Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Раджабов А.А.
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Бейтуллаевой З.А.
судей Джарулаева А.К. и Загирова Н.В.
при секретаре С.С.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Махачкале от 9 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе истца С.М. в интересах М. на решение Избербашского городского суда Республики Дагестан от 11 июля 2012 года, которым постановлено:
- " Отказать в удовлетворении искового заявления С.М. согласно доверенности в интересах М. к ответчикам: председателю ЖСК "Электротермист" Н.; В. и соответчику Г. о признании договора долевого строительства за N 33 от 03.03.2008 года и всех правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу:, выданных Г. недействительными;
- о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу:, в соответствии с имеющимся договором долевого строительства за N от 14.05.2009 года и квитанциями об оплате взноса долевого участия за N от, N от за М.;
- Удовлетворить встречное исковое заявление А. согласно доверенности в интересах Г. к ответчикам: жилищно-строительному кооперативу "Электротермист"; М. и В. о признании договора долевого строительства N 19 от 14 мая 2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенного между ЖСК "Электротермист" и М. недействительными.
Признать Г. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу:.
Признать за Г. право собственности на квартиру, расположенную по адресу:".
Заслушав доклад судьи Бейтуллаевой З.А., объяснения представителя истица М. С.М. (на основании доверенности от 12 июля 2012 года), просившей решение суда отменить, требования М. удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Г. отказать, объяснения ответчицы В., просившей решение суда оставить без изменения, объяснения адвоката А. в интересах ответчика Г. (на основании ордера N 81 от 9 октября 2012 года), также просившего решение суда оставить без изменения, суд апелляционной инстанции,
установил:
С.М. обратилась в суд в интересах М. (на основании доверенности от 12 июля 2012 года) с иском к ЖСК "Электротермист", В. и Г. о признании договора долевого строительства за N 33 от 03.03.2008 года и всех правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу:, выданных Г. недействительными, о признании права собственности на указанную квартиру, указав в обоснование иска на то, что согласно договору долевого строительства за N 89 от 14 мая 2009 года и квитанциями об оплате взноса долевого участия за N 210 от 03.04.2008 года, N 3 от 13.05.2009 года М. является участником долевого строительства указанного жилого дома, инвестируя объект в части 3-комнатной, находящейся на 3 этаже, общей площадью 72,2 кв. м, в строящемся жилом доме по адресу: "а". Позже при выписке технических паспортов нумерация изменена на номер N в связи с переделкой 4-х квартир на одно- и двухкомнатные и в связи с постройкой 6-го этажа. В договоре долевого строительства за N от на имя ответчика Г. отсутствует подпись председателя ЖСК "Электротермист" Н.
14 мая 2009 года ЖСК "Электротермист" в лице председателя правления Н., действующего на основании Устава ЖСК "Электротермист", именуемый в дальнейшем - "Застройщик", с одной стороны и М., именуемая в дальнейшем - "Участник долевого строительства", с другой стороны, заключили договор долевого строительства N 89., условия которого М. исполнены в полном объеме. Во исполнение обязательств по договору М. согласно квитанциям за N 210 от 03 апреля 2008 года и N 3 от 13 мая 2009 года внесла суммы в размере 470 000 рублей и 139 998 рублей на счет ЖСК "Электротермист" за выше указанную квартиру.
В 2008 году М. приобрела трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:, N "а", (ныне по) у своей знакомой ФИО23, которая приобрела ранее эту квартиру у бухгалтера ЖСК "Электротермист" В. При продаже квартиры И. передала заявление на имя председателя ЖСК "Электротермист" Н. с просьбой переоформить квартиру, принадлежащую ей на ФИО14
В начале 2009 года М. позвонил по телефону председатель ЖСК "Электротермист" Н. и пояснил, что так как она является собственником строящемся жилом доме, ей надо к оплаченной ранее сумме доплатить еще 140 000 рублей на счет ЖСК "Электротермист" в связи с инфляцией и подорожанием стройматериалов. М. сразу же приехала из Москвы и произвела оплату указанной суммы через банк на счет ЖСК "Электротермист".
Позже она узнала случайно от соседей по квартире, что в квартире принадлежащей ей осуществляется ремонт посторонними лицами. Выяснилось, что на ее квартиру бухгалтером ЖСК "Электротермист" выдан еще один договор за N 33 от 3 марта 2008 года на имя Г.
В договоре за N 33 от 3 марта 2008 года, выданном Г., отсутствует подпись председателя правления ЖСК Н., отсутствуют также квитанции, подтверждающие полную оплату Г. установленной суммы за указанную квартиру, что свидетельствует о недействительности указанного договора.
Согласно пункту 9.1, договора долевого строительства - данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до государственной регистрации прав на результаты долевого строительства деятельности.
Представитель ответчика Г. - А. (на основании доверенности от 18 августа 2011 года) предъявил встречный иск к жилищно-строительному кооперативу "Электротермист", М. и В. о признании договора долевого строительства N 89 от 14 мая 2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенного между ЖСК "Электротермист" и М., правоустанавливающих документов на данную квартиру недействительными, мотивируя свои требования тем, что 3 марта 2008 года с Г. заключен договор долевого строительства 3-комнатной, общей площадью 72,2 кв. м, расположенной в, г. Полагая достаточным наличие такого договора, он передал оговоренные денежные средства В., которой принадлежала на тот момент данная квартира. Передав денежные средства, вступил в права владения и распоряжения квартирой.
Договор долевого строительства с М. заключен на эту же квартиру 14 мая 2009 года, т.е. спустя более чем один год со дня заключения аналогичного договора с Г. При этом она ссылается на то обстоятельство, что она купила данную квартиру у И., которая не имеет никакого отношения к спорной квартире. Денежные средства она передала последней, а И. в свою очередь часть этих денег внесла в банк на расчетный счет ЖСК, а часть присвоила себе. И., не имея права владения, распоряжения спорной квартирой, незаконно вступила в гражданско-правовые отношения с М., не известив об этом В., являющуюся на тот момент владельцем квартиры. В. в свою очередь не осведомленная о намерениях И., спустя несколько дней после разрыва отношений с ней вступила в гражданско-правовые отношения с Г. и продала спорную квартиру ему. М. вступила в гражданско-правовые отношения с В. спустя более чем один год. Сокрытие В. от М. информации о продаже Г. спорной квартиры не может являться основанием для признания недействительным договора долевого строительства между Г. и В. ввиду того, что он добросовестно исполнил свои обязанности покупателя.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя М. - С.М. (на основании доверенности от 12 июля 2012 года) содержится просьба об отмене решения суда ввиду того, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.
Приговором Избербашского городского суда от 22 февраля 2012 года, оставленным без изменения кассационным определением Верховного суда Республики Дагестан, В. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и ей назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 2 года и 6 месяцев. На основании ст. 73 УК РФ, наказание назначено условно с испытательным сроком в 2 года. Разрешая возникший между сторонами спор, суд необоснованно не принял во внимание указанные судебные акты.
