменениями и дополнениями.
Поэтому обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия полагает возможным в соответствии с абз. 2 ст. 328 ГПК Российской Федерации, отменяя решение суда первой инстанции, принять новое решение об отказе Б.С. и Б.Е. в удовлетворении заявленных ими требований по приведенным выше основаниям.
Руководствуясь требованиями ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2012 года отменить.
Вынести новое решение, которым Б.С., Б.Е. в удовлетворении исковых требований к ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор долевого участия в строительстве на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома, заключенного 3 июня 2004 года между к ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" и Б.С. и Б.Е. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9579
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2012 г. по делу N 33-9579
Судья Осипов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ткаченко Л.И.,
судей: Мельник Н.И., Татуриной С.В.,
при секретаре: К.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ткаченко Л.И. дело по апелляционной жалобе ООО "РСУ Ленинского района" на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2012 года,
установила:
Б.С., Б.Е. обратились в суд с иском к ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону", третье лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об обязании заключить договор долевого участия в строительстве.
В обоснование своих требований истцы указали, что 03.06.2004 года между Б.С., Б.Е., с одной стороны, и ООО "РСУ Ленинского района" г. Ростова-на-Дону - с другой, был заключен договор за N 1 по инвестированию строительства нежилого офисного помещения, общей площадью 150 кв. м, расположенного на 1 - 2 этажах в 7 - 10 этажном жилом доме по адресу: ...
Согласно условиям договора истцы обязались предоставить застройщику денежные средства на строительство офиса в порядке долевого участия в строительстве вышеуказанного объекта, с правом на получение в собственность офисного помещения, общей площадью 150 кв. м. Сумма инвестиционного взноса составляла ... рублей.
Истцы оплатили застройщику <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, то есть свои обязательства на данном этапе строительства они выполнили, однако в регистрации договора N 1 от 03.06.2004 года им было отказано.
После получения разрешения на строительство и предоставления в аренду земельного участка после привлечения денежных средств дольщиков, с целью реализации прав истцов на регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилого дома, ООО "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону", являющееся застройщиком жилого дома, и владеющее земельным участком на праве аренды, должно было заключить с истцами договоры долевого участия на условиях, указанных в договоре N 1 от 03.06.2004, однако соответствующие договоры заключены не были. Поэтому истцы просили суд обязать ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" заключить с Б.С. и Б.Е. договор участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу:, а именно нежилого офисного помещения, общей площадью 150 кв. м на 1 - 2 этаже на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома, заключенного 03 июня 2004 года между ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" и Б.С., Б.Е.
Представитель ответчика - М. возражала против удовлетворения исковых требований.
17.05.2012 года Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону постановил решение, которым иск Б.С. и Б.Е. удовлетворил.
Обязал ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" заключить с Б.С. и Б.Е. договор участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., нежилое офисное помещение общей площадью 150 кв. м на 1 - 2 этаже на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома, заключенного 03 июня 2004 года между ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" и Б.С., Б.Е.
В апелляционной жалобе ООО "РСУ Ленинского района" просит отменить постановленное по делу решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, а также на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что обратившись в суд с иском об обязании ответчика заключить договор, истцы фактически, по смыслу ст. 435 ГК РФ, обратились к ответчику с офертой.
Между тем, проект договора истцами ответчику не направлялся, а в исковом заявлении все существенные условия договора (о предмете, о цене недвижимости, о сроках исполнения обязательств, о зачете уплаченной суммы в счет оплаты долевого участия и т.д.) отсутствуют. Ссылки в исковом заявлении на данные, имеющиеся в договоре от 03.06.2004 года, не могут быть, по мнению апеллянта, квалифицированы как установление условия о цене договора, в отсутствие которого оферта не может считаться направленной.
При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, истцами не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный ГПК РФ, в связи с чем исковое заявление по настоящему делу подлежало оставлению без рассмотрения.
