Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУДЬЯ Анпилова Г.Л.
ДОКЛАДЧИК Уколова О.В.
12 декабря 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Лепехиной Н.В., судей Долговой Л.П. и Уколовой О.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ТСЖ "Центр" на решение Елецкого городского суда от 11 сентября Липецкой области от 5 октября 2012 года, которым постановлено:
Обязать ТСЖ "Центр" заключить договор на техническое обслуживание с У.Л.А. и с Н. следующего содержания:
Договор между товариществом собственников жилья и собственником жилого
помещения
г. _____________ "__" ________20_ г.
(указать место заключения договора)
Товарищество собственников жилья <...>, именуемое в дальнейшем "ТСЖ", в лице
Председателя Правления _______;,
(Ф.И.О.)
действующего на основании пункта 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации. Устава ТСЖ и Протокола заседания Правления ТСЖ от <...> 20 г.,
с одной стороны и гражданин, паспорт N,
(Ф.И.О.) (кем и когда выдан, код подразделения)
являющийся собственником жилого помещения - квартиры N
в многоквартирном доме по адресу: <...>,
именуемый в дальнейшем "Собственник", действующий на основании Свидетельства о регистрации права собственности N от <...> 20 г., выданного,
(наименование регистрирующего органа)
заключили настоящий договор на техническое обслуживание.
1. Общие положения
1.1 Настоящий договор заключен на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 161, статьи 138 действующего Жилищного кодекса Российской Федерации
2. Определения
2.1. Собственник - субъект гражданского права, право собственности которого на жилое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном законом порядке.
Собственник помещения несет бремя содержание данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
Члены семьи Собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения Собственника данного помещения, имеет права, песет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения.
2.2. Состав имущества - общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещений, не являющихся частями квартир и нежилых помещений, а именно: межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.
2.3. Доля Собственника помещения в данном доме - доля, определяемая в отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.
2.4. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
2.5. Техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома - комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием, поддержанию в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и включает:
- - уборку общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, лестничных площадок;
- - содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка):
- - вывоз и размещение бытовых отходов на городской свалке;
- - техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
- - содержание конструктивных элементов многоквартирного дома;
- - обслуживание технических устройств, в том числе лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений многоквартирного дома.
2.6. Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей оборудования, коммуникаций, конструкций и включает:
- - текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования;
- - текущий ремонт электротехнического оборудования;
- - текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории;
- 3. Предмет договора
3.1. Собственник поручает, а ТСЖ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
3.2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает:
3.2.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных канатов, водоснабжения, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих радиоприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.
3.2.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.
- 3.2.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя;
- а) наладку инженерного оборудования:
- б) работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования;
- в) технические осмотры отдельных элементов и помещений дома;
- г) планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей;
- д) подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации;
- е) санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий.
3.2.4. При проведении технических осмотров и обходов (обследований):
а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение станов, устранение засоров):
- б) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
- в) прочистка канализационного лежака:
- г) проверка исправности канализационных вытяжек;
- д) проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
- е) частичный ремонт кровли;
- ж) проверка заземления оболочки электрического кабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.
3.2.5. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
- а) восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
- б) ремонт кровли:
в) остекление и закрытие чердачных слуховых окон:
- г) замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
- д) ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
- е)устранение причин подтапливания подвальных помещений.
3.2.6. Санитарное содержание придомовых территорий:
- а) уборка в зимний период;
- - подметание свежевыпавшего снега - 1 раз в сутки;
- - посыпка территорий противогололедными материалами - 1 раз в сутки;
- - подметание территорий в дни без снегопада - 1 раз в сутки;
- - уборка контейнерных площадок - 1 раз в сутки;
- б) уборка в теплый период:
- подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см - 1 раз в сутки;
- - уборка контейнерных площадок - 1 раз в сутки;
- - подметание территорий в дни выпадения обильных осадков - 1 раз в двое суток;
- - протирка указателей (N дома. N подъезда) - 5 раз в год.
3.2.7. Санитарное содержание лестничных клеток:
а) влажное подметание лестничных площадок и маршей ниже нижних трех этажей - 1 раз в неделю:
- б) мытье лестничных площадок и маршей - 2 раза в месяц;
- в) влажная протирка стен, дверей, плафонов - 2 раза в месяц;
- г) мытье окон - 2 раза в год;
- д) влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, обметание пыли с потолков - 2 раза в год;
- е) влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил, чердачных лестниц, почтовых ящиков - 1 раз в месяц.
3.2.8. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
3.2.9. Круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы.
3.2.10. Текущий и капитальный ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.
3.3. Перечень работ и услуг, указанных в пункте 3.2. настоящего договора, может быть дополнен по согласованию сторон.
3.4. Собственник обязуется оплачивать услуги ТСЖ в порядке, установленном настоящим договором.
4. Обязанности сторон
4.1. ТСЖ обязуется:
4.1.1. Приступить к выполнению настоящего договора не позднее чем через 5 дней со дня его подписания:
- - обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
- - обеспечивать выполнение всеми Собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности;
- - обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- - принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц. затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- - представлять законные интересы Собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
- - контролировать своевременное внесение Собственниками помещений установленных обязательных платежей и взносов;
- - составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности:
- - вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учета бухгалтерскую отчетность;
- - созывать и проводить Общие собрания Собственников многоквартирного дома;
- - создать условия для формирования и функционирования органа управления ТСЖ, ревизионной комиссии:
- по первому требованию предоставлять собственнику жилого помещения следующие финансовые документы: выписку из расчетного счета ТСЖ. договоры с подрядчиками, финансовые документы (расходные кассовые ордера, акты приемки выполненных работ), трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ. сведения об оплате ТСЖ предусмотренных законом налогов и сборов), финансовые документы о произведенных закупках строительных материалов для обслуживания многоквартирного дома.
4.1.2. При проведении услуг по текущему и капитальному ремонту руководствоваться действующими положениями, утвержденными Правительством Российской Федерации и/или правительством соответствующего субъекта Российской Федерации.
4.1.3. Осуществлять функции по организации финансирования расходов на содержание, ремонт и техническое обслуживание многоквартирного дома.
4.1.4. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов ресурсообеспечивающими организациями.
4.1.5. Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
4.1.6. За 10 дней до истечения срока действия настоящего договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего договора.
4.2. ТСЖ имеет право:
4.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги на основании платежных документов, содержащих подробные комментарии платежа.
4.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение 6 месяцев письменно уведомить собственника о необходимости оплаты.
4.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.
4.2.4. На основании решения Общего собрания Собственников сдавать в аренду жилые, подвальные и чердачные помещения, мансарды многоквартирного дома.
