Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Казаковой Г.В., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 по делу N А63-6068/2013 (судья Быков А.С.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, г. Краснодар, ул. Леваневского, 185)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Комсомольская, 58)
о признании незаконным отказа в регистрации,
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Тандер" - Минаева А.Н. (доверенность от 18.11.2013);
- от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузьменко Л.В. (доверенность от 01.03.2013 N 200),
установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) с требованием о признании незаконным решения управления Росреестра, изложенного в сообщении от 22.03.2013 N 01/008/2013-347 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, и обязать управление Росреестра провести действий по регистрации права общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 заявление общества удовлетворено, решение Управления Росреестра признано незаконным, суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ЗАО "Тендер" на указанный земельный участок.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом установленных судом обстоятельств, положений статей 15 и 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) имеющихся у регистрирующего органа документов, свидетельствующих о возникновении общей долевой собственности собственников помещении в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, а также то обстоятельство, что за государственной регистрацией обратилось лицо, за которым в ЕГРП зарегистрировано право собственности на земельный участок, суд пришел к выводу, что у управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности.
Управление Росреестра не согласилось с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В жалобе заявитель указал, что обществу отказано в государственной регистрации права, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) для государственной регистрации права, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также имеются противоречия между заявленным и уже зарегистрированными правами. Судом первой инстанции не были определены права участников долевого строительства, поскольку судом не была дана правовая оценка наличию непогашенной записи об ипотеке на земельный участок, возникший в силу Федерального закона N 214-ФЗ, и обеспечивающий исполнение обязательств застройщика/залогодателя/ по договорам участия в долевом строительстве.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ЗАО "Тандер" против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе в соответствии со статьями 258, 266, 268 - 269 АПК РФ, проверив доводы жалобы, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что заявителю на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 общей площадью 2220 кв. м расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, с разрешенным использованием - под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями.
В соответствии с договором инвестирования от 14.03.2008 N СтвФ-1/518/08 под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6., заявитель (арендодатель) и ООО "Александрия" (арендатор) заключили договора аренды недвижимого имущества от 10.07.2009 N СтвФ-1/577/09, по которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112.
По завершении строительства и регистрации за обществом права собственности на нежилое помещение в многоквартирном жилом доме общей площадью 850,6 кв. м, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6 (свидетельство от 03.08.2012 серия 26-АИ N 123299), общество 05.02.2013 обратилось в управление с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112.
Уведомлением от 22.02.2013 государственная регистрация прав приостановлена. Заявителю предложено представить кадастровые паспорта объектов недвижимости, документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество дома (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), подлинники и копии правоустанавливающих документов на принадлежащие собственникам помещения.
Поскольку общество не предоставило указанные документы, управление Росреестра сообщением от 22.03.2013 N 01/008/2013-347 отказало в государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, сославшись на пункт 2 статьи 16, абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации и указав на то, что в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок, что является самостоятельным основанием для отказа в проведении государственной регистрации (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).
Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 сформирован, предоставлен и занят многоквартирным домом со встроенно-пристроенными помещениями (проектная декларация, договоры инвестирования и аренды, разрешение на строительство), в котором часть помещений принадлежит на праве собственности заявителю, в связи с чем, такой участок принадлежит, в том числе обществу на праве общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации прав содержится в статьях 19 и 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с абзацами 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права, а также имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Довод ответчика о том, что на регистрацию необходимо представление документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, судом отклонен правомерно, так как отсутствует нормативный правовой акт, регламентирующий выдачу технических паспортов на имущество многоквартирных домов.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
В соответствии с приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 установлены формы составления кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, земельных участков. Данный приказ не содержит формы кадастрового паспорта на имущество многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества с многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации предписано утвердить до 01.10.2006 порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
Поскольку до настоящего времени форма документа технического учета такого имущества не определена, судом обоснованно указано на то, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для истребования от заявителя такого документа.
Кроме того, регистрирующий орган в своем отказе ссылается на непредставление обществом решения (протокола) общего собрания собственников, иного соглашения участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащих сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, документов о правах иных собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса и статьи 15 Закона N 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Доказательств распределения собственниками долей в общем имуществе многоквартирного дома (в ином порядке, чем это предусмотрено законом) в материалы дела не представлено, общество в заявлении о государственной регистрации не указало на изменение его доли в общем имуществе. Отсутствие таких документов не является препятствием для регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости.
С учетом изложенного размер доли заявителя определяется с учетом правил, установленных статьей 15 Закона N 189-ФЗ.
При этом положения пункта 7 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция) не могут рассматриваться как основание для отказа в государственной регистрации права в отсутствие сведений об ином определении размера долей, чем это установлено в законе (статья 15 Закона N 189-ФЗ).
Более того, в соответствии с абзацем 3 пункта 39 Порядка ведения ЕГРП предусмотрено, что при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе "Доля" указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах.
Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу "Доля" вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности), в соответствии с пунктами 28 и 29 данных Правил.
Суд правильно указал на неправомерность требования управления Росреестра о необходимости предоставления подлинников и копий правоустанавливающих документов, на имущество принадлежащее собственникам помещений.
