Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Верещагина Евгения Владимировича, г. Саратов
на определение арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009, судья Поляков С.В.
об отказе в удовлетворении заявления Верещагина Евгения Владимировича о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 1, общей площадью 53,75 кв. м, на 1 этаже, секции 2В, расположенной по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, у. Федоровская, д. 8, о передаче указанного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, об исключении указанного нежилого помещения из общей конкурсной массы должника,
при участии в судебном заседании Верещагина Евгения Владимировича, паспорт, представителя Верещагина Евгения Владимировича Жугана Андрея Петровича, действующего на основании доверенности от 08.07.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратился Верещагин Евгений Владимирович с заявлением о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 53,75 кв. м на 1 этаже секции 2В, расположенное по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8 о передаче указанного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, об исключении указанного нежилого помещения из общей конкурсной массы должника.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Верещагина Евгения Владимировича о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 53,75 кв. м на 1 этаже секции 2В, расположенное по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8 о передаче указанного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, об исключении указанного нежилого помещения из общей конкурсной массы должника.
Не согласившись с принятым судебным актом, Верещагин Е.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ней права собственности на указанную квартиру.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2011 по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013.
Верещагин Е.В. полагая, что имеются основания для передачи ему в собственность нежилого помещения N 1 общей площадью 53,75 кв. м на 1 этаже секции 2В, расположенное по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Настоящее заявление о признании права собственности на нежилое помещение основано на положениях статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивировано неисполнением ООО "Геотехника-ФИН" обязательств по договору долевого участия в строительстве.
При рассмотрении данного дела суд руководствуется положениями статей 201.1 - 201.8 Закона о банкротстве с учетом Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, статьями 9, 65 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовыми нормами, содержащимися в разделе 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовыми нормами, содержащимися в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правовыми нормами, содержащимися в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также принимает во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлении Президиума от 08.02.2011 N 13534/10 и в Информационном письме от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".
Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что между Верещагиным Евгением Владимировичем (участник) и ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" (Фонд) заключен договор N 631 от 27.02.2009, в соответствии с условиями которого Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, по окончании строительства обязуется выделить долю участнику со следующими характеристиками нежилое помещение, общая площадь 53,75 кв. м, этаж 1, секция 2В.
Заявитель надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16.03.2009 N 91 подтверждено внесение денежных средств в размере 1 000 018 руб.
Материалами дела подтверждено, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с подобным заявлением, необходимо наличие следующих условий до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
При наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
Поскольку в рассматриваемом случае, Верещагину Е.В. до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом не было передано нежилое помещение в этом доме по передаточному акту, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Как установлено материалами дела, между должником и заявителем возникли обязательственные отношения из договора долевого участия от 24.02.2009, по условиям которого должник обязался по окончании строительства передать заявителю в собственность нежилое помещение, а заявитель, в свою очередь, обязался внести денежные средства.
Заключив договор N 631 от 27.02.2009 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский с Верещагиным Е.В., ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Свои обязательства по уплате денежных средств Верещагин Е.В. выполнил.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в пункте 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К таковым относится требование о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении данного требования, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из разъяснения, содержащегося в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Необходимым условием для принятия решения о признании права собственности на объекты недвижимости является отсутствие зарегистрированных на спорные объекты прав и (или) ограничений третьих лиц.
Данные о регистрации прав или ограничений на спорный объект отсутствуют.
Заявителем представлен суду технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 03.02.2011, экспертное заключение N 036-13 от 04.07.2013 свидетельствующее о том, что нежилое помещение номер V, расположенное на 1 этаже общей площадью согласно технического паспорта 53,8 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и нежилое помещение по договору N 631 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 27.02.2009 общей площадью 53,75 кв. м, на 1 этаже секция 2В жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, является одним и тем же объектом недвижимости.
Таким образом, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически помещение было передано Верещагину Е.В. до возбуждения дела о банкротстве.
Апелляционным судом установлено фактическое владение Верещагиным Е.В. данным помещением, поскольку технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Верещагина Е.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное нежилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорным помещением Верещагиным Е.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.
Принимая во внимание, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский), в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией МО "Город Саратов" 29.12.2009 подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве апелляционный суд считает требование о признании права собственности на нежилое помещение за Верещагиным Е.В. подлежащим удовлетворению.
Отмечается также, что на причитающееся Верещагину Е.В. нежилое помещение другие претенденты судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного судебная коллегия находит возможным определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по настоящему обособленному спору отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 отменить.
Признать за Верещагиным Евгением Владимировичем право собственности на нежилое помещение общей площадью - 53,75 кв. м на 1 этаже блок секции 2В, фактически нежилое помещение V (пять), площадью по техническому плану - 53,8 кв. м на 1 этаже в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2013 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Верещагина Евгения Владимировича, г. Саратов
на определение арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009, судья Поляков С.В.
