Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Щукин А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Зубовой Е.А., Майера В.Е.,
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 04 апреля 2012 г. дело по апелляционной жалобе представителя К.Г.Ю. - К.С.А. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 16 февраля 2012 года, которым постановлено:
"В иске К.Г.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник 9" и Д. о признании договора не заключенным отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Майера В.Е., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
К.Г.Ю. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Жилищник 9" и Д., указала, что является собственницей квартиры в доме 55А по улице 20-я Линия в г. Омске. В период с 28 по 31 мая 2008 года было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу <...> в форме заочного голосования, на основании которого 2 июня 2008 г. между собственниками в лице Д. и ООО "УК "Жилищник 9" заключен договор на управление, содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома. Полагает, что данный договор является не заключенным, поскольку не были согласовали все существенные условия, необходимые для заключения договора данного вида, договор не подписан большинством собственников помещений. Просила признать договор от 2 июня 2008 г. на управление, содержание (техническое обслуживание) и ремонт жилого дома не заключенным.
В судебное заседание К.Г.Ю. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца К.С.А., действующий на основании доверенности, требования поддержал, дополнительно пояснил, что в приложении N 1 к договору перечень общего имущества не конкретизирован, указано имущество, которое отсутствует в доме. Д. была не уполномочена подписывать договор, так как ей не была выдана доверенность от каждого собственника помещений в доме.
Представитель ООО "УК "Жилищник-9" Б. исковые требования не признала, указав, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Д. была уполномочена решением общего собрания собственников на подпись. Указала на пропуск срок исковой давности, просила отказать в иске.
Д. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.Г.Ю. - К.С.А. просит отменить решение суда, полагая его незаконным. Считает, что вывода суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, приводит доводы, на которые истец ссылался в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, полагает, что срок для обращения в суд не пропущен.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя К.Г.Ю. - К.С.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "УК "Жилищник-9" Б., которая возражала против ее удовлетворения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Согласно положениям ст. ст. 432, 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Частью второй ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено судом, К.Г.Ю. является собственником квартиры в доме 55А по ул. 20 Линия в городе Омске.
02.06.2008 на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме был заключен договор на управление, содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома 55А по ул. 20 Линия в г. Омске с ООО "УК "Жилищник 9".
Обращаясь в суд с требованиями о признании договора незаключенным, истец в обоснование требований ссылалась на то, что договор от 02.06.2008 не подписан каждым собственником жилого помещения в доме, Д. не была уполномочена подписывать договор.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Как следует из протокола N 1 и решения общего собрания собственников дома N 55 "а" по ул. 20 Линия в г. Омске собственники помещений в указанном доме наделили Д. (собственника квартиры N) полномочиями представителя собственников в правоотношениях с третьими лицами по вопросам управления, содержания и ремонта дома, обеспечения коммунальными услугами, заключения договоров. Кроме того, собственники приняли решение в качестве управляющей организации избрать ООО "УК "Жилищник 9".
Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08.11.2011 К.Г.Ю. отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения от 28 - 31 мая 2008 года общего собрания собственников указанного многоквартирного дома.
При указанных обстоятельствах, учитывая также, что представленный договор управления составлен в письменной форме, содержит все существенные условия, согласованные в установленном законом порядке, подписан обеими сторонами, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований.
Доводы о том, что договор (для признания его заключенным) должен быть подписан каждым собственником, не могут повлечь отмену решения суда.
Жилищный кодекс не устанавливает специальных правил о моменте признания договора управления заключенным.
В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Таким образом, собственники акцептовали оферту управляющей организации при принятии решения о ее выборе.
Отказ от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним (или несколькими) из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.
Доводы, указывающие на то, что на имя Д. каждый собственник должен был выдать доверенность на подписание договора, отклоняются судебной коллегией как ошибочные.
Как указывалось выше, Д. решением общего собрания собственников дома, расположенного по указанному адресу, была уполномочена на заключение договора управления от имени и в интересах собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора. Выдачи специальной доверенности при этом не требовалось.
