Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Синякиной Т.В., Чиха А.Н.
при участии представителей
от истца: Никоновой Н.А. по доверенности от 09.01.2013,
от ответчика: Романцовой Н.И. по доверенности от 01.10.2012,
Филичкина А.А. по доверенности от 01.10.2012,
Кузьмина Б.И. по доверенности от 01.10.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца -
общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2" и ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Амулет",
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.07.2012
и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2013,
принятое судьями Богуновой Е.А., Малышкиной Е.Л., Соловьевой М.В.,
по делу N А11-12562/2011 Арбитражного суда Владимирской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2"
(ИНН: 3329045402, ОГРН: 1073340003956)
к обществу с ограниченной ответственностью "Амулет"
(ИНН: 3329045032, ОГРН: 1073340003571)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Амулет"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
и
общество с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амулет" (далее - Общество). Предметом иска (с учетом его уточнений) явилось требование о взыскании с ответчика 1 737 878 рублей 48 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неоплаты последним оказанных с 01.02.2009 по 31.12.2011 услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома N 5, расположенного по адресу: город Владимир, Суздальский проспект, и 248 630 рублей 94 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.03.2009 по 31.01.2012. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в управляемом истцом многоквартирном доме, воспользовался услугами истца по содержанию и ремонту общего имущества этого дома, но не оплатил их.
Общество предъявило встречный иск, в котором потребовало взыскать с Предприятия 1 577 848 рублей 22 копейки неосновательного обогащения и 3471 рубль 27 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.01.2012 по 21.01.2012. Встречный иск мотивирован тем, что Общество за счет собственных средств несло расходы по содержанию приходящегося на его долю общего имущества дома, которые должен был производить истец, как управляющая организация.
Суд первой инстанции решением от 12.07.2012 частично удовлетворил иск: взыскал с ответчика в пользу истца 1 690 520 рублей 32 копейки неосновательного обогащения и 248 591 рубль 87 копеек процентов; в удовлетворении остальной части иска и встречного иска отказал. Суд исходил из обязанности ответчика как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме нести расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества в этом доме на условиях, одинаковых с остальными собственниками и изложенных в договоре управления с ними. Фактически эти услуги оказывало Предприятие как организация, управлявшая многоквартирным домом. Общество воспользовалось услугами истца, но не оплатило их. Суд согласился с расчетом истца, основанном на ценах услуг, установленных органом местного самоуправления на 2009-2011 годы. Разрешая встречный иск, суд пришел к выводу о недоказанности несения Обществом расходов по содержанию общего имущества дома.
Первый арбитражный апелляционный постановлением от 09.01.2013 изменил решение в части удовлетворенных требований: взыскал с ответчика в пользу истца 1 041 146 рублей 65 копеек неосновательного обогащения и 148 170 рублей 58 копеек процентов; в удовлетворении остальной части иска отказал. В отношении встречного иска решение оставлено без изменения. Суд установил, что общее собрание собственников в 2007 году установило цену на услуги истца, которая в 2009-2011 годах оставалась неизменной и, как следствие, подлежала применению в расчетах сторон. В связи с этим суд посчитал неправомерным определение Предприятием стоимости своих услуг по тарифам, установленным органом местного самоуправления, и взыскал неосновательное обогащение, размер которого рассчитан исходя из цены 11 рублей 44 копейки за квадратный метр. Суд отклонил доводы ответчика, оспаривающего статус Предприятия как управляющей компании, о фальсификации истцом следующего доказательства: протокола общего собрания собственником от 13.11.2007 N 22 о выборе истца в качестве управляющей компании. Суд посчитал, что Общество не подтвердило необходимость проведения ремонта кровли и не доказало факт уклонения истца от выполнения данного вида работ.
Суды руководствовались статьями 8, 210, 244, 249, 395 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37, 39, 44, 156, 158 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 11, 16, 18, 28, 29 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Не согласившись с судебными актами, стороны обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.
Предприятие просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 12.06.2012 и настаивает на правомерности произведенного им расчета долга по цене услуг, аналогичной той, что установлена органом местного самоуправления. По мнению заявителя, общее собрание собственников не устанавливало размер платы за содержание общего имущества. Размер платы, указанный в существенных условиях договора управления, утвержденного собственниками на собрании в ноябре 2007 года, нельзя расценивать как установление собственниками данного размера. Кроме того, из содержания протокола от 13.11.2007 и заключенных договоров управления следует, что размер платы фактически приравнивался к утвержденным органом местного самоуправления тарифов: на момент проведения собрания тариф в размере 11 рублей 14 копеек был утвержден постановлением главы города Владимира от 27.12.2006 N 4608; на момент заключения договоров управления с жильцами (2008 год) размер платы был установлен постановлением главы города Владимира от 29.11.2007 N 4657 и составлял 13 рублей 15 копеек, что было отражено в пункте 4.7 договора. Заявитель также указал, что собственники жилых помещений в спорный период рассчитывались за услуги истца по цене, равной тарифу, утвержденному органом местного самоуправления. Субсидии получались собственниками также исходя из этой цены. Затраты Предприятия на содержание и ремонт общего имущества дома рассчитывались по этим же ценам.
