Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2013.
В полном объеме постановление изготовлено 28.06.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Клочковой Н.В., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Д.С.,
рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2013 года по делу N А58-6751/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью Жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" (677000, Республика Саха /Якутия/, г. Якутск, ул. Клары Цеткин, 2 ИНН 1435206672, ОГРН 1081435009622) к закрытому акционерному обществу "Северо-Восточная риэлтерская компания" (677000, Республика Саха /Якутия/, г. Якутск, ул. Дзержинского, 1,7 ИНН 1435026172, ОГРН 1021401044444) о взыскании 82 416 руб. 21 коп. (суд первой инстанции: Шамаева Т.С.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к закрытому акционерному обществу "Северо-Восточная риэлторская компания" о взыскании задолженности за предоставленные жилищные услуги в размере 65 800,30 руб. основного долга, 18 728,41 руб. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска. При этом указал на недоказанность истцом факта того, что он является управляющей организацией в отношении жилого дома по адресу: город Якутск, улица Дзержинского, дом 1; - что обязанность по возмещению спорных расходов возникла у ответчика в силу какого-либо договора; - отсутствие доказательств, подтверждающих оказание ответчику услуг по техническому обслуживанию жилого фонда, техническое обслуживание электрооборудования, вывозу и утилизации сухого мусора. Кроме того, суд пришел к выводу, что применение истцом при расчете задолженности ответчика тарифов для конкретного нежилого помещения, утвержденных Постановлением Окружной администрации от 24.12.2009 N 149 "О размерах платы за жилое помещение и коммунальные услуги для населения ГО "Город Якутск" на 2010 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 30.12.2010 N 228п "О размерах платы на жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа "Город Якутск" на 2011 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 22.12.2011 N 227п "О размерах платы за жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа на "Город Якутск" на 2012 год" не обосновано.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение, как необоснованное и незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель указывает на подтверждение его статуса управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома протоколами общего собрания собственников от 19.08.2008 г. и от 10.01.2011 г., а также договором управления от 19.09.2008 г. Считает, что в отсутствие возражений по качеству предоставляемых услуг со стороны собственников многоквартирного жилого дом в адрес ООО ЖКХ "Строительное", ответчик, являясь собственником нежилого помещения, обязан оплачивать услуги в размере платы за содержание и ремонт 1 кв. м общей площади помещения наравне с собственниками жилых помещений. Просит отменить обжалуемое решение и удовлетворить исковые требования.
Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Истец, ответчик, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.
Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2012 N 01/025/2012-988 офисное помещение, назначение: нежилое, площадью 136,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер 14-14-01/019/2005-085, инвентарный номер 00260, третий этаж по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Дзержинского, д. 1, кв. 9, зарегистрировано на праве собственности за ЗАО "Северо-Восточная риэлтерская компания" 23.08.2005.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Якутск ул. Дзержинского, 1 от 19 сентября 2008 года общество с ограниченной ответственностью жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" выбрано управляющей компанией указанного дома.
Истец указывает, что ответчик не оплачивает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения с 1 января 2010 года.
Претензия, направленная в адрес ЗАО "Северо-Восточная риэлтерская компания" с предложением оплатить задолженность, оставлена без удовлетворения.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании 65 800,30 руб. задолженности за жилищные услуги, 18 728,41 руб. пени (с учетом уточнения).
Правовым основанием указаны статьи 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) принято вышеприведенное решение.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в силу следующего.
Обязанность собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности установленной законом (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, 36, 39, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данные нормы Гражданского кодекса корреспондируют статьям 39, 155, 158 (пункт 1) Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
На основании части 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу пункта 5 части 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
При этом из части 1 статьи 37, части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
В силу пунктов 2 - 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в собственности и расходов на коммунальные услуги и независимо от того заключен собственником договор на оказание услуг по содержанию мест общего пользования с управляющей или иной обслуживающей организацией или нет.
Упомянутые в постановлении нормы права не содержат указания на самостоятельные действия по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Следовательно, согласно действующему законодательству в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений. При этом отсутствие фактического пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию.
