Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей Корневой Н.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ереминой О.А.
при участии:
- от истца - представитель Вараскина Е.М. по доверенности от 12.11.2007, паспорт <...> выдан 23.08.2002 код подразделения 772-012;
- от ССП - представитель Кириленко Ж.В. по доверенности N 11 от 13.01.2008, удостоверение ТО N 088021 выдано 01.11.2006; представитель Ревякина Н.И. по доверенности N 18 от 04.02.2008, паспорт <...> выдан 20.12.2004 код подразделения 612-042;
- от ЖСК "Успех" - представитель Алиев Ф.К. по доверенности (в материалах дела);
- от ООО "Лига" - представитель Рыгалова Т.Л. по доверенности от 11.12.2007; представитель Гапонов Ю.И. по доверенности от 11.12.2007, паспорт <...> выдан 27.02.2004 код подразделения 612-070;
- Андреев А.А. паспорт <...> выдан 09.12.2004 код подразделения 612-005.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Югснабсбыт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2007 по делу N А53-18724/2006-С2-6
по иску ООО "Югснабсбыт"
к ответчикам - Советскому районному отделу ГУ ФССП по Ростовской области, ЖСК "Успех", ООО "Лига"
при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя А.А.
об освобождении имущества от ареста
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Югснабсбыт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд Ростовской области с иском к Советскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Жилищно-строительному кооперативу "Успех" (далее - ЖСК) об освобождении из-под ареста нежилых помещений (по техпаспорту МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону магазины N 2, N 3, N 4)общей площадью 347,4 кв. м, расположенных на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 76/68. Требование мотивировано тем, что спорные помещения принадлежат истцу на основании договоров от 07.09.05 N 6 и от 01.10.05 N 8 о долевом участии в строительстве, заключенных с ЖСК.
Определением от 07.02.07 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Лига".
Определением от 21.03.07 ООО "Лига" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Решением от 14.05.07 требования истца были удовлетворены, нежилые помещения общей площадью 365,5 кв. м освобождены от ареста.
Постановлением кассационной инстанции от 20.08.07 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено: дать правовую квалификацию договорам подряда N 6, N 8 в соответствии с действующим гражданским законодательством, в частности, с Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ; определить, являются ли данные договоры заключенными в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); проверить законность заключения договоров N 6, N 8 в части спорных нежилых помещений с учетом действия в отношении их ареста, наложенного определением суда; факт отсутствия полной оплаты за спорные помещения надлежит сопоставить с пунктами 2.2.4 договоров N 6, N 8; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле предпринимателя Андреева, выяснить основание внесения последним денежных средств в счет долевого участия в строительстве.
Определением арбитражного суда от 01.11.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Андреев А.А
По результатам нового рассмотрения решением от 19.12.07 арбитражный суд отказал в удовлетворении иска ООО "Югснабсбыт", прекратил производство по делу в отношении Советского районного отдела ГУ ФССП по Ростовской области.
Решение мотивировано том, что договоры N 6 и N 8 по своей правовой природе являются договорами о долевом участии в строительстве и подпадают по регулирование Федерального закона Российской Федерации от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данные договоры являются незаключенными в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, так как не прошли государственную регистрацию, обязательность которой установлена названным законом. Кроме того, указанные договоры являются ничтожными сделками в соответствии со статьей 168 ГК РФ, поскольку заключены в период действия ареста на недвижимое имущество ЖСК "Успех".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Югснабсбыт" обжаловало его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда и удовлетворить его требования об освобождении имущества от ареста, считая, что решение является незаконным и необоснованным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности.
В обоснование жалобы общество указывает на то, что договоры N 6 и N 8, заключенные между ним и ЖСК "Успех", не являются договорами о долевом участии в строительстве, регулирование которых должно осуществляться Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ, поскольку разрешение на производство работ по строительству жилого дома было получено кооперативом до введения в действие данного закона, что согласно части 2 статьи 27 Закона исключает возможность его применения к спорным отношениям.
По мнению заявителя, указанные договоры являлись договорами подряда, содержащими элементы инвестирования в строительство и, следовательно, после передачи кооперативом помещений обществу у последнего возникло право титульного владельца в отношении данного имущества, что позволяет ему требовать освобождения помещений, не являющихся собственностью кооператива, от ареста, наложенного по обязательствам ЖСК.
Кроме того, истец полагает, что суд, ошибочно сделав вывод о незаключенности названных договоров, одновременно необоснованно признал договоры недействительными сделками, поскольку арест налагался в части распоряжения имуществом должника, однако при заключении договоров N 6 и N 8 распоряжение помещениями не произошло.
При этом заявитель считает, что суд вышел за пределы предмета иска, дав оценку недействительности права собственности общества, которое зарегистрировано в ЕГРП, и в установленном порядке никем не оспорено.
ЖСК "Успех" в отзыве на апелляционную жалобу поддержал доводы заявителя и просил удовлетворить требования общества.
Предприниматель Андреев А.А. письменного отзыва на жалобу не представил, в судебном заседании апелляционной инстанции просил удовлетворить апелляционную жалобу общества.
ООО "Лига", возражая на апелляционную жалобу, отклонило доводы заявителя как несостоятельные, указав, что на момент наложения ареста на спорные помещения истец не являлся собственником имущества, факт передачи помещений по актам приема-передачи не означает возникновение у ООО "Югснабсбыт" прав законного владения, так как результат инвестиционной деятельности не достигнут до ввода объекта в эксплуатацию, договоры заключены в период действия запрета на совершение сделок., заключение договоров до получения разрешение на строительство и привлечение денежных средств дольщиком запрещено Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ.
Советский районный отдел ГУ ФССП по РО письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании апелляционной инстанции судебный пристав-исполнитель просил оставить решение арбитражного суда без изменения.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что требования заявителя апелляционной жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, арбитражным судом Ростовской области были возбуждены дела N А53-5589/2006-15, N А53-13797/2004-С4-11 по искам ООО "Лига" к ЖСК "Успех" о взыскании задолженности за выполненные по договорам подряда строительные работы, соответственно, в суммах 3 648 526 руб. и 14 016 083 руб., в обеспечение требований по которым по ходатайствам ООО "Лига" о наложении ареста на денежные средства или иное имущество, принадлежащее ЖСК, судом были приняты обеспечительные меры и выданы исполнительные листы от 07.07.06 и от 28.07.06 (т. 1 л.д. 14,15).