В том случае, если цена услуг считается согласованной с собственниками при утверждении существенных условий договора, Предприятие, сославшись на пункт 4.2 договора управления, настаивало на своем праве на проведение автоматической индексации цены услуг. При индексации цены, указанной в существенных условиях договора управления (11 рублей 14 копеек), в порядке, аналогичном тому, что применялся органами местного самоуправления, в расчетах сторон подлежал применению тот размер стоимости услуг Предприятия, что указан в исковом заявлении. Расчет стоимости услуг, оказанных в 2009-2011 годах, по цене, установленной на 2007 год, неправомерен, поскольку не учитывает индексацию изменения тарифов организаций коммунального комплекса.
Таким образом, по мнению истца, его расчет верен при том и другом подходе.
Как на нарушение норм процессуального права Предприятие ссылается на неправильное распределение судом апелляционной инстанции расходов по государственной пошлине.
Общество просит отменить как постановление апелляционной инстанции, так и решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт: отказать в удовлетворении иска и удовлетворить встречный иск.
По мнению Общества, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не подтверждены доказательствами, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права. Ответчик оспаривает выводы судов о том, что истец являлся управляющей компанией и осуществлял функции управления домом. Общество указывает, что собрание собственников проведено в отсутствие необходимого кворума. Ответчик, обладающий 33 процентами голосов, о проведении собрания не извещался (как и большая часть жильцов), участия в проведении собрания не принимал. Протокол от 13.11.2007 был составлен истцом в одностороннем порядке. Достоверных доказательств, подтверждающих проведение собрания, истец не представил. Договор между сторонами на обслуживание принадлежащих ответчику площадей не заключался. Общество полагает, что суды по существу не рассмотрели его заявление о фальсификации доказательств и необоснованно положили в основу судебных актов недостоверное доказательство - протокол общего собрания собственников от 13.11.2007. Собственники жилых помещений принимали решения по повестке дня собрания позднее даты составления протокола, что является интеллектуальным подлогом. Поэтому протокол сфальсифицирован.
Истец в отзыве отклонил доводы кассационной жалобы ответчика.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель Предприятия подтвердил, что истец не считал и не считает общим имуществом многоквартирного дома крышу над нежилым помещением, занимаемым ответчиком, а также придомовую территорию около этого помещения. В связи этим Предприятие расходов на содержание и ремонт этих объектов не несло.
Представители Общества пояснили, что ответчик настаивает на удовлетворении встречного иска в случае подтверждения судом статуса управляющей компании у истца.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11.04.2013 до 16.04.2013.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по общему правилу арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого помещения площадью 3024,4 квадратного метра, расположенного в многоквартирном доме по адресу: город Владимир, Суздальский проспект, дом 5.
Собственники дома путем заочного голосования выбрали Предприятие управляющей организацией данным многоквартирным домом. Решениями собственников утверждены существенные условия договора управления многоквартирным домом, которые указывались в бюллетенях для голосования. Бюллетени представлялись в суд и имеются в материалах дела. Решение о выборе управляющей компании и об утверждении условия договора управления, оформленное протоколом от 13.11.2007, принималось собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, являющимися физическими лицами. На момент рассмотрения настоящего спора ответчик не представил никаких доказательств, подтверждающих признание судом общей юрисдикции этого решения недействительным.
Согласно решениям собственников стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется соразмерно доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на момент заключения договора составляет 11 рублей 14 копеек. Размер платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме для собственника устанавливается, как правило, на срок не менее чем один год. Управляющая организация в течение года имеет право проводить автоматическую индексацию размера платы при изменении стоимости ресурсов, цены на которые являются регулируемыми и устанавливаются на региональном и федеральном уровне. Здесь же указано, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 5 (пяти) лет. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Решение собственников оформлено протоколом общего собрания собственников жилья от 13.11.2007 N 22.
Согласно распоряжению Управления муниципальным имуществом города Владимира от 17.01.2008 N 18-р спорный многоквартирный жилой дом передан от Муниципального унитарного предприятия производственного жилищного ремонтно-эксплуатационного предприятия N 2 города Владимира в управление истцу по акту приема-передачи от 01.04.2008.
Истец представил в суд договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 16.05.2008. В пункте 1.1 договора указано, что основанием его заключения явилось решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 13.11.2007 N 22). Договором предусматривалось право управляющей организации по истечении первого года его действия проводить автоматическую индексацию размера платы за содержание и ремонт жилого помещения при изменении стоимости ресурсов, цены на которые являются регулируемыми и устанавливаются на федеральном и региональном уровнях (пункт 4.1.1 договора).
Предприятие и Общество 01.04.2008 заключили договор на содержание и техническое обслуживание внутридомовых коммуникаций и оборудования, предметом которого является оказание заказчику услуг по содержанию и техническому обслуживанию внутридомовых коммуникаций и оборудования, находящегося в нежилом помещении дома N 5 по Суздальскому проспекту, принадлежащем заказчику на праве собственности. Общество как заказчик обязалось оплатить услуги Предприятия (исполнителя) исходя из стоимости обслуживания одного квадратного метра общей площади, составляющей на момент заключения договора 1900 рублей (раздел 3.1 договора). Согласно расчету к указанному договору обслуживаемая площадь составляет 230,4 квадратного метра.