Нежилое помещение находится в жилом доме, то есть не может существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими составляющими общего имущества многоквартирного дома как крыша, фундамент, коммуникации и другие. Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Наличие у ООО ЖКХ "Строительное" статуса управляющей организации в отношении многоквартирного дома по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Дзержинского, д. 1 подтверждено представленными в дело протоколами общего собрания собственников от 19.08.2008 г., а также договором управления от 19.09.2008 г. (л.д. 47-49, 51). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по названному адресу о выборе в качестве управляющей организации ООО ЖКХ "Строительное" никем не оспорено, является правомочным и обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В отсутствие доказательств прекращения договора по истечению его срока, расторжения договора, отказа от исполнения договора, выбора другой управляющей организации или изменения способа управления данным многоквартирным домом, заключенный собственниками многоквартирного дома с ООО ЖКХ "Строительное" договор управления многоквартирным домом считается продленным на то т же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункты 1, 5, 6, 7, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При системном толковании вышеназванных норм права, с учетом приведенных обстоятельств и наличия в деле доказательств оказания истцом - ООО ЖКХ "Строительное" ответчику - ЗАО "Северо-Восточная риэлторская компания" услуг по содержанию имущества в многоквартирном доме, нежилое помещение в котором принадлежит ответчику на праве собственности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у ЗАО "Северо-Восточная риэлторская компания", как собственника нежилого помещения, в силу закона возникла обязанность по их оплате.
Из положений части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В случае несогласия с установленным размером платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений собственник нежилого помещения вправе оспорить решение общего собрания собственников помещений об установлении такой платы в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Истцом при расчете задолженности ответчика применены тарифы установленные Постановлением Окружной администрации города Якутска от 24.12.2009 N 149 "О размерах платы за жилое помещение и коммунальные услуги для населения ГО "Город Якутск" на 2010 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 30.12.2010 N 228п "О размерах платы на жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа "Город Якутск" на 2011 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 22.12.2011 N 227п "О размерах платы за жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа на "Город Якутск" на 2012 год".
Кроме того, согласно правомочному и никем не оспоренному решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 10.01.2011 г., л.д. 50) на 2011 год утверждены тарифы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Ответчиком не были представлены доказательства установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, действующего в период, указанный в иске, из содержания которых можно установить отличие тарифа, установленного для собственников нежилых помещений, тарифу, установленному в отношении собственников жилых помещений.
Проверив расчет основного долга, апелляционный суд признал его верным.
Ответчик не представил в дело доказательств оплаты долга, в связи с чем, требование о взыскании суммы основного долга 65 800 рублей 30 копеек за период с 1 января 2010 года по 31 октября 2012 года подлежит удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
В соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Поскольку просрочка в оплате по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов имела место, истец обоснованно предъявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочным начисление пени, начиная с 01.01.2010 г. на всю сумму долга 65 800,30 рублей.
В дело не представлено доказательств направления истцом в адрес ответчика счетов на оплату либо уведомлений о наличии задолженности. Претензия N 369 от 08.06.2012 об оплате долга в срок до 15.06.2012 г. ответчиком получена 09.06.2012 г. С учетом того обстоятельства, что в срок до 15.06.2012 года оплата ответчиком не произведена, а 16.06.2012 и 17.06.2012 г. являлись выходными днями, пеня подлежит начислению начиная с 18.06.2012 г. в размере 1/300 ставки банковского процента равной 8,25 (действует с 14.09.12 по настоящее время) до 31.10.2012 г. (дата заявлена истцом) на задолженность нарастающим итогом (счета л.д. 104-137).
Так на дату предъявления претензии за ответчиком числилась задолженность с 01.01.2010 г. по 31.05.2012 г. в сумме 55 272 рубля 49 копеек. Стало быть, размер пени за период с 18.06.2012 г. по 10.07.12 г. (23 дня) составил 349 рублей 60 копеек (55272,49 х 8,25% \\300 х 23 = 349,60).
С 11.07.2012 г. по 10.08.2012 г. (30 дней) задолженность 57 327 рубля 90 копеек. Размер пени составил 472,95 рублей (57327,90 х 8,25% \\300 х 30 = 472,95).
С 11.08.2012 г. по 10.09.2012 г. (31 день) задолженность 59 446 рубля 00 копеек. Размер пени составил 506,77 рублей (59446,00 х 8,25% \\300 х31 = 506,77)
С 11.09.2012 г. по 10.10.2012 г. (30 дней) задолженность 61 564 рубля 10 копеек. Размер пени составил 507,90 рублей (61 564,10 х 8,25% \\300 х 30 =507,90).
С 11.10.2012 г. по 31.10.2012 г. (21 день) задолженность 63 682 рубля 20 копеек. Размер пени составил 367,76 рублей (63 682,20 х 8,25% \\300 х21 =367,76).
Таким образом, общий размер пени составил 2 460 рублей 93 копейки, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени иск удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2013 года по делу N А58-6751/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Северо-Восточная риэлторская компания" в пользу Общества с ограниченной ответственностью Жилищно коммунальное хозяйство "Строительное" 65 800 рублей 30 копеек долга, 2 460 рублей 93 копейки пени, 4 577 рублей 54 копейки судебных расходов, всего 72 838 рублей 77 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Северо-Восточная риэлторская компания" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 84 рубля 50 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А58-6751/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. по делу N А58-6715/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2013.