На основании исполнительных листов арбитражного суда судебным приставом-исполнителем Советского районного отдела ГУ ФССП по РО в отношении ЖСК "Успех" были возбуждены исполнительные производства N 1267/06-11 и N 13171/06-11, которые объединены в сводное исполнительное производство под номером 1267/06-11. В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 03.08.06 составлен акт совершения исполнительных действий, которым ЖСК было указано, что он не имеет право передавать, сдавать в аренду, иным образом отчуждать принадлежащее ему имущество в пределах суммы долга, а именно, нежилые помещения, расположенные на первом этаже дома N 74/68 по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону (т. 1 л.д. 43).
Постановлением от 03.08.06 об объявлении запрета распоряжаться имуществом судебным приставом-исполнителем был наложен арест на имущество ЖСК "Успех" в пределах суммы 14 016 083 руб. и запрещено кооперативу совершать действия по отчуждению встроено-пристроенного нежилого помещения, находящегося на первом этаже жилого дома ЖСК общей площадью 1040 кв. м (т. 1 л.д. 45) Постановлением от 19.10.06 была уточнена площадь нежилого помещения и указано об объявлении запрета в отношении нежилых помещений общей площадью 635,6 кв. м (т. 1 л.д. 55).
Постановлением от 28.02.07 судебный пристав-исполнитель устранил допущенные в постановлении от 10.08.06 описки и указал об объявлении запрета ЖСК по отчуждению встроено-пристроенных помещений общей площадью 635,6 кв. м с определением площадей составляющих их помещений конкретно по магазинам N 2,3,4 (т. 1 л.д. 102-104).
Арест на указанное имущество был наложен судебным приставом-исполнителем на основании положений статьи 59 Федерального закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" ввиду отсутствия у ЖСК "Успех" денежных средств и другого имущества первой и второй очереди, на которое мог быть наложен арест.
В соответствии со статьей 46 названного закона взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество.
Считая, что арест на указанные нежилые помещения наложен незаконно, поскольку данное имущество должнику не принадлежит, ООО "Югснабсбыт" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями об освобождении имущества от ареста.
В соответствии со статьей 92 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении из описи.
Возможность предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключения из описи), который по своей сути является негаторным иском, предусмотрена также статьями 12, 304, 305 ГК РФ, в силу которых с исками об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, вправе обраться в суд как собственники, так и иные титульные владельцы.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае наложения ареста на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В данном случае ООО "Югснабсбыт" в обоснование своих исковых требований указало на то, что оно являлось инвестором по заключенным между обществом (инвестор) и ЖСК "Успех" (застройщик) договорам об инвестировании в строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (долевого участия в строительстве) от 07.09.05 N 6 и от 01.10.05 N 8, по результатам исполнения которых спорные нежилые помещения переданы во владение истцу по актам приемки-передачи от 03.04.04. и от 08.06.06. (т. 1 л.д. 17-25)
В соответствии с условиями данных договоров стороны в объеме своих обязательств, предусмотренных договором, осуществляют совместное строительство 17-этажного жилого дома в 5-ом микрорайоне РГУ, на строительном пятне 5-15; 5-15А по ул. Малиновского-Еременко 74/68 в г. Ростове-на-Дону, со встроено-пристроенным магазином.
Согласно разделам 2 договоров застройщик обязался выступать заказчиком по строительству жилого дома; финансировать строительство жилого дома, а также работы по прокладке инженерных коммуникаций; осуществлять финансирование корректировки проекта; обеспечивать правоустанавливающую техническую документацию на строительство; заключать договоры генерального подряда и субподряда со строительными и иными организациями; обеспечивать стройку необходимыми стройматериалами и оборудованием; предоставить инвестору нежилое встроенное помещение с определенными в договоре техническими характеристиками для размещения в нем магазина.
В свою очередь инвестор обязался выступить дольщиком по проектированию (корректировке) строительству и сдаче жилого дома со встроено-пристроенным помещением; оплатить стоимость произведенных затрат в сумме 1380000 руб. и 3000000 руб., соответственно, в 20-дневный срок после подписания договоров; профинансировать строительство встроенной части нежилого помещения за счет собственных средств и в сроки, согласованные с застройщиком.
В пунктах 2.2.4 договоров стороны предусмотрели, что право собственности у инвестора возникает с момента 100% оплаты долевых взносов финансируемого им нежилого помещения, подписания от своего имени застройщиком акта сдачи-приемки помещения в собственность инвестору, а также после подписания государственной комиссией акта приемки данного объекта в эксплуатацию
Дополнительными соглашениями N 1 от 08.09.05 N 6 и от 01.10.05 к договору N 8 стороны дополнили свои обязательства, включив в обязанности застройщика выполнение работ согласно пожеланиям инвестора по строительным и специальным работам (электрике, сантехнике, вентиляции и т.д.) предоставлению точки подключения тепла, воды, электричества, канализации, телефона; оформлению документации по передаче нежилого помещения в собственность дольщика. Инвестор обязался дополнительно оплатить денежные средства в суммах 1 500 000 руб. в срок до 20.09.05 и 720 000 руб. в срок до 20.10.05 г.
Обязательства инвестора выполнены в полном объеме за счет заемных средств предпринимателя Андреева А.А., который на основании заключенных с обществом договоров займа от 30.09.05 и от 06.09.05 (т. 2 л.д. 8-14), произвел оплату за истца кооперативу в общей сумме 6 600 000 руб., что подтверждается представленными в дело копиями приходно-кассовых документов, платежных поручений и главной книгой ЖСК "Успех" (т. 3 л.д. 107-130).
03.04.06 и 08.06.06 между застройщиком и инвестором подписаны акты приемки-передачи от застройщика инвестору нежилого помещения общей площадью 347,4 кв. м (согласно техпаспорту 365,5 кв. м), расположенного в жилом доме по указанному адресу.