Доходы от сдачи в аренду указанных помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома и другие цели в соответствии с Уставом ТСЖ.
4.2.5. По вопросам, связанным с содержанием, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома, представлять перед третьими лицами интересы Собственника в судебных и иных инстанциях.
4.2.6. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.
4.2.7. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.
4.3. Собственник обязуется:
4.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним. соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.
4.3.2. Принимать участие в расходах, предусмотренных законом на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности,
4.3.3. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.
4.3.4. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных статьей 5 настоящего договора платежей.
4.3.5. Предоставить право ТСЖ представлять интересы Собственника по предмету договора и не нарушающих имущественные интересы Собственника во всех организациях.
4.3.6. Выполнять предусмотренные законодательством Российской Федерации санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.
4.3.7. Своевременно предоставлять ТСЖ сведения:
- - о количестве граждан, проживающих в помещении (ях) совместно с Собственником и наличии улиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по настоящему договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих;
- - о смене Собственника с указанием Ф.И.О. нового Собственника и даты вступления нового Собственника в свои права и представить ТСЖ копию договора купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену Собственника или арендатора/нанимателя.
4.3.8. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям ТСЖ. а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.
4.3.9. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с ТСЖ. Не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с ТСЖ.
4.3.10. Своевременно сообщать ТСЖ о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках настоящего договора.
4.3.11. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с ТСЖ.
4.3.12. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не нарушать пломбировку счетчиков, не производить изменения их местоположения в составе инженерных сетей и не производить их демонтаж без согласования с ТСЖ.
4.3.13. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями договора.
4.3.14. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке или переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом Российской Федерации и действующими нормативными актами.
4.3.15. В случае возникновения необходимости проведения ТСЖ не установленных договором работ или услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника либо в связи с нарушением Собственником своих обязательств по настоящему договору, указанные работы проводятся за счет Собственника.
4.4. Собственник имеет право:
4.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома отвечающих параметрам качества и надежности.
4.4.2. Производить переустройство. реконструкцию. перепланировку самого помещения и подсобных помещений. переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования с соблюдением установленного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации порядка.
4.4.3. В случае неотложной необходимости обращаться в ТСЖ с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии.
4.4.4. Требовать в установленном порядке от ТСЖ перерасчета платежей за услуги по договору в связи с несоответствием услуг перечню, составу и периодичности работ (услуг).
4.4.5. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.
5. Платежи по договору
5.1. Цена договора определяется как сумма платы за помещения, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Плата за помещения Собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:
- - плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- 5.2. Размер платы за содержание и ремонт помещения определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными на общем собрании собственников многоквартирного дома.
5.3. Размер платы за оказанные работы и услуги, указанные в пунктах 5.2. настоящего договора, и обслуживание жилого или нежилого помещений не может быть изменен ТСЖ в одностороннем порядке.
5.4. Собственник вносит плату на расчетный счет ТСЖ или в кассу ТСЖ не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным, в случае предоставления ТСЖ платежного документа (квитанции) содержащей подробный комментарий платежа (платежей). Не предоставление ТСЖ такого платежного документа освобождает собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа.
5.5 Плата за помещение вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным.
5.6. Плата за помещение вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным.
5.7. при предоставлении услуг по содержанию и ремонту дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размере платы за предоставленные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
6. Ответственность сторон
6.1. ТСЖ несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате его действий или бездействия.
6.2. ТСЖ не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по его вине или не по вине его работников.
6.3. Ответственность по сделкам, совершенным ТСЖ со сторонними организациями. Собственник не несет.
6.4. При нарушении Собственником обязательств, предусмотренных настоящим договором, последний несет ответственность перед ТСЖ и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.
6.5. ТСЖ несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.
6.6. ТСЖ несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам органов местного самоуправления соответствующей территории в соответствии с действующим законодательством.
6.7. В случае причинения убытков Собственнику по вине ТСЖ последнее несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.8. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома ТСЖ не несет ответственности за качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
6.10. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7. Разрешение споров
7.1. Все споры и/или разногласия, могущие возникнуть из настоящего договора и/или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не смогут достичь взаимного согласия, споры и разногласия разрешаются в суде общей юрисдикции по месту нахождения ответчика.
7.2. Претензии и/или жалобы на несоблюдение условий настоящего договора предъявляются в письменном виде и подлежат обязательной регистрации в соответствующем журнале ТСЖ.
7.3. Претензии и/или жалобы могут быть предъявлены Собственником или членами его семьи, а также жильцом, проживающим в квартире Собственника на законных основаниях.
8. Условия и порядок расторжения договора
8.1. Настоящий договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон.
8.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в соответствии со статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8.3. Отчуждение помещения новому собственнику является основанием для досрочного расторжения настоящего договора.
8.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.
9. Обстоятельства непреодолимой силы
9.1. При наступлении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным исполнение обязательств по настоящему договору одной из сторон, а именно: пожар, наводнение, военные действия и другие обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от воли сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на тот период времени, в течение которого действовали эти обстоятельства и их последствия.
9.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более _ месяцев, любая из сторон - вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по договору, причем ни одна из сторон не будет требовать от другой возмещения возможных убытков.
9.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнять свои обязательства по настоящему договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении и прекращении действия обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих выполнению обязательств по настоящему договору.
10. Организация Общего собрания Собственников
10.1. Решение о проведении Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимает ТСЖ.
10.2. Внеочередное Общее собрание Собственников может созываться по инициативе
Собственников помещений. Собственники помещений в этом случае предупреждаются о проведении внеочередного Общего собрания заказными письмами с уведомлением. Расходы по созыву внеочередного Общего собрания несут инициаторы его созыва.
11. Срок действия договора
11.1. В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является публичным.
11.2. Договор заключен на срок: 3 года.
11.3. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.
12. Уведомления
12.1. Любые уведомления по настоящему договору должны быть направлены в письменной форме способом, позволяющим фиксировать их отправление.
Претензии, жалобы, предложения о внесении изменений в договор и письма, касающиеся исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, должны направляться заказной почтой.
13. Общие условия
13.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными на то лицами обеих Сторон.
13.2. ТСЖ не имеет права передавать исполнение настоящего договора третьим лицам без письменного согласия на то Собственника или решения Общего собрания Собственников. ТСЖ вправе передать выполнение отдельных услуг третьим лицам, которые должны быть заблаговременно одобрены Общим собранием Собственников. Вся ответственность по договору с третьими лицами лежит на ТСЖ.
