Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волгаева И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Гаус Т.И., Парамзиной И.М.
при секретаре - И.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по иску А., Б.С. к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе А., Б.С.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 02 июля 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований А., Б.С. о признании права собственности по ? доли за каждой на квартиру N (строительный N), общей площадью 80,3 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м, расположенной в жилом отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
А., Б.С. обратились в суд с иском ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на квартиру N (строительный N) в многоквартирном жилом доме (строительный адрес:); внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности А. и Б.С. в размере ? доли за каждой на указанную квартиру.
Свои требования мотивировали тем, что 20 апреля 2000 года А. (ранее - Б.), Б.С. заключили с ООО СКФ "Толстиков и Ко" договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес:). Согласно условиям договора истцы финансируют строительство квартиры путем перечисления денежных средств в сумме 290 052 руб., а застройщик обязуется в срок до 4 квартала 2000 года завершить строительство дома и передать им квартиру N в этом доме. Своих обязательств ООО СКФ "Толстиков и Ко" не выполнило и разрешение на строительство указанного жилого дома получило ТСЖ "Зодчий", которому распоряжением администрации г. Красноярска был предоставлен земельный участок под строительство дома. Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 07 августа 2006 года они (истицы) были признаны инвесторами строительства в отношении спорной квартиры. 12 октября 2006 года А. и Б.С. заключили договор с ТСЖ "Зодчий" о долевом участии в завершении строительства жилого дома (строительный адрес:) в отношении квартиры N, общей площадью 83,15 кв. м, в том числе жилой - 45,77 кв. м, согласно которого истцы вносят денежные средства необходимые для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию в размере 232 225 руб. Условия данного Договора в части оплаты спорной квартиры истцами исполнены в полном объеме, перечислено 282 225 руб., в том числе оплата за стеклопакеты в сумме 50 000 руб.; 13 000 руб. на установку двери в квартиру. Дополнительно по просьбе председателя ТСЖ "Зодчий" в счет оплаты произведены поставки строительного материала: кирпича КСМ М-100 на сумму 36 800 руб., что подтверждается актом приема-передачи от 16 июля 2008 года и труб бесшовных на сумму 49 831 руб. 70 коп., что подтверждается также актом приема-передачи от 20 января 2009 года. Срок ввода дома в эксплуатацию был назначен на четвертый квартал 2006 года. Однако ответчик, являющийся застройщиком указанного дома, не исполнил обязательства по вводу дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006 г. Кроме того, ответчик не представил отчеты о проделанной работе по завершению строительства дома. 13 ноября 2010 года дом введен в эксплуатацию, однако инвестора надлежащим образом уведомлены об этом не были. В связи с этим А., Б.С. бы вынуждены заявить вышеуказанные требования, которые просили удовлетворить и взыскать с ответчика понесенные ими расходы по оплате государственной пошлины.
В ходе рассмотрения дела А. и Б.С. уточнили заявленные требования, просили признать недействительным протокол правления ТСЖ "Зодчий" от 19 июля 2010 года о расторжении в одностороннем порядке договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по с А.; признать недействительным протокол правления ТСЖ "Зодчий" от 25 декабря 2010 года о расторжении в одностороннем порядке договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по с Б.С.; признать право собственности на квартиру N (ранее квартира N) в доме (строительный адрес:), общей площадью 83,15 кв. м, по ? доли за каждой; взыскать с ответчика понесенные расходы на уплату государственной пошлины, каждой по ? доле. Дополнительно указали, что как следует из ответа прокуратуры Ленинского района г. Красноярска от 24 декабря 2010 года протоколами правления ТСЖ "Зодчий" от 19 июля 2010 года и 25 декабря 2010 года с ТСЖ "Зодчий" в одностороннем порядке расторг с ними договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома в отношении квартиры N по в связи с отказом от инвестирования средств на достройку дома. Однако каких-либо дополнительных соглашений в соответствии с п. 5.2 договора о долевом участии в строительстве об изменении или дополнении с ними не заключалось. Свои обязательства по инвестированию строительства дома они выполнили в полном объеме. Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 07 ноября 2011 года, оставленным без изменения кассационным определением Красноярского краевого суда от 12 марта 2012 года, признаны недействительными протоколы правления ТСЖ "Зодчий" от 19 июля 2010 года и от 25 декабря 2010 года в части расторжения договора, заключенного ТСЖ "Зодчий" с А. и Б.С. о долевом участии в завершении строительства жилого дома по от 12 октября 2006 года.
Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе А., Б.С. просят решение отменить как незаконное, поскольку все суммы, требующиеся на достройку дома ими были внесены в полном объеме.
Судебная коллегия, проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ТСЖ "Зодчий" Г. (на основании выписки из ЕГРЮЛ от 19 октября 2012 года) и З. (на основании доверенности от 25 мая 2011 года), не усматривает оснований для отмены решения суда.
Судом 1-ой инстанции было установлено, что первоначальным застройщиком жилого дома по (строительный адрес) в являлось ООО СКФ "Толстиков и К".
20 апреля 2000 года между застройщиком ООО СКФ "Толстиков и К" и А. (Б.), действующей в своих интересах в интересах несовершеннолетней Б.С., был заключен договор о долевом участии строительства жилого дома N по (строительный адрес) в отношении трехкомнатной квартиры N, общей площадью 80,57 кв. м, по стоимости 3 600 рублей за 1 кв. м. Общая стоимость квартиры составила 290 052 рублей. Указанную сумму А. оплатил застройщику, что не оспаривалось ответчиком ТСЖ "Зодчий".
25 ноября 2005 года между ОО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" был заключен договор управления по завершению строительства дома по, по которому ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию.
31 января 2006 года ООО СКФ "Толстиков и К" по договору уступки прав требования уступило ТСЖ "Зодчий" все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительства указанного дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 07 августа 2006 года, принятому по гражданскому делу по иску А. (Б.) и Б.С. к ООО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий", истицы признана надлежащим инвестором в строительстве жилого дома по (строительный адрес:) в по приобретению находящейся в указанном доме трехкомнатной квартиры N (т. 1 л.д. 11 - 12).
12 октября 2006 года ТСЖ "Зодчий" заключило с А. и Б.С. договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома по, согласно которому ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного дома заказчик передает в собственность инвесторам трехкомнатную квартиру N, общей площадью 83,15 кв. м, в том числе жилой - 45,77, на шестом этаже в доме (т. 1 л.д. 14 - 16).
В подтверждение исполнение обязательств по договору от 12 октября 2006 года А. предоставила квитанции к приходно-кассовым ордерам: от 18 августа 2006 года - на 80 000 рублей; от 03 ноября 2006 года - на 100 000 рублей; от 04 декабря 2006 года - на 52 225 рублей; от 06 ноября 2007 года - на 50 000 рублей. А также акты приема-передач товарно-материальных ценностей в виде кирпича М-100 в количестве 3 680 штук на сумму 36 800 рублей и трубы б/ш в количестве 911 кг на сумму 49 831 руб. 70 коп., расписку председателя ТСЖ "Зодчий" У. о приеме от А. 13 000 рублей за установку дверей, а всего на сумму 368 856 руб. 70 коп. (т. 1 л.д. 24, 26, 27).
Отказывая в удовлетворении требований А. и Б.С. к ТСЖ "Зодчий" о признании за истицами право собственности на трехкомнатную квартиру N (строительный N) по, общей площадью 80,3 кв. м, в том числе жилой - 44,8 кв. м, суд 1-ой инстанции признал, что хотя спорная квартира как самостоятельный объект недвижимости и была создана за счет средств, вложенных А. и Б.С. в ее строительство по договору о долевом участии в строительстве дома, но истицами не исполнены обязательства в полном объеме о внесении денежных средств, необходимых на достройку дома по. Поэтому признав, что истицы не полностью исполнили обязательства по оплате строительства спорной квартиры, суд согласился с доводами стороны ответчика об отсутствии правовых оснований у ТСЖ "Зодчий" передать спорную квартиру в общую долевую собственность А. и Б.С.