Исполняя указания кассационной инстанции и проанализировав условия договоров N 6 и N 8, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что по своей правовой природе они являются договорами долевого участия в строительстве и подпадают под регулирование Федерального закона Российской Федерации от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления названного Закона в силу.
Суд первой инстанции исходил из того, что рассматриваемые договоры подписаны сторонами в период действия указанного закона, который вступил в силу с 01.04.05, и разрешение на строительство, выданное МУ "Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону", получено кооперативом 20.10.06. При этом суд установил, что ранее ЖСК "Успех" осуществляло строительство жилого дома на основании разрешения от 21.06.1995 N 48/4969 на производство работ по строительству жилого дома с магазином, сроком действия до 31.12.1996. Поскольку в период с 31.12.1996 по 20.10.06 кооператив осуществлял строительство, не имея разрешения на строительство, суд посчитал, что датой получения разрешения на строительство следует считать 20.10.06.
Апелляционная инстанция полагает, что данный вывод суда не отвечает положениям Закона, по смыслу которых для целей применения данного закона получение разрешения на строительство предполагалось впервые после вступления его в силу.
Между тем, право ЖСК "Успех" осуществлять строительство жилого дома возникло с момента принятия постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.02.1995 N 230. на основании которого 21.06.1995 было выдано разрешение N 48/4969 на производство работ по строительству.
В соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительной деятельности в Российской Федерации", Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 N 131, Постановлением Главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 N 107 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории области" разрешение на производство работ N 48/4969, выданное кооперативу Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону являлось формой разрешения на строительство.
В связи с тем, что строительство жилого дома затянулось, законодательство в период строительства с 1995 по 2007 менялось, ЖСК "Успех" для продолжения строительства продлевало указанные разрешения в форме, которая действовала в соответствующий период.
Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" определено, что принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство. Разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации признаются действительными.
Поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" от 24.11.2005 N 698 введены новые формы указанных документов, действие Градостроительного кодекса Российской Федерации распространялось на отношения по строительству, возникшие после его вступления в силу, жилой дом кооператива достраивался, ЖСК "Успех" обязано было получить продление разрешения на строительство согласно действующему законодательству, т.е. разрешение на строительство N 4969 от 20.10.06.
Тот факт, что в определенный промежуток времени кооператив осуществлял строительство без продления срока действия разрешения на производство строительных работ, не влияет на оценку возможности применения к спорным правоотношениям Федерального закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ, поскольку при выдаче разрешения на строительство N 4969 от 20.10.06 по существу была подтверждена правомерность выполнения строительных работ, осуществленных в этот период, и фактически продлен срок их выполнения для завершения строительства.
При таких условиях апелляционная инстанция не может согласиться с оценкой судом договоров N 6 и N 8 как незаключенных в силу части 3 статьи 433 ГК РФ ввиду несоблюдения требований пункта 3 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ о государственной регистрации договоров, так как действие названного закона на данные договоры не распространяется.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы других договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В случае неясности установления буквального значения условий договора, суд руководствуется смыслом договора в целом, путем сопоставления с другими условиями.
До принятия Федерального закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ гражданское законодательство не определяло понятия договоров долевого участия в строительстве, и исходя из условий конкретных договоров они рассматривались как инвестиционные договоры, договоры подряда или простого товарищества.
По своему содержанию спорные договоры N 6 и N 8 не могли быть отнесены к договорам простого товарищества, так как в них отсутствуют обязательные признаки, установленные статьей 1041 ГК РФ. Условиями договоров не определялось соединение вкладов его участников и совместные их действия для достижения единой цели, в частности создания общего имущества.
Интересы ЖСК "Успех" заключались в завершении строительства жилого дома, для чего необходимо было привлечение дополнительных денежных средств, а целью ООО "Югснабсбыт" являлось финансирование капитальных вложений в нежилое помещение для дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.
Кроме того, обязательства застройщика по данным договорам заключались в выполнении необходимых работ по достройке объекта - нежилого помещения по заданию инвестора, что свидетельствует об установлении подрядных отношений в рамках этих сделок и исключает возможность их правовой квалификации как договоров купли-продажи, тем более что оборотоспособный объект (нежилое помещение) на момент заключения договоров не был создан. Права собственности кооператива на спорное недвижимое имущество отсутствовали и как объект незавершенного строительства встроенно-пристроенные помещения жилого дома не были зарегистрированы.
Вследствие этого апелляционной инстанции представляется правомерной определение истцом правовой природы спорных договоров как смешанных, содержащих элементы договоров подряда и инвестиционных договоров.
Субъектный состав участников договоров N 6 и N 8 состоит из застройщика и инвестора, которые в силу статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", являются субъектами отношений, регулируемых данным законом. Статьей 6 названного закона предусмотрены права инвесторов, в том числе, право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.
Как отмечено выше, условиями договоров N 6 и N 8 было установлено, что право собственности инвестора возникает с момента 100% оплаты взносов финансируемого им нежилого помещения, а также подписания актов сдачи-приемки помещения.
В соответствии со статьями 702, 720, 753 ГК РФ по договору подряда подрядчик обязан выполнить по заданию заказчика определенные строительные работы и сдать их результат заказчику по акту, а заказчик обязан принять результат выполненной работы и оплатить его.
Оплата по договорам произведена инвестором в полном объеме, выполнение застройщиком своих обязательств подтверждается актом приемки-передачи нежилых помещений инвестору.
Таким образом, исходя из положений вышеназванных норм, ООО "Югснабсбыт" приобрело статус титульного владельца после подписания указанных актов, и, следовательно, его права подлежат защите в порядке главы 20 ГК РФ.
Ссылку суда первой инстанции на то обстоятельство, что спорные договоры были заключены между истцом и ЖСК "Успех" в период действия ареста на нежилые помещения, наложенного определением суда от 29.07.04 по делу N А53-13797/2004-С4-11, что определяет ничтожность сделок в силу статьи 168 ГК РФ, апелляционная инстанция считает ошибочной. В рамках принятых обеспечительных мер кооперативу было запрещено совершение сделок по прямому распоряжению указанным имуществом, влекущему его отчуждение, при этом запрет на продолжение строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями не был установлен.