Возложение на заявителя обязанности по представлению в регистрирующий орган оригиналов и копий правоустанавливающих документов на помещения в многоквартирном жилом доме, собственником которых он не является, противоречит нормам Закона N 122-ФЗ и статье 36 Жилищного кодекса.
Заявителем исполнена обязанность по представлению документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости (пункты 6 и 7 Инструкции).
В распоряжении регистрирующего органа имелись все необходимые документы для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
Доводы регистрирующего органа о том, что в ЕГРП имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, судом оценены и обоснованно не приняты в качестве основания для отказа в государственной регистрации общей долевой собственности на земельный участок по следующему.
Из представленных документов следует, что в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030101:112 имеется запись о единоличной собственности ЗАО "Тандер", праве аренды ООО "Александрия" сроком до 10.09.2010 и ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Регистрация права общей долевой собственности общества на земельный участок не возлагает на регистрирующий орган обязанности по исключению из ЕГРП записи о праве аренды или ипотеке, несмотря на то, что договор аренды считается прекращенным.
Решение о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не нарушает права арендатора, с учетом того, что договор аренды является прекращенным в силу закона.
При этом в силу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.
Запись об ипотеке сохраняется до момента, определенного в части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Довод Управления Росреестра о том, что в ЕГРП имеется запись о праве единоличной собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, что является препятствием для государственной регистрации общей долевой собственности, судом оценен и не принят ввиду следующего.
Как видно из материалов дела за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок обратилось общество, которое является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, и земельного участка на котором такой жилой дом расположен.
В данном случае произошло совпадение в одном лице собственника земельного участка, право единоличной собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, и собственника, которому земельный участок в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности.
Императивные нормы статьей 15 и 16 Закона N 189-ФЗ и статьи 36 Жилищного кодекса устанавливают момент, с которого право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В данном случае обращение ЗАО "Тандер" в регистрирующий орган носило характер изменения правового режима - "единоличной собственности", установленного в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030101:112, на иной правовой режим - "право общей долевой собственности", что не противоречит действующему законодательству и влечет прекращение права единоличной собственности на весь земельный участок с момента внесения в реестр соответствующей записи о праве общей долевой собственности на него.
Решение об изменении правового режима земельного участка заявителя и государственная регистрация возникшего права общей долевой собственности заявителя на спорный земельный участок соответствует закону, не нарушает права заявителя и третьих лиц и не свидетельствует о наличии оснований для применения абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 04.10.2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 по делу N А63-6068/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N А63-6068/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А63-6068/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Казаковой Г.В., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 по делу N А63-6068/2013 (судья Быков А.С.)
по заявлению закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, г. Краснодар, ул. Леваневского, 185)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Комсомольская, 58)
о признании незаконным отказа в регистрации,
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя - закрытого акционерного общества "Тандер" - Минаева А.Н. (доверенность от 18.11.2013);
- от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузьменко Л.В. (доверенность от 01.03.2013 N 200),
установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) с требованием о признании незаконным решения управления Росреестра, изложенного в сообщении от 22.03.2013 N 01/008/2013-347 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности ЗАО "Тандер" на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, и обязать управление Росреестра провести действий по регистрации права общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 заявление общества удовлетворено, решение Управления Росреестра признано незаконным, суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ЗАО "Тендер" на указанный земельный участок.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом установленных судом обстоятельств, положений статей 15 и 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) имеющихся у регистрирующего органа документов, свидетельствующих о возникновении общей долевой собственности собственников помещении в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, а также то обстоятельство, что за государственной регистрацией обратилось лицо, за которым в ЕГРП зарегистрировано право собственности на земельный участок, суд пришел к выводу, что у управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности.
Управление Росреестра не согласилось с решением суда первой инстанции, обжаловало его в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В жалобе заявитель указал, что обществу отказано в государственной регистрации права, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) для государственной регистрации права, когда обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также имеются противоречия между заявленным и уже зарегистрированными правами. Судом первой инстанции не были определены права участников долевого строительства, поскольку судом не была дана правовая оценка наличию непогашенной записи об ипотеке на земельный участок, возникший в силу Федерального закона N 214-ФЗ, и обеспечивающий исполнение обязательств застройщика/залогодателя/ по договорам участия в долевом строительстве.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ЗАО "Тандер" против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе в соответствии со статьями 258, 266, 268 - 269 АПК РФ, проверив доводы жалобы, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что заявителю на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 общей площадью 2220 кв. м расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, с разрешенным использованием - под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями.
В соответствии с договором инвестирования от 14.03.2008 N СтвФ-1/518/08 под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6., заявитель (арендодатель) и ООО "Александрия" (арендатор) заключили договора аренды недвижимого имущества от 10.07.2009 N СтвФ-1/577/09, по которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112.
По завершении строительства и регистрации за обществом права собственности на нежилое помещение в многоквартирном жилом доме общей площадью 850,6 кв. м, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6 (свидетельство от 03.08.2012 серия 26-АИ N 123299), общество 05.02.2013 обратилось в управление с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112.
