Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен (до перерыва), Мурадян Г.Р. по доверенности N 7 от 14.02.2012 (после перерыва)
от ответчика: Гридина Е.В. по доверенности от 25.05.2012 (до и после перерыва)
от третьего лица: Хлыстов П.В. по доверенности N 2-4/345 от 28.06.2012 (до и после перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2012 принятое в составе судьи Соколовой Т.Б. по делу N А53-4055/2012 о взыскании 280 471 руб. 32 коп. задолженности по оплате за техническое обслуживание и текущий ремонт помещения
по иску: общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северное"
к ответчику: открытому акционерному обществу "Коммерческая фирма "Маркитант"
при участии третьего лица: закрытого акционерного общества "Тандер"
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северное" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Коммерческая фирма "Маркитант" (далее - ответчик) о взыскании 280 471 руб. 32 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Тандер".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 июня 2012 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит доводы о том, что между сторонами отсутствует заключенный договор на управления многоквартирным домом. При расчете задолженности за техническое обслуживание и текущий ремонт истец сослался на Постановления Мэра г. Таганрога N 5827 от 30.12.2009 г. и N 5443 о 01.12.2010 г. "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образовании "Город Таганрог" на 2010 и 2011 г.г. Однако принадлежащее ответчику на праве собственности помещение в многоквартирном доме является нежилым, поэтому к нему не может применяться размер платы за содержание и ремонт, установленный данными постановлениями. Истцом не представлен ни один документ, подтверждающий фактическое выполнение каких-либо работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Судом не учтено нежилое помещение, принадлежащее истцу, передано на правах долгосрочной аренды ЗАО "Тандер", который не только осуществляет ремонт помещения, но и самостоятельно заключил договоры на вывоз мусора, предоставление коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение), уборку придомовой территории. Расчет суммы иска был произведен с учетом площади первого этажа (помещение магазина, переданное в долгосрочную аренду ЗАО "Тандер" площадью 401,7 кв. м) и помещения подвала, в котором находятся общедомовые коммуникации водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, площадью 386,5 кв. м, который ответчиком и третьим лицом не используется. При принятии решения судом не было учтено, что ответчик в 2009 г. был реорганизован в форме преобразования в ООО "Коммерческая фирма "Маркитант" и пр. доводы.
В судебном заседании 14 ноября 2012 г. представители ответчика и третьего лица заявили ходатайства об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с материалами дела.
С целью предоставления ответчику и третьему лицу времени для ознакомления с материалами дела в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21 ноября 2012 года до 17 час. 50 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон и третьего лица.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица пояснил позицию по спору, изложенную в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "УК "Северное" является управляющей компанией дома N 64 ул. Лизы Чайкиной с 01.01.2010, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещения N 1 от 24.12.2009 г. и соглашением о прекращении гражданско-правовых отношений, расторжении договоров на управление общим имуществом многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг, а также передачи данного дома в управление управляющей организации ООО "УК "Северное", а ООО КФ "Маркитант" является собственником нежилого помещения по адресу Лизы Чайкиной, 64, согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2011 г. N 42/131/2011-235, общей площадью - 797,7 кв. м.
Поскольку ответчик в период с января 2010 г. по 31 декабря 2010 г. и с 01.01.2011 г. по 30.11.2011 г. оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества не вносил, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные истцом доказательства, подтверждающие оказание услуг по ремонту и содержанию общего имущества с января 2010 г. по 30.11.2011 г., пришел к правильному выводу, что ответчик обязан оплатить их.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Нежилое помещение является конструктивной частью здания и не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и лестничные клетки, пролеты, необходимыми для эксплуатации всего здания в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания, в том числе мест общего пользования. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Вступивший в законную силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации также устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и правила содержание такого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с пунктом 1 статьи 37 названного Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
По правилам пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно статье 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения. При этом отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо признание его незаключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества.
В обоснование тарифов, примененных при расчете платы за оказанные услуги за 2010 г., 2011 г. и 2011 г истец представил постановления мэра г. Таганрога N 5827 от 30.12.2009 г. и N 5443 о 01.12.2010 г. "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образовании "Город Таганрог" на 2010 и 2011 г.г. с приложением к ним.
