Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Капорина Е.Е.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясникова А.А.,
судей Шетогубовой О.П., Берко А.В.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам С.Ю.А. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2013 года по гражданскому делу по иску ТСЖ "Единство" к С.Ю.А. об освобождении занятого помещения и приведении его в первоначальное состояние,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
ТСЖ "Единство" обратилось в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к С.Ю.А. об освобождении занятого помещения и приведении его в первоначальное состояние.
В обосновании исковых требований указано, что на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. (...) г. Ставрополя со встроенными нежилыми помещениями. С.Ю.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира N (...), зарегистрированная УФРС по СК 04.08.2005 года на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10.12.2003 года и определения от 22.06.2005 года. Согласно свидетельству о государственной регистрации права(...), квартира располагается в одном уровне с общей площадью (...) кв. м.
17.08.2007 года дом был сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию жильцами дома N (...) было создано в соответствии с требованиями ГК РФ и ЖК РФ товарищество собственников жилья.
В последующем собственники квартир узнали, что С.Ю.А. незаконно захватил чердачное помещение, расположенное над квартирой N (...), и чердачное помещение, расположенное над пристройкой второго уровня квартиры ответчика, что является общей долевой собственностью всех собственников дома N (...), и отстроил себе третий уровень квартиры.
ТСЖ "Единство" от имени всех жильцов обратилось в Комитет Градостроительства администрации г. Ставрополя и в Управление государственной жилищной инспекции с заявлением о незаконных действиях ответчика. В отношении него были предприняты меры, и жилищной инспекцией вынесено предписание о приведении квартиры в первоначальное положение, однако данное предписание им не исполнено. С.Ю.А. продолжает незаконно занимать общую долевую собственность всех собственников квартир. На общем собрании собственников было принято единогласное решение обратиться в суд с исковым заявлением к С.Ю.А.
Истцы считают, что чердачное помещение является общим имуществом многоквартирного дома. Ответчик С.Ю.А. разрешение (согласия) всех собственников на уменьшение общего имущества не получал, занял чердачное помещение многоквартирного дома над квартирами N (...), за счет чего увеличил площадь своей квартиры и надстроил второй уровень, то есть, фактически, увеличил площадь своей квартиры за счет общего имущества жилого дома, чем препятствует другим собственникам жилых помещений в данном доме в осуществлении их прав в отношении данного имущества.
Также, помимо того, что ответчиком было занято общее долевое имущество, им была срезана часть кровли дома и сделан выход на кровлю из чердачного помещения над квартирой (...). ТСЖ "Единство" считает действия ответчика, связанные с разрушением (изменением) части кровли незаконными, и кровля подлежит восстановлению за счет средств лица, ее разрушившего, то есть за счет С.Ю.Л.
На основании изложенного, просили суд обязать С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N (...); привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, расположенному над вторым уровнем квартиры N (...) по адресу: г. Ставрополь, ул. (...); обязать С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома N (...)г. Ставрополя.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2013 года исковые требования ТСЖ "Единство" удовлетворены частично.
Суд обязал С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N (...).
Обязал С.Ю.А. привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, расположенному над вторым уровнем квартиры N (...) по адресу: г. Ставрополь, ул. (...).
В удовлетворении исковых требований ТСЖ "Единство" об обязании С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома N (...) по ул. (...) г. Ставрополя отказано.
Суд взыскал с С.Ю.А. в доход местного бюджета г. Ставрополя государственную пошлину в размере (...) рублей.
Не согласившись с вынесенным решением в части удовлетворения исковых требований, С.Ю.А. подал апелляционную и дополнительную апелляционную жалобы, в которых считает решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Судом не учтено заключение эксперта, согласно которому признаков перепланировки и реконструкции не установлено, помещение над квартирой (...) является обособленным и не может считаться общей долевой собственностью. Согласно кадастрового паспорта и проектной документации, спорное помещение было изначально спроектировано как часть квартиры N (...), имеет отдельный вход из этой квартиры и к общему имуществу жилого дома отнесено быть не может. Суд неверно указал, что каких-либо документов, подтверждающих право С.Ю.А. на излишнюю площадь, ответчиком суду не представлено, хотя в материалах дела имеется "Расчет целевых взносов С.Ю.А. на достройку многоквартирного жилого дома ...", в отношении которого суд необоснованно указал, что этот документ значения для разрешения спора не имеет. Считает, что если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам ст. 304 ГК РФ. Также суд незаконно не отказал в удовлетворении требований в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТСЖ "Единство" Х. считает доводы жалобы несостоятельными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения П., Х., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части и принятии нового решения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Поскольку решение обжаловано лишь в части удовлетворения исковых требований, судебная коллегия, в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, законность и обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Единство" об обязании С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома не проверяет. В указанной части решение подлежит оставлению без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установила следующее.
