Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" ноября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен "22" ноября 2012 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова (Театральная площадь, д. 7, г. Саратов, 410012, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),
на решение арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2012 года
по делу N А57-5109/2012 (судья Елистратов К.А),
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (Театральная площадь, д. 7, г. Саратов, 410012, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),
к товариществу собственников жилья - 3 Фрунзенского района (ул. Астраханская, д. 118, литер Б, г. Саратов, 410012, ОГРН 1026403682227, ИНН 6455031010)
третьи лица: Муниципальное учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства" (ул. Московская, д. 59/30, г. Саратов, 410600),
о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 47034, 00 руб., пени в сумме 432, 72 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от Комитета по управлению имуществом города Саратова - представитель Дмитриева М.Ю., по доверенности N 02-08/10908 от 29.10.2010, удостоверение,
от товарищества собственников жилья - 3 Фрунзенского района - представитель Лещенко А.А., по доверенности от 11.10.2012, паспорт,
без участия в судебном заседании представителя Муниципальное учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства" (почтовое уведомление N 90243 приобщено к материалам дела).
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился в арбитражный суд Саратовской области с заявлением к товариществу собственников жилья - 3 Фрунзенского района, г. Саратов, о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 47034,00 руб., пени в сумме 432,72 руб.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 по делу N А57-5109/2012 в удовлетворении заявления комитета по управлению имуществом города Саратова отказано.
Не согласившись с принятым решением, комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Товариществом собственников жилья - 3 Фрунзенского района представлены письменные пояснения на апелляционную жалобу, в котором Товарищество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
В судебном заседании представители товарищества собственников жилья - Фрунзенского района, комитета по управлению имуществом города Саратова поддержали позицию по делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Муниципального учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
21.10.2010 между комитетом по управлению имуществом города Саратова (Арендодателем) и товариществом собственников жилья - 3 Фрунзенского района г. Саратов (Арендатором) заключен договор N 210/6 аренды объекта нежилого фонда.
По условиям Договора Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 82,7 кв. м, расположенное в подвале жилого пятиэтажного дома по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 118, литер Б (п. п. 1.1., 1.2 Договора).
Срок действия Договора определен пунктом 1.5 на 11 месяцев до 25.09.2011.
Во исполнение обязательств по Договору Арендодатель передал Арендатору арендуемое имущество, что подтверждается актом приема-передачи объекта нежилого фонда от 21.10.2010 (т. 1 л.д. 12).
После истечения срока действия договора Арендатор не возвратил объект аренды, продолжил им пользоваться, Арендодатель не высказал возражений относительно сохранения арендных отношений, вследствие чего после 25.09.2011 в силу пункта 1.5 Договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.2. Договора Арендатор самостоятельно перечисляет месячную сумму арендной платы без НДС не позднее 10-го числа текущего месяца за каждый текущий месяц в размере 1/12 части от годовой суммы арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1. Договора ежемесячная арендная плата без НДС составляет 15678 руб.
В связи с тем, что ответчик в нарушение условий договора задолженность по оплате арендных платежей за ноябрь, декабрь 2011 г., январь 2012 г. в размере 47 034 руб. не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что Комитет не доказал, что спорное помещение является самостоятельным объектом, предназначенным для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, а также право муниципальной собственности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорное подвальное помещение принадлежит собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности в силу закона, обоснован в том числе результатами строительно-технической экспертизы, подтвердившей наличие в этом помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Помимо этого, суд исходил из того, что Комитетом в материалы дела не представлено документов о выделении (формировании) для целей самостоятельного использования спорного помещения на момент приватизации первой квартиры в доме (18.07.1993).
В апелляционной жалобе податель считает, что из представленного в материалы дела решения Саратовского городского Совета народных депутатов от 28.05.1993 N 301 постановления администрации г. Саратова от 27.03.1995 N 159, видно, что все нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 118, являются самостоятельными объектами предназначенными для использования в целях не связанных с обслуживанием дома, Комитет полагает, что основным признаком принадлежности является сформирование самостоятельного объекта недвижимости.
Вывод суда о том, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, по утверждению подателя жалобы, является ошибочным.
Вместе с тем Комитет считает, что суд не дал надлежащую оценку заключению эксперта от 12.05.2012 N 3677, утверждая, что отнесение судом помещения к общему имуществу по признаку нахождения коммуникаций неправомерно.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 Приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.
Вместе с тем, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Следовательно, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования вне зависимости от наличия в них инженерных коммуникаций, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
В силу требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации также устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что помещение, переданное ТСЖ - 3 Фрунзенского района по договору от 21.10.2010 N 210/6, расположено в подвале жилого пятиэтажного дома, по ул. Астраханской в г. Саратова дом 118Б, год постройки дома - 1928 г.
18.07.1993 г. осуществлена первая приватизация квартиры в доме N 118Б по ул. Астраханской в г. Саратове, что подтверждается справкой от 17.08.2012 г. N 144 (т. 1 л.д. 121).