Суд первой инстанции счел, что данный порядок определения платы не противоречит положениям действующего законодательства, поскольку пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о правомерности заявленных требований, апелляционной суд исходит из того, что из материалов дела следует, что истец в спорный период оказывал услуги по содержанию всего многоквартирного дома по адресу: г. Таганрог, ул. Лизы Чайкиной, 64, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д. 117-133). Ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о том, что спорные услуги истцом не выполнялись.
Доказательств того, что ответчиком самостоятельно осуществлялось обслуживание мест общего пользования, либо такое обслуживание осуществлялось иными лицами в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах освобождение ответчика от расходов по содержанию и сохранению здания, при том, что в этом здании часть помещений принадлежит ответчику, противоречит принципам гражданского права. При таких обстоятельствах, что сам факт несения истцом расходов по содержанию всего здания, а также мест общего пользования дает ему право требовать возмещения части указанных расходов за счет собственников помещений.
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Ссылка ответчика на наличие заключенных арендатором (ЗАО "Тандер") с ресурсоснабжающими организациями договора на отпуск воды тепловой и электрической энергии, подлежит отклонению апелляционным судом. Заключение ответчиком самостоятельного договора энергоснабжения не исключает обязанности собственника помещения по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ссылка ответчика на наличие заключенного между арендатором (ЗАО "Тандер") и ООО "Южный город" договора от 12 января 2010 г. на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, обоснованно отклонена судом первой инстанции. Заключение ответчиком самостоятельного договора на вывод мусора не исключает обязанности собственника помещения по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. Поскольку ответчик является управляющей организацией, то он несет соответствующие расходы по уборке и вывозу мусора в местах общего пользования и прилегающей к дому территории.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2011 г. по делу N А53-9686/2010.
Спорный многоквартирный дом находился в управлении истца на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленного протоколом от 24.12.2009 г.
Данное решение на момент принятия судом первой инстанции оспариваемого судебного акта в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. О фальсификации указанного доказательства в порядке ст. 161 АПК РФ не заявлено. Доказательства того, что многоквартирный дом по адресу: г. Таганрог, ул. Лизы Чайкиной, 64 в спорные периоды управлялся иной организацией суду не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлен ни один документ, подтверждающий фактическое выполнение каких-либо работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, подлежат отклонению апелляционным судом.
В соответствии с толкованием правовых норм, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ и являющимся в силу прямого указания Президиума ВАС РФ общеобязательным и подлежащим применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Доводы ответчика о том, что расчет суммы иска был произведен с учетом площади первого этажа (помещение магазина, переданное в долгосрочную аренду ЗАО "Тандер" площадью 401,7 кв. м) и помещения подвала, в котором находятся общедомовые коммуникации водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, площадью 386,5 кв. м, который ответчиком и третьим лицом не используется, подлежат отклонению.
Ответчик ошибочно трактует нормы материального права, поскольку подвальное помещение может быть признано общим имуществом собственников, только в том случае, если оно не принадлежит кому-либо на праве индивидуальной частной собственности. В рассматриваемом случае из материалов дела усматривается, что ответчику в спорном доме на праве собственности принадлежат, в том числе комнаты в подвале дома.
Доводы о том, что при принятии решения судом не было учтено, что ответчик в 2009 г. был реорганизован в форме преобразования в ООО "Коммерческая фирма "Маркитант", является обоснованным, однако названные обстоятельства не привили к принятию неправильного решения в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Поскольку представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 37-42) и свидетельством о внесении записи в ГРЮЛ подтверждено, что ответчик был реорганизован в форме преобразования в ООО "Коммерческая фирма "Маркитант", апелляционный суд считает возможным произвести процессуальную замену ответчика по делу.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести процессуальную замену открытого акционерного общества "Коммерческая фирма "Маркитант" (ОГРН 1026102594506) на общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" (ИНН 6154562603, ОГРН 1096154003956).