04.07.2002 г. между С.Ю.А. и ООО "Строитель-Теплый Дом" был заключен Договор долевого участия в капитальном строительстве 5-этажного жилого дома с мансардным этажом по ул. (...), согласно которому Стороны объединяют силы и средства для совместного участия в строительстве объекта - квартиры в двух уровнях N (...) на мансардном этаже, площадью не менее (...) кв. м (т. 1 л.д. 180 - 181).
Согласно Протоколу N 2 внеочередного Общего собрания Участников Инвестиционного потребительского кооператива "ЕДИНСТВО" от 24.01.2004 г., С.Ю.А. был принят в участники ИПК "Единство" (т. 1 л.д. 69).
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10.12.2003 г., и определением Ленинского районного суда от 22.06.2005 г. о внесении изменений в указанное решение, вступившим в законную силу 04.07.2005 г., за С.Ю.А. признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру в двух уровнях N (...) общей площадью (...) кв. м, расположенную на мансардном этаже жилого кирпичного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. (...)(т. 1 л.д. 182 - 183).
Решением Ленинского районного суда от 20.07.2004 г., вступившим в законную силу 02.08.2004 г., за С.Ю.А. признано право собственности на долю незавершенного строительством объекта по ул. (...) в г. Ставрополе, жилых помещений прирезаемых к квартире в двух уровнях N (...) на мансардном этаже, эквивалентную общей площади 27 кв. м (л.д. 184 - 185).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 19.04.2010 г. (л.д. 35), С.Ю.А. является собственником квартиры (...) по ул. (...) в г. Ставрополе, общей площадью (...) кв. м.
Из Протокола N 5 внеочередного Общего собрания Участников Инвестиционного потребительского кооператива "ЕДИНСТВО" от 24.07.2004 г. следует, что общим собранием было принято решение и постановлено продать участнику Кооператива С.Ю.А. чердачные помещения, расположенные над его квартирой N (...) по цене (...) рублей за 1 кв. м, а также произвести перерасчет целевых взносов С.Ю.А. на возведение кровли, проведение горячего и холодного водоснабжения, отопления и газоснабжения и последующих целевых взносов с учетом площади указанных чердачных помещений (т. 1 л.д. 62).
Согласно Расчета целевых взносов С.Ю.А. на достройку многоквартирного дома по ул. (...) г. Ставрополя на 01.06.2005 г., составленному председателем рев. комиссии ИПК "Единство" С.А., и удостоверенное печатью ТСЖ "Единство" (т. 1 л.д. 51 - 52), помимо других целевых взносов С.Ю.А. за покупку чердачного помещения над квартирой(...) должен заплатить (...) рублей из расчета (...) рублей за 50 кв. м.
На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.08.2007 г., построенный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный в г. Ставрополе по ул. (...), был введен в эксплуатацию (л.д. 77 - 79).
Согласно техническому паспорту на квартиру N (...)по ул. (...) от 18.05.2010 г. общая площадь квартиры составляет (...) кв. м, имеет 2 уровня(т. 1 л.д. 187 - 188).
Согласно техническому паспорту жилого помещения квартиры N (...) по ул. (...) от 07.12.2012 г. (т. 1 л.д. 229 - 233), общая площадь квартиры составляет (...) кв. м, готовность 85%, имеет 3 уровня. Также в паспорте имеется указание, что на возведение или переоборудование разрешение не предъявлено.
Предъявляя настоящие исковые требования, истец указывает, что чердачное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, ответчик С.Ю.А. занял чердачное помещение без разрешения (согласия) всех собственников на уменьшении общего имущества, т.е. фактически увеличил площадь своей квартиры за счет общего имущества жилого дома.
