Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Филимонова С.А.,
при участии представителя:
ответчика - Павловой Е.А. (доверенность от 28.01.2013 б/н),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Московско-Тольяттинский институт коммерции", г. Тольятти,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012 (судья Бенеев Д.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 (председательствующий судья Буртасова О.И., судьи Шадрина О.Е., Селиверстова Н.А.)
по делу N А55-21288/2011
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Миллениум", г. Тольятти (ИНН 6321158985, ОГРН 1056320255716) к негосударственному образовательному учреждению "Московско-Тольяттинский институт коммерции", г. Тольятти (ИНН 6321136981, ОГРН 1046301029180) о взыскании 188 683 руб. 68 коп., с участием третьих лиц: Туринцева Александра Юрьевича, г. Тольятти, Ореховой Нины Васильевны, Самарская область, г. Жигулевск,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Миллениум" (далее - ООО "УК "Миллениум", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к негосударственному образовательному учреждению "Московско-Тольяттинский институт коммерции" (далее - институт, ответчик) о взыскании 188 683 руб. 68 коп., в том числе:
- 11 900 руб. 42 коп. - сумма задолженности по оплате эксплуатационных услуг в соответствии с договором на обслуживание нежилого помещения от 01.01.2009 N 4/12 (с 01.07.2009 по 31.08.2011);
- 38 181 руб. 09 коп. - неосновательное обогащение (эксплуатационные услуги за период с 01.01.2010 по 31.08.2011);
- 1886 руб. 84 коп. - сумма задолженности за электроэнергию (потери 7,51%) за июль 2009 года, февраль - март 2010 года;
- 620 руб. 61 коп. - сумма задолженности за электроэнергию по неурегулируемой цене за июль 2009 года и март 2010 года;
- 1152 руб. 69 коп. - сумма задолженности за сверхнормативный сброс за июль 2009 года и апрель 2010 года;
- 3636 руб. - неосновательное обогащение в виде возмещения затрат по аренде теплового пункта;
- 131 306 руб. 03 коп. - неосновательное обогащение в виде возмещения затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, институт обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Полагает, что заключенным между сторонами договором не установлено право управляющей компании в одностороннем порядке изменять стоимость эксплуатационных услуг, а также считает недоказанным фактическое несение истцом расходов, предъявленных ко взысканию.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ответчик является собственником нежилых помещений в доме N 17 "А" по бульвару Туполева г. Тольятти, площадью 638,80 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2005 серии 63-АБ N 815327.
Также согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним по этому же адресу ответчику принадлежат нежилые помещения, расположенные на 1-м, 2-м, 3-м этажах общей площадью 51,6 кв. м.
ООО УК "Миллениум" осуществляет функции управляющей компании по вышеуказанному адресу.
Судами установлено, между сторонами заключен договор от 01.01.2009 N 4/12 на обслуживание нежилого помещения (далее - договор от 01.01.2009 N 4/12, договор), по условиям которого ООО "УК "Миллениум" (управляющая компания) обеспечивает предоставление, а институт (пользователь) использование и оплату эксплуатационных услуг на нежилом объекте, расположенном по адресу: г. Тольятти, бульвар Туполева, 17 "А", на 1-м, 2-м, 3-м этажах общей площадью 690,4 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.1.1 указанного договора в состав оказываемых эксплуатационных услуг входит: текущее содержание внутридомовых инженерных сетей тепловодоснабжения и канализации, электрических сетей и оборудования, включая аварийно-диспетчерское обслуживание; техническое содержание автоматизированного индивидуального теплового пункта; содержание придомовой территории, уборка мест общего пользования; организация вывоза бытового мусора.
Согласно пункту 1.3 договора управляющая компания от своего имени и за счет пользователя заключает договоры с энергоснабжающими организациями по обеспечению пользователя электроэнергией, а также тепловой энергией в горячей воде, отоплением, питьевой водой и приемом сточных вод через присоединенные сети ответчика.
