Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Нестерова Л.В.
Судья: Емельянов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Семенова Н.В.,
судей Нестеровой Л.В., Ярадаева А.В.,
при секретаре К.
- рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Шумерлинской межрайонной прокуратуры Чувашской Республики в интересах неопределенного круга лиц к администрации города Шумерля Чувашской Республики и др. о признании недействительным договора аренды и др., поступившее по апелляционной жалобе Е. на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 30 июля 2012 года, которым постановлено признать недействительным постановление администрации г. Шумерля Чувашской Республики от 10 ноября 2011 года N ... "О предоставлении земельного участка для реконструкции нежилого помещения со строительством пристроя ...";
- признать недействительным договор аренды от 14 ноября 2011 года N ..., заключенный между администрацией г. Шумерля Чувашской Республики и Е., на земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв. метров из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ...;
- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N ... о государственной регистрации договора аренды от 14 марта 2012 года на земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв. метров, расположенный по адресу: ...;
- признать недействительным разрешение на строительство от 17 апреля 2012 года N ..., выданное Е. администрацией г. Шумерля Чувашской Республики на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристроя, расположенного по адресу: ..., сроком действия до 1 апреля 2015 года;
- взыскать с Е. и администрации г. Шумерля Чувашской Республики в доход местного бюджета государственную пошлину по ... рублей с каждого.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
- прокурор Шумерлинской межрайонной прокуратуры Чувашской Республики в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации г. Шумерля Чувашской Республики (далее также - Администрация) и Е., в котором просил признать недействительным постановление Администрации от 10 ноября 2011 года N ...;
- признать недействительным договор аренды земельного участка от 14 ноября 2011 года N ..., заключенный между Администрацией и Е.;
- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 14 марта 2012 года N ... о регистрации договора аренды от 14 ноября 2011 года N ...;
- признать недействительным разрешение на строительство от 17 апреля 2012 года N ..., выданное Администрацией Е. на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристроя, сроком действия до 1 апреля 2015 года.
Требования мотивировал тем, что Е. участвовал в строительстве нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по указанному выше адресу, право собственности на которое им зарегистрировано 24 февраля 2012 года. Земельный участок, по поводу которого возник спор, предоставлен ему в аренду сроком на 3 года для реконструкции этого помещения и строительства пристроя на основании постановления N ..., а также договора аренды от 14 ноября 2011 года, подписанного между ответчиками и прошедшего государственную регистрацию 14 марта 2012 года.
17 апреля 2012 года Администрация выдала Е. разрешение на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристроя.
Между тем названные документы не соответствуют требованиям закона. Так, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта производится в порядке, предусмотренном земельным законодательством, что при предоставлении земельного участка Е. не соблюдено: последний с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта не обращался; акт выбора земельного участка не оформлен; решение о предварительном согласовании места размещения объекта не утверждено; сам земельный участок предоставлен еще до государственной регистрации Е. своего права собственности на нежилое помещение.
Поскольку земельный участок Е. предоставлен с нарушением закона, то недействительным является и разрешение на строительство. Кроме того, проектная документация на проведение строительных работ применяется впервые; доказательств, что ее модификация не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства не имеется, в связи с чем на такую документацию требуется заключение государственной экспертизы. Отдельные помещения в многоквартирном доме объектами капитального строительства не являются, и данное обстоятельство предписывает получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию нежилого помещения, поскольку используется капитальная стена дома, а также выдать разрешение на строительство на все здание, в котором находится реконструируемый объект, что также не соблюдено.
Названные действия создают угрозу безопасности имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома, их и иных лиц, посещающих указанный дом, жизни и здоровью, круг которых невозможно индивидуализировать.
В судебном заседании прокурор иск поддержал.
Представитель Администрации, Е. и его представитель требования не признали, ссылаясь на необоснованность.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился.