По результатам рассмотрения дела в апелляционной инстанции судебная коллегия полагает необходимым оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу А. и Б.С. - без удовлетворения по следующим основаниям.
Материалы дела свидетельствуют о том, что Уставом ТСЖ "Зодчий" определено, что товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в многоквартирном доме, созданное в целях:
- - реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имущество;
- - сохранение и приращение недвижимости в многоквартирном доме;
- - распределение между членами товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества;
- - исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений;
- - заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;
- - исполнение обязательств, принятых по договорам и др. (т. 1 л.д. 102 - 107).
Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, иных инвесторов, заявляющих права на спорную квартиру в доме N по, нет. А. и Б.С. являются единственным инвестором спорной квартиры.
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 27 декабря 2009 года, квартира N в доме (строительный адрес:) имеет общую площадь 80,3 кв. м, в том числе жилая площадь - 44,8 кв. м, подсобная - 31,3 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов) - 4,2 кв. м (т. 1 л.д. 135 - 139).
Из договора управления по завершению строительства дома по, заключенного 25 ноября 2005 года между ООО "СКФ Толстиков и Ко" и ТСЖ "Зодчий", следует, что ТСЖ "Зодчий" определяет финансовые затраты, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома (пункт 2.1.2) заключает договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершение строительства дома (пункт 2.23) (т. 3 л.д. 61 - 62).
12 октября 2006 года ТСЖ "Зодчий" заключило с А. и Б.С. договор о долевом участии в строительстве дома по, согласно которому ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного жилого дома передает в собственность инвесторов трехкомнатную квартиру N, общей площадью 83,15 кв. м, в том числе жилой - 45,77 кв. м, на шестом этаже в доме
Согласно пункту 1.4 данного договора, цена настоящего договора определяется общим объемом инвестиций (долевых взносов), рассчитанных исходя из договорного объема завершения и ввода в эксплуатацию строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площадь объекта с учетом всех затрат по строительству, включая места общего пользования, благоустройство участка строительства, инженерные сети и сооружения, необходимые для эксплуатации данного объекта (за исключением встроено-пристроенных нежилых помещений). Цена за 1 кв. м на момент заключения настоящего договора составляет 3 000 руб. Окончательная цена настоящего договора будет определяться с учетом все затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию.
Пунктом 1.6 установлено, что в стоимость квадратного метра общей площади не входят:
- - завершающая стадия отделочных работ, отделочные работы;
- - приобретение и установка сантехнического оборудования и электроприборов;
- - приобретение и установка дверей;
- - настил полов;
- - установка отопительных приборов.
В пунктах 3.1 и 3.2 договора стороны предусмотрели, что денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию вносятся в следующие сроки: 80 000 рублей при заключении договора, 152 225 рублей в срок до 05 ноября 2006 года. Полная стоимость квартиры корректируется и в зависимости и с учетом повышения коэффициентов на работы и услуги и строительные материалы, необходимые для окончания строительства и вода в эксплуатацию дома.
Материалы дела также свидетельствуют о том, что 01 сентября 2009 года общее собрание членов ТСЖ "Зодчий" приняло решение о внесении дополнительных денежных средства для продолжения строительства и подготовки ввода объекта в эксплуатацию из расчет 3 300 рублей за 1 кв. м. А 28 декабря 2009 года - решение о внесении доплат за перепланировку, за остекление балконов, за установку двери в квартирах, за установку радиаторов отопления, за изготовление технического паспорта в органах БТИ.
Из материалов дела следует, что А. и Б.С. в обоснование заявленных требований ссылались на то, что исполнили обязательства по инвестированию строительства спорной квартиры в соответствии с условиями договора о долевом участии в финансировании строительства, оплатив ТСЖ "Зодчий" 368 856 руб. 70 коп.
Представители ТСЖ "Зодчий", возражая относительно заявленных исковых требований, ссылались на то, что согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 27 декабря 2009 года, квартира N в доме (строительный адрес квартира N дома) имеет общую площадь 80,3 кв. м, в том числе жилая площадь - 44,8 кв. м. Поэтому на основании п. 1.4 заключенного с ТСЖ "Зодчий" договора о долевом участии в строительстве жилого дома истицы должны были внести 3 000 рублей за каждый квадратный метр, что составляет 240 900 рублей. Однако истицы в 2006 году внесли в кассу ТСЖ "Зодчий" только 232 225 рублей, в связи с чем долг по договору от 12 октября 2006 года составляет 8 675 рублей.
Исходя из решения общего собрания от 01 сентября 2009 года А. и Б.С. должны оплатить за каждый квадратный метр площади 3 300 рублей, что составляет 264 990 рублей, а оплатили посредством передачи товариществу строй.материалов (кирпича и труб) на сумму 86 632 рублей, в связи с чем долг истиц составил 178 358 рублей.
Кроме того, во исполнение решения общего собрания от 28 декабря 2009 года истицы должны была внести: 90 337 рублей - на содержание дома, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 77 213 рублей - за перепланировку.
Помимо прочего у истиц имеются личные обязательства по договору от 12 октября 2006 года по оплате остекления балконов, установке отопительных приборов, установке дверей, домофона и антенны, в связи с чем истицы должны были внести: 55 755 рублей - за остекление одного балкона, 179 000 рублей - за остекление второго балкона, имеющего сложную конструкцию, 13 000 рублей - за установку двери, 35 000 рублей - за установку радиаторов отопления, 10 000 рублей - за установку домофона и антенны. А по факту А. и Б.С. оплачено только 50 000 рублей за остекление одного балкона.
На данные обстоятельств ссылались и представители ТСЖ "Зодчий" - председатель Г. и представитель З., давая объяснение судебной коллегии и настаивая на том, что истицы свои обязательства по финансированию спорного объекта недвижимости исполнили только в части, так как не произвели доплаты по договору от 12 октября 2006 года в размере 8 675 рублей, по решению общего собрания от 01 сентября 2009 года в размере 178 358 рублей, а также имеют долг по внесению денежных средств: 5 755 рублей - долг за остекление одного балкона, 179 000 рублей - за остекление второго балкона, 77 213 рублей - за перепланировку, 13 000 рублей - за установку дверей, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 35 000 рублей - за установку радиаторов, 10 000 рублей - за установку антенны и домофона.
Данные объяснение стороны ответчика представитель А. и Б.С. Н. в суде апелляционной инстанции 24 сентября 2012 года фактически не оспорила, а, напротив, пояснила судебной коллегии, что возможно ее доверительницы и не внесли необходимые на достройку дома денежные средства, в связи с чем просила у суда апелляционной инстанции предоставить ей время в количестве двух недель на согласование с А. и Б.С. вопроса о внесении доплат в счет строительства дома. Заявленное представителем А. и Б.С. Н. ходатайство об отложении разбирательства дела судебной коллегии было удовлетворено, дело отложено разбирательством на 22 октября 2012 года (т. 4 л.д. 131 - 132).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 22 октября 2012 года представитель А. и Б.С. Н. пояснила судебной коллегии, что истицами ранее вносили в ТСЖ "Зодчий" 368 856 руб. 70 коп. Ссылалась на то, что А. внесла на депозит нотариуса 385 338 рублей в счет доплат на достройку дома. Однако пояснить каким образом истицами была рассчитана указанная сумма и какие виды работ были включены в указанный расчет, она пояснить не смогла. Подтвердила также, что ее доверительницами было оплачено 50 000 рублей за остекление балкона, 77 213 рублей за перепланировку, 92 000 рублей за содержание дома. Считает, что остекление второго балкона произвести невозможно, поэтому у них отсутствует обязанность оплатить 179 000 рублей за остекление балкона (протокол судебного заседания от 22 октября 2012 года - т. 4 л.д. 167 - 168).