В полном объеме постановление изготовлено 28.06.2013.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Клочковой Н.В., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Д.С.,
рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2013 года по делу N А58-6751/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью Жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" (677000, Республика Саха /Якутия/, г. Якутск, ул. Клары Цеткин, 2 ИНН 1435206672, ОГРН 1081435009622) к закрытому акционерному обществу "Северо-Восточная риэлтерская компания" (677000, Республика Саха /Якутия/, г. Якутск, ул. Дзержинского, 1,7 ИНН 1435026172, ОГРН 1021401044444) о взыскании 82 416 руб. 21 коп. (суд первой инстанции: Шамаева Т.С.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к закрытому акционерному обществу "Северо-Восточная риэлторская компания" о взыскании задолженности за предоставленные жилищные услуги в размере 65 800,30 руб. основного долга, 18 728,41 руб. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска. При этом указал на недоказанность истцом факта того, что он является управляющей организацией в отношении жилого дома по адресу: город Якутск, улица Дзержинского, дом 1; - что обязанность по возмещению спорных расходов возникла у ответчика в силу какого-либо договора; - отсутствие доказательств, подтверждающих оказание ответчику услуг по техническому обслуживанию жилого фонда, техническое обслуживание электрооборудования, вывозу и утилизации сухого мусора. Кроме того, суд пришел к выводу, что применение истцом при расчете задолженности ответчика тарифов для конкретного нежилого помещения, утвержденных Постановлением Окружной администрации от 24.12.2009 N 149 "О размерах платы за жилое помещение и коммунальные услуги для населения ГО "Город Якутск" на 2010 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 30.12.2010 N 228п "О размерах платы на жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа "Город Якутск" на 2011 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 22.12.2011 N 227п "О размерах платы за жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа на "Город Якутск" на 2012 год" не обосновано.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение, как необоснованное и незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель указывает на подтверждение его статуса управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома протоколами общего собрания собственников от 19.08.2008 г. и от 10.01.2011 г., а также договором управления от 19.09.2008 г. Считает, что в отсутствие возражений по качеству предоставляемых услуг со стороны собственников многоквартирного жилого дом в адрес ООО ЖКХ "Строительное", ответчик, являясь собственником нежилого помещения, обязан оплачивать услуги в размере платы за содержание и ремонт 1 кв. м общей площади помещения наравне с собственниками жилых помещений. Просит отменить обжалуемое решение и удовлетворить исковые требования.
Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Истец, ответчик, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.
Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2012 N 01/025/2012-988 офисное помещение, назначение: нежилое, площадью 136,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер 14-14-01/019/2005-085, инвентарный номер 00260, третий этаж по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Дзержинского, д. 1, кв. 9, зарегистрировано на праве собственности за ЗАО "Северо-Восточная риэлтерская компания" 23.08.2005.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Якутск ул. Дзержинского, 1 от 19 сентября 2008 года общество с ограниченной ответственностью жилищно-коммунальное хозяйство "Строительное" выбрано управляющей компанией указанного дома.
Истец указывает, что ответчик не оплачивает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения с 1 января 2010 года.
Претензия, направленная в адрес ЗАО "Северо-Восточная риэлтерская компания" с предложением оплатить задолженность, оставлена без удовлетворения.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании 65 800,30 руб. задолженности за жилищные услуги, 18 728,41 руб. пени (с учетом уточнения).
Правовым основанием указаны статьи 153, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) принято вышеприведенное решение.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в силу следующего.
Обязанность собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности установленной законом (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, 36, 39, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данные нормы Гражданского кодекса корреспондируют статьям 39, 155, 158 (пункт 1) Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
На основании части 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу пункта 5 части 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
При этом из части 1 статьи 37, части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
В силу пунктов 2 - 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в собственности и расходов на коммунальные услуги и независимо от того заключен собственником договор на оказание услуг по содержанию мест общего пользования с управляющей или иной обслуживающей организацией или нет.
Упомянутые в постановлении нормы права не содержат указания на самостоятельные действия по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Следовательно, согласно действующему законодательству в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений. При этом отсутствие фактического пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию.