Судом принято указанное решение, на которое Е. подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив дело, проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы и поступивших относительно них письменных возражений прокурора, выслушав Е. и его представителя - Б., поддержавших жалобу, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Из дела следует, что прокурор в иске указал на предъявление его в интересах неопределенного круга лиц. Свои требования обосновал тем, что вышеуказанные документы предназначены для осуществления реконструкции нежилого встроенного помещения, находящегося на первом этаже многоквартирного дома, и выданы в нарушение требований действующего законодательства. При этом ссылается на то, что нарушения, допущенные при их выдаче, создают угрозу безопасности имуществу собственников помещений в этом доме, а также их и иным лицам, пребывающим в этом доме, жизни и здоровью. Вместе с тем из иска также видно, что в части выдачи правоустанавливающих документов на землю прокурор полагает нарушенной процедура выделения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
По мнению Е., данные требования фактически направлены на защиту прав и законных интересов определенного круга лиц, в связи с чем иск заявлен лицом, которому такое право не предоставлено.
Между тем под неопределенным кругом лиц понимается такой круг лиц, который невозможно индивидуализировать (определить), привлечь в процесс в качестве истцов, указать в решении, а также решить вопрос о правах и обязанностях каждого из них при разрешении дела. Названные обстоятельства отсутствуют в случае предъявления иска в защиту определенного круга лиц (значительного числа граждан), поскольку в этом случае есть возможность в исковом заявлении указать фамилию, имя, отчество, место жительства каждого из истцов, каждый из них индивидуально должен быть извещен судом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании Е. объяснил, что нежилое помещение он намерен использовать для осуществления торговли, и это подразумевает его посещение неограниченным кругом лиц. Поскольку прокурор свои требования среди прочего обосновал необходимостью осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности, а также необходимостью соблюдения порядка выделения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, то количество лиц, права которых нарушены (будут нарушены) несоблюдением этих требований, не является постоянным, их круг не может быть точно определен и является неопределенным.
В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Таким образом, заявление прокурора подано в рамках полномочий, предоставленных ему законом, в защиту гарантированных Конституцией РФ прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.
В жалобе Е. со ссылкой на ст. 135 ГПК РФ также указывает, что по настоящему делу не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Однако, как в п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, предусматривающем возвращение иска до принятия его к производству суда, так и в ст. 222 ГПК РФ, устанавливающей оставление заявления, принятого к производству суда, без рассмотрения, речь идет о досудебном порядке урегулирования спора в случаях, когда такой порядок для данной категории споров установлен федеральным законом или предусмотрен сторонами в договоре. По спору, возникшему по настоящему делу, федеральный закон досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрел, и районный суд правомерно разрешил дело по существу.
Что же касается ч. 3 ст. 247 ГПК РФ, которая, по мнению указанного ответчика, также подлежит применению по настоящему делу, то эта норма регулирует отношения по делам, рассматриваемым в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. В этой норме действительно указывается, что в случае, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований ст. 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление.
Е. полагает, что имеется спор о праве на незавершенный объект строительства, поскольку значительная часть строительных работ выполнена.
Однако, как указывалось выше, прокурор обратился в суд с иском, предъявив материально-правовые требования, подлежащие рассмотрению в порядке искового производства, в связи с чем указанная процессуальная норма к спорным правоотношениям неприменима. По этой же причине к ним не может быть применена ч. 1 ст. 256 ГПК РФ, по смыслу которой заявление об оспаривании решений органов местного самоуправления, подаваемое в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, в суд может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и свобод. По иску лица, право которого нарушено, установлена исковая давность, но по смыслу п. 2 ст. 199 ГК РФ она применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
При этом в силу ч. 1 ст. 38 ГПК РФ ответчиком является лицо, к кому предъявлено материально-правовое требование, в связи с чем независимо от того, кто выдал документы, с которыми прокурор не согласился, и кто произвел их государственную регистрацию, Е. правомерно привлечен к участию в деле в качестве ответчика. А обратные утверждения последнего основаны на ошибочном толковании норм процессуального закона.
Что же касается существа спора, то, удовлетворяя иск о признании недействительными постановления N ... и договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение процедуры предоставления земельного участка Е. с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, по содержанию соответствующим предъявляемым к нему требованиям, не обращался. Соответственно, в отсутствие такого заявления Администрация не вправе совершать действия, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка. К тому же в акте о выборе земельного участка отсутствует дата, полномочия комиссии в нем не определены, и этот акт не утвержден главой органа местного самоуправления, в связи с чем он является недопустимым доказательством.
Поскольку договор аренды заключен на основании постановления N ..., которое не соответствует требованиям закона, то указанная сделка также является недействительной.