об отказе в удовлетворении заявления Верещагина Евгения Владимировича о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 1, общей площадью 53,75 кв. м, на 1 этаже, секции 2В, расположенной по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский; фактический адрес: г. Саратов, у. Федоровская, д. 8, о передаче указанного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, об исключении указанного нежилого помещения из общей конкурсной массы должника,
при участии в судебном заседании Верещагина Евгения Владимировича, паспорт, представителя Верещагина Евгения Владимировича Жугана Андрея Петровича, действующего на основании доверенности от 08.07.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратился Верещагин Евгений Владимирович с заявлением о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 53,75 кв. м на 1 этаже секции 2В, расположенное по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8 о передаче указанного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, об исключении указанного нежилого помещения из общей конкурсной массы должника.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Верещагина Евгения Владимировича о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 53,75 кв. м на 1 этаже секции 2В, расположенное по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8 о передаче указанного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, об исключении указанного нежилого помещения из общей конкурсной массы должника.
Не согласившись с принятым судебным актом, Верещагин Е.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ней права собственности на указанную квартиру.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2011 по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", должник).
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника-ФИН" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013.
Верещагин Е.В. полагая, что имеются основания для передачи ему в собственность нежилого помещения N 1 общей площадью 53,75 кв. м на 1 этаже секции 2В, расположенное по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Настоящее заявление о признании права собственности на нежилое помещение основано на положениях статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивировано неисполнением ООО "Геотехника-ФИН" обязательств по договору долевого участия в строительстве.
При рассмотрении данного дела суд руководствуется положениями статей 201.1 - 201.8 Закона о банкротстве с учетом Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, статьями 9, 65 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовыми нормами, содержащимися в разделе 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовыми нормами, содержащимися в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правовыми нормами, содержащимися в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также принимает во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлении Президиума от 08.02.2011 N 13534/10 и в Информационном письме от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".
Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что между Верещагиным Евгением Владимировичем (участник) и ООО "Геотехника - Фонд Инвестиций в Недвижимость" (Фонд) заключен договор N 631 от 27.02.2009, в соответствии с условиями которого Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, по окончании строительства обязуется выделить долю участнику со следующими характеристиками нежилое помещение, общая площадь 53,75 кв. м, этаж 1, секция 2В.
Заявитель надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16.03.2009 N 91 подтверждено внесение денежных средств в размере 1 000 018 руб.
Материалами дела подтверждено, что должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Однако для обращения участника строительства в суд с подобным заявлением, необходимо наличие следующих условий до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
При наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.
Поскольку в рассматриваемом случае, Верещагину Е.В. до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом не было передано нежилое помещение в этом доме по передаточному акту, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Как установлено материалами дела, между должником и заявителем возникли обязательственные отношения из договора долевого участия от 24.02.2009, по условиям которого должник обязался по окончании строительства передать заявителю в собственность нежилое помещение, а заявитель, в свою очередь, обязался внести денежные средства.
Заключив договор N 631 от 27.02.2009 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский с Верещагиным Е.В., ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Свои обязательства по уплате денежных средств Верещагин Е.В. выполнил.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного порядка подлежат предъявлению и рассмотрению указанные в пункте 1 этой нормы права требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам. К таковым относится требование о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.
Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении данного требования, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из разъяснения, содержащегося в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Необходимым условием для принятия решения о признании права собственности на объекты недвижимости является отсутствие зарегистрированных на спорные объекты прав и (или) ограничений третьих лиц.
Данные о регистрации прав или ограничений на спорный объект отсутствуют.
Заявителем представлен суду технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 03.02.2011, экспертное заключение N 036-13 от 04.07.2013 свидетельствующее о том, что нежилое помещение номер V, расположенное на 1 этаже общей площадью согласно технического паспорта 53,8 кв. м в доме N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове и нежилое помещение по договору N 631 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 27.02.2009 общей площадью 53,75 кв. м, на 1 этаже секция 2В жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, является одним и тем же объектом недвижимости.
Таким образом, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически помещение было передано Верещагину Е.В. до возбуждения дела о банкротстве.
Апелляционным судом установлено фактическое владение Верещагиным Е.В. данным помещением, поскольку технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Верещагина Е.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное нежилое помещение, и подтверждает фактическое владение данным помещением. Факт владения спорным помещением Верещагиным Е.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, иск об истребовании помещения из его владения никем не заявлялся.
Принимая во внимание, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский), в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией МО "Город Саратов" 29.12.2009 подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и учитывая, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве апелляционный суд считает требование о признании права собственности на нежилое помещение за Верещагиным Е.В. подлежащим удовлетворению.
Отмечается также, что на причитающееся Верещагину Е.В. нежилое помещение другие претенденты судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного судебная коллегия находит возможным определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по настоящему обособленному спору отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 отменить.
Признать за Верещагиным Евгением Владимировичем право собственности на нежилое помещение общей площадью - 53,75 кв. м на 1 этаже блок секции 2В, фактически нежилое помещение V (пять), площадью по техническому плану - 53,8 кв. м на 1 этаже в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)