В ходе судебного заседания были заявлены ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы для выяснения следующих фактов, а именно: кем учинены подписи в договоре долевого строительства, выданном на имя Г., кем учинена подпись на доверенности, выданной 18.08.2011 года на имя представителя А. Однако эти ходатайства судом были необоснованно отклонены, чем нарушен принцип состязательности сторон.
В ходе судебного разбирательства по уголовному делу было установлено письменными доказательствами, показаниями потерпевшей М. и свидетелей, что В. было известно о поступлении денежных средств на финансирование строительства квартиры N 26 (ныне 33) именно от М., к которой после ФИО24 перешло право на эту квартиру, она их использовала на финансирование строительства этой квартиры, как своей собственной, и продала квартиру Г., показаниями самой В., данными в ходе предварительного следствия, о том, что спорную квартиру, принадлежащую ей, она продала сначала потерпевшей М., а после и Г., а полученные деньги за нее использовала для развития бизнеса. Судом по уголовному делу было достоверно установлено, что В., являясь должностным лицом, осуществляющим административно-хозяйственные функции, используя свое служебное положение, распорядилась денежными средствами, поступившими от М. на расчетный счет ЖСК "Электротермист" на оплату (33) в сумме 609 998 рублей, которые последней были внесены по предложению В., а полученные ранее от И. 180 000 рублей и от Г. позже - 650 000 рублей на оплату этой же квартиры наличными потратила на свои нужды.
- В материалах дела имеется встречное исковое заявление представителя Г. А., из которого усматривается, что требования, указанные в решении суда: о признании Г. добросовестным приобретателем и о признании за ним права собственности квартиры он не заявлял ни в письменной форме, ни в устной форме. Доверенность Г., выданная на имя А. 18.08.2011 года, подписана не Г., а иным лицом, вследствие чего эта доверенность не может иметь юридической силы;
- В договоре долевого строительства на имя Г. отсутствуют подписи председателя ЖСК "Электротермист", именуемого "Застройщик".
Без согласия В. - И. не могла продать М. данную квартиру. На В. никто никакого давления не оказывал, как она утверждала в суде, в общей сложности за квартиру М. отдала 850000 рублей: 470 000 + 139 998 рублей М. оплатила через банк, оставшуюся сумму отдала ФИО14 в возмещение ее расходов.
Что касается договора долевого строительства на имя М., то в нем в отличие от договора долевого строительства Г. имеется подпись председателя ЖСК "Электротермист" Н., в нем также имеется подпись В., которая расписалась в качестве главного бухгалтера, подпись самой М. и печать ЖСК "Электротермист", то есть в данном случае форма и содержание договора долевого строительства соответствует требованиям закона и Уставу ЖСК
Помимо этого имеется заявление, написанное собственноручно В., подписанное членами ее семьи о том, что они не против оформления квартиры на И., которая в последующем, не сумев оплатить стоимость квартиры, продала ее М., на основании чего и был составлен договор долевого строительства на М. от 14.05.2009 г.
Что касается доводов В. о том, что она написала заявление о передаче ее квартиры И. и подписала договор долевого строительства на имя М. под влиянием угроз со стороны ФИО14 и родственников М., Р., в суде не нашли своего подтверждения, как и при рассмотрении уголовного дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно ст. 198 ГПК РФ решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. В вводной части решения суда должны быть указаны дата и место принятия решения суда, наименование суда, принявшего решение, состав суда, секретарь судебного заседания, стороны, другие лица, участвующие в деле, их представители, предмет спора или заявленное требование. Описательная часть решения суда должна содержать указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда.
Приведенным выше требованиям обжалуемое судебное решение не отвечает. Содержащиеся в решении суда выводы не основаны на материалах дела.
Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник относительно трехкомнатной строящемся многоквартирном жилом "а" по в городе Избербаш ЖСК "Электротермист", которая до начала строительства была распределена члену этого кооператива В. В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что нумерация квартиры с N изменена на N при выписке технического паспорта в связи с переделкой 4-х квартир на 1 и 2 комнатные и постройкой 6-го этажа. Это обстоятельство подтверждается письмом председателя правления ЖСК "Электротермист" и сторонами не оспаривается.
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей предусмотрены ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно указанно норме жилищные прав и обязанности возникают, в частности:
- - из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
- - в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
- - из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах.
Признавая право на указанную квартиру за Г., суд первой инстанции признал установленным, что Г. принят в члены ЖСК "Электротермист" вместо В.
С этим выводом суда согласиться нельзя, поскольку он не подтвержден отвечающими требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ доказательствами.
Согласно ст. 121 Жилищного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Согласно ст. 124 Жилищного кодекса РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Аналогичные положения содержатся и в Уставе жилищно-строительного кооператива "Электротермист".
Приведенные выше нормы права, регламентирующие отношения между жилищно-строительными кооперативами и членами этих кооперативов приведены в рении суда первой инстанции, однако судом допущено их неправильное применение ввиду того, что неправильно определил характер возникших между сторонами правоотношений.
Признавая право собственности на спорную квартиру за Г., суд первой инстанции указал на то, что он является членом ЖСК "Электротермист".
Между тем, в материалах дела отсутствует решение общего собрания членов ЖСК "Электротермист" либо его правления об исключении В. из членов названного кооператива и о принятии в члены кооператива Г. Нет в деле сведений и о принятии такого решения в отношении М.
Вместе с тем, в материалах дела имеется договора долевого участия в строительстве, заключенные с М. и Г., на которые ссылаются стороны в обоснование своих притязаний относительного спорной квартиры.
Так, согласно договору долевого строительства N 64 от 3 марта 2008 года ЖСК "Электротермист" в лице председателя правления Н., действующего на основании Устава ЖСК "Электротермист", именуемого в дальнейшем "Застройщик", с одной стороны и Г. с другой стороны заключили договор долевого строительства, согласно которому застройщик привлек участника долевого строительства на финансирование строительства 5-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: РД, долевого строительства инвестирует объект в части 3-комнатной, находящейся на 3 этаже, общей площадью 72,2 кв. м в строящемся жилом доме по выше указанному адресу.
В деле имеются ксерокопии двух договоров долевого строительства от одной и той же даты - от 3 марта 2008 года между теми же сторонами, которые разнятся по содержанию: в одном из них номер договора обозначен - 64, номер квартиры указан - 26, при этом в пункте 5.2 указано, что размер взноса участника долевого строительства (ориентировочно) составляет 170 000 рублей (л.д. 9 - 10), во втором договоре - сведений о номере договора не содержится, номер квартиры указан - 33, в пункт 5.2 не внесены сведения размер взноса участника долевого строительства (л.д. 1 - 12).