В спорный период истец оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и направлял ответчику счета-фактуры на оплату оказанных услуг, а также акты выполненных работ.
Факт управления многоквартирным домом истец подтвердил как договором управления между Предприятием и собственниками помещений, так и различными хозяйственными договорами между истцом и различными контрагентами на обслуживание жилого дома и исполнительной документацией по ним. Кроме того, ответчик не доказал, что функции управления домов в спорный период осуществляла иная организация, либо что услуги по содержанию не оказывались вовсе.
Ответчик не соглашался с суммами, предъявленными к оплате, и возвращал счета-фактуры истцу.
Неисполнение Обществом, как собственником нежилого помещения, входящего в состав названного дома, обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества дома явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
По расчетам истца, ответчик неосновательно обогатился на 1 737 878 рублей 48 копеек. Расчет составлен исходя из площади помещения Общества и цен, равных тем, что установлены в качестве тарифов на содержание и ремонт жилых помещений постановлениями главы города Владимира от 27.12.2006 N 4608, от 29.11.2007 N 4657, от 19.12.2008 N 4751, от 26.03.2009 N 908 и от 27.12.2010 N 4908. Кроме того, истец зачел суммы, уплаченные Обществом за услуги, оказанные по договору от 01.04.2008.
Из пояснений истца следует, что при оказании услуг Предприятие и жильцы дома руководствовались условиями договора управления, заключенного с жильцами на основании решения от 13.11.2007 N 22 (в том числе и в вопросе ценообразования). Цена услуг индексировалась в том же порядке, что применяли органы местного самоуправления при установлении цен на аналогичные же услуги.
Встречные требования на сумму 1 577 848 рублей 22 копейки Общество обосновало своими расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доказательства, представленные Обществом в обоснование своих требований, судами оценены и не приняты в качестве достоверных и относимых к предмету спора. По поводу ремонта крыши апелляционный суд указал, что решение о проведении текущего ремонта части крыши в многоквартирном доме собственники помещений не принимали; акты осмотра, подтверждающие ненадлежащее или аварийное состояние кровли, не представлены; с требованием о проведении ремонта кровли ответчик к истцу не обращался и произвел все действия по ремонту в одностороннем порядке; доказательств ненадлежащего исполнения истцом обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ответчик не представил.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 28, 29 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым помимо прочего отнесено управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. При таком выборе управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункты 1, 2 статьи 44, пункты 1, 2, 2.3, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации). Собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 той же статьи).
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В договоре управления многоквартирным домом наряду с прочими условиями должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений
Из пунктов 29 - 31 Правил N 491 следует, что содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы. Начисление ответчику платы за предоставленные услуги истец должен был произвести с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (либо в силу пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации с применением установленных органом местного самоуправления тарифов, если цена решением собственников цена не установлена). При этом собственники могут установить в договоре управления порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то есть не только фиксированную цену услуг.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные сторонами документы (каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности), суды обеих инстанций признали доказанным факт выбора жильцами дома Предприятия в качестве управляющей компании многоквартирного дома. В суде доказано, что истец фактически осуществлял деятельность по содержанию и ремонту общего имущества дома. Ответчик не доказал, что услуги оказывались не истцом, а иным лицом. В суде не подтверждено наличие претензий к истцу от ответчика или иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме по объему и качеству выполненных работ и услуг.
Суды оценили протокол от 13.11.2007 в совокупности с прочими доказательствами (в том числе с бюллетенями для голосования) и установили, что в протоколе зафиксированы те действия, которые были совершены в действительности. Порядок подсчета голосов, указанный в протоколе, отражает действительный смысл проведенной процедуры по подсчету голосов. Элемент искажения отсутствует. Суды обоснованно пришли к выводу о том, что доводы ответчика, касающиеся порядка подсчета голосов и нарушений процедуры проведения общего собрания собственников, выходят за рамки предмета спора о взыскании стоимости оказанных услуг и подлежат оценке при оспаривании действительности решения общего собрания (пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Отсутствие между сторонами договора не освобождает Общество от оплаты оказанных услуг, а факт бездоговорного пользования этими услугами предоставляет право управляющей компании взыскать фактическую стоимость услуг как неосновательное обогащение.
Соглашение от 12.01.2012 оценено судом апелляционной инстанции, который учел тот факт, что на момент подписания соглашения права и обязанности по содержанию общедомового имущества уже были исполнены как со стороны управляющей компании, так и со стороны прочих сособственников путем внесения установленной платы, но не усмотрел правовых оснований для придания механизму распределения порядка несения расходов по содержанию общего имущества обратной силы. Окружной суд согласился с этими выводами.
Методика расчета стоимости услуг по содержанию и ремонту жилого дома (произведение площади помещения, принадлежащего истцу, цены услуг и количества месяцев) обоснованна, соответствует законодательству и не оспорена ответчиком. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов организации, осуществляющей управления домом, и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, то исполнитель не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Эта правовая позиция выражена высшей судебной инстанцией в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Сведения о площади помещения, принадлежащего ответчику, Общество не опровергло.