Удовлетворяя требования истца, суд также указал на то, что ответчик занял общее имущество собственников жилья, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению. Также суд отклонил доводы ответчика об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности со ссылкой на ст. 208 ГК РФ.
Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном жилом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Однако, согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, указанной в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует учитывать Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491).
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов.
При этом согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам и проектной документации, спорное помещение было изначально спроектировано как часть квартиры, имеет отдельный вход из квартира N (...).
Из заключения строительно-технической экспертизы N 492 от 11.01.2013 г., проведенной ГУП СК "Бюро экспертиз" (т. 2 л.д. 3 - 14) следует, что занятые ответчиком С.Ю.А. чердачные помещения не являются следствием перепланировки квартиры N (...), располагаются только над частью скошенных помещений квартиры N (...) второго уровня. С учетом чердака фактическая площадь квартиры N (...) составляет (...) кв. м. Чердачное помещение над квартирой N (...) является частью квартиры N (...), т.к. это помещение является обособленным помещением, и находится только над квартирой N (...). Подняться в данное чердачное помещение можно только из квартиры N (...), что также подтверждается данными инвентарного дела N 7439 ГУП СК "Крайтехинвентаризация". Свободного доступа, кроме как из квартиры N (...), в чердачное помещение не имеется.
В дополнительных выводах эксперта указано, что на руках у ответчика С.Ю.А. есть откорректированный проект, датированный 2004 - 2005 гг., согласно которому чердачное помещение (пространственная часть крыши), которое занял С.Ю.А., было запроектировано архитектором проекта для украшения внешнего вида дома в угловой части жилого дома со свесами. Юридические нормы на такие обособленные чердаки отсутствуют, т.к. такие чердачные помещения не могут являться общей долевой собственностью (т. 2 л.д. 14).
Кроме того, в экспертном заключении имеется указание на то, что в спорном помещении общедомовых коммуникаций не обнаружено. Признаков перепланировки о реконструкции не установлено.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что для рассмотрения настоящего дела суду первой инстанции надлежало прежде всего выяснить, было ли спорное чердачное помещение предназначено для самостоятельного использования, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома. Из выводов проведенной по делу экспертизы следует, что спорное помещение имеет самостоятельное значение и не предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Истцом в нарушение положения ст. 56 ГПК РФ не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании спорных помещений.
Выводы суда о том, что каких-либо документов, подтверждающих право С.Ю.А. на излишнюю площадь ответчиком суду не представлено, опровергается расчетом целевых взносов С.Ю.А. на достройку многоквартирного жилого дома на 01.11.2004 года, который подписан председателем ИПК "Единство" К., в соответствии с которым С.Ю.А. внес в качестве взносов (...) тысяч рублей за проведение строительных работ по устройству чердачного помещения (л.д. 200), оплаченных до ввода дома в эксплуатацию, что подтверждает право ответчика на спорное помещение (ст. 218 ГК РФ).
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части у суда не имелось.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с данными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции счел доводы ответчика необоснованными со ссылкой на положения ст. 208 ГПК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, и на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Названная статья Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет один из вещно-правовых способов защиты права собственности - виндикацию.
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Тем самым, в отличие от статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска.
Для защиты права собственности используются и виндикационный, и негаторный иски. При предъявлении соответствующего иска необходимо учитывать, находится или не находится та или иная вещь в чужом незаконном владении.
Собственники, лишенные права реально владеть тем или иным имуществом, вправе потребовать изъятия имущества из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска, на который распространяется общий срок исковой давности в три года. Несмотря на то, что истцы сформулировали свои требования по ст. 304 ГК РФ, фактически ими заявлены требования, предусмотренные ст. 301 ГК РФ, поскольку они имуществом не владеют.
Поскольку ТСЖ "Единство" реально не владело спорным чердачным помещением, то ссылка суда первой инстанции на ст. 208 ГК РФ в данном случае является ошибочной. В связи с этим срок исковой давности по настоящему делу составляет три года.
Ответчик заявил, что он владеет имуществом с 2005 года, в связи с чем срок исковой давности пропущен (в суд с иском истец обратился в августе 2012 года).