Заявляя требование о взыскании задолженности по договору аренды, истец исходя из положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации должен представить надлежащие доказательства, бесспорно свидетельствующие о наличии у него права собственности либо иного права распоряжаться спорным имуществом.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в материалы дела не представлено документов о выделении (формировании) для целей самостоятельного использования подвального помещения, площадью 82,7 кв. м, также не представлены доказательства, подтверждающие кадастровый (технический) учет указанного нежилого помещения как отдельного объекта, предназначенного для иного использования, а не в качестве подвального помещения многоквартирного жилого дома.
Выписка из реестра объектов муниципального нежилого фонда г. Саратова, утвержденного постановлением администрации г. Саратова от 27.03.1995 N 159 таким доказательством не является.
Выводы суда первой инстанции о том, что спорное нежилое помещение подвала указанного жилого дома является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, находящимся в их общей долевой собственности, основаны на установленных по делу обстоятельствах, положениях статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64.
Выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды объекта нежилого фонда от 21.10.2010 N 210/6, поскольку спорное нежилое помещение, обслуживающее жилой дом, является общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном жилом доме, и комитет, передав в аренду ТСЖ - 3 Фрунзенского района указанное нежилое помещение подвала жилого дома, незаконно распорядилась имуществом, не относящимся к муниципальной собственности, следует признать правильными.
Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Заключением эксперта от 12.05.2012 N 3677 установлено, что в подвальном помещении расположены стояки центрального отопления (подающий и обратный трубопровод), холодного и горячего водоснабжения и канализационный стояк, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме N 118Б по ул. Астраханской, г. Саратова (т. 1 л.д. 77-82).
То обстоятельство, что в спорном помещении размещены инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в доме, оборудование, свидетельствуют о том, что в силу ст. 36 ЖК РФ и п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, подвальное помещение является общей долевой собственностью домовладельцев.
Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о неправомерности отнесения судом помещения к общему имуществу по признаку нахождения коммуникаций является несостоятельным.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих безусловную отмену судебного акта при рассмотрении апелляционной жалобы не установлено.
Вопрос о распределении судебных расходов в порядке ст. 110 АПК РФ судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку в силу п. п. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ Комитет по управлению имуществом г. Саратова освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2012 года по делу N А57-5109/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2012 ПО ДЕЛУ N А57-5109/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2012 г. по делу N А57-5109/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "19" ноября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен "22" ноября 2012 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова (Театральная площадь, д. 7, г. Саратов, 410012, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),
на решение арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2012 года
по делу N А57-5109/2012 (судья Елистратов К.А),
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (Театральная площадь, д. 7, г. Саратов, 410012, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),
к товариществу собственников жилья - 3 Фрунзенского района (ул. Астраханская, д. 118, литер Б, г. Саратов, 410012, ОГРН 1026403682227, ИНН 6455031010)
третьи лица: Муниципальное учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства" (ул. Московская, д. 59/30, г. Саратов, 410600),
о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 47034, 00 руб., пени в сумме 432, 72 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от Комитета по управлению имуществом города Саратова - представитель Дмитриева М.Ю., по доверенности N 02-08/10908 от 29.10.2010, удостоверение,
от товарищества собственников жилья - 3 Фрунзенского района - представитель Лещенко А.А., по доверенности от 11.10.2012, паспорт,
без участия в судебном заседании представителя Муниципальное учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства" (почтовое уведомление N 90243 приобщено к материалам дела).
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Саратова обратился в арбитражный суд Саратовской области с заявлением к товариществу собственников жилья - 3 Фрунзенского района, г. Саратов, о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 47034,00 руб., пени в сумме 432,72 руб.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 по делу N А57-5109/2012 в удовлетворении заявления комитета по управлению имуществом города Саратова отказано.
Не согласившись с принятым решением, комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Товариществом собственников жилья - 3 Фрунзенского района представлены письменные пояснения на апелляционную жалобу, в котором Товарищество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
В судебном заседании представители товарищества собственников жилья - Фрунзенского района, комитета по управлению имуществом города Саратова поддержали позицию по делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Муниципального учреждение "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
21.10.2010 между комитетом по управлению имуществом города Саратова (Арендодателем) и товариществом собственников жилья - 3 Фрунзенского района г. Саратов (Арендатором) заключен договор N 210/6 аренды объекта нежилого фонда.
По условиям Договора Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 82,7 кв. м, расположенное в подвале жилого пятиэтажного дома по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 118, литер Б (п. п. 1.1., 1.2 Договора).
Срок действия Договора определен пунктом 1.5 на 11 месяцев до 25.09.2011.
Во исполнение обязательств по Договору Арендодатель передал Арендатору арендуемое имущество, что подтверждается актом приема-передачи объекта нежилого фонда от 21.10.2010 (т. 1 л.д. 12).