Пунктом 2.2.2 договора установлена обязанность пользователя своевременно оплачивать оказываемые управляющей компанией услуги.
Установлено также, что собственниками нежилых помещений, расположенных в физкультурно-оздоровительном комплексе "Статус" (далее - ФОК "Статус"), в конце 2008 года принято решение о заключении договоров с истцом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
С 2009 года истец фактически оказывает услуги и несет затраты по содержанию и ремонту общего имущества собственников нежилых помещений.
С 01.01.2010 стоимость эксплуатационных услуг увеличилась и составила 19 руб. 04 коп./кв. м, а с 01.01.2011 - 20 руб. 84 коп./кв. м.
Однако, как установлено судами, ответчик с 2010 года отказывается подписывать дополнительные соглашения к договору, связанные с изменением стоимости оказываемых истцом эксплуатационных услуг, и возмещать в добровольном порядке в полном объеме затраты, понесенные истцом в процессе организации обслуживания здания.
Ссылаясь на наличие у ответчика указанной выше задолженности по содержанию мест общего пользования, истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление ВАС РФ N 64), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 6 Постановления ВАС РФ N 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Согласно материалам дела собственниками нежилых помещений, расположенных в ФОК "Статус", в конце 2008 года принято решение о заключении договоров с истцом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
Согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности ответчика по оплате эксплуатационных услуг в соответствии с договором на обслуживание нежилого помещения от 01.01.2009 N 4/12 (с 01.07.2009 по 31.08.2011) составляет 11 900 руб. 42 коп.
С 2010 года ответчик отказывается подписывать дополнительные соглашения к договору, связанные с изменением стоимости оказываемых истцом эксплуатационных услуг, и возмещать в добровольном порядке в полном объеме затраты, понесенные истцом в процессе организации обслуживания здания.
Между тем, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом решением большинства собственников, исходя из площади принадлежащего ему помещения.
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания здания, он должен их оплачивать. Отсутствие соответствующего соглашения, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, либо признание его незаключенным, недействительным, расторгнутым не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества пропорционально своей доле в общем имуществе.
Отсутствие оплаты влечет неосновательное обогащение ответчика за счет истца в размере сбереженных вследствие этого денежных средств.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение).
Сумма неосновательного обогащения ответчика за оказанные эксплуатационные услуги за период с 01.01.2010 по 31.08.2011 составляет 38 181 руб. 09 коп.
Произведенные истцом расчеты основаны на подтвержденной представленными в материалы дела документами площади принадлежащего ответчику нежилого помещения и тарифах, утвержденных по итогам голосования собственников нежилых помещений, расположенных в здании ФОК "Статус" по адресу: г. Тольятти, бульвар Туполева, 17 "А" по вопросам повестки дня собрания, проводимого в форме заочного голосования.
Расчеты суммы задолженности и неосновательного обогащения проверены судами и признаны правильными.
С учетом указанных обстоятельств заявленные требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате эксплуатационных услуг в соответствии с договором от 01.01.2009 N 4/12 (с 01.07.2009 по 31.08.2011) в сумме 11 900 руб. 42 коп. и неосновательного обогащения за оказанные эксплуатационные услуги за период с 01.01.2010 по 31.08.2011 в сумме 38 181 руб. 09 коп. обоснованно удовлетворены арбитражным судом.
Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
В целях исполнения принятых на себя обязательств по договорам, а именно обеспечения доступа к тепловому узлу учета с целью учета и контроля потребления тепловой энергии на здании, предоставления данных в энергоснабжающие организации истцом по решению собственников нежилых помещений заключен договор аренды нежилых помещений, на площадях которого расположен тепловой узел, по условиям которого арендная плата составляет 9697 руб. в месяц.
Понесенные истцом как арендатором затраты возмещались собственниками нежилых помещений из расчета 303 руб. в месяц с каждого собственника.
Как установлено судами, с момента заключения договора аренды и до настоящего времени ответчик не производил оплату арендных платежей путем возмещения понесенных истцом затрат, в результате чего долг ответчика перед истцом составил 3636 руб.