В указанных договорах подпись председателя правления ЖСК "Электротермист" Н. отсутствует, как установлено судом, подпись вместо него учинена бухгалтером ЖСК "Электротермист" В., за Г. подпись учинена его представителем Г1.
Согласно договору долевого участия от 14 мая 2009 года ЖСК "Электротермист" в лице председателя правления Н., действующего на основании Устава ЖСК "Электротермист", именуемый в дальнейшем - "Застройщик", с одной стороны и М., именуемая в дальнейшем - "Участник долевого строительства", с другой стороны, заключили договор долевого строительства на финансирование строительства 5-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: РД, долевого строительства инвестирует объект в части 3-комнатной, находящейся на 3 этаже, общей площадью 72,2 кв. м в строящемся жилом доме по выше указанному адресу. Указанный договор подписан председателем правления ЖСК "Электротермист" Н. и участником долевого строительства М. В пункт 5.2 договора от 14 мая 2009 года также не содержится сведений о размере взноса участника долевого строительства (л.д. 13 - 14). Однако, как следует из материалов дела, до подписания этого договора согласно квитанциям за N 210 от 3 апреля 2008 года и N 3 от 13 мая 2009 года М. перечислила на расчетный счет ЖСК "Электротермист" денежные суммы в размере 470 000 рублей и 139 998 рублей за выше указанную квартиру, общая сумма платежей составила 609998 рублей. При этом в качестве источника взноса в квитанциях указано: "долевое строительство" (л.д. 16).
Г. в этих же целях - на "долевое строительство" по квитанции от 19 мая 2008 года на расчетный счет ЖСК "Электротермист" перечислено 47000 рублей (л.д. 133 об.).
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Однако ни договор долевого строительства N 64 от 3 марта 2008 года, ни договор долевого участия от 14 мая 2009 года при из заключении не прошли государственную регистрацию, в связи с чем к спорным правоотношениям не могут быть применены положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, ЖСК "Электротермист" был образован (зарегистрирован) 22 июля 1986 года, строительство многоквартирного жилого дома N 87 "а" начато этим кооперативом в 1992 году, в 1995 году приостановлено в связи с удорожанием строительно-монтажных работ и отсутствием средств на завершение строительства дома, ввиду отсутствия финансирования строительства общим собранием членов ЖСК в 2007 году было принято решение о завершении строительства дома своими силами, в связи с чем решением общего собрания членов ЖСК "Электротермист" от 10 июня 2007 года всем членам ЖСК было предоставлено право продавать свои квартиры с учетом внесенных взносов, при этом новый владелец квартиры должен заключить договор долевого строительства на завершение строительства жилого дома. Изложенное подтверждается протоколом общего собрания от 10 июня 2007 года, письмом председателя ЖСК "Электротермист" Н., адресованным суду (письмо подписано также членами правления названного ЖСК), и лицами, участвующими в деле, не оспаривается (л.д. 36, 38 об.).
В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
По решению же общего собрания от 10 июня 2007 года члены ЖСК "Электротермист" наделялись правом распоряжаться квартирой, которая была им распределена до начала строительства жилого дома, до полной выплаты паевых взносов, то есть до приобретения права собственности на нее. Определяя правовую природу этой сделки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не купля-продажа квартиры, а уступка права на приобретение квартиры в собственность с условием оплаты приобретателем оставшейся непогашенной части паевых взносов. Возникающие между сторонами: ЖСК "Электротермист", членом этого жилищного кооператива, уступающим свое право, и приобретателем правоотношения являются гражданско-правовыми.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Исходя из изложенного выше, суд апелляционной инстанции полагает, что спорные правоотношения, возникшие между ЖСК "Электротермист" и М., а также между ЖСК "Электротермист" и Г., являются гражданско-правовыми. Спор подлежит разрешению в соответствии с нормами ГК РФ о договоре и об обязательственном праве.
При этом суд исходит из упомянутого выше решения общего собрания членов ЖСК "Электротермист" от 10 июня 2007 года, согласно которому, как было указано выше, членам этого кооператива было предоставлено право продавать свои квартиры (уступать право на квартиру) с учетом внесенных взносов, при этом новый владелец квартиры должен был заключить договор долевого строительства на завершение строительства дома с ЖСК "Электротермист" (л.д. 36, 38 об.). Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что оформление договоров купли-продажи квартир в требуемой законом форме не представлялось возможным ввиду того, что жилой не был сдан в эксплуатацию, а члены кооператива, не выплатившие в полном объеме паевые взносы, не обладали право собственности на отчуждаемую квартиру. Это обстоятельство подтвердила в судебном заседании и ответчица В., занимавшая должность бухгалтера ЖСК "Электротермист".
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст. 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 160 ч. 1 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как было указано выше, договор долевого участия от 14 мая 2009 года, заключенный ЖСК "Электротермист" с М., подписан как председателем названного ЖСК Н., так и В., тогда как договор долевого строительства N 64 от 3 марта 2008 года с Г. председателем ЖСК не подписан, подпись в этом договоре учинена лишь В.
В. являлась членом названного ЖСК и которой была распределена спорная квартира, одновременно она являлась бухгалтером ЖСК "Электротермист", вела всю документацию этого кооператива, располагала печатью кооператива.
Из изложенного следует, что М. при заключении договора вступила в правоотношения как с В., так и с ЖСК "Электротермист", являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома о, тогда как договор долевого участия от 3 марта 2008 года сам по себе каких-либо обязательств у ЖСК "Электротермист" (застройщика) не породил, поскольку договор не подписан застройщиком. На момент перечисления Г. 47000 на расчетный счет ЖСК "Электротермист" по квитанции от 19 мая 2008 года ЖСК "Электротермист" от М. уже было получено 470000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
При таких обстоятельствах квитанция об оплате Г. 47000 рублей также не может служить основанием для возникновения у него права собственности на спорную квартиру. Предусмотренных действующим жилищным либо гражданским законодательством оснований для признания за ним права собственности на спорную квартиру у суда первой инстанции не имелось.
Суд посчитал установленным, что сделка по продаже совершена путем составления 3 марта 2008 года договора долевого строительства между бухгалтером ЖСК "Электротермист" В. и Г. Последний уплатил В. за квартиру 650 тыс. рублей, внес на счет ЖСК "Электротермист" 47 тыс. рублей, вследствие чего стал собственником спорной квартиры. При этом в решении суда указано, что после того, как Г. уплатил В. сумму денег, которые последняя уплатила в ЖСК "Электротермист" в виде взносов, ответчица В. имела право отчуждать свою квартиру по указанному выше адресу.
Изложенные выше выводы суда не основаны на материалах дела. Судом не учтено, что В. не является застройщиком и не может выступать стороной в договоре долевого строительства.