Исходя из обязательности решения общего собрания собственников, равных условий договора управления, равного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 46, пункт 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 31 Правил N 491), апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что стоимость услуг управляющей компании должна быть определена исходя из цены, установленной решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Окружной суд не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, касающимся цены услуг, поскольку он не соответствует имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены или изменения судебного акта и направления дела на новое рассмотрение.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец при расчете стоимости услуг в спорный период должен был руководствоваться размером платы, установленным решением общего собрания собственников, оформленным протоколом от 13.11.2007. Этим решением собственники утвердили условия договора управления домом и установили месячную плату за содержание и ремонт помещений многоквартирного дома в виде ежемесячно уплачиваемой суммы - 11 рублей 14 копеек. Этой суммой и руководствовался апелляционный суд. Однако из буквального толкования решения общего собрания следует, что ставка в размере 11 рублей 14 копеек устанавливалась собственниками на момент принятия решения (2007 год). Помимо этого решение содержало условие о праве управляющей организации на автоматическую индексацию размера платы, то есть собственники определили порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, что соответствует требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договор управления, заключенный истцом с собственниками, также содержал условие о праве управляющей организации на проведение индексации в одностороннем порядке (пункт 4.2 договора).
Как следует из заключенных с иными собственниками договоров управления, размер платы на 2008 год был увеличен и составил 13 рублей 15 копеек.
Апелляционный суд не дал толкование условиям, содержащимся в решении общего собрания и договоре управления о праве управляющей компании на индексацию размера платы договора, не оценил направленность воли сторон по определению оплаты расходов по содержанию общего имущества, что могло привести к неправильным выводам о правах и обязанностях сторон.
Суд первой инстанции положил в основу расчетов ставку платы на содержание и ремонт дома, установленную органами местного самоуправления, что при наличии решения собственников о цене услуг противоречило требованиям закона и обоснованно отклонено апелляционным судом. Однако, суд первой инстанции также как и апелляционный суд не исследовал вопрос о цене услуг с учетом решения общего собрания собственников и пункта 4.2 договора управления, поэтому для оценки этих обстоятельств дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.
При новом рассмотрении дела суду с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует оценить условия решения общего собрания собственников и договора управления, установить и отразить в решении порядок индексации размера платы и оценить, насколько цена, предложенная истцом в расчете стоимости услуг истца, соответствует условию об индексации размера платы.
Необходимо также учесть цену услуг истца, по которой в спорный период с ним рассчитывались собственники жилых помещений.
Следует заметить, что размер платы, установленный собственниками в 2007 году, абсолютно соответствовал тарифу, утвержденному на 2007 год постановлением главы города Владимира от 27.12.2006 N 4608 "Об установлении цен на содержание и ремонт жилого помещения". В дальнейшем органы местного самоуправления увеличивали стоимость услуг. Так, постановлением губернатора Владимирской области от 21.11.2008 N 818 "Об установлении предельных индексов изменения тарифов организаций коммунального комплекса Владимирской области, а также размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги на 2009 год" были установлены предельные максимальные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение.
На основании изложенного кассационная жалоба Предприятия подлежит удовлетворению.
Сторонами не оспаривалось, что помещение ответчика находится в многоквартирном доме, представляющем собой индивидуально-определенное единое здание (комплекс), состоящее из жилых квартир, нежилых помещений и мест общего пользования, имеющем общие инженерные сети и коммуникации.
Настаивая на своих встречных требованиях, Общество поясняло, что понесенные им расходы по содержанию общего имущества дома подлежат возмещению управляющей организацией, так как последняя не признавала общим имуществом крышу, находящуюся над пристроенной частью многоквартирного жилого дома, и придомовую территорию около этой же части дома и не желала нести расходы на содержание этих объектов.
Из материалов дела и объяснений представителя истца следует, что Предприятие действительно последовательно придерживалось этой позиции.
Представители Общества пояснили, что содержание крыши и придомовой территории затрагивает интересы ответчика, поэтому он был вынужден исполнить обязанности Предприятия и понести соответствующие расходы. Встречным иском ответчик намеревался рассчитаться с Предприятием путем зачета встречных требований.
Из пункта 1, подпунктов "б", "в", "е" пункта 2 Правил N 491 следует, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. В состав общего имущества, помимо прочего, включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
При таких обстоятельствах судам следует установить, входили ли названные Обществом объекты в состав общего имущества многоквартирного дома. При подтверждении позиции Предприятия его обязательства по содержанию и ремонту общедомового имущества на эти объекты не распространяются. В противном случае доводы Общества об уклонении истца от ремонта кровли и о затратах, понесенных ответчиком, подлежат судебной оценке применительно к самозащите права.
Обжалованные судебные акты приняты без учета указанных обстоятельств, в связи с чем кассационная жалоба подлежит удовлетворению с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Доказательства, представленные сторонами (а при необходимости - дополнительные), и доводы сторон подлежат оценке и отражению в судебном решении в соответствии со статьями 70, 71, 169 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационным жалобам составляет 2000 рублей на каждую из сторон. На основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2" и общества с ограниченной ответственностью "Амулет" удовлетворить. Решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2013 по делу N А11-12562/2011 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А11-12562/2011
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А11-12562/2011
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Самуйлова С.В.,
судей Синякиной Т.В., Чиха А.Н.