Доводы о незаконном продлении договора также подлежат отклонению, так как п. 8.12 договора предусмотрена возможность его продления в случае, если стороны не предупредят о намерении его расторгнуть не менее, чем за 2 месяца до окончания срока его действия.
Учитывая, что договор не содержит указания на срок его действия, в нем предусмотрен особый порядок его расторжения (п. 8.12), собственники дома не обратились с заявлением о прекращении его действия, спорный договор является действующим. Содержащееся в п. 8.12 указание на то, что договор считается продленным на календарный год (в случае, если стороны не обратятся с заявлением о его расторжении) не может рассматриваться как ограничение одним календарным годом количества продлений срока действия договора. Данное указание позволяет сторонам в последующем, в случае возникновения намерения расторгнуть договор, определить момент окончания срока, в течение которого необходимо подать заявление о прекращении его действия.
Доводы о том, что начало течения срока для обращения в суд с требованиями о признании договора незаключенным, необходимо исчислять со срока действия договора после продления (п. 8.12 договора), также не могут быть приняты во внимание, так как договор был заключен 2 июня 2008 г., содержал все существенные условия, в предусмотренный законом трехлетний срок истец с требованиями о признании его незаключенным не обратилась. Впоследствии (после продления срока действия договора в предусмотренном п. 8.12 порядке) условия договора не изменялись, и в данной связи нет оснований исчислять срок исковой давности с 2010 года.
Доводы о том, что с договором истец была ознакомлена только в 2011 г., также являлись предметом судебного исследования и оценки. Как верно указал суд, после заключения договора с управляющей компанией в 2008 г., истцу направлялись квитанции, содержащие информацию о наименовании организации, осуществляющей обслуживание дома, она была не лишена возможности обратиться в компанию и ознакомиться с условиями договора.
Более того, как установлено вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08.11.2011, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, о проведении общего собрания собственников 28 - 31 мая 2008 г. по вопросу выбора управляющей организации, К.Г.Ю. была информирована.
Иные доводы жалобы при правильно постановленном решении правового значения не имеют.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда города Омска от 16 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2034/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2012 г. по делу N 33-2034/2012
Председательствующий: Щукин А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам
Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.
судей областного суда Зубовой Е.А., Майера В.Е.,
при секретаре Н.
рассмотрела в судебном заседании от 04 апреля 2012 г. дело по апелляционной жалобе представителя К.Г.Ю. - К.С.А. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 16 февраля 2012 года, которым постановлено:
"В иске К.Г.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник 9" и Д. о признании договора не заключенным отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Майера В.Е., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
К.Г.Ю. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Жилищник 9" и Д., указала, что является собственницей квартиры в доме 55А по улице 20-я Линия в г. Омске. В период с 28 по 31 мая 2008 года было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу <...> в форме заочного голосования, на основании которого 2 июня 2008 г. между собственниками в лице Д. и ООО "УК "Жилищник 9" заключен договор на управление, содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома. Полагает, что данный договор является не заключенным, поскольку не были согласовали все существенные условия, необходимые для заключения договора данного вида, договор не подписан большинством собственников помещений. Просила признать договор от 2 июня 2008 г. на управление, содержание (техническое обслуживание) и ремонт жилого дома не заключенным.
В судебное заседание К.Г.Ю. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца К.С.А., действующий на основании доверенности, требования поддержал, дополнительно пояснил, что в приложении N 1 к договору перечень общего имущества не конкретизирован, указано имущество, которое отсутствует в доме. Д. была не уполномочена подписывать договор, так как ей не была выдана доверенность от каждого собственника помещений в доме.
Представитель ООО "УК "Жилищник-9" Б. исковые требования не признала, указав, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Д. была уполномочена решением общего собрания собственников на подпись. Указала на пропуск срок исковой давности, просила отказать в иске.
Д. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.Г.Ю. - К.С.А. просит отменить решение суда, полагая его незаконным. Считает, что вывода суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, приводит доводы, на которые истец ссылался в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, полагает, что срок для обращения в суд не пропущен.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя К.Г.Ю. - К.С.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "УК "Жилищник-9" Б., которая возражала против ее удовлетворения, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Согласно положениям ст. ст. 432, 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Частью второй ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено судом, К.Г.Ю. является собственником квартиры в доме 55А по ул. 20 Линия в городе Омске.