Вывод суда первой инстанции о том, что первым В. уступила свое право на спорную квартиру Г. и потому последний является собственником указанной квартиры, также не основан на материалах дела.
Из материалов дела усматривается, что первоначально право на получение спорной квартиры в собственность было передано членом ЖСК "Электротермист" В. ФИО14 деле имеется письменное заявление переоформлении на ФИО14, адресованное председателю ЖСК "Электротермист" Н., написанное В. собственноручно, подписанное ею и членами ее семьи (л.д. 15). В документах ЖСК "Электротермист", ведением которых занималась ответчица лично В., как бухгалтер кооператива, указанная квартира за N также значилась за ФИО25 (л.д. 127, 138).
Из объяснений представителя М. С.М. в судебном заседании следует, что ФИО26 продала указанную квартиру (уступила право на указанную квартиру) М., последняя в общей сложности оплатила за рублей, из которых часть денег отдала ФИО19 в возмещение ранее понесенных ею расходов, а также внесла на расчетный счет ЖСК "Электротермист" по представленным ей бухгалтером ЖСК В. в присутствии И. реквизитам 470 000 рублей (согласно квитанции за N 210 от 3 апреля 2008 года) и 139 998 рублей (согласно квитанции N 3 от 13 мая 2009 года) за выше указанную квартиру, данные об уплате М. этих сумм были самой В. занесены в бухгалтерскую книгу кооператива. То обстоятельство, что В. до заключения договора долевого строительства с Г. произвела отчуждение квартиры ФИО19 и знала о продаже ФИО19 спорной квартиры М., подтверждается объяснениями самой В., приведенными в приговоре Избербашского городского суда от 22 февраля 2012 года в отношении В. (л.д. 51 об.).
Таким образом, на момент заключения В. договора долевого участия с Г. от 3 марта 2008 года спорная квартира ей не принадлежала, поскольку была продана (уступлена) ею И. Данное обстоятельство оставлено судом первой инстанции без внимания и надлежащей правовой оценки, что повлекло неправильное разрешение возникшего между сторонами спора.
Из материалов дела также следует, что по заявлению представителя М. С.Т. в отношении В. было возбуждено уголовное дело по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Приговором Избербашского городского суда от 22 февраля 2012 года В. осуждена по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Из этого приговора усматривается, что исследованием бухгалтерских документов ЖСК "Электротермист", показаниями допрошенных при рассмотрении уголовного дела свидетелей установлено, что перечисленные М. на счет ЖСК "Электротермист" денежные средства значатся в бухгалтерских документах ЖСК, они были использованы В., с 2007 года занимавшей должность бухгалтера этого кооператива и являвшейся членом ЖСК, на оплату, а деньги, полученные от Г. наличными она израсходовала на собственные нужды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что В., являясь членом ЖСК "Электротермист", уплатила ЖСК "Электротермист" за счет собственных средств 80% стоимости, а после того, как согласилась в 2008 году продать эту квартиру Г., последний уплатил оставшиеся 20% стоимости квартиры в виде взносов, не может быть признан обоснованным. Доказательств, подтверждающих этот вывод, в деле не имеется. Как было указано выше, денежные средства в сумме 609 998 рублей уплачены за спорную квартиру перечислены М. на расчетный счет ЖСК "Электротермист". Данное обстоятельство подтверждено платежными документами.
Вывод суда о том, что к моменту заключения ЖСК "Электротермист" договора долевого строительства N 89 от 14 мая 2009 года с М. спорная имела собственника в лице Г., является несостоятельным, опровергается изложенным выше.
Доводы В. о том, что она написала заявление о передаче ее квартиры ФИО14 и подписала договор долевого строительства на имя М. под влиянием угроз со стороны ФИО14, родственников М. и Р., являются неубедительными, подлежат критической оценке, поскольку они ни чем не подтверждены. Указанные доводы были предметом обсуждения и при рассмотрении судом уголовного дела в отношении В. и не нашли подтверждения. Кроме того, как было указано выше, В. являлась бухгалтером ЖСК "Электротермист", согласно материалам дела вела всю документацию названного кооператива, в которой самой В. были отражены сведения относительно ФИО19 и М.
Суд апелляционной инстанции находит необоснованными также доводы представителя ответчика Г. о том, что Г. является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Как было указано выше, на момент заключения указанного договора В. не являлась собственником спорной квартир и не обладала правоустанавливающими документами на нее, не являлась она и застройщиком жилого дома, в котором расположена эта квартира. Договор долевого строительства от 3 марта 2008 года, стороной в котором указан ЖСК "Электротермист" (застройщик) председателя этого ЖСК Н. не подписан. Кроме того, как установлено судом первой инстанции, договор подписан не самим Г., подпись за него учинена его представителем. Доверенность на заключение договора суду не представлена. Из изложенного следует, что при заключении договора долевого строительства от 3 марта 2008 года Г. не проявил должно степени заботливости и осмотрительности. Оснований для признания его добросовестным приобретателем не имеется.
При оценке представленных сторонами доказательств судом нарушены требования ст. 67 ГПК РФ, допущено неправильное применение норм материального права, что повлекло неправильное разрешение возникшего между сторонами спора.
На момент рассмотрения дела судом паевые взносы за спорную квартиру выплачены в полном объеме, в связи с чем у М. возникло право собственности на эту квартиру.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения - об удовлетворении исковых требований М. и об оставлении встречного иска Г. без удовлетворения.
Истица просила признать договор долевого строительства от 3 марта 2008 года и все правоустанавливающие документы Г. на спорную квартиру недействительными, однако, как усматривается из материалов дела, каких-либо правоустанавливающих документов на спорную квартиру помимо договора долевого участия от 3 марта 2008 года ответчик Г. не имеет. Право собственности на спорную квартиру Г. в установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрировано. 18 января 2011 года БТИ г. Избербаш осуществлена учетная регистрация спорной квартиры, однако данное обстоятельство в отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру не имеет правообразующего значения и не порождает у Г. каких-либо прав на спорную квартиру.
Учетная запись БТИ не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Согласно ст. 2 названного выше Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Избербашского городского суда от 11 июля 2012 года отменить.
Исковые требования С.М. в интересах М. к ЖСК "Электротермист", В. и соответчику Г. удовлетворить.
Признать недействительным договор долевого строительства за N 33 от 03.03.2008 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенный В. от имени ЖСК "Электротермист" с Г.
Признать право собственности М. на, расположенную по адресу: -а.
Встречные исковые требования А., в интересах Г. к жилищно-строительному кооперативу "Электротермист", М. и В. о признании недействительным договора долевого строительства N от, расположенной по адресу: -а, заключенного между ЖСК "Электротермист" и М., о признании Г. добросовестным приобретателем указанной квартиры и о признании за ним права собственности на, расположенную по адресу: -а, оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 09.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2646/2012Г.
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2012 г. по делу N 33-2646/2012г.
