Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Понкрашова Сергея Васильевича, Саратовская область, Ртищевский район, с. Елань
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 01 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009, судья Поляков С.В.
об отказе в удовлетворении заявления Понкрашова Сергея Васильевича, Саратовская область, Ртищевский район, с. Елань, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану 56 (фактический 66), общей площадью 49, 08 кв. м, на 12 этаже, блок секции 2В, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: город Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
при участии в судебном заседании Понкрашова С.В., паспорт,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратился Понкрашов Сергей Васильевич с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 56, фактический номер 66, общей площадью 49,08 кв. м, на 12 этаже, в блок-секции 2В, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Понкрашова С.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 56, фактический номер 66, общей площадью 49,08 кв. м, на 12 этаже, в блок-секции 2В, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с принятым судебным актом, Понкрашов С.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ним права собственности на указанную квартиру.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Как видно из материалов дела, определением арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость", г. Саратов, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318 признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Между ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" и Понкрашовым Сергеем Васильевичем заключен договор N 415 от 15.09.2005, согласно которому Фонд привлекает денежные средства участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и по окончании строительства выделяет долю участнику со следующими характеристиками: однокомнатная квартира N 56, общей площадью 49,08 кв. м на 12 этаже.
Понкрашовым С.В. выполнены обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается документами, представленными стороной в материалы дела - квитанциями к приходным кассовым ордерам N 583 от 27.10.2005 на 295 708 руб. и N 488 от 15.09.2005 на 200 000 руб.
12.03.2012 между Понкрашовым С.В. и ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" подписан акт приема-передачи однокомнатной квартиры N 66 (предварительный номер 56) общей площадью 47,1 кв. м, расположенной на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, 8.
Данным актом приема-передачи Понкрашову С.В. также передана 3/1000 долей в общем имуществе собственников жилых помещений дома N 8 по ул. Федоровская в г. Саратове, состоящего из межквартирных лестничных площадок (кроме оборудованных на них нежилых помещений), лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов под жилыми помещениями (кроме оборудованных в них нежилых помещений), крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещений и обслуживающее более одного помещения, в том числе стояки электро-, водоснабжения и канализации, проходящие через места общего пользования, электрощитки, элементы освещения и пожарно-охранной сигнализации, находящиеся в местах общего пользования, без наружных отливов, без электросчетчиков, без почтовых ящиков.
Полагая, что в настоящее время имеются основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры N 66, расположенной на 12 этаже многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Федоровская г. Саратова, Понкрашов С.В. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим требованием.
Апелляционный суд, повторно рассматривая заявление, приходит к следующим выводам.
ООО "Геотехника-ФИН" является Застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратов, по ул. Федоровской. На основании п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве к нему имеются требования о передаче жилых помещений.
В материалы дела представлены копия технического паспорта от 27.11.2012 на однокомнатную квартиру N 66, расположенную на 12 этаже многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Федоровская г. Саратова.
Согласно разрешению N RU 64304000 от 29.12.2009 вышеуказанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 вышеуказанному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8.
Объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию, передан заявителю по акту приему - передачи от 12.03.2012, оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заявление подлежит удовлетворению, поскольку договор участия в долевом строительстве исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю 12.03.2012.
По правилам пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения); под денежным требованием - требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Между тем в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.
При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
16.03.2012 Арбитражным судом Саратовской области в отношении ООО "Геотехника-ФИН" введена процедура наблюдения.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заключив договор N 415 от 15.09.2005 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский с Понкрашовым С.В., ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Подписывая акт приема-передачи от 12.03.2012, застройщик фактически передал участнику строительства жилое помещение во исполнение обязательств по договору N 415 от 15.09.2005.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Понкрашовым С.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.
Поскольку договор N 415 от 15.09.2005 со стороны Понкрашова С.В. исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Понкрашова С.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
При этом отсутствуют основания считать, что спорная квартира обременена какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в размере 495 708 руб., в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед Понкрашовым С.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Понкрашова С.В. права должника не нарушает.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается сторонами, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8.
При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование Понкрашова С.В. о признании за ним права собственности на указанную квартиру подлежит удовлетворению.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 01 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 отменить.
Признать за Понкрашовым Сергеем Васильевичем право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру номер квартиры по предварительному плану 56 (фактический 66) общей площадью по техническому паспорту 43,6 кв. м на 12 этаже блок-секция 2В в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Понкрашова Сергея Васильевича, Саратовская область, Ртищевский район, с. Елань
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 01 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009, судья Поляков С.В.