при участии представителей
от истца: Никоновой Н.А. по доверенности от 09.01.2013,
от ответчика: Романцовой Н.И. по доверенности от 01.10.2012,
Филичкина А.А. по доверенности от 01.10.2012,
Кузьмина Б.И. по доверенности от 01.10.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца -
общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2" и ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Амулет",
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.07.2012
и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2013,
принятое судьями Богуновой Е.А., Малышкиной Е.Л., Соловьевой М.В.,
по делу N А11-12562/2011 Арбитражного суда Владимирской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2"
(ИНН: 3329045402, ОГРН: 1073340003956)
к обществу с ограниченной ответственностью "Амулет"
(ИНН: 3329045032, ОГРН: 1073340003571)
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Амулет"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амулет" (далее - Общество). Предметом иска (с учетом его уточнений) явилось требование о взыскании с ответчика 1 737 878 рублей 48 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неоплаты последним оказанных с 01.02.2009 по 31.12.2011 услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома N 5, расположенного по адресу: город Владимир, Суздальский проспект, и 248 630 рублей 94 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.03.2009 по 31.01.2012. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в управляемом истцом многоквартирном доме, воспользовался услугами истца по содержанию и ремонту общего имущества этого дома, но не оплатил их.
Общество предъявило встречный иск, в котором потребовало взыскать с Предприятия 1 577 848 рублей 22 копейки неосновательного обогащения и 3471 рубль 27 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.01.2012 по 21.01.2012. Встречный иск мотивирован тем, что Общество за счет собственных средств несло расходы по содержанию приходящегося на его долю общего имущества дома, которые должен был производить истец, как управляющая организация.
Суд первой инстанции решением от 12.07.2012 частично удовлетворил иск: взыскал с ответчика в пользу истца 1 690 520 рублей 32 копейки неосновательного обогащения и 248 591 рубль 87 копеек процентов; в удовлетворении остальной части иска и встречного иска отказал. Суд исходил из обязанности ответчика как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме нести расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества в этом доме на условиях, одинаковых с остальными собственниками и изложенных в договоре управления с ними. Фактически эти услуги оказывало Предприятие как организация, управлявшая многоквартирным домом. Общество воспользовалось услугами истца, но не оплатило их. Суд согласился с расчетом истца, основанном на ценах услуг, установленных органом местного самоуправления на 2009-2011 годы. Разрешая встречный иск, суд пришел к выводу о недоказанности несения Обществом расходов по содержанию общего имущества дома.
Первый арбитражный апелляционный постановлением от 09.01.2013 изменил решение в части удовлетворенных требований: взыскал с ответчика в пользу истца 1 041 146 рублей 65 копеек неосновательного обогащения и 148 170 рублей 58 копеек процентов; в удовлетворении остальной части иска отказал. В отношении встречного иска решение оставлено без изменения. Суд установил, что общее собрание собственников в 2007 году установило цену на услуги истца, которая в 2009-2011 годах оставалась неизменной и, как следствие, подлежала применению в расчетах сторон. В связи с этим суд посчитал неправомерным определение Предприятием стоимости своих услуг по тарифам, установленным органом местного самоуправления, и взыскал неосновательное обогащение, размер которого рассчитан исходя из цены 11 рублей 44 копейки за квадратный метр. Суд отклонил доводы ответчика, оспаривающего статус Предприятия как управляющей компании, о фальсификации истцом следующего доказательства: протокола общего собрания собственником от 13.11.2007 N 22 о выборе истца в качестве управляющей компании. Суд посчитал, что Общество не подтвердило необходимость проведения ремонта кровли и не доказало факт уклонения истца от выполнения данного вида работ.
Суды руководствовались статьями 8, 210, 244, 249, 395 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37, 39, 44, 156, 158 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 11, 16, 18, 28, 29 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Не согласившись с судебными актами, стороны обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.
Предприятие просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение от 12.06.2012 и настаивает на правомерности произведенного им расчета долга по цене услуг, аналогичной той, что установлена органом местного самоуправления. По мнению заявителя, общее собрание собственников не устанавливало размер платы за содержание общего имущества. Размер платы, указанный в существенных условиях договора управления, утвержденного собственниками на собрании в ноябре 2007 года, нельзя расценивать как установление собственниками данного размера. Кроме того, из содержания протокола от 13.11.2007 и заключенных договоров управления следует, что размер платы фактически приравнивался к утвержденным органом местного самоуправления тарифов: на момент проведения собрания тариф в размере 11 рублей 14 копеек был утвержден постановлением главы города Владимира от 27.12.2006 N 4608; на момент заключения договоров управления с жильцами (2008 год) размер платы был установлен постановлением главы города Владимира от 29.11.2007 N 4657 и составлял 13 рублей 15 копеек, что было отражено в пункте 4.7 договора. Заявитель также указал, что собственники жилых помещений в спорный период рассчитывались за услуги истца по цене, равной тарифу, утвержденному органом местного самоуправления. Субсидии получались собственниками также исходя из этой цены. Затраты Предприятия на содержание и ремонт общего имущества дома рассчитывались по этим же ценам.