Не согласившись с этими выводами, Е. в апелляционной жалобе среди прочего ссылается на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка он обращался, и оснований для признания его не соответствующим требованиям закона по форме не имеется. При оценке законности акта о выборе земельного участка суд первой инстанции руководствовался устаревшей редакцией закона, а при обосновании выводов о соблюдении требований п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ привел противоречивые суждения. В дело представлено постановление Администрации N ... от 19 сентября 2011 года, которое и является решением об утверждении и предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. А такое решение является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Районный суд также не учел, что границы смежного земельного участка, предоставленного ранее строительной организации для строительства многоквартирного дома, проходит вдоль торцевой стены 9 подъезда дома (стена нежилого встроенного помещения, принадлежащего ему), а также то, что до настоящего времени смежный земельный участок находится в аренде строительной организации, и собственники помещений в многоквартирном доме земельный участок под домом и необходимый для его обслуживания не сформировали.
Между тем данные доводы отмену решения в указанной части не влекут.
В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее также - ЗК РФ) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
По смыслу п. 1 ст. 31 ЗК РФ гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Указанное означает, что гражданин, заинтересованный в выборе земельного участка для строительства, первоначально должен обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. При этом такое заявление в обязательном порядке должно содержать вышеуказанные сведения. В частности, в нем должно быть указано назначение объекта, т.е. для каких целей будет использоваться возведенный объект, поскольку от этого зависит, насколько планируемый к размещению объект соответствует требованиям земельного, градостроительного, санитарно- эпидемиологического и иного законодательства, обязательным нормам и правилам, а также для определения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка согласно зонированию территории. И только при соблюдении данных требований может быть принято решение о предоставлении земельного участка. Кроме того, заявление гражданина должно содержать и обоснование примерного размера земельного участка.
Отсутствие в заявлении информации, требуемой в п. 1 ст. 31 ЗК РФ, делает невозможным совершение иных действий, предусмотренных п. 2, 3, 5, 6, 8 ст. 31 ЗК РФ, и служит основанием для отказа в выборе земельного участка.
В подтверждение обращения с таким заявлением Е. ссылается на заявление от 23 августа 2011 года, с которым он обратился в орган местного самоуправления. Из него дословно следует, что он просит предоставить в аренду земельный участок в размере ... кв. метров для реконструкции нежилого помещения в виде пристроя, расположенного по адресу ..., между ... и жилым домом.
Данное заявление, по мнению районного суда, предъявляемым требованиям не соответствует и юридические последствия не порождает. Этот вывод является правильным, поскольку в нем назначение возводимого объекта не указано, а просьбу о предоставлении земельного участка в размере ... кв. метров нельзя признать обоснованием примерного размера земельного участка. К тому же из буквального содержания заявления следует, что Е. просит не о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, а о предоставлении земельного участка в аренду, что предполагает существование испрашиваемого земельного участка как объекта земельно-имущественных отношений, и иную процедуру приобретения прав на землю.
Таким образом, заявление Е. не отвечало требованиям п. 1 ст. 31 ЗК РФ и не могло рассматриваться заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в отсутствие такого заявления Администрация лишена права совершать иные действия, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Это значит, что все последующие действия, предусмотренные п. 2, 3, 5, 6, 8 ст. 31 ЗК РФ, если они были совершены, являются незаконными и юридические последствия не порождают.
Несмотря на это Администрация приняла постановление от 10 ноября 2011 года N ..., не соответствующее вышеуказанным требованиям земельного законодательства. Согласно нему со ссылкой на п. 5 ст. 30 ЗК РФ, на заявление Е. последнему предоставила земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... кв. метров для реконструкции нежилого помещения со строительством пристроя.
В силу подп. 3 п. 7 ст. 30 ЗК РФ основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является решение органа местного самоуправления, предусмотренного ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку договор аренды заключен на основании постановления N ..., признанного недействительным, то данная сделка судом первой инстанции, исходя из положений ст. 168 ГК РФ, правомерно также признана недействительной.
Все иные доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами, указанными в решении по поводу предоставления земельного участка, при изложенных в настоящем определении обстоятельствах существенного значения для правильного разрешения дела не имеют и на окончательные правильные выводы суда первой инстанции по этим требованиям не влияют.
Как указывалось выше, прокурор просил признать недействительным и разрешение от 17 апреля 2012 года, в соответствии с которым Е. разрешена реконструкция объекта капитального строительства нежилого помещения со строительством пристроя, и данные требования суд первой инстанции удовлетворил по основаниям, указанным в иске.