Доводы истца, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, о том, что истец узнал о реальном захвате ответчиком чердачного помещения только в 2012 году, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку они опровергаются протоколом N 5 внеочередного Общего собрания Участников Инвестиционного потребительского кооператива "ЕДИНСТВО" от 24.07.2004 г., на котором присутствовала в том числе и П., являющаяся в настоящее время председателем ТСЖ "Единство", согласно которому общим собранием было принято решение и постановлено продать Участнику Кооператива С.Ю.А. чердачные помещения, расположенные над его квартирой N (...) по цене (...) рублей за 1 кв. м (т. 1 л.д. 62), и Расчетом целевых взносов С.Ю.А. (т. 1 л.д. 51 - 52).
Кроме того, в соответствии со ст. 200 ч. 1 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Ответчик утверждает, что он открыто владеет и пользуется помещениями с 2005 года, т.е. семь лет. Его доводы материалами дела не опровергнуты.
Таким образом, истец, полагая, что он является собственником спорных помещений, должен был узнать о нарушении своего права, выяснить, каким образом используются спорные помещения, проявив должную осмотрительность с момента занятия ответчиком помещений, тем более, как было указано выше, общим собранием в 2004 году было принято решение о продаже помещений ответчику.
Учитывая вышеизложенное судебная коллегия приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, что в силу с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Поскольку суд в обжалуемой части решения неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, решение суда не может быть признано законным и обоснованным в указанной части.
Поэтому решение в части удовлетворения исковых требований ТСЖ "Единство" к С.Ю.А. об обязании С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N (...), привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, а также о взыскании с С.Ю.А. в доход местного бюджета г. Ставрополя государственную пошлину в размере (...) рублей, подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2013 года в части возложения обязанности на С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N 24а, возложения обязанности на С.Ю.А. привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, расположенному над вторым уровнем квартиры N (...)по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), а также в части взыскания с С.Ю.А. в доход местного бюджета г. Ставрополя государственной пошлины в размере (...) рублей - отменить и постановить в данной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Это же решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Единство" о возложении обязанности на С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома N (...) г. Ставрополя - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2434/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2013 г. по делу N 33-2434/2013
Судья: Капорина Е.Е.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясникова А.А.,
судей Шетогубовой О.П., Берко А.В.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам С.Ю.А. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2013 года по гражданскому делу по иску ТСЖ "Единство" к С.Ю.А. об освобождении занятого помещения и приведении его в первоначальное состояние,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
ТСЖ "Единство" обратилось в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к С.Ю.А. об освобождении занятого помещения и приведении его в первоначальное состояние.
В обосновании исковых требований указано, что на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. (...) г. Ставрополя со встроенными нежилыми помещениями. С.Ю.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира N (...), зарегистрированная УФРС по СК 04.08.2005 года на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10.12.2003 года и определения от 22.06.2005 года. Согласно свидетельству о государственной регистрации права(...), квартира располагается в одном уровне с общей площадью (...) кв. м.
17.08.2007 года дом был сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию жильцами дома N (...) было создано в соответствии с требованиями ГК РФ и ЖК РФ товарищество собственников жилья.
В последующем собственники квартир узнали, что С.Ю.А. незаконно захватил чердачное помещение, расположенное над квартирой N (...), и чердачное помещение, расположенное над пристройкой второго уровня квартиры ответчика, что является общей долевой собственностью всех собственников дома N (...), и отстроил себе третий уровень квартиры.
ТСЖ "Единство" от имени всех жильцов обратилось в Комитет Градостроительства администрации г. Ставрополя и в Управление государственной жилищной инспекции с заявлением о незаконных действиях ответчика. В отношении него были предприняты меры, и жилищной инспекцией вынесено предписание о приведении квартиры в первоначальное положение, однако данное предписание им не исполнено. С.Ю.А. продолжает незаконно занимать общую долевую собственность всех собственников квартир. На общем собрании собственников было принято единогласное решение обратиться в суд с исковым заявлением к С.Ю.А.
Истцы считают, что чердачное помещение является общим имуществом многоквартирного дома. Ответчик С.Ю.А. разрешение (согласия) всех собственников на уменьшение общего имущества не получал, занял чердачное помещение многоквартирного дома над квартирами N (...), за счет чего увеличил площадь своей квартиры и надстроил второй уровень, то есть, фактически, увеличил площадь своей квартиры за счет общего имущества жилого дома, чем препятствует другим собственникам жилых помещений в данном доме в осуществлении их прав в отношении данного имущества.