Судья Раджабов А.А.
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Бейтуллаевой З.А.
судей Джарулаева А.К. и Загирова Н.В.
при секретаре С.С.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Махачкале от 9 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе истца С.М. в интересах М. на решение Избербашского городского суда Республики Дагестан от 11 июля 2012 года, которым постановлено:
- " Отказать в удовлетворении искового заявления С.М. согласно доверенности в интересах М. к ответчикам: председателю ЖСК "Электротермист" Н.; В. и соответчику Г. о признании договора долевого строительства за N 33 от 03.03.2008 года и всех правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу:, выданных Г. недействительными;
- о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу:, в соответствии с имеющимся договором долевого строительства за N от 14.05.2009 года и квитанциями об оплате взноса долевого участия за N от, N от за М.;
- Удовлетворить встречное исковое заявление А. согласно доверенности в интересах Г. к ответчикам: жилищно-строительному кооперативу "Электротермист"; М. и В. о признании договора долевого строительства N 19 от 14 мая 2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенного между ЖСК "Электротермист" и М. недействительными.
Признать Г. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу:.
Признать за Г. право собственности на квартиру, расположенную по адресу:".
Заслушав доклад судьи Бейтуллаевой З.А., объяснения представителя истица М. С.М. (на основании доверенности от 12 июля 2012 года), просившей решение суда отменить, требования М. удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Г. отказать, объяснения ответчицы В., просившей решение суда оставить без изменения, объяснения адвоката А. в интересах ответчика Г. (на основании ордера N 81 от 9 октября 2012 года), также просившего решение суда оставить без изменения, суд апелляционной инстанции,
установил:
С.М. обратилась в суд в интересах М. (на основании доверенности от 12 июля 2012 года) с иском к ЖСК "Электротермист", В. и Г. о признании договора долевого строительства за N 33 от 03.03.2008 года и всех правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу:, выданных Г. недействительными, о признании права собственности на указанную квартиру, указав в обоснование иска на то, что согласно договору долевого строительства за N 89 от 14 мая 2009 года и квитанциями об оплате взноса долевого участия за N 210 от 03.04.2008 года, N 3 от 13.05.2009 года М. является участником долевого строительства указанного жилого дома, инвестируя объект в части 3-комнатной, находящейся на 3 этаже, общей площадью 72,2 кв. м, в строящемся жилом доме по адресу: "а". Позже при выписке технических паспортов нумерация изменена на номер N в связи с переделкой 4-х квартир на одно- и двухкомнатные и в связи с постройкой 6-го этажа. В договоре долевого строительства за N от на имя ответчика Г. отсутствует подпись председателя ЖСК "Электротермист" Н.
14 мая 2009 года ЖСК "Электротермист" в лице председателя правления Н., действующего на основании Устава ЖСК "Электротермист", именуемый в дальнейшем - "Застройщик", с одной стороны и М., именуемая в дальнейшем - "Участник долевого строительства", с другой стороны, заключили договор долевого строительства N 89., условия которого М. исполнены в полном объеме. Во исполнение обязательств по договору М. согласно квитанциям за N 210 от 03 апреля 2008 года и N 3 от 13 мая 2009 года внесла суммы в размере 470 000 рублей и 139 998 рублей на счет ЖСК "Электротермист" за выше указанную квартиру.
В 2008 году М. приобрела трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:, N "а", (ныне по) у своей знакомой ФИО23, которая приобрела ранее эту квартиру у бухгалтера ЖСК "Электротермист" В. При продаже квартиры И. передала заявление на имя председателя ЖСК "Электротермист" Н. с просьбой переоформить квартиру, принадлежащую ей на ФИО14
В начале 2009 года М. позвонил по телефону председатель ЖСК "Электротермист" Н. и пояснил, что так как она является собственником строящемся жилом доме, ей надо к оплаченной ранее сумме доплатить еще 140 000 рублей на счет ЖСК "Электротермист" в связи с инфляцией и подорожанием стройматериалов. М. сразу же приехала из Москвы и произвела оплату указанной суммы через банк на счет ЖСК "Электротермист".
Позже она узнала случайно от соседей по квартире, что в квартире принадлежащей ей осуществляется ремонт посторонними лицами. Выяснилось, что на ее квартиру бухгалтером ЖСК "Электротермист" выдан еще один договор за N 33 от 3 марта 2008 года на имя Г.
В договоре за N 33 от 3 марта 2008 года, выданном Г., отсутствует подпись председателя правления ЖСК Н., отсутствуют также квитанции, подтверждающие полную оплату Г. установленной суммы за указанную квартиру, что свидетельствует о недействительности указанного договора.
Согласно пункту 9.1, договора долевого строительства - данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до государственной регистрации прав на результаты долевого строительства деятельности.
Представитель ответчика Г. - А. (на основании доверенности от 18 августа 2011 года) предъявил встречный иск к жилищно-строительному кооперативу "Электротермист", М. и В. о признании договора долевого строительства N 89 от 14 мая 2009 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенного между ЖСК "Электротермист" и М., правоустанавливающих документов на данную квартиру недействительными, мотивируя свои требования тем, что 3 марта 2008 года с Г. заключен договор долевого строительства 3-комнатной, общей площадью 72,2 кв. м, расположенной в, г. Полагая достаточным наличие такого договора, он передал оговоренные денежные средства В., которой принадлежала на тот момент данная квартира. Передав денежные средства, вступил в права владения и распоряжения квартирой.
Договор долевого строительства с М. заключен на эту же квартиру 14 мая 2009 года, т.е. спустя более чем один год со дня заключения аналогичного договора с Г. При этом она ссылается на то обстоятельство, что она купила данную квартиру у И., которая не имеет никакого отношения к спорной квартире. Денежные средства она передала последней, а И. в свою очередь часть этих денег внесла в банк на расчетный счет ЖСК, а часть присвоила себе. И., не имея права владения, распоряжения спорной квартирой, незаконно вступила в гражданско-правовые отношения с М., не известив об этом В., являющуюся на тот момент владельцем квартиры. В. в свою очередь не осведомленная о намерениях И., спустя несколько дней после разрыва отношений с ней вступила в гражданско-правовые отношения с Г. и продала спорную квартиру ему. М. вступила в гражданско-правовые отношения с В. спустя более чем один год. Сокрытие В. от М. информации о продаже Г. спорной квартиры не может являться основанием для признания недействительным договора долевого строительства между Г. и В. ввиду того, что он добросовестно исполнил свои обязанности покупателя.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представителя М. - С.М. (на основании доверенности от 12 июля 2012 года) содержится просьба об отмене решения суда ввиду того, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права.
Приговором Избербашского городского суда от 22 февраля 2012 года, оставленным без изменения кассационным определением Верховного суда Республики Дагестан, В. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и ей назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 2 года и 6 месяцев. На основании ст. 73 УК РФ, наказание назначено условно с испытательным сроком в 2 года. Разрешая возникший между сторонами спор, суд необоснованно не принял во внимание указанные судебные акты.
