Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.,
судей Ананьиной Е.А., Нужнова С.Г.
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" - изв., неявка,
от ответчика (заинтересованного лица) ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" - Заречнева С.А. - дов. от 05.11.13 сроком по 01.12.2013 г., Белая А.И. - предс. Правления - прот. от 19.03.2012 г. на 2 года
от третьего лица ДГИгМ - Рытова А.Н. - дов. N ДГИ-Д-153/13 от 27.02.13 N ДГИ-Д-153/13 сроком по 31.12.2013 г.,
рассмотрев 07.11.2013 в судебном заседании кассационную жалобу
ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" - ответчика
на решение от 05.03.2013 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 29.07.2013 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я,
по иску (заявлению) ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД"
об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения,
к ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2"
третье лицо: ДГИгМ,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Товариществу собственников жилья "Б.Серпуховская 31/2" об истребовании из незаконного владения нежилого помещения площадью 271,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2.
В обоснование заявленного иска истец ссылается на положения ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также сослался на то, что ответчик занимает спорные помещения, принадлежащие на праве собственности городу Москве и переданные в аренду истцу, в отсутствие правовых оснований.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года у ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" истребовано из незаконного владения нежилое помещение площадью 271,7 кв. м, расположенное по адресу: 115093, г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2.
Кроме того, с ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" (ОГРН 1107746315654) в пользу ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" (ОГРН 1037739484518) взыскано 4.000 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, на неполное выяснения обстоятельство по делу имеющих существенное значение, в связи с чем заявитель просил отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель третьего лица - Департамент городского имущества города Москвы, против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Истец, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, представителем Департамента имущества города Москвы было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, поскольку на основании Постановления Правительства N 99-ПП от 20.02.2013 года он был реорганизован в Департамент городского имущества города Москвы, в связи с чем суд кассационной инстанции на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит процессуальную замену ответчика.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, городу Москве на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 271,7 кв. м (подвал, пом. II ком. 1 - 15), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2005 запись N 77-77-11/252/2005-117.
21.04.2006 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" (арендатор) был заключен договор N 1-504/06, согласно которому на основании распоряжения от 02.11.2004 N 2914-р арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 271,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2, квартал 1269 для использования под офис. Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2005 по 31.07.2006 года, данные помещения были переданы арендатору по акту.
Впоследствии между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" (арендатор) был заключен договор N 1-1572/06 от 22.12.2006 года аренды указанных помещений на срок с 01.12.2006 года по 30.11.2011 года, который прошел процедуру государственной регистрации 06.03.2007 за N 77-77-11/003/2007-768.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 1-1572/06 от 22.12.2006 года был возобновлен на неопределенный срок. Доказательств прекращения данного договора в установленном законом порядке суду первой и апелляционной инстанций представлено не было.
Принимая обжалуемые решение и постановление, суды исходили из того, что согласно актам проверки от 05.09.2012 N 9017824 Госинспекции по недвижимости и от 04.09.2012 Департамента имущества города Москвы спорные нежилые помещения площадью 271,7 кв. м (подвал, пом. II ком. 1 - 15), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2, использует ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" в отсутствие правовых оснований, в связи с чем суды со ссылкой на ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может в настоящее время согласиться с принятыми решением и постановлением в силу нижеследующего.
В п. 32 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.
В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).
Пунктом 36 данного Постановления предусмотрено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Принимая обжалуемые акты, суды указали, что собственником спорного помещения является город Москва. Однако, данный факт судами, по мнению суда кассационной инстанции, был проверен не в полном объеме.
В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что спорное помещение не является самостоятельным объектом и относится к техническим помещениям здания и состав истребуемого имущества индивидуально не определен.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, данным в Определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 г. N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Как сообщил в заседании суда кассационной инстанции представители ТСЖ, первая квартира в доме была приватизирована в 1992 году.
Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Определении от 12.09.2011 г. N ВАС-10188/11, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Федеральный закон N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация права на жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 и Определением ВАС РФ от 21.10.2009 г. N ВАС-12537/09, разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая обжалуемые акты, суды не проверили факта использования спорных помещений истцом на момент обращения с иском, для чего необходимо было предложить сторонам провести совместную проверку спорных помещений с составлением соответствующего акта.
С учетом вышеизложенного, при новом рассмотрении дела, судам необходимо проверить, кто именно является собственником спорного помещения, и, установив собственника спорных помещений, проверить легитимность сдачи спорных помещений в аренду, определить каким именно образом нарушаются права истца в пользовании спорным имуществом, для чего необходимо предложить истцу уточнить заявленные требования. Кроме того, для определения статуса спорных помещений, необходимо также обсудить вопрос о назначении технической экспертизы, после установления всех существенных обстоятельств по делу принять законное и обоснованное решение исходя из предмета заявленных или уточненных истцом требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А40-152925/12-37-624 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Произвести процессуальную замену Департамента имущества г. Москвы на Департамент городского имущества г. Москвы.
Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА
Судьи
Е.А.АНАНЬИНА
С.Г.НУЖНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-152925/12-37-624
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 г. по делу N А40-152925/12-37-624
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Зверевой Е.А.,
судей Ананьиной Е.А., Нужнова С.Г.