Также, помимо того, что ответчиком было занято общее долевое имущество, им была срезана часть кровли дома и сделан выход на кровлю из чердачного помещения над квартирой (...). ТСЖ "Единство" считает действия ответчика, связанные с разрушением (изменением) части кровли незаконными, и кровля подлежит восстановлению за счет средств лица, ее разрушившего, то есть за счет С.Ю.Л.
На основании изложенного, просили суд обязать С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N (...); привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, расположенному над вторым уровнем квартиры N (...) по адресу: г. Ставрополь, ул. (...); обязать С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома N (...)г. Ставрополя.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2013 года исковые требования ТСЖ "Единство" удовлетворены частично.
Суд обязал С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N (...).
Обязал С.Ю.А. привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, расположенному над вторым уровнем квартиры N (...) по адресу: г. Ставрополь, ул. (...).
В удовлетворении исковых требований ТСЖ "Единство" об обязании С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома N (...) по ул. (...) г. Ставрополя отказано.
Суд взыскал с С.Ю.А. в доход местного бюджета г. Ставрополя государственную пошлину в размере (...) рублей.
Не согласившись с вынесенным решением в части удовлетворения исковых требований, С.Ю.А. подал апелляционную и дополнительную апелляционную жалобы, в которых считает решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Судом не учтено заключение эксперта, согласно которому признаков перепланировки и реконструкции не установлено, помещение над квартирой (...) является обособленным и не может считаться общей долевой собственностью. Согласно кадастрового паспорта и проектной документации, спорное помещение было изначально спроектировано как часть квартиры N (...), имеет отдельный вход из этой квартиры и к общему имуществу жилого дома отнесено быть не может. Суд неверно указал, что каких-либо документов, подтверждающих право С.Ю.А. на излишнюю площадь, ответчиком суду не представлено, хотя в материалах дела имеется "Расчет целевых взносов С.Ю.А. на достройку многоквартирного жилого дома ...", в отношении которого суд необоснованно указал, что этот документ значения для разрешения спора не имеет. Считает, что если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам ст. 304 ГК РФ. Также суд незаконно не отказал в удовлетворении требований в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТСЖ "Единство" Х. считает доводы жалобы несостоятельными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения П., Х., проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части и принятии нового решения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Поскольку решение обжаловано лишь в части удовлетворения исковых требований, судебная коллегия, в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, законность и обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Единство" об обязании С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома не проверяет. В указанной части решение подлежит оставлению без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установила следующее.
04.07.2002 г. между С.Ю.А. и ООО "Строитель-Теплый Дом" был заключен Договор долевого участия в капитальном строительстве 5-этажного жилого дома с мансардным этажом по ул. (...), согласно которому Стороны объединяют силы и средства для совместного участия в строительстве объекта - квартиры в двух уровнях N (...) на мансардном этаже, площадью не менее (...) кв. м (т. 1 л.д. 180 - 181).
Согласно Протоколу N 2 внеочередного Общего собрания Участников Инвестиционного потребительского кооператива "ЕДИНСТВО" от 24.01.2004 г., С.Ю.А. был принят в участники ИПК "Единство" (т. 1 л.д. 69).
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10.12.2003 г., и определением Ленинского районного суда от 22.06.2005 г. о внесении изменений в указанное решение, вступившим в законную силу 04.07.2005 г., за С.Ю.А. признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру в двух уровнях N (...) общей площадью (...) кв. м, расположенную на мансардном этаже жилого кирпичного дома по адресу: г. Ставрополь, ул. (...)(т. 1 л.д. 182 - 183).
Решением Ленинского районного суда от 20.07.2004 г., вступившим в законную силу 02.08.2004 г., за С.Ю.А. признано право собственности на долю незавершенного строительством объекта по ул. (...) в г. Ставрополе, жилых помещений прирезаемых к квартире в двух уровнях N (...) на мансардном этаже, эквивалентную общей площади 27 кв. м (л.д. 184 - 185).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 19.04.2010 г. (л.д. 35), С.Ю.А. является собственником квартиры (...) по ул. (...) в г. Ставрополе, общей площадью (...) кв. м.