Заключение кооперативом указанных договоров N 6 и N 8 объяснялось необходимостью дальнейшего строительства, что требовало привлечения дополнительных средств. Распоряжение помещениями, означающее их отчуждение в момент заключения договоров не произошло, поскольку данные объекты продолжали находиться во владении и пользования кооператива. В соответствии со статьей 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" заказчик (застройщик), не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий.
Следовательно, распоряжение нежилыми помещениями, связанное с их отчуждением ООО "Югснабсбыт", произошло именно в момент передачи кооперативом имущества по актам от 03.04.06 и от 08.06.06. На этот момент запрет на распоряжение указанными объектами был снят, определением арбитражного суда от 28.03.06 по делу N А53-13797/2004-С4-11 обеспечительные меры были отмены.
Необходимо также отметить, что согласно сообщению УФРС по РО от 23.03.07 N 01/159/2007-698 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по спорному объекту недвижимого имущества в книге учета арестов зарегистрированы записи об аресте от 11.08.06 и от 02.03.07. т.е. обременения на основании определения арбитражного суда от 29.07.04 не были зарегистрированы (т л.д. 128).
Согласно пункту 3 статьи 28 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Изложенное свидетельствует о том, что в установленном законом порядке обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 29.07.04 по делу N А53-13797/2004-С4-11, не были исполнены, и ООО "Югснабсбыт" не знало и не могло знать при заключении договоров N 6 и N 8 об аресте спорных нежилых помещений, т.е. являлось добросовестным приобретателем.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.03 N 6 -П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации "разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Решением арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2004 по делу N А53-18183/04-С4-11 признан недействительным договор об инвестировании строительства жилья и нежилых помещений от 01.08.2003, заключенный между ООО "Лига" и ЖСК "Успех" и ООО "Лига" отказано в передаче нежилого встроенного помещения общей площадью 619,8 к. м., расположенного в жилом доме кооператива.
Таким образом, никаких вещных или обязательственных прав в отношении спорного имущества ООО "Лига" не имеет, законный интерес последнего в сохранении данных помещений в собственности ЖСК связан только с возможностью обращения взыскания на имущество по долгам кооператива, возникшим перед ООО "Лига" по договорам подряда, что предполагает необходимость применения реституции по договорам N 6 и N 8, заключенным между истцом и ЖСК "Успех".
Однако апелляционная инстанция считает, что права кредитора по денежному обязательству, непосредственно не связанные с передачей спорного имущества, не могут подлежать преимущественной судебной защите, чем права добросовестного приобретателя данного имущества. Поэтому полагает, что и при разрешении настоящего спора необходимо руководствоваться правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в указанном постановлении.
Конституционный Суд указал, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что требования ООО "Югснабсбыт" об освобождении от ареста имущества - нежилых помещений, указанных в исковом заявлении, подлежало удовлетворению, а потому решение суда первой инстанции в данной части надлежит отменить.
Что касается решения суда о прекращении производства по делу в отношении Советского районного отдела ГУ ФССП по РО, то возражений по судебному акту в данной части в апелляционной жалобе не содержится и в судебном заседании доводов о необходимости его отмены не приведено, что позволяет апелляционной инстанции сделать вывод, что в данной части решение не обжаловано.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2007 по делу N А53-18724/2006-С2-6 отменить в обжалуемой части.
Освободить от ареста нежилые помещения общей площадью 365,5 кв. м (согласно техническому паспорту МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону магазины N 2, N 3, N 4), расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мальновского, 74/68, а именно:
Магазин N 2:
- N 7 - торговый зал, основная площадь 24,2 кв. м;
- N 8 - торговый зал, основная площадь 45,7 кв. м;
- N 12 - складское, подсобное помещение, основная площадь 19,5 кв. м;
- N 13 - кабинет, основная площадь 10,5 кв. м;
- N 18 - туалет, подсобная площадь 1,4 кв. м;
- N 19 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м;
- N 20 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м;
- N 21 - складское, подсобное помещение, основная площадь 4,2 кв. м;
- N 54 - тамбур, подсобная площадь 3,6 кв. м;
- Магазин N 3:
- N 23 - кладовая, основная площадь 17,7 кв. м;
- N 24 - подсобное помещение, основная площадь 17,7 кв. м;
- N 25 - кабинет, основная площадь 24,6 кв. м;
- N 26 - коридор, подсобная площадь 24,1 кв. м;
- N 27 - кладовая, основная площадь 1,2 кв. м;
- N 31 - коридор, подсобная площадь 8,5 кв. м;
- N 32 - коридор, подсобная площадь 2,1 кв. м;
- N 33 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м;
- N 50 - торговый зал, основная площадь 23,0 кв. м;
- N 51 - торговый зал, основная площадь 42,5 кв. м;
- N 53 - тамбур, подсобная площадь 4,4 кв. м;
- Магазин N 4:
- N 29 - кладовая, основная площадь 4,7 кв. м;
- N 30 - подсобное помещение, основная площадь 9,9 кв. м;
- N 34 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м;
- N 35 - коридор, подсобная площадь 2,4 кв. м;
- N 36 - коридор, подсобная площадь 3,1 кв. м;
- N 37 - подсобное помещение, основная площадь 3,0 кв. м;
- N 38 - кабинет, основная площадь 21,0 кв. м;
- N 49 - торговый зал, основная площадь 26,2 кв. м;
- N 52 - вестибюль, подсобная площадь 15,0 кв. м;
- N 56 - коридор, подсобная площадь 6,3 кв. м.
Взыскать в пользу ООО "Югснабсбыт" с жилищно-строительного кооператива "Успех" 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, с общества с ограниченной ответственностью "Лига" 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
Н.И.КОРНЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2008 N 15АП-376/2008 ПО ДЕЛУ N А53-18724/2006-С2-6
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2008 г. N 15АП-376/2008
Дело N А53-18724/2006-С2-6
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ехлаковой С.В.