13.3. Настоящий договор подписан в двух экземплярах на русском языке (по одному экземпляру для каждой стороны), и оба экземпляре имеют одинаковую юридическую силу.
Подписи сторон Товарищество собственников жилья: Собственники:
У.Л.А. и Н. в удовлетворении требований о предоставлении финансовой документации, о проведении перерасчета, о возложении обязанности демонтировать углубления на лестничных площадках первых этажей подъездов NN о взыскании компенсации морального вреда - отказать.
Заслушав доклад судьи Уколовой О.В., судебная коллегия
установила:
У.Л.А. и Н. обратились с иском к ТСЖ "Центр" о понуждении заключить договор, предоставить финансовую документацию, произвести перерасчет взыскиваемой платы, демонтировать углубления на лестничных площадках, взыскании компенсацию морального вреда, ссылаясь на то, что являются собственниками квартиры N в доме N по <адрес> Дом находится на обслуживании ТСЖ "Центр", однако ответчик отказывает им в заключении договора на техническое обслуживание, проект которого они предлагали подписать председателю ТСЖ. Истцы членами ТСЖ не являются. Неоднократно обращались с просьбой предоставить надлежащим образом заверенные копии протоколов всех собраний собственников многоквартирного дома N по <адрес>; копии трудовых договоров с сотрудниками ТСЖ "Центр"; выписку из расчетного счета ТСЖ "Центр" о движении денежных средств по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ; документы, подтверждающие оплату фактически произведенных подрядчиками работ, перечень этих работ, список лиц, производящих эти работы, договоры с данными лицами, финансовые документы, подтверждающие оплату этим лицам денежных средств за ДД.ММ.ГГГГ, финансовый отчет ревизора за ДД.ММ.ГГГГ, в чем им было также отказано. Данная документация необходима истцам для проверки независимым аудитором целевого расходования денежных средств. В результате систематического неисполнения ответчиком своих обязанностей по содержанию общего имущества собственников многоквартирного дома истцы вынуждены своими средствами привести подъезд в надлежащее санитарное состояние за свои денежные средства, которые ТСЖ "Центр" отказывается возмещать. В связи с систематическим некачественным оказанием услуг, не выполнением своих обязанностей и бездействием ТСЖ "Центр" истцам причинен моральный вред. Просят обязать ТСЖ "Центр" заключить договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание, на условиях предложенных истцом; обязать предоставить документы: трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ "Центр"; выписку из расчетного счета ТСЖ "Центр" о движении денежных средств по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ; документы, подтверждающие оплату фактически произведенных подрядчиками работ, перечень этих работ, акты приемки этих работ, список лиц. производящих эти работы, договоры с данными лицами, финансовые документы, подтверждающие оплату этим лицам денежных средств за ДД.ММ.ГГГГ, финансовый отчет за ДД.ММ.ГГГГ, с подробным указанием полученных и потраченных сумм; произвести перерасчет взыскиваемой платы, согласно прилагаемому расчету; демонтировать углубления на лестничных площадках первых этажей подъездов NN. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда за оказание услуг ненадлежащего качества в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов.
Представитель ответчика ТСЖ "Центр" - К. исковые требования признала частично. Объяснила, что не возражали заключить с истцами договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в редакции типовой формы, которая была утверждена решением общего собрания членов ТСЖ, однако истцы настаивали на своей редакции договора, с которой ТСЖ не было согласно. В судебном заседании не возражали заключить договор с учетом изменений, внесенных в проект договора, предложенный истцами, в ходе судебного разбирательства. В остальной части требования не признали, пояснив, что трудовой договор ТСЖ "Центр" заключило только с уборщицей, в обязанности которой входит уборка и подъездов, и придомовой территории и площадки, где расположены мусорные контейнеры. Копия данного договора была вручена истцу в предыдущем судебном заседании. Других трудовых договоров ТСЖ "Центр" не заключало. Выписку из расчетного счета ТСЖ "Центр" о движении денежных средств по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ необходимо затребовать в банке, при этом получение данной информации в банке, является платной услугой, для оплаты которой необходимо получение согласия общего собрания. Сведения о движении денежных средств, а также документы, подтверждающие оплату фактически произведенных подрядчиками работ, перечень этих работ, акты приемки этих работ, список лиц, производящих эти работы, договоры с данными лицами, финансовые документы, подтверждающие оплату этим лицам денежных средств за ДД.ММ.ГГГГ, финансовый отчет за ДД.ММ.ГГГГ, с подробным указанием полученных и потраченных сумм, в соответствии с действующим законодательством и Уставом ТСЖ может получить только член ТСЖ, каковыми истцы не являются. Возражала против требования о проведении перерасчета взыскиваемой платы с учетом расходов истцов на проведенный совместно с другими собственниками ремонт в подъезде, так как решением общего собрания собственников жилья и членов ТСЖ "Центр" от ДД.ММ.ГГГГ ремонт должен быть оплачен самими собственниками жилых помещений в каждом подъезде своими силами. Протокол данного собрания был вручен У.Л.А. в судебном заседании, при рассмотрении аналогичного спора ДД.ММ.ГГГГ. Требования о возложении обязанностей на ТСЖ "Центр" демонтировать углубления на лестничных площадках первых этажей подъездов NN, не основаны на законе, поскольку углубления предусматривались проектно-сметной документацией застройщика, прошедшей строительную экспертизу, дом был принят в эксплуатацию без замечаний по акту межведомственной комиссией и передан им в эксплуатацию в том же виде. Просили отказать в удовлетворении требований о возмещении компенсации морального вреда за оказание услуг ненадлежащего качества в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов, так как отсутствуют доказательства ненадлежащего качества предоставленных услуг и виновных действий ТСЖ по отношению к истцам.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе ответчик ТСЖ "Центр" просит решение в части возложения обязанностей на заключение договора на техническое обслуживание отменить, считая его вынесенным с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, ссылаясь на пропуск истцами 30-дневного срока на подачу заявления об обязании ТСЖ заключить договор на их условиях, согласно п. 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, поскольку истцы производили оплату содержания жилья по вступившему в действие в редакции ТСЖ проекту и предложенному истцам в ДД.ММ.ГГГГ Суд неправомерно посчитал отсутствие между сторонами договорных отношений и не принял во внимание представленный в материалы дела проект договора ТСЖ. Суд не учел отсутствие требований истцов о признании договора на содержание общего имущества дома ничтожным или об изменении его условий, в вынесенном решении фактически изменив договор. Содержание проекта договора указанного в решении суда содержит условия в пунктах 4.1.1. и 5.4., которые не соответствуют действующему законодательству, чего не учел суд первой инстанции.