В апелляционной жалобе Е. выводы районного суда в этой части также считает ошибочными.
Между тем законодатель определил, какие документы должны быть представлены для принятия решения о выдаче указанного разрешения. К таковым, в частности, в силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ относятся правоустанавливающие документы на земельный участок.
Поскольку в силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, то по смыслу ч. 13 ст. 51 этого же Кодекса отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок или его несоответствие предъявляемым требованиям является основанием для отказа в выдаче указанного разрешения.
Из настоящего дела видно, что разрешение выдано Е. исходя из того, что ему земельный участок предоставлен на основании договора аренды от 14 ноября 2011 года. Однако эта сделка, как указывалось выше, совершена с нарушением требований закона и признана недействительной. Следовательно, разрешение на строительство, выданное в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, также является недействительным. С учетом этого доводы апелляционной жалобы о несогласии с оценкой, данной районным судом объяснениям лиц, участвующих в деле, об обстоятельствах выдачи разрешения, отмену решения не влекут, поскольку об ошибочности окончательного вывода по названному требованию не свидетельствуют.
В апелляционной жалобе утверждается, что дело разрешено в отсутствие доказательств, ходатайство об истребовании которых суд первой инстанции удовлетворил. Однако стороны против окончания рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам не возражали и при изложенных в настоящем определении обстоятельствах рассмотрение дела исходя из представленных доказательств к неправильному разрешению спора не привело и привести не могло.
А в части указаний об отсутствии доказательств угрозы нарушения прав лиц, в чьих интересах предъявлен иск, о несоразмерности избранного способа защиты нарушенному праву следует исходить из того, что нарушения, допущенные при принятии вышеуказанных решений, посягают на основные принципы земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, что приводит к нарушению прав неопределенного круга лиц. Не имеется оснований и для утверждения о несоразмерности избранного способа защиты нарушенному праву.
Таким образом, эти и остальные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, тогда как правовых оснований для этого нет.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Е. на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 30 июля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 03.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3199-12
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2012 г. по делу N 33-3199-12
Докладчик: Нестерова Л.В.
Судья: Емельянов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе: председательствующего Семенова Н.В.,
судей Нестеровой Л.В., Ярадаева А.В.,
при секретаре К.
- рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Шумерлинской межрайонной прокуратуры Чувашской Республики в интересах неопределенного круга лиц к администрации города Шумерля Чувашской Республики и др. о признании недействительным договора аренды и др., поступившее по апелляционной жалобе Е. на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 30 июля 2012 года, которым постановлено признать недействительным постановление администрации г. Шумерля Чувашской Республики от 10 ноября 2011 года N ... "О предоставлении земельного участка для реконструкции нежилого помещения со строительством пристроя ...";
- признать недействительным договор аренды от 14 ноября 2011 года N ..., заключенный между администрацией г. Шумерля Чувашской Республики и Е., на земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв. метров из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ...;
- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N ... о государственной регистрации договора аренды от 14 марта 2012 года на земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв. метров, расположенный по адресу: ...;
- признать недействительным разрешение на строительство от 17 апреля 2012 года N ..., выданное Е. администрацией г. Шумерля Чувашской Республики на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристроя, расположенного по адресу: ..., сроком действия до 1 апреля 2015 года;
- взыскать с Е. и администрации г. Шумерля Чувашской Республики в доход местного бюджета государственную пошлину по ... рублей с каждого.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
- прокурор Шумерлинской межрайонной прокуратуры Чувашской Республики в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации г. Шумерля Чувашской Республики (далее также - Администрация) и Е., в котором просил признать недействительным постановление Администрации от 10 ноября 2011 года N ...;
- признать недействительным договор аренды земельного участка от 14 ноября 2011 года N ..., заключенный между Администрацией и Е.;
- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 14 марта 2012 года N ... о регистрации договора аренды от 14 ноября 2011 года N ...;
- признать недействительным разрешение на строительство от 17 апреля 2012 года N ..., выданное Администрацией Е. на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристроя, сроком действия до 1 апреля 2015 года.