Представители ТСЖ "Зодчий" возражали относительно пояснений представителя А. и Б.С. Н. Председатель ТСЖ "Зодчий" Г. пояснил суду апелляционной инстанции, что на момент ввода дома в эксплуатацию истицам была выставлена сумма долга в размере 1 377 757 рублей, поэтому внесенные ими в кассу ТСЖ "Зодчий" 368 856 руб. 70 коп., а также на депозит нотариуса 385 338 рублей, недостаточно для покрытия долга истиц перед ТСЖ "Зодчий".
В связи с данными пояснениями представителя ТСЖ "Зодчий" Г. представитель А. и Б.С. Н. просила не рассматривать дело в этом судебном заседании и отложить разбирательство, ссылаясь на то, что полагала, что все суммы, которые надо было внести, уже внесли на депозит нотариуса. Просила предоставить время для согласования с ТСЖ "Зодчий" суммы на достройку дома, подлежащей внесению А., Б.С. в ТСЖ "Зодчий" (протокол судебного заседания от 22 октября 2012 года - т. 4 л.д. 167 - 168). Судебная коллегия удовлетворила заявленное представителем истиц ходатайство и отложила разбирательства дела на 31 октября 2012 года, признав явку А. и Б.С. обязательной.
Вместе с тем 31 октября 2012 года А. и Б.С. и их представитель Н. не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции. При этом Н. представила в 10 часов 31 октября 2012 года через общественную приемную Красноярского краевого суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие по причине выписки ее дочери из роддома. К указанному заявлению Н. также приложила заявления А. и Б.С., в которых истицы просили рассмотреть дело в их отсутствие. Кроме того, Н.Л. также представила пояснения А. и Б.С. относительно заявленных ими исковых требований и представили подлинник квитанции нотариуса Красноярского нотариального округа П. N 242 от 18 октября 2012 года о внесении А. на депозит нотариуса 385 338 рублей для ТСЖ "Зодчий" на достройку квартиры N в жилом доме по. Указанные документы были приобщены судебной коллегий к материалам дела.
Выясняя причину неявки стороны истцов в судебное заседание суда апелляционной инстанции, судебная коллегия со слов председателя ТСЖ "Зодчий" Г. установила, что представителю истиц Н. было назначено время - 20 октября 2012 года в 17 часов - для согласования вопроса о размере доплат на достройку дома. Н., явившись в ТСЖ "Зодчий" к назначенному времени без А. и Б.С., не стала дожидаться Г., уехала. В связи с чем вопрос о суммах, требуемых на внесение достройки дома, между ТСЖ "Зодчий" и А., Б.С. предметом осуждения не являлся. Кроме того, Г. пояснил, что ТСЖ "Зодчий" готово было обсуждать с инвесторами вопрос о размере задолженности истиц, сроках и порядке внесения определенных в результате переговоров сумм на достройку дома. Однако по причине неявки А., Б.С. и их представителя Н. разрешить данный вопрос не представилось возможным.
Из приобщенных к материалам дела пояснений А. и Б.С. следует, что они не согласны с предъявленной им ТСЖ "Зодчий" суммой долга в размере 1 377 757 рублей, из которых 979 419 рублей стоимость строительно-монтажных работ по гарантийным обязательствам. 18 октября 2012 года ими по квитанции N 242 внесено на депозит нотариуса 38 338 рублей. В указанную сумму они включили: доплату по договору от 12 октября 2006 года - 8 675 рублей; доплату по решению общего собрания инвесторов от 01 сентября 2009 года - 178 358 рублей; доплату по решению общего собрания инвесторов дома от 28 декабря 2009 года - 90 337 рублей за содержание здания, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 5 755 рублей за остекление балконов, 77 213 рублей за перепланировку. В указанный расчет ими не были включены 13 000 рублей за установку двери, так как указанная сумма по расписке председателя ТСЖ "Зодчий" У. была принята у А. 27 сентября 2007 года. Кроме того, указывали на то, что внесли в кассу ТСЖ "Зодчий" 50 000 рублей на остекление балкона и по требованию ответчика доплатили 5 755 рублей, в связи с чем выставленный им отдельно долг по остеклению второго балкона является необоснованным, так как каких-либо документов по определению сметной стоимости остекления балконов ответчиком не представлено. Более того, судом не было дано никакой оценки тому обстоятельству, что двадцать пять балконов на доме, в том числе и их балкон, остеклить технически невозможно, поскольку для этого требуется установка дополнительных конструкций и изменение в проекте дома. В связи с чем полагали, что все необходимые суммы ими были внесены и отказ ТСЖ "Зодчий" в передачи им квартиры является незаконным.
Представители ТСЖ "Зодчий", оспаривая приобщенные к материалам дела пояснения А. и Б.С. о полной оплате строительства, указывали на то, что для передачи спорной квартиры инвесторам необходимо оплатить 1 377 757 рублей с учетом строительно-монтажных работ по гарантийным обязательствам к акту о вводе дома в эксплуатацию.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, представители ТСЖ "Зодчий" уточнили сумму долга истиц, указывая на то, что долг А. и Б.С. по строительно-монтажным работам по гарантийным обязательствам ТСЖ составляет 979 419 рублей из расчета на сегодняшнее время. Внесенные А. на депозит нотариуса согласно квитанции N 242 от 18 октября 2012 года 385 338 рублей не в полном объеме закрывают долги истиц по платежам до акта ввода дома в эксплуатацию. Истицами не произведена оплата обязательств по остеклению балкона, установке радиаторов отопления, домофона и антенны.
Давая оценку объяснениям сторон, представленным доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что даже с учетом денежной суммы, внесенной А. на депозит нотариуса, истицами не представлено доказательств полной оплаты по договору на момент ввода дома в эксплуатацию.
При этом судебная коллегия исходит из того, что сами истицы в своем расчете, представленном суду апелляционной инстанции, подтвердили и не оспаривали, что имеют долг перед ТСЖ "Зодчий" в размере 385 338 рублей, в которую вошли: доплата по договору от 12 октября 2006 года в размере 3 000 рублей за 1 кв. м исходя из площади квартиры 80,3 кв. м - 8 675 рублей; доплаты по решении общего собрания инвесторов от 01 сентября 2009 года в размере 178 358 рублей; доплаты на основании решения общего собрания инвесторов от 28 декабря 2009 года: за содержание здания - 90 337 рублей, за изготовление технического паспорта - 25 000 рублей, за остекление балкона - 5 755 руб., за перепланировку - 77 213 рублей. При этом ссылались в указанном расчете на то, что выставленная им ТСЖ "Зодчий" сумма долга за установку дверей в размере 13 000 рублей фактически оплачена А. 24 сентября 2007 года, о чем представлена расписка бывшего председателя ТСЖ "Зодчий" У. (т. л.д.).