Уведомлением от 22.02.2013 государственная регистрация прав приостановлена. Заявителю предложено представить кадастровые паспорта объектов недвижимости, документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество дома (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), подлинники и копии правоустанавливающих документов на принадлежащие собственникам помещения.
Поскольку общество не предоставило указанные документы, управление Росреестра сообщением от 22.03.2013 N 01/008/2013-347 отказало в государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, сославшись на пункт 2 статьи 16, абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации и указав на то, что в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок, что является самостоятельным основанием для отказа в проведении государственной регистрации (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).
Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 сформирован, предоставлен и занят многоквартирным домом со встроенно-пристроенными помещениями (проектная декларация, договоры инвестирования и аренды, разрешение на строительство), в котором часть помещений принадлежит на праве собственности заявителю, в связи с чем, такой участок принадлежит, в том числе обществу на праве общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации прав содержится в статьях 19 и 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с абзацами 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права, а также имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Довод ответчика о том, что на регистрацию необходимо представление документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, судом отклонен правомерно, так как отсутствует нормативный правовой акт, регламентирующий выдачу технических паспортов на имущество многоквартирных домов.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
В соответствии с приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 установлены формы составления кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, земельных участков. Данный приказ не содержит формы кадастрового паспорта на имущество многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества с многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации предписано утвердить до 01.10.2006 порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
Поскольку до настоящего времени форма документа технического учета такого имущества не определена, судом обоснованно указано на то, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для истребования от заявителя такого документа.
Кроме того, регистрирующий орган в своем отказе ссылается на непредставление обществом решения (протокола) общего собрания собственников, иного соглашения участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащих сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, документов о правах иных собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно положениям пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса и статьи 15 Закона N 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Доказательств распределения собственниками долей в общем имуществе многоквартирного дома (в ином порядке, чем это предусмотрено законом) в материалы дела не представлено, общество в заявлении о государственной регистрации не указало на изменение его доли в общем имуществе. Отсутствие таких документов не является препятствием для регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости.
С учетом изложенного размер доли заявителя определяется с учетом правил, установленных статьей 15 Закона N 189-ФЗ.
При этом положения пункта 7 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция) не могут рассматриваться как основание для отказа в государственной регистрации права в отсутствие сведений об ином определении размера долей, чем это установлено в законе (статья 15 Закона N 189-ФЗ).
Более того, в соответствии с абзацем 3 пункта 39 Порядка ведения ЕГРП предусмотрено, что при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в графе "Доля" указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах.
Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в графу "Доля" вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности), в соответствии с пунктами 28 и 29 данных Правил.
Суд правильно указал на неправомерность требования управления Росреестра о необходимости предоставления подлинников и копий правоустанавливающих документов, на имущество принадлежащее собственникам помещений.
Возложение на заявителя обязанности по представлению в регистрирующий орган оригиналов и копий правоустанавливающих документов на помещения в многоквартирном жилом доме, собственником которых он не является, противоречит нормам Закона N 122-ФЗ и статье 36 Жилищного кодекса.
Заявителем исполнена обязанность по представлению документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости (пункты 6 и 7 Инструкции).
В распоряжении регистрирующего органа имелись все необходимые документы для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
Доводы регистрирующего органа о том, что в ЕГРП имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, судом оценены и обоснованно не приняты в качестве основания для отказа в государственной регистрации общей долевой собственности на земельный участок по следующему.
Из представленных документов следует, что в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030101:112 имеется запись о единоличной собственности ЗАО "Тандер", праве аренды ООО "Александрия" сроком до 10.09.2010 и ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Регистрация права общей долевой собственности общества на земельный участок не возлагает на регистрирующий орган обязанности по исключению из ЕГРП записи о праве аренды или ипотеке, несмотря на то, что договор аренды считается прекращенным.
Решение о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не нарушает права арендатора, с учетом того, что договор аренды является прекращенным в силу закона.
При этом в силу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.
Запись об ипотеке сохраняется до момента, определенного в части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Довод Управления Росреестра о том, что в ЕГРП имеется запись о праве единоличной собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, что является препятствием для государственной регистрации общей долевой собственности, судом оценен и не принят ввиду следующего.
Как видно из материалов дела за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок обратилось общество, которое является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, и земельного участка на котором такой жилой дом расположен.
В данном случае произошло совпадение в одном лице собственника земельного участка, право единоличной собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, и собственника, которому земельный участок в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности.
Императивные нормы статьей 15 и 16 Закона N 189-ФЗ и статьи 36 Жилищного кодекса устанавливают момент, с которого право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В данном случае обращение ЗАО "Тандер" в регистрирующий орган носило характер изменения правового режима - "единоличной собственности", установленного в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030101:112, на иной правовой режим - "право общей долевой собственности", что не противоречит действующему законодательству и влечет прекращение права единоличной собственности на весь земельный участок с момента внесения в реестр соответствующей записи о праве общей долевой собственности на него.
Решение об изменении правового режима земельного участка заявителя и государственная регистрация возникшего права общей долевой собственности заявителя на спорный земельный участок соответствует закону, не нарушает права заявителя и третьих лиц и не свидетельствует о наличии оснований для применения абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 04.10.2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 по делу N А63-6068/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)