В целях приведения здания в соответствие с требованиями пожарной безопасности в 2011 году истец, как управляющая организация, в интересах и за счет средств собственников произвел на объекте комплекс противопожарных мероприятий путем заключения договоров подряда, оказания услуг с юридическими лицами, имеющими соответствующие разрешения (сертификаты, лицензии) и/или необходимые навыки.
В обоснование требований о взыскании неосновательного обогащения в виде возмещения затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности в местах общего пользования истцом представлены соответствующие документы: договора, акты выполненных работ, платежные поручения по всем видам, произведенным в интересах собственников работ.
Учитывая, что ответчиком не представлен свой контррасчет, суд первой инстанции проверив представленный истцом расчет, признал его правильным, исходя из площади принадлежащих ответчику помещений, равной 690,4 кв. м.
Доводы подателя жалобы о неправомерном взыскании затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.
Материалами дела подтверждено, что в здании ФОК "Статус", в котором расположены нежилые помещения ответчика, имели место нарушения правил в области пожарной безопасности как по отдельным помещениям, принадлежащим на праве собственности юридическим лицам, так и в местах общего пользования. Выражая несогласие в части возмещения затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности, ответчик указал, что им самостоятельно производились работы по устранению недостатков.
Однако, как правильно отмечено апелляционным судом, представленные ответчиком в обоснование своих возражений доказательства свидетельствуют, что работы проводились в принадлежащих ему на праве собственности помещениях, тогда как истцом заявлено требование о возмещении затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности в местах общего пользования.
Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождают его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Ответчиком расчет истца не оспорен, контррасчет не представлен.
Таким образом, судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Доводы кассационной жалобы правильность выводов судебных инстанций не опровергают и направлены на переоценку доказательств, что в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А55-21288/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Г.Н.МАХМУТОВА
С.А.ФИЛИМОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2013 ПО ДЕЛУ N А55-21288/2011
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. по делу N А55-21288/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Филимонова С.А.,
при участии представителя:
ответчика - Павловой Е.А. (доверенность от 28.01.2013 б/н),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Московско-Тольяттинский институт коммерции", г. Тольятти,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012 (судья Бенеев Д.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 (председательствующий судья Буртасова О.И., судьи Шадрина О.Е., Селиверстова Н.А.)
по делу N А55-21288/2011
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Миллениум", г. Тольятти (ИНН 6321158985, ОГРН 1056320255716) к негосударственному образовательному учреждению "Московско-Тольяттинский институт коммерции", г. Тольятти (ИНН 6321136981, ОГРН 1046301029180) о взыскании 188 683 руб. 68 коп., с участием третьих лиц: Туринцева Александра Юрьевича, г. Тольятти, Ореховой Нины Васильевны, Самарская область, г. Жигулевск,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Миллениум" (далее - ООО "УК "Миллениум", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к негосударственному образовательному учреждению "Московско-Тольяттинский институт коммерции" (далее - институт, ответчик) о взыскании 188 683 руб. 68 коп., в том числе:
- 11 900 руб. 42 коп. - сумма задолженности по оплате эксплуатационных услуг в соответствии с договором на обслуживание нежилого помещения от 01.01.2009 N 4/12 (с 01.07.2009 по 31.08.2011);
- 38 181 руб. 09 коп. - неосновательное обогащение (эксплуатационные услуги за период с 01.01.2010 по 31.08.2011);
- 1886 руб. 84 коп. - сумма задолженности за электроэнергию (потери 7,51%) за июль 2009 года, февраль - март 2010 года;
- 620 руб. 61 коп. - сумма задолженности за электроэнергию по неурегулируемой цене за июль 2009 года и март 2010 года;
- 1152 руб. 69 коп. - сумма задолженности за сверхнормативный сброс за июль 2009 года и апрель 2010 года;
- 3636 руб. - неосновательное обогащение в виде возмещения затрат по аренде теплового пункта;
- 131 306 руб. 03 коп. - неосновательное обогащение в виде возмещения затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, институт обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Полагает, что заключенным между сторонами договором не установлено право управляющей компании в одностороннем порядке изменять стоимость эксплуатационных услуг, а также считает недоказанным фактическое несение истцом расходов, предъявленных ко взысканию.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, ответчик является собственником нежилых помещений в доме N 17 "А" по бульвару Туполева г. Тольятти, площадью 638,80 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2005 серии 63-АБ N 815327.
