Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колобова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи Имамова Ю.М.,
судей областного суда Петерс И.А., Сорокина В.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела 16 ноября 2011 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Орска на решение Октябрьского районного суда г. Орска от 22 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску С. к Администрации г. Орска о признании незаконным постановления N 3491-п от 16 мая 2011 года об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Заслушав доклад судьи Имамова Ю.М., проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Орска о понуждении выдать постановление о переводе жилого помещения в нежилое. В обоснование иска указала, что согласно договору купли-продажи квартиры от 20 октября 2010 года и свидетельства о государственной регистрации права от... она является собственником двухкомнатной квартиры ***. 06 апреля 2011 года она обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Орска для перевода указанной квартиры из жилого фонда в нежилой. Согласно расписке о принятии документов от 06 апреля 2011 года ею в Администрацию г. Орска были предоставлены все предусмотренные частью 2 ст. 23 ЖК РФ документы.
Уведомлением от 16 мая 2011 года N 13/022919 Администрация г. Орска отказала ей в переводе жилого помещения в нежилое на основании пункта 1 ст. 246, пункта 1 ст. 290 ГК РФ и ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. При этом было указано, что ей необходимо собрать 100% подписей всех собственников жилого дома, в котором располагается ее квартира. Оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, предусмотренных части 1 ст. 24 ЖК РФ, в уведомлении не отражено.
Истица просила обязать Администрацию г. Орска выдать ей постановление о переводе в нежилое жилого помещения *** в целях использования его в качестве магазина непродовольственных товаров.
Определением суда от 01 августа 2011 года в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ООО "УК "Октябрьская".
Определением суда от 19 сентября 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Октябрьский жилкомсервис N 1".
После неоднократных дополнений и уточнений представители истца Д. и З. окончательно просили признать пункт 1.1 постановления N 3491-п от 16 мая 2011 года об отказе в переводе принадлежащего С. на праве собственности жилого помещения в нежилое, незаконным, обязать Администрацию г. Орска и устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истицы.
Определением суда от 22 сентября 2011 года заявление об изменении исковых требований принято, иск рассмотрен с учетом изменений.
Решением суда от 22 сентября 2011 года исковые требования С. Суд признал недействительным пункт 1.1 постановления N 3491-п Администрации г. Орска от 16 мая 2011 года в части отказа в переводе в нежилое помещение двухкомнатной квартиры *** и обязал Администрацию города Орска устранить нарушенное право С. на перевод жилого помещения в нежилое в полном объеме.
Администрация г. Орска с таким решением суда не согласилась, в своей кассационной жалобе просит его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Судебная коллегия не соглашается с доводами кассационной жалобы и оснований для отмены решения суда не усматривает.
В соответствии с частью 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Частью 2 ст. 23 ЖК РФ установлен перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, которое собственник соответствующего помещения должен предоставить в орган, осуществляющий такой перевод.
В соответствии с частью 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
- 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ документов;
- 2) представления документов в ненадлежащий орган;
- 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения;
- 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от... С. является собственником двухкомнатной квартиры ***.
Из материалов дела усматривается, что 06 апреля 2011 года С. обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе вышеуказанного жилого помещения в нежилое.
Из протокола общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме *** следует, что согласие на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома дано 78 собственниками, что составляет 76,47% голосов или 2/3 от общего числа голосов собственников дома.
Согласно пункту 1.1 постановления Администрации г. Орска N 3491-п от 16 мая 2011 года на основании пункта 1 ст. 246 и пункта 1 ст. 290 ГК РФ, а также ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ С. отказано в переводе жилого помещения в нежилое под размещение магазина непродовольственных товаров.
В соответствии с частями 2, 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Постановляя оспариваемое решение, суд исходил из положений части 2 ст. 40 ЖК РФ, в которой предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частями 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом правильно применены нормы части 3 ст. 45 и части 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Решения по данному вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что необходимость получения 100-процентного согласия всех собственников помещений в доме на перевод жилого помещения в нежилое не имеется, так как нормы Жилищного кодекса РФ должны применяться в совокупности. В случаях, когда переустройство жилых помещений в многоквартирном доме невозможно без присоединения части общего имущества (часть 2 ст. 40 ЖК РФ), необходимо согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о таком согласии.
Кроме того, в данном случае присоединение части общего имущества не предусматривается.