При этом судебная коллегия считает возможным согласиться с доводами истиц о том, что оплата двери в размере 13 000 рублей ими была внесена в ТСЖ "Зодчий". В подтверждение данных доводов истицы вместе с пояснениями представили копию расписки бывшего председателя ТСЖ "Зодчий" У., датированную 27 сентября 2007 года, о приеме от А. 13 000 рублей на установку дверей (т. 4 л.д.). На обстоятельства оплаты работ по установки двери в размере 13 000 рублей истицы также ссылались в исковом заявлении, прилагая к нему в качестве доказательства расписку У. от 27 сентября 2007 года (т. 1 л.д. 7, 25). То обстоятельство, что принятые от А. 13 000 рублей не были проведены по бухгалтерскому учету ТСЖ "Зодчий", не свидетельствует о неисполнении инвесторами обязательств в части оплаты работ по установке двери в размере 13 000 рублей. Нарушение ТСЖ "Зодчий" правил бухгалтерского учета по оприходованию поступивших денежных средств не может умалять прав истиц, фактически оплативших данный вид работ в размере 13 000 рублей.
Однако судебная коллегия, признавая факт оплаты А. 13 000 рублей за установку двери, не может согласиться с доводами А. и Б.С. об отсутствии у них обязанности оплатить остекление второго балкона.
Так, согласно пункту 1.4 договора от 12 октября 2006 года окончательная цена договора будет определяться с учетом всех затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с экспликацией к поэтажному плану в квартире N (строительный N) по имеется два балкона, площадью 2,1 кв. м каждый.
Из объяснений стороны ответчика, не оспоренных стороной истиц, следует, что остекление второго балкона в спорной квартире не произведено. По своей конструкции указанный балкон представляет собой выступ бетонной плиты, огороженный бетонным парапетом высотой 60 см; к указанному балкону имеется свободный доступ через балконную дверь квартиры. Между тем, для производства остекления балкона необходимо обустройство кирпичной кладки, к которой впоследствии и будет крепиться конструкции из ПВХ-профиля. Без проведения работ по остеклению балкона, квартиру нельзя передавать инвесторам, так как это угрожает здоровью и жизни будущих жильцов. Для ТСЖ "Зодчий" не является важным вопрос о том, внесет ли деньги инвестор на остекление балкона в кассу ТСЖ "Зодчий" либо самостоятельно найдет подрядную организацию, которая и проведет работы по остеклению. Главное, чтобы остекление балкона было выполнено на момент подписания акта приема-передачи квартиры. Но если инвестор примет решение об оплате работ по остеклению балкона посредством внесения необходимых денежных средств в кассу ТСЖ "Зодчий", то эту сумму необходимо внести в размере 179 000 рублей в ценах 2012 года, поскольку в следующем году стоимость работ может измениться.
Из материалов дела следует, что жилой дом N по введен в эксплуатацию 15 ноября 2010 года с рядом гарантийных обязательств ТСЖ "Зодчий" для завершения строительства и безопасности проживания инвесторов. В указанный перечень гарантийных обязательств включались в том числе работы по выполнению ограждения крыши и остеклению двадцати пяти балконов, имеющих ограждение 60 см.
Пунктом 2.5 договора от установлено, что по окончании строительства, не позднее двухмесячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, заказчик выдает инвестору акт приема-передачи при условии выполнения положений настоящего договора, а именно - внесения оставшихся денежных средств при окончательном подсчете всего объема средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
ТСЖ "Зодчий", в возражениях на иск А. и Б.С., указывало на то, что на общем собрании членов ТСЖ "Зодчий", проведенном 01 сентября 2009 года под патронажем администрации г. Красноярска в лице Департамента архитектуры и градостроительства, до сведения инвесторов было доведена информация о необходимости дополнительного финансирования гарантийных обязательств, в том числе и по остеклению балконов. А. (Б.) и Б.С. присутствовали на указанном собрании, но отказались от подписи на листе прибытия, о чем был составлен комиссионный акт от 01 сентября 2009 года (т. 2 л.д. 97).
А. также присутствовала на расширенном правлении ТСЖ "Зодчий", на котором ей была предоставлена на бумажном носителе информация о расчете обязательных членских взносах по решениям общего собрания от 01 сентября 2009 года и задолженности по перепланировке. Поскольку А. отказалась от получения под подпись копий документов (сметные расчеты) и отказалась вносить денежные средства, то правлением товарищества 17 сентября 2009 года был составлен об этом комиссионный акт (т. 2 л.д. 93).
Указанные обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о том, что обязанность по остеклению балконов является личным обязательством инвесторов по финансированию и внесению всего объема средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
В связи с чем А. и Б.С. в силу принятых на себя обязательств по договору, заключенному с ТСЖ "Зодчий" 12 октября 2006 года, имеют обязанность по финансированию работ по остеклению балконов в квартире N (строительный N) по. Об этом свидетельствуют также и действия самих истиц, оплативших 06 ноября 2007 года остекление одного балкона в размере 50 000 рублей и впоследствии внесших на депозит нотариуса 18 октября 2012 года имеющийся у них перед ТСЖ "Зодчий" долг по остеклению балкона в размере 5 755 рублей. Кроме того, ни истицы, ни их представитель не обосновали, по каким причинам А. и Б.С., оплатившие работы по остеклению в квартире N (строительный N) одного балкона, не должны нести обязанности по остеклению второго балкона в указанной квартире и по каким обстоятельствам данный вид работ следует возложить на ТСЖ "Зодчий".И в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель А. и Б.С. по факту неоплаты 179 000 рублей по остеклению второго балкона ссылалась только на то, что проведение этого вида работ технически невозможно.
В силу изложенного судебная коллегия соглашается с доводами представителей ТСЖ "Зодчий" о том, что работы по остеклению второго балкона в квартире N (строительный N) по необходимо произвести за счет средств инвесторов А. и Б.С. до момента подписания акта приема-передачи квартиры. При ином положении (не остекление второго балкона) квартира не может быть признана пригодной для проживания, поскольку не соответствует установленным техническим правилам и нормам и не обеспечивает безопасные и безвредные условия проживания.
Поэтому ссылки А. и Б.С. на отсутствие у них обязанности по оплате остекления второго балкона в их квартире по стоимости, определенной выбранной ТСЖ "Зодчий" подрядной организации ООО "БФК-Енисей", в размере 179 000 рублей, отклоняются как необоснованные.
Не может судебная коллегия согласиться с доводами стороны истцов о невозможности остекления балкона в связи с отсутствием технической возможности для производства данного вида работ со ссылкой на письма красноярских фирм по установке окон ООО "Центр оконных технологий" и ООО "НЭДА". Стороной истцов не были оспорены утверждения представителей ТСЖ "Зодчий" о том, что выставленные ООО "БФК-Енисей" 179 000 рублей за остекление второго балкона в квартире истиц связано со сложной конструкцией балкона, необходимостью проведения дополнительных работ по обустройству кирпичной кладки для монтажа конструкции из ПВХ-профиля.
Кроме того, из приобщенных к материалам дела фотографий видно, что в квартире, расположенной этажом выше, и, соответственно, имеющую аналогичную квартире истиц планировку и сложную конструкцию балкона, остекление балкона произведено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что каких-либо обстоятельств, препятствующих осуществлению работ по остеклению балкона, не имеется. А единственной причиной, по которой указанное остекление балкона не произведено, является не выполнение А. и Б.С. как инвесторов спорной квартиры своих обязательств по финансированию указанного вида работ.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что квартира N (строительный N) по не может быть передана в собственность А. и Б.С. Поскольку истицы как инвесторы спорной квартиры не выполнили в полном объеме свои обязательства по договору инвестирования от 12 октября 2006 года о внесении денежных средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым отклонить апелляционную жалобу А. и Б.С. как необоснованную, а постановленное судом решение об отказе в удовлетворении заявленных А. и Б.С. требований о признании права собственности на квартиру N (строительный N), общей площадь 80,3 кв. метров, в том числе жилой - 44,8 кв. м, расположенную на шестом этаже многоквартирного жилого дома по, оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 02 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А., Б.С. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 31.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8228
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2012 г. по делу N 33-8228
Судья: Волгаева И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Гаус Т.И., Парамзиной И.М.