Выслушав представителя ответчика ТСЖ "Центр" - К., поддержавшую апелляционную жалобу, проверив материалы дела в пределах доводов поданной апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
- В силу статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом, выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- Согласно части 6 статьи 155 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
Суд первой инстанции правильно установил, что У.Л.А. и Н. являются собственниками по 1/2 доли квартиры N, дома N по <адрес>
Обслуживание дома осуществляет ТСЖ "Центр", что подтверждается Уставом ТСЖ "Центр" (л.д. <данные изъяты>) и протоколами (л.д. <данные изъяты>).
Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что У.Л.А. и Н. членами ТСЖ "Центр" не являются.
Суд установил, что ТСЖ "Центр" не заключал с истцами договора на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, между сторонами имеется спор об условиях такого договора, поскольку каждая сторона предлагает свою редакцию договора, правильно учитывал, что заключение такого договора обязательно в силу пункта 2 статьи 138 Жилищного кодекса РФ, несмотря на фактическое предоставления ТСЖ "Центр" коммунальных услуг и технического обслуживания жилья истцам.
Разрешая спор по существу и анализируя условия проекта договора, представленного истцами, суд первой инстанции обсудил соответствие закону предложенного проекта и исключил по заявлению истцов в судебном заседании некоторые пункты договора из проекта, представленного на согласование, признал обоснованными требования истцов о возложении на ТСЖ "Центр" обязанности заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме N по <адрес>, верно основывался на положениях действующего жилищного и гражданского законодательства, учитывал добровольность ответчика в принятых на себя обязательств по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании Устава.
С учетом внесенных по соглашению сторон изменений в проект договора представленный У.Л.А., суд постановил решение об удовлетворении исковых требований о понуждении ТСЖ "Центр" заключить договор на техническое обслуживание многоквартирного дома N N по <адрес>, на предложенных истцами условиях, отказав в удовлетворении других заявленных требований.
Проверяя доводы апелляционной жалобы ответчика ТСЖ "Центр", судебная коллегия признает не соответствующими действующему законодательству последнего абзаца пункта 4.1.1. договора и пункта 5.4. того же договора.
Так, последний абзац пункта 4.1.1 предусматривает обязанность ТСЖ <...> по первому требованию предоставлять собственнику жилого помещения следующие финансовые документы: выписку из расчетного счета ТСЖ, договоры с подрядчиками, финансовые документы (расходные кассовые ордера, акты приемки выполненных работ), трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ. сведения об оплате ТСЖ предусмотренных законом налогов и сборов), финансовые документы о произведенных закупках строительных материалов для обслуживания многоквартирного дома."
Согласно статье 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества (часть 1).
Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (часть 2).
В силу части 3 указанной нормы члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
- 1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
- 2) реестр членов товарищества;
- 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
- 4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- 5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
- 6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
- 7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
- 8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
- 9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
В соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
23 сентября 2010 г. Постановлением Правительства N 731 был утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Согласно Стандарту управляющая организация обеспечивает доступ неограниченного круга лиц к информации, касающейся общей информации об управляющей организации, основных показателей финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), сведений о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядка и условий оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведений о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведений о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
В пункте 11 Стандарта указано, какие сведения подлежат раскрытию в рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в пункте 13 Стандарта указано, какие сведения подлежат раскрытию в рамках информации о стоимости работ (услуг) управляющей организации.
Согласно пункту 5 Стандарта раскрытия информации, Управляющими организациями информация раскрывается путем:
- а) опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее - сеть Интернет), или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;
- б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее - официальные печатные издания);
- в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
- г)предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
Суд первой инстанции не применил вышеназванные нормы жилищного законодательства и не учел, что редакция последнего абзаца пункта 4.1.1. предложенного проекта договора на техническое обслуживание жилья противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, а также нормам Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами объема информации, который может быть предоставлен ТСЖ в обязательном порядке собственникам квартир многоквартирного дома.
Другие возложенные на ТЖС обязанности, содержащиеся в пункте 4.4.4 проекта договора, вытекают из положений пункта 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Нельзя также признать соответствующим жилищному законодательству пункт 5.4 Договора на техническое обслуживание, который суд первой инстанции обязал ТСЖ "Центр" заключить, удовлетворяя исковые требования У.Л.А. и Н.
Согласно пункту 5.4 договора собственник вносит плату на расчетный счет ТСЖ или в кассу ТСЖ не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным, в случае предоставления ТСЖ платежного документа (квитанции) содержащей подробный комментарий платежа (платежей). Не предоставление ТСЖ такого платежного документа освобождает собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа.
Обязанность собственника по содержанию принадлежащего ему имущества закреплена в статьях 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно части 1 статьи 158 Кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Суд первой инстанции не учел положения Жилищного законодательства о том, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, при этом освобождение собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа в связи с не предоставлением ТСЖ платежного документа не предусмотрено и является незаконным.
Установление в договоре на техническое обслуживание жилья 30-дневного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и условие об освобождении собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа в случае не предоставление ТСЖ платежного документа, содержащего подробный комментарий платежа, противоречит вышеперечисленным нормам Жилищного кодекса РФ и является незаконным.
Разрешая спор по существу и анализируя условия проекта договора, представленного истцами, суд первой инстанции не установил противоречия жилищному законодательству содержания последнего абзаца пункта 4.1.1 и пункта 5.4 договора, в связи с чем решение в этой части нельзя признать законным.
Анализ вышеприведенных норм действующего законодательства позволяет судебной коллегии сделать вывод, что суд первой инстанции не применил норм материального права, подлежащих применению, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению, следует исключить из резолютивной части решения, содержащей утвержденный судом текст договора на техническое обслуживание жилья, последний абзац пункта 4.1.1, а пункт 5.4. договора следует изложить в иной редакции, отвечающей требованиям статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
Доводы ответчика ТСЖ "Центр" о том, что другие пункты договора не соответствуют действующему законодательству - неконкретны, а потому не могут повлечь отмены решения в целом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого городского суда Липецкой области от 5 октября 2012 года - изменить, исключив из резолютивной части решения, содержащей утвержденный текст договора на техническое обслуживание жилья, последний абзац пункта 4.1.1., содержащий обязанность ТСЖ <...> по первому требованию предоставлять собственнику жилого помещения следующие финансовые документы: выписку из расчетного счета ТСЖ, договоры с подрядчиками, финансовые документы (расходные кассовые ордера, акты приемки выполненных работ), трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ, сведения об оплате ТСЖ предусмотренных законом налогов и сборов), финансовые документы о произведенных закупках строительных материалов для обслуживания многоквартирного дома".
Пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции:
"Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу ТСЖ не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2939/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2012 г. по делу N 33-2939/2012
СУДЬЯ Анпилова Г.Л.