К заявлению о переводе из жилого помещения в нежилое С. приложила проекты перепланировки квартиры под магазин, протокол общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме ***, согласно которому за изменение режима пользования общим имуществом жилого дома на общем собрании проголосовало 76,47% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, при наличии положительного решения собрания, принятого 2/3 собственников помещений, согласие всех собственников помещений по этому вопросу не требуется. Все необходимые документы в соответствии с требованиями статьи 23 ЖК РФ истцом в орган местного самоуправления предоставлены, в связи с чем, отказ в переводе жилого помещения в нежилое не основан на законе.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными.
Суд на основании части 1 ст. 258 ГПК РФ правильно признал оспариваемое истцом постановление Администрации г. Орска не соответствующим требованиям законодательства.
Судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования С. судом удовлетворены обоснованно.
Довод кассационной жалобы о том, что требование о необходимости согласия собственников общего имущества многоквартирного жилого дома, оформленного протоколом общего собрания собственников, заявителем не соблюдены, является несостоятельным по изложенным выше мотивам.
Довод кассационной жалобы о том, что при переводе жилого помещения в нежилое истцом изымается часть земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, не нашел своего подтверждения, был предметом рассмотрения в судебном заседании и обоснованно отвергнут.
Доводы ответчика о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, что земельный участок многоквартирного дома *** был поставлен на кадастровый учет, были ли сформированы границы земельного участка, передан ли он в общую долевую собственность жильцов дома, являются несостоятельными. Определением суда о подготовке дела к судебному разбирательству ответчику предлагалось представить доказательства передачи земельного участка под домом собственникам помещений, но таких документов суду не было представлено.
В жалобе ответчик ссылается на то, что из системного толкования ст. ст. 22, 23, 24 ЖК РФ следует, что при принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое, орган местного самоуправления не может ограничиться формальной проверкой документов и в случае наличия оснований, предусмотренных ЖК РФ, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, орган местного самоуправления вправе принять решение об отказе в таком переводе. Эти доводы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, и оснований, предусмотренных ЖК РФ, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, в данном случае не имелось.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, выводы суда соответствуют материалам дела и требованиям закона, доводов, опровергающих выводы суда, кассационная жалоба не содержит, оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Орска от 22 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации г. Орска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7058/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2011 г. по делу N 33-7058/2011
Судья Колобова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи Имамова Ю.М.,
судей областного суда Петерс И.А., Сорокина В.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела 16 ноября 2011 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Орска на решение Октябрьского районного суда г. Орска от 22 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску С. к Администрации г. Орска о признании незаконным постановления N 3491-п от 16 мая 2011 года об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Заслушав доклад судьи Имамова Ю.М., проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Орска о понуждении выдать постановление о переводе жилого помещения в нежилое. В обоснование иска указала, что согласно договору купли-продажи квартиры от 20 октября 2010 года и свидетельства о государственной регистрации права от... она является собственником двухкомнатной квартиры ***. 06 апреля 2011 года она обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Орска для перевода указанной квартиры из жилого фонда в нежилой. Согласно расписке о принятии документов от 06 апреля 2011 года ею в Администрацию г. Орска были предоставлены все предусмотренные частью 2 ст. 23 ЖК РФ документы.
Уведомлением от 16 мая 2011 года N 13/022919 Администрация г. Орска отказала ей в переводе жилого помещения в нежилое на основании пункта 1 ст. 246, пункта 1 ст. 290 ГК РФ и ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. При этом было указано, что ей необходимо собрать 100% подписей всех собственников жилого дома, в котором располагается ее квартира. Оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, предусмотренных части 1 ст. 24 ЖК РФ, в уведомлении не отражено.
Истица просила обязать Администрацию г. Орска выдать ей постановление о переводе в нежилое жилого помещения *** в целях использования его в качестве магазина непродовольственных товаров.
Определением суда от 01 августа 2011 года в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ООО "УК "Октябрьская".
Определением суда от 19 сентября 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Октябрьский жилкомсервис N 1".
После неоднократных дополнений и уточнений представители истца Д. и З. окончательно просили признать пункт 1.1 постановления N 3491-п от 16 мая 2011 года об отказе в переводе принадлежащего С. на праве собственности жилого помещения в нежилое, незаконным, обязать Администрацию г. Орска и устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истицы.
Определением суда от 22 сентября 2011 года заявление об изменении исковых требований принято, иск рассмотрен с учетом изменений.