при секретаре - И.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по иску А., Б.С. к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе А., Б.С.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 02 июля 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований А., Б.С. о признании права собственности по ? доли за каждой на квартиру N (строительный N), общей площадью 80,3 кв. м, в том числе жилой 44,8 кв. м, расположенной в жилом отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
А., Б.С. обратились в суд с иском ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на квартиру N (строительный N) в многоквартирном жилом доме (строительный адрес:); внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности А. и Б.С. в размере ? доли за каждой на указанную квартиру.
Свои требования мотивировали тем, что 20 апреля 2000 года А. (ранее - Б.), Б.С. заключили с ООО СКФ "Толстиков и Ко" договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес:). Согласно условиям договора истцы финансируют строительство квартиры путем перечисления денежных средств в сумме 290 052 руб., а застройщик обязуется в срок до 4 квартала 2000 года завершить строительство дома и передать им квартиру N в этом доме. Своих обязательств ООО СКФ "Толстиков и Ко" не выполнило и разрешение на строительство указанного жилого дома получило ТСЖ "Зодчий", которому распоряжением администрации г. Красноярска был предоставлен земельный участок под строительство дома. Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 07 августа 2006 года они (истицы) были признаны инвесторами строительства в отношении спорной квартиры. 12 октября 2006 года А. и Б.С. заключили договор с ТСЖ "Зодчий" о долевом участии в завершении строительства жилого дома (строительный адрес:) в отношении квартиры N, общей площадью 83,15 кв. м, в том числе жилой - 45,77 кв. м, согласно которого истцы вносят денежные средства необходимые для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию в размере 232 225 руб. Условия данного Договора в части оплаты спорной квартиры истцами исполнены в полном объеме, перечислено 282 225 руб., в том числе оплата за стеклопакеты в сумме 50 000 руб.; 13 000 руб. на установку двери в квартиру. Дополнительно по просьбе председателя ТСЖ "Зодчий" в счет оплаты произведены поставки строительного материала: кирпича КСМ М-100 на сумму 36 800 руб., что подтверждается актом приема-передачи от 16 июля 2008 года и труб бесшовных на сумму 49 831 руб. 70 коп., что подтверждается также актом приема-передачи от 20 января 2009 года. Срок ввода дома в эксплуатацию был назначен на четвертый квартал 2006 года. Однако ответчик, являющийся застройщиком указанного дома, не исполнил обязательства по вводу дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006 г. Кроме того, ответчик не представил отчеты о проделанной работе по завершению строительства дома. 13 ноября 2010 года дом введен в эксплуатацию, однако инвестора надлежащим образом уведомлены об этом не были. В связи с этим А., Б.С. бы вынуждены заявить вышеуказанные требования, которые просили удовлетворить и взыскать с ответчика понесенные ими расходы по оплате государственной пошлины.
В ходе рассмотрения дела А. и Б.С. уточнили заявленные требования, просили признать недействительным протокол правления ТСЖ "Зодчий" от 19 июля 2010 года о расторжении в одностороннем порядке договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по с А.; признать недействительным протокол правления ТСЖ "Зодчий" от 25 декабря 2010 года о расторжении в одностороннем порядке договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома по с Б.С.; признать право собственности на квартиру N (ранее квартира N) в доме (строительный адрес:), общей площадью 83,15 кв. м, по ? доли за каждой; взыскать с ответчика понесенные расходы на уплату государственной пошлины, каждой по ? доле. Дополнительно указали, что как следует из ответа прокуратуры Ленинского района г. Красноярска от 24 декабря 2010 года протоколами правления ТСЖ "Зодчий" от 19 июля 2010 года и 25 декабря 2010 года с ТСЖ "Зодчий" в одностороннем порядке расторг с ними договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома в отношении квартиры N по в связи с отказом от инвестирования средств на достройку дома. Однако каких-либо дополнительных соглашений в соответствии с п. 5.2 договора о долевом участии в строительстве об изменении или дополнении с ними не заключалось. Свои обязательства по инвестированию строительства дома они выполнили в полном объеме. Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 07 ноября 2011 года, оставленным без изменения кассационным определением Красноярского краевого суда от 12 марта 2012 года, признаны недействительными протоколы правления ТСЖ "Зодчий" от 19 июля 2010 года и от 25 декабря 2010 года в части расторжения договора, заключенного ТСЖ "Зодчий" с А. и Б.С. о долевом участии в завершении строительства жилого дома по от 12 октября 2006 года.
Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе А., Б.С. просят решение отменить как незаконное, поскольку все суммы, требующиеся на достройку дома ими были внесены в полном объеме.
Судебная коллегия, проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ТСЖ "Зодчий" Г. (на основании выписки из ЕГРЮЛ от 19 октября 2012 года) и З. (на основании доверенности от 25 мая 2011 года), не усматривает оснований для отмены решения суда.
Судом 1-ой инстанции было установлено, что первоначальным застройщиком жилого дома по (строительный адрес) в являлось ООО СКФ "Толстиков и К".
20 апреля 2000 года между застройщиком ООО СКФ "Толстиков и К" и А. (Б.), действующей в своих интересах в интересах несовершеннолетней Б.С., был заключен договор о долевом участии строительства жилого дома N по (строительный адрес) в отношении трехкомнатной квартиры N, общей площадью 80,57 кв. м, по стоимости 3 600 рублей за 1 кв. м. Общая стоимость квартиры составила 290 052 рублей. Указанную сумму А. оплатил застройщику, что не оспаривалось ответчиком ТСЖ "Зодчий".
25 ноября 2005 года между ОО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" был заключен договор управления по завершению строительства дома по, по которому ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию.
31 января 2006 года ООО СКФ "Толстиков и К" по договору уступки прав требования уступило ТСЖ "Зодчий" все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительства указанного дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 07 августа 2006 года, принятому по гражданскому делу по иску А. (Б.) и Б.С. к ООО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий", истицы признана надлежащим инвестором в строительстве жилого дома по (строительный адрес:) в по приобретению находящейся в указанном доме трехкомнатной квартиры N (т. 1 л.д. 11 - 12).
12 октября 2006 года ТСЖ "Зодчий" заключило с А. и Б.С. договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома по, согласно которому ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного дома заказчик передает в собственность инвесторам трехкомнатную квартиру N, общей площадью 83,15 кв. м, в том числе жилой - 45,77, на шестом этаже в доме (т. 1 л.д. 14 - 16).
В подтверждение исполнение обязательств по договору от 12 октября 2006 года А. предоставила квитанции к приходно-кассовым ордерам: от 18 августа 2006 года - на 80 000 рублей; от 03 ноября 2006 года - на 100 000 рублей; от 04 декабря 2006 года - на 52 225 рублей; от 06 ноября 2007 года - на 50 000 рублей. А также акты приема-передач товарно-материальных ценностей в виде кирпича М-100 в количестве 3 680 штук на сумму 36 800 рублей и трубы б/ш в количестве 911 кг на сумму 49 831 руб. 70 коп., расписку председателя ТСЖ "Зодчий" У. о приеме от А. 13 000 рублей за установку дверей, а всего на сумму 368 856 руб. 70 коп. (т. 1 л.д. 24, 26, 27).
Отказывая в удовлетворении требований А. и Б.С. к ТСЖ "Зодчий" о признании за истицами право собственности на трехкомнатную квартиру N (строительный N) по, общей площадью 80,3 кв. м, в том числе жилой - 44,8 кв. м, суд 1-ой инстанции признал, что хотя спорная квартира как самостоятельный объект недвижимости и была создана за счет средств, вложенных А. и Б.С. в ее строительство по договору о долевом участии в строительстве дома, но истицами не исполнены обязательства в полном объеме о внесении денежных средств, необходимых на достройку дома по. Поэтому признав, что истицы не полностью исполнили обязательства по оплате строительства спорной квартиры, суд согласился с доводами стороны ответчика об отсутствии правовых оснований у ТСЖ "Зодчий" передать спорную квартиру в общую долевую собственность А. и Б.С.