ДОКЛАДЧИК Уколова О.В.
12 декабря 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Лепехиной Н.В., судей Долговой Л.П. и Уколовой О.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ТСЖ "Центр" на решение Елецкого городского суда от 11 сентября Липецкой области от 5 октября 2012 года, которым постановлено:
Обязать ТСЖ "Центр" заключить договор на техническое обслуживание с У.Л.А. и с Н. следующего содержания:
Договор между товариществом собственников жилья и собственником жилого
помещения
г. _____________ "__" ________20_ г.
(указать место заключения договора)
Товарищество собственников жилья <...>, именуемое в дальнейшем "ТСЖ", в лице
Председателя Правления _______;,
(Ф.И.О.)
действующего на основании пункта 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации. Устава ТСЖ и Протокола заседания Правления ТСЖ от <...> 20 г.,
с одной стороны и гражданин, паспорт N,
(Ф.И.О.) (кем и когда выдан, код подразделения)
являющийся собственником жилого помещения - квартиры N
в многоквартирном доме по адресу: <...>,
именуемый в дальнейшем "Собственник", действующий на основании Свидетельства о регистрации права собственности N от <...> 20 г., выданного,
(наименование регистрирующего органа)
заключили настоящий договор на техническое обслуживание.
1. Общие положения
1.1 Настоящий договор заключен на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 161, статьи 138 действующего Жилищного кодекса Российской Федерации
2. Определения
2.1. Собственник - субъект гражданского права, право собственности которого на жилое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном законом порядке.
Собственник помещения несет бремя содержание данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
Члены семьи Собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения Собственника данного помещения, имеет права, песет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения.
2.2. Состав имущества - общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещений, не являющихся частями квартир и нежилых помещений, а именно: межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.
2.3. Доля Собственника помещения в данном доме - доля, определяемая в отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.
2.4. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
2.5. Техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома - комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием, поддержанию в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и включает:
- - уборку общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, лестничных площадок;
- - содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка):
- - вывоз и размещение бытовых отходов на городской свалке;
- - техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
- - содержание конструктивных элементов многоквартирного дома;
- - обслуживание технических устройств, в том числе лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений многоквартирного дома.
2.6. Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей оборудования, коммуникаций, конструкций и включает:
- - текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования;
- - текущий ремонт электротехнического оборудования;
- - текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории;
- 3. Предмет договора
3.1. Собственник поручает, а ТСЖ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
3.2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает:
3.2.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных канатов, водоснабжения, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих радиоприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.
3.2.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.
- 3.2.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя;
- а) наладку инженерного оборудования:
- б) работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования;
- в) технические осмотры отдельных элементов и помещений дома;
- г) планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей;
- д) подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации;
- е) санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий.
3.2.4. При проведении технических осмотров и обходов (обследований):
а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение станов, устранение засоров):
- б) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
- в) прочистка канализационного лежака:
- г) проверка исправности канализационных вытяжек;
- д) проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
- е) частичный ремонт кровли;
- ж) проверка заземления оболочки электрического кабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.
3.2.5. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
- а) восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
- б) ремонт кровли:
в) остекление и закрытие чердачных слуховых окон:
- г) замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
- д) ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
- е)устранение причин подтапливания подвальных помещений.
3.2.6. Санитарное содержание придомовых территорий:
- а) уборка в зимний период;
- - подметание свежевыпавшего снега - 1 раз в сутки;
- - посыпка территорий противогололедными материалами - 1 раз в сутки;
- - подметание территорий в дни без снегопада - 1 раз в сутки;
- - уборка контейнерных площадок - 1 раз в сутки;
- б) уборка в теплый период:
- подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см - 1 раз в сутки;
- - уборка контейнерных площадок - 1 раз в сутки;
- - подметание территорий в дни выпадения обильных осадков - 1 раз в двое суток;
- - протирка указателей (N дома. N подъезда) - 5 раз в год.
3.2.7. Санитарное содержание лестничных клеток:
а) влажное подметание лестничных площадок и маршей ниже нижних трех этажей - 1 раз в неделю:
- б) мытье лестничных площадок и маршей - 2 раза в месяц;
- в) влажная протирка стен, дверей, плафонов - 2 раза в месяц;
- г) мытье окон - 2 раза в год;
- д) влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, обметание пыли с потолков - 2 раза в год;
- е) влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил, чердачных лестниц, почтовых ящиков - 1 раз в месяц.
3.2.8. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
3.2.9. Круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы.
3.2.10. Текущий и капитальный ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.
3.3. Перечень работ и услуг, указанных в пункте 3.2. настоящего договора, может быть дополнен по согласованию сторон.
3.4. Собственник обязуется оплачивать услуги ТСЖ в порядке, установленном настоящим договором.
4. Обязанности сторон
4.1. ТСЖ обязуется:
4.1.1. Приступить к выполнению настоящего договора не позднее чем через 5 дней со дня его подписания:
- - обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
- - обеспечивать выполнение всеми Собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности;
- - обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- - принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц. затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- - представлять законные интересы Собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
- - контролировать своевременное внесение Собственниками помещений установленных обязательных платежей и взносов;
- - составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности:
- - вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учета бухгалтерскую отчетность;
- - созывать и проводить Общие собрания Собственников многоквартирного дома;
- - создать условия для формирования и функционирования органа управления ТСЖ, ревизионной комиссии:
- по первому требованию предоставлять собственнику жилого помещения следующие финансовые документы: выписку из расчетного счета ТСЖ. договоры с подрядчиками, финансовые документы (расходные кассовые ордера, акты приемки выполненных работ), трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ. сведения об оплате ТСЖ предусмотренных законом налогов и сборов), финансовые документы о произведенных закупках строительных материалов для обслуживания многоквартирного дома.
4.1.2. При проведении услуг по текущему и капитальному ремонту руководствоваться действующими положениями, утвержденными Правительством Российской Федерации и/или правительством соответствующего субъекта Российской Федерации.
4.1.3. Осуществлять функции по организации финансирования расходов на содержание, ремонт и техническое обслуживание многоквартирного дома.
4.1.4. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов ресурсообеспечивающими организациями.
4.1.5. Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
4.1.6. За 10 дней до истечения срока действия настоящего договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего договора.
4.2. ТСЖ имеет право:
4.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги на основании платежных документов, содержащих подробные комментарии платежа.
4.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение 6 месяцев письменно уведомить собственника о необходимости оплаты.
4.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.
4.2.4. На основании решения Общего собрания Собственников сдавать в аренду жилые, подвальные и чердачные помещения, мансарды многоквартирного дома.