Также согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним по этому же адресу ответчику принадлежат нежилые помещения, расположенные на 1-м, 2-м, 3-м этажах общей площадью 51,6 кв. м.
ООО УК "Миллениум" осуществляет функции управляющей компании по вышеуказанному адресу.
Судами установлено, между сторонами заключен договор от 01.01.2009 N 4/12 на обслуживание нежилого помещения (далее - договор от 01.01.2009 N 4/12, договор), по условиям которого ООО "УК "Миллениум" (управляющая компания) обеспечивает предоставление, а институт (пользователь) использование и оплату эксплуатационных услуг на нежилом объекте, расположенном по адресу: г. Тольятти, бульвар Туполева, 17 "А", на 1-м, 2-м, 3-м этажах общей площадью 690,4 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.1.1 указанного договора в состав оказываемых эксплуатационных услуг входит: текущее содержание внутридомовых инженерных сетей тепловодоснабжения и канализации, электрических сетей и оборудования, включая аварийно-диспетчерское обслуживание; техническое содержание автоматизированного индивидуального теплового пункта; содержание придомовой территории, уборка мест общего пользования; организация вывоза бытового мусора.
Согласно пункту 1.3 договора управляющая компания от своего имени и за счет пользователя заключает договоры с энергоснабжающими организациями по обеспечению пользователя электроэнергией, а также тепловой энергией в горячей воде, отоплением, питьевой водой и приемом сточных вод через присоединенные сети ответчика.
Пунктом 2.2.2 договора установлена обязанность пользователя своевременно оплачивать оказываемые управляющей компанией услуги.
Установлено также, что собственниками нежилых помещений, расположенных в физкультурно-оздоровительном комплексе "Статус" (далее - ФОК "Статус"), в конце 2008 года принято решение о заключении договоров с истцом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
С 2009 года истец фактически оказывает услуги и несет затраты по содержанию и ремонту общего имущества собственников нежилых помещений.
С 01.01.2010 стоимость эксплуатационных услуг увеличилась и составила 19 руб. 04 коп./кв. м, а с 01.01.2011 - 20 руб. 84 коп./кв. м.
Однако, как установлено судами, ответчик с 2010 года отказывается подписывать дополнительные соглашения к договору, связанные с изменением стоимости оказываемых истцом эксплуатационных услуг, и возмещать в добровольном порядке в полном объеме затраты, понесенные истцом в процессе организации обслуживания здания.
Ссылаясь на наличие у ответчика указанной выше задолженности по содержанию мест общего пользования, истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление ВАС РФ N 64), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 6 Постановления ВАС РФ N 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Согласно материалам дела собственниками нежилых помещений, расположенных в ФОК "Статус", в конце 2008 года принято решение о заключении договоров с истцом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
Согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности ответчика по оплате эксплуатационных услуг в соответствии с договором на обслуживание нежилого помещения от 01.01.2009 N 4/12 (с 01.07.2009 по 31.08.2011) составляет 11 900 руб. 42 коп.
С 2010 года ответчик отказывается подписывать дополнительные соглашения к договору, связанные с изменением стоимости оказываемых истцом эксплуатационных услуг, и возмещать в добровольном порядке в полном объеме затраты, понесенные истцом в процессе организации обслуживания здания.
Между тем, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом решением большинства собственников, исходя из площади принадлежащего ему помещения.
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания здания, он должен их оплачивать. Отсутствие соответствующего соглашения, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, либо признание его незаключенным, недействительным, расторгнутым не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества пропорционально своей доле в общем имуществе.