По результатам рассмотрения дела в апелляционной инстанции судебная коллегия полагает необходимым оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу А. и Б.С. - без удовлетворения по следующим основаниям.
Материалы дела свидетельствуют о том, что Уставом ТСЖ "Зодчий" определено, что товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в многоквартирном доме, созданное в целях:
- - реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имущество;
- - сохранение и приращение недвижимости в многоквартирном доме;
- - распределение между членами товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества;
- - исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений;
- - заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;
- - исполнение обязательств, принятых по договорам и др. (т. 1 л.д. 102 - 107).
Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, иных инвесторов, заявляющих права на спорную квартиру в доме N по, нет. А. и Б.С. являются единственным инвестором спорной квартиры.
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 27 декабря 2009 года, квартира N в доме (строительный адрес:) имеет общую площадь 80,3 кв. м, в том числе жилая площадь - 44,8 кв. м, подсобная - 31,3 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов) - 4,2 кв. м (т. 1 л.д. 135 - 139).
Из договора управления по завершению строительства дома по, заключенного 25 ноября 2005 года между ООО "СКФ Толстиков и Ко" и ТСЖ "Зодчий", следует, что ТСЖ "Зодчий" определяет финансовые затраты, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома (пункт 2.1.2) заключает договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершение строительства дома (пункт 2.23) (т. 3 л.д. 61 - 62).
12 октября 2006 года ТСЖ "Зодчий" заключило с А. и Б.С. договор о долевом участии в строительстве дома по, согласно которому ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного жилого дома передает в собственность инвесторов трехкомнатную квартиру N, общей площадью 83,15 кв. м, в том числе жилой - 45,77 кв. м, на шестом этаже в доме
Согласно пункту 1.4 данного договора, цена настоящего договора определяется общим объемом инвестиций (долевых взносов), рассчитанных исходя из договорного объема завершения и ввода в эксплуатацию строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площадь объекта с учетом всех затрат по строительству, включая места общего пользования, благоустройство участка строительства, инженерные сети и сооружения, необходимые для эксплуатации данного объекта (за исключением встроено-пристроенных нежилых помещений). Цена за 1 кв. м на момент заключения настоящего договора составляет 3 000 руб. Окончательная цена настоящего договора будет определяться с учетом все затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию.
Пунктом 1.6 установлено, что в стоимость квадратного метра общей площади не входят:
- - завершающая стадия отделочных работ, отделочные работы;
- - приобретение и установка сантехнического оборудования и электроприборов;
- - приобретение и установка дверей;
- - настил полов;
- - установка отопительных приборов.
В пунктах 3.1 и 3.2 договора стороны предусмотрели, что денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию вносятся в следующие сроки: 80 000 рублей при заключении договора, 152 225 рублей в срок до 05 ноября 2006 года. Полная стоимость квартиры корректируется и в зависимости и с учетом повышения коэффициентов на работы и услуги и строительные материалы, необходимые для окончания строительства и вода в эксплуатацию дома.
Материалы дела также свидетельствуют о том, что 01 сентября 2009 года общее собрание членов ТСЖ "Зодчий" приняло решение о внесении дополнительных денежных средства для продолжения строительства и подготовки ввода объекта в эксплуатацию из расчет 3 300 рублей за 1 кв. м. А 28 декабря 2009 года - решение о внесении доплат за перепланировку, за остекление балконов, за установку двери в квартирах, за установку радиаторов отопления, за изготовление технического паспорта в органах БТИ.
Из материалов дела следует, что А. и Б.С. в обоснование заявленных требований ссылались на то, что исполнили обязательства по инвестированию строительства спорной квартиры в соответствии с условиями договора о долевом участии в финансировании строительства, оплатив ТСЖ "Зодчий" 368 856 руб. 70 коп.
Представители ТСЖ "Зодчий", возражая относительно заявленных исковых требований, ссылались на то, что согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 27 декабря 2009 года, квартира N в доме (строительный адрес квартира N дома) имеет общую площадь 80,3 кв. м, в том числе жилая площадь - 44,8 кв. м. Поэтому на основании п. 1.4 заключенного с ТСЖ "Зодчий" договора о долевом участии в строительстве жилого дома истицы должны были внести 3 000 рублей за каждый квадратный метр, что составляет 240 900 рублей. Однако истицы в 2006 году внесли в кассу ТСЖ "Зодчий" только 232 225 рублей, в связи с чем долг по договору от 12 октября 2006 года составляет 8 675 рублей.
Исходя из решения общего собрания от 01 сентября 2009 года А. и Б.С. должны оплатить за каждый квадратный метр площади 3 300 рублей, что составляет 264 990 рублей, а оплатили посредством передачи товариществу строй.материалов (кирпича и труб) на сумму 86 632 рублей, в связи с чем долг истиц составил 178 358 рублей.
Кроме того, во исполнение решения общего собрания от 28 декабря 2009 года истицы должны была внести: 90 337 рублей - на содержание дома, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 77 213 рублей - за перепланировку.
Помимо прочего у истиц имеются личные обязательства по договору от 12 октября 2006 года по оплате остекления балконов, установке отопительных приборов, установке дверей, домофона и антенны, в связи с чем истицы должны были внести: 55 755 рублей - за остекление одного балкона, 179 000 рублей - за остекление второго балкона, имеющего сложную конструкцию, 13 000 рублей - за установку двери, 35 000 рублей - за установку радиаторов отопления, 10 000 рублей - за установку домофона и антенны. А по факту А. и Б.С. оплачено только 50 000 рублей за остекление одного балкона.
На данные обстоятельств ссылались и представители ТСЖ "Зодчий" - председатель Г. и представитель З., давая объяснение судебной коллегии и настаивая на том, что истицы свои обязательства по финансированию спорного объекта недвижимости исполнили только в части, так как не произвели доплаты по договору от 12 октября 2006 года в размере 8 675 рублей, по решению общего собрания от 01 сентября 2009 года в размере 178 358 рублей, а также имеют долг по внесению денежных средств: 5 755 рублей - долг за остекление одного балкона, 179 000 рублей - за остекление второго балкона, 77 213 рублей - за перепланировку, 13 000 рублей - за установку дверей, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 35 000 рублей - за установку радиаторов, 10 000 рублей - за установку антенны и домофона.
Данные объяснение стороны ответчика представитель А. и Б.С. Н. в суде апелляционной инстанции 24 сентября 2012 года фактически не оспорила, а, напротив, пояснила судебной коллегии, что возможно ее доверительницы и не внесли необходимые на достройку дома денежные средства, в связи с чем просила у суда апелляционной инстанции предоставить ей время в количестве двух недель на согласование с А. и Б.С. вопроса о внесении доплат в счет строительства дома. Заявленное представителем А. и Б.С. Н. ходатайство об отложении разбирательства дела судебной коллегии было удовлетворено, дело отложено разбирательством на 22 октября 2012 года (т. 4 л.д. 131 - 132).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 22 октября 2012 года представитель А. и Б.С. Н. пояснила судебной коллегии, что истицами ранее вносили в ТСЖ "Зодчий" 368 856 руб. 70 коп. Ссылалась на то, что А. внесла на депозит нотариуса 385 338 рублей в счет доплат на достройку дома. Однако пояснить каким образом истицами была рассчитана указанная сумма и какие виды работ были включены в указанный расчет, она пояснить не смогла. Подтвердила также, что ее доверительницами было оплачено 50 000 рублей за остекление балкона, 77 213 рублей за перепланировку, 92 000 рублей за содержание дома. Считает, что остекление второго балкона произвести невозможно, поэтому у них отсутствует обязанность оплатить 179 000 рублей за остекление балкона (протокол судебного заседания от 22 октября 2012 года - т. 4 л.д. 167 - 168).