об отказе в удовлетворении заявления Понкрашова Сергея Васильевича, Саратовская область, Ртищевский район, с. Елань, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану 56 (фактический 66), общей площадью 49, 08 кв. м, на 12 этаже, блок секции 2В, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: город Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
при участии в судебном заседании Понкрашова С.В., паспорт,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "Геотехника-ФИН"), обратился Понкрашов Сергей Васильевич с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 56, фактический номер 66, общей площадью 49,08 кв. м, на 12 этаже, в блок-секции 2В, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Понкрашова С.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану 56, фактический номер 66, общей площадью 49,08 кв. м, на 12 этаже, в блок-секции 2В, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с принятым судебным актом, Понкрашов С.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 01.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Податель апелляционной жалобы считает принятый судебный акт незаконным и необоснованным, поскольку имеются все основания для признания за ним права собственности на указанную квартиру.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит, что обжалуемое определение следует отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Как видно из материалов дела, определением арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость", г. Саратов, ОГРН 1026402676410, ИНН 6452044318 признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Между ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" и Понкрашовым Сергеем Васильевичем заключен договор N 415 от 15.09.2005, согласно которому Фонд привлекает денежные средства участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и по окончании строительства выделяет долю участнику со следующими характеристиками: однокомнатная квартира N 56, общей площадью 49,08 кв. м на 12 этаже.
Понкрашовым С.В. выполнены обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается документами, представленными стороной в материалы дела - квитанциями к приходным кассовым ордерам N 583 от 27.10.2005 на 295 708 руб. и N 488 от 15.09.2005 на 200 000 руб.
12.03.2012 между Понкрашовым С.В. и ООО "Геотехникой - Фонд Инвестиций в Недвижимость" подписан акт приема-передачи однокомнатной квартиры N 66 (предварительный номер 56) общей площадью 47,1 кв. м, расположенной на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, 8.
Данным актом приема-передачи Понкрашову С.В. также передана 3/1000 долей в общем имуществе собственников жилых помещений дома N 8 по ул. Федоровская в г. Саратове, состоящего из межквартирных лестничных площадок (кроме оборудованных на них нежилых помещений), лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов под жилыми помещениями (кроме оборудованных в них нежилых помещений), крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещений и обслуживающее более одного помещения, в том числе стояки электро-, водоснабжения и канализации, проходящие через места общего пользования, электрощитки, элементы освещения и пожарно-охранной сигнализации, находящиеся в местах общего пользования, без наружных отливов, без электросчетчиков, без почтовых ящиков.
Полагая, что в настоящее время имеются основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры N 66, расположенной на 12 этаже многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Федоровская г. Саратова, Понкрашов С.В. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим требованием.
Апелляционный суд, повторно рассматривая заявление, приходит к следующим выводам.
ООО "Геотехника-ФИН" является Застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратов, по ул. Федоровской. На основании п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве к нему имеются требования о передаче жилых помещений.
В материалы дела представлены копия технического паспорта от 27.11.2012 на однокомнатную квартиру N 66, расположенную на 12 этаже многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Федоровская г. Саратова.
Согласно разрешению N RU 64304000 от 29.12.2009 вышеуказанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 вышеуказанному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8.
Объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию, передан заявителю по акту приему - передачи от 12.03.2012, оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заявление подлежит удовлетворению, поскольку договор участия в долевом строительстве исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю 12.03.2012.
По правилам пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения); под денежным требованием - требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Между тем в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.
При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
16.03.2012 Арбитражным судом Саратовской области в отношении ООО "Геотехника-ФИН" введена процедура наблюдения.
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заключив договор N 415 от 15.09.2005 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский с Понкрашовым С.В., ООО "Геотехника-ФИН" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Подписывая акт приема-передачи от 12.03.2012, застройщик фактически передал участнику строительства жилое помещение во исполнение обязательств по договору N 415 от 15.09.2005.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Понкрашовым С.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.
Поскольку договор N 415 от 15.09.2005 со стороны Понкрашова С.В. исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования Понкрашова С.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
При этом отсутствуют основания считать, что спорная квартира обременена какими-либо правами должника. В материалах дела не имеется доказательств того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.
Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в размере 495 708 руб., в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед Понкрашовым С.В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Понкрашова С.В. права должника не нарушает.
Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается сторонами, часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8.
При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование Понкрашова С.В. о признании за ним права собственности на указанную квартиру подлежит удовлетворению.
руководствуясь статьями 188, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 01 марта 2013 года по делу N А57-26869/2009 отменить.
Признать за Понкрашовым Сергеем Васильевичем право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру номер квартиры по предварительному плану 56 (фактический 66) общей площадью по техническому паспорту 43,6 кв. м на 12 этаже блок-секция 2В в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, фактический адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, вынесший определение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)