Отсутствие оплаты влечет неосновательное обогащение ответчика за счет истца в размере сбереженных вследствие этого денежных средств.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение).
Сумма неосновательного обогащения ответчика за оказанные эксплуатационные услуги за период с 01.01.2010 по 31.08.2011 составляет 38 181 руб. 09 коп.
Произведенные истцом расчеты основаны на подтвержденной представленными в материалы дела документами площади принадлежащего ответчику нежилого помещения и тарифах, утвержденных по итогам голосования собственников нежилых помещений, расположенных в здании ФОК "Статус" по адресу: г. Тольятти, бульвар Туполева, 17 "А" по вопросам повестки дня собрания, проводимого в форме заочного голосования.
Расчеты суммы задолженности и неосновательного обогащения проверены судами и признаны правильными.
С учетом указанных обстоятельств заявленные требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате эксплуатационных услуг в соответствии с договором от 01.01.2009 N 4/12 (с 01.07.2009 по 31.08.2011) в сумме 11 900 руб. 42 коп. и неосновательного обогащения за оказанные эксплуатационные услуги за период с 01.01.2010 по 31.08.2011 в сумме 38 181 руб. 09 коп. обоснованно удовлетворены арбитражным судом.
Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
В целях исполнения принятых на себя обязательств по договорам, а именно обеспечения доступа к тепловому узлу учета с целью учета и контроля потребления тепловой энергии на здании, предоставления данных в энергоснабжающие организации истцом по решению собственников нежилых помещений заключен договор аренды нежилых помещений, на площадях которого расположен тепловой узел, по условиям которого арендная плата составляет 9697 руб. в месяц.
Понесенные истцом как арендатором затраты возмещались собственниками нежилых помещений из расчета 303 руб. в месяц с каждого собственника.
Как установлено судами, с момента заключения договора аренды и до настоящего времени ответчик не производил оплату арендных платежей путем возмещения понесенных истцом затрат, в результате чего долг ответчика перед истцом составил 3636 руб.
В целях приведения здания в соответствие с требованиями пожарной безопасности в 2011 году истец, как управляющая организация, в интересах и за счет средств собственников произвел на объекте комплекс противопожарных мероприятий путем заключения договоров подряда, оказания услуг с юридическими лицами, имеющими соответствующие разрешения (сертификаты, лицензии) и/или необходимые навыки.
В обоснование требований о взыскании неосновательного обогащения в виде возмещения затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности в местах общего пользования истцом представлены соответствующие документы: договора, акты выполненных работ, платежные поручения по всем видам, произведенным в интересах собственников работ.
Учитывая, что ответчиком не представлен свой контррасчет, суд первой инстанции проверив представленный истцом расчет, признал его правильным, исходя из площади принадлежащих ответчику помещений, равной 690,4 кв. м.
Доводы подателя жалобы о неправомерном взыскании затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.
Материалами дела подтверждено, что в здании ФОК "Статус", в котором расположены нежилые помещения ответчика, имели место нарушения правил в области пожарной безопасности как по отдельным помещениям, принадлежащим на праве собственности юридическим лицам, так и в местах общего пользования. Выражая несогласие в части возмещения затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности, ответчик указал, что им самостоятельно производились работы по устранению недостатков.
Однако, как правильно отмечено апелляционным судом, представленные ответчиком в обоснование своих возражений доказательства свидетельствуют, что работы проводились в принадлежащих ему на праве собственности помещениях, тогда как истцом заявлено требование о возмещении затрат на устранение нарушений требований пожарной безопасности в местах общего пользования.
Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождают его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Ответчиком расчет истца не оспорен, контррасчет не представлен.
Таким образом, судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Доводы кассационной жалобы правильность выводов судебных инстанций не опровергают и направлены на переоценку доказательств, что в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу N А55-21288/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Г.Н.МАХМУТОВА
С.А.ФИЛИМОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)