Представители ТСЖ "Зодчий" возражали относительно пояснений представителя А. и Б.С. Н. Председатель ТСЖ "Зодчий" Г. пояснил суду апелляционной инстанции, что на момент ввода дома в эксплуатацию истицам была выставлена сумма долга в размере 1 377 757 рублей, поэтому внесенные ими в кассу ТСЖ "Зодчий" 368 856 руб. 70 коп., а также на депозит нотариуса 385 338 рублей, недостаточно для покрытия долга истиц перед ТСЖ "Зодчий".
В связи с данными пояснениями представителя ТСЖ "Зодчий" Г. представитель А. и Б.С. Н. просила не рассматривать дело в этом судебном заседании и отложить разбирательство, ссылаясь на то, что полагала, что все суммы, которые надо было внести, уже внесли на депозит нотариуса. Просила предоставить время для согласования с ТСЖ "Зодчий" суммы на достройку дома, подлежащей внесению А., Б.С. в ТСЖ "Зодчий" (протокол судебного заседания от 22 октября 2012 года - т. 4 л.д. 167 - 168). Судебная коллегия удовлетворила заявленное представителем истиц ходатайство и отложила разбирательства дела на 31 октября 2012 года, признав явку А. и Б.С. обязательной.
Вместе с тем 31 октября 2012 года А. и Б.С. и их представитель Н. не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции. При этом Н. представила в 10 часов 31 октября 2012 года через общественную приемную Красноярского краевого суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие по причине выписки ее дочери из роддома. К указанному заявлению Н. также приложила заявления А. и Б.С., в которых истицы просили рассмотреть дело в их отсутствие. Кроме того, Н.Л. также представила пояснения А. и Б.С. относительно заявленных ими исковых требований и представили подлинник квитанции нотариуса Красноярского нотариального округа П. N 242 от 18 октября 2012 года о внесении А. на депозит нотариуса 385 338 рублей для ТСЖ "Зодчий" на достройку квартиры N в жилом доме по. Указанные документы были приобщены судебной коллегий к материалам дела.
Выясняя причину неявки стороны истцов в судебное заседание суда апелляционной инстанции, судебная коллегия со слов председателя ТСЖ "Зодчий" Г. установила, что представителю истиц Н. было назначено время - 20 октября 2012 года в 17 часов - для согласования вопроса о размере доплат на достройку дома. Н., явившись в ТСЖ "Зодчий" к назначенному времени без А. и Б.С., не стала дожидаться Г., уехала. В связи с чем вопрос о суммах, требуемых на внесение достройки дома, между ТСЖ "Зодчий" и А., Б.С. предметом осуждения не являлся. Кроме того, Г. пояснил, что ТСЖ "Зодчий" готово было обсуждать с инвесторами вопрос о размере задолженности истиц, сроках и порядке внесения определенных в результате переговоров сумм на достройку дома. Однако по причине неявки А., Б.С. и их представителя Н. разрешить данный вопрос не представилось возможным.
Из приобщенных к материалам дела пояснений А. и Б.С. следует, что они не согласны с предъявленной им ТСЖ "Зодчий" суммой долга в размере 1 377 757 рублей, из которых 979 419 рублей стоимость строительно-монтажных работ по гарантийным обязательствам. 18 октября 2012 года ими по квитанции N 242 внесено на депозит нотариуса 38 338 рублей. В указанную сумму они включили: доплату по договору от 12 октября 2006 года - 8 675 рублей; доплату по решению общего собрания инвесторов от 01 сентября 2009 года - 178 358 рублей; доплату по решению общего собрания инвесторов дома от 28 декабря 2009 года - 90 337 рублей за содержание здания, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 5 755 рублей за остекление балконов, 77 213 рублей за перепланировку. В указанный расчет ими не были включены 13 000 рублей за установку двери, так как указанная сумма по расписке председателя ТСЖ "Зодчий" У. была принята у А. 27 сентября 2007 года. Кроме того, указывали на то, что внесли в кассу ТСЖ "Зодчий" 50 000 рублей на остекление балкона и по требованию ответчика доплатили 5 755 рублей, в связи с чем выставленный им отдельно долг по остеклению второго балкона является необоснованным, так как каких-либо документов по определению сметной стоимости остекления балконов ответчиком не представлено. Более того, судом не было дано никакой оценки тому обстоятельству, что двадцать пять балконов на доме, в том числе и их балкон, остеклить технически невозможно, поскольку для этого требуется установка дополнительных конструкций и изменение в проекте дома. В связи с чем полагали, что все необходимые суммы ими были внесены и отказ ТСЖ "Зодчий" в передачи им квартиры является незаконным.
Представители ТСЖ "Зодчий", оспаривая приобщенные к материалам дела пояснения А. и Б.С. о полной оплате строительства, указывали на то, что для передачи спорной квартиры инвесторам необходимо оплатить 1 377 757 рублей с учетом строительно-монтажных работ по гарантийным обязательствам к акту о вводе дома в эксплуатацию.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, представители ТСЖ "Зодчий" уточнили сумму долга истиц, указывая на то, что долг А. и Б.С. по строительно-монтажным работам по гарантийным обязательствам ТСЖ составляет 979 419 рублей из расчета на сегодняшнее время. Внесенные А. на депозит нотариуса согласно квитанции N 242 от 18 октября 2012 года 385 338 рублей не в полном объеме закрывают долги истиц по платежам до акта ввода дома в эксплуатацию. Истицами не произведена оплата обязательств по остеклению балкона, установке радиаторов отопления, домофона и антенны.
Давая оценку объяснениям сторон, представленным доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что даже с учетом денежной суммы, внесенной А. на депозит нотариуса, истицами не представлено доказательств полной оплаты по договору на момент ввода дома в эксплуатацию.
При этом судебная коллегия исходит из того, что сами истицы в своем расчете, представленном суду апелляционной инстанции, подтвердили и не оспаривали, что имеют долг перед ТСЖ "Зодчий" в размере 385 338 рублей, в которую вошли: доплата по договору от 12 октября 2006 года в размере 3 000 рублей за 1 кв. м исходя из площади квартиры 80,3 кв. м - 8 675 рублей; доплаты по решении общего собрания инвесторов от 01 сентября 2009 года в размере 178 358 рублей; доплаты на основании решения общего собрания инвесторов от 28 декабря 2009 года: за содержание здания - 90 337 рублей, за изготовление технического паспорта - 25 000 рублей, за остекление балкона - 5 755 руб., за перепланировку - 77 213 рублей. При этом ссылались в указанном расчете на то, что выставленная им ТСЖ "Зодчий" сумма долга за установку дверей в размере 13 000 рублей фактически оплачена А. 24 сентября 2007 года, о чем представлена расписка бывшего председателя ТСЖ "Зодчий" У. (т. л.д.).