Также апеллянт считает, что между сторонами возникли правоотношения строительного подряда, поскольку на момент подписания договора Федеральный закон N 214 от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" еще не был принят. Таким образом, правоотношения между сторонами по делу регулируются главой 37 ГК РФ.
Просит учесть, что пунктом 2.2 договора N 1 от 03.06.2004 года предусмотрена обязанность истцов оплатить стоимость участия в строительстве на основании проектно-сметной документации ответчика. На момент подписания договора из всей проектно-технической документации существовал только эскизный проект, поэтому по договоренности между сторонами указана приблизительная цена договора. Сторонами оговорена лишь стоимость материалов и оборудования, но не оговорена стоимость услуг застройщика, причитающееся ему вознаграждение, которое в силу п. 2.2 договора должно было быть указано в проектно-сметной документации. Таким образом, истцы не в полном объеме выполнили свои обязательства, оплатив ответчику лишь 80% стоимости материалов и оборудования, а не 80% всей цены договора.
ООО "РСУ Ленинского района" указывает, что оно неоднократно извещало истцов о необходимости проведения дополнительных работ и увеличении в связи с этим стоимости строительства, истцы подтвердили согласие на строительство с учетом измененной цены и проведение дополнительных работ, что подтверждается письмом истцов от 14.10.2011 года, потому они должны нести риск наступления последствий изменения условий, в том числе и риск удорожания строительства.
Таким образом, решение суда об обязании заключить договор в прежней редакции, в частности по п. 2.3 - по площади спорного помещения в размере 150 кв. м и по п. 3.1. - по цене договора в размере <...> руб., является незаконным.
Незаконным, по мнению апеллянта, является отказ суда ответчику в принятии встречного искового заявления об обязании истцов заключить дополнительное соглашение к договору N 1 от 03.06.2004 года, в котором решены вопросы об изменении цены договора, сроков сдачи дома в эксплуатацию, приведении договора в соответствие с ФЗ N 214 от 30.12.2004 года.
Апеллянт считает, что договор N 1 от 03.06.2004 года является действующим, поэтому в данный момент фактически ответчик обязан выполнить условия двух договоров, что является недопустимым, а решение суда, обязывающее его вторично заключить договор участия в долевом строительстве о том же предмете, является незаконным.
Кроме того, апеллянт считает необоснованным выводы суда об обязании ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора от 03.06.2004 года в части срока ввода в эксплуатацию объекта в четвертом квартале 2006 года.
Также, по мнению апеллянта, обжалуемое решение является неисполнимым, поскольку предмет договора - помещение площадью 150 кв. м реально отсутствует в доме по адресу: ..., и регистрирующий орган объективно не сможет зарегистрировать договор, предметом которого является не существующий объект.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "РСУ Ленинского района" по доверенности М., Б.С., его представителя по ордеру Г., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя исковые требования истцов, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, 421, 429, 452 ГК РФ, ст. ст. 3, 4, 8, 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из следующих обстоятельств.
Судом установлено, что 03 июня 2004 года между Б.С., Б.Е. и ООО "РСУ Ленинского района" г. Ростова-на-Дону был заключен договор за N 1 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: ..., в соответствии с которым стороны осуществляют совместное строительство жилого дома по адресу ... Дольщики обязались оплатить стоимость участия в строительстве, а застройщик - предоставить в собственность дольщиков после ввода дома в эксплуатацию офисное помещение, площадью 150 кв. м, в части здания, выходящего на ул. <...> и <...>. Цена договора определена в размере ... рублей, которые должны оплачиваться частями, окончательный расчет должен быть произведен за один месяц до сдачи дома в эксплуатацию, то есть в 4 квартале 2006 года.
Установив, что истцы оплатили застройщику по договору ... руб., посчитав, что указанная сумма составляет более 80% от суммы, определенной договором, суд пришел к выводу о том, что истцы свои обязательства по договору выполнили.