Нежилое помещение находится в жилом доме, то есть не может существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими составляющими общего имущества многоквартирного дома как крыша, фундамент, коммуникации и другие. Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Наличие у ООО ЖКХ "Строительное" статуса управляющей организации в отношении многоквартирного дома по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Дзержинского, д. 1 подтверждено представленными в дело протоколами общего собрания собственников от 19.08.2008 г., а также договором управления от 19.09.2008 г. (л.д. 47-49, 51). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по названному адресу о выборе в качестве управляющей организации ООО ЖКХ "Строительное" никем не оспорено, является правомочным и обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В отсутствие доказательств прекращения договора по истечению его срока, расторжения договора, отказа от исполнения договора, выбора другой управляющей организации или изменения способа управления данным многоквартирным домом, заключенный собственниками многоквартирного дома с ООО ЖКХ "Строительное" договор управления многоквартирным домом считается продленным на то т же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункты 1, 5, 6, 7, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При системном толковании вышеназванных норм права, с учетом приведенных обстоятельств и наличия в деле доказательств оказания истцом - ООО ЖКХ "Строительное" ответчику - ЗАО "Северо-Восточная риэлторская компания" услуг по содержанию имущества в многоквартирном доме, нежилое помещение в котором принадлежит ответчику на праве собственности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у ЗАО "Северо-Восточная риэлторская компания", как собственника нежилого помещения, в силу закона возникла обязанность по их оплате.
Из положений части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В случае несогласия с установленным размером платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений собственник нежилого помещения вправе оспорить решение общего собрания собственников помещений об установлении такой платы в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Истцом при расчете задолженности ответчика применены тарифы установленные Постановлением Окружной администрации города Якутска от 24.12.2009 N 149 "О размерах платы за жилое помещение и коммунальные услуги для населения ГО "Город Якутск" на 2010 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 30.12.2010 N 228п "О размерах платы на жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа "Город Якутск" на 2011 год", Постановлением Окружной администрации города Якутска от 22.12.2011 N 227п "О размерах платы за жилое помещение в многоквартирном доме для населения городского округа на "Город Якутск" на 2012 год".
Кроме того, согласно правомочному и никем не оспоренному решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 10.01.2011 г., л.д. 50) на 2011 год утверждены тарифы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Ответчиком не были представлены доказательства установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, действующего в период, указанный в иске, из содержания которых можно установить отличие тарифа, установленного для собственников нежилых помещений, тарифу, установленному в отношении собственников жилых помещений.
Проверив расчет основного долга, апелляционный суд признал его верным.
Ответчик не представил в дело доказательств оплаты долга, в связи с чем, требование о взыскании суммы основного долга 65 800 рублей 30 копеек за период с 1 января 2010 года по 31 октября 2012 года подлежит удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
В соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Поскольку просрочка в оплате по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов имела место, истец обоснованно предъявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочным начисление пени, начиная с 01.01.2010 г. на всю сумму долга 65 800,30 рублей.
В дело не представлено доказательств направления истцом в адрес ответчика счетов на оплату либо уведомлений о наличии задолженности. Претензия N 369 от 08.06.2012 об оплате долга в срок до 15.06.2012 г. ответчиком получена 09.06.2012 г. С учетом того обстоятельства, что в срок до 15.06.2012 года оплата ответчиком не произведена, а 16.06.2012 и 17.06.2012 г. являлись выходными днями, пеня подлежит начислению начиная с 18.06.2012 г. в размере 1/300 ставки банковского процента равной 8,25 (действует с 14.09.12 по настоящее время) до 31.10.2012 г. (дата заявлена истцом) на задолженность нарастающим итогом (счета л.д. 104-137).
Так на дату предъявления претензии за ответчиком числилась задолженность с 01.01.2010 г. по 31.05.2012 г. в сумме 55 272 рубля 49 копеек. Стало быть, размер пени за период с 18.06.2012 г. по 10.07.12 г. (23 дня) составил 349 рублей 60 копеек (55272,49 х 8,25% \\300 х 23 = 349,60).
С 11.07.2012 г. по 10.08.2012 г. (30 дней) задолженность 57 327 рубля 90 копеек. Размер пени составил 472,95 рублей (57327,90 х 8,25% \\300 х 30 = 472,95).
С 11.08.2012 г. по 10.09.2012 г. (31 день) задолженность 59 446 рубля 00 копеек. Размер пени составил 506,77 рублей (59446,00 х 8,25% \\300 х31 = 506,77)
С 11.09.2012 г. по 10.10.2012 г. (30 дней) задолженность 61 564 рубля 10 копеек. Размер пени составил 507,90 рублей (61 564,10 х 8,25% \\300 х 30 =507,90).
С 11.10.2012 г. по 31.10.2012 г. (21 день) задолженность 63 682 рубля 20 копеек. Размер пени составил 367,76 рублей (63 682,20 х 8,25% \\300 х21 =367,76).
Таким образом, общий размер пени составил 2 460 рублей 93 копейки, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени иск удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2013 года по делу N А58-6751/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Северо-Восточная риэлторская компания" в пользу Общества с ограниченной ответственностью Жилищно коммунальное хозяйство "Строительное" 65 800 рублей 30 копеек долга, 2 460 рублей 93 копейки пени, 4 577 рублей 54 копейки судебных расходов, всего 72 838 рублей 77 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Северо-Восточная риэлторская компания" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 84 рубля 50 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)