В ходе судебного заседания были заявлены ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы для выяснения следующих фактов, а именно: кем учинены подписи в договоре долевого строительства, выданном на имя Г., кем учинена подпись на доверенности, выданной 18.08.2011 года на имя представителя А. Однако эти ходатайства судом были необоснованно отклонены, чем нарушен принцип состязательности сторон.
В ходе судебного разбирательства по уголовному делу было установлено письменными доказательствами, показаниями потерпевшей М. и свидетелей, что В. было известно о поступлении денежных средств на финансирование строительства квартиры N 26 (ныне 33) именно от М., к которой после ФИО24 перешло право на эту квартиру, она их использовала на финансирование строительства этой квартиры, как своей собственной, и продала квартиру Г., показаниями самой В., данными в ходе предварительного следствия, о том, что спорную квартиру, принадлежащую ей, она продала сначала потерпевшей М., а после и Г., а полученные деньги за нее использовала для развития бизнеса. Судом по уголовному делу было достоверно установлено, что В., являясь должностным лицом, осуществляющим административно-хозяйственные функции, используя свое служебное положение, распорядилась денежными средствами, поступившими от М. на расчетный счет ЖСК "Электротермист" на оплату (33) в сумме 609 998 рублей, которые последней были внесены по предложению В., а полученные ранее от И. 180 000 рублей и от Г. позже - 650 000 рублей на оплату этой же квартиры наличными потратила на свои нужды.
- В материалах дела имеется встречное исковое заявление представителя Г. А., из которого усматривается, что требования, указанные в решении суда: о признании Г. добросовестным приобретателем и о признании за ним права собственности квартиры он не заявлял ни в письменной форме, ни в устной форме. Доверенность Г., выданная на имя А. 18.08.2011 года, подписана не Г., а иным лицом, вследствие чего эта доверенность не может иметь юридической силы;
- В договоре долевого строительства на имя Г. отсутствуют подписи председателя ЖСК "Электротермист", именуемого "Застройщик".
Без согласия В. - И. не могла продать М. данную квартиру. На В. никто никакого давления не оказывал, как она утверждала в суде, в общей сложности за квартиру М. отдала 850000 рублей: 470 000 + 139 998 рублей М. оплатила через банк, оставшуюся сумму отдала ФИО14 в возмещение ее расходов.
Что касается договора долевого строительства на имя М., то в нем в отличие от договора долевого строительства Г. имеется подпись председателя ЖСК "Электротермист" Н., в нем также имеется подпись В., которая расписалась в качестве главного бухгалтера, подпись самой М. и печать ЖСК "Электротермист", то есть в данном случае форма и содержание договора долевого строительства соответствует требованиям закона и Уставу ЖСК
Помимо этого имеется заявление, написанное собственноручно В., подписанное членами ее семьи о том, что они не против оформления квартиры на И., которая в последующем, не сумев оплатить стоимость квартиры, продала ее М., на основании чего и был составлен договор долевого строительства на М. от 14.05.2009 г.
Что касается доводов В. о том, что она написала заявление о передаче ее квартиры И. и подписала договор долевого строительства на имя М. под влиянием угроз со стороны ФИО14 и родственников М., Р., в суде не нашли своего подтверждения, как и при рассмотрении уголовного дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно ст. 198 ГПК РФ решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. В вводной части решения суда должны быть указаны дата и место принятия решения суда, наименование суда, принявшего решение, состав суда, секретарь судебного заседания, стороны, другие лица, участвующие в деле, их представители, предмет спора или заявленное требование. Описательная часть решения суда должна содержать указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда.
Приведенным выше требованиям обжалуемое судебное решение не отвечает. Содержащиеся в решении суда выводы не основаны на материалах дела.
Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник относительно трехкомнатной строящемся многоквартирном жилом "а" по в городе Избербаш ЖСК "Электротермист", которая до начала строительства была распределена члену этого кооператива В. В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что нумерация квартиры с N изменена на N при выписке технического паспорта в связи с переделкой 4-х квартир на 1 и 2 комнатные и постройкой 6-го этажа. Это обстоятельство подтверждается письмом председателя правления ЖСК "Электротермист" и сторонами не оспаривается.
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей предусмотрены ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно указанно норме жилищные прав и обязанности возникают, в частности:
- - из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
- - в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
- - из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах.
Признавая право на указанную квартиру за Г., суд первой инстанции признал установленным, что Г. принят в члены ЖСК "Электротермист" вместо В.
С этим выводом суда согласиться нельзя, поскольку он не подтвержден отвечающими требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ доказательствами.
Согласно ст. 121 Жилищного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Согласно ст. 124 Жилищного кодекса РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Аналогичные положения содержатся и в Уставе жилищно-строительного кооператива "Электротермист".
Приведенные выше нормы права, регламентирующие отношения между жилищно-строительными кооперативами и членами этих кооперативов приведены в рении суда первой инстанции, однако судом допущено их неправильное применение ввиду того, что неправильно определил характер возникших между сторонами правоотношений.
Признавая право собственности на спорную квартиру за Г., суд первой инстанции указал на то, что он является членом ЖСК "Электротермист".
Между тем, в материалах дела отсутствует решение общего собрания членов ЖСК "Электротермист" либо его правления об исключении В. из членов названного кооператива и о принятии в члены кооператива Г. Нет в деле сведений и о принятии такого решения в отношении М.
Вместе с тем, в материалах дела имеется договора долевого участия в строительстве, заключенные с М. и Г., на которые ссылаются стороны в обоснование своих притязаний относительного спорной квартиры.
Так, согласно договору долевого строительства N 64 от 3 марта 2008 года ЖСК "Электротермист" в лице председателя правления Н., действующего на основании Устава ЖСК "Электротермист", именуемого в дальнейшем "Застройщик", с одной стороны и Г. с другой стороны заключили договор долевого строительства, согласно которому застройщик привлек участника долевого строительства на финансирование строительства 5-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: РД, долевого строительства инвестирует объект в части 3-комнатной, находящейся на 3 этаже, общей площадью 72,2 кв. м в строящемся жилом доме по выше указанному адресу.
В деле имеются ксерокопии двух договоров долевого строительства от одной и той же даты - от 3 марта 2008 года между теми же сторонами, которые разнятся по содержанию: в одном из них номер договора обозначен - 64, номер квартиры указан - 26, при этом в пункте 5.2 указано, что размер взноса участника долевого строительства (ориентировочно) составляет 170 000 рублей (л.д. 9 - 10), во втором договоре - сведений о номере договора не содержится, номер квартиры указан - 33, в пункт 5.2 не внесены сведения размер взноса участника долевого строительства (л.д. 1 - 12).