Установив, что земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома предоставлен ООО "РСУ Ленинского района" в аренду на 3 года только в 2007 году, разрешение на строительство жилого дома по адресу: <...>, выдано ООО "РСУ Ленинского района" 28.02.2008 года, суд пришел к выводу, что на момент подписания договор N 1 от 03.06.2004 г. не отвечал требованиям ФЗ N 214 от 30.12.2004 года и застройщик не имел права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства вышеуказанного жилого дома.
Установив, что разрешение на строительство было получено после вступления указанного закона в силу, суд пришел к выводу о том, что действие ФЗ N 214 от 30.12.2004 года должно распространяться на правоотношения, возникшие между сторонами по делу в рамках соответствующего договора.
Поскольку ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" добровольно приняло на себя обязательства по договору N 1 от 03.06.2004 года, суд посчитал, что оно должно заключить с истцами договор долевого участия на условиях, указанных в договоре N 1 от 03.06.2004 года в соответствии с требованиями ФЗ N 214 от 30.12.2004 года.
С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласиться не может, поскольку судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют материалам дела, неправильно применен материальный закон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договор долевого участия в строительстве должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Как установлено судебной коллегией, при заключении договора N 1 "О долевом участии в строительстве жилого дома по ул. <...>" от 3 июня 2004 года стороны не конкретизировали в договоре условий об объекте долевого строительства и цене договора.
Согласно п. 2.3 указанного Договора, Застройщик обязуется предоставить в собственность Дольщикам после ввода дома в эксплуатацию офисное помещение, площадью 150 кв. м, в части здания, выходящего на ул. .... и ул. <...>, без конкретного указания количества комнат, их размера, расположения, какие именно из помещений подлежат передаче в соответствии с проектной документацией.
Согласно п. 3.1 Договора N 1 от 3.06.2004 года, дольщики вносят на расчетный счет (кассу) Застройщика на приобретение материалов и оборудования на указанное офисное помещение сумму в размере ... рублей, эквивалентную ... () долларов США, а согласно п. 2.2 Дольщики обязуются оплатить стоимость участия в строительстве на основании проектно-сметной документации.
Таким образом, учитывая, что ссылок на проектную документацию при определении объекта долевого строительства договор N 1 от 3.06.2004 года, как и цену договора, не содержит, судебная коллегия полагает, что сторонами не достигнуто соглашение относительно конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства и его цене, а суд первой инстанции ошибочно посчитал, что договор N 1 от 3.06.2004 года указанные условия содержит.
Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Разрешение на строительство получено ответчиком в 2008 году после утверждения проектно-сметной документации.
Следовательно, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в силу части 1 статьи 1 и ч. 1 статьи 3 указанного Закона неприменимы к спорному договору, правовая природа которого отлична от отношений по привлечению денежных средств в рамках долевого участия в строительстве.
С учетом приведенных выше обстоятельств, договор о долевом участии в строительстве не может быть заключен на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома от 3 июня 2004 года. В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Действительно, в силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Ни одна из сторон Договора N 1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. <...>, заключенного 3 июня 2004 года, действительность его не оспаривает. Стороны природу договора определили, как смешанный договор, содержащий условия строительного подряда и простого товарищества, воля дольщика и застройщика направлена на участие в совместном строительстве многоквартирного дома. И ничто не мешает участникам данного договора настаивать на исполнении его условий в рамках именно данного договора, либо вносить в него изменения и дополнения. Но договор об участии в долевом строительстве может быть заключен лишь на условиях, предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ с изменениями и дополнениями.
Поэтому обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия полагает возможным в соответствии с абз. 2 ст. 328 ГПК Российской Федерации, отменяя решение суда первой инстанции, принять новое решение об отказе Б.С. и Б.Е. в удовлетворении заявленных ими требований по приведенным выше основаниям.
Руководствуясь требованиями ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2012 года отменить.
Вынести новое решение, которым Б.С., Б.Е. в удовлетворении исковых требований к ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор долевого участия в строительстве на условиях договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества 7 - 10 этажного жилого дома, заключенного 3 июня 2004 года между к ООО "РСУ Ленинского района г. Ростова-на-Дону" и Б.С. и Б.Е. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)