Доходы от сдачи в аренду указанных помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома и другие цели в соответствии с Уставом ТСЖ.
4.2.5. По вопросам, связанным с содержанием, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома, представлять перед третьими лицами интересы Собственника в судебных и иных инстанциях.
4.2.6. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.
4.2.7. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.
4.3. Собственник обязуется:
4.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним. соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.
4.3.2. Принимать участие в расходах, предусмотренных законом на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности,
4.3.3. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.
4.3.4. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных статьей 5 настоящего договора платежей.
4.3.5. Предоставить право ТСЖ представлять интересы Собственника по предмету договора и не нарушающих имущественные интересы Собственника во всех организациях.
4.3.6. Выполнять предусмотренные законодательством Российской Федерации санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.
4.3.7. Своевременно предоставлять ТСЖ сведения:
- - о количестве граждан, проживающих в помещении (ях) совместно с Собственником и наличии улиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по настоящему договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих;
- - о смене Собственника с указанием Ф.И.О. нового Собственника и даты вступления нового Собственника в свои права и представить ТСЖ копию договора купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену Собственника или арендатора/нанимателя.
4.3.8. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям ТСЖ. а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.
4.3.9. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с ТСЖ. Не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с ТСЖ.
4.3.10. Своевременно сообщать ТСЖ о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках настоящего договора.
4.3.11. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с ТСЖ.
4.3.12. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не нарушать пломбировку счетчиков, не производить изменения их местоположения в составе инженерных сетей и не производить их демонтаж без согласования с ТСЖ.
4.3.13. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями договора.
4.3.14. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке или переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом Российской Федерации и действующими нормативными актами.
4.3.15. В случае возникновения необходимости проведения ТСЖ не установленных договором работ или услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника либо в связи с нарушением Собственником своих обязательств по настоящему договору, указанные работы проводятся за счет Собственника.
4.4. Собственник имеет право:
4.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома отвечающих параметрам качества и надежности.
4.4.2. Производить переустройство. реконструкцию. перепланировку самого помещения и подсобных помещений. переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования с соблюдением установленного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации порядка.
4.4.3. В случае неотложной необходимости обращаться в ТСЖ с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии.
4.4.4. Требовать в установленном порядке от ТСЖ перерасчета платежей за услуги по договору в связи с несоответствием услуг перечню, составу и периодичности работ (услуг).
4.4.5. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.
5. Платежи по договору
5.1. Цена договора определяется как сумма платы за помещения, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Плата за помещения Собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:
- - плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- 5.2. Размер платы за содержание и ремонт помещения определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными на общем собрании собственников многоквартирного дома.
5.3. Размер платы за оказанные работы и услуги, указанные в пунктах 5.2. настоящего договора, и обслуживание жилого или нежилого помещений не может быть изменен ТСЖ в одностороннем порядке.
5.4. Собственник вносит плату на расчетный счет ТСЖ или в кассу ТСЖ не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным, в случае предоставления ТСЖ платежного документа (квитанции) содержащей подробный комментарий платежа (платежей). Не предоставление ТСЖ такого платежного документа освобождает собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа.
5.5 Плата за помещение вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным.
5.6. Плата за помещение вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным.
5.7. при предоставлении услуг по содержанию и ремонту дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размере платы за предоставленные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
6. Ответственность сторон
6.1. ТСЖ несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате его действий или бездействия.
6.2. ТСЖ не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по его вине или не по вине его работников.
6.3. Ответственность по сделкам, совершенным ТСЖ со сторонними организациями. Собственник не несет.
6.4. При нарушении Собственником обязательств, предусмотренных настоящим договором, последний несет ответственность перед ТСЖ и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.
6.5. ТСЖ несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.
6.6. ТСЖ несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам органов местного самоуправления соответствующей территории в соответствии с действующим законодательством.
6.7. В случае причинения убытков Собственнику по вине ТСЖ последнее несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.8. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома ТСЖ не несет ответственности за качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
6.10. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7. Разрешение споров
7.1. Все споры и/или разногласия, могущие возникнуть из настоящего договора и/или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не смогут достичь взаимного согласия, споры и разногласия разрешаются в суде общей юрисдикции по месту нахождения ответчика.
7.2. Претензии и/или жалобы на несоблюдение условий настоящего договора предъявляются в письменном виде и подлежат обязательной регистрации в соответствующем журнале ТСЖ.
7.3. Претензии и/или жалобы могут быть предъявлены Собственником или членами его семьи, а также жильцом, проживающим в квартире Собственника на законных основаниях.
8. Условия и порядок расторжения договора
8.1. Настоящий договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон.
8.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в соответствии со статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8.3. Отчуждение помещения новому собственнику является основанием для досрочного расторжения настоящего договора.
8.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.
9. Обстоятельства непреодолимой силы
9.1. При наступлении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным исполнение обязательств по настоящему договору одной из сторон, а именно: пожар, наводнение, военные действия и другие обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от воли сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на тот период времени, в течение которого действовали эти обстоятельства и их последствия.
9.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более _ месяцев, любая из сторон - вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по договору, причем ни одна из сторон не будет требовать от другой возмещения возможных убытков.
9.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнять свои обязательства по настоящему договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении и прекращении действия обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих выполнению обязательств по настоящему договору.
10. Организация Общего собрания Собственников
10.1. Решение о проведении Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимает ТСЖ.
10.2. Внеочередное Общее собрание Собственников может созываться по инициативе
Собственников помещений. Собственники помещений в этом случае предупреждаются о проведении внеочередного Общего собрания заказными письмами с уведомлением. Расходы по созыву внеочередного Общего собрания несут инициаторы его созыва.
11. Срок действия договора
11.1. В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является публичным.
11.2. Договор заключен на срок: 3 года.
11.3. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.
12. Уведомления
12.1. Любые уведомления по настоящему договору должны быть направлены в письменной форме способом, позволяющим фиксировать их отправление.
Претензии, жалобы, предложения о внесении изменений в договор и письма, касающиеся исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, должны направляться заказной почтой.
13. Общие условия
13.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными на то лицами обеих Сторон.
13.2. ТСЖ не имеет права передавать исполнение настоящего договора третьим лицам без письменного согласия на то Собственника или решения Общего собрания Собственников. ТСЖ вправе передать выполнение отдельных услуг третьим лицам, которые должны быть заблаговременно одобрены Общим собранием Собственников. Вся ответственность по договору с третьими лицами лежит на ТСЖ.
13.3. Настоящий договор подписан в двух экземплярах на русском языке (по одному экземпляру для каждой стороны), и оба экземпляре имеют одинаковую юридическую силу.