В указанных договорах подпись председателя правления ЖСК "Электротермист" Н. отсутствует, как установлено судом, подпись вместо него учинена бухгалтером ЖСК "Электротермист" В., за Г. подпись учинена его представителем Г1.
Согласно договору долевого участия от 14 мая 2009 года ЖСК "Электротермист" в лице председателя правления Н., действующего на основании Устава ЖСК "Электротермист", именуемый в дальнейшем - "Застройщик", с одной стороны и М., именуемая в дальнейшем - "Участник долевого строительства", с другой стороны, заключили договор долевого строительства на финансирование строительства 5-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: РД, долевого строительства инвестирует объект в части 3-комнатной, находящейся на 3 этаже, общей площадью 72,2 кв. м в строящемся жилом доме по выше указанному адресу. Указанный договор подписан председателем правления ЖСК "Электротермист" Н. и участником долевого строительства М. В пункт 5.2 договора от 14 мая 2009 года также не содержится сведений о размере взноса участника долевого строительства (л.д. 13 - 14). Однако, как следует из материалов дела, до подписания этого договора согласно квитанциям за N 210 от 3 апреля 2008 года и N 3 от 13 мая 2009 года М. перечислила на расчетный счет ЖСК "Электротермист" денежные суммы в размере 470 000 рублей и 139 998 рублей за выше указанную квартиру, общая сумма платежей составила 609998 рублей. При этом в качестве источника взноса в квитанциях указано: "долевое строительство" (л.д. 16).
Г. в этих же целях - на "долевое строительство" по квитанции от 19 мая 2008 года на расчетный счет ЖСК "Электротермист" перечислено 47000 рублей (л.д. 133 об.).
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Однако ни договор долевого строительства N 64 от 3 марта 2008 года, ни договор долевого участия от 14 мая 2009 года при из заключении не прошли государственную регистрацию, в связи с чем к спорным правоотношениям не могут быть применены положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, ЖСК "Электротермист" был образован (зарегистрирован) 22 июля 1986 года, строительство многоквартирного жилого дома N 87 "а" начато этим кооперативом в 1992 году, в 1995 году приостановлено в связи с удорожанием строительно-монтажных работ и отсутствием средств на завершение строительства дома, ввиду отсутствия финансирования строительства общим собранием членов ЖСК в 2007 году было принято решение о завершении строительства дома своими силами, в связи с чем решением общего собрания членов ЖСК "Электротермист" от 10 июня 2007 года всем членам ЖСК было предоставлено право продавать свои квартиры с учетом внесенных взносов, при этом новый владелец квартиры должен заключить договор долевого строительства на завершение строительства жилого дома. Изложенное подтверждается протоколом общего собрания от 10 июня 2007 года, письмом председателя ЖСК "Электротермист" Н., адресованным суду (письмо подписано также членами правления названного ЖСК), и лицами, участвующими в деле, не оспаривается (л.д. 36, 38 об.).
В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
По решению же общего собрания от 10 июня 2007 года члены ЖСК "Электротермист" наделялись правом распоряжаться квартирой, которая была им распределена до начала строительства жилого дома, до полной выплаты паевых взносов, то есть до приобретения права собственности на нее. Определяя правовую природу этой сделки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не купля-продажа квартиры, а уступка права на приобретение квартиры в собственность с условием оплаты приобретателем оставшейся непогашенной части паевых взносов. Возникающие между сторонами: ЖСК "Электротермист", членом этого жилищного кооператива, уступающим свое право, и приобретателем правоотношения являются гражданско-правовыми.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Исходя из изложенного выше, суд апелляционной инстанции полагает, что спорные правоотношения, возникшие между ЖСК "Электротермист" и М., а также между ЖСК "Электротермист" и Г., являются гражданско-правовыми. Спор подлежит разрешению в соответствии с нормами ГК РФ о договоре и об обязательственном праве.
При этом суд исходит из упомянутого выше решения общего собрания членов ЖСК "Электротермист" от 10 июня 2007 года, согласно которому, как было указано выше, членам этого кооператива было предоставлено право продавать свои квартиры (уступать право на квартиру) с учетом внесенных взносов, при этом новый владелец квартиры должен был заключить договор долевого строительства на завершение строительства дома с ЖСК "Электротермист" (л.д. 36, 38 об.). Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что оформление договоров купли-продажи квартир в требуемой законом форме не представлялось возможным ввиду того, что жилой не был сдан в эксплуатацию, а члены кооператива, не выплатившие в полном объеме паевые взносы, не обладали право собственности на отчуждаемую квартиру. Это обстоятельство подтвердила в судебном заседании и ответчица В., занимавшая должность бухгалтера ЖСК "Электротермист".
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст. 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 160 ч. 1 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как было указано выше, договор долевого участия от 14 мая 2009 года, заключенный ЖСК "Электротермист" с М., подписан как председателем названного ЖСК Н., так и В., тогда как договор долевого строительства N 64 от 3 марта 2008 года с Г. председателем ЖСК не подписан, подпись в этом договоре учинена лишь В.
В. являлась членом названного ЖСК и которой была распределена спорная квартира, одновременно она являлась бухгалтером ЖСК "Электротермист", вела всю документацию этого кооператива, располагала печатью кооператива.
Из изложенного следует, что М. при заключении договора вступила в правоотношения как с В., так и с ЖСК "Электротермист", являющимся застройщиком многоквартирного жилого дома о, тогда как договор долевого участия от 3 марта 2008 года сам по себе каких-либо обязательств у ЖСК "Электротермист" (застройщика) не породил, поскольку договор не подписан застройщиком. На момент перечисления Г. 47000 на расчетный счет ЖСК "Электротермист" по квитанции от 19 мая 2008 года ЖСК "Электротермист" от М. уже было получено 470000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.
При таких обстоятельствах квитанция об оплате Г. 47000 рублей также не может служить основанием для возникновения у него права собственности на спорную квартиру. Предусмотренных действующим жилищным либо гражданским законодательством оснований для признания за ним права собственности на спорную квартиру у суда первой инстанции не имелось.
Суд посчитал установленным, что сделка по продаже совершена путем составления 3 марта 2008 года договора долевого строительства между бухгалтером ЖСК "Электротермист" В. и Г. Последний уплатил В. за квартиру 650 тыс. рублей, внес на счет ЖСК "Электротермист" 47 тыс. рублей, вследствие чего стал собственником спорной квартиры. При этом в решении суда указано, что после того, как Г. уплатил В. сумму денег, которые последняя уплатила в ЖСК "Электротермист" в виде взносов, ответчица В. имела право отчуждать свою квартиру по указанному выше адресу.
Изложенные выше выводы суда не основаны на материалах дела. Судом не учтено, что В. не является застройщиком и не может выступать стороной в договоре долевого строительства.