В том случае, если цена услуг считается согласованной с собственниками при утверждении существенных условий договора, Предприятие, сославшись на пункт 4.2 договора управления, настаивало на своем праве на проведение автоматической индексации цены услуг. При индексации цены, указанной в существенных условиях договора управления (11 рублей 14 копеек), в порядке, аналогичном тому, что применялся органами местного самоуправления, в расчетах сторон подлежал применению тот размер стоимости услуг Предприятия, что указан в исковом заявлении. Расчет стоимости услуг, оказанных в 2009-2011 годах, по цене, установленной на 2007 год, неправомерен, поскольку не учитывает индексацию изменения тарифов организаций коммунального комплекса.
Таким образом, по мнению истца, его расчет верен при том и другом подходе.
Как на нарушение норм процессуального права Предприятие ссылается на неправильное распределение судом апелляционной инстанции расходов по государственной пошлине.
Общество просит отменить как постановление апелляционной инстанции, так и решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт: отказать в удовлетворении иска и удовлетворить встречный иск.
По мнению Общества, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не подтверждены доказательствами, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права. Ответчик оспаривает выводы судов о том, что истец являлся управляющей компанией и осуществлял функции управления домом. Общество указывает, что собрание собственников проведено в отсутствие необходимого кворума. Ответчик, обладающий 33 процентами голосов, о проведении собрания не извещался (как и большая часть жильцов), участия в проведении собрания не принимал. Протокол от 13.11.2007 был составлен истцом в одностороннем порядке. Достоверных доказательств, подтверждающих проведение собрания, истец не представил. Договор между сторонами на обслуживание принадлежащих ответчику площадей не заключался. Общество полагает, что суды по существу не рассмотрели его заявление о фальсификации доказательств и необоснованно положили в основу судебных актов недостоверное доказательство - протокол общего собрания собственников от 13.11.2007. Собственники жилых помещений принимали решения по повестке дня собрания позднее даты составления протокола, что является интеллектуальным подлогом. Поэтому протокол сфальсифицирован.
Истец в отзыве отклонил доводы кассационной жалобы ответчика.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель Предприятия подтвердил, что истец не считал и не считает общим имуществом многоквартирного дома крышу над нежилым помещением, занимаемым ответчиком, а также придомовую территорию около этого помещения. В связи этим Предприятие расходов на содержание и ремонт этих объектов не несло.
Представители Общества пояснили, что ответчик настаивает на удовлетворении встречного иска в случае подтверждения судом статуса управляющей компании у истца.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11.04.2013 до 16.04.2013.
Законность обжалуемых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по общему правилу арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого помещения площадью 3024,4 квадратного метра, расположенного в многоквартирном доме по адресу: город Владимир, Суздальский проспект, дом 5.
Собственники дома путем заочного голосования выбрали Предприятие управляющей организацией данным многоквартирным домом. Решениями собственников утверждены существенные условия договора управления многоквартирным домом, которые указывались в бюллетенях для голосования. Бюллетени представлялись в суд и имеются в материалах дела. Решение о выборе управляющей компании и об утверждении условия договора управления, оформленное протоколом от 13.11.2007, принималось собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, являющимися физическими лицами. На момент рассмотрения настоящего спора ответчик не представил никаких доказательств, подтверждающих признание судом общей юрисдикции этого решения недействительным.
Согласно решениям собственников стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется соразмерно доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на момент заключения договора составляет 11 рублей 14 копеек. Размер платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме для собственника устанавливается, как правило, на срок не менее чем один год. Управляющая организация в течение года имеет право проводить автоматическую индексацию размера платы при изменении стоимости ресурсов, цены на которые являются регулируемыми и устанавливаются на региональном и федеральном уровне. Здесь же указано, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 5 (пяти) лет. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Решение собственников оформлено протоколом общего собрания собственников жилья от 13.11.2007 N 22.
Согласно распоряжению Управления муниципальным имуществом города Владимира от 17.01.2008 N 18-р спорный многоквартирный жилой дом передан от Муниципального унитарного предприятия производственного жилищного ремонтно-эксплуатационного предприятия N 2 города Владимира в управление истцу по акту приема-передачи от 01.04.2008.
Истец представил в суд договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 16.05.2008. В пункте 1.1 договора указано, что основанием его заключения явилось решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 13.11.2007 N 22). Договором предусматривалось право управляющей организации по истечении первого года его действия проводить автоматическую индексацию размера платы за содержание и ремонт жилого помещения при изменении стоимости ресурсов, цены на которые являются регулируемыми и устанавливаются на федеральном и региональном уровнях (пункт 4.1.1 договора).
Предприятие и Общество 01.04.2008 заключили договор на содержание и техническое обслуживание внутридомовых коммуникаций и оборудования, предметом которого является оказание заказчику услуг по содержанию и техническому обслуживанию внутридомовых коммуникаций и оборудования, находящегося в нежилом помещении дома N 5 по Суздальскому проспекту, принадлежащем заказчику на праве собственности. Общество как заказчик обязалось оплатить услуги Предприятия (исполнителя) исходя из стоимости обслуживания одного квадратного метра общей площади, составляющей на момент заключения договора 1900 рублей (раздел 3.1 договора). Согласно расчету к указанному договору обслуживаемая площадь составляет 230,4 квадратного метра.
В спорный период истец оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и направлял ответчику счета-фактуры на оплату оказанных услуг, а также акты выполненных работ.