Требования мотивировал тем, что Е. участвовал в строительстве нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по указанному выше адресу, право собственности на которое им зарегистрировано 24 февраля 2012 года. Земельный участок, по поводу которого возник спор, предоставлен ему в аренду сроком на 3 года для реконструкции этого помещения и строительства пристроя на основании постановления N ..., а также договора аренды от 14 ноября 2011 года, подписанного между ответчиками и прошедшего государственную регистрацию 14 марта 2012 года.
17 апреля 2012 года Администрация выдала Е. разрешение на реконструкцию нежилого помещения со строительством пристроя.
Между тем названные документы не соответствуют требованиям закона. Так, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта производится в порядке, предусмотренном земельным законодательством, что при предоставлении земельного участка Е. не соблюдено: последний с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта не обращался; акт выбора земельного участка не оформлен; решение о предварительном согласовании места размещения объекта не утверждено; сам земельный участок предоставлен еще до государственной регистрации Е. своего права собственности на нежилое помещение.
Поскольку земельный участок Е. предоставлен с нарушением закона, то недействительным является и разрешение на строительство. Кроме того, проектная документация на проведение строительных работ применяется впервые; доказательств, что ее модификация не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства не имеется, в связи с чем на такую документацию требуется заключение государственной экспертизы. Отдельные помещения в многоквартирном доме объектами капитального строительства не являются, и данное обстоятельство предписывает получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию нежилого помещения, поскольку используется капитальная стена дома, а также выдать разрешение на строительство на все здание, в котором находится реконструируемый объект, что также не соблюдено.
Названные действия создают угрозу безопасности имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома, их и иных лиц, посещающих указанный дом, жизни и здоровью, круг которых невозможно индивидуализировать.
В судебном заседании прокурор иск поддержал.
Представитель Администрации, Е. и его представитель требования не признали, ссылаясь на необоснованность.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился.
Судом принято указанное решение, на которое Е. подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив дело, проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы и поступивших относительно них письменных возражений прокурора, выслушав Е. и его представителя - Б., поддержавших жалобу, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для удовлетворения жалобы не находит.
Из дела следует, что прокурор в иске указал на предъявление его в интересах неопределенного круга лиц. Свои требования обосновал тем, что вышеуказанные документы предназначены для осуществления реконструкции нежилого встроенного помещения, находящегося на первом этаже многоквартирного дома, и выданы в нарушение требований действующего законодательства. При этом ссылается на то, что нарушения, допущенные при их выдаче, создают угрозу безопасности имуществу собственников помещений в этом доме, а также их и иным лицам, пребывающим в этом доме, жизни и здоровью. Вместе с тем из иска также видно, что в части выдачи правоустанавливающих документов на землю прокурор полагает нарушенной процедура выделения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
По мнению Е., данные требования фактически направлены на защиту прав и законных интересов определенного круга лиц, в связи с чем иск заявлен лицом, которому такое право не предоставлено.
Между тем под неопределенным кругом лиц понимается такой круг лиц, который невозможно индивидуализировать (определить), привлечь в процесс в качестве истцов, указать в решении, а также решить вопрос о правах и обязанностях каждого из них при разрешении дела. Названные обстоятельства отсутствуют в случае предъявления иска в защиту определенного круга лиц (значительного числа граждан), поскольку в этом случае есть возможность в исковом заявлении указать фамилию, имя, отчество, место жительства каждого из истцов, каждый из них индивидуально должен быть извещен судом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании Е. объяснил, что нежилое помещение он намерен использовать для осуществления торговли, и это подразумевает его посещение неограниченным кругом лиц. Поскольку прокурор свои требования среди прочего обосновал необходимостью осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности, а также необходимостью соблюдения порядка выделения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, то количество лиц, права которых нарушены (будут нарушены) несоблюдением этих требований, не является постоянным, их круг не может быть точно определен и является неопределенным.
В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Таким образом, заявление прокурора подано в рамках полномочий, предоставленных ему законом, в защиту гарантированных Конституцией РФ прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.
В жалобе Е. со ссылкой на ст. 135 ГПК РФ также указывает, что по настоящему делу не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Однако, как в п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, предусматривающем возвращение иска до принятия его к производству суда, так и в ст. 222 ГПК РФ, устанавливающей оставление заявления, принятого к производству суда, без рассмотрения, речь идет о досудебном порядке урегулирования спора в случаях, когда такой порядок для данной категории споров установлен федеральным законом или предусмотрен сторонами в договоре. По спору, возникшему по настоящему делу, федеральный закон досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрел, и районный суд правомерно разрешил дело по существу.