Вывод суда первой инстанции о том, что первым В. уступила свое право на спорную квартиру Г. и потому последний является собственником указанной квартиры, также не основан на материалах дела.
Из материалов дела усматривается, что первоначально право на получение спорной квартиры в собственность было передано членом ЖСК "Электротермист" В. ФИО14 деле имеется письменное заявление переоформлении на ФИО14, адресованное председателю ЖСК "Электротермист" Н., написанное В. собственноручно, подписанное ею и членами ее семьи (л.д. 15). В документах ЖСК "Электротермист", ведением которых занималась ответчица лично В., как бухгалтер кооператива, указанная квартира за N также значилась за ФИО25 (л.д. 127, 138).
Из объяснений представителя М. С.М. в судебном заседании следует, что ФИО26 продала указанную квартиру (уступила право на указанную квартиру) М., последняя в общей сложности оплатила за рублей, из которых часть денег отдала ФИО19 в возмещение ранее понесенных ею расходов, а также внесла на расчетный счет ЖСК "Электротермист" по представленным ей бухгалтером ЖСК В. в присутствии И. реквизитам 470 000 рублей (согласно квитанции за N 210 от 3 апреля 2008 года) и 139 998 рублей (согласно квитанции N 3 от 13 мая 2009 года) за выше указанную квартиру, данные об уплате М. этих сумм были самой В. занесены в бухгалтерскую книгу кооператива. То обстоятельство, что В. до заключения договора долевого строительства с Г. произвела отчуждение квартиры ФИО19 и знала о продаже ФИО19 спорной квартиры М., подтверждается объяснениями самой В., приведенными в приговоре Избербашского городского суда от 22 февраля 2012 года в отношении В. (л.д. 51 об.).
Таким образом, на момент заключения В. договора долевого участия с Г. от 3 марта 2008 года спорная квартира ей не принадлежала, поскольку была продана (уступлена) ею И. Данное обстоятельство оставлено судом первой инстанции без внимания и надлежащей правовой оценки, что повлекло неправильное разрешение возникшего между сторонами спора.
Из материалов дела также следует, что по заявлению представителя М. С.Т. в отношении В. было возбуждено уголовное дело по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Приговором Избербашского городского суда от 22 февраля 2012 года В. осуждена по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Из этого приговора усматривается, что исследованием бухгалтерских документов ЖСК "Электротермист", показаниями допрошенных при рассмотрении уголовного дела свидетелей установлено, что перечисленные М. на счет ЖСК "Электротермист" денежные средства значатся в бухгалтерских документах ЖСК, они были использованы В., с 2007 года занимавшей должность бухгалтера этого кооператива и являвшейся членом ЖСК, на оплату, а деньги, полученные от Г. наличными она израсходовала на собственные нужды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что В., являясь членом ЖСК "Электротермист", уплатила ЖСК "Электротермист" за счет собственных средств 80% стоимости, а после того, как согласилась в 2008 году продать эту квартиру Г., последний уплатил оставшиеся 20% стоимости квартиры в виде взносов, не может быть признан обоснованным. Доказательств, подтверждающих этот вывод, в деле не имеется. Как было указано выше, денежные средства в сумме 609 998 рублей уплачены за спорную квартиру перечислены М. на расчетный счет ЖСК "Электротермист". Данное обстоятельство подтверждено платежными документами.
Вывод суда о том, что к моменту заключения ЖСК "Электротермист" договора долевого строительства N 89 от 14 мая 2009 года с М. спорная имела собственника в лице Г., является несостоятельным, опровергается изложенным выше.
Доводы В. о том, что она написала заявление о передаче ее квартиры ФИО14 и подписала договор долевого строительства на имя М. под влиянием угроз со стороны ФИО14, родственников М. и Р., являются неубедительными, подлежат критической оценке, поскольку они ни чем не подтверждены. Указанные доводы были предметом обсуждения и при рассмотрении судом уголовного дела в отношении В. и не нашли подтверждения. Кроме того, как было указано выше, В. являлась бухгалтером ЖСК "Электротермист", согласно материалам дела вела всю документацию названного кооператива, в которой самой В. были отражены сведения относительно ФИО19 и М.
Суд апелляционной инстанции находит необоснованными также доводы представителя ответчика Г. о том, что Г. является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Как было указано выше, на момент заключения указанного договора В. не являлась собственником спорной квартир и не обладала правоустанавливающими документами на нее, не являлась она и застройщиком жилого дома, в котором расположена эта квартира. Договор долевого строительства от 3 марта 2008 года, стороной в котором указан ЖСК "Электротермист" (застройщик) председателя этого ЖСК Н. не подписан. Кроме того, как установлено судом первой инстанции, договор подписан не самим Г., подпись за него учинена его представителем. Доверенность на заключение договора суду не представлена. Из изложенного следует, что при заключении договора долевого строительства от 3 марта 2008 года Г. не проявил должно степени заботливости и осмотрительности. Оснований для признания его добросовестным приобретателем не имеется.
При оценке представленных сторонами доказательств судом нарушены требования ст. 67 ГПК РФ, допущено неправильное применение норм материального права, что повлекло неправильное разрешение возникшего между сторонами спора.
На момент рассмотрения дела судом паевые взносы за спорную квартиру выплачены в полном объеме, в связи с чем у М. возникло право собственности на эту квартиру.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения - об удовлетворении исковых требований М. и об оставлении встречного иска Г. без удовлетворения.
Истица просила признать договор долевого строительства от 3 марта 2008 года и все правоустанавливающие документы Г. на спорную квартиру недействительными, однако, как усматривается из материалов дела, каких-либо правоустанавливающих документов на спорную квартиру помимо договора долевого участия от 3 марта 2008 года ответчик Г. не имеет. Право собственности на спорную квартиру Г. в установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрировано. 18 января 2011 года БТИ г. Избербаш осуществлена учетная регистрация спорной квартиры, однако данное обстоятельство в отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру не имеет правообразующего значения и не порождает у Г. каких-либо прав на спорную квартиру.
Учетная запись БТИ не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Согласно ст. 2 названного выше Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Избербашского городского суда от 11 июля 2012 года отменить.
Исковые требования С.М. в интересах М. к ЖСК "Электротермист", В. и соответчику Г. удовлетворить.
Признать недействительным договор долевого строительства за N 33 от 03.03.2008 года квартиры, расположенной по адресу:, заключенный В. от имени ЖСК "Электротермист" с Г.
Признать право собственности М. на, расположенную по адресу: -а.
Встречные исковые требования А., в интересах Г. к жилищно-строительному кооперативу "Электротермист", М. и В. о признании недействительным договора долевого строительства N от, расположенной по адресу: -а, заключенного между ЖСК "Электротермист" и М., о признании Г. добросовестным приобретателем указанной квартиры и о признании за ним права собственности на, расположенную по адресу: -а, оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)