Факт управления многоквартирным домом истец подтвердил как договором управления между Предприятием и собственниками помещений, так и различными хозяйственными договорами между истцом и различными контрагентами на обслуживание жилого дома и исполнительной документацией по ним. Кроме того, ответчик не доказал, что функции управления домов в спорный период осуществляла иная организация, либо что услуги по содержанию не оказывались вовсе.
Ответчик не соглашался с суммами, предъявленными к оплате, и возвращал счета-фактуры истцу.
Неисполнение Обществом, как собственником нежилого помещения, входящего в состав названного дома, обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества дома явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
По расчетам истца, ответчик неосновательно обогатился на 1 737 878 рублей 48 копеек. Расчет составлен исходя из площади помещения Общества и цен, равных тем, что установлены в качестве тарифов на содержание и ремонт жилых помещений постановлениями главы города Владимира от 27.12.2006 N 4608, от 29.11.2007 N 4657, от 19.12.2008 N 4751, от 26.03.2009 N 908 и от 27.12.2010 N 4908. Кроме того, истец зачел суммы, уплаченные Обществом за услуги, оказанные по договору от 01.04.2008.
Из пояснений истца следует, что при оказании услуг Предприятие и жильцы дома руководствовались условиями договора управления, заключенного с жильцами на основании решения от 13.11.2007 N 22 (в том числе и в вопросе ценообразования). Цена услуг индексировалась в том же порядке, что применяли органы местного самоуправления при установлении цен на аналогичные же услуги.
Встречные требования на сумму 1 577 848 рублей 22 копейки Общество обосновало своими расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доказательства, представленные Обществом в обоснование своих требований, судами оценены и не приняты в качестве достоверных и относимых к предмету спора. По поводу ремонта крыши апелляционный суд указал, что решение о проведении текущего ремонта части крыши в многоквартирном доме собственники помещений не принимали; акты осмотра, подтверждающие ненадлежащее или аварийное состояние кровли, не представлены; с требованием о проведении ремонта кровли ответчик к истцу не обращался и произвел все действия по ремонту в одностороннем порядке; доказательств ненадлежащего исполнения истцом обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ответчик не представил.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции принял постановление, исходя из следующего.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 28, 29 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом обеспечиваются посредством управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым помимо прочего отнесено управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. При таком выборе управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункты 1, 2 статьи 44, пункты 1, 2, 2.3, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации). Собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 той же статьи).
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В договоре управления многоквартирным домом наряду с прочими условиями должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений
Из пунктов 29 - 31 Правил N 491 следует, что содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы. Начисление ответчику платы за предоставленные услуги истец должен был произвести с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (либо в силу пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации с применением установленных органом местного самоуправления тарифов, если цена решением собственников цена не установлена). При этом собственники могут установить в договоре управления порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то есть не только фиксированную цену услуг.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные сторонами документы (каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности), суды обеих инстанций признали доказанным факт выбора жильцами дома Предприятия в качестве управляющей компании многоквартирного дома. В суде доказано, что истец фактически осуществлял деятельность по содержанию и ремонту общего имущества дома. Ответчик не доказал, что услуги оказывались не истцом, а иным лицом. В суде не подтверждено наличие претензий к истцу от ответчика или иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме по объему и качеству выполненных работ и услуг.
Суды оценили протокол от 13.11.2007 в совокупности с прочими доказательствами (в том числе с бюллетенями для голосования) и установили, что в протоколе зафиксированы те действия, которые были совершены в действительности. Порядок подсчета голосов, указанный в протоколе, отражает действительный смысл проведенной процедуры по подсчету голосов. Элемент искажения отсутствует. Суды обоснованно пришли к выводу о том, что доводы ответчика, касающиеся порядка подсчета голосов и нарушений процедуры проведения общего собрания собственников, выходят за рамки предмета спора о взыскании стоимости оказанных услуг и подлежат оценке при оспаривании действительности решения общего собрания (пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Отсутствие между сторонами договора не освобождает Общество от оплаты оказанных услуг, а факт бездоговорного пользования этими услугами предоставляет право управляющей компании взыскать фактическую стоимость услуг как неосновательное обогащение.
Соглашение от 12.01.2012 оценено судом апелляционной инстанции, который учел тот факт, что на момент подписания соглашения права и обязанности по содержанию общедомового имущества уже были исполнены как со стороны управляющей компании, так и со стороны прочих сособственников путем внесения установленной платы, но не усмотрел правовых оснований для придания механизму распределения порядка несения расходов по содержанию общего имущества обратной силы. Окружной суд согласился с этими выводами.
Методика расчета стоимости услуг по содержанию и ремонту жилого дома (произведение площади помещения, принадлежащего истцу, цены услуг и количества месяцев) обоснованна, соответствует законодательству и не оспорена ответчиком. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов организации, осуществляющей управления домом, и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, то исполнитель не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Эта правовая позиция выражена высшей судебной инстанцией в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Сведения о площади помещения, принадлежащего ответчику, Общество не опровергло.