судей Корневой Н.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ереминой О.А.
при участии:
- от истца - представитель Вараскина Е.М. по доверенности от 12.11.2007, паспорт <...> выдан 23.08.2002 код подразделения 772-012;
- от ССП - представитель Кириленко Ж.В. по доверенности N 11 от 13.01.2008, удостоверение ТО N 088021 выдано 01.11.2006; представитель Ревякина Н.И. по доверенности N 18 от 04.02.2008, паспорт <...> выдан 20.12.2004 код подразделения 612-042;
- от ЖСК "Успех" - представитель Алиев Ф.К. по доверенности (в материалах дела);
- от ООО "Лига" - представитель Рыгалова Т.Л. по доверенности от 11.12.2007; представитель Гапонов Ю.И. по доверенности от 11.12.2007, паспорт <...> выдан 27.02.2004 код подразделения 612-070;
- Андреев А.А. паспорт <...> выдан 09.12.2004 код подразделения 612-005.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Югснабсбыт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2007 по делу N А53-18724/2006-С2-6
по иску ООО "Югснабсбыт"
к ответчикам - Советскому районному отделу ГУ ФССП по Ростовской области, ЖСК "Успех", ООО "Лига"
при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя А.А.
об освобождении имущества от ареста
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Югснабсбыт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд Ростовской области с иском к Советскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Жилищно-строительному кооперативу "Успех" (далее - ЖСК) об освобождении из-под ареста нежилых помещений (по техпаспорту МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону магазины N 2, N 3, N 4)общей площадью 347,4 кв. м, расположенных на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 76/68. Требование мотивировано тем, что спорные помещения принадлежат истцу на основании договоров от 07.09.05 N 6 и от 01.10.05 N 8 о долевом участии в строительстве, заключенных с ЖСК.
Определением от 07.02.07 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Лига".
Определением от 21.03.07 ООО "Лига" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Решением от 14.05.07 требования истца были удовлетворены, нежилые помещения общей площадью 365,5 кв. м освобождены от ареста.
Постановлением кассационной инстанции от 20.08.07 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено: дать правовую квалификацию договорам подряда N 6, N 8 в соответствии с действующим гражданским законодательством, в частности, с Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ; определить, являются ли данные договоры заключенными в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); проверить законность заключения договоров N 6, N 8 в части спорных нежилых помещений с учетом действия в отношении их ареста, наложенного определением суда; факт отсутствия полной оплаты за спорные помещения надлежит сопоставить с пунктами 2.2.4 договоров N 6, N 8; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле предпринимателя Андреева, выяснить основание внесения последним денежных средств в счет долевого участия в строительстве.
Определением арбитражного суда от 01.11.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Андреев А.А
По результатам нового рассмотрения решением от 19.12.07 арбитражный суд отказал в удовлетворении иска ООО "Югснабсбыт", прекратил производство по делу в отношении Советского районного отдела ГУ ФССП по Ростовской области.
Решение мотивировано том, что договоры N 6 и N 8 по своей правовой природе являются договорами о долевом участии в строительстве и подпадают по регулирование Федерального закона Российской Федерации от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данные договоры являются незаключенными в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, так как не прошли государственную регистрацию, обязательность которой установлена названным законом. Кроме того, указанные договоры являются ничтожными сделками в соответствии со статьей 168 ГК РФ, поскольку заключены в период действия ареста на недвижимое имущество ЖСК "Успех".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Югснабсбыт" обжаловало его по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В апелляционной жалобе заявитель просил отменить решение суда и удовлетворить его требования об освобождении имущества от ареста, считая, что решение является незаконным и необоснованным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности.
В обоснование жалобы общество указывает на то, что договоры N 6 и N 8, заключенные между ним и ЖСК "Успех", не являются договорами о долевом участии в строительстве, регулирование которых должно осуществляться Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ, поскольку разрешение на производство работ по строительству жилого дома было получено кооперативом до введения в действие данного закона, что согласно части 2 статьи 27 Закона исключает возможность его применения к спорным отношениям.
По мнению заявителя, указанные договоры являлись договорами подряда, содержащими элементы инвестирования в строительство и, следовательно, после передачи кооперативом помещений обществу у последнего возникло право титульного владельца в отношении данного имущества, что позволяет ему требовать освобождения помещений, не являющихся собственностью кооператива, от ареста, наложенного по обязательствам ЖСК.
Кроме того, истец полагает, что суд, ошибочно сделав вывод о незаключенности названных договоров, одновременно необоснованно признал договоры недействительными сделками, поскольку арест налагался в части распоряжения имуществом должника, однако при заключении договоров N 6 и N 8 распоряжение помещениями не произошло.
При этом заявитель считает, что суд вышел за пределы предмета иска, дав оценку недействительности права собственности общества, которое зарегистрировано в ЕГРП, и в установленном порядке никем не оспорено.
ЖСК "Успех" в отзыве на апелляционную жалобу поддержал доводы заявителя и просил удовлетворить требования общества.
Предприниматель Андреев А.А. письменного отзыва на жалобу не представил, в судебном заседании апелляционной инстанции просил удовлетворить апелляционную жалобу общества.
ООО "Лига", возражая на апелляционную жалобу, отклонило доводы заявителя как несостоятельные, указав, что на момент наложения ареста на спорные помещения истец не являлся собственником имущества, факт передачи помещений по актам приема-передачи не означает возникновение у ООО "Югснабсбыт" прав законного владения, так как результат инвестиционной деятельности не достигнут до ввода объекта в эксплуатацию, договоры заключены в период действия запрета на совершение сделок., заключение договоров до получения разрешение на строительство и привлечение денежных средств дольщиком запрещено Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ.
Советский районный отдел ГУ ФССП по РО письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании апелляционной инстанции судебный пристав-исполнитель просил оставить решение арбитражного суда без изменения.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что требования заявителя апелляционной жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, арбитражным судом Ростовской области были возбуждены дела N А53-5589/2006-15, N А53-13797/2004-С4-11 по искам ООО "Лига" к ЖСК "Успех" о взыскании задолженности за выполненные по договорам подряда строительные работы, соответственно, в суммах 3 648 526 руб. и 14 016 083 руб., в обеспечение требований по которым по ходатайствам ООО "Лига" о наложении ареста на денежные средства или иное имущество, принадлежащее ЖСК, судом были приняты обеспечительные меры и выданы исполнительные листы от 07.07.06 и от 28.07.06 (т. 1 л.д. 14,15).