При этом судебная коллегия считает возможным согласиться с доводами истиц о том, что оплата двери в размере 13 000 рублей ими была внесена в ТСЖ "Зодчий". В подтверждение данных доводов истицы вместе с пояснениями представили копию расписки бывшего председателя ТСЖ "Зодчий" У., датированную 27 сентября 2007 года, о приеме от А. 13 000 рублей на установку дверей (т. 4 л.д.). На обстоятельства оплаты работ по установки двери в размере 13 000 рублей истицы также ссылались в исковом заявлении, прилагая к нему в качестве доказательства расписку У. от 27 сентября 2007 года (т. 1 л.д. 7, 25). То обстоятельство, что принятые от А. 13 000 рублей не были проведены по бухгалтерскому учету ТСЖ "Зодчий", не свидетельствует о неисполнении инвесторами обязательств в части оплаты работ по установке двери в размере 13 000 рублей. Нарушение ТСЖ "Зодчий" правил бухгалтерского учета по оприходованию поступивших денежных средств не может умалять прав истиц, фактически оплативших данный вид работ в размере 13 000 рублей.
Однако судебная коллегия, признавая факт оплаты А. 13 000 рублей за установку двери, не может согласиться с доводами А. и Б.С. об отсутствии у них обязанности оплатить остекление второго балкона.
Так, согласно пункту 1.4 договора от 12 октября 2006 года окончательная цена договора будет определяться с учетом всех затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с экспликацией к поэтажному плану в квартире N (строительный N) по имеется два балкона, площадью 2,1 кв. м каждый.
Из объяснений стороны ответчика, не оспоренных стороной истиц, следует, что остекление второго балкона в спорной квартире не произведено. По своей конструкции указанный балкон представляет собой выступ бетонной плиты, огороженный бетонным парапетом высотой 60 см; к указанному балкону имеется свободный доступ через балконную дверь квартиры. Между тем, для производства остекления балкона необходимо обустройство кирпичной кладки, к которой впоследствии и будет крепиться конструкции из ПВХ-профиля. Без проведения работ по остеклению балкона, квартиру нельзя передавать инвесторам, так как это угрожает здоровью и жизни будущих жильцов. Для ТСЖ "Зодчий" не является важным вопрос о том, внесет ли деньги инвестор на остекление балкона в кассу ТСЖ "Зодчий" либо самостоятельно найдет подрядную организацию, которая и проведет работы по остеклению. Главное, чтобы остекление балкона было выполнено на момент подписания акта приема-передачи квартиры. Но если инвестор примет решение об оплате работ по остеклению балкона посредством внесения необходимых денежных средств в кассу ТСЖ "Зодчий", то эту сумму необходимо внести в размере 179 000 рублей в ценах 2012 года, поскольку в следующем году стоимость работ может измениться.
Из материалов дела следует, что жилой дом N по введен в эксплуатацию 15 ноября 2010 года с рядом гарантийных обязательств ТСЖ "Зодчий" для завершения строительства и безопасности проживания инвесторов. В указанный перечень гарантийных обязательств включались в том числе работы по выполнению ограждения крыши и остеклению двадцати пяти балконов, имеющих ограждение 60 см.
Пунктом 2.5 договора от установлено, что по окончании строительства, не позднее двухмесячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, заказчик выдает инвестору акт приема-передачи при условии выполнения положений настоящего договора, а именно - внесения оставшихся денежных средств при окончательном подсчете всего объема средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
ТСЖ "Зодчий", в возражениях на иск А. и Б.С., указывало на то, что на общем собрании членов ТСЖ "Зодчий", проведенном 01 сентября 2009 года под патронажем администрации г. Красноярска в лице Департамента архитектуры и градостроительства, до сведения инвесторов было доведена информация о необходимости дополнительного финансирования гарантийных обязательств, в том числе и по остеклению балконов. А. (Б.) и Б.С. присутствовали на указанном собрании, но отказались от подписи на листе прибытия, о чем был составлен комиссионный акт от 01 сентября 2009 года (т. 2 л.д. 97).
А. также присутствовала на расширенном правлении ТСЖ "Зодчий", на котором ей была предоставлена на бумажном носителе информация о расчете обязательных членских взносах по решениям общего собрания от 01 сентября 2009 года и задолженности по перепланировке. Поскольку А. отказалась от получения под подпись копий документов (сметные расчеты) и отказалась вносить денежные средства, то правлением товарищества 17 сентября 2009 года был составлен об этом комиссионный акт (т. 2 л.д. 93).
Указанные обстоятельства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о том, что обязанность по остеклению балконов является личным обязательством инвесторов по финансированию и внесению всего объема средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
В связи с чем А. и Б.С. в силу принятых на себя обязательств по договору, заключенному с ТСЖ "Зодчий" 12 октября 2006 года, имеют обязанность по финансированию работ по остеклению балконов в квартире N (строительный N) по. Об этом свидетельствуют также и действия самих истиц, оплативших 06 ноября 2007 года остекление одного балкона в размере 50 000 рублей и впоследствии внесших на депозит нотариуса 18 октября 2012 года имеющийся у них перед ТСЖ "Зодчий" долг по остеклению балкона в размере 5 755 рублей. Кроме того, ни истицы, ни их представитель не обосновали, по каким причинам А. и Б.С., оплатившие работы по остеклению в квартире N (строительный N) одного балкона, не должны нести обязанности по остеклению второго балкона в указанной квартире и по каким обстоятельствам данный вид работ следует возложить на ТСЖ "Зодчий".И в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель А. и Б.С. по факту неоплаты 179 000 рублей по остеклению второго балкона ссылалась только на то, что проведение этого вида работ технически невозможно.
В силу изложенного судебная коллегия соглашается с доводами представителей ТСЖ "Зодчий" о том, что работы по остеклению второго балкона в квартире N (строительный N) по необходимо произвести за счет средств инвесторов А. и Б.С. до момента подписания акта приема-передачи квартиры. При ином положении (не остекление второго балкона) квартира не может быть признана пригодной для проживания, поскольку не соответствует установленным техническим правилам и нормам и не обеспечивает безопасные и безвредные условия проживания.
Поэтому ссылки А. и Б.С. на отсутствие у них обязанности по оплате остекления второго балкона в их квартире по стоимости, определенной выбранной ТСЖ "Зодчий" подрядной организации ООО "БФК-Енисей", в размере 179 000 рублей, отклоняются как необоснованные.
Не может судебная коллегия согласиться с доводами стороны истцов о невозможности остекления балкона в связи с отсутствием технической возможности для производства данного вида работ со ссылкой на письма красноярских фирм по установке окон ООО "Центр оконных технологий" и ООО "НЭДА". Стороной истцов не были оспорены утверждения представителей ТСЖ "Зодчий" о том, что выставленные ООО "БФК-Енисей" 179 000 рублей за остекление второго балкона в квартире истиц связано со сложной конструкцией балкона, необходимостью проведения дополнительных работ по обустройству кирпичной кладки для монтажа конструкции из ПВХ-профиля.
Кроме того, из приобщенных к материалам дела фотографий видно, что в квартире, расположенной этажом выше, и, соответственно, имеющую аналогичную квартире истиц планировку и сложную конструкцию балкона, остекление балкона произведено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что каких-либо обстоятельств, препятствующих осуществлению работ по остеклению балкона, не имеется. А единственной причиной, по которой указанное остекление балкона не произведено, является не выполнение А. и Б.С. как инвесторов спорной квартиры своих обязательств по финансированию указанного вида работ.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что квартира N (строительный N) по не может быть передана в собственность А. и Б.С. Поскольку истицы как инвесторы спорной квартиры не выполнили в полном объеме свои обязательства по договору инвестирования от 12 октября 2006 года о внесении денежных средств, требуемых для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым отклонить апелляционную жалобу А. и Б.С. как необоснованную, а постановленное судом решение об отказе в удовлетворении заявленных А. и Б.С. требований о признании права собственности на квартиру N (строительный N), общей площадь 80,3 кв. метров, в том числе жилой - 44,8 кв. м, расположенную на шестом этаже многоквартирного жилого дома по, оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 02 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А., Б.С. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)