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2012 по делу N А53-4055/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" (ИНН 6154562603, ОГРН 1096154003956) из федерального бюджета 362 руб. 00 коп. излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2012 N 15АП-13383/2012 ПО ДЕЛУ N А53-4055/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2012 г. N 15АП-13383/2012
Дело N А53-4055/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен (до перерыва), Мурадян Г.Р. по доверенности N 7 от 14.02.2012 (после перерыва)
от ответчика: Гридина Е.В. по доверенности от 25.05.2012 (до и после перерыва)
от третьего лица: Хлыстов П.В. по доверенности N 2-4/345 от 28.06.2012 (до и после перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2012 принятое в составе судьи Соколовой Т.Б. по делу N А53-4055/2012 о взыскании 280 471 руб. 32 коп. задолженности по оплате за техническое обслуживание и текущий ремонт помещения
по иску: общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северное"
к ответчику: открытому акционерному обществу "Коммерческая фирма "Маркитант"
при участии третьего лица: закрытого акционерного общества "Тандер"
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северное" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Коммерческая фирма "Маркитант" (далее - ответчик) о взыскании 280 471 руб. 32 коп. задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Тандер".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 июня 2012 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит доводы о том, что между сторонами отсутствует заключенный договор на управления многоквартирным домом. При расчете задолженности за техническое обслуживание и текущий ремонт истец сослался на Постановления Мэра г. Таганрога N 5827 от 30.12.2009 г. и N 5443 о 01.12.2010 г. "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образовании "Город Таганрог" на 2010 и 2011 г.г. Однако принадлежащее ответчику на праве собственности помещение в многоквартирном доме является нежилым, поэтому к нему не может применяться размер платы за содержание и ремонт, установленный данными постановлениями. Истцом не представлен ни один документ, подтверждающий фактическое выполнение каких-либо работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Судом не учтено нежилое помещение, принадлежащее истцу, передано на правах долгосрочной аренды ЗАО "Тандер", который не только осуществляет ремонт помещения, но и самостоятельно заключил договоры на вывоз мусора, предоставление коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение), уборку придомовой территории. Расчет суммы иска был произведен с учетом площади первого этажа (помещение магазина, переданное в долгосрочную аренду ЗАО "Тандер" площадью 401,7 кв. м) и помещения подвала, в котором находятся общедомовые коммуникации водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, площадью 386,5 кв. м, который ответчиком и третьим лицом не используется. При принятии решения судом не было учтено, что ответчик в 2009 г. был реорганизован в форме преобразования в ООО "Коммерческая фирма "Маркитант" и пр. доводы.
В судебном заседании 14 ноября 2012 г. представители ответчика и третьего лица заявили ходатайства об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с материалами дела.
С целью предоставления ответчику и третьему лицу времени для ознакомления с материалами дела в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21 ноября 2012 года до 17 час. 50 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон и третьего лица.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица пояснил позицию по спору, изложенную в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "УК "Северное" является управляющей компанией дома N 64 ул. Лизы Чайкиной с 01.01.2010, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещения N 1 от 24.12.2009 г. и соглашением о прекращении гражданско-правовых отношений, расторжении договоров на управление общим имуществом многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг, а также передачи данного дома в управление управляющей организации ООО "УК "Северное", а ООО КФ "Маркитант" является собственником нежилого помещения по адресу Лизы Чайкиной, 64, согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2011 г. N 42/131/2011-235, общей площадью - 797,7 кв. м.
Поскольку ответчик в период с января 2010 г. по 31 декабря 2010 г. и с 01.01.2011 г. по 30.11.2011 г. оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества не вносил, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные истцом доказательства, подтверждающие оказание услуг по ремонту и содержанию общего имущества с января 2010 г. по 30.11.2011 г., пришел к правильному выводу, что ответчик обязан оплатить их.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Нежилое помещение является конструктивной частью здания и не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и лестничные клетки, пролеты, необходимыми для эксплуатации всего здания в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания, в том числе мест общего пользования. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Вступивший в законную силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации также устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и правила содержание такого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с пунктом 1 статьи 37 названного Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
По правилам пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно статье 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения. При этом отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо признание его незаключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества.
В обоснование тарифов, примененных при расчете платы за оказанные услуги за 2010 г., 2011 г. и 2011 г истец представил постановления мэра г. Таганрога N 5827 от 30.12.2009 г. и N 5443 о 01.12.2010 г. "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образовании "Город Таганрог" на 2010 и 2011 г.г. с приложением к ним.