Что же касается ч. 3 ст. 247 ГПК РФ, которая, по мнению указанного ответчика, также подлежит применению по настоящему делу, то эта норма регулирует отношения по делам, рассматриваемым в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. В этой норме действительно указывается, что в случае, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований ст. 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление.
Е. полагает, что имеется спор о праве на незавершенный объект строительства, поскольку значительная часть строительных работ выполнена.
Однако, как указывалось выше, прокурор обратился в суд с иском, предъявив материально-правовые требования, подлежащие рассмотрению в порядке искового производства, в связи с чем указанная процессуальная норма к спорным правоотношениям неприменима. По этой же причине к ним не может быть применена ч. 1 ст. 256 ГПК РФ, по смыслу которой заявление об оспаривании решений органов местного самоуправления, подаваемое в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, в суд может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и свобод. По иску лица, право которого нарушено, установлена исковая давность, но по смыслу п. 2 ст. 199 ГК РФ она применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
При этом в силу ч. 1 ст. 38 ГПК РФ ответчиком является лицо, к кому предъявлено материально-правовое требование, в связи с чем независимо от того, кто выдал документы, с которыми прокурор не согласился, и кто произвел их государственную регистрацию, Е. правомерно привлечен к участию в деле в качестве ответчика. А обратные утверждения последнего основаны на ошибочном толковании норм процессуального закона.
Что же касается существа спора, то, удовлетворяя иск о признании недействительными постановления N ... и договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение процедуры предоставления земельного участка Е. с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, по содержанию соответствующим предъявляемым к нему требованиям, не обращался. Соответственно, в отсутствие такого заявления Администрация не вправе совершать действия, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка. К тому же в акте о выборе земельного участка отсутствует дата, полномочия комиссии в нем не определены, и этот акт не утвержден главой органа местного самоуправления, в связи с чем он является недопустимым доказательством.
Поскольку договор аренды заключен на основании постановления N ..., которое не соответствует требованиям закона, то указанная сделка также является недействительной.
Не согласившись с этими выводами, Е. в апелляционной жалобе среди прочего ссылается на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка он обращался, и оснований для признания его не соответствующим требованиям закона по форме не имеется. При оценке законности акта о выборе земельного участка суд первой инстанции руководствовался устаревшей редакцией закона, а при обосновании выводов о соблюдении требований п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ привел противоречивые суждения. В дело представлено постановление Администрации N ... от 19 сентября 2011 года, которое и является решением об утверждении и предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане. А такое решение является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Районный суд также не учел, что границы смежного земельного участка, предоставленного ранее строительной организации для строительства многоквартирного дома, проходит вдоль торцевой стены 9 подъезда дома (стена нежилого встроенного помещения, принадлежащего ему), а также то, что до настоящего времени смежный земельный участок находится в аренде строительной организации, и собственники помещений в многоквартирном доме земельный участок под домом и необходимый для его обслуживания не сформировали.
Между тем данные доводы отмену решения в указанной части не влекут.
В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее также - ЗК РФ) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
По смыслу п. 1 ст. 31 ЗК РФ гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Указанное означает, что гражданин, заинтересованный в выборе земельного участка для строительства, первоначально должен обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. При этом такое заявление в обязательном порядке должно содержать вышеуказанные сведения. В частности, в нем должно быть указано назначение объекта, т.е. для каких целей будет использоваться возведенный объект, поскольку от этого зависит, насколько планируемый к размещению объект соответствует требованиям земельного, градостроительного, санитарно- эпидемиологического и иного законодательства, обязательным нормам и правилам, а также для определения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка согласно зонированию территории. И только при соблюдении данных требований может быть принято решение о предоставлении земельного участка. Кроме того, заявление гражданина должно содержать и обоснование примерного размера земельного участка.
Отсутствие в заявлении информации, требуемой в п. 1 ст. 31 ЗК РФ, делает невозможным совершение иных действий, предусмотренных п. 2, 3, 5, 6, 8 ст. 31 ЗК РФ, и служит основанием для отказа в выборе земельного участка.