Подписи сторон Товарищество собственников жилья: Собственники:
У.Л.А. и Н. в удовлетворении требований о предоставлении финансовой документации, о проведении перерасчета, о возложении обязанности демонтировать углубления на лестничных площадках первых этажей подъездов NN о взыскании компенсации морального вреда - отказать.
Заслушав доклад судьи Уколовой О.В., судебная коллегия
установила:
У.Л.А. и Н. обратились с иском к ТСЖ "Центр" о понуждении заключить договор, предоставить финансовую документацию, произвести перерасчет взыскиваемой платы, демонтировать углубления на лестничных площадках, взыскании компенсацию морального вреда, ссылаясь на то, что являются собственниками квартиры N в доме N по <адрес> Дом находится на обслуживании ТСЖ "Центр", однако ответчик отказывает им в заключении договора на техническое обслуживание, проект которого они предлагали подписать председателю ТСЖ. Истцы членами ТСЖ не являются. Неоднократно обращались с просьбой предоставить надлежащим образом заверенные копии протоколов всех собраний собственников многоквартирного дома N по <адрес>; копии трудовых договоров с сотрудниками ТСЖ "Центр"; выписку из расчетного счета ТСЖ "Центр" о движении денежных средств по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ; документы, подтверждающие оплату фактически произведенных подрядчиками работ, перечень этих работ, список лиц, производящих эти работы, договоры с данными лицами, финансовые документы, подтверждающие оплату этим лицам денежных средств за ДД.ММ.ГГГГ, финансовый отчет ревизора за ДД.ММ.ГГГГ, в чем им было также отказано. Данная документация необходима истцам для проверки независимым аудитором целевого расходования денежных средств. В результате систематического неисполнения ответчиком своих обязанностей по содержанию общего имущества собственников многоквартирного дома истцы вынуждены своими средствами привести подъезд в надлежащее санитарное состояние за свои денежные средства, которые ТСЖ "Центр" отказывается возмещать. В связи с систематическим некачественным оказанием услуг, не выполнением своих обязанностей и бездействием ТСЖ "Центр" истцам причинен моральный вред. Просят обязать ТСЖ "Центр" заключить договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание, на условиях предложенных истцом; обязать предоставить документы: трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ "Центр"; выписку из расчетного счета ТСЖ "Центр" о движении денежных средств по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ; документы, подтверждающие оплату фактически произведенных подрядчиками работ, перечень этих работ, акты приемки этих работ, список лиц. производящих эти работы, договоры с данными лицами, финансовые документы, подтверждающие оплату этим лицам денежных средств за ДД.ММ.ГГГГ, финансовый отчет за ДД.ММ.ГГГГ, с подробным указанием полученных и потраченных сумм; произвести перерасчет взыскиваемой платы, согласно прилагаемому расчету; демонтировать углубления на лестничных площадках первых этажей подъездов NN. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда за оказание услуг ненадлежащего качества в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов.
Представитель ответчика ТСЖ "Центр" - К. исковые требования признала частично. Объяснила, что не возражали заключить с истцами договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в редакции типовой формы, которая была утверждена решением общего собрания членов ТСЖ, однако истцы настаивали на своей редакции договора, с которой ТСЖ не было согласно. В судебном заседании не возражали заключить договор с учетом изменений, внесенных в проект договора, предложенный истцами, в ходе судебного разбирательства. В остальной части требования не признали, пояснив, что трудовой договор ТСЖ "Центр" заключило только с уборщицей, в обязанности которой входит уборка и подъездов, и придомовой территории и площадки, где расположены мусорные контейнеры. Копия данного договора была вручена истцу в предыдущем судебном заседании. Других трудовых договоров ТСЖ "Центр" не заключало. Выписку из расчетного счета ТСЖ "Центр" о движении денежных средств по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ необходимо затребовать в банке, при этом получение данной информации в банке, является платной услугой, для оплаты которой необходимо получение согласия общего собрания. Сведения о движении денежных средств, а также документы, подтверждающие оплату фактически произведенных подрядчиками работ, перечень этих работ, акты приемки этих работ, список лиц, производящих эти работы, договоры с данными лицами, финансовые документы, подтверждающие оплату этим лицам денежных средств за ДД.ММ.ГГГГ, финансовый отчет за ДД.ММ.ГГГГ, с подробным указанием полученных и потраченных сумм, в соответствии с действующим законодательством и Уставом ТСЖ может получить только член ТСЖ, каковыми истцы не являются. Возражала против требования о проведении перерасчета взыскиваемой платы с учетом расходов истцов на проведенный совместно с другими собственниками ремонт в подъезде, так как решением общего собрания собственников жилья и членов ТСЖ "Центр" от ДД.ММ.ГГГГ ремонт должен быть оплачен самими собственниками жилых помещений в каждом подъезде своими силами. Протокол данного собрания был вручен У.Л.А. в судебном заседании, при рассмотрении аналогичного спора ДД.ММ.ГГГГ. Требования о возложении обязанностей на ТСЖ "Центр" демонтировать углубления на лестничных площадках первых этажей подъездов NN, не основаны на законе, поскольку углубления предусматривались проектно-сметной документацией застройщика, прошедшей строительную экспертизу, дом был принят в эксплуатацию без замечаний по акту межведомственной комиссией и передан им в эксплуатацию в том же виде. Просили отказать в удовлетворении требований о возмещении компенсации морального вреда за оказание услуг ненадлежащего качества в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов, так как отсутствуют доказательства ненадлежащего качества предоставленных услуг и виновных действий ТСЖ по отношению к истцам.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе ответчик ТСЖ "Центр" просит решение в части возложения обязанностей на заключение договора на техническое обслуживание отменить, считая его вынесенным с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, ссылаясь на пропуск истцами 30-дневного срока на подачу заявления об обязании ТСЖ заключить договор на их условиях, согласно п. 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, поскольку истцы производили оплату содержания жилья по вступившему в действие в редакции ТСЖ проекту и предложенному истцам в ДД.ММ.ГГГГ Суд неправомерно посчитал отсутствие между сторонами договорных отношений и не принял во внимание представленный в материалы дела проект договора ТСЖ. Суд не учел отсутствие требований истцов о признании договора на содержание общего имущества дома ничтожным или об изменении его условий, в вынесенном решении фактически изменив договор. Содержание проекта договора указанного в решении суда содержит условия в пунктах 4.1.1. и 5.4., которые не соответствуют действующему законодательству, чего не учел суд первой инстанции.