На основании исполнительных листов арбитражного суда судебным приставом-исполнителем Советского районного отдела ГУ ФССП по РО в отношении ЖСК "Успех" были возбуждены исполнительные производства N 1267/06-11 и N 13171/06-11, которые объединены в сводное исполнительное производство под номером 1267/06-11. В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 03.08.06 составлен акт совершения исполнительных действий, которым ЖСК было указано, что он не имеет право передавать, сдавать в аренду, иным образом отчуждать принадлежащее ему имущество в пределах суммы долга, а именно, нежилые помещения, расположенные на первом этаже дома N 74/68 по ул. Малиновского в г. Ростове-на-Дону (т. 1 л.д. 43).
Постановлением от 03.08.06 об объявлении запрета распоряжаться имуществом судебным приставом-исполнителем был наложен арест на имущество ЖСК "Успех" в пределах суммы 14 016 083 руб. и запрещено кооперативу совершать действия по отчуждению встроено-пристроенного нежилого помещения, находящегося на первом этаже жилого дома ЖСК общей площадью 1040 кв. м (т. 1 л.д. 45) Постановлением от 19.10.06 была уточнена площадь нежилого помещения и указано об объявлении запрета в отношении нежилых помещений общей площадью 635,6 кв. м (т. 1 л.д. 55).
Постановлением от 28.02.07 судебный пристав-исполнитель устранил допущенные в постановлении от 10.08.06 описки и указал об объявлении запрета ЖСК по отчуждению встроено-пристроенных помещений общей площадью 635,6 кв. м с определением площадей составляющих их помещений конкретно по магазинам N 2,3,4 (т. 1 л.д. 102-104).
Арест на указанное имущество был наложен судебным приставом-исполнителем на основании положений статьи 59 Федерального закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" ввиду отсутствия у ЖСК "Успех" денежных средств и другого имущества первой и второй очереди, на которое мог быть наложен арест.
В соответствии со статьей 46 названного закона взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество.
Считая, что арест на указанные нежилые помещения наложен незаконно, поскольку данное имущество должнику не принадлежит, ООО "Югснабсбыт" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями об освобождении имущества от ареста.
В соответствии со статьей 92 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении из описи.
Возможность предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключения из описи), который по своей сути является негаторным иском, предусмотрена также статьями 12, 304, 305 ГК РФ, в силу которых с исками об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, вправе обраться в суд как собственники, так и иные титульные владельцы.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае наложения ареста на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В данном случае ООО "Югснабсбыт" в обоснование своих исковых требований указало на то, что оно являлось инвестором по заключенным между обществом (инвестор) и ЖСК "Успех" (застройщик) договорам об инвестировании в строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (долевого участия в строительстве) от 07.09.05 N 6 и от 01.10.05 N 8, по результатам исполнения которых спорные нежилые помещения переданы во владение истцу по актам приемки-передачи от 03.04.04. и от 08.06.06. (т. 1 л.д. 17-25)
В соответствии с условиями данных договоров стороны в объеме своих обязательств, предусмотренных договором, осуществляют совместное строительство 17-этажного жилого дома в 5-ом микрорайоне РГУ, на строительном пятне 5-15; 5-15А по ул. Малиновского-Еременко 74/68 в г. Ростове-на-Дону, со встроено-пристроенным магазином.
Согласно разделам 2 договоров застройщик обязался выступать заказчиком по строительству жилого дома; финансировать строительство жилого дома, а также работы по прокладке инженерных коммуникаций; осуществлять финансирование корректировки проекта; обеспечивать правоустанавливающую техническую документацию на строительство; заключать договоры генерального подряда и субподряда со строительными и иными организациями; обеспечивать стройку необходимыми стройматериалами и оборудованием; предоставить инвестору нежилое встроенное помещение с определенными в договоре техническими характеристиками для размещения в нем магазина.
В свою очередь инвестор обязался выступить дольщиком по проектированию (корректировке) строительству и сдаче жилого дома со встроено-пристроенным помещением; оплатить стоимость произведенных затрат в сумме 1380000 руб. и 3000000 руб., соответственно, в 20-дневный срок после подписания договоров; профинансировать строительство встроенной части нежилого помещения за счет собственных средств и в сроки, согласованные с застройщиком.
В пунктах 2.2.4 договоров стороны предусмотрели, что право собственности у инвестора возникает с момента 100% оплаты долевых взносов финансируемого им нежилого помещения, подписания от своего имени застройщиком акта сдачи-приемки помещения в собственность инвестору, а также после подписания государственной комиссией акта приемки данного объекта в эксплуатацию
Дополнительными соглашениями N 1 от 08.09.05 N 6 и от 01.10.05 к договору N 8 стороны дополнили свои обязательства, включив в обязанности застройщика выполнение работ согласно пожеланиям инвестора по строительным и специальным работам (электрике, сантехнике, вентиляции и т.д.) предоставлению точки подключения тепла, воды, электричества, канализации, телефона; оформлению документации по передаче нежилого помещения в собственность дольщика. Инвестор обязался дополнительно оплатить денежные средства в суммах 1 500 000 руб. в срок до 20.09.05 и 720 000 руб. в срок до 20.10.05 г.
Обязательства инвестора выполнены в полном объеме за счет заемных средств предпринимателя Андреева А.А., который на основании заключенных с обществом договоров займа от 30.09.05 и от 06.09.05 (т. 2 л.д. 8-14), произвел оплату за истца кооперативу в общей сумме 6 600 000 руб., что подтверждается представленными в дело копиями приходно-кассовых документов, платежных поручений и главной книгой ЖСК "Успех" (т. 3 л.д. 107-130).