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" - изв., неявка,
от ответчика (заинтересованного лица) ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" - Заречнева С.А. - дов. от 05.11.13 сроком по 01.12.2013 г., Белая А.И. - предс. Правления - прот. от 19.03.2012 г. на 2 года
от третьего лица ДГИгМ - Рытова А.Н. - дов. N ДГИ-Д-153/13 от 27.02.13 N ДГИ-Д-153/13 сроком по 31.12.2013 г.,
рассмотрев 07.11.2013 в судебном заседании кассационную жалобу
ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" - ответчика
на решение от 05.03.2013 г.
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 29.07.2013 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я,
по иску (заявлению) ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД"
об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения,
к ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2"
третье лицо: ДГИгМ,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Товариществу собственников жилья "Б.Серпуховская 31/2" об истребовании из незаконного владения нежилого помещения площадью 271,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2.
В обоснование заявленного иска истец ссылается на положения ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также сослался на то, что ответчик занимает спорные помещения, принадлежащие на праве собственности городу Москве и переданные в аренду истцу, в отсутствие правовых оснований.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 года у ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" истребовано из незаконного владения нежилое помещение площадью 271,7 кв. м, расположенное по адресу: 115093, г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2.
Кроме того, с ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" (ОГРН 1107746315654) в пользу ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" (ОГРН 1037739484518) взыскано 4.000 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, на неполное выяснения обстоятельство по делу имеющих существенное значение, в связи с чем заявитель просил отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Представитель третьего лица - Департамент городского имущества города Москвы, против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Истец, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, представителем Департамента имущества города Москвы было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, поскольку на основании Постановления Правительства N 99-ПП от 20.02.2013 года он был реорганизован в Департамент городского имущества города Москвы, в связи с чем суд кассационной инстанции на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит процессуальную замену ответчика.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, городу Москве на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 271,7 кв. м (подвал, пом. II ком. 1 - 15), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2005 запись N 77-77-11/252/2005-117.
21.04.2006 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" (арендатор) был заключен договор N 1-504/06, согласно которому на основании распоряжения от 02.11.2004 N 2914-р арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 271,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2, квартал 1269 для использования под офис. Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2005 по 31.07.2006 года, данные помещения были переданы арендатору по акту.
Впоследствии между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "АЛКО ХОУЛТРЕЙД" (арендатор) был заключен договор N 1-1572/06 от 22.12.2006 года аренды указанных помещений на срок с 01.12.2006 года по 30.11.2011 года, который прошел процедуру государственной регистрации 06.03.2007 за N 77-77-11/003/2007-768.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 1-1572/06 от 22.12.2006 года был возобновлен на неопределенный срок. Доказательств прекращения данного договора в установленном законом порядке суду первой и апелляционной инстанций представлено не было.
Принимая обжалуемые решение и постановление, суды исходили из того, что согласно актам проверки от 05.09.2012 N 9017824 Госинспекции по недвижимости и от 04.09.2012 Департамента имущества города Москвы спорные нежилые помещения площадью 271,7 кв. м (подвал, пом. II ком. 1 - 15), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 31, корп. 2, использует ТСЖ "Б. Серпуховская 31/2" в отсутствие правовых оснований, в связи с чем суды со ссылкой на ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может в настоящее время согласиться с принятыми решением и постановлением в силу нижеследующего.
В п. 32 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.
В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).
Пунктом 36 данного Постановления предусмотрено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Принимая обжалуемые акты, суды указали, что собственником спорного помещения является город Москва. Однако, данный факт судами, по мнению суда кассационной инстанции, был проверен не в полном объеме.
В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что спорное помещение не является самостоятельным объектом и относится к техническим помещениям здания и состав истребуемого имущества индивидуально не определен.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, данным в Определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 г. N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Как сообщил в заседании суда кассационной инстанции представители ТСЖ, первая квартира в доме была приватизирована в 1992 году.
Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Определении от 12.09.2011 г. N ВАС-10188/11, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Федеральный закон N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация права на жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 и Определением ВАС РФ от 21.10.2009 г. N ВАС-12537/09, разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая обжалуемые акты, суды не проверили факта использования спорных помещений истцом на момент обращения с иском, для чего необходимо было предложить сторонам провести совместную проверку спорных помещений с составлением соответствующего акта.
С учетом вышеизложенного, при новом рассмотрении дела, судам необходимо проверить, кто именно является собственником спорного помещения, и, установив собственника спорных помещений, проверить легитимность сдачи спорных помещений в аренду, определить каким именно образом нарушаются права истца в пользовании спорным имуществом, для чего необходимо предложить истцу уточнить заявленные требования. Кроме того, для определения статуса спорных помещений, необходимо также обсудить вопрос о назначении технической экспертизы, после установления всех существенных обстоятельств по делу принять законное и обоснованное решение исходя из предмета заявленных или уточненных истцом требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А40-152925/12-37-624 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Произвести процессуальную замену Департамента имущества г. Москвы на Департамент городского имущества г. Москвы.
Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА
Судьи
Е.А.АНАНЬИНА
С.Г.НУЖНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)