Выслушав представителя ответчика ТСЖ "Центр" - К., поддержавшую апелляционную жалобу, проверив материалы дела в пределах доводов поданной апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
- В силу статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом, выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- Согласно части 6 статьи 155 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
Суд первой инстанции правильно установил, что У.Л.А. и Н. являются собственниками по 1/2 доли квартиры N, дома N по <адрес>
Обслуживание дома осуществляет ТСЖ "Центр", что подтверждается Уставом ТСЖ "Центр" (л.д. <данные изъяты>) и протоколами (л.д. <данные изъяты>).
Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что У.Л.А. и Н. членами ТСЖ "Центр" не являются.
Суд установил, что ТСЖ "Центр" не заключал с истцами договора на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, между сторонами имеется спор об условиях такого договора, поскольку каждая сторона предлагает свою редакцию договора, правильно учитывал, что заключение такого договора обязательно в силу пункта 2 статьи 138 Жилищного кодекса РФ, несмотря на фактическое предоставления ТСЖ "Центр" коммунальных услуг и технического обслуживания жилья истцам.
Разрешая спор по существу и анализируя условия проекта договора, представленного истцами, суд первой инстанции обсудил соответствие закону предложенного проекта и исключил по заявлению истцов в судебном заседании некоторые пункты договора из проекта, представленного на согласование, признал обоснованными требования истцов о возложении на ТСЖ "Центр" обязанности заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме N по <адрес>, верно основывался на положениях действующего жилищного и гражданского законодательства, учитывал добровольность ответчика в принятых на себя обязательств по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании Устава.
С учетом внесенных по соглашению сторон изменений в проект договора представленный У.Л.А., суд постановил решение об удовлетворении исковых требований о понуждении ТСЖ "Центр" заключить договор на техническое обслуживание многоквартирного дома N N по <адрес>, на предложенных истцами условиях, отказав в удовлетворении других заявленных требований.
Проверяя доводы апелляционной жалобы ответчика ТСЖ "Центр", судебная коллегия признает не соответствующими действующему законодательству последнего абзаца пункта 4.1.1. договора и пункта 5.4. того же договора.
Так, последний абзац пункта 4.1.1 предусматривает обязанность ТСЖ <...> по первому требованию предоставлять собственнику жилого помещения следующие финансовые документы: выписку из расчетного счета ТСЖ, договоры с подрядчиками, финансовые документы (расходные кассовые ордера, акты приемки выполненных работ), трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ. сведения об оплате ТСЖ предусмотренных законом налогов и сборов), финансовые документы о произведенных закупках строительных материалов для обслуживания многоквартирного дома."
Согласно статье 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества (часть 1).
Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (часть 2).
В силу части 3 указанной нормы члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
- 1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
- 2) реестр членов товарищества;
- 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
- 4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- 5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
- 6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
- 7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
- 8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
- 9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
В соответствии с частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
23 сентября 2010 г. Постановлением Правительства N 731 был утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Согласно Стандарту управляющая организация обеспечивает доступ неограниченного круга лиц к информации, касающейся общей информации об управляющей организации, основных показателей финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), сведений о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядка и условий оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведений о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведений о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
В пункте 11 Стандарта указано, какие сведения подлежат раскрытию в рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в пункте 13 Стандарта указано, какие сведения подлежат раскрытию в рамках информации о стоимости работ (услуг) управляющей организации.
Согласно пункту 5 Стандарта раскрытия информации, Управляющими организациями информация раскрывается путем:
- а) опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее - сеть Интернет), или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в сети Интернет, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;
- б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее - официальные печатные издания);
- в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
- г)предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
Суд первой инстанции не применил вышеназванные нормы жилищного законодательства и не учел, что редакция последнего абзаца пункта 4.1.1. предложенного проекта договора на техническое обслуживание жилья противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, а также нормам Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами объема информации, который может быть предоставлен ТСЖ в обязательном порядке собственникам квартир многоквартирного дома.
Другие возложенные на ТЖС обязанности, содержащиеся в пункте 4.4.4 проекта договора, вытекают из положений пункта 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Нельзя также признать соответствующим жилищному законодательству пункт 5.4 Договора на техническое обслуживание, который суд первой инстанции обязал ТСЖ "Центр" заключить, удовлетворяя исковые требования У.Л.А. и Н.
Согласно пункту 5.4 договора собственник вносит плату на расчетный счет ТСЖ или в кассу ТСЖ не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным, в случае предоставления ТСЖ платежного документа (квитанции) содержащей подробный комментарий платежа (платежей). Не предоставление ТСЖ такого платежного документа освобождает собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа.
Обязанность собственника по содержанию принадлежащего ему имущества закреплена в статьях 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Согласно части 1 статьи 158 Кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Суд первой инстанции не учел положения Жилищного законодательства о том, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, при этом освобождение собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа в связи с не предоставлением ТСЖ платежного документа не предусмотрено и является незаконным.
Установление в договоре на техническое обслуживание жилья 30-дневного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и условие об освобождении собственника жилого помещения от обязанности внесения платежа в случае не предоставление ТСЖ платежного документа, содержащего подробный комментарий платежа, противоречит вышеперечисленным нормам Жилищного кодекса РФ и является незаконным.
Разрешая спор по существу и анализируя условия проекта договора, представленного истцами, суд первой инстанции не установил противоречия жилищному законодательству содержания последнего абзаца пункта 4.1.1 и пункта 5.4 договора, в связи с чем решение в этой части нельзя признать законным.
Анализ вышеприведенных норм действующего законодательства позволяет судебной коллегии сделать вывод, что суд первой инстанции не применил норм материального права, подлежащих применению, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению, следует исключить из резолютивной части решения, содержащей утвержденный судом текст договора на техническое обслуживание жилья, последний абзац пункта 4.1.1, а пункт 5.4. договора следует изложить в иной редакции, отвечающей требованиям статьи 155 Жилищного кодекса РФ.
Доводы ответчика ТСЖ "Центр" о том, что другие пункты договора не соответствуют действующему законодательству - неконкретны, а потому не могут повлечь отмены решения в целом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого городского суда Липецкой области от 5 октября 2012 года - изменить, исключив из резолютивной части решения, содержащей утвержденный текст договора на техническое обслуживание жилья, последний абзац пункта 4.1.1., содержащий обязанность ТСЖ <...> по первому требованию предоставлять собственнику жилого помещения следующие финансовые документы: выписку из расчетного счета ТСЖ, договоры с подрядчиками, финансовые документы (расходные кассовые ордера, акты приемки выполненных работ), трудовые договоры с сотрудниками ТСЖ, сведения об оплате ТСЖ предусмотренных законом налогов и сборов), финансовые документы о произведенных закупках строительных материалов для обслуживания многоквартирного дома".
Пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции:
"Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу ТСЖ не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)