03.04.06 и 08.06.06 между застройщиком и инвестором подписаны акты приемки-передачи от застройщика инвестору нежилого помещения общей площадью 347,4 кв. м (согласно техпаспорту 365,5 кв. м), расположенного в жилом доме по указанному адресу.
Исполняя указания кассационной инстанции и проанализировав условия договоров N 6 и N 8, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что по своей правовой природе они являются договорами долевого участия в строительстве и подпадают под регулирование Федерального закона Российской Федерации от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления названного Закона в силу.
Суд первой инстанции исходил из того, что рассматриваемые договоры подписаны сторонами в период действия указанного закона, который вступил в силу с 01.04.05, и разрешение на строительство, выданное МУ "Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону", получено кооперативом 20.10.06. При этом суд установил, что ранее ЖСК "Успех" осуществляло строительство жилого дома на основании разрешения от 21.06.1995 N 48/4969 на производство работ по строительству жилого дома с магазином, сроком действия до 31.12.1996. Поскольку в период с 31.12.1996 по 20.10.06 кооператив осуществлял строительство, не имея разрешения на строительство, суд посчитал, что датой получения разрешения на строительство следует считать 20.10.06.
Апелляционная инстанция полагает, что данный вывод суда не отвечает положениям Закона, по смыслу которых для целей применения данного закона получение разрешения на строительство предполагалось впервые после вступления его в силу.
Между тем, право ЖСК "Успех" осуществлять строительство жилого дома возникло с момента принятия постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.02.1995 N 230. на основании которого 21.06.1995 было выдано разрешение N 48/4969 на производство работ по строительству.
В соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительной деятельности в Российской Федерации", Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 N 131, Постановлением Главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 N 107 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории области" разрешение на производство работ N 48/4969, выданное кооперативу Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону являлось формой разрешения на строительство.
В связи с тем, что строительство жилого дома затянулось, законодательство в период строительства с 1995 по 2007 менялось, ЖСК "Успех" для продолжения строительства продлевало указанные разрешения в форме, которая действовала в соответствующий период.
Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" определено, что принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство. Разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации признаются действительными.
Поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" от 24.11.2005 N 698 введены новые формы указанных документов, действие Градостроительного кодекса Российской Федерации распространялось на отношения по строительству, возникшие после его вступления в силу, жилой дом кооператива достраивался, ЖСК "Успех" обязано было получить продление разрешения на строительство согласно действующему законодательству, т.е. разрешение на строительство N 4969 от 20.10.06.
Тот факт, что в определенный промежуток времени кооператив осуществлял строительство без продления срока действия разрешения на производство строительных работ, не влияет на оценку возможности применения к спорным правоотношениям Федерального закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ, поскольку при выдаче разрешения на строительство N 4969 от 20.10.06 по существу была подтверждена правомерность выполнения строительных работ, осуществленных в этот период, и фактически продлен срок их выполнения для завершения строительства.
При таких условиях апелляционная инстанция не может согласиться с оценкой судом договоров N 6 и N 8 как незаключенных в силу части 3 статьи 433 ГК РФ ввиду несоблюдения требований пункта 3 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ о государственной регистрации договоров, так как действие названного закона на данные договоры не распространяется.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы других договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В случае неясности установления буквального значения условий договора, суд руководствуется смыслом договора в целом, путем сопоставления с другими условиями.
До принятия Федерального закона РФ от 30.12.04 N 214-ФЗ гражданское законодательство не определяло понятия договоров долевого участия в строительстве, и исходя из условий конкретных договоров они рассматривались как инвестиционные договоры, договоры подряда или простого товарищества.
По своему содержанию спорные договоры N 6 и N 8 не могли быть отнесены к договорам простого товарищества, так как в них отсутствуют обязательные признаки, установленные статьей 1041 ГК РФ. Условиями договоров не определялось соединение вкладов его участников и совместные их действия для достижения единой цели, в частности создания общего имущества.
Интересы ЖСК "Успех" заключались в завершении строительства жилого дома, для чего необходимо было привлечение дополнительных денежных средств, а целью ООО "Югснабсбыт" являлось финансирование капитальных вложений в нежилое помещение для дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.
Кроме того, обязательства застройщика по данным договорам заключались в выполнении необходимых работ по достройке объекта - нежилого помещения по заданию инвестора, что свидетельствует об установлении подрядных отношений в рамках этих сделок и исключает возможность их правовой квалификации как договоров купли-продажи, тем более что оборотоспособный объект (нежилое помещение) на момент заключения договоров не был создан. Права собственности кооператива на спорное недвижимое имущество отсутствовали и как объект незавершенного строительства встроенно-пристроенные помещения жилого дома не были зарегистрированы.
Вследствие этого апелляционной инстанции представляется правомерной определение истцом правовой природы спорных договоров как смешанных, содержащих элементы договоров подряда и инвестиционных договоров.
Субъектный состав участников договоров N 6 и N 8 состоит из застройщика и инвестора, которые в силу статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", являются субъектами отношений, регулируемых данным законом. Статьей 6 названного закона предусмотрены права инвесторов, в том числе, право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.
Как отмечено выше, условиями договоров N 6 и N 8 было установлено, что право собственности инвестора возникает с момента 100% оплаты взносов финансируемого им нежилого помещения, а также подписания актов сдачи-приемки помещения.
В соответствии со статьями 702, 720, 753 ГК РФ по договору подряда подрядчик обязан выполнить по заданию заказчика определенные строительные работы и сдать их результат заказчику по акту, а заказчик обязан принять результат выполненной работы и оплатить его.
Оплата по договорам произведена инвестором в полном объеме, выполнение застройщиком своих обязательств подтверждается актом приемки-передачи нежилых помещений инвестору.
Таким образом, исходя из положений вышеназванных норм, ООО "Югснабсбыт" приобрело статус титульного владельца после подписания указанных актов, и, следовательно, его права подлежат защите в порядке главы 20 ГК РФ.