Исходя из обязательности решения общего собрания собственников, равных условий договора управления, равного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 46, пункт 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 31 Правил N 491), апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что стоимость услуг управляющей компании должна быть определена исходя из цены, установленной решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Окружной суд не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, касающимся цены услуг, поскольку он не соответствует имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены или изменения судебного акта и направления дела на новое рассмотрение.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец при расчете стоимости услуг в спорный период должен был руководствоваться размером платы, установленным решением общего собрания собственников, оформленным протоколом от 13.11.2007. Этим решением собственники утвердили условия договора управления домом и установили месячную плату за содержание и ремонт помещений многоквартирного дома в виде ежемесячно уплачиваемой суммы - 11 рублей 14 копеек. Этой суммой и руководствовался апелляционный суд. Однако из буквального толкования решения общего собрания следует, что ставка в размере 11 рублей 14 копеек устанавливалась собственниками на момент принятия решения (2007 год). Помимо этого решение содержало условие о праве управляющей организации на автоматическую индексацию размера платы, то есть собственники определили порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, что соответствует требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договор управления, заключенный истцом с собственниками, также содержал условие о праве управляющей организации на проведение индексации в одностороннем порядке (пункт 4.2 договора).
Как следует из заключенных с иными собственниками договоров управления, размер платы на 2008 год был увеличен и составил 13 рублей 15 копеек.
Апелляционный суд не дал толкование условиям, содержащимся в решении общего собрания и договоре управления о праве управляющей компании на индексацию размера платы договора, не оценил направленность воли сторон по определению оплаты расходов по содержанию общего имущества, что могло привести к неправильным выводам о правах и обязанностях сторон.
Суд первой инстанции положил в основу расчетов ставку платы на содержание и ремонт дома, установленную органами местного самоуправления, что при наличии решения собственников о цене услуг противоречило требованиям закона и обоснованно отклонено апелляционным судом. Однако, суд первой инстанции также как и апелляционный суд не исследовал вопрос о цене услуг с учетом решения общего собрания собственников и пункта 4.2 договора управления, поэтому для оценки этих обстоятельств дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.
При новом рассмотрении дела суду с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует оценить условия решения общего собрания собственников и договора управления, установить и отразить в решении порядок индексации размера платы и оценить, насколько цена, предложенная истцом в расчете стоимости услуг истца, соответствует условию об индексации размера платы.
Необходимо также учесть цену услуг истца, по которой в спорный период с ним рассчитывались собственники жилых помещений.
Следует заметить, что размер платы, установленный собственниками в 2007 году, абсолютно соответствовал тарифу, утвержденному на 2007 год постановлением главы города Владимира от 27.12.2006 N 4608 "Об установлении цен на содержание и ремонт жилого помещения". В дальнейшем органы местного самоуправления увеличивали стоимость услуг. Так, постановлением губернатора Владимирской области от 21.11.2008 N 818 "Об установлении предельных индексов изменения тарифов организаций коммунального комплекса Владимирской области, а также размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги на 2009 год" были установлены предельные максимальные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение.
На основании изложенного кассационная жалоба Предприятия подлежит удовлетворению.
Сторонами не оспаривалось, что помещение ответчика находится в многоквартирном доме, представляющем собой индивидуально-определенное единое здание (комплекс), состоящее из жилых квартир, нежилых помещений и мест общего пользования, имеющем общие инженерные сети и коммуникации.
Настаивая на своих встречных требованиях, Общество поясняло, что понесенные им расходы по содержанию общего имущества дома подлежат возмещению управляющей организацией, так как последняя не признавала общим имуществом крышу, находящуюся над пристроенной частью многоквартирного жилого дома, и придомовую территорию около этой же части дома и не желала нести расходы на содержание этих объектов.
Из материалов дела и объяснений представителя истца следует, что Предприятие действительно последовательно придерживалось этой позиции.
Представители Общества пояснили, что содержание крыши и придомовой территории затрагивает интересы ответчика, поэтому он был вынужден исполнить обязанности Предприятия и понести соответствующие расходы. Встречным иском ответчик намеревался рассчитаться с Предприятием путем зачета встречных требований.
Из пункта 1, подпунктов "б", "в", "е" пункта 2 Правил N 491 следует, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. В состав общего имущества, помимо прочего, включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
При таких обстоятельствах судам следует установить, входили ли названные Обществом объекты в состав общего имущества многоквартирного дома. При подтверждении позиции Предприятия его обязательства по содержанию и ремонту общедомового имущества на эти объекты не распространяются. В противном случае доводы Общества об уклонении истца от ремонта кровли и о затратах, понесенных ответчиком, подлежат судебной оценке применительно к самозащите права.
Обжалованные судебные акты приняты без учета указанных обстоятельств, в связи с чем кассационная жалоба подлежит удовлетворению с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Доказательства, представленные сторонами (а при необходимости - дополнительные), и доводы сторон подлежат оценке и отражению в судебном решении в соответствии со статьями 70, 71, 169 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационным жалобам составляет 2000 рублей на каждую из сторон. На основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 2" и общества с ограниченной ответственностью "Амулет" удовлетворить. Решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2013 по делу N А11-12562/2011 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.САМУЙЛОВ
С.В.САМУЙЛОВ
Судьи
Т.В.СИНЯКИНА
А.Н.ЧИХ
Т.В.СИНЯКИНА
А.Н.ЧИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)