Решением суда от 22 сентября 2011 года исковые требования С. Суд признал недействительным пункт 1.1 постановления N 3491-п Администрации г. Орска от 16 мая 2011 года в части отказа в переводе в нежилое помещение двухкомнатной квартиры *** и обязал Администрацию города Орска устранить нарушенное право С. на перевод жилого помещения в нежилое в полном объеме.
Администрация г. Орска с таким решением суда не согласилась, в своей кассационной жалобе просит его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Судебная коллегия не соглашается с доводами кассационной жалобы и оснований для отмены решения суда не усматривает.
В соответствии с частью 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Частью 2 ст. 23 ЖК РФ установлен перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, которое собственник соответствующего помещения должен предоставить в орган, осуществляющий такой перевод.
В соответствии с частью 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
- 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ документов;
- 2) представления документов в ненадлежащий орган;
- 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения;
- 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от... С. является собственником двухкомнатной квартиры ***.
Из материалов дела усматривается, что 06 апреля 2011 года С. обратилась в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе вышеуказанного жилого помещения в нежилое.
Из протокола общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме *** следует, что согласие на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома дано 78 собственниками, что составляет 76,47% голосов или 2/3 от общего числа голосов собственников дома.
Согласно пункту 1.1 постановления Администрации г. Орска N 3491-п от 16 мая 2011 года на основании пункта 1 ст. 246 и пункта 1 ст. 290 ГК РФ, а также ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ С. отказано в переводе жилого помещения в нежилое под размещение магазина непродовольственных товаров.
В соответствии с частями 2, 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Постановляя оспариваемое решение, суд исходил из положений части 2 ст. 40 ЖК РФ, в которой предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частями 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом правильно применены нормы части 3 ст. 45 и части 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Решения по данному вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что необходимость получения 100-процентного согласия всех собственников помещений в доме на перевод жилого помещения в нежилое не имеется, так как нормы Жилищного кодекса РФ должны применяться в совокупности. В случаях, когда переустройство жилых помещений в многоквартирном доме невозможно без присоединения части общего имущества (часть 2 ст. 40 ЖК РФ), необходимо согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о таком согласии.
Кроме того, в данном случае присоединение части общего имущества не предусматривается.
К заявлению о переводе из жилого помещения в нежилое С. приложила проекты перепланировки квартиры под магазин, протокол общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме ***, согласно которому за изменение режима пользования общим имуществом жилого дома на общем собрании проголосовало 76,47% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, при наличии положительного решения собрания, принятого 2/3 собственников помещений, согласие всех собственников помещений по этому вопросу не требуется. Все необходимые документы в соответствии с требованиями статьи 23 ЖК РФ истцом в орган местного самоуправления предоставлены, в связи с чем, отказ в переводе жилого помещения в нежилое не основан на законе.
Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными.
Суд на основании части 1 ст. 258 ГПК РФ правильно признал оспариваемое истцом постановление Администрации г. Орска не соответствующим требованиям законодательства.
Судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования С. судом удовлетворены обоснованно.
Довод кассационной жалобы о том, что требование о необходимости согласия собственников общего имущества многоквартирного жилого дома, оформленного протоколом общего собрания собственников, заявителем не соблюдены, является несостоятельным по изложенным выше мотивам.
Довод кассационной жалобы о том, что при переводе жилого помещения в нежилое истцом изымается часть земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, не нашел своего подтверждения, был предметом рассмотрения в судебном заседании и обоснованно отвергнут.
Доводы ответчика о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, что земельный участок многоквартирного дома *** был поставлен на кадастровый учет, были ли сформированы границы земельного участка, передан ли он в общую долевую собственность жильцов дома, являются несостоятельными. Определением суда о подготовке дела к судебному разбирательству ответчику предлагалось представить доказательства передачи земельного участка под домом собственникам помещений, но таких документов суду не было представлено.
В жалобе ответчик ссылается на то, что из системного толкования ст. ст. 22, 23, 24 ЖК РФ следует, что при принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое, орган местного самоуправления не может ограничиться формальной проверкой документов и в случае наличия оснований, предусмотренных ЖК РФ, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, орган местного самоуправления вправе принять решение об отказе в таком переводе. Эти доводы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, и оснований, предусмотренных ЖК РФ, препятствующих переводу жилого помещения в нежилое, в данном случае не имелось.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, выводы суда соответствуют материалам дела и требованиям закона, доводов, опровергающих выводы суда, кассационная жалоба не содержит, оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Орска от 22 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации г. Орска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)