Суд первой инстанции счел, что данный порядок определения платы не противоречит положениям действующего законодательства, поскольку пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о правомерности заявленных требований, апелляционной суд исходит из того, что из материалов дела следует, что истец в спорный период оказывал услуги по содержанию всего многоквартирного дома по адресу: г. Таганрог, ул. Лизы Чайкиной, 64, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д. 117-133). Ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о том, что спорные услуги истцом не выполнялись.
Доказательств того, что ответчиком самостоятельно осуществлялось обслуживание мест общего пользования, либо такое обслуживание осуществлялось иными лицами в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах освобождение ответчика от расходов по содержанию и сохранению здания, при том, что в этом здании часть помещений принадлежит ответчику, противоречит принципам гражданского права. При таких обстоятельствах, что сам факт несения истцом расходов по содержанию всего здания, а также мест общего пользования дает ему право требовать возмещения части указанных расходов за счет собственников помещений.
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Ссылка ответчика на наличие заключенных арендатором (ЗАО "Тандер") с ресурсоснабжающими организациями договора на отпуск воды тепловой и электрической энергии, подлежит отклонению апелляционным судом. Заключение ответчиком самостоятельного договора энергоснабжения не исключает обязанности собственника помещения по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ссылка ответчика на наличие заключенного между арендатором (ЗАО "Тандер") и ООО "Южный город" договора от 12 января 2010 г. на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, обоснованно отклонена судом первой инстанции. Заключение ответчиком самостоятельного договора на вывод мусора не исключает обязанности собственника помещения по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. Поскольку ответчик является управляющей организацией, то он несет соответствующие расходы по уборке и вывозу мусора в местах общего пользования и прилегающей к дому территории.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2011 г. по делу N А53-9686/2010.
Спорный многоквартирный дом находился в управлении истца на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленного протоколом от 24.12.2009 г.
Данное решение на момент принятия судом первой инстанции оспариваемого судебного акта в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. О фальсификации указанного доказательства в порядке ст. 161 АПК РФ не заявлено. Доказательства того, что многоквартирный дом по адресу: г. Таганрог, ул. Лизы Чайкиной, 64 в спорные периоды управлялся иной организацией суду не представлены.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлен ни один документ, подтверждающий фактическое выполнение каких-либо работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, подлежат отклонению апелляционным судом.
В соответствии с толкованием правовых норм, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ и являющимся в силу прямого указания Президиума ВАС РФ общеобязательным и подлежащим применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Доводы ответчика о том, что расчет суммы иска был произведен с учетом площади первого этажа (помещение магазина, переданное в долгосрочную аренду ЗАО "Тандер" площадью 401,7 кв. м) и помещения подвала, в котором находятся общедомовые коммуникации водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, площадью 386,5 кв. м, который ответчиком и третьим лицом не используется, подлежат отклонению.
Ответчик ошибочно трактует нормы материального права, поскольку подвальное помещение может быть признано общим имуществом собственников, только в том случае, если оно не принадлежит кому-либо на праве индивидуальной частной собственности. В рассматриваемом случае из материалов дела усматривается, что ответчику в спорном доме на праве собственности принадлежат, в том числе комнаты в подвале дома.
Доводы о том, что при принятии решения судом не было учтено, что ответчик в 2009 г. был реорганизован в форме преобразования в ООО "Коммерческая фирма "Маркитант", является обоснованным, однако названные обстоятельства не привили к принятию неправильного решения в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Поскольку представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 37-42) и свидетельством о внесении записи в ГРЮЛ подтверждено, что ответчик был реорганизован в форме преобразования в ООО "Коммерческая фирма "Маркитант", апелляционный суд считает возможным произвести процессуальную замену ответчика по делу.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести процессуальную замену открытого акционерного общества "Коммерческая фирма "Маркитант" (ОГРН 1026102594506) на общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" (ИНН 6154562603, ОГРН 1096154003956).
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2012 по делу N А53-4055/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "Маркитант" (ИНН 6154562603, ОГРН 1096154003956) из федерального бюджета 362 руб. 00 коп. излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)