В подтверждение обращения с таким заявлением Е. ссылается на заявление от 23 августа 2011 года, с которым он обратился в орган местного самоуправления. Из него дословно следует, что он просит предоставить в аренду земельный участок в размере ... кв. метров для реконструкции нежилого помещения в виде пристроя, расположенного по адресу ..., между ... и жилым домом.
Данное заявление, по мнению районного суда, предъявляемым требованиям не соответствует и юридические последствия не порождает. Этот вывод является правильным, поскольку в нем назначение возводимого объекта не указано, а просьбу о предоставлении земельного участка в размере ... кв. метров нельзя признать обоснованием примерного размера земельного участка. К тому же из буквального содержания заявления следует, что Е. просит не о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, а о предоставлении земельного участка в аренду, что предполагает существование испрашиваемого земельного участка как объекта земельно-имущественных отношений, и иную процедуру приобретения прав на землю.
Таким образом, заявление Е. не отвечало требованиям п. 1 ст. 31 ЗК РФ и не могло рассматриваться заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в отсутствие такого заявления Администрация лишена права совершать иные действия, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Это значит, что все последующие действия, предусмотренные п. 2, 3, 5, 6, 8 ст. 31 ЗК РФ, если они были совершены, являются незаконными и юридические последствия не порождают.
Несмотря на это Администрация приняла постановление от 10 ноября 2011 года N ..., не соответствующее вышеуказанным требованиям земельного законодательства. Согласно нему со ссылкой на п. 5 ст. 30 ЗК РФ, на заявление Е. последнему предоставила земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... кв. метров для реконструкции нежилого помещения со строительством пристроя.
В силу подп. 3 п. 7 ст. 30 ЗК РФ основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является решение органа местного самоуправления, предусмотренного ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку договор аренды заключен на основании постановления N ..., признанного недействительным, то данная сделка судом первой инстанции, исходя из положений ст. 168 ГК РФ, правомерно также признана недействительной.
Все иные доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами, указанными в решении по поводу предоставления земельного участка, при изложенных в настоящем определении обстоятельствах существенного значения для правильного разрешения дела не имеют и на окончательные правильные выводы суда первой инстанции по этим требованиям не влияют.
Как указывалось выше, прокурор просил признать недействительным и разрешение от 17 апреля 2012 года, в соответствии с которым Е. разрешена реконструкция объекта капитального строительства нежилого помещения со строительством пристроя, и данные требования суд первой инстанции удовлетворил по основаниям, указанным в иске.
В апелляционной жалобе Е. выводы районного суда в этой части также считает ошибочными.
Между тем законодатель определил, какие документы должны быть представлены для принятия решения о выдаче указанного разрешения. К таковым, в частности, в силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ относятся правоустанавливающие документы на земельный участок.
Поскольку в силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, то по смыслу ч. 13 ст. 51 этого же Кодекса отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок или его несоответствие предъявляемым требованиям является основанием для отказа в выдаче указанного разрешения.
Из настоящего дела видно, что разрешение выдано Е. исходя из того, что ему земельный участок предоставлен на основании договора аренды от 14 ноября 2011 года. Однако эта сделка, как указывалось выше, совершена с нарушением требований закона и признана недействительной. Следовательно, разрешение на строительство, выданное в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, также является недействительным. С учетом этого доводы апелляционной жалобы о несогласии с оценкой, данной районным судом объяснениям лиц, участвующих в деле, об обстоятельствах выдачи разрешения, отмену решения не влекут, поскольку об ошибочности окончательного вывода по названному требованию не свидетельствуют.
В апелляционной жалобе утверждается, что дело разрешено в отсутствие доказательств, ходатайство об истребовании которых суд первой инстанции удовлетворил. Однако стороны против окончания рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам не возражали и при изложенных в настоящем определении обстоятельствах рассмотрение дела исходя из представленных доказательств к неправильному разрешению спора не привело и привести не могло.
А в части указаний об отсутствии доказательств угрозы нарушения прав лиц, в чьих интересах предъявлен иск, о несоразмерности избранного способа защиты нарушенному праву следует исходить из того, что нарушения, допущенные при принятии вышеуказанных решений, посягают на основные принципы земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, что приводит к нарушению прав неопределенного круга лиц. Не имеется оснований и для утверждения о несоразмерности избранного способа защиты нарушенному праву.
Таким образом, эти и остальные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, тогда как правовых оснований для этого нет.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Е. на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 30 июля 2012 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)