После истечения срока действия договора Арендатор не возвратил объект аренды, продолжил им пользоваться, Арендодатель не высказал возражений относительно сохранения арендных отношений, вследствие чего после 25.09.2011 в силу пункта 1.5 Договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.2. Договора Арендатор самостоятельно перечисляет месячную сумму арендной платы без НДС не позднее 10-го числа текущего месяца за каждый текущий месяц в размере 1/12 части от годовой суммы арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.1. Договора ежемесячная арендная плата без НДС составляет 15678 руб.
В связи с тем, что ответчик в нарушение условий договора задолженность по оплате арендных платежей за ноябрь, декабрь 2011 г., январь 2012 г. в размере 47 034 руб. не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что Комитет не доказал, что спорное помещение является самостоятельным объектом, предназначенным для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, а также право муниципальной собственности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорное подвальное помещение принадлежит собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности в силу закона, обоснован в том числе результатами строительно-технической экспертизы, подтвердившей наличие в этом помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Помимо этого, суд исходил из того, что Комитетом в материалы дела не представлено документов о выделении (формировании) для целей самостоятельного использования спорного помещения на момент приватизации первой квартиры в доме (18.07.1993).
В апелляционной жалобе податель считает, что из представленного в материалы дела решения Саратовского городского Совета народных депутатов от 28.05.1993 N 301 постановления администрации г. Саратова от 27.03.1995 N 159, видно, что все нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, 118, являются самостоятельными объектами предназначенными для использования в целях не связанных с обслуживанием дома, Комитет полагает, что основным признаком принадлежности является сформирование самостоятельного объекта недвижимости.
Вывод суда о том, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, по утверждению подателя жалобы, является ошибочным.
Вместе с тем Комитет считает, что суд не дал надлежащую оценку заключению эксперта от 12.05.2012 N 3677, утверждая, что отнесение судом помещения к общему имуществу по признаку нахождения коммуникаций неправомерно.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 Приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.
Вместе с тем, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Следовательно, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования вне зависимости от наличия в них инженерных коммуникаций, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с пунктом 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
В силу требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации также устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что помещение, переданное ТСЖ - 3 Фрунзенского района по договору от 21.10.2010 N 210/6, расположено в подвале жилого пятиэтажного дома, по ул. Астраханской в г. Саратова дом 118Б, год постройки дома - 1928 г.
18.07.1993 г. осуществлена первая приватизация квартиры в доме N 118Б по ул. Астраханской в г. Саратове, что подтверждается справкой от 17.08.2012 г. N 144 (т. 1 л.д. 121).
Заявляя требование о взыскании задолженности по договору аренды, истец исходя из положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации должен представить надлежащие доказательства, бесспорно свидетельствующие о наличии у него права собственности либо иного права распоряжаться спорным имуществом.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в материалы дела не представлено документов о выделении (формировании) для целей самостоятельного использования подвального помещения, площадью 82,7 кв. м, также не представлены доказательства, подтверждающие кадастровый (технический) учет указанного нежилого помещения как отдельного объекта, предназначенного для иного использования, а не в качестве подвального помещения многоквартирного жилого дома.
Выписка из реестра объектов муниципального нежилого фонда г. Саратова, утвержденного постановлением администрации г. Саратова от 27.03.1995 N 159 таким доказательством не является.
Выводы суда первой инстанции о том, что спорное нежилое помещение подвала указанного жилого дома является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, находящимся в их общей долевой собственности, основаны на установленных по делу обстоятельствах, положениях статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64.
Выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды объекта нежилого фонда от 21.10.2010 N 210/6, поскольку спорное нежилое помещение, обслуживающее жилой дом, является общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном жилом доме, и комитет, передав в аренду ТСЖ - 3 Фрунзенского района указанное нежилое помещение подвала жилого дома, незаконно распорядилась имуществом, не относящимся к муниципальной собственности, следует признать правильными.
Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Заключением эксперта от 12.05.2012 N 3677 установлено, что в подвальном помещении расположены стояки центрального отопления (подающий и обратный трубопровод), холодного и горячего водоснабжения и канализационный стояк, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме N 118Б по ул. Астраханской, г. Саратова (т. 1 л.д. 77-82).
То обстоятельство, что в спорном помещении размещены инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в доме, оборудование, свидетельствуют о том, что в силу ст. 36 ЖК РФ и п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, подвальное помещение является общей долевой собственностью домовладельцев.
Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о неправомерности отнесения судом помещения к общему имуществу по признаку нахождения коммуникаций является несостоятельным.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих безусловную отмену судебного акта при рассмотрении апелляционной жалобы не установлено.
Вопрос о распределении судебных расходов в порядке ст. 110 АПК РФ судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку в силу п. п. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ Комитет по управлению имуществом г. Саратова освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 10 сентября 2012 года по делу N А57-5109/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)