02.06.2008 на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме был заключен договор на управление, содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома 55А по ул. 20 Линия в г. Омске с ООО "УК "Жилищник 9".
Обращаясь в суд с требованиями о признании договора незаключенным, истец в обоснование требований ссылалась на то, что договор от 02.06.2008 не подписан каждым собственником жилого помещения в доме, Д. не была уполномочена подписывать договор.
Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Как следует из протокола N 1 и решения общего собрания собственников дома N 55 "а" по ул. 20 Линия в г. Омске собственники помещений в указанном доме наделили Д. (собственника квартиры N) полномочиями представителя собственников в правоотношениях с третьими лицами по вопросам управления, содержания и ремонта дома, обеспечения коммунальными услугами, заключения договоров. Кроме того, собственники приняли решение в качестве управляющей организации избрать ООО "УК "Жилищник 9".
Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08.11.2011 К.Г.Ю. отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения от 28 - 31 мая 2008 года общего собрания собственников указанного многоквартирного дома.
При указанных обстоятельствах, учитывая также, что представленный договор управления составлен в письменной форме, содержит все существенные условия, согласованные в установленном законом порядке, подписан обеими сторонами, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований.
Доводы о том, что договор (для признания его заключенным) должен быть подписан каждым собственником, не могут повлечь отмену решения суда.
Жилищный кодекс не устанавливает специальных правил о моменте признания договора управления заключенным.
В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Таким образом, собственники акцептовали оферту управляющей организации при принятии решения о ее выборе.
Отказ от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним (или несколькими) из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.
Доводы, указывающие на то, что на имя Д. каждый собственник должен был выдать доверенность на подписание договора, отклоняются судебной коллегией как ошибочные.
Как указывалось выше, Д. решением общего собрания собственников дома, расположенного по указанному адресу, была уполномочена на заключение договора управления от имени и в интересах собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны такого договора. Выдачи специальной доверенности при этом не требовалось.
Доводы о незаконном продлении договора также подлежат отклонению, так как п. 8.12 договора предусмотрена возможность его продления в случае, если стороны не предупредят о намерении его расторгнуть не менее, чем за 2 месяца до окончания срока его действия.
Учитывая, что договор не содержит указания на срок его действия, в нем предусмотрен особый порядок его расторжения (п. 8.12), собственники дома не обратились с заявлением о прекращении его действия, спорный договор является действующим. Содержащееся в п. 8.12 указание на то, что договор считается продленным на календарный год (в случае, если стороны не обратятся с заявлением о его расторжении) не может рассматриваться как ограничение одним календарным годом количества продлений срока действия договора. Данное указание позволяет сторонам в последующем, в случае возникновения намерения расторгнуть договор, определить момент окончания срока, в течение которого необходимо подать заявление о прекращении его действия.
Доводы о том, что начало течения срока для обращения в суд с требованиями о признании договора незаключенным, необходимо исчислять со срока действия договора после продления (п. 8.12 договора), также не могут быть приняты во внимание, так как договор был заключен 2 июня 2008 г., содержал все существенные условия, в предусмотренный законом трехлетний срок истец с требованиями о признании его незаключенным не обратилась. Впоследствии (после продления срока действия договора в предусмотренном п. 8.12 порядке) условия договора не изменялись, и в данной связи нет оснований исчислять срок исковой давности с 2010 года.
Доводы о том, что с договором истец была ознакомлена только в 2011 г., также являлись предметом судебного исследования и оценки. Как верно указал суд, после заключения договора с управляющей компанией в 2008 г., истцу направлялись квитанции, содержащие информацию о наименовании организации, осуществляющей обслуживание дома, она была не лишена возможности обратиться в компанию и ознакомиться с условиями договора.
Более того, как установлено вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 08.11.2011, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, о проведении общего собрания собственников 28 - 31 мая 2008 г. по вопросу выбора управляющей организации, К.Г.Ю. была информирована.
Иные доводы жалобы при правильно постановленном решении правового значения не имеют.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда города Омска от 16 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)