Ссылку суда первой инстанции на то обстоятельство, что спорные договоры были заключены между истцом и ЖСК "Успех" в период действия ареста на нежилые помещения, наложенного определением суда от 29.07.04 по делу N А53-13797/2004-С4-11, что определяет ничтожность сделок в силу статьи 168 ГК РФ, апелляционная инстанция считает ошибочной. В рамках принятых обеспечительных мер кооперативу было запрещено совершение сделок по прямому распоряжению указанным имуществом, влекущему его отчуждение, при этом запрет на продолжение строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями не был установлен.
Заключение кооперативом указанных договоров N 6 и N 8 объяснялось необходимостью дальнейшего строительства, что требовало привлечения дополнительных средств. Распоряжение помещениями, означающее их отчуждение в момент заключения договоров не произошло, поскольку данные объекты продолжали находиться во владении и пользования кооператива. В соответствии со статьей 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" заказчик (застройщик), не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий.
Следовательно, распоряжение нежилыми помещениями, связанное с их отчуждением ООО "Югснабсбыт", произошло именно в момент передачи кооперативом имущества по актам от 03.04.06 и от 08.06.06. На этот момент запрет на распоряжение указанными объектами был снят, определением арбитражного суда от 28.03.06 по делу N А53-13797/2004-С4-11 обеспечительные меры были отмены.
Необходимо также отметить, что согласно сообщению УФРС по РО от 23.03.07 N 01/159/2007-698 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по спорному объекту недвижимого имущества в книге учета арестов зарегистрированы записи об аресте от 11.08.06 и от 02.03.07. т.е. обременения на основании определения арбитражного суда от 29.07.04 не были зарегистрированы (т л.д. 128).
Согласно пункту 3 статьи 28 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Изложенное свидетельствует о том, что в установленном законом порядке обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 29.07.04 по делу N А53-13797/2004-С4-11, не были исполнены, и ООО "Югснабсбыт" не знало и не могло знать при заключении договоров N 6 и N 8 об аресте спорных нежилых помещений, т.е. являлось добросовестным приобретателем.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.03 N 6 -П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации "разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Решением арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2004 по делу N А53-18183/04-С4-11 признан недействительным договор об инвестировании строительства жилья и нежилых помещений от 01.08.2003, заключенный между ООО "Лига" и ЖСК "Успех" и ООО "Лига" отказано в передаче нежилого встроенного помещения общей площадью 619,8 к. м., расположенного в жилом доме кооператива.
Таким образом, никаких вещных или обязательственных прав в отношении спорного имущества ООО "Лига" не имеет, законный интерес последнего в сохранении данных помещений в собственности ЖСК связан только с возможностью обращения взыскания на имущество по долгам кооператива, возникшим перед ООО "Лига" по договорам подряда, что предполагает необходимость применения реституции по договорам N 6 и N 8, заключенным между истцом и ЖСК "Успех".
Однако апелляционная инстанция считает, что права кредитора по денежному обязательству, непосредственно не связанные с передачей спорного имущества, не могут подлежать преимущественной судебной защите, чем права добросовестного приобретателя данного имущества. Поэтому полагает, что и при разрешении настоящего спора необходимо руководствоваться правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в указанном постановлении.
Конституционный Суд указал, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что требования ООО "Югснабсбыт" об освобождении от ареста имущества - нежилых помещений, указанных в исковом заявлении, подлежало удовлетворению, а потому решение суда первой инстанции в данной части надлежит отменить.
Что касается решения суда о прекращении производства по делу в отношении Советского районного отдела ГУ ФССП по РО, то возражений по судебному акту в данной части в апелляционной жалобе не содержится и в судебном заседании доводов о необходимости его отмены не приведено, что позволяет апелляционной инстанции сделать вывод, что в данной части решение не обжаловано.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2007 по делу N А53-18724/2006-С2-6 отменить в обжалуемой части.
Освободить от ареста нежилые помещения общей площадью 365,5 кв. м (согласно техническому паспорту МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону магазины N 2, N 3, N 4), расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мальновского, 74/68, а именно:
Магазин N 2:
- N 7 - торговый зал, основная площадь 24,2 кв. м;
- N 8 - торговый зал, основная площадь 45,7 кв. м;
- N 12 - складское, подсобное помещение, основная площадь 19,5 кв. м;
- N 13 - кабинет, основная площадь 10,5 кв. м;
- N 18 - туалет, подсобная площадь 1,4 кв. м;
- N 19 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м;
- N 20 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м;
- N 21 - складское, подсобное помещение, основная площадь 4,2 кв. м;
- N 54 - тамбур, подсобная площадь 3,6 кв. м;
- Магазин N 3:
- N 23 - кладовая, основная площадь 17,7 кв. м;
- N 24 - подсобное помещение, основная площадь 17,7 кв. м;
- N 25 - кабинет, основная площадь 24,6 кв. м;
- N 26 - коридор, подсобная площадь 24,1 кв. м;
- N 27 - кладовая, основная площадь 1,2 кв. м;
- N 31 - коридор, подсобная площадь 8,5 кв. м;
- N 32 - коридор, подсобная площадь 2,1 кв. м;
- N 33 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м;
- N 50 - торговый зал, основная площадь 23,0 кв. м;
- N 51 - торговый зал, основная площадь 42,5 кв. м;
- N 53 - тамбур, подсобная площадь 4,4 кв. м;
- Магазин N 4:
- N 29 - кладовая, основная площадь 4,7 кв. м;
- N 30 - подсобное помещение, основная площадь 9,9 кв. м;
- N 34 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м;
- N 35 - коридор, подсобная площадь 2,4 кв. м;
- N 36 - коридор, подсобная площадь 3,1 кв. м;
- N 37 - подсобное помещение, основная площадь 3,0 кв. м;
- N 38 - кабинет, основная площадь 21,0 кв. м;
- N 49 - торговый зал, основная площадь 26,2 кв. м;
- N 52 - вестибюль, подсобная площадь 15,0 кв. м;
- N 56 - коридор, подсобная площадь 6,3 кв. м.
Взыскать в пользу ООО "Югснабсбыт" с жилищно-строительного кооператива "Успех" 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, с общества с ограниченной ответственностью "Лига" 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.В.ЕХЛАКОВА
Судьи
Н.И.КОРНЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)