Из Протокола N 5 внеочередного Общего собрания Участников Инвестиционного потребительского кооператива "ЕДИНСТВО" от 24.07.2004 г. следует, что общим собранием было принято решение и постановлено продать участнику Кооператива С.Ю.А. чердачные помещения, расположенные над его квартирой N (...) по цене (...) рублей за 1 кв. м, а также произвести перерасчет целевых взносов С.Ю.А. на возведение кровли, проведение горячего и холодного водоснабжения, отопления и газоснабжения и последующих целевых взносов с учетом площади указанных чердачных помещений (т. 1 л.д. 62).
Согласно Расчета целевых взносов С.Ю.А. на достройку многоквартирного дома по ул. (...) г. Ставрополя на 01.06.2005 г., составленному председателем рев. комиссии ИПК "Единство" С.А., и удостоверенное печатью ТСЖ "Единство" (т. 1 л.д. 51 - 52), помимо других целевых взносов С.Ю.А. за покупку чердачного помещения над квартирой(...) должен заплатить (...) рублей из расчета (...) рублей за 50 кв. м.
На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.08.2007 г., построенный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный в г. Ставрополе по ул. (...), был введен в эксплуатацию (л.д. 77 - 79).
Согласно техническому паспорту на квартиру N (...)по ул. (...) от 18.05.2010 г. общая площадь квартиры составляет (...) кв. м, имеет 2 уровня(т. 1 л.д. 187 - 188).
Согласно техническому паспорту жилого помещения квартиры N (...) по ул. (...) от 07.12.2012 г. (т. 1 л.д. 229 - 233), общая площадь квартиры составляет (...) кв. м, готовность 85%, имеет 3 уровня. Также в паспорте имеется указание, что на возведение или переоборудование разрешение не предъявлено.
Предъявляя настоящие исковые требования, истец указывает, что чердачное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, ответчик С.Ю.А. занял чердачное помещение без разрешения (согласия) всех собственников на уменьшении общего имущества, т.е. фактически увеличил площадь своей квартиры за счет общего имущества жилого дома.
Удовлетворяя требования истца, суд также указал на то, что ответчик занял общее имущество собственников жилья, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению. Также суд отклонил доводы ответчика об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности со ссылкой на ст. 208 ГК РФ.
Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном жилом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Однако, согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, указанной в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует учитывать Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491).
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов.
При этом согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам и проектной документации, спорное помещение было изначально спроектировано как часть квартиры, имеет отдельный вход из квартира N (...).
Из заключения строительно-технической экспертизы N 492 от 11.01.2013 г., проведенной ГУП СК "Бюро экспертиз" (т. 2 л.д. 3 - 14) следует, что занятые ответчиком С.Ю.А. чердачные помещения не являются следствием перепланировки квартиры N (...), располагаются только над частью скошенных помещений квартиры N (...) второго уровня. С учетом чердака фактическая площадь квартиры N (...) составляет (...) кв. м. Чердачное помещение над квартирой N (...) является частью квартиры N (...), т.к. это помещение является обособленным помещением, и находится только над квартирой N (...). Подняться в данное чердачное помещение можно только из квартиры N (...), что также подтверждается данными инвентарного дела N 7439 ГУП СК "Крайтехинвентаризация". Свободного доступа, кроме как из квартиры N (...), в чердачное помещение не имеется.
В дополнительных выводах эксперта указано, что на руках у ответчика С.Ю.А. есть откорректированный проект, датированный 2004 - 2005 гг., согласно которому чердачное помещение (пространственная часть крыши), которое занял С.Ю.А., было запроектировано архитектором проекта для украшения внешнего вида дома в угловой части жилого дома со свесами. Юридические нормы на такие обособленные чердаки отсутствуют, т.к. такие чердачные помещения не могут являться общей долевой собственностью (т. 2 л.д. 14).
Кроме того, в экспертном заключении имеется указание на то, что в спорном помещении общедомовых коммуникаций не обнаружено. Признаков перепланировки о реконструкции не установлено.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что для рассмотрения настоящего дела суду первой инстанции надлежало прежде всего выяснить, было ли спорное чердачное помещение предназначено для самостоятельного использования, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома. Из выводов проведенной по делу экспертизы следует, что спорное помещение имеет самостоятельное значение и не предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Истцом в нарушение положения ст. 56 ГПК РФ не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании спорных помещений.
Выводы суда о том, что каких-либо документов, подтверждающих право С.Ю.А. на излишнюю площадь ответчиком суду не представлено, опровергается расчетом целевых взносов С.Ю.А. на достройку многоквартирного жилого дома на 01.11.2004 года, который подписан председателем ИПК "Единство" К., в соответствии с которым С.Ю.А. внес в качестве взносов (...) тысяч рублей за проведение строительных работ по устройству чердачного помещения (л.д. 200), оплаченных до ввода дома в эксплуатацию, что подтверждает право ответчика на спорное помещение (ст. 218 ГК РФ).
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части у суда не имелось.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с данными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции счел доводы ответчика необоснованными со ссылкой на положения ст. 208 ГПК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, и на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Названная статья Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет один из вещно-правовых способов защиты права собственности - виндикацию.
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Тем самым, в отличие от статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска.
Для защиты права собственности используются и виндикационный, и негаторный иски. При предъявлении соответствующего иска необходимо учитывать, находится или не находится та или иная вещь в чужом незаконном владении.
Собственники, лишенные права реально владеть тем или иным имуществом, вправе потребовать изъятия имущества из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска, на который распространяется общий срок исковой давности в три года. Несмотря на то, что истцы сформулировали свои требования по ст. 304 ГК РФ, фактически ими заявлены требования, предусмотренные ст. 301 ГК РФ, поскольку они имуществом не владеют.
Поскольку ТСЖ "Единство" реально не владело спорным чердачным помещением, то ссылка суда первой инстанции на ст. 208 ГК РФ в данном случае является ошибочной. В связи с этим срок исковой давности по настоящему делу составляет три года.
Ответчик заявил, что он владеет имуществом с 2005 года, в связи с чем срок исковой давности пропущен (в суд с иском истец обратился в августе 2012 года).
Доводы истца, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, о том, что истец узнал о реальном захвате ответчиком чердачного помещения только в 2012 году, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку они опровергаются протоколом N 5 внеочередного Общего собрания Участников Инвестиционного потребительского кооператива "ЕДИНСТВО" от 24.07.2004 г., на котором присутствовала в том числе и П., являющаяся в настоящее время председателем ТСЖ "Единство", согласно которому общим собранием было принято решение и постановлено продать Участнику Кооператива С.Ю.А. чердачные помещения, расположенные над его квартирой N (...) по цене (...) рублей за 1 кв. м (т. 1 л.д. 62), и Расчетом целевых взносов С.Ю.А. (т. 1 л.д. 51 - 52).
Кроме того, в соответствии со ст. 200 ч. 1 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Ответчик утверждает, что он открыто владеет и пользуется помещениями с 2005 года, т.е. семь лет. Его доводы материалами дела не опровергнуты.
Таким образом, истец, полагая, что он является собственником спорных помещений, должен был узнать о нарушении своего права, выяснить, каким образом используются спорные помещения, проявив должную осмотрительность с момента занятия ответчиком помещений, тем более, как было указано выше, общим собранием в 2004 году было принято решение о продаже помещений ответчику.
Учитывая вышеизложенное судебная коллегия приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, что в силу с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Поскольку суд в обжалуемой части решения неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, решение суда не может быть признано законным и обоснованным в указанной части.
Поэтому решение в части удовлетворения исковых требований ТСЖ "Единство" к С.Ю.А. об обязании С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N (...), привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, а также о взыскании с С.Ю.А. в доход местного бюджета г. Ставрополя государственную пошлину в размере (...) рублей, подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2013 года в части возложения обязанности на С.Ю.А. освободить занятое им чердачное помещение по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), расположенное над вторым уровнем квартиры N 24а, возложения обязанности на С.Ю.А. привести указанное помещение в первоначальное состояние и восстановить общий доступ к чердачному помещению, расположенному над вторым уровнем квартиры N (...)по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), а также в части взыскания с С.Ю.А. в доход местного бюджета г. Ставрополя государственной пошлины в размере (...) рублей - отменить и постановить в данной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Это же решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Единство" о возложении обязанности на С.Ю.А. за свой счет восстановить часть разрушенной кровли дома N (...) г. Ставрополя - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)